樂城2013年營銷總綱深圳中原事業(yè)一部

2013.1.32市場分析13年目標營銷執(zhí)行總綱報告框架項目回顧一、項目回顧12年營銷總鋪排及銷售業(yè)績9月16日營銷中心開放2012年實現(xiàn)總銷售金額5.366億！★9月21日11月10日12月2日★★★送房大行動報名啟動樣板房開放盛大開盤客戶升級：凍結(jié)5萬享開盤至98折優(yōu)惠認籌啟動送房大行動升級：認籌客戶可獲取10年居住權(quán)的抽房資格

VIP客戶辦理：誠意客戶登記辦理VIP卡享開盤99折優(yōu)惠啟動送房大行動報名：參與樂城“送房大行動”報名蓄客形象入市期形象深入期/蓄客期開盤強銷期強勢蓄客期營銷節(jié)點客戶策略推廣策略活動策略精神屬性/以誠相待精神屬性：逸都會，動生活物理屬性：用一座城，讓深圳無界營銷面世儀式拉斯維加斯/魔法秀暖場活動中國好聲音見面會開盤暖場活動迪士尼/抽獎暖場活動12年銷售分析：定價策略實現(xiàn)銷售目標，貼合市場的合理價格是王道價格如何定最貼合市場的價格；最貼近客戶的心里預(yù)期價格；低開高走，形成熱銷局面，以實現(xiàn)持續(xù)熱銷。各套單位的價格=基準變量+平面差+層差+特殊調(diào)差實現(xiàn)每條腿的精準化定價，使各戶型單位走量均衡。開盤前一周釋放均價區(qū)間，把握客戶；開盤前一晚釋放腿均價，吸引客戶；開盤當(dāng)天首推產(chǎn)品制造價格驚喜，刺激客戶，促成成交開盤持續(xù)加推，營造稀缺以及熱銷局面。價格分配如何運用價格成交客戶分析：家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)中三口之家占比達到51%，其次是單身和兩口之家分別占比為18%，四口之家以上占比較少。主要因為項目成交客戶中剛需產(chǎn)品占比較大，其中以兩房和三房為主；而購買本項目的公寓產(chǎn)品的客戶以單身和兩口之家為主；大戶型成交的客戶則以三口之家和四口之家為主。。成交客戶分析：工作區(qū)域成交客戶主要集中在龍崗片區(qū)，占比達到46%，主要分布橫崗、布吉以及龍崗中心城，羅湖以及福田分別占比達到18%！龍崗客戶購買本項目有一定的地緣情結(jié)，追求大盤大配套大空間，高性價比物業(yè)。福田以及羅湖等關(guān)內(nèi)客戶迫于關(guān)內(nèi)的高房價，大盤、生態(tài)環(huán)境、大配套等關(guān)內(nèi)無法滿足的優(yōu)質(zhì)樓盤。成交客戶分析：年齡成交客戶年齡主要分布在25歲—35歲，占比達到63%，以關(guān)內(nèi)新白領(lǐng)和龍崗中高端客群為主，這一年齡段的客戶事業(yè)穩(wěn)定，資金實力中等，思想較成熟，追求便捷、時尚，以首次置業(yè)為主。購買大戶型的客戶年齡集中在35歲—45歲以上，購房理性，追求成熟配套等優(yōu)質(zhì)樓盤，以改善型換房需求為主。成交客戶分析：置業(yè)目的客戶購買本項目主要用于自用，占比達到93%，以自住為主，客戶非?？粗乇卷椖康罔F口百萬生態(tài)大盤的人居價值；投資客戶占比達到6%,部分51平在購買客戶用于投資，因為產(chǎn)品拎包入住，地鐵上蓋，非常具有投資價值！成交客戶總結(jié):客戶整體表現(xiàn)1.????5.獲知途徑表現(xiàn)置業(yè)敏感點4.置業(yè)目的3.興趣愛好2.工作區(qū)域1.基本特征

客戶年齡集中在25-45歲之間；多為公司職員和私企業(yè)主集中在龍崗的橫崗和布吉，其次為羅湖及福田；南山、寶安等片區(qū)較少；追逐時尚、快捷以及現(xiàn)代感愛好旅游，喜歡年輕的運動以自用為主投資客戶占比較少

主要以樓體和網(wǎng)絡(luò)為主友介以及短信占比有所提高一、客戶認可點純地鐵物業(yè)山體公園百萬大盤產(chǎn)品打造的品質(zhì)社區(qū)配套價格（開盤購買的客戶）二、客戶不認可點周邊配套不完善區(qū)域較遠項目價格（開盤后購買的客戶）客戶特特征置業(yè)驅(qū)驅(qū)動力力總價低低，帶帶精裝裝修、、純地地鐵上上蓋自住客客戶：：年齡齡在25-30歲，，資金金實力力較弱弱，首首次置置業(yè)投資客客戶：：投資資理念念強，，資金金充裕裕年齡在在25—35歲歲，事事業(yè)穩(wěn)穩(wěn)定，，以兩兩口之之家為為主，，首次次置業(yè)業(yè)，主主要分分布在在龍崗崗、福福田以以及羅羅湖區(qū)區(qū)域年齡集集中在在30—40歲歲左右右，追追求時時尚、、生活活較有有品質(zhì)質(zhì)，資資金實實力中中等，，以橫橫崗、、羅湖湖以及及福田田客戶戶為主主。戶型格局局方正、、園林、、公園生生態(tài)景觀觀、地鐵鐵上蓋、、百萬社社區(qū)以及及社區(qū)配配套單價便宜宜、舒居居兩房，，純地鐵鐵上蓋、、百萬社社區(qū)年齡分布布在30—45歲之間間，事業(yè)業(yè)成功，，穩(wěn)重，，理性，，主要分分布在橫橫崗以及及福田，，有換房房需求闊綽戶型型格局、、園林景景觀、公公園環(huán)境境、百萬萬社區(qū)以以及社區(qū)區(qū)配套成交客戶戶總結(jié)：：各類產(chǎn)產(chǎn)品客戶戶總結(jié)33—51平精裝公寓78平兩房87—89平三房138—170㎡四至五房營銷節(jié)奏奏回顧時間節(jié)點點：9月16日日—9月月21日日宣傳配合合:戶外、報報紙、地地鐵、電電梯框架架、短信信、樓體體圍板、、活動配合合：媒體見面面會展示配合合:停車場展展示到位位一層平臺臺展示到到位營銷中心心展示到到位宣傳內(nèi)容容：營銷中心心盛大開開放用一座城城，讓深深圳無界界。時間節(jié)點點：9月21日日—10月20日宣傳配合合:戶外報紙地鐵報紙LED短信樓體網(wǎng)站圍板活動配合合：抽獎活動動宣傳內(nèi)容容：史無前例例，樂城城送房大大行動；；VIP卡卡火爆登登記中時間節(jié)點點：10月20日—11月20日宣傳配合合:戶外、報報紙、地地鐵、LED、、、短信、、樓體、、電臺、、電視、網(wǎng)站站活動配合合：拉斯維加加斯、魔魔法大講講堂、中中國好聲聲音權(quán)振振東巨星星見面會會、玩轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)迪斯尼尼展示配合合:樣板房開開放園林展示示到位商業(yè)櫥窗窗宣傳內(nèi)容容：史無前例例，樂城城送房大大行動VIP火火爆升級級樣板房至至美盛放放暨中國國好聲音音權(quán)振東東巨星見見面會時間節(jié)點點：11月20日—12月31日宣傳配合合:戶外報紙地鐵LED短信樓體電臺電視官網(wǎng)網(wǎng)站派單活動配合合：開盤暖場場活動感恩回饋饋，樂獻獻全城宣傳內(nèi)容容：盛大開盤盤全城瘋搶搶，開盤盤勁銷6億9月16日營銷中開開放9月21日11月10日12月2日★★★樂城送房房大行動動樣板房開開放開盤推廣渠道道效果分分析樓體、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)以及及短信覆覆蓋客群群區(qū)域廣廣，使客客戶可直直接感知知項目，，對于吸吸引客戶戶到訪效效果顯著著，轉(zhuǎn)化化為成交交率較高高；戶外、LED、、報紙等等可塑造造項目形形象，對對于項目目在市場場上的影影響力作作用較大大，但轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為到到訪的客客戶較有有限。公關(guān)活動動回顧公關(guān)活動動張弛有有度，能能夠配合合營銷節(jié)節(jié)點，實實現(xiàn)強勢勢蓄客。。樣板房房大型公公關(guān)活動動加上七七個暖場場活動，，成功吸吸引客戶戶到訪。。9月10月11月12月節(jié)點：營營銷中心心開放時間：9月16日活動：營營銷中心心開放媒媒體見面面會節(jié)點：蓄蓄客時間：10月20日——21日日、11月3日日-11月4日日活動：拉拉斯維加加斯嘉年年華/魔魔法大講講堂節(jié)點：樣樣板房開開放時間：11月10日活動：好好聲音巨巨星見面面會節(jié)點：開開盤時間：12月2日活動：魔魔術(shù)、小小丑等活活動節(jié)點：業(yè)業(yè)主答謝謝時間：：12月月9日活動：感感恩豪禮，樂謝謝全城節(jié)點：蓄蓄客時間：強強勢1月月17日日—11月18日活動：玩玩轉(zhuǎn)迪士士尼現(xiàn)場展示示分析營銷中心心現(xiàn)場展展示：營營銷中心心的風(fēng)格格為現(xiàn)代代簡約，，城市窗窗口設(shè)計計，整體體的展示示于細微微處彰顯顯品質(zhì)，，受到客客戶的認認可。看樓通道道現(xiàn)場展展示：停停車場位位置、一一層平臺臺、電瓶瓶車路線線、園林林展示、、商業(yè)櫥櫥窗設(shè)計計等從不不同角度度將項目目的高品品質(zhì)感傳傳遞給客客戶，但但整體的的大盤形形象稍有有所欠缺缺。樣板房現(xiàn)現(xiàn)場展示示：架空空層、33—170平平不同風(fēng)風(fēng)格的樣樣板展示示將項目目的價值值點有效效傳遞給給客戶。。百萬大盤盤的形象象展示較較有限，，未能讓讓客戶充充分體驗驗龍崗百百萬生態(tài)態(tài)大盤的的標桿形形象。賣點展示示不足，，山體公公園是項項目的一一大賣點點，但未未能將其其進行有有效展示示。電瓶車的的設(shè)置于于細微處處打造產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)，從客客戶首次次感知項項目時，，價值展展示繼而而展開；；處處凸顯顯項目的的核心價價值，輸輸出生活活感知，，于體驗驗感知項項目。電瓶車通道彰彰顯尊貴：電瓶車通道的的展示給客戶戶營造尊貴感感，使客戶對對于項目的認認知從初始即即體驗項目的的品質(zhì)；一層園林平臺臺凸顯臺地建建筑價值：項目的臺地式式建筑為項目目的亮點所在在，通過一層層平臺的設(shè)計計使客戶可直直觀的感受到到臺地式建筑筑的價值所在在。現(xiàn)代營銷中心心符合目標客客戶鑒賞：項目的目標客客群年輕白領(lǐng)領(lǐng)占比較高，，他們現(xiàn)代，，追求市場，，營銷中心的的打造符合他他們對產(chǎn)品的的心里訴求；；泳池展示凸顯顯項目舒居價價值：園林泳池的展展示凸顯項目目人居價值。。不足：亮點：借鑒意義：現(xiàn)場展示總結(jié)結(jié)：項目A區(qū)總結(jié)：總結(jié)：共計銷售額5.366億億，套數(shù)495套，熱銷銷全城。推廣、展示、、活動、銷售售策略等存在在不足，但整整體節(jié)奏把握握到位，市場場影響力足，，實現(xiàn)品牌傳傳播。2013年會面臨的問問題：樓市政政策不不明晰晰，風(fēng)風(fēng)險與與機遇遇共存存；供應(yīng)量量大，，競品品林立立，客客戶分分流情情況嚴嚴重；；一期B區(qū)相相關(guān)施施工方方面不不確定定因素素較多多；項目存存量產(chǎn)產(chǎn)品出出現(xiàn)兩兩級分分化，，以大大戶型型和小小戶型型為主主開發(fā)商商品牌牌的推推廣以以及項項目形形象的的重新新塑造造二、市市場分分析>>>宏觀分分析宏觀經(jīng)經(jīng)濟方方面：：“穩(wěn)增長長”政政策效效果已已顯，，“十十二五五規(guī)劃劃”、、“十十八大大”報報告均均提出出明確確的經(jīng)經(jīng)濟增增長目目標，，“中中央經(jīng)經(jīng)濟工工作會會議””繼續(xù)續(xù)強強調(diào)調(diào)2013年““穩(wěn)穩(wěn)中中求求進進””基基調(diào)調(diào)，經(jīng)經(jīng)濟濟和和物物價價環(huán)環(huán)境境向向好好，，預(yù)預(yù)計計在在貨貨幣幣政政策策穩(wěn)穩(wěn)健健以以及及換換屆屆效效應(yīng)應(yīng)的的促促進進下下，，2013年宏觀經(jīng)濟將將企穩(wěn)向好，，經(jīng)濟形勢好好于2012年。宏觀環(huán)境：經(jīng)經(jīng)濟形勢好于于2012年，政策調(diào)控控堅持從緊取取向宏觀市場：整整體市場好于于2012年，預(yù)計全年年增速前高后后低宏觀市場方面面：在經(jīng)濟環(huán)境基基本面向好的的背景下，預(yù)預(yù)計2013年整體市場好好于2012年。成交方面：基數(shù)效應(yīng)和市市場慣性決定定明年上下半半年增速前高高后低，上半年同比增增長約15%，下半年增幅幅縮小至0.7%。供應(yīng)方面：銷售好轉(zhuǎn)促促進投資開工工企穩(wěn)回升，，但受基數(shù)大大和保障房貢貢獻下降影響響，增速不會會十分突出，，房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資額同比比增長17.1%，增速與2012年基本持平。。重點城市明明年下半年新新增供應(yīng)仍高高于上半年，，但上半年同同比增長較為為明顯。價格方面：貨幣環(huán)境穩(wěn)穩(wěn)定和成交向向好支持房價價向上態(tài)勢，，但全國去化化壓力仍較為為嚴峻，整體體上行空間有有限，預(yù)計商商品房銷售均均價同比上漲漲7.8%，漲幅略有擴擴大。>>>深圳市場分析析深圳市場：全全市成交量逐逐漸放大，市市場形勢趨于于向好；2011年年底至2012年年底成交均均價基本持平平。深圳市一手商商品住宅成交交量月度走勢勢圖（2011年11月-2012年11月）深圳市一手手商品住宅宅成交均價價走勢圖（（2011年11月-2012年11月）數(shù)據(jù)來源：：深圳中原原二級市場場數(shù)據(jù)平臺臺>>>龍崗崗競競爭爭：：存存貨貨分分析析振業(yè)業(yè)巒巒山山谷谷八意意府府紫麟麟山山閱山山華華府府喜福福匯匯卓弘弘高高爾爾夫夫金地地名名峰峰熙和和園園滿京京華華·喜悅悅里里世紀紀新新城城保利利上上城城水官官龍龍翔翔深深惠惠線線萬科科天天譽譽丹平平快快速速摩爾爾城城瓏瑜瑜中海?？悼党浅侵泻：Ｈ{納學(xué)府府道道睿智智華華庭庭名流流印印象象百合合盛盛世世目前前龍龍崗崗片片區(qū)區(qū)重點點在在售售項項目目達達23個，區(qū)區(qū)域域競競爭爭白白熱熱化化數(shù)據(jù)據(jù)來來源源：：深深圳圳中中原原二二級級市市場場數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)平平臺臺遠洋洋新新干干線線陽基春天天里龍崗大道道1號>>>未來競爭爭：存貨貨分析目前龍崗崗片區(qū)在在售公寓寓項目相相對集中中個別樓樓盤，主主要成交均價價集中于于1.2萬-1.5萬/㎡；在售公公寓產(chǎn)產(chǎn)品均均是帶精裝裝修產(chǎn)產(chǎn)品，重點點樓盤盤均屬屬于不限購購、不不限貸貸商住住公寓寓產(chǎn)品品。數(shù)據(jù)來來源：：深圳圳中原原二級級市場場數(shù)據(jù)據(jù)平臺臺精裝公公寓存存貨分分析>>>未來競競爭：：存貨貨分析析目前龍龍崗片片區(qū)在在售重重點樓樓盤70-89㎡產(chǎn)品庫庫存量量約1630套；龍崗片片區(qū)在在售70-89㎡產(chǎn)品趨趨于集集中，，產(chǎn)品品戶型型與樂樂城B區(qū)戶型型相似似，未來競競爭異異常激激烈。數(shù)據(jù)來來源：：深圳圳中原原二級級市場場數(shù)據(jù)據(jù)平臺臺70-89㎡剛需戶戶型存存貨分分析>>>未來競競爭：：存貨貨分析析在售大大戶型型單位位存貨貨分析析數(shù)據(jù)來來源：：深圳圳中原原二級級市場場數(shù)據(jù)據(jù)平臺臺目前龍龍崗片片區(qū)在在售重重點樓樓盤大大戶型型產(chǎn)品品庫存存量約700套，龍崗片片區(qū)在在售大大戶型型產(chǎn)品品主要集集中于于120-140平四房房，與與樂城城B區(qū)大戶戶型接接近。>>>未來競競爭：：新增增供應(yīng)應(yīng)分析析龍崗片片區(qū)潛潛在新新增供供應(yīng)量量巨大大，未未來到到2013年年底底將會會有460萬㎡建建面面世；；潛在主主要供供應(yīng)產(chǎn)產(chǎn)品為為60-89㎡產(chǎn)品為主，，與樂樂城項項目一一期B區(qū)產(chǎn)品品接近近，未來競競爭將將會非非常激激烈。數(shù)據(jù)來來源：：深圳圳中原原二級級市場場數(shù)據(jù)據(jù)平臺臺>>>未來競競爭：：項目目競爭爭分析析數(shù)據(jù)來來源：：深圳圳中原原二級級市場場數(shù)據(jù)據(jù)平臺臺樂場，，33～51平米260套持持續(xù)加加推核心競競爭對對手主要競競爭對對手江南名名居五五期，，110～130套/140套，約約1.7萬邊緣競競爭對對手保利上上城：：52㎡㎡一房200套持持續(xù)推推售13年6月13年5月13年4月13年3月13年2月13年1月13年7月13年8月13年9月13年10月13年11月13年12月本項目龍崗大道1號：麟恒中心廣場場：33-50㎡㎡一房至三房300套預(yù)計2013年5月首批推售未來競爭：33-50㎡公寓競爭分分析遠洋新干線：：暫無滿京華喜悅里里：暫無信義御城：暫暫無樂場，78-89㎡㎡/180套預(yù)計2013年5月新品入市核心競爭對手手遠洋新干線：：81～89㎡/300套，預(yù)計2013年第二季度新新品入市主要競爭對手手江南名居五期期，110～130套/140套，約1.7萬邊緣競爭對手手13年6月13年5月13年4月13年3月13年2月13年1月13年7月13年8月13年9月13年10月13年11月13年12月本項目滿京華喜悅里里：71-89㎡㎡/180套，預(yù)計2013年第二季度新新品入市信義御城：73-89㎡㎡/300套，預(yù)計2013年1月首批發(fā)售未來競爭：78-89㎡2-3房競爭分析麟恒中心廣場場：60-70㎡㎡/270套，預(yù)計2013年5月首批發(fā)售保利上城：無無庫存萬科天譽：無無庫存樂場，121～137㎡/180套,預(yù)計2013年5月新品入市核心競爭對手手主要競爭對手手江南名居五期期，110～130套/140套，約1.7萬邊緣競爭對手手保利上城：暫暫無萬科天譽：120㎡/250套，預(yù)計2013年5月入市13年6月13年5月13年4月13年3月13年2月13年1月13年7月13年8月13年9月13年10月13年11月13年12月本項項目目龍崗崗大大道道1號：：未來來競競爭爭：：120-140㎡㎡㎡4-5房競競爭爭分分析析遠洋洋新新干干線線：：107㎡㎡/50套，，預(yù)預(yù)計計2013年第第二二季季度度新新品品入入市市滿京京華華喜喜悅悅里里：：110-130㎡㎡/120套，，預(yù)預(yù)計計2013年第第二二季季度度新新品品入入市市信義義御御城城：：106-140㎡㎡/120套，，預(yù)預(yù)計計2013年1月首首批批發(fā)發(fā)售售麟恒恒中中心心廣廣場場：：暫暫無無樂場場，，XX～XX平米米XX套核心心競競爭爭對對手手主要要競競爭爭對對手手江南南名名居居五五期期，，110～130套/140套，，約約1.7萬邊緣緣競競爭爭對對手手13年6月13年5月13年4月13年3月13年2月13年1月13年7月13年8月13年9月13年10月13年11月13年12月本項目龍崗大道1號：未來競爭：：140-170㎡㎡4-5房競爭分析析樂場，167㎡/60套，預(yù)計2013年5月新品入市市萬科天譽：：150㎡/200套，預(yù)計2013年5月入市遠洋新干線線：暫無滿京華喜悅悅里：暫無無信義御城：：暫無麟恒中心廣廣場：暫無無保利上城：：168-218㎡/30套，持續(xù)銷銷售市場小結(jié)：：2013年宏觀環(huán)境境與市場：：經(jīng)濟形勢與與整體市場場向好，市場調(diào)控適適當(dāng)從緊;深圳市場：：預(yù)計2013年上半年全全市成交量量將會維持持高位成交交，成交均價價基本持平平;龍崗市場：：片區(qū)重點在在售樓盤趨趨于集中，，未來至2013年年底供應(yīng)應(yīng)量高達460萬建筑面積積，區(qū)域競競爭白熱化化;未來競爭項項目：片區(qū)重點競競爭項目樓盤新推或或首批發(fā)售售時間區(qū)域域集中，產(chǎn)產(chǎn)品戶型接接近，未來來競爭將會會趨于激烈烈。三、目標影響力目標標：樂城風(fēng)暴，輻射深莞惠銷售目標：：全年14億品牌目標：：標桿型生態(tài)都市綜綜合體2013，雄踞深莞莞惠銷售目標細細分銷售目標14億元1期A區(qū)剩余目標標銷售額：：5.6億1期B區(qū)部分貨量量目標銷售售額：8.4億2013年銷售目標標分解計劃劃1期A區(qū)剩余貨量量銷售計劃劃2013年7月之前達到到95%的銷售率預(yù)計銷售金金額5.6億元2013年銷售目標標分解計劃劃1期B區(qū)1棟、7棟、9棟銷售計計劃2013年8月至12月B區(qū)所推產(chǎn)產(chǎn)品達到到70%的銷售率率預(yù)計銷售售金額8.4億元四、營銷銷執(zhí)行總總綱2013年核心思思路2012年樂城A區(qū)熱銷全全城，樹樹立龍崗崗標桿大大盤的形形象！2013年樂城B區(qū)全面超超越A區(qū)，實現(xiàn)現(xiàn)價值躍升升！超越躋身龍崗崗樓盤第第一陣營營高價格高品質(zhì)性價比平衡衡線星河時代公園大地萬科天譽第二陣營第三陣營第一陣營單價一萬八八單價一萬五五單價一萬二二THETOWN樂城遠洋新干線線滿京華喜悅悅里保利上城佳兆業(yè)龍崗崗大道1號百合盛世卓宏高爾夫夫中?？党穷Ｖ侨A庭尚模八意府府項目要力爭爭上游，以以品質(zhì)及價價格雙高之之勢占據(jù)龍龍崗第一陣陣營高位?。￡P(guān)鍵實現(xiàn)目標的的市場站位拔拔升項目價值提提升目標客戶升升級樂城B區(qū)大形象最最強音撼撼全城城跨越龍崗，，在全市范范圍內(nèi)建立立更高知名名度天著、麓園園、樂城三三盤聯(lián)動，，建立頤安安集團更高高更強的品品牌效應(yīng)。。大運中心超超大規(guī)模群群星演唱會會，以樂城城之名，撼撼動全城。。百萬品質(zhì)大大盤，躋身身龍崗第一一陣營純粹的地鐵鐵物業(yè)、獨獨特的空中中連廊、罕罕有的山體體雙公園，，全方位的的教育資源源、世界級級的商業(yè)巨巨擎。以無可辯駁駁的至尊配配套躋身第第一陣營。。形象大升級級、推廣大大手筆、活活動撼全城城市場占位提提升形象大升級級存貨以大戶戶型為難點點，89㎡以下單位位消化無憂憂幾個因素決決定我們的的形象必須須進行大升升級過去逸動、、輕快的主主體形象已已無法支撐撐大盤檔次次的躍升2013年需要有全全新的高端端形象，支支撐項目逐逐步走高的的價格區(qū)域發(fā)展?jié)摑摿Ω鶕?jù)大戶型型客戶研究究，以下幾幾個因素是是他們更為為關(guān)注的生態(tài)養(yǎng)生的的居住環(huán)境境大盤、大配配套與身份對等等的居住群群體身份標簽、、有面子闊綽舒適的的居住空間間形象大升級級城市黃金中中軸首席席半山大城城2013，“生態(tài)大大城”取代代“地鐵綜綜合體”，，成為項目目主推的形形象隨著三號線線沿線的發(fā)發(fā)展，大盤盤林立，城城市發(fā)展趨趨向成熟化化、國際化化；形象大升級級形象大升級級樂城·尊邸百萬大城半半山大宅宅剔除案名的的英文部分分，保留““樂城”，，同時針對對5、6棟樓王進行行全新命名名：尊邸輸出形象借借鑒主打“山體體公園”賣賣點以生態(tài)景觀觀為背景，，強化生態(tài)態(tài)概念輸出形象借借鑒手寫文字標標題，更顯顯尊崇大氣氣；貼合高端大大宅的元素素及色系；；2013年上半年主主推大戶型型，針對高高端客群，，可以增加高高爾夫球場場的推廣選址：公眾高爾夫夫具體位置：：發(fā)球臺大大牌、練習(xí)習(xí)場大牌形象：主打打“生態(tài)大盤盤，園景大大宅”的形象推廣大手筆筆保留當(dāng)前實實效的推廣廣渠道：LED、戶外、地地鐵、電視視增加高端渠渠道：高爾爾夫球場廣廣告等頤安品牌戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)布會會三盤聯(lián)聯(lián)動頤安集團作作為龍崗大大型城市運運營商，憑憑借樂城的的熱銷，已已初步建立立市場知名名度，宜乘乘勝追擊，，以品牌戰(zhàn)略發(fā)發(fā)布會的形式展示示龍崗三大大項目（麓麓園、天著著、樂城）），使頤安安的地位更更上一層樓樓；借發(fā)布會，，可以順勢勢完成樂城教育配配套、商業(yè)業(yè)配套等相相關(guān)的簽約約合作儀式式，進進一一步步推推動動樂樂城城往往高高品品質(zhì)質(zhì)大大盤盤方方向向發(fā)發(fā)展展；；舉辦辦地地點點建建議議在在“瑞瑞吉吉””等等五五星星級級酒酒店店開展展，，凸凸顯顯品品質(zhì)質(zhì)檔檔次次；；活動動撼撼全全城城活動動撼撼全全城城環(huán)保保音音樂樂會會環(huán)保保音音樂樂大大師師馬馬修修連連恩恩理查查德德克克萊萊德德曼曼譚盾盾。。水水搖搖滾滾，，環(huán)環(huán)保保創(chuàng)創(chuàng)意意作作品品突顯顯項項目目生態(tài)態(tài)價價值值；嫁接接““馬馬修修連連恩恩””等等國國際際名名人人，，開開展展音音樂樂會會；；地點點以以““龍龍崗崗文文化化中中心心音音樂樂廳廳””或或““國國貿(mào)貿(mào)劇劇院院””等等先以以”發(fā)布布會會”形式式在在項項目目現(xiàn)現(xiàn)場場舉舉辦辦活活動動，，與與音音樂樂大大師師見見面面，，其其后后邀邀請請項項目目誠誠意意客客戶戶及及業(yè)業(yè)主主在在音音樂樂廳廳開開展展活活動動；；世界界的的大大運運會會館館，，樂樂城城的的群群星星演演唱唱會會大運城邦邦跨年演演唱會大運過后后，耗資資千萬的的大運會會館鮮有有利用，，讓人唏唏噓。作作為大運運人文生生態(tài)居住住圈中的的首席大大盤，若若能憑自自身力量量再次激活大運運中心，，必能形形成正面面的社會會影響力力；以群星演唱唱會的形式，，更能在在全市范范圍內(nèi)形形成轟動動效應(yīng)，，吸引最最廣面的的客戶群群體；建議以“獨家冠冠名”的形式，，聯(lián)合知知名媒體體活動公公司，開開展相關(guān)關(guān)活動；；活動撼全全城核心配套套全方位位落實、、全新的的產(chǎn)品體體驗項目價值值提升客戶的價價值感知知，決定定了B區(qū)價格提提升的幅幅度教育大盤盤：落實實品牌幼幼兒園、、小學(xué)等等教育配配套的進進駐事宜宜商業(yè)大盤盤：落實實品牌商商家的進進駐事宜宜公園大大盤：：樂城城公園園的施施工展展示地鐵大大盤：：連接接地鐵鐵出口口的空空中連連廊開開放使使用核心配配套全全方位位落實實電塔拆拆除：：盡早早完成成電塔塔拆除除工作作產(chǎn)品展展示打造產(chǎn)產(chǎn)品體體驗路路徑，，打造造豪宅宅氣場場。塑造標標桿產(chǎn)產(chǎn)品力力，賦賦美好好生活活想象象力。。營銷中中心——五感生生活體體驗館館樣板房房——生活想想象館館看樓通通道——品質(zhì)體體驗五感體驗：是一種環(huán)境境藝術(shù)，通通過360°的氛圍包裝裝，激發(fā)人人的“視、、聽、觸、、味、嗅””感官體驗驗，提高人人對于環(huán)境境體驗的舒舒適度，引引發(fā)美好生生活的無線線想象。產(chǎn)品體驗全新的產(chǎn)品品體驗五感產(chǎn)品體體驗路徑樂城美好生生活想象延延伸樣板房——生活想象館營銷中心——生活體驗館看樓通道——品質(zhì)體驗營銷中心之之生活體驗驗館，全方方位體驗樂樂城生活考慮的核心心——變賣場為體體驗館，引引發(fā)美好生生活向往。。核心：在現(xiàn)現(xiàn)有的營銷銷中心基礎(chǔ)礎(chǔ)上，增強強五感體驗驗，進服務(wù)務(wù)提升，增增強生活體體驗的感覺覺。視覺盛宴：在現(xiàn)有的的現(xiàn)場包裝裝的基礎(chǔ)上上，在洽談?wù)勛烂嬖鲈O(shè)設(shè)鮮花擺設(shè)設(shè)，將假花花裝飾取消消。音享盛宴：背景音樂樂的選擇，，專屬觸感：取消一次次性紙杯，，換上印有項項目logo的玻璃杯；；增設(shè)印有有項目logo的熱毛巾。。味蕾盛宴：調(diào)制幾款專專屬樂城的的飲品，并取上名名字，也可可告訴客戶戶調(diào)制方法法，成為樂樂城專屬的的生活感受受。四季芬芳：嗅覺好壞壞，直接影影響人的舒舒適度。建議根據(jù)季季節(jié)時令，，讓營銷中中心充滿芬芬芳。比如春天天桃花花香香，夏天梔梔子花香，，秋天桂花花花香，冬冬天梅花花花香等等。。同時配合合這些花香香，配套進進行現(xiàn)場包包裝。A區(qū)營銷中心心B區(qū)營銷中心心核心：B區(qū)價格有所所突破的前前提是價值值有所拔升升！價值拔拔升第一步步是打造一一個全新的的豪宅營銷銷中心，一一個豪宅生生活體驗館館。保持五感氛氛圍營造標標準：保持與A區(qū)一致的五五感體驗服服務(wù)標準，，360°全方位讓客客戶感受與與體驗。。增設(shè)生態(tài)體驗驗館：設(shè)置一個有有泉水叮咚、、層層植物、、有秋千的生生態(tài)體驗館，，讓客戶在營營銷中心就能能感受到樂城城的原生態(tài)。。增設(shè)業(yè)主主照片墻墻與語錄錄墻：將A區(qū)已有的業(yè)主主進行照片搜搜集和語錄搜搜集，在營銷銷中心進行展展示。五感體驗營造造悅榕莊專屬毛毛巾與托盤時令果蔬與鮮鮮花香氛體驗鮮花擺臺五感體驗，美好生活。59生態(tài)體驗館核心——體現(xiàn)項目原生生態(tài)生活環(huán)境境，營造低碳碳、輕松、趣趣味的情景體體驗。核心：由專業(yè)業(yè)的設(shè)計公司司進行設(shè)計，，突出體現(xiàn)項項目的原生態(tài)態(tài)生活環(huán)境，，營造綠意蔥蔥蔥，泉水叮叮咚的休閑環(huán)環(huán)境。樣板房之生活活想象館，引引發(fā)客戶想象象美好生活考慮的核心——變樣板展示為為生活想象，，引發(fā)美好生生活動力。7棟A座A房：121平樣板房建議風(fēng)風(fēng)格：現(xiàn)代時時尚簡約風(fēng)格格8棟B房：129平樣板房建議風(fēng)風(fēng)格：現(xiàn)代中中式風(fēng)格9棟A座B房：127平樣板房建議風(fēng)風(fēng)格：現(xiàn)代奢奢華風(fēng)格樣板房設(shè)計風(fēng)風(fēng)格生活元素注入入7棟A座A房：121平香氛：梔子花花香氛視覺：梔子花花系列8棟B房：129平香氛：牡丹花花系列視覺：牡丹9棟A座B房：127平香氛：紫丁香香系列視視覺：紫紫丁香在樣板房內(nèi)，，可設(shè)置業(yè)主主家人照片墻墻，以及家庭庭活動計劃等等溫馨的故事事情景。紫丁香的花姿姿艷麗、氣味味芳香，具有有亮麗、浪漫漫又散發(fā)迷人人的香氣，顏顏色有不同的的紫，深紫、、淺紫、淡紫紫還有白色等等等，一串串串不同的紫掛掛在樹上，雖雖然花期只有有幾週，但那那淡淡的香甜甜、浪漫花香