建風(fēng)集團遼濱企業(yè)工程

知識培訓(xùn)房地產(chǎn)開發(fā)流程

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開發(fā)區(qū)土地規(guī)劃建設(shè)局辦理相關(guān)手續(xù)流程圖房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程四階段：一、項目立項階段二、項目前期準(zhǔn)備階段三、項目建設(shè)階段四、項目銷售及售后服務(wù)階段一、項目立項階段

申領(lǐng)項目《選址意見書》及《項目立項批文》申請定點申請購置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設(shè)計條件通知等文件投資機會研究申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》1.1投資機會研究首先對投資地區(qū)和投資環(huán)境進行研究、分析，根據(jù)對自然資源的了解和市場情況的調(diào)查以及對國家的經(jīng)濟政策和政治環(huán)境等情況進行綜合分析預(yù)測，找到最有利的投資機會，為投資機會的選擇提供依據(jù)1.2申領(lǐng)項目《選址意見書》

及《項目立項批文》《選址意見書》是項目進行設(shè)計、開發(fā)和管理的重要依據(jù)；申領(lǐng)《項目選址意見書》時需向主管部門提交地址申請報告、有效的項目建議書等；《項目立項批文》是由計劃管理部門頒發(fā)，確認(rèn)開發(fā)項目通過審核，是可以進行開發(fā)建設(shè)的文件；申領(lǐng)《項目立項批文》的時候需向主管部門提交可行性報告、立項申請書、資金來源說明、房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)類型說明等；1.3申請定點到城市規(guī)劃管理部門申請定點；需向規(guī)劃部門提交有效的項目立項批文、選址意見書、申請定點報告、申請用地報告；企業(yè)的資質(zhì)證明、營業(yè)執(zhí)照、法人代表委托書等文件或證書；1.4申請購置土地、

辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)到土地管理部門辦理土地出讓或轉(zhuǎn)讓手續(xù)，簽訂土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同，并繳納土地使用權(quán)出讓金；1.5申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、

規(guī)劃設(shè)計條件通知等文件被申請建設(shè)用地現(xiàn)狀地形圖，根據(jù)開發(fā)項目的性質(zhì)和所處地段條件提出用地范圍，外部限制條件；提出規(guī)劃設(shè)計要點，包括建筑密度、容積率、建筑層數(shù)、高度、體量紅線等1.6申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

提交建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計總圖，供規(guī)劃管理部門審核，然后由規(guī)劃管理部門核定用地面積，報經(jīng)政府批準(zhǔn)，發(fā)給開發(fā)商《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》二、項目前期準(zhǔn)備階段選擇勘探隊伍和設(shè)計單位申領(lǐng)《工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》申領(lǐng)《房屋拆遷許可證》做好“七通一平”工作選擇監(jiān)理單位選擇承包單位2.1選選擇勘勘探隊伍伍和設(shè)計計單位通過招標(biāo)選擇勘察察隊伍進進行地質(zhì)質(zhì)勘察和和設(shè)計單單位進行行建筑設(shè)設(shè)計2.2申領(lǐng)《工工程規(guī)劃劃許可證證》和《《施工許許可證》》《建設(shè)工工程許可可證》是由規(guī)劃管理理部門審批頒發(fā)發(fā)的；《施工許許可證》》是由建設(shè)單位位（即開發(fā)發(fā)商）而而不是有有施工單單位負責(zé)責(zé)申領(lǐng)；；在開工前前辦理。。未經(jīng)許許可，不不得擅自自開工；；2.3申領(lǐng)《房房屋拆遷遷許可證證》房屋所在在地的市市、縣人人民政府府房屋拆遷遷管理部部門經(jīng)過審查查后，為為符合條條件的折折遷人頒頒發(fā)的據(jù)據(jù)以實施施拆遷的的有關(guān)證證書。拆遷程序序拆遷調(diào)查查↓制定拆遷遷安置計計劃↓申領(lǐng)房屋屋拆遷許許可證↓發(fā)布拆遷遷公告↓與被拆遷遷人簽訂訂協(xié)議↓動遷驗收收↓辦理拆遷遷房屋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)滅籍籍和土地地使用證證2.4做好“七七通一平平”工作作使土地(生地)在通過過一級開開發(fā)后，，能達到到具備通通水、雨雨污水、、電力、、暖氣、、電信和和道路通通以及場場地平整整的條件件，使二二級開發(fā)發(fā)商可以以進場后后迅速開開發(fā)建設(shè)設(shè)。主要要包括：：通給水水、通排排水、通通電、通通訊、通通路、通通燃氣、、通熱力力以及場場地平整整。2.5選選擇監(jiān)監(jiān)理單位位通過招標(biāo)方式式選擇監(jiān)理理單位（（接受建建設(shè)單位位的委托托，承擔(dān)擔(dān)其項目目管理工工作）2.6選選擇承承包單位位通過招標(biāo)標(biāo)選擇承承包商招標(biāo)一般般流程：：擬定招標(biāo)標(biāo)方式，，準(zhǔn)備文文件↓編制標(biāo)書書↓向招標(biāo)主主管部門門申請招招標(biāo)↓發(fā)布招標(biāo)標(biāo)通告↓對承包企企業(yè)的資資格進行行預(yù)審↓發(fā)送招標(biāo)標(biāo)文件↓招標(biāo)工程程交底與與解答↓開標(biāo)、評評標(biāo)、決決標(biāo)發(fā)出出中標(biāo)通通知及簽簽訂合同同三、項目目建設(shè)階階段組織承包包商進場場加強開發(fā)發(fā)項目工工程管理理與監(jiān)控控申領(lǐng)《商商品房預(yù)預(yù)售許可可證》項目的竣竣工驗收收3.1組組織承承包商進進場1、組織織監(jiān)理單單位進行行監(jiān)理2、組織織業(yè)主負負責(zé)供應(yīng)應(yīng)的材料料、設(shè)備備訂貨3.2加強開發(fā)發(fā)項目工工程管理理與監(jiān)控控1、配合合承包商商做好各各項工作作2、按時時提供施施工現(xiàn)場場，完成成場地的的“七通通一平””3、及時時提供以以約定數(shù)數(shù)量的圖圖紙，組組織以約約定的由由開發(fā)商商負責(zé)訂訂購的材材料設(shè)備備及時進進場。4、協(xié)助助承包商商做好接接受驗查查工作5、對項項目的投投資、進進度和施施工質(zhì)量量進行監(jiān)監(jiān)控。6、進行行合同管管理7、有效效地協(xié)調(diào)調(diào)參與項項目單位位的關(guān)系系。3.3申領(lǐng)《商商品房預(yù)預(yù)售許可可證》到房地產(chǎn)產(chǎn)市場管管理部門門申請；；應(yīng)具備條條件：建設(shè)項目目各種批批準(zhǔn)手續(xù)續(xù)齊備，，且已確確定竣工工交付使使用日期期；一般規(guī)定定已完成成建設(shè)項項目投資資的25%或已已完成單單體項目目的主體體結(jié)構(gòu)（（即結(jié)構(gòu)構(gòu)封頂））（不同同地區(qū)有有所不同同）；已確定預(yù)預(yù)售的監(jiān)監(jiān)管機構(gòu)構(gòu)和監(jiān)管管方案已制定房房屋使用用維修公公約應(yīng)提交的的材料：：開發(fā)商的的營業(yè)執(zhí)執(zhí)照，建建設(shè)項目目的投資資立項、、規(guī)劃、、用地和和施工等等批準(zhǔn)文文件或證證件。工程施工工進度計計劃。一般規(guī)定定投入開開發(fā)建設(shè)設(shè)的資金金已達工工程建設(shè)設(shè)總投資資的25%以上上的證明明材料。。商品房的的預(yù)售方方案，方方案應(yīng)說說明商品品房位置置、裝修修標(biāo)準(zhǔn)、、交付使使用日期期、預(yù)售售總面積積和交付付使用后后的物業(yè)業(yè)管理等等內(nèi)容；；應(yīng)附有有商品房房預(yù)售總總平面圖圖。3.4項項目的的竣工工驗收收建設(shè)工工程竣竣工驗驗收應(yīng)應(yīng)當(dāng)具具備下下列條條件：：完成建建設(shè)工工程全全部設(shè)設(shè)計和和合同同約定定的各各項內(nèi)內(nèi)容，，達到到使用用要求求；有完整整的技術(shù)檔案和和施工工管理理資料料；有工程程使用用的主主要建建筑材材料、、建筑筑構(gòu)配配件和和設(shè)備備的進進場試試驗報報告；；有勘察察、設(shè)設(shè)計、、施工工、工工程監(jiān)監(jiān)理單單位、、建設(shè)設(shè)單位位分別別簽署署的質(zhì)質(zhì)量合合格文文件；；有施工工單位位簽署署的工工程保保修書書。不不符符合上上述條條件的的工程程，建建設(shè)單單位不不得組組織工工程的的竣工工驗收收。3.4項目的的竣工工驗收收應(yīng)提交交材料料：項目開開工報報告、、竣工工報告告、分分部分分項工工程技技術(shù)人人員名名單、、圖紙紙會審審及交交底記記錄、、設(shè)計計變更更通知知、技技術(shù)變變更核核定單單、工工程質(zhì)質(zhì)量事事故調(diào)調(diào)查處處理資資料、、測量量放線線資料料、材材料構(gòu)構(gòu)件設(shè)設(shè)備合合格證證明、、試驗驗檢驗驗報告告、隱隱蔽工工程驗驗收記記錄、、施工工日志志、竣竣工圖圖、質(zhì)質(zhì)量檢檢驗評評定資資料、、竣工工驗收收資料料等四、項項目銷銷售及及售后后服務(wù)務(wù)階段段辦理竣竣工后后的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登登記手手續(xù)申領(lǐng)《《商品品房銷銷售許許可證證》與物業(yè)業(yè)公司司簽訂訂物業(yè)業(yè)委托托管理理合同同提交相相關(guān)材材料與用戶戶簽訂訂商品品房銷銷售合合同或或租賃賃合同同做好物物業(yè)管管理工工作4.1辦辦理竣竣工后后的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登登記手手續(xù)新房竣竣工后后3個月月內(nèi)申請辦辦理所所有權(quán)權(quán)登記記；登記時時需提提交建建設(shè)許許可證證和建建筑圖圖紙等等資料料；4.2申領(lǐng)《《商品品房銷銷售許許可證證》向主管管部門門交驗驗主要要的證證明文文件及及相關(guān)關(guān)資料料（如如：項項目批批文、、規(guī)劃劃紅線線圖、、土地地權(quán)屬屬證明明文件件、建建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證、建建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證、房房屋竣竣工驗驗收資資料及及平面面圖、、價格格申請請表等等。4.3與物物業(yè)公公司簽簽訂物物業(yè)委委托管管理合合同物業(yè)管管理服服務(wù)是物業(yè)管管理企企業(yè)受物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人人、使用人人委托托，以有有償方方式對對物業(yè)業(yè)項目目進行行日常常維護護、修修繕與與整治治等服服務(wù)。。4.4提提交相相關(guān)材材料開發(fā)企企業(yè)將將物業(yè)業(yè)交付付物業(yè)業(yè)管理理公司司接管管時，，應(yīng)提提交以以下資資料：：房屋屋建設(shè)設(shè)的各各項批批準(zhǔn)文文件、、竣工工總平平面圖圖、房房屋及及配套套基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施、設(shè)設(shè)備的的竣工工圖，，地下下管道道網(wǎng)圖圖及其其他必必要資資料4.5與與用戶戶簽訂訂商品品房銷銷售合合同或或租賃賃合同同購買人人應(yīng)當(dāng)當(dāng)自銷銷售合合同簽簽訂日日起，，一般般規(guī)定定90天天內(nèi)辦理土土地使使用權(quán)權(quán)和房房屋所所有權(quán)權(quán)登記記手續(xù)續(xù)。(具具體應(yīng)應(yīng)根據(jù)據(jù)當(dāng)?shù)氐厍闆r況而定定)4.6做做好物物業(yè)管管理工工作包括管管理和和服務(wù)務(wù)兩方方面：：管理：：掌握握物業(yè)業(yè)的變變動、、使用用狀況況、使使房屋屋設(shè)備備和配配套設(shè)設(shè)施及及時得得到修修復(fù)、、更新新、保保養(yǎng)；；服務(wù)：：以充充分保保障產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所所有人人、居居住者者和使使用人人的各各種需需求，，及時時提供供各類類服務(wù)務(wù)，以以方便便用戶戶；4.6做做好物物業(yè)管管理工工作物業(yè)管管理范范圍：：治安消消防服服務(wù)環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生服服務(wù)維修保保