11住宅設(shè)計要點解讀研發(fā)支持中心2011年12月11住宅設(shè)計要點解讀2目錄樓層的劃分及產(chǎn)品形式124樓梯及電梯案例分析3住宅間距5居住區(qū)相關(guān)規(guī)范2目錄樓層的劃分及產(chǎn)品形式124樓梯及電梯案例分析333樓層的劃分及產(chǎn)品形式33樓層的劃分及產(chǎn)品形式4低層住宅為1F~3F；多層住宅為4F~6F；中高層住宅為7F~9F；高層住宅為≥10F;高度超過100m時，為超高層。

1F2F3F低層(1F-3F)1F2F3F4F5F6F多層(4F-6F)1F2F3F4F5F6F7F8F9F中高層(7F-9F)1F2F3F4F5F6F7F8F9F高層(≥10F)10F超高層(＞100m)住宅按層數(shù)劃分如下：4低層住宅為1F~3F；1F2F3F低層1F2F3F4F5F5一般情況下，建筑產(chǎn)品形態(tài)與容積率有一定的對應(yīng)關(guān)系容積率與產(chǎn)品形態(tài)低層多層中高層高層5一般情況下，建筑產(chǎn)品形態(tài)與容積率有一定的對應(yīng)關(guān)系容積率與產(chǎn)6容積率與產(chǎn)品形態(tài)6容積率與產(chǎn)品形態(tài)7樓梯及電梯7樓梯及電梯812-18層18層以上1-6層7-11層超高層樓梯及電梯812-18層18層以上1-6層7-11層超高層樓梯及電梯9頂層為躍層住宅時，六層部分不計層數(shù)。其頂層住戶入口層樓面距該建筑物室外設(shè)計地面的高度不超過16m時，可不設(shè)電梯。＜16米1F2F3F4F5F6F躍層無電梯住宅不應(yīng)超過六層。1-6層住宅9頂層為躍層住宅時，六層部分不計層數(shù)。其頂層住戶入口層樓面距107層及7層以上的住宅或住戶入口層樓面距室外設(shè)計地面的高度超過16m以上的住宅必須設(shè)置電梯。

電梯不應(yīng)與臥室、起居室緊鄰布置，受條件限制需要緊鄰布置時，必須采取有效的隔音和減震措施。超過六層的塔式住宅應(yīng)設(shè)封閉樓梯間，如戶門采用乙級防火門時可不設(shè)。＞16米1F2F3F4F5F6F7F電梯7-11層住宅107層及7層以上的住宅或住戶入口層樓面距室外設(shè)計地面的高度11優(yōu)：核心筒面積小，使用率較高；樓梯間自然采光；核心筒規(guī)整，戶型對稱。劣：戶型進深隨之加大，影響采光；受電梯影響，在起居室須采取有效的隔音和減震措施；優(yōu)：樓梯間自然采光，戶型進深小，采光好，劣：核心筒面積較大，使用率較低，且需犧牲一戶部分使用面積；且有噪音震動影響。7層及7層以上的住宅核心筒的幾種常見形式11優(yōu)：核心筒面積小，使用率較高；樓梯間自然采光；核心筒規(guī)整12十二層及以上的高層住宅，每棟樓設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺，其中宜配置一臺可容納擔架的電梯（消防電梯）。12-18層住宅12十二層及以上的高層住宅，每棟樓設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺，其中13優(yōu)：用于樓門門面寬較寬，且戶型規(guī)整樓體，核心筒自然采光，將電梯對戶內(nèi)的影響減弱到最小。劣：核心筒面積增大，使用率減小，路線長，直達性不強。優(yōu)：樓體電梯共用前室，減少面積提高使用率，直達性強，樓梯間、電梯廳自然通風采光，劣：電梯井貼近住戶，有震動和噪音影響。12~18層住宅核心筒的幾種常見形式13優(yōu)：用于樓門門面寬較寬，且戶型規(guī)整樓體，核心筒自然采光，14根據(jù)《高規(guī)》要求，18層以上（不含）單元式住宅，需設(shè)置兩個安全出口，每個疏散口有獨立的前室并有獨立的防煙樓梯間。在設(shè)置兩個獨立樓梯間確實困難的情況下，可設(shè)置剪刀梯且有各自的消防前室。在塔樓中，如設(shè)置獨立的消防前室確有困難，可設(shè)置共用前室，但必須有加壓送風設(shè)備。18層以上住宅14根據(jù)《高規(guī)》要求，18層以上（不含）單元式住宅，需設(shè)置兩15什么是剪刀梯：多用于18層以上的住宅，其特點是：在同一樓梯間里設(shè)置了兩個樓梯，具有兩條垂直方向疏散通道的功能。剪刀樓梯在平面設(shè)計中可利用較狹窄的空間，設(shè)置兩部樓梯，因而提高了建筑面積使用率。

15什么是剪刀梯：

16優(yōu)：樓梯間自然采光通風，電梯井緊貼樓梯間，對住戶的影響不大。劣：電梯廳需人工照明，去往樓梯間的路線過長。優(yōu)：樓梯間、電梯前室自然采光通風，電梯、樓梯間直達性較強。電梯與住戶之間設(shè)有管道井進行空間過度，減少電梯運行的震動和噪音影響。剪刀梯與電梯結(jié)合的幾種常見形式16優(yōu)：樓梯間自然采光通風，電梯井緊貼樓梯間，對住戶的影響不175.12大地震后，西南地區(qū)的高層都強制要求設(shè)置避難層超高層建筑高度超過100m的公共建筑，應(yīng)設(shè)置避難層，并應(yīng)符合下列規(guī)定：避難層的設(shè)置，自高層建筑首層至第一個避難層或兩個避難層之間，不宜超過15層。避難層可兼作設(shè)備層。175.12大地震后，西南地區(qū)的高層都強制要求設(shè)置避難層超高18封閉樓梯間：設(shè)有能阻擋煙氣的雙向彈簧門的樓梯間。高層建筑的封閉樓梯間的門應(yīng)為乙級防火門防煙樓梯間：在樓梯間入口處設(shè)有前室（面積不小于6平方米，并設(shè)有防排煙設(shè)施）或設(shè)專供排煙用的陽臺、凹廊等，且通向前室和樓梯間的門均為乙級防火門的樓梯間附件：封閉樓梯間/防煙樓梯間18封閉樓梯間：設(shè)有能阻擋煙氣的雙向彈簧門的樓梯間。高層建筑19住宅間距19住宅間距20日照標準及氣候區(qū)劃住宅間距塔式建筑與板式建筑住宅間距，應(yīng)以滿足日照要求為基礎(chǔ)，綜合考慮采光、通風、消防、防震、管線埋設(shè)、避免視線干擾等要求確定。日照間距民用建筑的防火間距住宅朝向耐火等級的劃分住宅防火間距要求

側(cè)面間距

20日照標準及住宅間距塔式建筑與住宅間距，應(yīng)以滿足日照要求為21好朝向好朝向次好朝向在住宅建筑評價指標體系中有：“平均每套良好朝向的臥室、起居室面積以多者為優(yōu)?！逼渲辛己贸蚴侵改舷蚝蜄|南向；東向為次好朝向。住宅朝向北21好朝向好朝向次在住宅建筑評價指標體系中有：“平均每22住宅類不能有純北向套型設(shè)計規(guī)范要求：住宅立項的項目，不能出現(xiàn)純北向的套型（即一套住宅里面的客廳、臥室等主要居室空間，不能全部朝北，至少有一個朝向南、東或西，并滿足當?shù)氐娜照找螅┳≌虮睘榱藵M足規(guī)范和報規(guī)要求，每一套房，至少要有一個朝東或者朝西的外窗（如圖中粉色戶型）22住宅類不能有純北向套型住宅朝向北為了滿足規(guī)范和報規(guī)要求，23h—太陽高度角

H—前幢房屋檐口至地面高度；

H1—后幢房屋窗臺至地面高度。

日照間距日照間距，指前后兩排或者幾排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的時日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。D（日照間距）H1hH北23h—太陽高度角

H—前幢房屋檐口至地面高度；

H1—后幢24IIVIIVIIIVVIVVIVIIIIII住宅日照標準應(yīng)符合下表規(guī)定日照間距/日照標準及氣候區(qū)劃每個城市的規(guī)劃管理部門依據(jù)全國氣候區(qū)劃圖，結(jié)合每個城市不同的特點，制定不同的日照要求24IIVIIVIIIVVIVVIVIIIIII住宅日照標準25日照間距一般與項目的建筑形式有密切關(guān)系：塔式建筑與板式建筑塔式建筑，是指各個面長高比都小于1的建筑板式建筑，是指塔式建筑以外的建筑塔式建筑板式建筑HABHAB日照間距/塔式建筑與板式建筑板樓的日照遮擋，主要取決于前后間距；而塔樓的日照遮擋，主要取決于左右空隙25日照間距一般與項目的建筑形式有密切關(guān)系：塔式建筑與板式建26民用建筑的耐火等級應(yīng)分為一、二、三、四級。地下、半地下建筑(室)的耐火等級應(yīng)為一級；重要公共建筑的耐火等級不應(yīng)低于二級。高層建筑的耐火等級應(yīng)分為一、二兩級，一類高層建筑的耐火等級應(yīng)為一級，二類高層建筑的耐火等級不應(yīng)低于二級。裙房的耐火等級不應(yīng)低于二級。高層建筑地下室的耐火等級應(yīng)為一級。防火間距/耐火等級的劃分26民用建筑的耐火等級應(yīng)分為一、二、三、四級。防火間距/耐火27防火間距/住宅防火間距要求≥13m高層（≥10F）高層（≥10F）≥9m高層（≥10F）群房≥6m群房群房27防火間距/住宅防火間距要求≥13m高層高層≥9m高層群28住宅側(cè)面間距，應(yīng)符合下列規(guī)定：

(1)板式住宅，多層之間不宜小于6m；多層建筑與多層建筑的防火間距應(yīng)不小于6米，高層建筑與多層建筑的防火間距不小于9米，高層層與高層建筑的防火間距不小于13米。

(2)高層塔式住宅、多層和中高層點式住宅與側(cè)面有窗的各種層數(shù)住宅之間應(yīng)考慮視線干擾因素，適當加大間距。

≥6m板式住宅多層（4F-6F）防火間距/側(cè)面間距≥13m≥9m高層高層多層≥6m多層28住宅側(cè)面間距，應(yīng)符合下列規(guī)定：

(1)板式住宅29居住區(qū)相關(guān)規(guī)范429居住區(qū)相關(guān)規(guī)范430基地機動車出人口位置規(guī)定住宅紅線的退讓居住區(qū)分級基地道路等級劃分居住區(qū)相關(guān)規(guī)范30基地機動車出人口住宅紅線的退讓居住區(qū)分級基地道路等級居住31住區(qū)分級住區(qū)人口規(guī)模規(guī)定住區(qū)人口規(guī)模越大，相應(yīng)公建配套的比例越高；組團級配套比例最低，僅需滿足最基本的生活需求即可。31住區(qū)分級住區(qū)人口規(guī)模規(guī)定住區(qū)人口規(guī)模越大，相應(yīng)公建配套的32公共服務(wù)設(shè)施控制指標(㎡/千人)注：①居住區(qū)級指標含小區(qū)和組團級指標，小區(qū)級含組團級指標，②公共服務(wù)設(shè)施總用地的控制指標應(yīng)符合表3.0.2規(guī)定；③總指標未含其他類，使用時應(yīng)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要求確定本類面積指標；④小區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生類未含門診所；⑤市政公用類未含鍋爐房，在采暖地區(qū)應(yīng)自行確定公共服務(wù)設(shè)施控制指標32公共服務(wù)設(shè)施控制指標(㎡/千人)注：①居住區(qū)級指標含小33注：

小區(qū)路：建筑控制線之間的寬度，需敷設(shè)供熱管線的不宜小于14m；無供熱管線的不宜小于10m;

組團路：建筑控制線之間的寬度，需敷設(shè)供熱管線的不宜小于10m；無供熱管線的不宜小于8m；

在多雪地區(qū)，應(yīng)考慮堆積清掃道路積雪的面積，道路寬度可酌情放寬，但應(yīng)符合當?shù)爻鞘幸?guī)劃行政主管部門的有關(guān)規(guī)定。

基地道路等級劃分33注：

基地道路等級劃分34宅間道路斷面圖示意居住小區(qū)級道路斷面圖示意

居住組團級道路斷面圖示意

道路剖面示意圖34宅間道路斷面圖示意居住小區(qū)級道路斷面圖示意

居住組團級道35城市主干道城市次干道居住小區(qū)級道路居住組團級道路宅間小路35城市主干道城市次干道居住小區(qū)級道路居住組團級道路宅間小路36距大中城市主干道交叉口的距離，自道路紅線交點量起不應(yīng)小于70m；距非道路交叉口的過街人行道（包括引道、引橋和地鐵出入口）最邊緣線不應(yīng)小于5m；距公共交通站臺邊緣不應(yīng)小于10m；距公園、學校、兒童及殘疾人等建筑的出入口不應(yīng)小于20m；當基地通路坡度較大時，應(yīng)設(shè)緩沖段與城市道路連接；與立體交叉口的距離或其它特殊情況時，應(yīng)按當?shù)匾?guī)劃主管部門的規(guī)定辦理?！?0m城市主干道居住區(qū)≥10mBUS站學校出入口≥20m出入口基地機動車出人口位置規(guī)定

36距大中城市主干道交叉口的距離，自道路紅線交點量起不應(yīng)小于37城市快速路——城市道路中設(shè)有中央分隔帶，具有四條以上的車道，全部或部分采用立體交叉與控制出入，供車輛以較高的速度行駛的道路。建筑物與城市道路或用地紅線的距離：多層一般不小于退讓5m，高層退讓不小于10m從建設(shè)部門獲悉，今后，沿道路兩側(cè)新建、擴建、改建的建筑物應(yīng)當按照規(guī)定后退道路紅線。其中，沿城市主、次干路的各類建筑，后退距離應(yīng)當不小于15m。

按照要求，今后，沿城市快速路的各類建筑，后退距離應(yīng)當不小于20米；沿城市主、次干路的各類建筑，后退距離應(yīng)當不小于15m；沿城市支路的各類建筑，后退距離應(yīng)當不小于10m；沿建制鎮(zhèn)主要道路的各類建筑，后退距離應(yīng)當不小于8m；沿建制鎮(zhèn)一般道路的各類建筑，后退距離應(yīng)當不小于5m；在道路交叉口的建筑，其后退距離還應(yīng)當滿足道路交通安全視距要求。住宅紅線的退讓（如果規(guī)劃意見書有具體要求，則按規(guī)劃意見書執(zhí)行）多、低層（1F-6F）≥10m道路高層≥5m37城市快速路——城市道路中設(shè)有中央分隔38

≥3m≥3m多、低層（1F-6F）裙房道路沿城市道路兩側(cè)新建、改建無大量人流、車流集散的多、低層建筑（含高層建筑裙房），其后退道路規(guī)劃紅線的距離不得小于3m。在市區(qū)舊區(qū)中心地段的商業(yè)街，按此規(guī)定控制確有困難的，經(jīng)城市規(guī)劃管理部門和公安交通管理部門核定，其后退距離可適當縮小。38≥3m≥3m多、低層裙房道路沿城市道路兩側(cè)新建、改建39建設(shè)工程與一般城市道路紅線之間的最小距離(米)摘自《北京地區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計通則》2.3.2-4北京地區(qū)住宅退讓要求39建設(shè)工程與一般城市道路紅線之間的最小距離(米)摘自《北40案例分析540案例分析541居住區(qū)人口規(guī)模規(guī)定建材市場京開高速京九鐵路中鐵黃土崗項目規(guī)劃條件總占地面積208628㎡規(guī)劃建筑面積247620㎡其中：建設(shè)用地面積99048㎡容積率≤2.5代征地面積109580㎡建筑密度≤25%規(guī)劃用途居住用地建筑限高≤60米規(guī)劃建筑面積：247620平方米。（其中約6萬平方米為限價房；6萬平方米為廉租房；12萬平方米為商品房）41居住區(qū)人口規(guī)模規(guī)定建材市場京開高速京九鐵路中鐵黃土崗項目42本案中，建筑產(chǎn)品形態(tài)與容積率對應(yīng)關(guān)系42本案中，建筑產(chǎn)品形態(tài)與容積率對應(yīng)關(guān)系43容積率拆分其中，戶型配比是根據(jù)市場研究的結(jié)論得出的43容積率拆分其中，戶型配比是根據(jù)市場研究的結(jié)論得出的44總戶數(shù)：619+705+1536=286044總戶數(shù)：619+705+1536=286045道路紅線建筑紅線道路中心線建筑物應(yīng)距離城市道路或用地紅線的程度：多層一般不小于退讓5m，高層退讓不小于10M45道路紅線建筑紅線道路中心線建筑物應(yīng)距離城市道路或用地紅線46做總體規(guī)劃之前，先進行地塊價值分析居住價值：東地塊>西地塊商業(yè)價值：中間規(guī)劃路>兩側(cè)影響因素：京九鐵路>建材城>京開高速>城中村改善因素：東側(cè)綠地>西側(cè)綠地西側(cè)綠化隔離帶東側(cè)綠化隔離帶東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊N京九鐵路噪聲影響京開高速噪聲影響建材市場綜合影響待拆遷城中村綜合影響150米綠帶改善環(huán)境降低噪聲100米綠帶改善環(huán)境46做總體規(guī)劃之前，先進行地塊價值分析居住價值：東地塊>西地47確定規(guī)劃設(shè)計原則西側(cè)綠化隔離帶東側(cè)綠化隔離帶東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊NR=2.9-3.1R=2.6-2.8R=1.9-2.1總建筑面積做滿，實現(xiàn)總體2.5容積率；適度拆分總體容積率；

拔高西地塊容積率指標，做足高度，降低東地塊容積率；所有商品住宅均為南北通透的板式建筑，舒適性較高；打造地塊內(nèi)部均質(zhì)化優(yōu)良環(huán)境。47確定規(guī)劃設(shè)計原則西側(cè)東側(cè)東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊NR=248確定總體規(guī)劃布局方向西側(cè)綠化隔離帶東側(cè)綠化隔離帶東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊N中高端商品住宅區(qū)中端商品住宅區(qū)公租房限價房48確定總體規(guī)劃布局方向西側(cè)東側(cè)東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊N中49高層（15-17F）高層（18-20F）政策房（21F）商業(yè)（2F）幼兒園東側(cè)中高端商品住宅區(qū)西側(cè)中端商品住宅區(qū)西側(cè)政策房住宅區(qū)規(guī)劃及日照規(guī)劃方案49高層（15-17F）高層（18-20F）政策房（21F）50政策房出入口商品房出入口幼兒園出入口150m95m出入口的設(shè)置50政策房出入口商品房出入口幼兒園出入口150m95m出入口51城市道理社區(qū)道路宅間小路交通組織：一般來說，每個組團應(yīng)有2個以上的機動車出入口，并與市政道路適當位置接駁；社區(qū)內(nèi)部交通組織要滿足日常出行、搬運家具、消防疏散的等方面的要求。51城市道理交通組織：一般來說，每個組團應(yīng)有2個以上的機動車52高層（15-17F）高層（18-20F）政策房（21F）商業(yè)（2F）幼兒園中高端商品住宅區(qū)核心筒配備2臺電梯，其中一臺為消防電梯中端商品住宅區(qū)需配備電梯需設(shè)置兩個安全出口或剪刀梯政策房住宅區(qū)需配備電梯需設(shè)置兩個安全出口或剪刀梯電梯及樓梯的配備：住宅電梯，一般按照每部電梯服務(wù)60-80戶設(shè)置，如果單元總戶數(shù)超過120，則建議至少設(shè)置三部電梯（其中含一部消防電梯）。52高層（15-17F）高層（18-20F）政策房（21F）53結(jié)語：關(guān)于規(guī)劃設(shè)計案例的分析，研發(fā)支持中心做了專題課件《規(guī)劃設(shè)計案例分析與鑒賞》，其中包括大盤規(guī)劃設(shè)計、高端項目規(guī)劃、公寓類標準層劃分及戶型設(shè)計及其他的相關(guān)案例等各類型項目的分析與鑒賞，我們會安排專門的課程進行分享。53結(jié)語：54培訓結(jié)束感謝聆聽54培訓結(jié)束5555住宅設(shè)計要點解讀研發(fā)支持中心2011年12月11住宅設(shè)計要點解讀56目錄樓層的劃分及產(chǎn)品形式124樓梯及電梯案例分析3住宅間距5居住區(qū)相關(guān)規(guī)范2目錄樓層的劃分及產(chǎn)品形式124樓梯及電梯案例分析35757樓層的劃分及產(chǎn)品形式33樓層的劃分及產(chǎn)品形式58低層住宅為1F~3F；多層住宅為4F~6F；中高層住宅為7F~9F；高層住宅為≥10F;高度超過100m時，為超高層。

1F2F3F低層(1F-3F)1F2F3F4F5F6F多層(4F-6F)1F2F3F4F5F6F7F8F9F中高層(7F-9F)1F2F3F4F5F6F7F8F9F高層(≥10F)10F超高層(＞100m)住宅按層數(shù)劃分如下：4低層住宅為1F~3F；1F2F3F低層1F2F3F4F5F59一般情況下，建筑產(chǎn)品形態(tài)與容積率有一定的對應(yīng)關(guān)系容積率與產(chǎn)品形態(tài)低層多層中高層高層5一般情況下，建筑產(chǎn)品形態(tài)與容積率有一定的對應(yīng)關(guān)系容積率與產(chǎn)60容積率與產(chǎn)品形態(tài)6容積率與產(chǎn)品形態(tài)61樓梯及電梯7樓梯及電梯6212-18層18層以上1-6層7-11層超高層樓梯及電梯812-18層18層以上1-6層7-11層超高層樓梯及電梯63頂層為躍層住宅時，六層部分不計層數(shù)。其頂層住戶入口層樓面距該建筑物室外設(shè)計地面的高度不超過16m時，可不設(shè)電梯。＜16米1F2F3F4F5F6F躍層無電梯住宅不應(yīng)超過六層。1-6層住宅9頂層為躍層住宅時，六層部分不計層數(shù)。其頂層住戶入口層樓面距647層及7層以上的住宅或住戶入口層樓面距室外設(shè)計地面的高度超過16m以上的住宅必須設(shè)置電梯。

電梯不應(yīng)與臥室、起居室緊鄰布置，受條件限制需要緊鄰布置時，必須采取有效的隔音和減震措施。超過六層的塔式住宅應(yīng)設(shè)封閉樓梯間，如戶門采用乙級防火門時可不設(shè)。＞16米1F2F3F4F5F6F7F電梯7-11層住宅107層及7層以上的住宅或住戶入口層樓面距室外設(shè)計地面的高度65優(yōu)：核心筒面積小，使用率較高；樓梯間自然采光；核心筒規(guī)整，戶型對稱。劣：戶型進深隨之加大，影響采光；受電梯影響，在起居室須采取有效的隔音和減震措施；優(yōu)：樓梯間自然采光，戶型進深小，采光好，劣：核心筒面積較大，使用率較低，且需犧牲一戶部分使用面積；且有噪音震動影響。7層及7層以上的住宅核心筒的幾種常見形式11優(yōu)：核心筒面積小，使用率較高；樓梯間自然采光；核心筒規(guī)整66十二層及以上的高層住宅，每棟樓設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺，其中宜配置一臺可容納擔架的電梯（消防電梯）。12-18層住宅12十二層及以上的高層住宅，每棟樓設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺，其中67優(yōu)：用于樓門門面寬較寬，且戶型規(guī)整樓體，核心筒自然采光，將電梯對戶內(nèi)的影響減弱到最小。劣：核心筒面積增大，使用率減小，路線長，直達性不強。優(yōu)：樓體電梯共用前室，減少面積提高使用率，直達性強，樓梯間、電梯廳自然通風采光，劣：電梯井貼近住戶，有震動和噪音影響。12~18層住宅核心筒的幾種常見形式13優(yōu)：用于樓門門面寬較寬，且戶型規(guī)整樓體，核心筒自然采光，68根據(jù)《高規(guī)》要求，18層以上（不含）單元式住宅，需設(shè)置兩個安全出口，每個疏散口有獨立的前室并有獨立的防煙樓梯間。在設(shè)置兩個獨立樓梯間確實困難的情況下，可設(shè)置剪刀梯且有各自的消防前室。在塔樓中，如設(shè)置獨立的消防前室確有困難，可設(shè)置共用前室，但必須有加壓送風設(shè)備。18層以上住宅14根據(jù)《高規(guī)》要求，18層以上（不含）單元式住宅，需設(shè)置兩69什么是剪刀梯：多用于18層以上的住宅，其特點是：在同一樓梯間里設(shè)置了兩個樓梯，具有兩條垂直方向疏散通道的功能。剪刀樓梯在平面設(shè)計中可利用較狹窄的空間，設(shè)置兩部樓梯，因而提高了建筑面積使用率。

15什么是剪刀梯：

70優(yōu)：樓梯間自然采光通風，電梯井緊貼樓梯間，對住戶的影響不大。劣：電梯廳需人工照明，去往樓梯間的路線過長。優(yōu)：樓梯間、電梯前室自然采光通風，電梯、樓梯間直達性較強。電梯與住戶之間設(shè)有管道井進行空間過度，減少電梯運行的震動和噪音影響。剪刀梯與電梯結(jié)合的幾種常見形式16優(yōu)：樓梯間自然采光通風，電梯井緊貼樓梯間，對住戶的影響不715.12大地震后，西南地區(qū)的高層都強制要求設(shè)置避難層超高層建筑高度超過100m的公共建筑，應(yīng)設(shè)置避難層，并應(yīng)符合下列規(guī)定：避難層的設(shè)置，自高層建筑首層至第一個避難層或兩個避難層之間，不宜超過15層。避難層可兼作設(shè)備層。175.12大地震后，西南地區(qū)的高層都強制要求設(shè)置避難層超高72封閉樓梯間：設(shè)有能阻擋煙氣的雙向彈簧門的樓梯間。高層建筑的封閉樓梯間的門應(yīng)為乙級防火門防煙樓梯間：在樓梯間入口處設(shè)有前室（面積不小于6平方米，并設(shè)有防排煙設(shè)施）或設(shè)專供排煙用的陽臺、凹廊等，且通向前室和樓梯間的門均為乙級防火門的樓梯間附件：封閉樓梯間/防煙樓梯間18封閉樓梯間：設(shè)有能阻擋煙氣的雙向彈簧門的樓梯間。高層建筑73住宅間距19住宅間距74日照標準及氣候區(qū)劃住宅間距塔式建筑與板式建筑住宅間距，應(yīng)以滿足日照要求為基礎(chǔ)，綜合考慮采光、通風、消防、防震、管線埋設(shè)、避免視線干擾等要求確定。日照間距民用建筑的防火間距住宅朝向耐火等級的劃分住宅防火間距要求

側(cè)面間距

20日照標準及住宅間距塔式建筑與住宅間距，應(yīng)以滿足日照要求為75好朝向好朝向次好朝向在住宅建筑評價指標體系中有：“平均每套良好朝向的臥室、起居室面積以多者為優(yōu)。”其中良好朝向是指南向和東南向；東向為次好朝向。住宅朝向北21好朝向好朝向次在住宅建筑評價指標體系中有：“平均每76住宅類不能有純北向套型設(shè)計規(guī)范要求：住宅立項的項目，不能出現(xiàn)純北向的套型（即一套住宅里面的客廳、臥室等主要居室空間，不能全部朝北，至少有一個朝向南、東或西，并滿足當?shù)氐娜照找螅┳≌虮睘榱藵M足規(guī)范和報規(guī)要求，每一套房，至少要有一個朝東或者朝西的外窗（如圖中粉色戶型）22住宅類不能有純北向套型住宅朝向北為了滿足規(guī)范和報規(guī)要求，77h—太陽高度角

H—前幢房屋檐口至地面高度；

H1—后幢房屋窗臺至地面高度。

日照間距日照間距，指前后兩排或者幾排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的時日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。D（日照間距）H1hH北23h—太陽高度角

H—前幢房屋檐口至地面高度；

H1—后幢78IIVIIVIIIVVIVVIVIIIIII住宅日照標準應(yīng)符合下表規(guī)定日照間距/日照標準及氣候區(qū)劃每個城市的規(guī)劃管理部門依據(jù)全國氣候區(qū)劃圖，結(jié)合每個城市不同的特點，制定不同的日照要求24IIVIIVIIIVVIVVIVIIIIII住宅日照標準79日照間距一般與項目的建筑形式有密切關(guān)系：塔式建筑與板式建筑塔式建筑，是指各個面長高比都小于1的建筑板式建筑，是指塔式建筑以外的建筑塔式建筑板式建筑HABHAB日照間距/塔式建筑與板式建筑板樓的日照遮擋，主要取決于前后間距；而塔樓的日照遮擋，主要取決于左右空隙25日照間距一般與項目的建筑形式有密切關(guān)系：塔式建筑與板式建80民用建筑的耐火等級應(yīng)分為一、二、三、四級。地下、半地下建筑(室)的耐火等級應(yīng)為一級；重要公共建筑的耐火等級不應(yīng)低于二級。高層建筑的耐火等級應(yīng)分為一、二兩級，一類高層建筑的耐火等級應(yīng)為一級，二類高層建筑的耐火等級不應(yīng)低于二級。裙房的耐火等級不應(yīng)低于二級。高層建筑地下室的耐火等級應(yīng)為一級。防火間距/耐火等級的劃分26民用建筑的耐火等級應(yīng)分為一、二、三、四級。防火間距/耐火81防火間距/住宅防火間距要求≥13m高層（≥10F）高層（≥10F）≥9m高層（≥10F）群房≥6m群房群房27防火間距/住宅防火間距要求≥13m高層高層≥9m高層群82住宅側(cè)面間距，應(yīng)符合下列規(guī)定：

(1)板式住宅，多層之間不宜小于6m；多層建筑與多層建筑的防火間距應(yīng)不小于6米，高層建筑與多層建筑的防火間距不小于9米，高層層與高層建筑的防火間距不小于13米。

(2)高層塔式住宅、多層和中高層點式住宅與側(cè)面有窗的各種層數(shù)住宅之間應(yīng)考慮視線干擾因素，適當加大間距。

≥6m板式住宅多層（4F-6F）防火間距/側(cè)面間距≥13m≥9m高層高層多層≥6m多層28住宅側(cè)面間距，應(yīng)符合下列規(guī)定：

(1)板式住宅83居住區(qū)相關(guān)規(guī)范429居住區(qū)相關(guān)規(guī)范484基地機動車出人口位置規(guī)定住宅紅線的退讓居住區(qū)分級基地道路等級劃分居住區(qū)相關(guān)規(guī)范30基地機動車出人口住宅紅線的退讓居住區(qū)分級基地道路等級居住85住區(qū)分級住區(qū)人口規(guī)模規(guī)定住區(qū)人口規(guī)模越大，相應(yīng)公建配套的比例越高；組團級配套比例最低，僅需滿足最基本的生活需求即可。31住區(qū)分級住區(qū)人口規(guī)模規(guī)定住區(qū)人口規(guī)模越大，相應(yīng)公建配套的86公共服務(wù)設(shè)施控制指標(㎡/千人)注：①居住區(qū)級指標含小區(qū)和組團級指標，小區(qū)級含組團級指標，②公共服務(wù)設(shè)施總用地的控制指標應(yīng)符合表3.0.2規(guī)定；③總指標未含其他類，使用時應(yīng)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要求確定本類面積指標；④小區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生類未含門診所；⑤市政公用類未含鍋爐房，在采暖地區(qū)應(yīng)自行確定公共服務(wù)設(shè)施控制指標32公共服務(wù)設(shè)施控制指標(㎡/千人)注：①居住區(qū)級指標含小87注：

小區(qū)路：建筑控制線之間的寬度，需敷設(shè)供熱管線的不宜小于14m；無供熱管線的不宜小于10m;

組團路：建筑控制線之間的寬度，需敷設(shè)供熱管線的不宜小于10m；無供熱管線的不宜小于8m；

在多雪地區(qū)，應(yīng)考慮堆積清掃道路積雪的面積，道路寬度可酌情放寬，但應(yīng)符合當?shù)爻鞘幸?guī)劃行政主管部門的有關(guān)規(guī)定。

基地道路等級劃分33注：

基地道路等級劃分88宅間道路斷面圖示意居住小區(qū)級道路斷面圖示意

居住組團級道路斷面圖示意

道路剖面示意圖34宅間道路斷面圖示意居住小區(qū)級道路斷面圖示意

居住組團級道89城市主干道城市次干道居住小區(qū)級道路居住組團級道路宅間小路35城市主干道城市次干道居住小區(qū)級道路居住組團級道路宅間小路90距大中城市主干道交叉口的距離，自道路紅線交點量起不應(yīng)小于70m；距非道路交叉口的過街人行道（包括引道、引橋和地鐵出入口）最邊緣線不應(yīng)小于5m；距公共交通站臺邊緣不應(yīng)小于10m；距公園、學校、兒童及殘疾人等建筑的出入口不應(yīng)小于20m；當基地通路坡度較大時，應(yīng)設(shè)緩沖段與城市道路連接；與立體交叉口的距離或其它特殊情況時，應(yīng)按當?shù)匾?guī)劃主管部門的規(guī)定辦理?！?0m城市主干道居住區(qū)≥10mBUS站學校出入口≥20m出入口基地機動車出人口位置規(guī)定

36距大中城市主干道交叉口的距離，自道路紅線交點量起不應(yīng)小于91城市快速路——城市道路中設(shè)有中央分隔帶，具有四條以上的車道，全部或部分采用立體交叉與控制出入，供車輛以較高的速度行駛的道路。建筑物與城市道路或用地紅線的距離：多層一般不小于退讓5m，高層退讓不小于10m從建設(shè)部門獲悉，今后，沿道路兩側(cè)新建、擴建、改建的建筑物應(yīng)當按照規(guī)定后退道路紅線。其中，沿城市主、次干路的各類建筑，后退距離應(yīng)當不小于15m。

按照要求，今后，沿城市快速路的各類建筑，后退距離應(yīng)當不小于20米；沿城市主、次干路的各類建筑，后退距離應(yīng)當不小于15m；沿城市支路的各類建筑，后退距離應(yīng)當不小于10m；沿建制鎮(zhèn)主要道路的各類建筑，后退距離應(yīng)當不小于8m；沿建制鎮(zhèn)一般道路的各類建筑，后退距離應(yīng)當不小于5m；在道路交叉口的建筑，其后退距離還應(yīng)當滿足道路交通安全視距要求。住宅紅線的退讓（如果規(guī)劃意見書有具體要求，則按規(guī)劃意見書執(zhí)行）多、低層（1F-6F）≥10m道路高層≥5m37城市快速路——城市道路中設(shè)有中央分隔92

≥3m≥3m多、低層（1F-6F）裙房道路沿城市道路兩側(cè)新建、改建無大量人流、車流集散的多、低層建筑（含高層建筑裙房），其后退道路規(guī)劃紅線的距離不得小于3m。在市區(qū)舊區(qū)中心地段的商業(yè)街，按此規(guī)定控制確有困難的，經(jīng)城市規(guī)劃管理部門和公安交通管理部門核定，其后退距離可適當縮小。38≥3m≥3m多、低層裙房道路沿城市道路兩側(cè)新建、改建93建設(shè)工程與一般城市道路紅線之間的最小距離(米)摘自《北京地區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計通則》2.3.2-4北京地區(qū)住宅退讓要求39建設(shè)工程與一般城市道路紅線之間的最小距離(米)摘自《北94案例分析540案例分析595居住區(qū)人口規(guī)模規(guī)定建材市場京開高速京九鐵路中鐵黃土崗項目規(guī)劃條件總占地面積208628㎡規(guī)劃建筑面積247620㎡其中：建設(shè)用地面積99048㎡容積率≤2.5代征地面積109580㎡建筑密度≤25%規(guī)劃用途居住用地建筑限高≤60米規(guī)劃建筑面積：247620平方米。（其中約6萬平方米為限價房；6萬平方米為廉租房；12萬平方米為商品房）41居住區(qū)人口規(guī)模規(guī)定建材市場京開高速京九鐵路中鐵黃土崗項目96本案中，建筑產(chǎn)品形態(tài)與容積率對應(yīng)關(guān)系42本案中，建筑產(chǎn)品形態(tài)與容積率對應(yīng)關(guān)系97容積率拆分其中，戶型配