衢州市郊區(qū)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀分析衢州市郊區(qū)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀分析衢州市郊區(qū)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀分析資料僅供參考文件編號(hào)：2022年4月衢州市郊區(qū)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀分析版本號(hào)：A修改號(hào)：1頁次：1.0審核：批準(zhǔn):發(fā)布日期：浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)東方學(xué)院畢業(yè)論文（或畢業(yè)設(shè)計(jì)）衢州市郊區(qū)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀分析學(xué)生姓名指導(dǎo)教師分院工商管理專業(yè)名稱工程管理班級(jí)11工程學(xué)號(hào)提交日期答辯日期2014年4月1日聲明及論文使用的授權(quán)本人鄭重聲明所呈交的論文是我個(gè)人在導(dǎo)師的指導(dǎo)下獨(dú)立完成的。除了文中特別加以標(biāo)注和致謝的地方外，論文中不包含其他人已經(jīng)發(fā)表或撰寫的研究成果。論文作者簽名：年月日本人同意浙江財(cái)經(jīng)大學(xué)東方學(xué)院有關(guān)保留使用學(xué)位論文的規(guī)定，即：學(xué)校有權(quán)保留送交論文的復(fù)印件，允許論文被查閱和借閱；學(xué)校可以上網(wǎng)公布全部內(nèi)容，可以采用影印、縮印或其他復(fù)制手段保存論文。論文作者簽名：年月日衢州市郊區(qū)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀分析摘要：隨著中國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，在過去的幾十年間，城市不斷發(fā)展，大量的人口涌入城市，使城市對(duì)空間的需求不斷擴(kuò)大，許多城市都在進(jìn)行擴(kuò)張規(guī)劃，而房地產(chǎn)開發(fā)正是城市發(fā)展的主要環(huán)節(jié),是城市更新改造與空間擴(kuò)張的主要手段，城市房地產(chǎn)開發(fā)空間的研究越來越受到人們的關(guān)注。在此背景下,本文歸納出了影響房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域空間的主要因素和選擇機(jī)制,并以衢州市郊區(qū)為實(shí)例,以宏觀的角度去研究衢州市郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀,分析衢州市房地產(chǎn)業(yè)存在的問題與發(fā)展機(jī)遇，從而為衢州市郊區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)提供一些借鑒參考。關(guān)鍵詞：衢州市；郊區(qū)房地產(chǎn)業(yè)；開發(fā)現(xiàn)狀；發(fā)展前景目錄一、 前言 2二、郊區(qū)房地產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)理論 2(一)、郊區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的概念 2（二）、衢州郊區(qū)界定 3（三）、郊區(qū)房地產(chǎn)優(yōu)缺點(diǎn) 4三、衢州市郊區(qū)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析 4（一）、衢州市房地產(chǎn)郊區(qū)化現(xiàn)象 5（二）、衢州市房地產(chǎn)郊區(qū)化現(xiàn)象的因素 51.經(jīng)濟(jì)因素 52.自然環(huán)境因素 63.技術(shù)因素 64.土地制度和住房制度因素 6四、衢州市郊區(qū)房地產(chǎn)存在的問題 7（一）、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)滯后 7（二）、房地產(chǎn)開發(fā)用地與農(nóng)業(yè)用地矛盾突出導(dǎo)致的釘子戶問題 8（三）、房地產(chǎn)布局分散、開發(fā)結(jié)構(gòu)失衡 8（四）、房地產(chǎn)土地資源的浪費(fèi)導(dǎo)致城市的過度蔓延與環(huán)境的惡化 9五、衢州市郊區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇 10(一)、政府政策 10(二)、人口發(fā)展 10(三)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展 11（四）、社會(huì)事業(yè)發(fā)展 11六、結(jié)束語 12前言改革開放三十多年來，隨著我國國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速迅猛發(fā)展，以及我國城市化進(jìn)程的不斷加快，年年保持兩位數(shù)的增長趨勢，這使得我國的房地產(chǎn)行業(yè)迎來了空前的機(jī)遇期，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢頭旺盛，崛起也最為快速，已經(jīng)成為我國這幾年發(fā)展最快的行業(yè)之一，并且已經(jīng)成為了我國國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系中不可或缺的重要組成部分，是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎和推動(dòng)力量。我國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)生機(jī)蓬勃的發(fā)展了有十多年的時(shí)間，在這十多年間，不管一些其他行業(yè)的發(fā)展如何風(fēng)起云涌，跌宕起伏，危機(jī)重重，但在房地產(chǎn)行業(yè)中卻一直都保持著超高速的增長。即使是在2008年的金融危機(jī)席卷全球的時(shí)候，金融危機(jī)也沒能撼動(dòng)我國國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的態(tài)勢。自21世紀(jì)以來浙江省房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的增長值一直在全國遙遙領(lǐng)先。增幅一直保持20%以上。衢州市房地產(chǎn)業(yè)也受其影響，迅速發(fā)展。從客觀上來說，這絕對(duì)是一種很不正常的發(fā)展現(xiàn)象，借鑒國外的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展經(jīng)濟(jì)周期為5-7年，但是我國的房地產(chǎn)業(yè)卻在經(jīng)歷了十多年的高速發(fā)展后仍勢頭不減，所以這不得不引發(fā)我們的深思。本文擬對(duì)衢州市郊區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行一定的分析，并對(duì)一些發(fā)展中存在的問題進(jìn)行深入的分析討論。二、郊區(qū)房地產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)理論（一）、郊區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的概念郊區(qū)化是一個(gè)城市在發(fā)展過程中從集中到擴(kuò)散的，依托城市已經(jīng)建成的區(qū)域而建立的一個(gè)過渡性的區(qū)域或階段。城市郊區(qū)化是指由于城市的中心區(qū)域房價(jià)或地價(jià)相對(duì)比較昂貴，人口也相對(duì)來說更加稠密，交通相對(duì)擁擠和環(huán)境比較惡略等因素引起的，致使城市中心地區(qū)的大量人口和產(chǎn)業(yè)不斷的向外遷移而形成的和城市的中心區(qū)域相比的城市的離心化的一種現(xiàn)象。城市郊區(qū)化是城市里的人口和就業(yè)崗位等由大中型城市的中心地帶向城市郊區(qū)遷移和擴(kuò)散的過程。由密度相對(duì)較高的地區(qū)向密度相對(duì)較低的地區(qū)的擴(kuò)張和轉(zhuǎn)變。郊區(qū)化房地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)在開發(fā)的過程當(dāng)中在城市的地域空間上的一種非常重要的表現(xiàn)，這是在城市郊區(qū)化的背景下，在城市郊區(qū)的土地上進(jìn)行的大規(guī)模的通過勞動(dòng)力、土地、資本、管理和企業(yè)家的經(jīng)驗(yàn)等資源的大量投入，在這里對(duì)建筑環(huán)境進(jìn)行的一種重新配置，以用于為生活和工業(yè)生產(chǎn)提供建筑使用空間的一種商業(yè)開發(fā)活動(dòng)。在20世紀(jì)80年代中后期，隨著我國的北京、上海、深圳等一些一線的大城市首先出現(xiàn)的在城市化的過程中城市人口和城市的工業(yè)等的郊區(qū)化的現(xiàn)象。而后緊接著在城市的郊區(qū)里又出現(xiàn)了一種全新的開發(fā)區(qū)，即房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)。郊區(qū)化房地產(chǎn)的定義跟在傳統(tǒng)的意義上的城市的中心區(qū)域的房地產(chǎn)的概念相區(qū)分的。郊區(qū)化房地產(chǎn)主要是指那些位于城市中心區(qū)邊緣的，可以讓城市里的居住人員生活或生產(chǎn)的一定區(qū)域。在我國由于在關(guān)于郊區(qū)的概念界定上的不統(tǒng)一性，從廣義上來看，位于城市郊區(qū)的居住區(qū)域往里的所有的房地產(chǎn)類型都包含在郊區(qū)房地產(chǎn)的概念范圍以內(nèi)。以目前情況來看，在我國的一些大中城市中，六成以上的城市新建項(xiàng)目都位于該城市的郊區(qū)。城市的郊區(qū)有著得天獨(dú)厚的條件，以其寬敞又舒適的居住空間和經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的價(jià)格，還有交通設(shè)施日益發(fā)達(dá)，環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)美，這都對(duì)衢州市郊區(qū)房地產(chǎn)的快速發(fā)展起到了十分有利的因素。衢州市郊區(qū)房地產(chǎn)的崛起是衢州市快速城市化進(jìn)程中經(jīng)濟(jì)良好快速發(fā)展的必然結(jié)果。（二）、衢州郊區(qū)界定結(jié)合我國實(shí)際情況考慮，郊區(qū)是在城市區(qū)內(nèi)，但是相對(duì)于城市中心的行政區(qū)而言的與其接壤的相對(duì)外圍的區(qū)域的總稱，城市郊區(qū)城市中心區(qū)的人口的相對(duì)疏散地，人口和住宅的密度都相對(duì)于城市中心區(qū)要低很多，而且城市郊區(qū)的城市職能依附于城市中心區(qū)的一大片面積的行政區(qū)域。城市郊區(qū)在地理學(xué)概念上是指對(duì)城市形成包圍又與城市相鄰的環(huán)形的地帶；從行政規(guī)劃上來劃分城市郊區(qū)是指位于城市中心地區(qū)的邊緣帶，但是卻在經(jīng)濟(jì)文化的發(fā)展上與城市的中心地區(qū)有著十分密切的關(guān)聯(lián)，在城市的中心區(qū)的影響范圍之內(nèi)。城市郊區(qū)也隸屬于該城市政府的統(tǒng)一管轄的區(qū)域范圍之內(nèi)。不斷的發(fā)展變化是城市郊區(qū)的顯著特點(diǎn)。所以，衢州的郊區(qū)包含了衢州市中心區(qū)的外圍邊緣一定范圍內(nèi)的居住區(qū)，如圖：圖1衢州市郊區(qū)示意圖（三）、郊區(qū)房地產(chǎn)優(yōu)缺點(diǎn)在衢州市市中心買房，我們普通老百姓首先想到的就是巨額的金錢壓力。以目前情況來看，衢州市的中心地帶以其優(yōu)越的地理位置，方便的出行條件，使其房價(jià)高到了嚇人的程度。所以，巨額的購房款項(xiàng)就成為了我們的首要沉思內(nèi)容。相比于衢州市郊區(qū)房地產(chǎn)衢州市中心房地產(chǎn)也有其十分突出的優(yōu)勢：發(fā)達(dá)的公交構(gòu)成了衢州市中心便利的交通條件，減少了私家車的購買同時(shí)也節(jié)省了大量上下班的時(shí)間。2、齊全的配套生活設(shè)施如超市、醫(yī)院、學(xué)校等又滿足了大部分人生活的需要，使人們的生活方便了許多。衢州市市區(qū)也有其不足之處：人口密度過高；空氣條件渾濁；相對(duì)較低的綠化環(huán)境條件，使許多的城市居民在鋼筋混凝土的世界里倍感壓力。郊區(qū)房地產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)有：郊區(qū)的房地產(chǎn)附近的環(huán)境是衢州市中心區(qū)域所萬萬達(dá)不到的，清新的空氣，寬闊的視野，都給人以美的享受；安靜的生活環(huán)境，較低的住宅密度，由于較大的樓間距而產(chǎn)生的較好的日照和通風(fēng)條件等，都使得在城市的郊區(qū)居住比市中心更加的健康舒適。郊區(qū)的房子的另一大優(yōu)勢就是其低廉的房價(jià)。但是，住在郊區(qū)又會(huì)面臨許多問題：交通不便，只有很少的項(xiàng)目距離公交車站和地鐵站比較近。對(duì)于沒有私家車的人來說，出行就會(huì)極不方便，即使有車也會(huì)加大出行的成本。由于配套設(shè)施相對(duì)市中心來說有所不足，給人們的生活和娛樂帶來一定的影響。所以，大多說在衢州市郊區(qū)的住宅租賃的可能性較小，大多是以自住為主。三、衢州市郊區(qū)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀分析眾所周知的是中國用了60年的時(shí)間完成了西方發(fā)達(dá)國家用200年時(shí)間所經(jīng)歷的工業(yè)革命，尤其是改革開放近三十年的時(shí)間，中國猶如一條騰飛的巨龍一飛沖天。而作為浙江省重要的地級(jí)市衢州市，作為閩浙贛皖四省的交界地帶，歷史上一直是一個(gè)重要的邊際交通樞紐和物資集散地，有“四省通衢、五路總頭”的美稱。衢州具有豐富的旅游資源，歷來享有“神奇山水，名城衢州”的美譽(yù)。江郎山、爛柯山、龍游石窟等景點(diǎn)景色美不勝收，令人流連忘返。1995年被國務(wù)院授予衢州市國家級(jí)歷史文化名城的稱號(hào)。2012年、2013年均在中國十大宜居城市排行榜上名列前茅。2013年，成為浙江省惟一上榜國家首批國家循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范城市的地級(jí)市。初步核算，2013年全市生產(chǎn)總值已達(dá)到億元，其中房地產(chǎn)業(yè)增加值增長％，居于各產(chǎn)業(yè)之首。（一）、衢州市房地產(chǎn)郊區(qū)化現(xiàn)象在西方國家,隨著城市人口的不斷膨脹，城市土地資源的短缺，因此城市新增人口的外遷成為必然趨勢。分析1990年衢州市人口數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，其城市郊區(qū)人口占城市總?cè)丝诘模?。隨著人類文明的不斷進(jìn)步，與之伴隨而來也出現(xiàn)了很多問題，城市中心城區(qū)人口密度大、空氣污染嚴(yán)重、交通擁堵等等問題不斷出現(xiàn)，再加之交通工具的普及度提高，人們居住在郊區(qū)而工作在城區(qū)已實(shí)現(xiàn)常態(tài)化。因此城市的發(fā)展由工業(yè)革命時(shí)期的聚集式發(fā)展進(jìn)入了向城市郊區(qū)的擴(kuò)散式發(fā)展。據(jù)衢州市規(guī)劃局對(duì)1991年至2001年完成的1萬個(gè)面積在100平以上的138個(gè)小區(qū)的不完全統(tǒng)計(jì),60％的住房建設(shè),約300萬平米建在近郊區(qū)。1999年,衢州市中心城區(qū)商品房成交額只占全市成交金額的%，而郊區(qū)卻高達(dá)%，甚至近郊區(qū)也占到了%；1999年，衢州市中心城區(qū)商品房空置率為%，而近郊區(qū)僅為的%從上述數(shù)據(jù)顯然可以得到如下結(jié)論,衢州市的房地產(chǎn)郊區(qū)化早在2000年以前就已經(jīng)存在,且在新世紀(jì)的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的趨勢下有擴(kuò)大的趨勢。如何正視這一現(xiàn)象，需要引起我們廣泛的關(guān)注。（二）、衢州市房地產(chǎn)郊區(qū)化現(xiàn)象的影響因素房地產(chǎn)郊區(qū)化現(xiàn)象發(fā)生涉及到許多因素,本文主要從經(jīng)濟(jì)、自然、技術(shù)、土地制度與住房制度等方面加以說明其發(fā)生的原因。1.經(jīng)濟(jì)因素眾所周知城市的中心城區(qū)作為一座城市的經(jīng)濟(jì)文化中心，承擔(dān)著重要的責(zé)任。由于長期以來城市發(fā)展理念強(qiáng)調(diào)充分利用舊城條件,對(duì)居民居住和生活環(huán)境質(zhì)量的改善不夠重視,導(dǎo)致大多數(shù)城市舊城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施落后,在新世紀(jì)城市新增人口突增的大背景下啊嚴(yán)重阻礙了城市效益的發(fā)揮。因此在城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)換代升級(jí)的理念引導(dǎo)下,加上政府引導(dǎo),大量城市居民隨外遷企業(yè)到郊區(qū)定居和購房。另一方面,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為降低成本，會(huì)不著力開發(fā)郊區(qū)房地產(chǎn)，其低房價(jià)成為吸引購房者到郊區(qū)定居的重要因素。以衢州市為例,以2013年地價(jià)指數(shù)定義為基準(zhǔn)值100，2008年到2010年,中心城區(qū)地價(jià)指數(shù)分別為105.70、112.30、118.80，而近郊區(qū)地價(jià)指數(shù)僅為102.53、103.67、105.47。其中心城區(qū)商品房單價(jià)一般在6000-7000元/m2，而郊區(qū)及近郊區(qū)僅2000-3000元/m2，其價(jià)格僅為中心城區(qū)的35％左右。因此郊區(qū)房地產(chǎn)具有更高的比較經(jīng)濟(jì)效益,這就是大城市房地產(chǎn)郊區(qū)化的內(nèi)在經(jīng)濟(jì)因素。2.自然環(huán)境因素近年來,我國許多大城市中心城區(qū)等污染值普遍偏高，霧霾幾乎每天發(fā)生。而大城市郊區(qū)人口密度較低,有更好的居住環(huán)境。另外,郊區(qū)自然風(fēng)光獨(dú)特,空氣清新,環(huán)境優(yōu)雅,空曠明凈,因此,市郊逐漸成為人們理想的居住環(huán)境。2009年,衢州房地產(chǎn)管理局對(duì)商品房市場的抽樣調(diào)查表明,57.7％的被調(diào)查者認(rèn)為理想的居住地在城郊結(jié)合部,37.7％的認(rèn)為在市中心,4.6％的認(rèn)為在遠(yuǎn)郊。3.交通條件房地產(chǎn)郊區(qū)化的發(fā)展少不了交通與通訊技術(shù)的支持。隨著交通技術(shù)不斷革新和交通工具不斷完善,交通可達(dá)性逐漸提高。一方面,我國許多大城市聯(lián)結(jié)郊外的等級(jí)公路和高速公路發(fā)展很快,另一方面,自行車、助動(dòng)車、摩托車等交通工具在城市居民中日益普及,四通八達(dá)的道路使城郊融入了城市的快速交通網(wǎng)，這使房地產(chǎn)郊區(qū)化現(xiàn)象的出現(xiàn)提供了技術(shù)因素。而現(xiàn)代通訊技術(shù)的進(jìn)步也縮短了中心城區(qū)與郊區(qū)的空間距離,對(duì)房地產(chǎn)郊區(qū)化現(xiàn)象的出現(xiàn)起了促進(jìn)作用。如今電子通訊設(shè)備在人們生活中日益普及,許多過去只有在中心城區(qū)才能辦好的事,如今住在郊區(qū)足不出戶就可辦成。住宅不再僅僅是工作之余的生活場所,也成了工作場所。4.地價(jià)因素市場經(jīng)濟(jì)條件下,土地使用權(quán)作為商品進(jìn)入市場作價(jià)拍賣是推動(dòng)房地產(chǎn)郊區(qū)化現(xiàn)象的重要因素。自改革開放以來,城市土地由無償使用變?yōu)橛袃斒褂?市場機(jī)制在土地資源的配置中起著主導(dǎo)作用,原來的城市土地利用結(jié)構(gòu)按照市場原則進(jìn)行了大幅度調(diào)整。許多位于中心區(qū)的工業(yè)、倉庫、居住用地轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋厥找媛矢叩纳虡I(yè)、貿(mào)易、金融、旅館、寫字樓等第三產(chǎn)業(yè)用地,促進(jìn)了城市土地使用功能的置換。隨著城市中心城區(qū)地價(jià)格的直線式上漲,城郊充裕的土地和低廉的價(jià)格,成為房地產(chǎn)開發(fā)商的首選區(qū)域。我國住房制度的改革也推動(dòng)了房地產(chǎn)郊區(qū)化進(jìn)程。隨著福利性住房分配制度的大面積取消,房價(jià)成了人們不得不考慮的因素,就目前情況來看,大城市市區(qū)(特別是中心區(qū))的房價(jià)對(duì)于大部分居民來說仍只能望樓興嘆。而郊區(qū)的低房價(jià)使得普通市民買房得以成為現(xiàn)實(shí),這無疑推動(dòng)了房地產(chǎn)郊區(qū)化的進(jìn)程。四、衢州市郊區(qū)房地產(chǎn)存在的問題（一）、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)滯后郊區(qū)房地產(chǎn)在近幾年城市產(chǎn)業(yè)換代升級(jí)的大背景下取得了巨大發(fā)展，可是快速發(fā)展的背后也隱藏了不少的問題，不少房地產(chǎn)開發(fā)商為了使自己的利益最大化，往往在工程建設(shè)過程中，盲目追求數(shù)量，忽視了相應(yīng)的配套設(shè)施的建設(shè)。另一方我國經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展和現(xiàn)代化進(jìn)程快速推進(jìn)，城市建設(shè)過程中所需要的大量勞動(dòng)力涌入城市郊區(qū)，在此過程中更融入城市生活圈，同時(shí)在城市的舊城改造過程中，也有大量的外遷人員到郊區(qū)，這內(nèi)外兩股力量無疑是為城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)提出了更大的難題。在房地產(chǎn)郊區(qū)化現(xiàn)象中配套的基礎(chǔ)設(shè)施和市政公用設(shè)施建設(shè)比較緩慢,如環(huán)衛(wèi)設(shè)施、公用電話,垃圾處理設(shè)施,公共文化娛樂場所等建設(shè)滯后,影響了居民的生活水平,也為房地產(chǎn)的健康、持續(xù)發(fā)展帶來了不利因素。如2009年,衢州市房地產(chǎn)管理局的統(tǒng)計(jì)表明,在影響衢州市市城郊房地產(chǎn)銷售的諸多因素中,交通狀況、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)與水電氣等配套公用設(shè)施占了17.52％,居第一位,而價(jià)格僅占11.32％,居第二位。如占衢州市總?cè)丝?0％左右的居住在城郊地區(qū)的人口卻僅僅擁有全市10％的中小學(xué)教育資源，這使得居住在郊區(qū)的學(xué)生上學(xué)只能去城市中心城區(qū)上學(xué)，這使得城市市區(qū)主要交通干道時(shí)段性交通擁堵更加嚴(yán)重。另一突出問題就是目前在衢州市的郊區(qū)化擴(kuò)張過程中交通配套設(shè)施建設(shè)緩慢。盡管最近幾年衢州市公交公司在郊區(qū)與主城交通線路上新投入運(yùn)營了1000輛公交車，但是由于車型的升級(jí)，其載客量僅僅只有原來的40％。起作用猶如被杯水車薪，無法從根本上解決問題，盡管公交車公司在近幾年承諾叫繼續(xù)加大投入運(yùn)營公交車的數(shù)量，但其是否能滿足不斷發(fā)展的人口需要，這尚須考研。此外，隨著我國加入世貿(mào)組織這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，家用汽車降價(jià)趨勢已開始呈現(xiàn)，在不久的將來，我國的北京、上海等一批特大城市將進(jìn)入私人汽車擁有量的快速增長期。這些必將給發(fā)展相對(duì)滯后的我國城市交通等帶來巨大的壓力。（二）、房地產(chǎn)開發(fā)用地與農(nóng)業(yè)用地矛盾突出導(dǎo)致的釘子戶問題城市郊區(qū)在地理上屬于城市邊界地帶城鄉(xiāng)結(jié)合部,其發(fā)展過程含有城市與鄉(xiāng)村的二重屬性,在土地資源的使用上，往往出現(xiàn)農(nóng)業(yè)用地與房地產(chǎn)開發(fā)用地的矛盾。同時(shí),由于用于房地產(chǎn)開發(fā)的高額利潤，房地產(chǎn)開發(fā)商在此過程中通過非法手段越權(quán)批地，對(duì)土地資源無科學(xué)的規(guī)劃管理，占用農(nóng)用地卻并不搞開發(fā)，使農(nóng)民無地可耕，無房可住。因此作為土地出讓者的農(nóng)民的利益得不到滿足，這會(huì)是問題被進(jìn)一步激化。在近年來，全國各地因農(nóng)民群體訴求得不到滿足而上訪的人員數(shù)不甚數(shù)，甚至矛盾激化過程中，作為強(qiáng)勢一方的房地產(chǎn)開發(fā)商糾集社會(huì)閑散人員參與度有訴求弄明的恐嚇，以使弄明就范，在此過程中發(fā)生的流血事件在新聞上隨時(shí)可見。政府在郊區(qū)建設(shè)的過程中面臨著一個(gè)難以解決的問題征地拆遷，征用農(nóng)民土地的問題。城市發(fā)展速度越快，拆遷所出現(xiàn)的問題越多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，國家信訪局接待反映征地拆遷等相關(guān)問題的批次和人次占到上訪人數(shù)的60%以上，其中以房屋拆遷和居民安置為中心的城市拆遷沖突成為群眾上訪的一大焦點(diǎn)。政府如果沒有引起相當(dāng)?shù)闹匾?，只顧一味開發(fā)自己的利益,忽視普通大眾的利益，其引起的不僅僅是拆遷群眾的不滿事件，更有可能形成社會(huì)不穩(wěn)定因素。因此，有效化解城市拆遷中的“釘子戶”問題是和諧文明實(shí)施房地產(chǎn)建設(shè)的關(guān)鍵。因此我認(rèn)為，政府部門在此問題上應(yīng)該有所作為，嚴(yán)格土地資源的審批手續(xù)，接受大眾的監(jiān)督，同時(shí)充分傾聽農(nóng)民群體的合理訴求，不再使得房地產(chǎn)開發(fā)這一利國利民的好事蒙上陰謀的陰影。（三）、房地產(chǎn)布局分散、開發(fā)結(jié)構(gòu)失衡郊區(qū)由于城鄉(xiāng)結(jié)合部的特殊空間位置,土地的通途靈活多樣,雖然沒有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的政府強(qiáng)力干預(yù)，但由于市場具有自發(fā)性和盲目性,再加上城市區(qū)劃的限制,郊區(qū)化過程中房地產(chǎn)的規(guī)劃布局不可避免地具有分散性和盲目性的雙重屬性。在這一過程中，各房地產(chǎn)開發(fā)商各自為陣，可是卻缺乏整體上的統(tǒng)一協(xié)調(diào)與規(guī)劃?？梢灶A(yù)見，在不久的將來，現(xiàn)有近郊區(qū)將被納入城市中心區(qū)的范圍，而規(guī)劃上的失調(diào)，嚴(yán)重影響了城市形象，這也成為了吸引外來投資的絆腳石，降低了人們的生活質(zhì)量。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商為了追求利益最大化,往往投資于利潤巨大的豪華別墅、高檔住宅。全然不管當(dāng)前普通大眾的消費(fèi)能力，以及其對(duì)普通實(shí)用型住房、單身公寓和老年公寓的巨大需求,導(dǎo)致房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性失衡,商品房空置率高。近年來“鬼城”在全國各地的屢屢出現(xiàn)，無不說明此問題的嚴(yán)重性，同時(shí)使用性住房的供不應(yīng)求，也間接導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，炒房者囤積大量房產(chǎn)，以此抬高房價(jià)，達(dá)到攫取高額利益的目的，好在近年來政府部門不斷重拳出擊，整治這一亂象，可是要想拔出這些毒瘤，還需持續(xù)加大力度。（四）、房地產(chǎn)土地資源的浪費(fèi)導(dǎo)致城市的過度蔓延與環(huán)境的惡化房地產(chǎn)郊區(qū)化的進(jìn)程大力促進(jìn)了城市空間尺寸的變大,同時(shí)城市人口的進(jìn)一步猛增,郊區(qū)人口不斷積聚,但由于郊區(qū)土地后備資源的充裕，其土地利用率普遍偏低,用地規(guī)模偏大,人均用地均大都在90-110m2左右,若以平均值人均100m2計(jì),這遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于城市市區(qū)人均60m2的現(xiàn)有用地規(guī)模,這對(duì)于人口眾多土地資源卻相當(dāng)緊張的中國來說,是一種土地資源隱性浪費(fèi)，嚴(yán)重阻礙了可持續(xù)發(fā)展的進(jìn)程。土地問題是城市的根本問題。而土地資源的浪費(fèi)直接導(dǎo)致了住宅、交通、環(huán)境等條件的惡劣。從國外的郊區(qū)化現(xiàn)象來看，郊區(qū)化在土地利用上普遍利用率不高。例如美國，由于郊區(qū)私人住宅往往是獨(dú)棟建筑，高層鮮少能夠見到，因此土地利用效率較低，環(huán)境效應(yīng)下降，但是美國2億左右人口卻擁有與中國相當(dāng)?shù)膰撩娣e，其土地承受力遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中國。而在我國早期的郊區(qū)化的過程中，缺乏政府對(duì)建設(shè)的系統(tǒng)規(guī)劃，也存在此類現(xiàn)象，粗放型的發(fā)展占用了大量耕地，嚴(yán)重浪費(fèi)了郊區(qū)的土地資源，也惡化了環(huán)境，這些隱性問題在未來的發(fā)展過程中將會(huì)一一暴露出來。此外，由于以前城市建設(shè)過程中遺留下來的布局分散、城市規(guī)劃的科學(xué)性不足，在城鄉(xiāng)結(jié)合部（城市和農(nóng)村的邊界地帶）出現(xiàn)了一些規(guī)劃和管理“真空區(qū)”，城市出現(xiàn)諸如“城中村”等現(xiàn)象習(xí)以為常，環(huán)境臟亂差、市政設(shè)施的不完善、混亂的社會(huì)治安，帶來許多社會(huì)隱患和城市問題，嚴(yán)重障礙了城市的現(xiàn)代化進(jìn)程。五、衢州市郊區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇(一)、政府政策衢州市政府頒布的與房地產(chǎn)投資相關(guān)的土地供給政策、稅收政策、住房政策、金融投資政策、房價(jià)政策和環(huán)境政策等一系列相關(guān)政策，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資者的相關(guān)收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生非常大的影響。例如:關(guān)于衢州市郊區(qū)相關(guān)土地的使用政策，在衢州市政府近期頒布的相關(guān)土地使用文件中將土地使用稅征收的范圍進(jìn)行擴(kuò)大，具體范圍擴(kuò)大到了外國企業(yè)和外商投資企業(yè)，因此使衢州市城鎮(zhèn)土地及衢州市郊區(qū)使用稅的稅額與過去相比提高了兩倍有余，新增建設(shè)方面用地的土地有償使用費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)與原來相比提高了近一倍。此外，衢州市政府還從調(diào)整住宅結(jié)構(gòu)的供應(yīng)，綜合運(yùn)用信貸、稅收、郊區(qū)土地租賃等經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)手段，和對(duì)市場秩序進(jìn)行規(guī)范調(diào)整，加快廉租房的建設(shè)步伐，完善對(duì)相關(guān)信息的披露等六個(gè)方面深入加強(qiáng)調(diào)控。衢州市政府此土地政策的公布，使房地產(chǎn)投資行業(yè)產(chǎn)生了深刻的變革，對(duì)房地產(chǎn)投資也產(chǎn)生了巨大的影響。之后，衢州政府又在土地稅收方面加大力度，并且通過對(duì)存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)和通過增加利息減小資金流動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而又調(diào)高了購房貸款的利率。2011年為了遏制房屋價(jià)格的過快增長，衢州政府再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等，而且衢州市各郊區(qū)城市的“限購令”也紛紛出臺(tái)，緊緊圍繞政衢州市府保障性住房建設(shè)，加快物業(yè)稅的征收步伐和對(duì)房地產(chǎn)信用貸款等方面進(jìn)行限制這三方面進(jìn)行宏觀調(diào)控。2012年衢州市政府又出臺(tái)了一系列相關(guān)政策，從進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)地方政府責(zé)任的落實(shí)，進(jìn)而加大對(duì)衢州市郊區(qū)保障性住房安居工程的建設(shè)力度，大力加強(qiáng)稅收征收管理力度，進(jìn)一步加強(qiáng)有差別的信用貸款政策，嚴(yán)格對(duì)衢州市郊區(qū)土地的供應(yīng)量進(jìn)行管理，和加強(qiáng)衢州市政府的合理有利的引導(dǎo)等八個(gè)方面入手進(jìn)行宏觀調(diào)控。(二)、人口發(fā)展房屋作為商品，它的價(jià)值必然會(huì)受到供求關(guān)系的影響，當(dāng)供過于求時(shí)商品的價(jià)格就會(huì)下降，而當(dāng)供不應(yīng)求時(shí)，商品的價(jià)格就會(huì)上升。而且受到中國人傳統(tǒng)的婚姻觀念的巨大影響，形成了一個(gè)傳統(tǒng)的不良的婚姻觀，就是，婚姻的第一要素就是要買房買車。因此想要步入婚姻殿堂的新人們都不得不買房，因此，這部分人就成為了衢州市中心地區(qū)以及衢州市郊區(qū)住房需求的不可缺少的巨大群體。而且，隨著衢州市城鎮(zhèn)化進(jìn)程的一步步加快，使得許多衢州市周邊地區(qū)的老百姓們或是一些從相對(duì)貧困地區(qū)走出來到衢州市里邊打工的大小農(nóng)民工們對(duì)于在衢州市里長期定居的愿望越來越強(qiáng)烈，這樣，這些人隨之就有了在所工作的衢州市里購買房子的念頭，而且，這部分人也成了對(duì)衢州市房地產(chǎn)業(yè)需求的主力軍。衢州市大量涌入的城市外來人口，對(duì)衢州市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了巨大的沖擊。再加上衢州市一方面對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)持“扶植”的態(tài)度，另一方面，衢州市政府又出臺(tái)了相關(guān)政策，對(duì)外來人口進(jìn)行了一定的限制，即只有在衢州市里有自己的住房的人才能成為衢州市的合法的永久性居民，這一政策的實(shí)施從而使許多懷揣夢想的年輕人夢想自己以及自己的下一代能夠成為衢州市的合法居民，從而享受衢州市合法居民的福利政策，包括工作和孩子上學(xué)等優(yōu)勢，他們不惜犧牲一切代價(jià)都要在城市中買房。還有，進(jìn)入21世紀(jì)之后，在上世紀(jì)80年代的時(shí)候享受過衢州市住房福利政策的那一代人，經(jīng)過多年的努力與奮斗，他們的生活質(zhì)量不斷改善提高，不免會(huì)感覺到自己的住房面積偏小，而且衢州市郊區(qū)原有住房的房間格局布置不如現(xiàn)代的住房格局干凈整潔，原有住房的周圍環(huán)境也跟現(xiàn)代住房的周圍環(huán)境是沒法比的，他們中也有許多人迫切的想要改善原有的住房條件，所以，這部分人也就成為了衢州市郊區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的購買主力，綜合上述對(duì)購房有所需求的人員來看，他們都有著對(duì)住房的購買需求，而且這種需求是非常的旺盛和巨大的。再加上中國人一些傳統(tǒng)的不良消費(fèi)習(xí)慣，即，越貴的東西就越喜歡搶購，因此，很自然的形成了在衢州市郊區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)中的不斷漲價(jià)現(xiàn)象，使得衢州市郊區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)得以快速迅猛發(fā)展。(三)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展衢州市郊區(qū)房地產(chǎn)業(yè)在這幾年中迅速發(fā)展，衢州市郊區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商們在對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，由于衢州市郊區(qū)房地產(chǎn)業(yè)存在暴利效應(yīng)，許多衢州市的銀行為了從中得利，也專門為衢州市郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)商們提供了相關(guān)信用貸款，進(jìn)而形成了這樣一種認(rèn)識(shí)：反正蓋房子用的錢都是銀行的。這就促使許多房地產(chǎn)開發(fā)商不分大小的一擁而上，對(duì)衢州市郊區(qū)房地產(chǎn)進(jìn)行瘋狂的開發(fā)。衢州市郊區(qū)房價(jià)越長越高，老百姓的購買能力又能有多大？這樣就把一代人幾十年的積蓄一下全都投入到了房地產(chǎn)業(yè)，這樣做其實(shí)是