保障房建設(shè)代建模式（滿堂方案）中冶東北建設(shè)發(fā)展有限公司2015年3月

目錄一、中國保障房建設(shè)的發(fā)展 2二、遼寧省保障房建設(shè)的情況 2三、保障房建設(shè)模式 3（一）保障房代建（委托開發(fā)）合同的授予 3（二）保障房項目前期工作 4（三）項目建設(shè)期工作 5（四）項目驗收、交付、產(chǎn)權(quán)辦理 6（五）項目資金來源 6四、代建費(fèi)用計算 6五、代建費(fèi)用構(gòu)成及支付 7六、項目移交及安置 8

一、中國保障房建設(shè)的發(fā)展中國從1995年實施“安居工程”開始，推行保障性住房建設(shè)。但由于保障性住房用地供給不足、建設(shè)資金缺乏、地方政府缺乏動力、法律監(jiān)管空白等原因，雖然歷經(jīng)15年，但相對于高速發(fā)展的商品房市場，保障性住房建設(shè)明顯滯后，居住矛盾較為突出。供給嚴(yán)重不足，成為相當(dāng)長一段時期內(nèi)中國保障性住房最大的現(xiàn)實問題。為解決城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房困難，2009年以來，中國開始了大規(guī)模保障性安居工程的建設(shè)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年中國保障性住房建設(shè)規(guī)模僅有100多萬套，2009年達(dá)到了330萬套，而2010年保障房開工建設(shè)規(guī)模達(dá)到了590萬套。在2010年590萬套、2011年1000萬套保障房建設(shè)任務(wù)相繼落地實施后，中國政府在“十二五規(guī)劃”中提出了從2011至2015年建設(shè)保障性安居工程3600萬套的龐大計劃。該計劃實現(xiàn)后，這個擁有世界最多城鎮(zhèn)人口的國家，將有五分之一城鎮(zhèn)家庭被納入住房保障范圍。到“十二五”末期，保障房覆蓋全國20%人口，中國將基本解決保障性住房供應(yīng)不足的問題，使眾多中低收入家庭擺脫高房價的困擾，依靠政府力推的民生工程實現(xiàn)住有所居。二、遼寧省保障房建設(shè)的情況“十一五”期間，我省基本建立了以廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房為主的城鎮(zhèn)住房保障制度。從2005年開始，我省在全國率先開展了大規(guī)模的棚戶區(qū)改造工作。截止到2010年底，我省累計完成廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房保障、公共租賃住房保障、城市和國有工礦棚戶區(qū)改造合共計93.97萬戶，其中城鎮(zhèn)受益人口達(dá)到290萬人，保障房覆蓋面達(dá)到11%，城鎮(zhèn)低收入家庭住房條件得到明顯改善。按照“十二五”規(guī)劃的總體目標(biāo)，未來5年基本建立和完善廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房、限價商品房等面向不同收入群體的、多層次的住房保障體系。適當(dāng)提高保障標(biāo)準(zhǔn)?！笆濉币?guī)劃建設(shè)保障房110萬套，遼寧省的保障覆蓋面將遠(yuǎn)超20%目標(biāo)，使我省住房保障工作走在全國前列。

三、保障房建設(shè)模式（一）保障房代建（委托開發(fā)）合同的授予保障房作為政府資金投資項目，為保證項目操作流程合法、合規(guī)，依《招標(biāo)法》規(guī)定，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)的方式確定代建（委托開發(fā)）單位，并由保障房建設(shè)主管部門（可為區(qū)域管委會或建委、建設(shè)局）依據(jù)招標(biāo)結(jié)果甄選代建單位。代建單位通過委托開發(fā)建設(shè)主體資格入圍中標(biāo)及在土地交易市場競價摘牌的方式取得保障房的開發(fā)權(quán)，并與業(yè)主單位簽署代建（委托開發(fā)）合同。1、保障房開發(fā)建設(shè)主體入圍資格確定由保障房建設(shè)主管部門組織或委托其他具有招標(biāo)資格的機(jī)構(gòu)組織，以公開資格預(yù)審方式，對符合代建資格且有代建意向的房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行資格招標(biāo)，合格單位獲得入圍保障房代建人資格；2、以土地競買中標(biāo)確認(rèn)項目代建人（1）由保障房建設(shè)主管部門提出區(qū)內(nèi)保障房需求計劃，根據(jù)需求計劃選擇保障房建設(shè)用地并進(jìn)行土地整理；并提出土地規(guī)劃指標(biāo)作為基本建設(shè)條件；（2）對整理后的土地由市規(guī)劃和國土資源局以公開方式組織土地拍賣競買交易，具備代建資格單位報名參加土地競拍，土地競拍勝出者獲得項目代建資格。（二）保障房項目前期工作1、簽訂《土地成交確認(rèn)書》后按約定時間、數(shù)額上交土地款，按規(guī)定簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，由代建單位取得開發(fā)地塊的土地使用權(quán)；2、根據(jù)代建條件與保障房建設(shè)主管部門簽訂項目代建協(xié)議；3、根據(jù)“土地規(guī)劃條件”及保障房建設(shè)主管部門提供的“回遷安置需求計劃”、“回遷房建設(shè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)”由代建單位委托進(jìn)行規(guī)劃、建筑方案設(shè)計并向主管部門報批，批準(zhǔn)后方案作為項目勘察及施工圖設(shè)計依據(jù)；按規(guī)定進(jìn)行圖紙委托審查；4、負(fù)責(zé)辦理項目立項、可研、環(huán)評、土地登記、公共配套、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證，以及人防、消防、防雷、給水、排水、園林、綠化等市政配套工程相關(guān)報批報建手續(xù)；5、負(fù)責(zé)組織規(guī)劃方案、施工圖設(shè)計、人防設(shè)計、勘察、造價咨詢、監(jiān)理、施工總承包、材料設(shè)備采購、專業(yè)工程等招標(biāo)，并與中標(biāo)單位簽訂合同。6、委托質(zhì)量監(jiān)督單位，辦理施工許可證；7、保障房建設(shè)主管部門全稱監(jiān)督代建單位工作落實情況及是否依法合規(guī)開展工作情況。（三）項目建設(shè)期工作1、負(fù)責(zé)對工程項目進(jìn)行質(zhì)量、進(jìn)度、投資、合同、信息、安全等各方面的建設(shè)全過程有效管理與控制，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系；2、向政府全面兌現(xiàn)代建合同目標(biāo)，全過程接受保障房建設(shè)主管部門及其他相關(guān)部門的監(jiān)督；3、保障房建設(shè)主管部門作為委托方，依代建合同約定分期向代建單位支付代建款項，代建單位作為代建開發(fā)方依建設(shè)工程承包合同向各承包施工人支付工程款。（四）項目驗收、交付、產(chǎn)權(quán)辦理1、對完工項目由代建單位組織項目竣工驗收、竣工檔案移交、分批向委托人交付住宅、商業(yè)用房、配套用房及園區(qū)配套設(shè)施，配合政府回遷安置并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記等項工作；2、組織編制竣工結(jié)算報告，進(jìn)行工程結(jié)算、財務(wù)決算，并配合政府審計部門對項目的審計及后評估工作；（五）項目資金來源1、項目資金來源為政府自有資金，需將保障房項目建設(shè)納入政府年度財政支出，并經(jīng)過市、區(qū)級審批同意。2、若因項目需要進(jìn)行抵押貸款，代建單位全力配合，并提供相關(guān)手續(xù)。融資資金應(yīng)當(dāng)用于本項目的工程建設(shè)。四、代建費(fèi)用計算 1、土地費(fèi)用：按國有土地計價方式計算；由代建單位先行籌集支付，政府扣繳相關(guān)稅費(fèi)后以預(yù)付回購款方式支付代建方； 2、項目開發(fā)手續(xù)費(fèi)用：按商品房開發(fā)政策繳納相關(guān)開發(fā)費(fèi)用（針對本項目的政策優(yōu)惠及相關(guān)保障房項目減免情況除外），此部分按政府收費(fèi)按實計算開發(fā)成本； 3、建安費(fèi)用：按項目施工圖范圍內(nèi)以政府下發(fā)相關(guān)造價結(jié)算文件執(zhí)行，按費(fèi)用定額相應(yīng)類別計取管理費(fèi)用； 4、委托費(fèi)用：政府對代建項目支付8%的委托代建費(fèi)用。代建費(fèi)用以開發(fā)總成本（含土地費(fèi)用、開發(fā)費(fèi)用、建安費(fèi)用、資金費(fèi)用、代繳稅費(fèi)等）為計費(fèi)基礎(chǔ)給付代建單位4%管理費(fèi)（管理費(fèi)用包括但不限于管理人員工資、日常辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、招待費(fèi)、飲用水費(fèi)、采暖費(fèi)、車輛及交通費(fèi)用等）及4%利潤。五、代建（委托開發(fā)）費(fèi)用構(gòu)成及支付項目開發(fā)建設(shè)價款由土地費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)及市政公用配套工程費(fèi)用、前期費(fèi)用、稅費(fèi)、其他費(fèi)用、管理費(fèi)用、合理利潤等構(gòu)成。1、土地費(fèi)用：在代建單位繳納土地費(fèi)用之日起2個月內(nèi)，政府單位將相當(dāng)于代建單位已繳納土地費(fèi)用80%金額的開發(fā)建設(shè)價款支付代建單位；在代建單位繳納土地費(fèi)用之日起6個月內(nèi)，政府單位將相當(dāng)于代建單位已繳納土地費(fèi)用20%金額的開發(fā)建設(shè)價款支付代建單位；2、前期費(fèi)用：即前期開發(fā)費(fèi)用、按政府規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項目將發(fā)生的取費(fèi)及專業(yè)咨詢費(fèi)用、建筑市場繳費(fèi)、前期工程費(fèi)用、配套費(fèi)用及其他費(fèi)用等。按實際發(fā)生計入開發(fā)成本，隨主合同付款節(jié)點支付期內(nèi)已發(fā)生部分；3、建安及市政、公用配套工程費(fèi)用：按招投標(biāo)文件及建設(shè)工程施工合同確定的計價方式、計價原則進(jìn)行竣工結(jié)算。按