萬豪·西花苑項(xiàng)目營銷推廣初步建議案

項(xiàng)目分析篇（一）宏觀分析二季度，銀行存款提高6.74個(gè)百分點(diǎn)。購房貸款需求有所下降。自1999年以來，房價(jià)與收入比超過6的家庭占比一路攀升，使得近三年中居民購房意愿下降12.87個(gè)百分點(diǎn)。對房價(jià)的觀望度大幅提高，對房價(jià)下跌的預(yù)期加重，投資客大量退出市場，樓市購買力處于理性回歸階段。房地產(chǎn)業(yè)貸款需求與投放景氣缺口由2007年一季度的1.78個(gè)百分點(diǎn)增至當(dāng)前10.95個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人購房貸款投放景氣指數(shù)55.95%，比一季度和去年同期下降6.91和16.18個(gè)百分點(diǎn)，為2004年以來最低水平，個(gè)人購房貸款需求和投放景氣度呈雙下降趨勢。今年一季度全省住宅用地出讓的平均價(jià)格是1174元/平方米，比2007年四季度降低了23.69%。從近期周邊城市土地出讓來看，底價(jià)出讓與流拍已不足為奇。土地市場依然受宏觀調(diào)控的影響，銀根緊縮導(dǎo)致房企拿地趨于謹(jǐn)慎，樓市不溫不火也降低了各方對房價(jià)上漲的預(yù)期，土地拍賣市場已顯露頹勢。未來相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)開發(fā)商都將面臨需求下跌的困境，銷售難度急劇加大，開發(fā)企業(yè)資金鏈趨緊，對于眾多開發(fā)企業(yè)來講，又快又好地去化項(xiàng)目對企業(yè)發(fā)展與存亡都至關(guān)重要。這也必將帶來新一輪促銷潮，競爭將更加激烈。目前揚(yáng)州樓市供給充足，隨著東區(qū)與北區(qū)的突起及其價(jià)格優(yōu)勢明顯，西區(qū)樓市面臨的壓力顯露無疑。京華城中城、西郡188花園、新能源和美第等眾多項(xiàng)目形成市場圍攻之勢，而市場觀望的加大，造成僧多粥少的局面，如何在烽火連天的戰(zhàn)場上突圍，并贏得這場戰(zhàn)役的勝利，產(chǎn)品力、策劃力、執(zhí)行力將是我們要加強(qiáng)的重點(diǎn)與難點(diǎn)。

（二）微觀分析

1．優(yōu)勢分析①項(xiàng)目一期已初具規(guī)模，準(zhǔn)現(xiàn)房展示，現(xiàn)房實(shí)體感受，更增強(qiáng)購房信心；②周邊配套齊備，體育、商業(yè)、教育、醫(yī)療等一應(yīng)俱全，且優(yōu)勢明顯。與周邊競爭項(xiàng)目比較，本案擁有優(yōu)越的環(huán)境資源，依托近社區(qū)配套，打造一處繁華之中的寧靜居所；③項(xiàng)目以多層主打，在小高層產(chǎn)品打天下及地處西區(qū)CBD的市場格局中，更顯稀缺性。另外，項(xiàng)目由多層、單身公寓、花園洋房、小高層組成，產(chǎn)品更具多樣性滿足不同客群需要；④本案的新中式風(fēng)格具有較強(qiáng)的吸引力，與傳統(tǒng)的中式的深沉及現(xiàn)代的跳躍相比，更顯穩(wěn)重大氣、文化底蘊(yùn)、現(xiàn)代氣息，與周邊項(xiàng)目形成明顯區(qū)分。

2．不足分析①賣點(diǎn)未闡釋透徹新中式風(fēng)格力求喚起人們心靈的回歸與共鳴，在推廣上應(yīng)在“中國風(fēng)”上下功夫，同時(shí)銷售道具（如，案場布置、宣傳單頁、導(dǎo)引系統(tǒng)等）風(fēng)格協(xié)調(diào)深化，把“新”字充分體現(xiàn)。另外，配套環(huán)境、智能化配置、綠化景觀等優(yōu)勢應(yīng)根據(jù)推廣需要深入闡述，切中客戶心理要害。另外，平面廣告畫面略顯平淡，在目前廣告遍地的樓市中，根本無法脫穎而出；②推廣手段有待優(yōu)化本案地處京華城西側(cè)，目前新盛置業(yè)地塊未開發(fā)，主干線公共交通單一不便，主要通過廣告吸引客戶遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，案場坐班式銷售已顯壓力。本案應(yīng)推廣與銷售協(xié)調(diào)配合，廣告與活動(dòng)相結(jié)，適度適時(shí)輔以促銷策略，提高客戶關(guān)注度，提高去化水平，這也是切合公司品牌營銷的思路；③現(xiàn)場營銷通道強(qiáng)化既然是現(xiàn)房，我們應(yīng)更好地發(fā)揮現(xiàn)房優(yōu)勢，在樣板房沒有完工前，我們應(yīng)規(guī)劃好一條合理的營銷通道，讓客戶身臨其境，對銷售將有很大幫助；④案場管理進(jìn)一步提升案場是一個(gè)項(xiàng)目精華濃縮的體驗(yàn)場，是一個(gè)造夢的場所，如何讓客戶在跨進(jìn)售樓處大門的那一刻就為之心動(dòng)是很多項(xiàng)目都在思考的問題。售樓員的精神面貌、接待流程、接待技巧、細(xì)節(jié)優(yōu)質(zhì)服務(wù)等都是讓客戶心動(dòng)的試驗(yàn)場。

（三）問題發(fā)現(xiàn)與解決通過上述分析，介于目前銷售狀況，提出以下策略：1、擴(kuò)大宣傳面，加強(qiáng)宣傳力度，有針對性使用媒體，全面開發(fā)，集中優(yōu)勢轟炸。2、通過情感訴求與參與度及吸引力強(qiáng)的活動(dòng)強(qiáng)化項(xiàng)目對客群的吸引力。3、案場進(jìn)一步整合強(qiáng)化，適量布置營造氛圍。4、多重營銷手法如，案場銷售、廣場營銷、企業(yè)拜訪團(tuán)購營銷等組合應(yīng)用，多點(diǎn)開花。5、對案場外圍環(huán)境進(jìn)行改造，城市指引系統(tǒng)多點(diǎn)應(yīng)用。整合推廣篇一、整合推廣

（一）推廣思路

現(xiàn)有的推廣主題“中國風(fēng)世界潮”在市場上已有一定的影響，但卻未能全面透徹地概括出項(xiàng)目特色。在項(xiàng)目接下來的推廣中建議對項(xiàng)目賣點(diǎn)進(jìn)行更進(jìn)一步的升華，使之具有更強(qiáng)的支撐力、吸引力、穿透力，更便于傳播，對項(xiàng)目形象和價(jià)值進(jìn)一步拔升。整個(gè)推廣過程中圍繞“現(xiàn)代新中式文化府邸”和“西區(qū)特色景觀尚品社區(qū)”兩條主線全面展開：

1、現(xiàn)代新中式文化現(xiàn)代新中式優(yōu)勢是什么，給客戶創(chuàng)造什么樣的生活？這是我們在后期推廣中要重點(diǎn)思考與解決的問題。中式文化的端莊儒雅，融入現(xiàn)代建筑舒適生活元素，結(jié)合揚(yáng)州城市深厚的主題文脈，通過統(tǒng)一的形象始終貫穿全程銷售、售后服務(wù)、建筑規(guī)劃，園林設(shè)計(jì)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)，現(xiàn)場包裝、廣告表現(xiàn)等項(xiàng)目的各個(gè)方面。現(xiàn)代新中式風(fēng)情——中國的園林文化，多以江南園林居之，自古以秀美、靈動(dòng)，巧奪天工著稱，是前沿優(yōu)雅的、文韻的城市文脈。揚(yáng)州的秀美源起大運(yùn)河的川流不息，源于天下鹽商齊聚，揚(yáng)州已為項(xiàng)目積累了豐富的園林建筑瑰寶，本案正是城市濃郁的園林建筑文脈的繼承與升華。本案將集中式建筑與現(xiàn)代生活精髓融于建筑中，在歐派建筑云集的時(shí)代，必將成為項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)。現(xiàn)代新中式生活是格調(diào)之夢、文化之夢、品位生活之夢，是數(shù)百年的積淀，這里隨處可見別樣綠色、小品和精美的園林。

2、西區(qū)特色景觀尚品社區(qū)萬豪·西花苑以現(xiàn)代新中式園林生活為藍(lán)本，在西區(qū)營造一個(gè)實(shí)現(xiàn)“上有天堂，下有蘇杭”的夢想生活境界。特色景觀尚品社區(qū)——一個(gè)城市副中心區(qū)的景觀尚品家園，有理由成就揚(yáng)州經(jīng)典之作。這是一個(gè)現(xiàn)代與古代建筑思想的集大成之作，是精英團(tuán)隊(duì)精心創(chuàng)造出來的隨處可見，精美的園林，寬裕的空間，綠色的視野，充足的陽光，類別墅的生活優(yōu)質(zhì)美學(xué)的建筑、有情調(diào)的景觀、合理的規(guī)劃、人性化的物管成就菁英生活用建筑圍合一個(gè)舒適的、品質(zhì)的、優(yōu)雅的、格調(diào)的，新晉名士聚居的社區(qū)經(jīng)典的建筑、舒適的空間、時(shí)尚的生活。

（二）推廣目標(biāo)在近期的推廣中，將有針對性地提出不同的推廣方案。

單純的告知性目標(biāo)營銷氛圍的提升項(xiàng)目形象的打造知性觀念的形成萬豪·西花苑整體價(jià)值提升購買行為的產(chǎn)生（三）賣點(diǎn)提煉

萬豪·西花苑的整合推廣從目標(biāo)客戶心理需求出發(fā)，綜合項(xiàng)目的賣點(diǎn)，提煉出項(xiàng)目的賣點(diǎn):目標(biāo)客戶心理需求價(jià)值認(rèn)同感身份的象征升值潛力樓盤的綜合素質(zhì)生活的品位名士聚居的社區(qū)區(qū)域的光明前景（學(xué)區(qū)、西區(qū)中央等）中式新生活，悠然城中央房地產(chǎn)精英團(tuán)隊(duì)的鼎立巨作萬豪西花苑能夠給予的高品質(zhì)特色景觀生態(tài)社區(qū)（四）推推廣渠道道為了更好好地實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售對對接，在在推廣上上緊扣推推廣主題題，運(yùn)用用各種渠渠道組合合，有計(jì)計(jì)劃的實(shí)實(shí)施全方方位、立立體轟炸炸。

現(xiàn)代新中式園林風(fēng)情西區(qū)高品質(zhì)景觀生活區(qū)現(xiàn)場展示，銷售加力外圍環(huán)境景觀打造事件行銷媒體組合傳播售樓處裝飾優(yōu)化（五）傳傳播演繹繹賣點(diǎn)升華華期賣點(diǎn)提煉煉賣點(diǎn)深化化你還在猶猶豫什么么？以“不得得了”““哇噻””等地方方耳熟能能詳?shù)摹啊绑@訝、、驚奇””式簡短短語言的的個(gè)性化化系列化化廣告，，通過夸夸張的畫畫面，貼貼近生活活的文字字，深化化項(xiàng)目賣賣點(diǎn)，吸吸引關(guān)注注，激發(fā)發(fā)興趣。。用超越，，在延續(xù)續(xù)中找尋尋期待的的生活！?。ㄐ轮兄惺斤L(fēng)格格）用繁華，，抹去歲歲月的痕痕跡?。ǎㄅ涮淄晖陚洌┯脮悖?，成就名名門大家家的希望望！（學(xué)學(xué)區(qū)優(yōu)越越）用無價(jià)，，讓稀缺缺之品妝妝點(diǎn)迷人人芳芬?。。ㄏ∪比毙裕┯镁G色，，寫意步步換景移移的夢想想?。ōh(huán)環(huán)境景觀觀）在揚(yáng)州的的記憶中中，生活活鑲刻西西花苑的的微笑（（總括））廣告語薈薈萃銷售直陳陳期促銷活動(dòng)動(dòng)優(yōu)惠吸引引我家就在在萬豪··西花苑苑！可以通過過寫意與與夸張的的手法，，烘托熱熱銷氛圍圍，兌現(xiàn)現(xiàn)搶購潮潮。以孩孩子的口口吻,點(diǎn)點(diǎn)出家在在萬豪··西花苑苑是身份份的炫耀耀。結(jié)合活動(dòng)動(dòng)及相應(yīng)應(yīng)的優(yōu)惠惠政策，，用直白白的方式式吸引市市場關(guān)注注，并兌兌現(xiàn)銷售售。銷售強(qiáng)化化期銷售施壓壓語言渲染染錯(cuò)過了，，再等70年吧吧！如何促動(dòng)動(dòng)后期銷銷售，渲渲染熱銷銷氣氛？？通過該該廣告語語凝煉及及漲價(jià)告告示等突突顯本案案供不應(yīng)應(yīng)求，此此時(shí)不買買，錯(cuò)過過機(jī)會(huì)就就會(huì)遺憾憾一生。。二、活動(dòng)動(dòng)策略通過對揚(yáng)揚(yáng)州房地地產(chǎn)市場場特性需需求及本本案的了了解分析析，建議議在整個(gè)個(gè)項(xiàng)目營營銷推廣廣中，將將通過活活動(dòng)營銷銷為主，，媒體宣宣傳為輔輔的活動(dòng)動(dòng)營銷手手法，借借助口碑碑營銷、、品牌營營銷、個(gè)個(gè)性營銷銷、人本本營銷等等手段綜綜合應(yīng)用用，使項(xiàng)項(xiàng)目在市市場上快快速贏得得大的份份額。所謂活動(dòng)動(dòng)營銷，，就是運(yùn)運(yùn)用一種種非常規(guī)規(guī)的產(chǎn)品品信息傳傳遞手段段，努力力獲得更更加強(qiáng)烈烈、更加加實(shí)效的的傳播效效果，從從而最終終實(shí)現(xiàn)銷銷售產(chǎn)品品的目的的。根據(jù)據(jù)項(xiàng)目特特性，策策劃了如如下活動(dòng)動(dòng)：1、清涼一夏夏江南行———參觀國內(nèi)知知名同類項(xiàng)目目2、萬豪文化化之約——系系列活動(dòng)3、陽光助學(xué)學(xué)基金——升升學(xué)助教活動(dòng)動(dòng)4、客戶增值值行動(dòng)活動(dòng)名稱清涼一夏江南行——參觀國內(nèi)知名同類項(xiàng)目活動(dòng)時(shí)間7月中下旬——8月▲目的：為充分挖掘老老客戶資源，，增強(qiáng)業(yè)主信信心，豐富業(yè)業(yè)主生活，拉拉近業(yè)主與公公司之間的距距離，利用口口碑傳播的效效果，特組織織本次活動(dòng)，，讓業(yè)主在游游玩中親身體體驗(yàn)未來生活活及萬豪地產(chǎn)產(chǎn)的實(shí)力與人人本關(guān)懷?！黝}：快樂江南行共共賞優(yōu)生生活▲參與對象：：首批以已簽約約的客戶為主主+媒體記者者第二批、第三三批將通過全全城海選，設(shè)設(shè)定門檻，以以意向客戶為為主。▲內(nèi)容：參觀樓盤，體體驗(yàn)未來生活活，感受開發(fā)發(fā)理念與實(shí)力力，增強(qiáng)業(yè)主主信心+古鎮(zhèn)鎮(zhèn)旅游景點(diǎn)游游玩▲提前通知業(yè)主主，業(yè)主報(bào)名名參與，每戶戶限2人，每每車均有銷售售人員隨行講講解，并做好好旅途服務(wù)工工作；▲活動(dòng)前后要充充分利用好本本次活動(dòng)做好好相應(yīng)的媒體體炒作，特別別是第二批全全城海選更重重要，也是吸吸引市場需求求的一次很好好方式。活動(dòng)名稱萬豪文化之約——系列活動(dòng)活動(dòng)時(shí)間8月中下旬起（1-2個(gè)月左右）▲活動(dòng)目的：：為了延續(xù)售樓樓現(xiàn)場熱度，，持續(xù)吸引市市場關(guān)注，建建議在“江南南行”之后，，也是作為““江南行”的的續(xù)集，舉辦辦“萬豪文化化之約”，以以進(jìn)一步深化化項(xiàng)目賣點(diǎn)，，強(qiáng)化購買。?！顒?dòng)主題：：被時(shí)光珍藏的的，在西花苑苑被重拾▲活動(dòng)內(nèi)容：：江南行攝影展展+湖濱象棋棋賽+書畫大大賽+垂釣大大賽等系列活活動(dòng)?！顒?dòng)計(jì)劃：：“江南行””結(jié)束后，首首先進(jìn)入江南南行攝影展，，讓客戶在上上一活動(dòng)中更更添樂趣與激激情；其次，，象棋乃中國國之國粹，參參與性強(qiáng)，在在湖濱舉辦該該項(xiàng)目賽事，，一方面與周周邊體育配套套相符，另一一方面展示外外圍景觀優(yōu)勢勢；再次，舉舉辦書畫大賽賽，在中國傳傳統(tǒng)文化中自自然少不了書書畫了，同時(shí)時(shí)邀請書畫界界名人現(xiàn)場獻(xiàn)獻(xiàn)藝；最后，，作為本次文文化之約的收收官之筆，舉舉辦垂釣大賽賽，一方面展展現(xiàn)自然生態(tài)態(tài)，另一方面面也取意魚兒兒上鉤，預(yù)示示項(xiàng)目好收成成?！鴧⑴c對象：：以準(zhǔn)客戶為為主，適量社社會(huì)報(bào)名，擴(kuò)擴(kuò)大參與范圍圍，又能有效效篩選?！襟w前后有有機(jī)配合，有有針對性選擇擇，平面設(shè)計(jì)計(jì)上注重風(fēng)格格與視覺的沖沖擊?；顒?dòng)名稱人人都獻(xiàn)出一點(diǎn)愛——萬豪陽光助學(xué)活動(dòng)活動(dòng)時(shí)間8月起活動(dòng)目的：為了在揚(yáng)州市市場上樹立較較強(qiáng)口碑，提提高項(xiàng)目知名名度，恰值升升學(xué)之時(shí)，萬萬豪·西花苑苑推出陽光助助學(xué)活動(dòng)，將將能迅速在市市場上贏得認(rèn)認(rèn)同與贊許。。通過活動(dòng)增增加新聞點(diǎn)，，提升項(xiàng)目品品牌形象，與與項(xiàng)目倡導(dǎo)的的“學(xué)區(qū)”優(yōu)優(yōu)勢相匹配。。主要形式：成立萬豪陽光光助學(xué)基金聯(lián)合單位：邗江區(qū)教育局局、邗江區(qū)團(tuán)團(tuán)委等，政府府出面將使活活動(dòng)更具說服服力與影響力力?；顒?dòng)內(nèi)容：①成立“萬豪豪陽光助學(xué)基基金”，基基金主要援助助對象為家境境貧困仍自強(qiáng)強(qiáng)進(jìn)取，身殘殘志不殘的中中小學(xué)生，學(xué)學(xué)生名單主要要由社會(huì)征集集、政府相關(guān)關(guān)部門推薦；；該贊助將以以直接對接貧貧困學(xué)生為前前提，由公司司專設(shè)帳戶定定期向贊助學(xué)學(xué)生提供學(xué)習(xí)習(xí)援助，并定定期公布基金金使用情況。。定期公布資資助對象的生生活、學(xué)習(xí)情情況，組織被被贊助學(xué)生與與業(yè)主聯(lián)誼，，形成一個(gè)學(xué)學(xué)與房的有機(jī)機(jī)結(jié)合。②另外，家有有中考、高考考升學(xué)的業(yè)主主或客戶購房房，均可享受受“5000元/套孝心心回饋金”，，教職工在萬萬豪·西花苑苑購房憑相關(guān)關(guān)證件，亦可可享受“5000元/套套感恩回饋金金”。③聘請一位在在揚(yáng)州具有一一定影響力的的愛心人物作作為基金代言言人。④首度向基金金捐助10萬萬元作為啟動(dòng)動(dòng)資金，由邗邗江區(qū)教育局局、中國銀行行等共同見證證。⑤基金成立后后，萬豪·西西花苑每售出出一套房子，，均有200元進(jìn)入該基基金（名義上上是開發(fā)商100元、客客戶100元元，但實(shí)際上上是由開發(fā)商商支出，這樣樣近一步拉近近客戶與開發(fā)發(fā)商之間距離離），讓愛心心永續(xù)，賣房房買房的同時(shí)時(shí)也注入了一一片愛心，提提升公司形象象?；顒?dòng)名稱參與總會(huì)贏——萬豪VIP積分活動(dòng)活動(dòng)時(shí)間7月起活動(dòng)目的：通過活動(dòng)吸引引客戶長期關(guān)關(guān)注參與活動(dòng)動(dòng)，借助客戶戶口碑達(dá)到以以老帶新效能能，同時(shí)也是是開發(fā)商對客客戶的回饋與與關(guān)愛?；顒?dòng)內(nèi)容：◆即日起凡在在萬豪·西花花苑交納10000元定定金（適當(dāng)設(shè)設(shè)置門檻）的的客戶均可辦辦理VIP銀銀卡一張，已已購房客戶獲獲贈(zèng)VIP金金卡一張；◆持有VIP卡客戶，參參加本公司組組織的活動(dòng)及及購房、介紹紹新客戶、提提建設(shè)性意見見等均可獲贈(zèng)贈(zèng)相應(yīng)積分。。根據(jù)參與活活動(dòng)的不同，，獲得相應(yīng)積積分（10——100分）），積分定期期（逢節(jié)慶日日）兌換，按按1分折合成成人民幣1元元比例進(jìn)行實(shí)實(shí)物兌換；（（具體積分及及兌換規(guī)則見見細(xì)案）◆所有卡統(tǒng)一一編號，銀卡卡客戶購房后后即更換為金金卡；銀卡客客戶在辦卡一一年內(nèi)未購房房的，積分清清零，相應(yīng)權(quán)權(quán)利作廢；◆持卡客戶在在本公司開發(fā)發(fā)的任何一樓樓盤開盤一個(gè)個(gè)月內(nèi)享受一一定的購房優(yōu)優(yōu)惠（具體見見各期開盤公公告）。三、媒體策略略考慮到本項(xiàng)目目前期推廣力力度不大，全全國樓市趨緩緩，一期銷售售壓力較大，，熱銷勢能難難于呈現(xiàn)，為為了在后期銷銷售中扭轉(zhuǎn)局局面，強(qiáng)勢出出擊，借助活活動(dòng)及新聞熱熱點(diǎn)，通過媒媒體組合拳，，吸引更多購購房者與市民民關(guān)注，提高高項(xiàng)目的知名名度與美譽(yù)度度，達(dá)到宣傳傳本案的目的的，進(jìn)而達(dá)成成促動(dòng)快速銷銷售目標(biāo)。媒體優(yōu)劣勢分析表（一）媒體優(yōu)勢劣勢揚(yáng)州媒體明細(xì)報(bào)紙1、傳統(tǒng)媒體，受眾范圍最為廣泛，涵蓋各種職業(yè)和階層2、最有計(jì)劃穩(wěn)定性，以定期訂閱者為主要對象3、發(fā)行數(shù)量大、受眾關(guān)注度高4、公眾影響力強(qiáng)1、信息停留時(shí)間不長，流逝量高2、目標(biāo)受眾范圍限定性較差3、印刷品質(zhì)限制廣告精美度揚(yáng)州晚報(bào)、揚(yáng)子晚報(bào)；硬廣與軟文相結(jié)合，新聞熱點(diǎn)炒作為輔，硬廣采用豎半版等異型版面，增強(qiáng)吸引力電視1、信息訴諸視覺、聽覺，對視聽者的親近感強(qiáng)2、可將視聽者吸引進(jìn)畫面，移入感情，對廣告的理解與接受較快3、動(dòng)感性強(qiáng)，注視率高，傳播效力強(qiáng)，傳播效力強(qiáng)4、廣告創(chuàng)意力強(qiáng)，有較強(qiáng)示范效果1、成本高2、干擾多3、信息轉(zhuǎn)瞬即逝4、選擇性、針對性較差揚(yáng)州電視臺廣告+新聞+字幕；鄉(xiāng)鎮(zhèn)有線電視字幕（主要是項(xiàng)目向西的鄉(xiāng)鎮(zhèn)）創(chuàng)意新穎，大膽突破，達(dá)到更大的視覺沖擊。廣播1、信息傳播迅速、及時(shí)，傳播范圍廣泛2、信息重復(fù)傳達(dá)3、強(qiáng)制收聽，但不強(qiáng)制占有聽眾時(shí)間4、廣告費(fèi)用低5、目前在全國范圍內(nèi)所有的廣播電臺中，以交通廣播最受歡迎，收聽率最高。1、只有聲音傳播，信息轉(zhuǎn)瞬即逝2、表現(xiàn)手法吸引力不足3、聽眾在收聽投入力不足，且收聽習(xí)慣較不穩(wěn)定揚(yáng)州交通廣播網(wǎng)戶外廣告1、隨機(jī)狀態(tài)下突發(fā)性的廣告接觸，強(qiáng)制接收2、設(shè)置在人們必經(jīng)之處的醒目位置，具有先天的不可抗拒性3、固定，受眾不需要花費(fèi)固定時(shí)間去接觸，媒體親和力強(qiáng)4、視覺沖擊力強(qiáng)，傳播到達(dá)率高1、政府對戶外廣告干預(yù)性強(qiáng)2、人流量限制廣告?zhèn)鞑チ?、制作質(zhì)量影響廣告價(jià)值戶外廣告牌、燈桿旗、橫（豎）幅、拱門、空飄等媒體優(yōu)劣勢分析表（一）媒體優(yōu)勢劣勢揚(yáng)州媒體明細(xì)網(wǎng)絡(luò)1、以消費(fèi)者為導(dǎo)向、個(gè)性化強(qiáng)2、覆蓋范圍廣泛，不受時(shí)間和地域的限制，受眾范圍廣3、信息容量大，文字、聲音、畫面、音樂、動(dòng)畫、三維空間、虛擬視覺功能齊備4、實(shí)時(shí)性與持久性統(tǒng)一5、廣告投放準(zhǔn)確度較高1、網(wǎng)站訪問量和網(wǎng)絡(luò)速度限制廣告的傳播力2、對受眾的限制度大3、投放頻道對廣告?zhèn)鞑ブ萍s性強(qiáng)揚(yáng)州房地產(chǎn)信息網(wǎng)及揚(yáng)州搜房網(wǎng)等，宣傳以新聞為主交通車輛廣告受眾范圍廣、傳播性強(qiáng)、持久性強(qiáng)，亦兼具戶外廣告的優(yōu)勢流動(dòng)性快、易臟、成本較高公共交通車輛、看房車、視屏廣告車（針對西區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，如楊廟及儀征新集等短信選擇性、針對性、直達(dá)性強(qiáng)；價(jià)格低廉，傳播速度快、范圍廣閱讀方便，信息編寫靈活支持短信回復(fù)，便于與客戶的及時(shí)溝通1、由于目前市場商業(yè)短信太多，已造成不同程度的抵觸情緒；2、短效與實(shí)時(shí)性3、受眾也受到不同程度局限手機(jī)短信有先擇性篩選發(fā)送，活動(dòng)、優(yōu)惠等信息告知為主DM具有針對性強(qiáng)、使用方式靈活、效果顯著、畫面制作精美、投資較小的特點(diǎn)，投放目標(biāo)更直接、廣告持續(xù)性強(qiáng)、富有視覺沖擊力等特點(diǎn)，故成為企業(yè)在形象宣傳中大量使用的宣傳工具1、需由專人派發(fā)或夾報(bào)，隨意性強(qiáng)2、影響力不足3、易于造成浪費(fèi)名址郵寄、宣傳單頁、樓書、海報(bào)等與報(bào)刊發(fā)行站、或請專人向指定小區(qū)、公交站點(diǎn)派發(fā)。綜合以上媒體體優(yōu)劣勢，及及項(xiàng)目特性，，建議在后期期過程中重點(diǎn)點(diǎn)應(yīng)用戶外媒媒體、交通車車輛廣告、短短信、DM直直郵（名址郵郵寄）、專人人派發(fā)等等特特定媒體，適適量投放報(bào)紙紙、網(wǎng)絡(luò)、電電視、廣播電電臺等大眾媒媒體。配合活活動(dòng)營銷、節(jié)節(jié)日營銷、事事件營銷等，，以內(nèi)容個(gè)性性化形式，應(yīng)應(yīng)用形式新穎穎化為基準(zhǔn)點(diǎn)點(diǎn)，賣點(diǎn)吸引引的同時(shí)，讓讓廣告在市場場上快速傳播播，成為揚(yáng)州州市場上茶余余飯后的熱點(diǎn)點(diǎn)話點(diǎn)，如夸夸張的不得了了系列廣告、、環(huán)境生態(tài)渲渲染系列廣告告等。項(xiàng)目建議篇營銷中心建議議售樓中心設(shè)計(jì)計(jì)原則——★

創(chuàng)新———個(gè)性化★

環(huán)境的細(xì)細(xì)化★

服務(wù)質(zhì)量量的高素質(zhì)隨隨時(shí)隨處可見見★

豐富售樓樓中心內(nèi)部空空間，延長客客戶停留時(shí)間間★總體要求寬寬敞、明亮、、高貴典雅、、氣派、個(gè)性性突出，體現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代新中式式文化特色，，功能區(qū)間齊齊全合理。第四廳樣板區(qū)第三廳，貴賓賓接持室與視視聽室，立體體講述及展示示建筑細(xì)節(jié)元元素及文化內(nèi)內(nèi)涵第一廳，講述述萬豪·西花苑項(xiàng)目的的規(guī)劃、設(shè)計(jì)計(jì)、配套等第二廳，初期期洽談與綜合合展示入口沙盤區(qū)普通接持區(qū)貴賓區(qū)和視聽聽區(qū)銷售中心建設(shè)設(shè)主導(dǎo)思路，，各功能區(qū)按按該思路布置置，本方案更更注重“暖心心”服務(wù)與品品位提升。另外在售樓處處內(nèi)，有條件件的可以增加加少量兒童游游樂設(shè)施，這這也讓帶子女女到售樓處看看房的客戶可可以更專心于于銷售員的講講解。售樓處內(nèi)部，，少量擺放一一些古董家具具或工藝品或或茶藝臺具等等更能突顯項(xiàng)項(xiàng)目風(fēng)格。這這也是一種從從古代文明走走向現(xiàn)代文明明的過程，讓讓客戶感受到到“現(xiàn)代新中中式生活”之之美。售樓處接待服服務(wù)，應(yīng)做到到用微笑對待待任何一個(gè)客客戶，細(xì)節(jié)溫溫暖每一個(gè)客客戶。銷售道具再進(jìn)進(jìn)一步優(yōu)化，，使項(xiàng)目風(fēng)格格更顯著。同同時(shí)與品牌裝裝潢公司合作作，為準(zhǔn)客戶戶提供裝璜參參考，先期根根據(jù)每套或個(gè)個(gè)別戶型設(shè)計(jì)計(jì)一套裝修方方案，以裝修修效果圖打動(dòng)動(dòng)消費(fèi)者。售樓處外部，，建議增加少少量中式園林林景觀，如小小橋流水、竹竹韻聽濤等，，讓項(xiàng)目風(fēng)格格由外及內(nèi)，，貫通一致。。案場其他建議議（二）、樣板板區(qū)的建設(shè)根據(jù)項(xiàng)目所處處的地理位置置與周邊的環(huán)環(huán)境，樣板區(qū)區(qū)和樣板房與與項(xiàng)目的銷售售相當(dāng)重要。。俗話說的好好，耳聞不如如眼見，耳聽聽為虛，眼見見為實(shí)。一個(gè)個(gè)好的樣板房房和樣板區(qū)，，會(huì)給人一種種購房的沖動(dòng)動(dòng)，一種美好好生活環(huán)境與與生活方式期期冀與描繪。。樣板區(qū)分為：：1、銷售中心心至樣板區(qū)通通道的景觀綠綠化；2、一期局部部園林實(shí)景展展示；3、加快一期期工程進(jìn)度，，設(shè)建一條看看房通道主要要展示項(xiàng)目的的景觀綠化方方面的優(yōu)勢，并在已已建成住宅樓樓中裝修兩套套樣板房，一一層與五層各各一套。樣板房與樣板板區(qū)的建設(shè)，，將直接沖擊擊他們的視覺覺，震撼他們們的心靈。我我們房子建成成就是這個(gè)樣樣，我們以后后就生活在這這種如詩如畫畫的環(huán)境中。。（三）其他建建議1、團(tuán)購模式式2、觀光看房房車增設(shè)一方面根據(jù)前前期成交客戶戶分析，走出出售樓處，進(jìn)進(jìn)行有針對性性的企業(yè)拜訪訪，發(fā)展已購購房客戶成為為兼職業(yè)務(wù)員員，為項(xiàng)目銷銷售服務(wù)。另一方面，通通過網(wǎng)絡(luò)開設(shè)設(shè)虛擬才購空空間，只要報(bào)報(bào)名均可享受受團(tuán)購優(yōu)惠。。售樓處目前所所處位置相對對較偏，依靠靠公共交通出出行的購房者者是很不方便便的，建議項(xiàng)項(xiàng)目購置2輛輛觀光車，在在文昌西路與與中心路交匯匯處設(shè)起點(diǎn)站站，不僅可以以接送客戶，，同時(shí)可以讓讓客戶感受小小區(qū)周邊的配配套、環(huán)境等等優(yōu)勢。觀光光車本身就是是一道風(fēng)景，，且在揚(yáng)州地地產(chǎn)界也較少少。3、發(fā)展兼職職業(yè)務(wù)員在臨近鄉(xiāng)鎮(zhèn)及及客戶集中區(qū)區(qū)域，發(fā)展兼兼職業(yè)務(wù)員，，做到以較少少的支出培育育發(fā)掘大市場場，可以將項(xiàng)項(xiàng)目推廣工作作有機(jī)深入到到媒體難于到到達(dá)的角落區(qū)區(qū)域。9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。01:00:0301:00:0301:001/6/20231:00:03AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。1月-2301:00:0301:00Jan-2306-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。01:00:0301:00:0301:00Friday,January6,202313、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。1月-231月-2301:00:0301:00:03January6,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。06一月20231:00:03上午01:00:031月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月231:00上午午1月-2301:00January6,202316、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2023/1/61:00:0301:00:0306January202317、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。1:00:03上午1:00上上午01:00:031月-239、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時(shí)時(shí)停停止止成成功功?。?。。1月月-231月月-23Friday,January6,202310、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。01:00:0301:00:0301:001/6/20231:00:03AM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努力力的積累。。。1月-2301:00:0301:00Jan-2306-Jan-2312、世間成事，，不求其絕對對圓滿，留一一份不足，可可得無限完美美。。01:00:0301:00:0301:00Friday,January6,202313、不知香積積寺，數(shù)里里入云峰。。。1月-231月-2301:00:0301:00:03January6,202314、意志堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)的人人能把世世界放在在手中像像泥塊一一