商業(yè)步行街的規(guī)劃與招商

主講人：何其琛住宅區(qū)商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)街區(qū)前期規(guī)劃與高效招商——全程解碼6

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部分商業(yè)步行街的布局與規(guī)劃

第二部分商業(yè)步行街的招商與推廣商業(yè)步行街的規(guī)劃與招商共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!理念設(shè)計(jì)是商業(yè)步行街策劃的靈魂，理念設(shè)計(jì)的提出建立在充分的調(diào)查研究基礎(chǔ)上，步行街策劃要考慮步行街的商圈特征、消費(fèi)習(xí)慣、區(qū)域歷史文化、建筑與商業(yè)文化。理念的設(shè)計(jì)要在商業(yè)街歷史基礎(chǔ)上創(chuàng)新，兼顧歷史特點(diǎn)，更重要的是有利于未來發(fā)展。

商業(yè)步行街是城市形象的代表，是城市的名片。商業(yè)步行街的布局與規(guī)劃商圈特征建筑與商業(yè)文化商業(yè)步行街布局與規(guī)劃考慮因素消費(fèi)習(xí)慣區(qū)域歷史文化商業(yè)步行街的規(guī)劃與招商共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!上海新天地案例上海新天地廣場由香港瑞安集團(tuán)投資開發(fā)，占地約三萬平方米，座落在市中心太倉路上，位于淮海中路南側(cè)、黃陂南路和馬當(dāng)路之間，毗鄰中共一大會(huì)址。它以上海獨(dú)特的石庫門建筑舊區(qū)和上海歷史文化風(fēng)貌為基礎(chǔ)，以中西融合、新舊結(jié)合為基調(diào)，將上海傳統(tǒng)的石庫門里弄與充滿現(xiàn)代感的新建筑融為一體，改造成為具有國際水平的餐飲、商業(yè)、娛樂、文化等多功能休閑步行街區(qū)，形成一個(gè)具有傳統(tǒng)和現(xiàn)代文化特色的都市旅游景點(diǎn)。

商業(yè)步行街的布局與規(guī)劃商業(yè)步行街的規(guī)劃與招商共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!街道空間設(shè)計(jì)街道空間設(shè)計(jì)是商業(yè)街成敗的關(guān)鍵。商業(yè)街的本質(zhì)：室內(nèi)商業(yè)活動(dòng)沿店鋪的街道空間向室外的延伸。設(shè)計(jì)核心：讓空間變得有用而舒適，為商業(yè)活動(dòng)中的人服務(wù)。建筑物的尺度設(shè)計(jì)是影響人對建筑空間感受的關(guān)鍵要素之一。商業(yè)街的理想氣氛應(yīng)該是使人覺得親切、放松、“平易近人”。商業(yè)步行街的規(guī)劃與招商共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!建筑外觀造型設(shè)計(jì)建筑的宏觀造型，即天際輪廓線建筑的立面設(shè)計(jì)人到建筑近前，與建筑直接接觸的微觀層面室外空間深化設(shè)計(jì)商業(yè)步行街的規(guī)劃與招商共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!3、人到建筑近前，與建筑直接接觸的微觀層面人所能感受的范圍也就在一層高之內(nèi)。這一層面上的設(shè)計(jì)重點(diǎn)應(yīng)該是建筑的細(xì)部和材質(zhì)的運(yùn)用。商業(yè)街的設(shè)計(jì)重點(diǎn)也應(yīng)在首層外觀的細(xì)部上，包括門窗的形式，騎樓、雨罩的應(yīng)用，臺階、踏步、扶手、欄桿、花盆、吊蘭、燈具、浮雕、壁畫、材質(zhì)色彩與劃分等等。上海南京路步行街一角商業(yè)步行街的規(guī)劃與招商共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!步行街景觀規(guī)劃商業(yè)步行街景觀設(shè)計(jì)視覺連續(xù)性步行商業(yè)街景觀是街道路面，街道設(shè)施和周圍環(huán)境的組合體，也就是人們從步行商業(yè)街上看到的一切東西，包括鋪地，標(biāo)志性景觀(如雕塑、噴泉)，建筑立面，櫥窗，廣告店招，游樂設(shè)施(空間足夠時(shí)設(shè)置)，街道小品，街道照明，植物配置和特殊的街頭藝術(shù)表演等景觀要素。步行商業(yè)街景觀設(shè)計(jì)就是將所有的景觀要素巧妙和諧地組織起來的一種藝術(shù)。景觀是自然和人類社會(huì)過程在土地上的烙印，它不是純粹的自然空間，而是復(fù)合的。步行商業(yè)街景觀別于共它的景觀，它是動(dòng)態(tài)的四維空間景觀，具有時(shí)空連續(xù)性的韻律感和美感。步行商業(yè)街把街內(nèi)外不同的景點(diǎn)組成了連續(xù)的序列，同時(shí)本身又成為景觀的“視線走廊”和“生態(tài)走廊”。景觀設(shè)計(jì)人員必須具有豐富的專業(yè)技巧、充足的市場信息及跨學(xué)科知識，研究人的視覺、觸覺、聽覺、味覺及心理等要求，從形式美感、空間美感、時(shí)空美感和意境創(chuàng)造中去進(jìn)行步行商業(yè)街景觀設(shè)計(jì)。商業(yè)步行街的規(guī)劃與招商共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!步行商業(yè)街景觀設(shè)計(jì)的因素空間形態(tài)可分為：運(yùn)動(dòng)空間和停滯空間。運(yùn)動(dòng)空間可用于：向某處前進(jìn)、散步、游戲比賽、列隊(duì)行進(jìn)或其他集體活動(dòng)等。停滯空間可用于：清坐、觀察、讀書、等侯、議會(huì)、討論、演說、集會(huì)、沉思、娛樂、儀式、飲食等。運(yùn)動(dòng)空間應(yīng)相對平坦，無障礙物，寬闊，并能利用商差巧妙的向停滯空間過渡和聯(lián)系。停滯空間可相應(yīng)設(shè)置長椅、樹木綠蔭、獲觀景臺、車站、雨棚等。停滯空間如果不從運(yùn)動(dòng)空間中分離開布置，就不能創(chuàng)造真正的安全環(huán)境。運(yùn)動(dòng)空間容易給人流動(dòng)和延續(xù)的感覺，而停滯空間往往給人以滯留和安全感，運(yùn)動(dòng)空間引導(dǎo)顧客向兩個(gè)方向流動(dòng)，不宜使用者停留和匯集。組織藝術(shù)我們不能弧立地設(shè)計(jì)步行商業(yè)街景觀要素，而應(yīng)把它們看作有機(jī)聯(lián)系的整體，將步行商業(yè)街與自然美結(jié)合起來，使那些具有特殊風(fēng)景或歷史的步行商業(yè)街成為具有教育意義的書——風(fēng)景步行商業(yè)街和文化步行商業(yè)等。商業(yè)步行街的規(guī)劃與招商共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!招商的業(yè)態(tài)概述百貨店超市家具大賣場專賣店商業(yè)步行街的規(guī)劃與招商共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!餐飲店美食廣場主題、特色餐廳大型餐飲招商的業(yè)態(tài)概述商業(yè)步行街的規(guī)劃與招商共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!先招商后規(guī)劃的原則即先進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)和招商工作，后進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。許多發(fā)展商沒有委托專家進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)和商業(yè)功能布局，招商過程中發(fā)現(xiàn)想進(jìn)來的大商家，發(fā)現(xiàn)許多規(guī)劃設(shè)計(jì)不符合自己的要求，例如深圳新安湖地產(chǎn)公司在引進(jìn)萬佳百貨后僅僅對建筑部分進(jìn)行改動(dòng)就花費(fèi)400多萬，而進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)顧問費(fèi)用也就是30萬元以內(nèi)。統(tǒng)一形象原則要維護(hù)購物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象，事先進(jìn)行統(tǒng)一的理念設(shè)計(jì)是基礎(chǔ)。招商要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。商業(yè)步行街招商的八原則商業(yè)步行街的規(guī)劃與招商共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!招商順序原則核心主力店先行，輔助店隨后的原則；吸引人氣較多業(yè)態(tài)先行，零售購物項(xiàng)目優(yōu)先，輔助項(xiàng)目配套的原則。招商布局原則核心主力店的招商對整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營成敗、步行街的輔助和配套店的引進(jìn)都有重大的影響。一個(gè)超級連鎖店或超級百貨公司的入駐，常常能帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的順利招商與管理。另外核心主力店對于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態(tài)。購物中心特別是大型購物中心的核心主力店適合放在經(jīng)營軸線（或線性步行街）的端點(diǎn)。商業(yè)步行街招商的八原則商業(yè)步行街的規(guī)劃與招商共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!制定談判策略——見招拆招是選擇能夠達(dá)到或?qū)崿F(xiàn)招商洽談目的的基本途徑及方法。招商洽談策略的制定是基于對談判各方實(shí)力、影響其實(shí)力的各種因素的細(xì)致認(rèn)真研究分析的基礎(chǔ)上的。招商洽談的策略主要分以下三方面:(1)對合作方進(jìn)行全方位了調(diào)查和了解，我們就能在整個(gè)招商洽談中就能掌握談判的主動(dòng)權(quán)，就能有針對性地確定出我方的各級招商洽談的目標(biāo)，就可以很好地把握招商洽談中的利益界限，讓對方作出更大的讓步，就可以揚(yáng)我方之長，避我方之短，從而達(dá)到招商洽談的最高利益目標(biāo)。(2)在以上工作的基礎(chǔ)上，制定相應(yīng)的對策，也就是能否接受招商洽談對方所提出的交換條件。如不接受如何擺脫對方在這方面的糾纏；如接受，是全部接受還是部分接受；如是部分接受，又如何滿足對方的條件。(3)對招商洽談對方可能提出的各種要求和問題應(yīng)有所準(zhǔn)備，這樣就可以避免倉促應(yīng)戰(zhàn)局面的出現(xiàn)。商業(yè)步行街招商談判三策略商業(yè)步行街的規(guī)劃與招商共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!立體推廣組合——現(xiàn)場包裝售樓處設(shè)計(jì)：面積約60平方米，小面積利于積聚人氣；售樓處內(nèi)布置形象背景板，左右布置噴繪，突出項(xiàng)目綜合賣點(diǎn)?，F(xiàn)場包裝（充分展示商業(yè)步行街特色形象）樓體包裝：樓體布置形象噴繪或條幅，突出商城形象及招商、銷售信息；廣場包裝廣場旗，設(shè)于廣場四周，營造熱烈氣氛；廣場拱門，作為形象門戶；廣場舞臺，用于開盤簽約儀式及系列促銷活動(dòng)。燈桿旗、路旗主要布置于項(xiàng)目附近的公路沿線。如何讓我們的街鋪迅速為人所知商業(yè)步行街的規(guī)劃與招商共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!我們經(jīng)營的是一個(gè)充滿智慧的公司造就的是一支富有活力的團(tuán)隊(duì)推進(jìn)的是一項(xiàng)激動(dòng)人心的事業(yè)商業(yè)步行街的規(guī)劃與招商共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!上海新天地案例石庫門建筑群的外表保留了當(dāng)年的磚墻、屋瓦、石庫門，仿佛時(shí)光倒流，宛如置身于20世紀(jì)20年代。但是，每座建筑內(nèi)部則按照21世紀(jì)現(xiàn)代都市人的生活方式、生活節(jié)奏、情感世界度身定做，成為國際畫廊、時(shí)裝店、主題餐館、咖啡酒吧……。該建筑群保留了上海傳統(tǒng)特色的里弄，增加了回旋余地。

商業(yè)步行街的布局與規(guī)劃商業(yè)步行街的規(guī)劃與招商共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!限定街道的長寬高

——空間的三維界定寬：縱向關(guān)注范圍：建筑一層橫向關(guān)注范圍：10米至20米之間高：商業(yè)街與住宅的整體性二次空間：雨罩、騎樓、遮陽等降低噪音和視覺干擾使上下不同的建筑個(gè)性有一個(gè)明確的區(qū)分帶：購物的空間都能給人以穩(wěn)定的舒適感。街道空間設(shè)計(jì)天津南京路步行街規(guī)劃圖商業(yè)步行街的規(guī)劃與招商共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!2、建筑的立面設(shè)計(jì)包括建筑開窗與實(shí)墻面的虛實(shí)對比，立面橫豎線條的劃分等。外立面：放棄單純的統(tǒng)一、追求多樣的繁華商業(yè)街的個(gè)性要求來自于其自身的建造目的——商業(yè)活動(dòng)。商業(yè)街的魅力在于繁雜多樣的立面形態(tài)的共生。商業(yè)街講究多元化的繁華效果，空間與功能要有緊密的配合。有意識放棄追求立面手法簡單的統(tǒng)一創(chuàng)造多種風(fēng)格的店鋪共生的效果同樣設(shè)計(jì)不同單元，通過材質(zhì)、顏色的變化，加強(qiáng)外觀差異化商業(yè)步行街的規(guī)劃與招商共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!二次外裝與預(yù)留店家需要根據(jù)自身商業(yè)的性質(zhì)特點(diǎn)，二次裝修店鋪外觀。安裝招牌、廣告、燈箱等室外飾物連鎖店需改為特定的顏色、樣式失控的二次外裝可能同原建筑設(shè)計(jì)立意沖突，甚至破壞建筑空間的效果成熟的商鋪外觀設(shè)計(jì)考慮改造外裝的可能，預(yù)留店名、招牌、廣告和其它飾物的位置考慮一些硬件的預(yù)留通風(fēng)裝置停車位采購貨梯……商業(yè)步行街的規(guī)劃與招商共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!步行商業(yè)街景觀設(shè)計(jì)的因素步行心理在步行商業(yè)街設(shè)計(jì)時(shí)，要避免使用過長直線，過長的直線特別是在景觀無變化處，易贊成步行單調(diào)，步行者易疲乏。因此，景觀設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮其適應(yīng)性、多樣性及復(fù)雜性。色彩及視覺感受人對色彩有著很明顯的心理反應(yīng)：紅、黃、綠、白能引起人們的注意力，提高視覺辨識能力，多用于標(biāo)志、廣告店招等，突出步行街的商業(yè)氣氛。另外，綠色植物可緩解緊張情緒，花卉可帶來愉快的感覺。步行街景觀是動(dòng)態(tài)的，并且應(yīng)該具有良好的視覺連續(xù)性。一條筆直、單調(diào)的步行商業(yè)街不會(huì)給人留下深刻的印象，然而，彎曲的步行商業(yè)街會(huì)使步移景異，始終牽著人們的視線而展開。因此，步行商業(yè)街要有適宜的空間尺度；設(shè)計(jì)時(shí)，要運(yùn)用空間的收放、轉(zhuǎn)折、滲透來增加景觀的層次、趣味性和連續(xù)性。商業(yè)步行街的規(guī)劃與招商共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!目錄

第二部分商業(yè)步行街的招商與推廣

部分商業(yè)步行街的布局與規(guī)劃商業(yè)步行街的規(guī)劃與招商共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!專業(yè)店招商的業(yè)態(tài)概述電器專業(yè)店家居旗艦店運(yùn)動(dòng)用品店時(shí)尚生活書店玩具店商業(yè)步行街的規(guī)劃與招商共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!娛樂招商的業(yè)態(tài)概述電影院兒童娛樂中心巨幕立體電影虛擬現(xiàn)實(shí)娛樂設(shè)施商業(yè)步行街的規(guī)劃與招商共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!招商目標(biāo)原則商業(yè)步行街的招商目標(biāo)要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異種業(yè)態(tài)互補(bǔ)。簡單地說，同業(yè)差異就是不同檔次、不同風(fēng)格，不能盲目招入檔次完全相同的店進(jìn)入。經(jīng)營方式原則核心主力零售店盡量自營一部分，發(fā)展商可以與知名商業(yè)管理公司合作組建經(jīng)營公司，也可以吸收優(yōu)秀商業(yè)團(tuán)隊(duì)加盟，這樣首先可以加強(qiáng)經(jīng)營控制力度，有利于商業(yè)步行街長期經(jīng)營；其次可增強(qiáng)其他商戶與之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招入非主力零售商分為兩種情況，經(jīng)營實(shí)力較強(qiáng)的國際名店，采用租賃為主的方式；對于非國際名店，盡量以聯(lián)營扣點(diǎn)為主、租賃為輔，這樣也可以增強(qiáng)發(fā)展商對購物中心的整體控制力度，提升經(jīng)營業(yè)績。商業(yè)步行街招商的八原則商業(yè)步行街的規(guī)劃與招商共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!招商優(yōu)惠原則這里指的優(yōu)惠原則主要是針對特殊商戶?！耙渣c(diǎn)代面，特色經(jīng)營”是商業(yè)步行街的經(jīng)營特點(diǎn)。特殊商戶是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營單位，對它們給予優(yōu)惠政策，邀請其入場，能夠起到增強(qiáng)文化氛圍，活躍步行街的氣氛之作用。例如深圳華僑城MALL購物中心就專門邀請三百硯齋，展示中國的硯文化。當(dāng)然特殊商戶的經(jīng)營范圍要與購物中心的經(jīng)營主題及品牌形象相吻合。租賃經(jīng)營原則租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則。因?yàn)樯虡I(yè)步行街的經(jīng)營具有長期性特點(diǎn)，采用基本租金＋浮動(dòng)租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，浮動(dòng)租金與銷售額掛鉤，將整個(gè)項(xiàng)目真正做旺。這樣，發(fā)展商與商戶才能一同成長。放水養(yǎng)魚的原則可以理解為“先做人氣，再做生意，一起分享成長空間”的原則。例如在引進(jìn)著名百貨公司時(shí)候，可以采用這種方式。商業(yè)步行街招商的八原則商業(yè)步行街的規(guī)劃與招商共29頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!遵行談判程序——循序漸進(jìn)談判程序確定得好，招商洽談