TOC\o"1-5"\h\z摘要IAbstractII引言1.土地增值稅風(fēng)險分析與防范概述3土地增值稅概述3土地增值稅風(fēng)險分析3土地增值稅風(fēng)險分析防范方法3.土地增值稅清算分析5土地增值稅清算流程5土地增值稅繳款情況構(gòu)成5土地增值稅清算收入情況構(gòu)成6土地增值稅清算扣除情況構(gòu)成7土地增值稅存在的風(fēng)險分析8房屋定價不合理導(dǎo)致稅收增加利潤降低的風(fēng)險8工程核算方法不合理產(chǎn)生稅收增加的風(fēng)險9計稅扣除方法運用不合理引發(fā)扣除減少的風(fēng)險9清算與核定征收方式選擇不準確導(dǎo)致稅收增加的風(fēng)險10.土地增值稅風(fēng)險防范措施10利用稅收優(yōu)惠政策對房地產(chǎn)銷售合理定價10普通住宅和商品房分開核算11利用合理方式增加可扣除金額11準確選擇清算與核定征收方式14結(jié)論15考文獻16謝18收入越高增值額越大。增值額與扣除工程金額的比率越大。從而造成土地增值稅稅率過高。應(yīng)納土地增值稅增加。因而應(yīng)平衡收入與納稅之間的關(guān)系，來保證企業(yè)利益最大化規(guī)避稅收風(fēng)險。土地增值稅清算在我國已引起有關(guān)部門越來越多的關(guān)注。土地增值稅的清算影響著我國的房價，這將在短期內(nèi)抑制房價，在長期內(nèi)促進房價的上漲。房屋的價格決定了房屋的收入，也影響著土地增值稅［叫地產(chǎn)（沈陽）擁有普通住宅和商品房，平均房價10000元/平方米。公司采用差異定價法進行房屋定價。主要根據(jù)單位面積、房屋結(jié)構(gòu)及朝向、樓層條件等來區(qū)分定價。多層結(jié)構(gòu)由于共用面積小，其價格高于高層結(jié)構(gòu)。它的透明性和低密度受到當?shù)叵M者的歡迎。多層結(jié)構(gòu)的整體朝陽比高層樓板結(jié)構(gòu)的半朝陽高。與營口龍灣工程進行全方位的比擬，后者采取的是競爭導(dǎo)向定價方法。綜合各方面因素，最終對直接競爭工程現(xiàn)狀展開深層次的剖析。結(jié)合工程的區(qū)位條件、物業(yè)管理以及交通狀況等方面，根據(jù)品牌化優(yōu)勢，將房屋定價為每平米4000元左右。2.4土地增值稅清算扣除情況構(gòu)成下表為扣除詳情表2.42012?2019年扣除情況表扣除工程扣除（元）占扣除總金額比例（％）

取得土地使用權(quán)所支付的金額318,507,186.6725.42土地征用及拆遷補償費00前期工程費35,707,650.002.85建筑安裝工程費473,223,586.9037.77基礎(chǔ)設(shè)施費40,326,042.583.22公共配套設(shè)施費3,129,293.680.25開發(fā)間接費用70,735,937.655.65房地產(chǎn)開發(fā)費用94,162,969.757.52與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費28,759,911.502.3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的加計扣除數(shù)188,325,939.5015.02合計1,252,878,518.23100扣除比例較大的主要有取得土地權(quán)所支付的金額、建筑安裝工程費等。由于企業(yè)土地用地是由政府提供的，因此并未產(chǎn)生土地征用及拆遷補償費。基礎(chǔ)設(shè)施、前期工程、公共配套費用等可扣除金額較少。3土地增值稅存在的風(fēng)險分析房屋定價不合理導(dǎo)致稅收增加利潤降低的風(fēng)險房屋定價同樣與土地增值稅有著密切聯(lián)系。按照土地增值稅的相關(guān)內(nèi)容,一般納稅人建造普通房屋，增值金額應(yīng)控制在扣除金額20%范圍內(nèi)，另外可對納稅人征繳的土地增值稅進行減免。企業(yè)在開展營銷活動中應(yīng)對商品定價產(chǎn)生的收益與稅收間的關(guān)系進行權(quán)衡。而“20%增值額”實際上就是臨界值。納稅人保證符合建造標準的基礎(chǔ)上，按照“20%臨界點”開展稅收征繳活動。而實際水平與20%越接近，稅收的變化情況就會明顯，急劇上升和下降。這需要企業(yè)進行合理的考慮，如果沒有合理進行稅收籌劃，就會導(dǎo)致企業(yè)的稅收負擔增加。的房屋平均定價是一萬元每平方米，與稅收最小額的定價有一定的差距。工程核算方法不合理產(chǎn)生稅收增加的風(fēng)險根據(jù)《土地增值稅實施細那么》中的內(nèi)容：”土地增值稅是納稅人房地產(chǎn)本錢核算中的主要內(nèi)容”，按照實際情形，可利用現(xiàn)行關(guān)于土地增值稅的優(yōu)惠政策篩選出符合要求的工程。對相關(guān)工程本錢進行準確識別與判斷，以緩解企業(yè)的稅負壓力1⑼。從房地產(chǎn)工程的構(gòu)成來看，一般包括商品房和普通住房，因此應(yīng)根據(jù)房屋性質(zhì)選擇符合要求的核算方式?！锻恋卦鲋刀悓嵤┘毮敲础分校杭{稅人建造增值稅總額低于可抵扣工程總額20%的普通住房，可對土地增值稅進行減免；未實行獨立核算的企業(yè)，禁止享有增值稅不超過工程總額20%的稅收優(yōu)惠政策［川。計稅扣除方法運用不合理引發(fā)扣除減少的風(fēng)險根據(jù)國內(nèi)稅法的相關(guān)內(nèi)容，控制納稅費用，能夠引導(dǎo)納稅人自覺履行納稅義務(wù)。為了激發(fā)納稅人的納稅熱情，允許在房產(chǎn)所有權(quán)進行轉(zhuǎn)讓過程中在原有收入基礎(chǔ)上增設(shè)扣除工程［⑵。從征稅主體來看，具體涵蓋以下類型：土地使用權(quán)獲取本錢；房地產(chǎn)開發(fā)費用；房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅費；房地產(chǎn)開發(fā)本錢?；诖耍康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對土地增值稅進行計算過程中，應(yīng)對上述內(nèi)容進行考慮與分析，盡可能減少稅負本錢i⑶。但需要注意的是，應(yīng)符合現(xiàn)行相關(guān)法律要求，對于不能扣除工程要引起重視，防止引發(fā)不必要的風(fēng)險。清算與核定征收方式選擇不準確導(dǎo)致稅收增加的風(fēng)險按照《土地增值稅暫行條例》中的要求，土地增值稅的征收主要以增值額的超率累進稅率作為參考依據(jù)，最低稅率水平為30%o以征收率為依據(jù)進行分析，能夠從中判斷出土地增值稅的增值額在總銷售收入中所占比重維持在20%-50%這一范圍內(nèi),在特定條件下甚至有所調(diào)高［即。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在以下情況的，相關(guān)單位可選取開發(fā)規(guī)模和收入水平大體相同的當?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)作為參考依據(jù)，對其公司的土地增值稅進行征收:(1)、未按照現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)設(shè)置賬簿的；(2)、拒絕提供納稅信息且故意損壞賬簿的；(3)、雖然存在賬簿，但賬目混亂或數(shù)據(jù)缺失的，轉(zhuǎn)讓收入或扣除工程數(shù)據(jù)模糊的；(4)、符合土地增值稅清算要求，并根據(jù)相關(guān)要求在約定期限內(nèi)履行清算手續(xù)，在相關(guān)部門責令期限內(nèi)仍然拒絕清算的；(5)、申報的計稅依據(jù)較同行業(yè)相比存在差距，但未提供合法理由的。如果企業(yè)有如上的情況且不能夠提供相關(guān)證明，稅務(wù)機關(guān)就要核定征收其公司土地增值稅，同時也可以減輕企業(yè)財務(wù)人員的大量繁雜工作。4.土地增值稅風(fēng)險防范措施利用稅收優(yōu)惠政策對房地產(chǎn)銷售合理定價開發(fā)普通標準住宅72606平方米，總可售面積為210682平方米。支付土地及開發(fā)本錢總計125287萬元，包括其他非住宅本錢。普通住宅本錢為43177萬元，在剔除期間費用的前提下，確定以下定價情況。10表4-1土地增值稅兩種定價比照表土地增值稅計算定價1定價2TOC\o"1-5"\h\z每平方米價格80007136銷售總額5808551812土地增值額149088635增值率34.53%20%應(yīng)交土地增值稅44720定價2免征土地增值稅。兩者間的差距為4472萬元。由上述內(nèi)容可以發(fā)現(xiàn)，在臨界值附近對銷售價格進行調(diào)節(jié)，并不會對收益造成影響，甚至還能通過控制納稅本錢的方式，改善企業(yè)整體效益Ui。普通住宅和商品房分開核算中包括商品房、普通住宅等類型，因此應(yīng)采取多樣化的核算方式。通常情況下，對土地增值稅的清算主要以納稅人會計核算為前提，進而推算出應(yīng)納稅額［⑹。如果開發(fā)工程類型存在差異性，納稅人應(yīng)根據(jù)實際情況采取針對性的核算方式。另外，在此基礎(chǔ)上根據(jù)現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)對各類土地增值額、應(yīng)納稅額進行準確識別與判斷。否那么，納稅人的普通住宅無法享有稅收減免政策。由于應(yīng)稅行為的復(fù)雜程度較高，因此在現(xiàn)行法律中普遍要求單獨核算利用合理方式增加可扣除金額首先，在開發(fā)活動過程中，應(yīng)采取針對性的方式對收入中的可扣除金額進行調(diào)整。具體來講，在原有房地產(chǎn)開發(fā)本錢中引入公共配套費、前期工程費、礎(chǔ)設(shè)施費等，在這種條件下以到達控制土地增值額的效果，進而緩解企業(yè)的稅負壓力。11其次，開發(fā)房產(chǎn)類型存在多樣化的特征。基于此，企業(yè)應(yīng)對可扣除本錢進行分攤。從常見的分攤手段來看，具體包括“建筑面積分攤法”或“層高系數(shù)建筑面積分攤法”[⑻。清算工程涵蓋諸多類型的住宅。具體來講，普通住宅的可售面積和已售面積分別到達72606皿和72606m2；商用房的可售面積和已售面積分別到達138075而和39013m2,其中商用房層高為4.5米和5.5米的可售面積分別到達90000m2和438075m2,其中兩者已售面積分別到達9013itf和30000面?？鄢こ炭傤~到達116059萬元。根據(jù)上述提到的兩種方法，能夠計算出相應(yīng)的可扣除工程金額為：(一)建筑面積分攤法：(1)計算每平方米應(yīng)分攤的扣除工程=扣除工程總金額;總可售面積=1160594-(72606+138075)=0.5509萬元/疔(2)已售普通住宅應(yīng)分攤的扣除工程=0.5509萬元X72606m2=39998.65萬元(3)已售商用房應(yīng)分攤的扣除工程=0.5509萬元X39013m2=21492.26萬元已售房扣除金額合計：61490.91萬元。(二)層高系數(shù)建筑面積分攤法：1、計算層高系數(shù)4.5米商用房層高系數(shù)=該類型用房層高小住宅層高=4.5+3=1.55.5米商用房層高系數(shù)=該類型用房層高+住宅層高=5.5+3=1.832、計算層高系數(shù)面積(1)總層高系數(shù)面積二￡(某類型用房層高系數(shù)X某類型用房可售建筑面積)=1X72606+1.5X90000+1.83X438075=72606+135000+801677=121009283m2(2)某類型用房已售局部的層高系數(shù)面積=某類型用房層高系數(shù)X某類型用房已售建筑面積①普通住宅已售局部層高系數(shù)建筑面積：1X72606=72606m2②4.5米商用房已售局部層高系數(shù)建筑面積：1.5X9013=13519.5m2③5.5米商用房已售局部層高系數(shù)建筑面積：1.83X30000=54900m23、計算不同類型用房已售局部可分攤的房地產(chǎn)開發(fā)本錢某類型用房已售局部應(yīng)分攤的房地產(chǎn)開發(fā)本錢=房地產(chǎn)開發(fā)總本錢+總層高系數(shù)面積X某類型用房已售局部的層高系數(shù)面積①普通住宅已售局部應(yīng)分攤的房地產(chǎn)開發(fā)本錢=116059?1009283X72606=8349.11萬元②4.5米商用房已售局部應(yīng)分攤的房地產(chǎn)開發(fā)本錢=116059?1009283X13519.5=554.63萬元③5.5米商用房已售局部應(yīng)分攤的房地產(chǎn)開發(fā)本錢=116059?1009283X54900=6313.01萬元商鋪小計扣除金額：6867.64萬元已售房扣除金額合計：15216.75萬元。由于普通住宅全部售出，商用房售出局部較少，所以用建筑面積分攤費法扣除更為合算。有關(guān)調(diào)查研究說明，現(xiàn)階段，國內(nèi)非住宅增值額、毛利率等指標均維持在較高水平，企業(yè)通常面臨龐大的稅負壓力口?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)在對可扣除工程和本錢進行分配過程中，應(yīng)盡量提高非住宅局部的分攤比重，以控制增值額，進而到達緩解企業(yè)稅負壓力的效果。13準確選擇清算與核定征收方式對于企業(yè)來說，對于選擇核算或者核定征收利用以下公式進行計算(以建造普通標準住宅為例):假設(shè)取得房地產(chǎn)銷售收入和扣除工程金額分別為X和Y,另外當?shù)赝恋卦鲋刀惖念A(yù)征率和增值率分別為a%,和Zo⑴當Z低于20%的條件下，由于并未涉及土地增值稅，應(yīng)利用恰當合理的方式對土地增值稅進行清算;(2)如果Z維持在20%-50%范圍內(nèi)，適用30%稅率的條件下，如果(X-Y)/X*a%并未到達30%,那么利用恰當合理的方式對土地增值稅進行清算，否那么，需要按照規(guī)定進行繳稅。在現(xiàn)實條件下，針對非普通工程，大多數(shù)企業(yè)更傾向于選擇愿核定征收的手段開展清算工作。地產(chǎn)(沈陽)沈陽大局部為普通標準住宅且增值率維持在20%范圍內(nèi)，利用恰當合理的方式對土地增值稅進行清算。14盡管國家不斷推出宏觀調(diào)控政策，但房地產(chǎn)業(yè)的開展從未停止。房地產(chǎn)價格競爭激烈，內(nèi)部本錢又不斷上漲的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在規(guī)避風(fēng)險的同時必須努力挖掘法律法規(guī)剩余的稅收籌劃空間，以提高企業(yè)的盈利能力,減輕企業(yè)稅收壓力。本文先從土地增值稅銷售收入、地價本錢、開發(fā)本錢、費用稅金風(fēng)險等方面來對土地增值稅風(fēng)險做了總體介紹，闡述了土地增值稅風(fēng)險防范在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的重要性。其次，從土地增值稅管理現(xiàn)狀入手，進一步的對進行稅收籌劃，分析其中存在的問題并根據(jù)問題做出合理的解決對策。利用臨界值調(diào)整房屋銷售價格，在確保獲得最大利潤的同時減少稅收。有普通住宅,又有商品房，將普通住宅和商品房分開進行核算，增加稅收優(yōu)惠。止匕外，在對可扣除本錢進行分攤時，通過對“建筑面積分攤法”和“層高系數(shù)建筑面積分攤法”進行全方位的比照，進而篩選出符合要求的分攤方式。最后比照清算方式進行土地增值稅的清算工作和應(yīng)采用核定征收方式進行繳稅。通過不同稅收籌劃比照，選擇適合的最正確方法。綜上所述，要想在如今的房地產(chǎn)行業(yè)取得一席之地，就必須根據(jù)企業(yè)自身情況出發(fā)，考慮企業(yè)自身開展的需要。在法律允許的范圍內(nèi)利用稅收籌劃提高自身盈利能力、行業(yè)競爭力。15參考文獻［1］謝紫薇.“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險研究［M］湖南:湖南大學(xué)出版社,2018.8:40-42［2］李璐.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃［M］北京:人民教育出版社,2020.3:159-162［3］翟繼光.企業(yè)合理節(jié)稅避稅經(jīng)典案例講解［M］.上海：立信會計出版社,2019.4:50-130［4］靳科.企業(yè)納稅籌劃風(fēng)險問題研究［J］.商場現(xiàn)代化,2017(1):172-173［5］謝廣中.土地增值稅實務(wù)指導(dǎo)［M］北京:北京教育出版社,2019.3:59-62［6］譚家寧.土地增值稅納稅籌劃研究［M］吉林:吉林財經(jīng)大學(xué)出版社,2019.5:15-24［7］袁國輝.企業(yè)財務(wù)風(fēng)險規(guī)避指南［M］.北京:人民郵電出版社,2018.6:178-183［8］崔遠怡.房地產(chǎn)公司的稅收籌劃研究［M］遼寧:遼寧大學(xué)出版社,2019.4:235-252［9］劉明輝.審計(第六版)［M］.大連:東北財經(jīng)大學(xué)出版社,2018.3:89-102［10］權(quán)丹陽.國地稅合并背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理研究［M］安徽:安徽財經(jīng)大學(xué)出版社,2019.3:63-69［11］姚雪.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算研究［M］安徽:安徽財經(jīng)大學(xué)出版社,2018.9:254-268［12］AlfredD.Bernard.AnnualReassessmentVersustheUnearnedIncrementTax:［J］.SagePublicationsSageCA:ThousandOaks,04,2019,59(1).［13］魏鎘玉.中小企業(yè)本錢管理分析［J］.納稅,2019,13(05):168-174［14］吳雨.增值稅審計實務(wù)［M］湖南:湖南大學(xué)出版社,2018.9:121-156［15］欒慶忠.增值稅納稅實務(wù)與節(jié)稅技巧(第五版)［M］.中國市場出版社,2018.9:100-150［16］劉錦梅.土地增值稅管理制度［M］西安：西安交通大學(xué)出版tt,2018.7:169-183［17］袁再忠.現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點意義及其配套措施［J］.中國商論,2017(18):12-1316隨著我國市場經(jīng)濟體制的創(chuàng)立和進一步完善，我國住房、汽車已漸漸成為人們?nèi)粘Ｉ畹谋匦杵?，其需求在不斷增大，已?jīng)拉動新一輪的經(jīng)濟開展,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這場經(jīng)濟開展中發(fā)揮著尤為重要的作用。中國房地產(chǎn)業(yè)的開展經(jīng)歷了非市場壟斷、穩(wěn)健開展、價格投機和政府宏觀調(diào)控等多個階段。房地產(chǎn)行業(yè)的開展的同時房地產(chǎn)開發(fā)商們也面對著土地增值稅的稅收壓力。為了減輕房地產(chǎn)開發(fā)商的稅收壓力，我們采取了一系列的稅收風(fēng)險防范舉措,減輕了土地增值稅的壓力，本文以為例，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅風(fēng)險進行了防范。從而解決房屋定價不合理，導(dǎo)致稅收增加、利潤減少，公司工程核算方法不合理，公司扣稅方法不合理導(dǎo)致稅收減少，清算核實征收方式的選擇不準確，導(dǎo)致稅收增加等問題。清算核實征收方式選擇不準確，增加稅收。對稅收籌劃實行多元化監(jiān)督管理。根據(jù)土地增值稅優(yōu)惠政策的實際情況，調(diào)整稅收籌劃。減輕企業(yè)稅收負擔。促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營。關(guān)鍵詞：土地增值稅；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收優(yōu)惠；房地產(chǎn)開發(fā)本錢；加計扣除[18]梁文濤，蘇杉.納稅籌劃實務(wù)(第二版)[M].大連：東北財經(jīng)大學(xué)出版社,2017.8:13-145[19]李景燕.簡析“營改增”背景下企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃[J].納稅,2017(25):26-31[20]王珊.企業(yè)納稅籌劃風(fēng)險防范探析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息,2018(18):201-203[21]PfeifferO,SpengelC.TaxIncentivesforResearchandDevelopmentandTheirUseinTaxPlanning[J].SocialScienceElectronicPublishing,2017(10):66-6717人生天地之間，假設(shè)白駒過隙，忽然而已。四年大學(xué)生活轉(zhuǎn)瞬即逝,回顧過去的四年生活，即使心中有感慨與不舍，還是要與大學(xué)時光做個告別。為學(xué)莫重于師。首先,我要感謝我的導(dǎo)師高暢老師和馬宇佳老師，論文是在兩位導(dǎo)師的耐心指導(dǎo)下屢次修改最終完成的。高暢老師認真負責的工作態(tài)度和嚴謹?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)是我永遠學(xué)習(xí)的典范。馬宇佳老師求實的態(tài)度為我樹立了典范。感謝吳雷老師熱心負責，聯(lián)系實習(xí)單位，在實習(xí)上給了我很大的幫助。感謝我的教練郭子海老師讓我在田徑的這條路上遇見更好的自己。也感謝沈陽城市學(xué)院所有老師的教育與栽培。其次，我要感謝財管四班的所有同學(xué),是他們陪我又走過了四年的大學(xué)時光。感謝舍友們對我四年來的包容與關(guān)懷，緣分讓萍水相逢我們相聚在一起,愿我們以后不在彼此身邊的日子里熠熠生輝。特別感謝我的父母，是他們負重前行把最好的都給我，讓我得以衣食無憂，接受優(yōu)秀的教育。以夢為馬，不負韶華。感謝從不曾放棄的自己。前行道路雖布滿荊棘，但我從未駐足。愿歷經(jīng)山河，仍覺人間值得。2020年是特殊的一年，新冠肺炎肆虐神州大地，感謝強大的祖國，感謝所有在一線保護我們的英雄。從寒冬到春天，我們只是被困住了兩個月，英雄卻永遠長眠于此。這世上哪有什么英雄，只不過是一群平凡的人在默默堅持著自己信仰的人。謝謝在這場疫情中無私奉獻的你們。凜冬已去，山河無恙。疾病終將散去，逝者已然安息。春暖花開，愿世間再無痛苦。萬物平安，我們依舊要心向暖陽。18AbstractWiththeestablishmentandfurtherimprovementofChina'smarketeconomicsystem,thedemandforhigh-endconsumergoodssuchashousingandautomobilesisincreasing,whichhasdrivenanewroundofeconomicdevelopment.Realestatedevelopmententerprisesareplayingaparticularlyimportantroleinthiseconomicdevelopment.China'srealestateindustryhasexperiencedthedevelopmentofnon-marketmonopoly,steadydevelopment,pricespeculationandgovernmentMacroeconomicregulationandcontrol.Astherealestateindustrygrows,propertydevelopersarealsofacingtaxpressuresfromthevalue-addedtax.Inordertoreducethetaxpressureofrealestatedevelopers,wehavetakenaseriesoftaxriskpreventionmeasurestoreducethepressureoflandvalueaddedtax.Thispapertakeskaisarealestate(shenyang)co.Thus,itcansolvetheproblemsofkaisarealestate(shenyang)co.,LTD.fsunreasonablehousingpricing,whichleadstotheincreaseoftaxrevenueandthedecreaseofprofit,theunreasonableaccountingmethodofthecompany'sprojects,theunreasonabletaxdeductionmethodofthecompany,theinaccurateselectionofthecollectionmethodofliquidationandverification,andtheincreaseoftaxrevenue.Toexercisediversifiedsupervisionandadministrationovertaxplanning.Accordingtotheactualsituationoflandvalueaddedtaxpreferentialpolicies,adjustthetaxplanning.Wewillreducethetaxburdenonbusinesses.Promotingthestableoperationofrealestatedevelopmententerprises.Keywords:landvalueaddedtax;Realestateenterprises;Taxincentives;Realestatedevelopmentcosts;Appliedtodeduct引言自20世紀80年月改革開放以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得了敏捷的成長，也拉動了我國經(jīng)濟的成長。土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在納稅過程中的主要稅種之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行土地增值稅清算時也面臨著一定的稅收風(fēng)險，這將對企業(yè)的開展會產(chǎn)生相應(yīng)的負面影響。所以，為了提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在社會市場中的競爭地位，稅收籌劃已成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存和發(fā)展的重要組成局部。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)日益蓬勃開展，房地產(chǎn)土地增值稅稅收風(fēng)險問題備受關(guān)注，土地增值稅稅收日益增長并且增長速度較著高于其他稅種。所以，合理地舉行稅收風(fēng)險防范是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一項重要環(huán)節(jié)。止匕外，針對目前房地產(chǎn)市場過熱，政府還出臺了一系列宏觀調(diào)控措施，遏制房價快速上漲。隨著市場不確定性的增加和強烈的觀望氣氛，市場成交量也進一步衰落。因而，怎樣有效地進行稅收風(fēng)險防范也關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)利潤的實現(xiàn)。土地增值稅的征收有利于國家規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康開展，維護國家權(quán)益。在節(jié)稅問題上，國內(nèi)也有很多關(guān)于當前稅收籌劃環(huán)境的研究。謝紫薇(2018)剖析了房地產(chǎn)企業(yè)營改增后土地增值稅有關(guān)的稅務(wù)風(fēng)險，并結(jié)合企業(yè)實際情況進行了稅務(wù)風(fēng)險相關(guān)的防范措施［1］。李璐(2020)運用財務(wù)管理理論研究和分析當前金融形勢過程中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，分析了稅收籌劃與財務(wù)管理之間的關(guān)系結(jié)合的特點，國內(nèi)稅收系統(tǒng)和最新的稅收法律和政策的變化，并澄清的意義和特征兩個［2］。姚雪(2019)計劃了房地產(chǎn)開發(fā)在經(jīng)營中稅收籌劃的原那么、理念和方法，使企業(yè)可以把稅收籌劃做到極致的同時規(guī)避納稅過程中存在的風(fēng)險，給企業(yè)帶來利潤最大化，公道的節(jié)稅避稅。翟繼光在現(xiàn)代社會主義市場經(jīng)濟背景下提出，自主經(jīng)營和自籌資金是現(xiàn)代企業(yè)的共同特征。由于利潤自然需要納稅，稅收是國家財政的主要來源，企業(yè)應(yīng)承當相應(yīng)的法律責任和義務(wù)［3］。荊軻(2017)認為有必要為企業(yè)爭取最大的經(jīng)濟效益，穩(wěn)步開展在當前我國的經(jīng)濟體制，為自己贏得一個地方在激烈的市場競爭中，制定一個合理的稅收籌劃方案符合自己的利益，并減少稅收負擔由企業(yè)承當納稅過程中也是一個現(xiàn)代企業(yè)應(yīng)該注意的問題［4］o所以，本文以房地產(chǎn)（沈陽）為例，旨在為一般納稅人的土地增值稅問題提供有針對性的對策建議。本文綜合使用基本的納稅籌劃相關(guān)的理論知識，結(jié)合自身的實際情況,通過土地增值稅的稅收籌劃的理論知識和分析各個環(huán)節(jié)的應(yīng)納稅額的操作企業(yè),分析和計劃公司的稅收籌劃的計劃，使企業(yè)能夠在不違法的前提下，及時使用各種合適的手段，選擇合適的企業(yè)，合理的商業(yè)籌劃方法，規(guī)避稅收，減少公司的稅收支出。合理解決稅收風(fēng)險問題，規(guī)避納稅風(fēng)險，提升公司的納稅籌劃能力。.土地增值稅風(fēng)險分析與防范概述土地增值稅概述土地增值稅是轉(zhuǎn)讓國有性質(zhì)土地使用權(quán)的單位和個人向國家無償繳納的一種稅收，通過轉(zhuǎn)讓取得的收入包括貨幣實物等其他收入減去法定扣除金額后的增值額為計稅依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)是土地增值稅的最主要納稅人。房地產(chǎn)開發(fā)工程竣工之后需要進行土地增值稅清算。土地增值稅清算有以下條件：一是已經(jīng)竣工的房地產(chǎn)工程轉(zhuǎn)讓面積超過總可售面積85%0二是銷售許可證滿三年仍未銷售完畢的。三是納稅人未辦理土地增值稅清算手續(xù)但申請注銷登記的⑸。土地增值稅風(fēng)險分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在一定的稅收風(fēng)險。如果處理不妥，定會受到稅務(wù)機關(guān)的嚴厲處分。以下是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在面臨清算時收入和本錢確認方面可能會存在的風(fēng)險。(1)購買土地使用權(quán)本錢是否真實也與土地增值稅的抵扣有關(guān)。假設(shè)土地使用權(quán)本錢真實性不能有效確認，會帶來納稅風(fēng)險。(2)針對利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式獲取的土地使用權(quán)，收購主體應(yīng)強調(diào)對收購?fù)恋乇惧X的核算，土地評估中的增值局部并不屬于股權(quán)交易的范疇。(3)政府為了引進工程，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會收到當?shù)卣南嚓P(guān)補償，一些政府會幫助企業(yè)繳納局部的土地征用費，會減少企業(yè)土地征用費的費用,一定程度上節(jié)省了企業(yè)的土地征用的本錢，但一些企業(yè)會直接抵扣的土地成本⑹。(4)拆遷補償收據(jù)等票據(jù)類型根據(jù)現(xiàn)行相關(guān)法律要求是無效的票據(jù)。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用拆遷補償收據(jù)抵扣開發(fā)本錢。(5)考慮到土地增值稅的性質(zhì)與特征，選擇不同的計算方式其結(jié)果同樣會表現(xiàn)出一定的差異性，如何進行選擇決定著是否能夠加計扣除。(6)一些開發(fā)商沒有增設(shè)精裝修房，開發(fā)本錢減少，在一定程度上增加了稅收負擔。土地增值稅風(fēng)險分析防范方法針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在面臨清算時收入和本錢確認方面存在的風(fēng)險有以下防范方法得以防止。(1)納稅人憑入賬的發(fā)票真實有效。未取得有效地價證實的，不得算在土地增值稅本錢中，同時禁止在土地增值稅提前進行抵扣。(2)針對利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式獲取的土地使用權(quán)，通過會計處理方面進行分析，土地評估中的增值局部應(yīng)將其納入股權(quán)投資范圍，在實際交易過程中并未涉及?；诖耍ＹM支出僅能納入投資本錢的范圍當中，并不屬于土地本錢的組成部⑺。(3)政府向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的補貼和獎勵，應(yīng)計入企業(yè)營業(yè)外收入的范疇，并不屬于直接抵扣的土地本錢。僅具備票據(jù)或相關(guān)信息，未對土地出讓金或土地使用權(quán)價款進行支付的，禁止納入扣除工程的范疇。(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)假設(shè)無法出示符合規(guī)定的憑證，應(yīng)按照要求及時向上級主管部門提供申請。對于拆遷補償，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可抵扣的條件有以下三點。第一，提供政府搬遷或拆遷改造批復(fù)。第二，提供搬遷補償合同。三是出具賠償費用登記表。但在實際的稅收征管工作中，各地稅務(wù)局規(guī)定不明確，執(zhí)行情況不一。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所支付的拆遷補償是否可以抵扣,應(yīng)依法向上級主管部門進行反應(yīng)。(5)在核算過程中，假設(shè)將開發(fā)本錢放在管理費用當中，在對土地增值稅進行核算過程中，由于管理費用和銷售費用的扣除原那么保持穩(wěn)定，因此企業(yè)無法享有20%的加計扣除。但是，一旦增設(shè)開發(fā)間接費用，就可有效解決這一問題⑻。(6)將毛坯房變?yōu)榫b修房是很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)緩解繳稅壓力的辦法，開發(fā)商可以通過將普通的公寓升級為精裝房，與裝修公司保持聯(lián)系或設(shè)立專屬的裝修公司來實現(xiàn)開發(fā)本錢的進一步擴大，從而在很大程度上減輕稅收負擔。2.土地增值稅清算分析在沈陽佳昌隆稅務(wù)師事務(wù)所實習(xí)審計了獲得以下數(shù)據(jù)。最初成立于2010年，坐落于遼寧