講者：余相成都九鼎房地產(chǎn)交易評估有限公司

聯(lián)系電話：8611809913808049279E-mail:yu-xiang@263.net房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析中國房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考前培訓(xùn)講座之1、除了學(xué)懂《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》外，尤其要注意掌握《房地產(chǎn)基本制度與政策》和《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》的內(nèi)容；2、要注意總結(jié)、分析以往考題的題型和內(nèi)容，對考試的內(nèi)容、問題做到心中有數(shù)，對考題的分析思路、途徑、依據(jù)有比較充分的了解；3、要研究前期考試的標(biāo)準(zhǔn)答案，把握正確的答題技巧和用語、思路，適應(yīng)房地產(chǎn)案例與分析的方法。[本課程學(xué)習(xí)方法]序號(題型)考分分布知識點(diǎn)答題技巧一、問答題（共30分）三個(gè)小題，每題10分1、估價(jià)技術(shù)路線2、評估應(yīng)搜集資料3、評估結(jié)果解釋4、綜合能力測試后續(xù)內(nèi)容講解二、單選題（共20分）10個(gè)小題，每題2分1、房地產(chǎn)法規(guī)政策2、估價(jià)規(guī)范要求3、估價(jià)方法應(yīng)用三、指錯(cuò)題（共40分）估價(jià)報(bào)告中有13處錯(cuò)誤，每指出一處得3分1、估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式（含技術(shù)報(bào)告）2、估價(jià)方法選用（估價(jià)技術(shù)路線的確定）3、估價(jià)方法應(yīng)用4、估價(jià)對象區(qū)位、實(shí)體、權(quán)益的分析四、改錯(cuò)題（共10分）4處錯(cuò)誤，指出并改正每處得2.5分(倒扣)1、各種目的的估價(jià)特點(diǎn)2、各種類型估價(jià)的特點(diǎn)3、各種估價(jià)方法的實(shí)際應(yīng)用[歷屆考題分析](150分鐘,開卷)

第四章房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作[考試目的]測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作的基本要求、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的構(gòu)成要素的掌握程度。[考試基本要求]掌握：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的構(gòu)成要素及具體內(nèi)容。（60%）

熟悉：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作的基本要求。（30%）[主要內(nèi)容]房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作的基本要求一、總要求·全面性·客觀性·準(zhǔn)確性·概括性二、具體語言文字要求（一）對詞義的要求·用詞準(zhǔn)確·語義鮮明、不能含糊不清、模棱兩可·用詞不可帶有強(qiáng)烈的感情色彩·用詞簡練，標(biāo)準(zhǔn)，不堆砌、不生造

（二）對語句的要求·句子完整·搭配恰當(dāng)·邏輯嚴(yán)密·句子簡潔（三）要防止錯(cuò)字和遺漏（四）還要注意段落，結(jié)構(gòu)安排，文字說明，圖表的結(jié)合使用，專業(yè)術(shù)語規(guī)范等問題。

房地產(chǎn)報(bào)告的構(gòu)成要素（一）估價(jià)報(bào)告構(gòu)成要素（依據(jù)《規(guī)范》8.0.2條）·封面·目錄·致委托人函·估價(jià)師聲明·估價(jià)的假設(shè)和限制條件·估價(jià)結(jié)果報(bào)告（“估價(jià)產(chǎn)品”的最主要部分共十三項(xiàng)）·估價(jià)技術(shù)報(bào)告（“估價(jià)產(chǎn)品”的核心部分共七項(xiàng)）·附件

（二）估價(jià)結(jié)果報(bào)告構(gòu)成要素（依據(jù)《規(guī)范》附錄第A.0.6條）標(biāo)題（1）委托人（2）估價(jià)機(jī)構(gòu)（3）估價(jià)對象（4）估價(jià)目的（5）估價(jià)時(shí)點(diǎn)（6）估值定義（7）估價(jià)依據(jù)（8）估價(jià)原則（9）估價(jià)方法（10）估價(jià)結(jié)果（11）估價(jià)人員（12）估價(jià)作業(yè)日期（13）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期

（三）估價(jià)技術(shù)報(bào)告構(gòu)成要素（依據(jù)《規(guī)范》附錄第A.0.7條）標(biāo)題·個(gè)別因素分析（實(shí)物狀況分析）·區(qū)域因素分析（區(qū)位狀況分析）·市場背景分析·最高最佳使用分析·估價(jià)方法選用·估價(jià)測算過程·估價(jià)結(jié)果確定成都九鼎房地產(chǎn)交易評估有限公司公司地址：成都市錦里西路107號“錦江時(shí)代花園”南樓402室電話號碼：8611509986125099移動(dòng)電話：1370808999313808049279E-mail：Client@估價(jià)項(xiàng)目名稱：成都市XX街XX號XXX大廈第七至九層辦公用房委托方：成都XXX公司估價(jià)方：成都九鼎房地產(chǎn)交易評估有限公司估價(jià)人員：XX注冊房地產(chǎn)估價(jià)師注冊號：61000089XX注冊房地產(chǎn)估價(jià)師注冊號：5198011XX房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)作業(yè)日期：2002年11月8日-2002年11月11日估價(jià)報(bào)告編號：九鼎房評（2002）XXX號房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告（四）房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作示例：目錄錄一、致致委托托方函函二、估估價(jià)師師聲明明三、估估價(jià)的的假設(shè)設(shè)和限限制條條件四、估估價(jià)結(jié)結(jié)果報(bào)報(bào)告（一））委托托方（二））估價(jià)價(jià)方（三））估價(jià)價(jià)對象象（四））估價(jià)價(jià)目的的（五））估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)（六））價(jià)值值定義義（七））估價(jià)價(jià)依據(jù)據(jù)（八））估價(jià)價(jià)原則則（九））估價(jià)價(jià)方法法（十））估價(jià)價(jià)結(jié)果果（十一一）估估價(jià)人人員（十二二）估估價(jià)作作業(yè)日日期（十三三）估估價(jià)報(bào)報(bào)告應(yīng)應(yīng)用的的有效效期五、估估價(jià)技技術(shù)報(bào)報(bào)告六、附附件一、致致委托托方函函成都XXX公司司：承蒙委委托，，我公公司對對您位位于成成都市市XX街3號附附4號號(現(xiàn)現(xiàn)為XX巷巷子17號號)的的xxx大大廈第第7至至9層層辦公公用房房建筑筑面積積1505.79平平方米米及其其占用用范圍圍內(nèi)應(yīng)應(yīng)分?jǐn)倲偟耐镣恋厥故褂脵?quán)權(quán)價(jià)格格進(jìn)行行了評評估，，作為為您抵抵押貸貸款的的參考依依據(jù)。本著獨(dú)獨(dú)立、、客觀觀、公公正的的原則則，依依據(jù)我我國現(xiàn)現(xiàn)行有有關(guān)法法律、、法規(guī)規(guī)政策策的規(guī)規(guī)定，，利用用貴方方提供供的資資料以以及評評估人人員現(xiàn)現(xiàn)場查查勘和和市場場調(diào)查查取得得的資資料，，由專專業(yè)估估價(jià)人人員根根據(jù)估估價(jià)目目的，，遵循循估價(jià)價(jià)原則則，按按照估估價(jià)程程序，，選取取適宜宜的估估價(jià)方方法，，并在在綜合合分析析影響響房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格因因素的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，，對估估價(jià)對對象在在估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)的客客觀合合理價(jià)價(jià)格或或價(jià)值值進(jìn)行行估算算和判判定，，完成成了估估價(jià)工工作。?，F(xiàn)將將評估估結(jié)果果報(bào)告告如下下：估價(jià)對象在估估價(jià)時(shí)點(diǎn)2002年11月8日的評評估價(jià)格為：：小寫人民幣幣：450萬元元；(取取整)大寫人民幣幣：肆佰伍拾萬萬元整。詳見下表：：法定代表人人：李巋巋成都九鼎房房地產(chǎn)交易易評估有限限公司二○○二年年十一月十十一日房地單價(jià)（元/平方米）面積（平方米）總價(jià)（萬元）第七層2955502.93148.62第八層2985502.93150.12第九層3015502.93151.63總計(jì)——1508.79450.37二、估價(jià)師師聲明我們鄭重聲聲明：1、我們在本本估價(jià)報(bào)告告中陳述的的事實(shí)是真真實(shí)的和準(zhǔn)準(zhǔn)確的；2、本估價(jià)報(bào)報(bào)告的分析析、意見和和結(jié)論是我我們自己公公正的專業(yè)業(yè)分析、意意見和結(jié)論論，但受到到本估價(jià)報(bào)報(bào)告中已說說明的“估估價(jià)的假設(shè)設(shè)和限制條條件”的限限制。3、我們與本本估價(jià)報(bào)告告中的估價(jià)價(jià)對象沒有有利害關(guān)系系，也與有有關(guān)當(dāng)事人人沒有個(gè)人人利害關(guān)系系或偏見。。4、我們依照照中華人民民共和國國國家標(biāo)準(zhǔn)《《房地產(chǎn)估估價(jià)規(guī)范》》進(jìn)行分析析，形成意意見和結(jié)論論，撰寫本本估價(jià)報(bào)告告。5、注冊房地地產(chǎn)估價(jià)師師XX、XX對本估估價(jià)報(bào)告中中的估價(jià)對對象進(jìn)行了了實(shí)地查勘勘。6、沒有人對對本估價(jià)報(bào)報(bào)告提供重重要專業(yè)幫幫助。7、委托方提提供的資料料和陳述的的情況直接接影響我們們的估價(jià)分分析和結(jié)論論，因此委委托方應(yīng)對對提供資料料和陳述情情況的合法法性、真實(shí)實(shí)性、完整整性及其引引起的后果果負(fù)責(zé)；因因其失實(shí)造造成評估結(jié)結(jié)果有誤的的，評估機(jī)機(jī)構(gòu)和評估估人員不承承擔(dān)相應(yīng)責(zé)責(zé)任。注冊房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)師：：XX注冊號：61000089注冊房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)師：：XX注注冊號：：5198011三、估價(jià)的的假設(shè)和限限制條件（一）、本本報(bào)告假設(shè)設(shè)前提條件件1、假設(shè)估估價(jià)對象符符合《中華華人民共和和國擔(dān)保法法》、《中中華人民共共和國城市市房地產(chǎn)管管理法》、、《城市房房地產(chǎn)抵押押管理辦法法》設(shè)置抵抵押的有關(guān)關(guān)規(guī)定。估估價(jià)對象不不存在也不不涉及任何何法律糾紛紛，不存在在司法機(jī)關(guān)關(guān)和行政機(jī)機(jī)關(guān)依法裁裁決、查封封或者以其其他形式限限制該資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)利的情情形；2、至估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)止估估價(jià)對象（（房屋及其其占用范圍圍內(nèi)應(yīng)分?jǐn)倲偟耐恋厥故褂脵?quán)）未未設(shè)定抵押押擔(dān)保等他他項(xiàng)權(quán)利，，未發(fā)生任任何產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移行為；；3、本報(bào)告告未考慮估估價(jià)對象處處置時(shí)可能能對其價(jià)值值有影響的的債權(quán)、債債務(wù)的限制制，也未考考慮委托方方的資信狀狀況及經(jīng)營營能力；4、估價(jià)對對象應(yīng)以保保持估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)時(shí)《房房屋所有權(quán)權(quán)證》載明明的用途繼繼續(xù)使用，，且為估價(jià)價(jià)對象合法法的最高最最佳使用用用途為估價(jià)價(jià)前提；5、本報(bào)告告所采用的的建筑面積積或土地面面積以房地地產(chǎn)評估委委托書、《《房屋所有有權(quán)證》《《國有土地地使用證》》載明的面面積為依據(jù)據(jù)，我們對對該等數(shù)據(jù)據(jù)未實(shí)測；；6、估價(jià)對對象作為整整幢大廈的的組成部分分，與建筑筑物的其他他部份連為為一體，故故本次估價(jià)價(jià)是以估價(jià)價(jià)對象可以以合理分享享使之具備備使用功能能的各項(xiàng)權(quán)權(quán)益為假設(shè)設(shè)前提。7、委托方方對估價(jià)對對象擁有合合法產(chǎn)權(quán)及及絕對處置置權(quán)。（二）、本本報(bào)告限制制條件1、本報(bào)告告評估結(jié)果果是根據(jù)公公開市場原原則確定的的估價(jià)對象象在估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)的公開開價(jià)格。根據(jù)本報(bào)告告評估目的的，抵押權(quán)權(quán)人應(yīng)在充充分考慮如如下因素后后，根據(jù)本本報(bào)告評估估結(jié)果合理理確定貸款款額。①、、估價(jià)對象象產(chǎn)權(quán)性質(zhì)質(zhì)；②、房房地產(chǎn)市場場價(jià)格波動(dòng)動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；③③、短期強(qiáng)強(qiáng)制處分的的不確定性性及變現(xiàn)費(fèi)費(fèi)用；④、物業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳繳納的各項(xiàng)項(xiàng)稅費(fèi)；⑤⑤、資產(chǎn)占占有人的金金融信用營營能力。根據(jù)《中華華人民共和和國擔(dān)保法法》及《城城市房地產(chǎn)產(chǎn)抵押管理理辦法》的的有關(guān)規(guī)定定，辦理抵抵押貸款手手續(xù)時(shí)應(yīng)到到有權(quán)機(jī)關(guān)關(guān)辦理抵押押登記后本本報(bào)告方才才有效。2、本估價(jià)價(jià)結(jié)果包括括房屋（含含附屬設(shè)備備設(shè)施）及及其占用范范圍內(nèi)應(yīng)分分?jǐn)偟耐恋氐厥褂脵?quán)的的價(jià)值。該該土地使用用權(quán)和附屬屬的設(shè)施設(shè)設(shè)備若與房房屋分割處處置，本估估價(jià)結(jié)果無無效。3、本報(bào)告告有效期內(nèi)內(nèi)若國家政政策、經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境及物物業(yè)本身的的物理狀況況等因素和和本報(bào)告假假設(shè)前提條條件發(fā)生重重大變動(dòng)，，且這些變變動(dòng)會對估估價(jià)結(jié)果產(chǎn)產(chǎn)生重大影影響時(shí)，本本估價(jià)結(jié)果果無效，應(yīng)應(yīng)重新委托托估價(jià)。4、如發(fā)現(xiàn)現(xiàn)本報(bào)告內(nèi)內(nèi)的文字或或數(shù)字因打打印或其它它原因出現(xiàn)現(xiàn)誤差時(shí)，，請通知本本公司進(jìn)行行更正。否否則，報(bào)告告誤差部分分無效。5、本報(bào)告告有效期內(nèi)內(nèi)，為確定定之評估目目的服務(wù)，，不得用于于其他目的的。未經(jīng)經(jīng)評評估估機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)同同意意，，本本報(bào)報(bào)告告書書的的全全部部或或部部分分內(nèi)內(nèi)容容不不得得向向委委托托方方和和評評估估報(bào)報(bào)告告審審查查部部門門之之外外的的單單位位和和個(gè)個(gè)人人提提供供，，也也不不得得發(fā)發(fā)表表于于任任何何公公開開媒媒體體。。6、本報(bào)告告書應(yīng)與與估價(jià)對對象的合合法權(quán)證證一并使使用方才才有效，，評估機(jī)機(jī)構(gòu)僅對對正確使使用本報(bào)報(bào)告者負(fù)負(fù)責(zé)。7、本報(bào)報(bào)告書由由“致委委托方函函”、““房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)師師聲明””、“估估價(jià)假設(shè)設(shè)和限制制條件””、“估估價(jià)結(jié)果果報(bào)告””和“附附件”構(gòu)構(gòu)成完整整的估價(jià)價(jià)報(bào)告。。報(bào)告使用用人應(yīng)嚴(yán)嚴(yán)格按照照本估價(jià)價(jià)報(bào)告全全部完整整地應(yīng)用用，我們們不對任任何割離離使用的的應(yīng)用行行為負(fù)責(zé)責(zé)。否則則由此引引起的后后果與本本公司和和估價(jià)人人員無關(guān)關(guān)。本報(bào)報(bào)告經(jīng)法法定代表表人簽章章，注冊冊房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)師師簽字，，評估機(jī)機(jī)構(gòu)蓋章章并作為為一個(gè)整整體時(shí)有有效。四、關(guān)關(guān)于位位于成成都市市XX街XX號號XX大廈廈的估價(jià)結(jié)結(jié)果報(bào)報(bào)告（一））、委委托方方（說明明本估估價(jià)項(xiàng)項(xiàng)目的的委托托單位位的全全稱、、法定定代表表人和和住所所，個(gè)個(gè)人委委托的的為個(gè)個(gè)人的的姓名名和住住所））名稱：：成都XXX公公司法定代表人：：XXX住所：成都市紅星中中路二段XX號營業(yè)執(zhí)照號：：XXXX（二）、估價(jià)價(jià)方（說明本估價(jià)價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱稱、法定代表表人、住所、、估價(jià)資格等等級）名稱：成都九鼎房地地產(chǎn)交易評估估有限公司法定代表人：：李巋住所：成都市錦里西西路107號號錦江時(shí)代花花園南樓402室估價(jià)資格等級級：壹級資質(zhì)證書編號號：建房估證證字[2003]063號九鼎房評（2002）XXX號（三）、估價(jià)價(jià)對象本報(bào)告估價(jià)對對象為成都XXX公司所所屬xxx大大廈第七至第第九層辦公用用房；坐落：成都市錦江區(qū)區(qū)XXX街3號附4號(現(xiàn)為新巷子17號)；結(jié)構(gòu)：鋼混；總層數(shù)：9層；估價(jià)對象所在在層數(shù)：第七至及第九九層；建筑面積：每層均為502.93平方米，共計(jì)計(jì)1508.79平方米；裝修狀況：臨街外墻面磚磚，背街外墻墻刷涂料；第第七層為小開開間辦公室：：公共過道為為水泥地面，，墻面為涂料料刷白，天棚棚為石膏板吊吊頂；部分辦辦公室鋪木地地板，墻面刷刷乳膠漆，天天棚為礦棉板板吊頂，其余余為水泥地面面，墻面及天天棚為涂料刷刷白；玻璃地地彈門，防盜盜門及普通木木門，鋁合金金窗。第八層層為開敞型辦辦公間，為新新時(shí)代廣告公公司租用：會會客間為文化化石鋪地，墻墻面刷乳膠漆漆，天棚為木木質(zhì)吊頂刷乳乳膠漆；工作作區(qū)為水泥地地面，墻面為為紅磚墻或上上刷白涂料，，天棚刷乳膠膠漆；衛(wèi)生間間鋪300×300防滑地磚，墻墻面貼1.5米高300×300的面磚，，其余及天棚棚刷白涂料；；玻璃地彈門門及櫸木門，，鋁合金窗。。第九層為開開敞型辦公間間：水泥地面面，墻面及天天棚為涂料刷刷白，背街為為鐵門窗，臨臨街為鋁合金金窗。樓梯間間為碎花崗石石踏步，鋁合合金扶手。平面布置：方正；設(shè)施設(shè)備：配置一部中迅迅賽勒瓦客梯梯；車位：院內(nèi)帶地面停停車場，有15個(gè)車位；；基礎(chǔ)設(shè)施狀況況：水、電、視、、訊；利用現(xiàn)狀:作辦公室使用用;使用情況：第七層部分為為成都商報(bào)租租用，部分空空置；第八層層為新時(shí)代廣廣告公司租用用；第九層空空置。維護(hù)保養(yǎng)：一般；工程質(zhì)量：合格；建成年月：1995年；；設(shè)計(jì)用途：辦公；土地基本情況況:土地使用權(quán)面面積為1012.76㎡㎡,用途為商業(yè)、、綜合；形狀狀較方正；權(quán)屬狀況：①根據(jù)蓉房權(quán)證證成房監(jiān)證字字第0623481號《《房屋所有權(quán)權(quán)證》記載：：估價(jià)對象所所有權(quán)人為成成都XXX公公司，丘（地地）號權(quán)0344596；單位產(chǎn)；；他項(xiàng)權(quán)摘要要：2001年7月11日設(shè)定1330.45平方米，共共計(jì)200萬萬元的權(quán)利價(jià)價(jià)值，未注銷銷；1999年9月16日設(shè)定的906.97平方米，共共計(jì)200萬萬元的權(quán)利價(jià)價(jià)值，已注銷銷；2002年7月2日日設(shè)定1005.86平平方米，共計(jì)計(jì)200萬元元的權(quán)利價(jià)值值，未注銷；；他項(xiàng)權(quán)利人人均為交通銀銀行成都支行行。②根據(jù)成國用用（2001）字第858號《國有有土地使用證證》記載：估估價(jià)對象使用用者為成都XXX公司，，用途為商業(yè)業(yè)、綜合；為為出讓土地使使用權(quán)；綜合合用地土地使使用權(quán)終止日日期為2043年12月月29日。（四）、估價(jià)價(jià)目的（說明本次估估價(jià)的目的和和應(yīng)用方向））為委托方抵押押擔(dān)保提供價(jià)價(jià)格參考（五）、估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)（說明所評估估的客觀合理理價(jià)格或價(jià)值值對應(yīng)的年月月日）二○○二年十十一月八日（六）、價(jià)值值定義（說明本次估估價(jià)所采用的的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)或或價(jià)值內(nèi)涵））本次估價(jià)采用用公開市場價(jià)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。本報(bào)告估價(jià)結(jié)結(jié)果是反映估估價(jià)對象（房房屋及其占用用范圍內(nèi)應(yīng)分分?jǐn)偟耐恋厥故褂脵?quán)）在本本次估價(jià)目的的下，根據(jù)公公開市場原則則確定的估價(jià)價(jià)對象在估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開開市場價(jià)格（（該價(jià)格為交交易雙方負(fù)擔(dān)擔(dān)各自稅費(fèi)的的價(jià)格），未未考慮未來市市場變化風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制制處分等因素素對其價(jià)格的的影響。（七）、估價(jià)價(jià)依據(jù)1、《房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》》（GB/T50291-1999）；2、《中華華人民共和和國城市房房地產(chǎn)管理理法》《中中華人民共共和國土地地管理法》》《城市房房地產(chǎn)抵押押管理辦法法》《中華華人民共和和國擔(dān)保法法》；3、地方有有關(guān)法規(guī)政政策；4、房地產(chǎn)產(chǎn)評估委托托書；5、委托方方提供的估估價(jià)對象的的權(quán)屬證明明和其他有有關(guān)資料；；6、估價(jià)對對象實(shí)地查查勘記錄；；7、本公司掌掌握和搜集的的有關(guān)資料。。（八）、估價(jià)價(jià)原則（說明本次估估價(jià)遵循的房房地產(chǎn)估價(jià)原原則）1、合法原則則；2、最高最佳佳使用原則；；3、替代原則則；4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)原則。（九九））、、估估價(jià)價(jià)方方法法（說明本次次估價(jià)的思思路和采用用的方法以以及這些估估價(jià)方法的的定義）房地產(chǎn)評估估的常用方方法有市場場比較法、、收益法、、成本法、、假設(shè)開發(fā)發(fā)法等，估估價(jià)方法選選用應(yīng)按照照《房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)技術(shù)術(shù)規(guī)范》（（GB/T50291-1999）要要求，根據(jù)據(jù)當(dāng)?shù)胤康氐禺a(chǎn)市場發(fā)發(fā)育情況，，結(jié)合估價(jià)價(jià)對象的具具體特點(diǎn)以以及估價(jià)目目的等，選選擇適宜的的估價(jià)方法法。有條件件選用市場場比較法進(jìn)進(jìn)行估價(jià)的的，應(yīng)以市市場比較法法為主要的的估價(jià)方法法；收益性性房地產(chǎn)的的估價(jià)，應(yīng)應(yīng)選用收益益法作為其其中的一種種估價(jià)方法法。本項(xiàng)目的估估價(jià)技術(shù)路路線和方法法為：由于于估價(jià)對象象的用途為為辦公樓，，根據(jù)市場場調(diào)查，近近期內(nèi)與估估價(jià)對象處處于同一供供需圈，用用途相同的的類似房地地產(chǎn)交易和和租賃活動(dòng)動(dòng)較為活躍躍，市場交交易和租賃賃案例較多多，適用于于市場比較較法和收益益法進(jìn)行評評估。經(jīng)綜綜合分析考考慮，擬采采用市場比比較法和收收益法分別別法進(jìn)行評評估，最終終以算術(shù)平平均法確定定估價(jià)對象象的最后評評估結(jié)果。。市場比較法法的定義為為：將估價(jià)對象象與在估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)近期期有過交易易的類似房房地產(chǎn)進(jìn)行行比較，對對這些類似似房地產(chǎn)的的已知價(jià)格格作適當(dāng)?shù)牡男拚?，以以此估算估估價(jià)對象的的客觀合理理價(jià)格或價(jià)價(jià)值的方法法。在房地地產(chǎn)市場比比較發(fā)達(dá)的的情況下，，是一種說說服力強(qiáng)、、適用范圍圍廣的估價(jià)價(jià)方法。收益法的定定義為：預(yù)計(jì)估價(jià)對對象未來的的正常凈收收益，選用用適當(dāng)?shù)馁Y資本化率將將其折現(xiàn)到到估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)后累加，，以此估算算估價(jià)對象象的客觀合合理價(jià)格或或價(jià)值的方方法。適用用于有收益益或有潛在在收益的房房地產(chǎn)的估估價(jià)。（十）、估估價(jià)結(jié)果歷經(jīng)上述評評估程序和和評估方法法后，最后后確定估價(jià)價(jià)對象在估估價(jià)時(shí)點(diǎn)2002年年11月8日評估價(jià)價(jià)格為：小寫人民幣幣：450萬元元；(取取整)大寫人民幣幣：肆佰伍拾萬萬元整。詳見下表：：單價(jià)（元/平方米）面積（平方米）總價(jià)（萬元）第七層2955502.93148.62第八層2985502.93150.12第九層3015502.93151.63總計(jì)——1508.79450.37（十一）、估估價(jià)人員（列出所有有參加本次次估價(jià)人員員的姓名））XX中中國注冊房房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)師注注冊冊號：61000089XX中中國注冊冊房地產(chǎn)估估價(jià)師注注冊號：5198011XX房房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)價(jià)師（十二）、、估價(jià)作業(yè)業(yè)日期（說明本次次估價(jià)的起起止年月日日）2002年年11月月8日日至至2002年年11月月11日日（十十三三））、、估估價(jià)價(jià)報(bào)報(bào)告告應(yīng)應(yīng)用用的的有有效效期期（說說明明本本估估價(jià)價(jià)報(bào)報(bào)告告應(yīng)應(yīng)用用的的有有效效期期，，可可表表達(dá)達(dá)為為到到某某個(gè)個(gè)年年月月日日止止，，也也可可表表達(dá)達(dá)為為多多長長年年限限，，如如一一年年））自本本估估價(jià)價(jià)報(bào)報(bào)告告完完成成之之日日起起一一年年內(nèi)內(nèi)有有效效，，即即2002年年11月月11日日至至2003年年11月月10日日五、、估估價(jià)價(jià)技技術(shù)術(shù)報(bào)報(bào)告告僅供供估估價(jià)價(jià)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)存存檔檔和和有有關(guān)關(guān)管管理理部部門門查查閱閱六、、附附件件（（略略））關(guān)于于位位于于成成都都市市XX街街XX號號XX大大廈廈的的估價(jià)價(jià)技技術(shù)術(shù)報(bào)報(bào)告告（一一））個(gè)個(gè)別別因因素素分分析析（詳詳細(xì)細(xì)說說明明、、分分析析估估價(jià)價(jià)對對象象的的個(gè)個(gè)別別因因素素））本報(bào)報(bào)告告估估價(jià)價(jià)對對象象為為成成都都XXXXX公公司司所所屬屬xxx大大廈廈第第七七至至第第九九層層辦辦公公用用房房；；坐落：成都市錦江區(qū)區(qū)慶云南街3號附4號(現(xiàn)為新巷子17號)；結(jié)構(gòu)：鋼混；總層數(shù)：9層；估價(jià)對象所在在層數(shù)：第七至及第九九層；建筑面積：每層均為502.93平方米，共計(jì)計(jì)1508.79平方米；裝修狀況：臨街外墻面磚磚，背街外墻墻刷涂料；第第七層為小開開間辦公室：：公共過道為為水泥地面，，墻面為涂料料刷白，天棚棚為石膏板吊吊頂；部分辦辦公室鋪木地地板，墻面刷刷乳膠漆，天天棚為礦棉板板吊頂，其余余為水泥地面面，墻面及天天棚為涂料刷刷白；玻璃地地彈門，防盜盜門及普通木木門，鋁合金金窗。第八層層為開敞型辦辦公間，為新新時(shí)代廣告公公司租用：會會客間為文化化石鋪地，墻墻面刷乳膠漆漆，天棚為木木質(zhì)吊頂刷乳乳膠漆；工作作區(qū)為水泥地地面，墻面為為紅磚墻或上上刷白涂料，，天棚刷乳膠膠漆；衛(wèi)生間間鋪300×300防滑地磚，墻墻面貼1.5米高300×300的面磚，，其余及天棚棚刷白涂料；；玻璃地彈門門及櫸木門，，鋁合金窗。。第九層為開開敞型辦公間間：水泥地面面，墻面及天天棚為涂料刷刷白，背街為為鐵門窗，臨臨街為鋁合金金窗。樓梯間間為碎花崗石石踏步，鋁合合金扶手。平面布置：方正；設(shè)施設(shè)備：配置一部中迅迅賽勒瓦客梯梯；車位：院內(nèi)帶地面停停車場，有15個(gè)車位；；基礎(chǔ)設(shè)施狀況況：水、電、視、、訊；利用現(xiàn)狀:作辦公室使用用;使用情況：第七層部分為為成都商報(bào)租租用，部分空空置；第八層層為新時(shí)代廣廣告公司租用用；第九層空空置。維護(hù)保養(yǎng)：一般；工程質(zhì)量：合格；建成年月：1995年；；設(shè)計(jì)用途：辦公；土地基本情況況:土地使用權(quán)面面積為1012.76㎡㎡,用途為商業(yè)、、綜合；形狀狀較方正；權(quán)屬狀況：①根據(jù)蓉房權(quán)證證成房監(jiān)證字字第0623481號《《房屋所有權(quán)權(quán)證》記載：：估價(jià)對象所所有權(quán)人為成成都XXXX公司，丘（（地）號權(quán)0344596；單位產(chǎn)產(chǎn)；他項(xiàng)權(quán)摘摘要：2001年7月11日設(shè)定1330.45平方米，，共計(jì)200萬元的權(quán)利利價(jià)值，未注注銷；1999年9月16日設(shè)定的的906.97平方米，，共計(jì)200萬元的權(quán)利利價(jià)值，已注注銷；2002年7月2日設(shè)定1005.86平方米，共共計(jì)200萬萬元的權(quán)利價(jià)價(jià)值，未注銷銷；他項(xiàng)權(quán)利利人均為交通通銀行成都支支行。②根據(jù)成國用用（2001）字第858號《國有有土地使用證證》記載：估估價(jià)對象使用用者為成都XXXXX公公司，用途為為商業(yè)、綜合合；為出讓土土地使用權(quán)；；綜合用地土土地使用權(quán)終終止日期為2043年12月29日日。（二）、、區(qū)域因因素分析析（詳細(xì)說明明、分析估估價(jià)對象的的區(qū)域因素素）商服繁華度度：估價(jià)對象臨臨新巷子，，西距紅星星路約100米，緊緊鄰大發(fā)電電器市場。。距天府廣廣場約1公公里，距春春熙路約0.7公里里，周圍商商鋪林立，，商服繁華華度較好。。隨著玉雙雙路的全線線暢通及該該區(qū)域的舊舊城改造，，更提升了了該區(qū)域的整整體形象。。交通便捷度度：估價(jià)對象距距公交車站站約300米，附近有有6、28、62、8路等多多條線線路通通過，，距火火車北北站約約4公里，，距新新南門門汽車車客運(yùn)運(yùn)中心心約2公里，，交通通較方方便；；公共配配套設(shè)設(shè)施完完備程程度：：估價(jià)對對象周周邊有有天涯涯石小小學(xué)、、和平平街小小學(xué)、、四川川工業(yè)業(yè)學(xué)院院、電電子科科技大大學(xué)等等學(xué)校校；附附近有有王府府井商商場、、百盛盛購物物廣場場、東東風(fēng)商商貿(mào)大大廈、、太平平洋商商廈、、九環(huán)環(huán)賓館館、紅紅星飯飯店、、星光光賓館館、猛猛追灣灣郵政政分局局、外外文書書店、、四川川省圖圖書館館、猛猛追灣灣游泳泳館、、成都都游樂樂園；；銀行行、電電影院院、醫(yī)醫(yī)院、、菜市市場、、餐館館、派派出所所等城城市配配套設(shè)設(shè)施完完善；；城市基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施完完善度度：水、電電、氣氣、視視、訊訊、路路配套套齊備備；環(huán)境質(zhì)質(zhì)量狀狀況：：空氣質(zhì)質(zhì)量一一般，，周邊邊環(huán)境境一般般。（三））、市市場背背景分分析（詳細(xì)細(xì)說明明、分分析類類似房房地產(chǎn)產(chǎn)的市市場狀狀況、、包括括過去去、現(xiàn)現(xiàn)在和和可預(yù)預(yù)見的的未來來）1、宏宏觀政政策背背景（1））入世世為中中國經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶帶來新新活力力中國經(jīng)經(jīng)過十十多年年的艱艱苦談?wù)勁?，，已?jīng)經(jīng)加入入了世世貿(mào)組組織，，成為為全球球經(jīng)濟(jì)濟(jì)一體體化的的一員員，這這為中中國經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的繁榮榮提供供了嶄嶄新的的活力力和機(jī)機(jī)遇，，無論論是對商業(yè)業(yè)發(fā)展展類型型，還還是商商業(yè)經(jīng)經(jīng)營深深度，，都將將得到到歷史史性的的提升升。（2））西西部部大大開開發(fā)發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略略1999年年底底中中共共中中央央提提出出實(shí)實(shí)施施““西西部部大大開開發(fā)發(fā)””戰(zhàn)戰(zhàn)略略，，這這對對處處于于開開放放與與發(fā)發(fā)展展最最前前沿沿的的成成都都，，作作為為西西部部大大開開發(fā)發(fā)支支撐撐城城市市的的成成都都，，對對其其經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增增長長影影響響無無比比巨巨大大。。如如何何抓抓住住這這一一歷歷史史性性機(jī)機(jī)遇遇，，促促進(jìn)進(jìn)成成都都經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)升升級級換換代代至至關(guān)關(guān)重重要要。。2、成都市辦辦公類房地產(chǎn)產(chǎn)市場分析從2000年年下半年國民民經(jīng)濟(jì)走勢來來看，受國內(nèi)內(nèi)國際大氣侯侯的影響，成成都市經(jīng)濟(jì)總總體增長步伐伐有明顯的放放緩趨勢。下下半年來，消消費(fèi)品零售總總額增速出現(xiàn)現(xiàn)一定幅度的的下滑，雖然然固定資產(chǎn)投投資增長速度度仍在進(jìn)一步步提高，但是是社會總需求求增速明顯不不夠，顯示出出上半年持續(xù)續(xù)上升后后勁勁不足，增長長乏力。寫字字樓租售需求求與地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)景氣狀況息息息相關(guān)，去去年上半年成成都經(jīng)濟(jì)的恢恢復(fù)性發(fā)展本本來就對寫字字樓市場的復(fù)復(fù)蘇啟動(dòng)意義義不大。而這這種經(jīng)濟(jì)剛剛剛出現(xiàn)好勢頭頭就遭遇挫折折，無疑使得得寫字樓市場場剛剛看到的的一線曙光又又黯淡下來，，從目前寫字樓樓盤的情況看看，整個(gè)市場場表現(xiàn)為少量量位置好、配配套設(shè)施完善善的新樓好銷銷、大量舊樓樓冷清的情況況。估價(jià)對象象位于市中心心商業(yè)區(qū)，商商業(yè)繁華度較較好，隨著玉玉雙路的全線線貫通及該區(qū)區(qū)域舊城改造力度的加大大，提升了該該區(qū)域的整體體形象，增強(qiáng)強(qiáng)了其物業(yè)的的吸引力。（四）、最高高最佳使用分分析（詳細(xì)分析、、說明估價(jià)對對象最高最佳佳使用）最高最佳使用用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、經(jīng)過充充分合理理的論證證能使估估價(jià)對象象產(chǎn)生最最高價(jià)值值的使用用。估價(jià)對象象當(dāng)前法法律上允允許的用用途為辦辦公，根根據(jù)估價(jià)價(jià)人員現(xiàn)現(xiàn)場調(diào)查查及對估估價(jià)對象象所在區(qū)區(qū)域的環(huán)環(huán)境、潛潛在市場場分析后后，辦公公用途為為其最高高最佳使使用。（五）估估價(jià)方法法選用（詳細(xì)說說明估價(jià)價(jià)的思路路和采用用的方法法及其理理由）房地產(chǎn)評評估的常常用方法法有市場場比較法法、收益益法、成成本法、、假設(shè)開開發(fā)法等等，估價(jià)價(jià)方法選選用應(yīng)按按照《房房地產(chǎn)估估價(jià)技術(shù)術(shù)規(guī)范》》（GB/T50291-1999）要求求，根據(jù)據(jù)當(dāng)?shù)胤糠康禺a(chǎn)市市場發(fā)育育情況，，結(jié)合估估價(jià)對象象的具體體特點(diǎn)以以及估價(jià)價(jià)目的等等，選擇擇適宜的的估價(jià)方方法。有有條件選選用市場場比較法法進(jìn)行估估價(jià)的，，應(yīng)以市市場比較較法為主主要的估估價(jià)方法法；收益益性房地地產(chǎn)的估估價(jià)，應(yīng)應(yīng)選用收收益法作作為其中中的一種種估價(jià)方方法。交易和租租賃活動(dòng)動(dòng)較為活活躍，市市場交易易和租賃賃案例較較多，適適用于市市場比較較本項(xiàng)目的的估價(jià)技技術(shù)路線線和方法法為：由于估價(jià)價(jià)對象的的為辦公公樓，根根據(jù)市場場調(diào)查，，近期內(nèi)內(nèi)與估價(jià)價(jià)對象處處于同一一供需圈圈，用途途相同的的類似房房地產(chǎn)法和收益益法進(jìn)行行評估。。經(jīng)綜合合分析考考慮，采采用市場場比較法法和收益益法分別別進(jìn)行評評估，最最終以算算術(shù)平均均法確定定估價(jià)對對象的現(xiàn)現(xiàn)狀公開開市場價(jià)價(jià)值。市場比較較法的定定義為：：將估價(jià)對對象與在在估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)近期期有過交交易的類類似房地地產(chǎn)進(jìn)行行比較，，對這些些類似房房地產(chǎn)的的已知價(jià)價(jià)格作適適當(dāng)?shù)男扌拚?，以以此估算算估價(jià)對對象的客客觀合理理價(jià)格或或價(jià)值的的方法。。在房地地產(chǎn)市場場比較發(fā)發(fā)達(dá)的情情況下，，是一種種說服力力強(qiáng)、適適用范圍圍廣的估估價(jià)方法法。收益法的的定義為為：預(yù)計(jì)估價(jià)價(jià)對象未未來的正正常凈收收益，選選用適當(dāng)當(dāng)?shù)馁Y本本化率將將其折現(xiàn)現(xiàn)到估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)后后累加，，以此估估算估價(jià)價(jià)對象的的客觀合合理價(jià)格格或價(jià)值值的方法法。適用用于有收收益或有有潛在收收益的房房地產(chǎn)的的估價(jià)。。（六）估估價(jià)測算算過程（詳細(xì)說說明測算算過程，，參數(shù)確確定等））1、利利用市市場比比較法法評估估通過搜搜集分分析市市場交交易資資料，，從中中選取取三宗宗與估估價(jià)對對象處處于同同一供供需圈圈內(nèi)，，并在在用途途、規(guī)規(guī)模、、檔次次、建建筑結(jié)結(jié)構(gòu)等等方面面與估估價(jià)對對象相相同或或相類類似的的房地地產(chǎn)交交易案案例作作為可可比實(shí)實(shí)例，，通過過對其其交易易情況況、交交易日日期、、區(qū)域域因素素、個(gè)個(gè)別因因素進(jìn)進(jìn)行比比較修修正后后，求求取估估價(jià)對對象七七層的的比準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)格格，其計(jì)算算公式式為：：比準(zhǔn)價(jià)價(jià)格=比較較實(shí)例例房地地產(chǎn)的的交易易價(jià)格格×交易情情況修修正系系數(shù)×交易日日期修修正系系數(shù)×區(qū)域因因素修修正系系數(shù)×個(gè)別因因素修修正系系數(shù)估價(jià)對對象評評估價(jià)價(jià)格=比準(zhǔn)價(jià)格格×建筑面積。。（1）選取取可比實(shí)例例可比案例資資料表下一張可比案例項(xiàng)目ABC物業(yè)名稱自由天地辦公用房亞太大廈辦公用房和風(fēng)小筑辦公用房位置紅星路二段干槐樹街大慈寺路交易日期2002.62002.102002.11交易價(jià)格（元/㎡）3600（一次性付款）3860（一次性付款）3800（一次性付款）區(qū)域因素商服繁華度附近有王府井商場、東風(fēng)商貿(mào)廣場、太平洋購物廣場、星光賓館，距羊東餐飲一條街約20米，距春熙路約0.5公里,周圍商鋪林立,商業(yè)集聚規(guī)模高附近有王府井商場、東風(fēng)商貿(mào)廣場、太平洋購物廣場、星光賓館，距羊東餐飲一條街約200米，距春熙路約0.7公里,商服繁華度較高。附近有王府井商場、東風(fēng)商貿(mào)廣場、太平洋購物廣場、星光賓館，距春熙路約0.5公里,周圍商鋪林立,商業(yè)集聚規(guī)模高交通便捷度距公交車站約100米，公交車有6、8、62、28、路等多條線路通過，距火車北站約4公里，距新南門客運(yùn)中心約2公里，對內(nèi)、對外交通較方便距公交車站約300米，公交車有6、8、62、28、路等多條線路通過，距火車北站約4公里，距新南門客運(yùn)中心約2公里，對內(nèi)、對外交通較方便距公交車站約100米，公交車有4、58、62、98、3路等多條線路通過，距火車北站約4公里，距新南門客運(yùn)中心約2公里，對內(nèi)、對外交通較方便人口狀況人口密度大，人流量大人口密度大，人流量大人口密度大，人流量大環(huán)境質(zhì)量空氣質(zhì)量一般，周邊治安環(huán)境一般空氣質(zhì)量一般，周邊治安環(huán)境一般空氣質(zhì)量一般，周邊治安環(huán)境一般個(gè)別因素臨街狀況臨紅星路臨干槐樹路臨大慈寺路設(shè)備配置一部電梯、地下停車場二部電梯、地下停車場一部電梯、地下停車場平面布局方正方正方正總層數(shù)5207所在樓層4152物業(yè)管理較好較好較好建成時(shí)間200219982003（2）、交交易情況修修正由于A、B、C三個(gè)個(gè)案例交易易均為正常常交易，無無需修正，，修正系數(shù)數(shù)均為100/100。（3）、交交易日期修修正由于A、B、C三個(gè)個(gè)案例交易易日期與估估價(jià)時(shí)點(diǎn)相相近，且在在該月內(nèi)該該類商業(yè)用用房價(jià)格無無明顯波動(dòng)動(dòng)，故交易易日期修正正系數(shù)均為為100/100。。（4）、、區(qū)域因因素和個(gè)個(gè)別因素素修正以評估對對象的各各因素條條件為基基礎(chǔ)，確確定其相相應(yīng)指數(shù)數(shù)為100，將將比較實(shí)實(shí)例各因因素分別別與之進(jìn)進(jìn)行比較較，量化化出相應(yīng)應(yīng)指數(shù)。。區(qū)域因素素和個(gè)別別因素比比較修正正系數(shù)表表下一張案例因素ABC比較分值比較分值比較分值區(qū)域因素商服繁華度稍好103相似100稍好103交通便捷稍好102相似100稍好102環(huán)境質(zhì)量相似100相似100相似100人口狀況相似100相似100相似100區(qū)域因素修正值

105

100

105個(gè)別因素臨街狀況稍好102稍差98稍好102設(shè)備配置稍好104稍好105稍好104所在樓層稍好102稍好106稍好101平面布置相似100相似100相似100物業(yè)管理稍好105稍好104稍好105成新度稍好107較好103稍好108個(gè)別因素修正值

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120（5）、、比準(zhǔn)價(jià)價(jià)格計(jì)算算比準(zhǔn)價(jià)格格計(jì)算表表項(xiàng)目ABC交易單價(jià)(元/㎡)360038603800交易情況修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100/105100/100100/105個(gè)別因素修正100/120100/116100/120修正后單價(jià)（元/㎡）285733283016估價(jià)對象象七層的的比準(zhǔn)價(jià)價(jià)格=(2857+3328+3016)÷3=3067元/㎡2、利用用收益法法評估通過估價(jià)價(jià)人員的的市場調(diào)調(diào)查及估估價(jià)機(jī)構(gòu)構(gòu)長期積積累的數(shù)數(shù)據(jù)表明明，該區(qū)區(qū)域的辦辦公用房房租金收收益較為為穩(wěn)定，，本次評評估假設(shè)設(shè)其年凈凈收益每每年固定定不變。。根據(jù)成成國用（（2001）字字第858號記記載：綜綜合用地地土地使使用權(quán)終終止日期期為2043年年12月月29日日，至估估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)止，尚尚余41年。鋼鋼混結(jié)構(gòu)構(gòu)非生產(chǎn)產(chǎn)用房使使用年限限為60年,當(dāng)當(dāng)土地使使用年限限短于建建筑物使使用年限限時(shí)，以以土地尚尚可使用用年限確確定未來來的收益益期，因因此從估估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)計(jì)，收收益期N=41年。則則本次評評估選用用與之對對應(yīng)的收收益法公公式為：：式中：V——收益價(jià)格格（元/㎡））A——年凈收益益（元/㎡））；R——資本化率率（%）；；N——收益期（年）。。(1)參參數(shù)的確確定與估價(jià)對對象類似似辦公用用房租賃賃案例較較多，經(jīng)經(jīng)估價(jià)人人員現(xiàn)場場調(diào)查和和綜合考考慮相同同檔次、、相同類類型、區(qū)區(qū)位接近近的寫字字間的有有關(guān)資料料，該區(qū)區(qū)域辦公公用房目目前正常常租金為為30-45元元/M2.月,出租率率80%，可出出租面積積占總面面積90%；考考慮估價(jià)價(jià)對象實(shí)實(shí)際情況況，第七七層的租租金取35元/㎡(2)年年有效毛毛收入測測算年有效毛毛收入=單位月月租金××出租率率×可出出租比率率×12個(gè)月=35××80%×90%×12=302.4元/㎡(3)年年運(yùn)營費(fèi)費(fèi)用測算算運(yùn)營費(fèi)用用中，維維修費(fèi)為為有效毛毛收入的的3%，，管理費(fèi)費(fèi)由承租租方支付付，稅金金占有效效毛收入入的17.5%（房產(chǎn)產(chǎn)稅12%，營營業(yè)稅及及附加5.5%），合合計(jì)占有有效毛收收入的20.5%。根根據(jù)成都都市建筑筑行業(yè)平平均水平平，參照照四川省省建設(shè)廳廳頒布的的“二○○○○定定額”和和相關(guān)配配套文件件，經(jīng)估估價(jià)人員員現(xiàn)場勘勘察并結(jié)結(jié)合估價(jià)價(jià)對象現(xiàn)現(xiàn)狀測算算，確定定在估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)鋼鋼混結(jié)構(gòu)構(gòu)的房屋屋成本為為1000元/平方米米。保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)根據(jù)據(jù)房屋成成本的3‰計(jì)算算。年運(yùn)營費(fèi)費(fèi)用=單單位年有有效毛收收入×20.5+房屋屋造價(jià)××3‰=302.4××20.5+1000×3‰‰=64.99元/㎡㎡(4)年年凈收益益的測算算年凈收益益=年有有效毛收收入一年年運(yùn)營費(fèi)費(fèi)用=302.4-64.99=237.41元/㎡（5）資本化化率的確定根據(jù)房地產(chǎn)估估價(jià)規(guī)范,資資本化率的的確定方法有有市場提取法法、安全利率率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整整值法、復(fù)合合投資收益率率法、投資收收益率排序插插入法等四種種。本次估價(jià)價(jià)采用以市場場提取法為主主，并以安全全利率加風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)調(diào)整值法加加以修正的方方法確定。估價(jià)人員通過過對成都市辦辦公用房的租租售市場的抽抽樣調(diào)查計(jì)算算，得到全市市房地產(chǎn)綜合合資本化率平平均為8-14%；而根根據(jù)安全利率率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整整值法，一年年期銀行存款款利率為1.98%，根根據(jù)對目前成成都全市房地地產(chǎn)市場的調(diào)調(diào)查分析和評評估人員的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，辦公類類房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)調(diào)整值6-8%,該地地段為成都市市中心商業(yè)區(qū)區(qū),辦公用房房入住較穩(wěn)定定,本次估價(jià)價(jià)其風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整整值取6.02%。據(jù)此此，確定本次次估價(jià)采用的的資本化率為為8%。（6）收益價(jià)價(jià)格的測算V==237.41×11.97=2842元元/㎡㎡（（取取整整））（七七））、、估估價(jià)價(jià)結(jié)結(jié)果果確確定定（詳詳細(xì)細(xì)說說明明估估價(jià)價(jià)結(jié)結(jié)果果及及其其確確定定的的理理由由））通過過市市場場比比較較法法和和收收益益法法得得出出的的結(jié)結(jié)果果較較為為接接近近，，都都比比較較真真實(shí)實(shí)的的反反映映了了市市場場狀狀況況，，可可以以將將這這兩兩種種結(jié)結(jié)果果的的算算術(shù)術(shù)平平均均值值作作為為最最終終結(jié)結(jié)果果。。估價(jià)價(jià)對對象象第第七七層層評評估估單單價(jià)價(jià)=（（比比準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)價(jià)格格+收收益益價(jià)價(jià)格格））÷÷2=（（3067+2842））÷÷2=2955元元/㎡㎡（（取取整整））估價(jià)價(jià)人人員員對對估估價(jià)價(jià)對對象象所所在在區(qū)區(qū)域域多多個(gè)個(gè)類類似似寫寫字字樓樓進(jìn)進(jìn)行行了了現(xiàn)現(xiàn)場場調(diào)調(diào)查查，，多多層層電電梯梯辦辦公公用用房房樓樓層層價(jià)價(jià)格格相相差差不不大大，，有有的的甚甚至至為為均均價(jià)價(jià)，，多多數(shù)數(shù)樓樓盤盤樓樓層層間間差差異異在在20元元至至50元元之之間間，，考考慮慮實(shí)實(shí)際際調(diào)調(diào)查查情情況況及及本本次次評評估估目目的的，，估估價(jià)價(jià)對對象象樓樓層層間間價(jià)價(jià)差差取取30元元/平平方方米米，，因因此此第第八八層層單單價(jià)價(jià)為為2985元元/平平方方米米；；第第九九層層單單價(jià)價(jià)為為3015元元/平平方方米米。。估價(jià)對對象在在估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)2002年11月月8日日的評評估價(jià)價(jià)格為為：小寫人人民幣幣：450萬元元；(取取整)大寫人人民幣幣：肆佰伍伍拾萬萬元整整。法定代代表人人：李李巋巋成都九九鼎房房地產(chǎn)產(chǎn)交易易評估估有限限公司司二○○○二年年十一一月十十一日日單價(jià)（元/平方米）面積（平方米）總價(jià)（萬元）第七層2955502.93148.62第八層2985502.93150.12第九層3015502.93151.63總計(jì)——1508.79450.37詳見評評估結(jié)結(jié)果下下表：：第一章章房房地地產(chǎn)估估價(jià)技技術(shù)路路線[考試試目的的]測試應(yīng)應(yīng)考人人員對對房地地產(chǎn)估估價(jià)技技術(shù)路路線的的概念念、實(shí)實(shí)質(zhì)、、房地地產(chǎn)估估價(jià)技技術(shù)路路線與與房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格內(nèi)內(nèi)涵和和價(jià)格格形式式過程程的關(guān)關(guān)系，，房地地產(chǎn)估估價(jià)技技術(shù)路路線與與房地地產(chǎn)估估價(jià)方方法的的關(guān)系系，確確定房房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)價(jià)技術(shù)術(shù)路線線過程程中要要考慮慮的各各種因因素，，能夠夠在估價(jià)實(shí)踐中中獨(dú)立地確定定房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)技術(shù)路線等等的掌握程度度。[考試基本要求求]掌握：房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路路線的概念和和實(shí)質(zhì)，確定定房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)技術(shù)路線的的過程中要考考慮的各種因因素，房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路路線的確定過過程。（60%）熟悉：房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)的價(jià)值值標(biāo)準(zhǔn)，公開開市場價(jià)值標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)決定房地地產(chǎn)估價(jià)方法法的實(shí)質(zhì)。（（30%）了解：房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路路線與房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)方法的的關(guān)系，房地地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、房房地產(chǎn)估價(jià)目目的與房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)方法之之間的關(guān)系。。（10%））一、房地產(chǎn)估估價(jià)技術(shù)路線線的概念是指導(dǎo)整個(gè)房房地產(chǎn)估價(jià)過過程的技術(shù)思思路，其結(jié)果果和目的就是是確定房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵和和價(jià)格形成過過程。二、房地產(chǎn)估估價(jià)技術(shù)路線線與房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格內(nèi)涵，價(jià)價(jià)格形成過程程房地產(chǎn)估價(jià)技技術(shù)路線就是是估價(jià)人員模模擬房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格形成過程程、揭示房地地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵涵時(shí)的思路。。例一：劃撥撥用地抵押押價(jià)值評估估（兩種技技術(shù)路線、、一種價(jià)格格內(nèi)涵）例二：房地地產(chǎn)損害賠賠償估價(jià)技技術(shù)路線例三:房房屋拆拆遷補(bǔ)償估估價(jià)技術(shù)路路線例四:房房地產(chǎn)產(chǎn)拍賣底價(jià)價(jià)估價(jià)技術(shù)術(shù)路線例五:房房地產(chǎn)產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)價(jià)技術(shù)路線線例六:宅宅基地地集資房抵抵債估價(jià)技技術(shù)路線[主要內(nèi)容]三、房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)技術(shù)術(shù)路線與房房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)方法路線與方法法都是估價(jià)價(jià)人員對房房地產(chǎn)價(jià)格格形成過程程的認(rèn)識。。每種房地地產(chǎn)估價(jià)方法都體現(xiàn)現(xiàn)了一種技技術(shù)路線。。市場法：房地產(chǎn)的價(jià)價(jià)格可利用用周邊類似似房地產(chǎn)的的實(shí)際成交交價(jià)格修正正求得。成本法：房地產(chǎn)的價(jià)價(jià)格可由各各組成部分分的市場價(jià)價(jià)格累加而而成。收益法：房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)時(shí)的價(jià)格是是由房地產(chǎn)產(chǎn)未來可獲獲得的收益益決定。假設(shè)開發(fā)法法：未完成的房房地產(chǎn)價(jià)格格最終取決決于它開發(fā)發(fā)建成后的的市場價(jià)格格。四、房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)技術(shù)術(shù)路線的確確定1、確定房房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)的價(jià)值標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)價(jià)方法與估估價(jià)目的·公開市場、、公開市場場價(jià)值、公公開市場價(jià)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)·各種估價(jià)方方法的實(shí)質(zhì)質(zhì)都是確定定估價(jià)對象象的公開市市場價(jià)值·估價(jià)對象與與估價(jià)方法法之間有一一定的匹配配關(guān)系，而而估價(jià)目的的與估價(jià)方方法之間無無嚴(yán)格的對對應(yīng)關(guān)系。?！し康禺a(chǎn)估價(jià)價(jià)方法的選選用要符合合《房地產(chǎn)估估價(jià)規(guī)范》》的規(guī)定。。[規(guī)范正文文]（1）估價(jià)價(jià)人員應(yīng)熟熟知、理解解并正確運(yùn)運(yùn)用市場比比較法、收收益法、成成本法、假假設(shè)開發(fā)法法、基準(zhǔn)地地價(jià)修正法法以及這些些估價(jià)方法法的綜合運(yùn)運(yùn)用。（2）對同同一估價(jià)對對象宜選用用兩種以上上的估價(jià)方方法進(jìn)行估估價(jià)。（3）根據(jù)據(jù)已明確的的估價(jià)目的的，若估價(jià)價(jià)對象適宜宜采用多種種估價(jià)方法法進(jìn)行估價(jià)價(jià)，應(yīng)同時(shí)時(shí)采用多種種估價(jià)方法法進(jìn)行估價(jià)價(jià)，不得隨隨意取舍；；若必須取取舍，應(yīng)在在估價(jià)報(bào)告告中予以說說明并陳述述理由。(4)有條條件選用市市場比較法法進(jìn)行估價(jià)價(jià)的，應(yīng)以以市場比較較法為主要要的估價(jià)方方法。（5）收益益性房地產(chǎn)產(chǎn)的估價(jià)，，應(yīng)選用收收益法作為為其中的一一種估價(jià)方方法。（6）具有有投資開發(fā)發(fā)或再開發(fā)發(fā)潛力的房房地產(chǎn)的估估價(jià)，應(yīng)選選用假設(shè)開開發(fā)法作為為其中的一一種估價(jià)方方法。（7）在無無市場依據(jù)據(jù)或市場依依據(jù)不充分分而不宜采采用市場比比較法、收收益法、假假設(shè)開發(fā)法法進(jìn)行估價(jià)價(jià)的情況下下，可采用用成本法作作為主要的的估價(jià)方法法。2、確定房房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)技術(shù)路線線要對估價(jià)價(jià)基本事項(xiàng)項(xiàng)有充分的的認(rèn)識。要充分了解解估價(jià)對象象（實(shí)體、、權(quán)益、區(qū)區(qū)位）要充分了解解估價(jià)目的的要充充分分了了解解估估價(jià)價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)3、、確確定定房房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價(jià)價(jià)技技術(shù)術(shù)路路線線要要遵遵循循房房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價(jià)價(jià)原原則則合法原則則確認(rèn)估價(jià)價(jià)對象具具有合法法產(chǎn)權(quán)確認(rèn)估價(jià)價(jià)對象的的合法用用途確認(rèn)合法法的交易易或處分分方式例：某工廠廠為企業(yè)業(yè)改制進(jìn)進(jìn)行資產(chǎn)產(chǎn)重組，，委托估估價(jià)機(jī)構(gòu)構(gòu)將其劃劃撥土地地上建成成的兩棟棟房屋進(jìn)進(jìn)行估價(jià)價(jià)。該工工廠的房房屋所有有權(quán)證上上記載，，兩棟房房屋均為為工業(yè)用用途。根根據(jù)估價(jià)價(jià)人員現(xiàn)現(xiàn)場勘察察的結(jié)果果，兩棟棟房屋中中，一棟棟為廠房房，另一一棟原為為廠房，，后自行行改為辦辦公樓用用于出租租。替代代原則無論利用什什么估價(jià)思思路和估價(jià)價(jià)方法，都都必須首先先承認(rèn)替代代原則最高最佳使使用原則首先要確定定房地產(chǎn)的的最高最佳佳使用狀態(tài)態(tài)，進(jìn)而才才能確定房房地產(chǎn)在這種種狀態(tài)下的的價(jià)值。例：甲公司以8000元/㎡的價(jià)格從從乙公司購得得一棟建筑面面積為5000㎡的寫字字樓，隨之辦辦妥了權(quán)屬轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，又又花費(fèi)了10萬元在該寫寫字樓外墻涂涂飾了本公司司的標(biāo)志。之之后，上級令令甲公司售出出寫字樓，這這期間寫字樓樓市場價(jià)格未未發(fā)生任何變變化，設(shè)此時(shí)時(shí)該寫字樓的的售價(jià)為P，在正正常市市場條條件下下，P最可可能能的的取取值值為為：：A、、P〈4000萬萬元元B、、P=4000萬萬元元C、、4000萬萬元元〈〈P〈4010萬萬元元D、、P=4010萬萬元元E、、P〉4010萬萬元元(1)估估價(jià)價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)與與估估價(jià)價(jià)對對象象狀狀況況、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場狀狀況況的的對對應(yīng)應(yīng)關(guān)關(guān)系系估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對象狀況房地產(chǎn)市場狀況過去（回顧性估價(jià)）過去過去現(xiàn)在過去現(xiàn)在現(xiàn)在未來未來（預(yù)測性估價(jià)）未來未來估價(jià)價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)原原則則估價(jià)價(jià)結(jié)結(jié)論論具具有有很很強(qiáng)強(qiáng)的的時(shí)時(shí)間間相相關(guān)關(guān)性性（（時(shí)時(shí)間間價(jià)價(jià)值值））估價(jià)價(jià)結(jié)結(jié)論論具具有有很很強(qiáng)強(qiáng)的的時(shí)時(shí)效效性性（（市市場場波波動(dòng)動(dòng)性性））估價(jià)價(jià)對對象象在在不不同同時(shí)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)有有不不同同的的狀狀態(tài)態(tài)，，相相應(yīng)應(yīng)就就有有不不同同的的價(jià)價(jià)格格。。（2）市市場法、、成本法法、基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)法法：估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)在在后，由由前往后后算。收益法、、假設(shè)開開發(fā)法：：估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)在前前，又后后往前算算（3）例：甲方于于1993年7月委托托乙方建建設(shè)兩棟棟（A座座和B座座）8層層共5000㎡㎡的商品品房，至至1993年12月止止甲方共共支付乙乙方工程程款1500萬萬元，此此時(shí)A座座建至四四層，B座建至至五層，，工程到到此停工工。甲乙乙雙方此此后為工工程款發(fā)發(fā)生糾紛紛，甲方方認(rèn)為工工程款實(shí)實(shí)際發(fā)生生1400萬元元，乙方方尚應(yīng)返返還100萬元元；乙方方則認(rèn)為為工程款款實(shí)際發(fā)發(fā)生1580萬萬元，甲甲方尚應(yīng)應(yīng)再付80萬元元。雙方方爭執(zhí)不不下，至至1995年7月甲方方向法院院起訴，，法院委委托估價(jià)價(jià)機(jī)構(gòu)對對甲方實(shí)實(shí)際應(yīng)支支付給乙乙方的工工程款進(jìn)進(jìn)行評估估。五、房地地產(chǎn)價(jià)格格技術(shù)路路線的確確定過程程1、首先先明確估估價(jià)對象象的價(jià)格格內(nèi)涵2、其次次確定其其價(jià)格形形成的過過程3、再確確定估價(jià)價(jià)的測算算過程和和需要利利用的估估價(jià)方法法六、本章章知識點(diǎn)點(diǎn)可能的的考題題題型及答答題技巧巧從歷屆的的考題看看：第一一大題3個(gè)問題題共30分，第第二大題題單選題題10小小題共20分（（30-50分分之間））第一類考題題：如何確確定估價(jià)技技術(shù)路線例題第二類考題題：如何搜搜集估價(jià)資資料？例題第三類考題題：估價(jià)人人員如何解解釋自己的的評估報(bào)告告例題第四類考題題：綜合能能力測試試題七、各種房房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)方法的應(yīng)應(yīng)用研究市場比較法法（比準(zhǔn)價(jià)價(jià)格）概念——將估價(jià)價(jià)對象與在在估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)的近期有有過交易的的類似房地地產(chǎn)進(jìn)行比比較，對這這些類似房房地產(chǎn)的成成交價(jià)格做做適當(dāng)?shù)男扌拚源舜斯浪愎纼r(jià)價(jià)對象的客客觀合理價(jià)價(jià)格或價(jià)值值的方法。。理論依據(jù)——房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格形成成的替代原原理（大數(shù)數(shù)法則）。。適用對象——具有交交易性的房房地產(chǎn)。適用條件——在同一一供求范圍圍內(nèi)存在著著較多的類類似房地產(chǎn)產(chǎn)的交易。。操作步驟——搜集交易實(shí)實(shí)例；選取可比實(shí)實(shí)例；建立價(jià)格可可比基礎(chǔ)；；進(jìn)行交易情情況修正；；進(jìn)行交易日日期修正；；進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)狀況修正正；求取比準(zhǔn)價(jià)價(jià)格。收集資料交易雙方情情況及交易易目的：交交易者的名名稱、性質(zhì)質(zhì)、法人代代表、住址址等基本情情況；更重重要的是要要說明交易易雙方是否否在公開的的市場狀況況下進(jìn)行公公平自愿的的交易，即即屬正常交交易。交易實(shí)例房房地產(chǎn)狀況況：一般包包括坐落位位置、形狀狀與面積，，地質(zhì)條件件，購物、、交通等環(huán)環(huán)境條件，，土地利用用現(xiàn)狀與規(guī)規(guī)劃用途，，有關(guān)地上上建筑物的的基本情況況，權(quán)利情情況成交價(jià)格成交價(jià)格應(yīng)應(yīng)包括房地地產(chǎn)總價(jià)、、房屋總價(jià)價(jià)、土地總總價(jià)及相應(yīng)應(yīng)的單價(jià)及及相應(yīng)的單單價(jià)與房屋屋租金內(nèi)容容，同時(shí)應(yīng)應(yīng)說明價(jià)格格類型、價(jià)價(jià)格水平及及貨幣種類類和貨幣單單位等情況況。付款方式付款方式包包括：一次次性付清、、分期付款款及比例、、抵押貸款款比例、租租金支付方方式等內(nèi)容容。成交日期，，交易情況況，特殊交