東莞中原研究部

2012年3月第一部分：房地產(chǎn)調(diào)控政策回顧第二部分：住房公積金政策第三部分：商業(yè)貸款的首付、利率第四部分：土地出讓金制度第五部分：普通住宅標(biāo)準(zhǔn)第六部分：住宅維修基金第七部分：契稅、營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅第八部分：貸款基準(zhǔn)利率走勢及現(xiàn)狀第九部分：等額本金與等額本息還款的比較第十部分：建筑規(guī)劃設(shè)計第十一部分：工程進度、預(yù)售證與認籌第十二部分：東莞樓巴第十三部分：東莞停車場收費標(biāo)準(zhǔn)

3152022242830353840434548報告內(nèi)容頁碼目錄房地產(chǎn)調(diào)控政策回顧Part.A調(diào)控政策：房地產(chǎn)調(diào)控政策：2003年開始的房地產(chǎn)調(diào)控最初多是對開發(fā)商的調(diào)控，如加強信貸管理，加強土地的管理等，但到了2005年，各地樓價瘋漲，中央真正開始了目的在于穩(wěn)定房價的房地產(chǎn)調(diào)控。時間：2005年4月28日政策：國務(wù)院出臺“加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施”：高度重視穩(wěn)定住房價格、切實負起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任、房價提高到政治高度、對住房價格上漲過快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟住房土地供應(yīng)等等?；{(diào)：穩(wěn)定房價市場反應(yīng)：出現(xiàn)短暫觀望，但北京、深圳等城市的房價卻出現(xiàn)較大幅度上漲，房地產(chǎn)領(lǐng)域三大問題（大城市房價過快上漲、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、房地產(chǎn)市場秩序混亂）沒有得到根本解決。2005年的樓市印跡！----國八條調(diào)控政策：時間：2006年5月29日政策：國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》俗稱“國十五條”，要求新開工商品房90㎡以下面積占總面積的70%以上。基調(diào)：穩(wěn)定房價市場反應(yīng)：房價繼續(xù)上漲，漲幅相對平緩，合拼戶型應(yīng)運而生。2006年的樓市印跡！----國十五條調(diào)控政策：時間：2007年9月27日政策：《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，也就是后來被人們頻頻提起的“9·27”房貸新政，購買首套房的市民，建筑面積在90㎡以下的，貸款首付款比例不得低于兩成，90㎡以上的，貸款首付款比例不得低于三成；而對于已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍?；{(diào)：穩(wěn)定房價市場反應(yīng)：2007年市場價格暴漲，地王頻現(xiàn)。政策出臺后不久，恰逢金融危機，2008年，全年房價明顯下跌。2007年的樓市印跡！----9.27新政調(diào)控政策：時間：2008年12月20日政策：國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，放松二套房貸，現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅，改為超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其差額征收?；{(diào)：鼓勵并促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。市場反應(yīng)：其他金融政策全面松綁，4萬億投資亦同時出爐，2009年樓市回暖后，量價齊升。2008年的樓市印跡！----救市調(diào)控政策：時間：2009年12月9日---23日連發(fā)多面金牌降溫政策：12月9日，國務(wù)院常務(wù)會議決定，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時限由2年恢復(fù)到5年；12月14日，中央經(jīng)濟工作會議，要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求；12月14日，溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，提出增加供給、抑制投機、加強監(jiān)管、推進保障房建設(shè)等四大舉措，明確表態(tài)遏制房價過快上漲；12月17日，財政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部和審計署聯(lián)合發(fā)出通知，開發(fā)商拿地首付款不低于全部土地出讓金的50%；12月23日，財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅的通知》基調(diào)：遏制房價過快上漲市場反應(yīng)：市場短暫觀望，政策效果“雷聲大雨點小”，2010年春節(jié)之后，市場迅速反彈、十分紅火。2009年的樓市印跡！----國四條調(diào)控政策：時間：2010年1月10日政策：國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，包括增加保障性住房和普通商品房有效供給，合理引導(dǎo)住房消費，抑制投資投機性購房需求，二套房貸首付不低于4成，加強風(fēng)險防范與市場監(jiān)管，加快推進保障性安居工程建設(shè)等11條措施，簡稱“國11條”?；{(diào)：遏制房價過快上漲市場反應(yīng)：全國不少城市繼續(xù)產(chǎn)生高價地王，3月兩會之后，北京一天涌現(xiàn)3個地王。2010年的樓市印跡！----國十一條調(diào)控政策：時間：2010年4月17日政策：國務(wù)院發(fā)出了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，實行更嚴(yán)格的差別化住房信貸政策：對購買首套自住房且套型建筑面積在90㎡以上的家庭，貸款首付比例不得低于30%，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付比例不低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，第三套及以上首付、利率大幅度提高，對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。簡稱“新國十條”?；{(diào)：遏制房價過快上漲市場反應(yīng)：市場為了搶政實施策時間差，反而引起一波趕搭末班車的行情。2010年的樓市印跡！----新國十條調(diào)控控政政策策：：時間間：：2010年9月29日政策策：：各商商業(yè)業(yè)銀銀行行暫停停發(fā)發(fā)放放第第三三套套及及以以上上住住房房貸貸款款；對對非非本本地地居居民民暫暫停停發(fā)發(fā)放放購購房房貸貸款款。。對對貸貸款款購購買買商商品品住住房房，，首首付付款款比比例例調(diào)調(diào)整整到到30%及以以上上；；對對貸貸款款購購買買第第二二套套住住房房的的家家庭庭，，嚴(yán)嚴(yán)格格執(zhí)執(zhí)行行首首付付比比例例不不低低于于50%、貸貸款款利利率率不不低低于于基基準(zhǔn)準(zhǔn)利利率率1.1倍的的規(guī)規(guī)定定。。各各商商業(yè)業(yè)銀銀行行要要加加強強對對消消費費性性貸貸款款管管理理，，禁禁止止用用于于購購買買住住房房。?；{(diào)調(diào)：：遏制制房房價價過過快快上上漲漲2010年的的樓樓市市印印跡跡?。?---國五五條條調(diào)控控政政策策：：時間間：：2011年1月26日政策策：：《國務(wù)務(wù)院院辦辦公公廳廳關(guān)關(guān)于于進進一一步步做做好好房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場調(diào)調(diào)控控工工作作有有關(guān)關(guān)問問題題的的通通知知》，推推出出八八條條房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場調(diào)調(diào)控控措措施施：：要要求求強強化化差差別別化化住住房房信信貸貸政政策策，，對對貸貸款款購購買買第二二套套住住房房的的家家庭庭，，首首付付款款比比例例不不低低于于60%，貸貸款款利利率率不不低低于于基基準(zhǔn)準(zhǔn)利利率率的的1.1倍；；確確定定本本地地區(qū)區(qū)年年度度新建建住住房房價價格格控控制制目目標(biāo)標(biāo)；省省會會城城市市和和房房價價過過高高、、上上漲漲過過快快的的城城市市實行行限限購購；對對個個人人購購買買住住房房不不足足5年轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手手交交易易的的，，統(tǒng)統(tǒng)一一按按銷銷售售收收入入全額額征征營營業(yè)業(yè)稅稅。簡簡稱稱““新新國國八八條條””基調(diào)調(diào)：：遏制制房房價價過過快快上上漲漲市場場反反應(yīng)應(yīng)：：市場場為為了了搶搶政政實實施施策策時時間間差差，，反反而而引引起起一一波波趕趕搭搭末末班班車車的的行行情情。。2011年的的史史上上最最嚴(yán)嚴(yán)厲厲調(diào)調(diào)控控政政策策?。?---新國國八八條條調(diào)控控政政策策：：限購購令令席卷卷全全國國概要要：：2010年4月30日，，北北京京出出臺臺““國國十十條條””實實施施細細則則，，率率先先規(guī)規(guī)定定““每每戶戶家家庭庭只只能能新新購購一一套套商商品品房房””。。9月29日““國國五五條條””出出臺臺后后，，累累計計有有上上海海、、深深圳圳、、廣廣州州、、天天津津、、南南京京、、杭杭州州等等16個一一二二線線城城市市推推出出限限購購政政策策。。截截至至2011年10月底底，，已已有有46城市市提提出出限限購購；；2012年繼繼續(xù)續(xù)執(zhí)執(zhí)行行限限購購。。調(diào)控控政政策策：：房產(chǎn)產(chǎn)稅稅試點點概要要：：2011年1月27日，，上上海海重重慶慶宣宣布布次次日日開開始始試試點點房房產(chǎn)產(chǎn)稅稅，，上海海：：征收收對對象象為為本本市市居居民民新新購購房房且且屬屬于于第第二二套套及及以以上上住住房房和和非非本本市市居居民民新新購購房房，，稅率暫定定0.6%，人均60平米以內(nèi)內(nèi)免征。。重慶：征收對象象是獨棟棟別墅高高檔公寓寓，以及及無工作作戶口無無投資人人員所購購二套房房，交易易單價在在上一年年主城九九區(qū)新建建商品住住房成交交建筑面面積均價價3倍以下的的住房，，稅率為為0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，稅稅率為1%；4倍（含4倍）以上上的稅率率為1.2%。上海、重重慶房產(chǎn)產(chǎn)稅征收收測算對對比綜合效果果：力度度偏弱、、范圍有有限。住房公積積金政策策Part.B住房公積積金：指國家機機關(guān)、國國有企業(yè)業(yè)、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)集體企企業(yè)、外外商投資資企業(yè)、、城鎮(zhèn)私私營企業(yè)業(yè)及其他他城鎮(zhèn)企企業(yè)、事事業(yè)單位位及其在在職職工工繳存的的長期住住房儲金金。（1）住房公公積金只只在城鎮(zhèn)鎮(zhèn)建立，，農(nóng)村不不建立住住房公積積金制度度。（2）只有在在職職工工才建立立住房公公積金制制度。無無工作的的城鎮(zhèn)居居民不實實行住房房公積金金制度，，離退休休職工也也不實行行住房公公積金制制度。（3）住房公公積金由由兩部分分組成，，一部分分由職工工所在單單位繳存存，另一一部分由由職工個個人繳存存，職工工個人繳繳存部分分由單位位代扣后后，連同同單位繳繳存部分分一并繳繳存到住住房公積積金個人人帳戶內(nèi)內(nèi)。（4）住房公公積金繳繳存的長長期性。。住房公公積金制制度一經(jīng)經(jīng)建立，，職工在在職期間間必須不不間斷地地按規(guī)定定繳存（5）住房公公積金是是職工按按規(guī)定存存儲起來來的專項項用于住住房消費費支出的的個人住住房儲金金。住房公積積金政策策：東莞住房房公積金金政策：：職工和單單位住房房公積金金的繳存存比例均均不得低于職工上上一年度度月平均工工資的5%；有條件件的單位位，職工工和單位位的繳存存比例可可以提高高，但不不得高于于20%。繳納滿6個月就可可以購房房，半年年可以提提取一次次公積金金。繳存比例例、提取取時間繳存上限限、用途途額度、首首付、利利率、異地互貸貸123從11年7月1日起至12年6月30日，東莞莞市職工工住房公公積金月月繳存總總額上限限從原來來的7098元調(diào)整為為7763元（包括單單位繳存存額＋個個人繳存存額）。。主要用于于購房、、房屋大大修、租租房等支支出。首次使用用公積金金貸款購購房，90㎡以下的的，可以享享受到最最低兩成首付付；個人申申請公積積金貸款款，最高高可貸46萬元，但如果果是夫妻妻倆一起起申請公公積金貸貸款，則則最高可可以貸到到66萬元；5年以上貸貸款利率率4.90%。商轉(zhuǎn)公4目前辦理理商業(yè)貸貸款委托托提取公公積金還還貸業(yè)務(wù)務(wù)只在建建設(shè)銀行行中試行行。最新動態(tài)態(tài)：2011年底，個個人月收收入超過過5000元要提供供納稅證證明，一般月收收入證明明為月供供的兩倍倍；珠三角角城市職職工在東東莞申請請住房公公積金貸貸款時，，須提交交配偶在在莞一年年以上社社保證明明。廣州、、佛山山、珠珠海、、惠州州、江江門、、中山山、東東莞、、肇慶慶8個城市市實現(xiàn)現(xiàn)公積積金異異地互互貸。。外地人人購房房需要要繳納納半年公公積金金或或提提供供1年社保保證明明。上年度度東莞莞市城城鎮(zhèn)在在崗職職工年年平均均工資資46576÷12××5××20%××2截止2011年底，，東莞莞住房房公積積金繳繳存人人數(shù)69.72萬人，，繳存存總額額222.75億元，，2011年新增增貸款款總額額27.78億元。。東莞住住房公公積金金政策策：東莞住住房公公積金金繳存存總額額龐大大，成成為一一支龐龐大的的購房房消費費群體體。商業(yè)貸貸款的的首付付、利利率Part.C商業(yè)貸貸款的的首付付、利利率：：目前，，東莞莞各大大商業(yè)業(yè)銀行行普遍遍執(zhí)行行：首首套房房首付付3成、基基準(zhǔn)利利率為為主，，或上上浮1成；二二套房房貸首首付6成，上上浮3成；第第三套套住房房基本本停貸貸。辦理商商業(yè)房房貸需需要提供1年社保保證明明，一一般開開的收收入證證明為為月供供2.5倍。土地出出讓金金制度度Part.D土地出出讓金金：各級政政府土土地管管理部部門將將土地地使用用權(quán)出出讓給給土地地使用用者，，按規(guī)規(guī)定向向受讓讓人收收取的的土地地出讓讓的全全部價價款。。2009年12月：《關(guān)于進進一步步加強強土地地出讓讓收支支管理理的通通知》，市縣縣國土土資源源管理理部門門與土土地受受讓人人在土土地出出讓合合同中中依法法約定定的分分期繳繳納全全部土土地出出讓價價款的的期限限原則則上不不超過過一年年。經(jīng)經(jīng)當(dāng)?shù)氐赝恋氐爻鲎屪寘f(xié)調(diào)調(diào)決策策機構(gòu)構(gòu)集體體認定定，特特殊項項目可可以約約定在在兩年年內(nèi)全全部繳繳清。。首次繳繳納比比例不不得低低于全全部土土地出出讓價價款的的50%。土地地租賃賃合同同約定定的當(dāng)當(dāng)期應(yīng)應(yīng)繳土土地價價款(租金)應(yīng)當(dāng)一一次全全部繳繳清，，不得得分期期繳納納。土地出出讓金金：契稅（按成成交價價的3%計征））、印花稅稅（按成成交價價的0.5‰計征））、和和交易服服務(wù)費費（交易易雙方方各50%）。競得人人交納納的競競買保保證金金，成成交后后可抵抵作出出讓合合同的的定金金（如如保證證金金金額低低于成成交價價款的的10%，定金金按成成交價價款的的10%設(shè)定））。受受讓人人在簽簽訂出出讓合合同后后15日內(nèi)付付清定定金，，定金金抵作作土地地使用用權(quán)出出讓價價款。。東莞執(zhí)執(zhí)行首首付50%，低總總價地地塊付付款期期限1個月，，高總總價地地塊3個月，，最長長不超超過半半年。。普通住住宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)Part.E東莞現(xiàn)現(xiàn)行普普通住住宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：2007年11月12日，東莞市市財政政局聯(lián)聯(lián)合東東莞市市地方方稅務(wù)務(wù)局聯(lián)聯(lián)合發(fā)發(fā)布的的《關(guān)關(guān)于重重新明明確我我市普普通住住房價價格標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的的通知知》為為依據(jù)據(jù)。必須同同時符符合3個條件件東莞現(xiàn)現(xiàn)行普普通住住宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的的尷尬尬：時至2012年，東東莞普普通住住宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)4年多未未變，，陷入入“被被豪宅宅”的的尷尬尬。2011年與2007年東莞莞房價價的對對比情情況（（單位位：元元/㎡）:區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)占所在區(qū)域成交比重一線建筑面積144㎡以下，單價6000元/㎡以下17.62%二線建筑面積144㎡以下，單價5300元/㎡以下29.63%三線建筑面積144㎡以下，單價4500元/㎡以下26.55%2011年東莞莞住宅宅享受受契稅稅優(yōu)惠惠的比比例案例：：以南城城區(qū)1套建筑筑面積積100㎡、單單價7500元/㎡的房房子為為例，，以1.5％的優(yōu)優(yōu)惠契契稅率率計算算，將將使購購房者者比在在3％的契契稅率率下少少繳契契稅1.13萬元左左右。。上海、、北京京上調(diào)調(diào)普通通住宅宅標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：城市普通住住宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)調(diào)整北京1上海2北京市市享受受優(yōu)惠惠政策策普通通住房房的價價格上上限是是：四四環(huán)內(nèi)內(nèi)北部部地區(qū)區(qū)為38880元／平平方米米、南南部地地區(qū)為為34560元／平平方米米，四四至五五環(huán)北北部地地區(qū)為為32400元／平平方米米、南南部地地區(qū)為為28080元／平平方米米，五五至六六環(huán)北北部地地區(qū)為為25920元／平方米米、南部地地區(qū)為21600元／平方米米，六環(huán)外外地區(qū)為17280元／平方米米。內(nèi)環(huán)線以內(nèi)內(nèi)總價調(diào)整整為330萬元/套以下，內(nèi)內(nèi)外環(huán)之間間調(diào)整為200萬元/套以下，外外環(huán)以外調(diào)調(diào)整為160萬元/套以下。上海、北京京、廈門、、天津、武武漢紛紛普普通住宅標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的提高高，降低買買賣雙方交交易成本，，有利于促促進市場信信心的恢復(fù)復(fù)。東莞？3東莞普通住住房價格建建議調(diào)整標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（單位位：元/㎡）:住宅維修基基金Part.F東莞住宅維維修基金：：繳納標(biāo)準(zhǔn)▲住宅40元/㎡，寫字樓、商鋪、車位50元/㎡。（以前按房屋總價2%收取，現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)負擔(dān)有所降低）主要用途▲商品房小區(qū)公共部位，共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新，改造費用。使用程序▲必須經(jīng)2/3以上業(yè)主同意，并由居委會蓋章，物業(yè)管理公司持維持項目、預(yù)算金額、業(yè)主分?jǐn)偨痤~等資料到房管局備案。不再捆綁房產(chǎn)證住宅維修基基金基金2009年，東莞實實施《關(guān)于住宅專專項維修資資金交存、、使用和監(jiān)監(jiān)管若干規(guī)規(guī)定》。2009年1月1日實施契稅、營業(yè)業(yè)稅、個人人所得稅、、土地增值值稅Part.G契稅：契稅：以所有權(quán)發(fā)發(fā)生轉(zhuǎn)移變變動的不動動產(chǎn)為征稅稅對象，向向產(chǎn)權(quán)承受受人征收的的一種財產(chǎn)產(chǎn)稅。應(yīng)繳繳稅范圍包包括：土地地使用權(quán)出出售、贈與與和交換，，房屋買賣賣，房屋贈贈與，房屋屋交換等。。住宅標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)稅率普通住宅家庭唯一住房、90㎡以下1%90㎡以上1.5%非普通住宅容積率、建筑面積、成交價格3%東莞市財政政局《關(guān)于調(diào)整房房地產(chǎn)交易易環(huán)節(jié)契稅稅優(yōu)惠政策策的通知》（東財函[2010]1341號）小貼士：自2011年09月01日起，婚姻姻關(guān)系存續(xù)續(xù)期間，房房屋、土地地權(quán)屬原歸歸夫妻一方方所有，變變更為夫妻妻雙方共有有的，免征征契稅。（即加名不不收契稅））營業(yè)稅：營業(yè)稅：對在我國境境內(nèi)提供應(yīng)應(yīng)稅勞務(wù)、、轉(zhuǎn)讓無形形資產(chǎn)或銷銷售不動產(chǎn)產(chǎn)的單位和和個人，就就其所取得得的營業(yè)額額征收的一一種稅。營營業(yè)稅屬于于流轉(zhuǎn)稅制制中的一個個主要稅種種。2011年11月17日，財政部部、國家稅稅務(wù)總局正正式公布營營業(yè)稅改征征增值稅試試點方案。。營業(yè)稅的前前世今生：：調(diào)整時間樓市背景變化2008年12月樓市冷清個人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅，改為超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其差額征收。2009年12月樓市火爆個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時限由2年恢復(fù)到5年。2011年1月嚴(yán)厲調(diào)控期對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征營業(yè)稅。營業(yè)稅：二手房個人人所得稅、、土地增值值稅：案例：以買進成本為為50萬元，出售售價格為70萬元的二手手房為例，，如果按照照原來的個個人所得稅稅稅率和土土地增值稅稅稅率，只只需負擔(dān)納納稅1.75萬元，而稅稅率調(diào)整之之后，需要要納稅卻高高達5.05萬元，遠遠遠超過調(diào)整整之前的納納稅。Ps：如果合同報報價寫低一一點，可減減少稅負，，但有一定定的交易風(fēng)風(fēng)險，東莞莞已經(jīng)籌備備評估價征征稅?，F(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)為為2007年11月1日執(zhí)行啟示：東莞二手房房稅費負擔(dān)擔(dān)重，并且且由買家承承擔(dān)，轉(zhuǎn)手手率低，成成為制約二二手市場的的重要因素素。稅費應(yīng)繳個稅=應(yīng)納稅所得得額×20％（注：稅稅法規(guī)定，，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓所得的個個人所得稅稅按20％的固定比比例征收））應(yīng)納稅所得得額=轉(zhuǎn)讓房屋所所得－房屋屋原值－合合理費用（（裝修、手手續(xù)費等））如果為無原原值憑證的的房屋應(yīng)繳個稅=住房轉(zhuǎn)讓收收入×2％土地增值稅稅稅率由交交易總額0.5%升至交易總總額1.5%(普通住宅免免征）貸款基準(zhǔn)利利率走勢及及現(xiàn)狀Part.H貸款利率走走勢：2008年12月最低點（促進樓市市、外加85折）2007年9月新千年來來最高點（經(jīng)濟過熱熱、樓市火火爆）2011年7月（穩(wěn)健貨幣幣政策）數(shù)據(jù)來源：：中國人民民銀行1993-1996年利率率曾經(jīng)高達達15.3%（經(jīng)濟過熱熱、防止硬硬著陸）回歸基準(zhǔn)利利率1.1-1.3倍基準(zhǔn)利率率享受利率7折、8.5折2012年以來，央行在金金融市場工工作座談會會上透露，，將繼續(xù)落落實差別化化住房信貸貸政策，滿滿足首次購購房家庭的的貸款需求求。全國部部分一線、、二線城市市首套房貸貸回歸基準(zhǔn)準(zhǔn)利率，甚甚至部分銀銀行的優(yōu)質(zhì)質(zhì)客戶可以以打95折。2010年-----2011年，銀行系統(tǒng)統(tǒng)信貸緊縮縮，銀行普普遍提高房房貸利率，，部分城市市即使是首首套房，也也被迫承受受上浮1-3成的貸款利利率，三套套房停貸或或搭配理財財工具。2008年------2009年，為了促進進樓市回暖暖刺激經(jīng)濟濟，鼓勵居居民購房需需求，房貸貸利率維持持歷史低位位，并且首首次置業(yè)可可打7折、85折。利率現(xiàn)狀：：利率的上浮浮、打折，，能及時反反映銀行對對購房消費費的支持與與區(qū)別對待待。（貨幣政策策適調(diào)微調(diào)調(diào)）等額本金與與等額本息息還款的比比較Part.I還款方式首付貸款利率貸款總額還款時間月供還款總額還款利息等額本金30%70%基準(zhǔn)利率58萬30年5019元119.51萬元61.51萬元等額本金與與等額本息息還款比較較：結(jié)果：等額本金比比等額本息息，減少利利息負擔(dān)20.11萬元；但是等額本本金月供壓壓力相對較較大。以首次置業(yè)業(yè)購買城區(qū)區(qū)一套91.45㎡、總價83.22萬元的房子子計算，商商業(yè)銀行首首付3成、貸款7成、基準(zhǔn)利利率。等額本金等額本息還款方式首付貸款利率貸款總額還款時間月供還款總額還款利息等額本息30%70%基準(zhǔn)利率58萬30年3878139.62萬元81.62萬元（之后逐月月遞減）（保持不變變）建筑規(guī)劃設(shè)設(shè)計知識Part.J建筑規(guī)劃設(shè)設(shè)計：2006年1月1日正式施行行，《東莞市規(guī)劃劃管理技術(shù)術(shù)管理規(guī)定定》。1、低層、多多層、中高高層、高層層的標(biāo)準(zhǔn)分分類住宅小區(qū)及及組團用地地建筑密度度和容積率率指標(biāo)低層：住宅宅層數(shù)3層及以下；；多層：4～6層；中高層：7～9層；高層：10層及以上為為；東莞主流容容積率2、房屋細部部規(guī)劃部位規(guī)定陽臺（半封閉式算一半，全封閉全算），但是居住建筑每戶的陽臺面積之和（含入戶花園、戶內(nèi)花園等）超過戶內(nèi)建筑面積20%的部分，應(yīng)按全面積計入容積率。開放式陽臺至少有1/4周長或有一個邊長是完全開敞的。部位規(guī)定飄窗窗臺高度不小于400mm、出挑深度不大于600mm且高度小于2200mm的懸挑飄窗可不計算建筑面積，其他情況應(yīng)按普通房間標(biāo)準(zhǔn)計算建筑面積。部位規(guī)定設(shè)備層須設(shè)置設(shè)備夾層的建筑，應(yīng)提供設(shè)備層相關(guān)資料并闡述理由，否則其設(shè)備層計算建筑面積。其中管道層層高原則上不能超過1.8米。挑高居住建筑的戶型不能設(shè)置超過一層的使用空間（復(fù)式住宅和別墅除外）復(fù)式住宅和別墅上層挖空的面積超出戶內(nèi)總面積20%的部分按全面積計入容積率。部位規(guī)定開放式走廊當(dāng)開敞寬度大于深度且深度不超過3米時，按1/2計算建筑面積，否則按全面積計算。層高商業(yè)層高不得大于6m（15m以上的大跨度商場和中庭除外）、居住建筑層高不得大于4m、其余建筑部分層高不得大于4.5m，否則按兩層計算。建筑規(guī)劃設(shè)設(shè)計：一般是繞開開以下規(guī)定定，實現(xiàn)贈贈送面積。。工程進度與與預(yù)售證、、認籌Part.K東莞商品房房申請預(yù)售售證的條件件：背景：2010年2月28日，在2010年1月國家出臺臺“國十一一條”的基基礎(chǔ)上，廣廣東省政府府發(fā)布了““粵四條””；之后東東莞開始籌籌備。完成2/3的結(jié)構(gòu)工工程，并并且在物物價局、、建設(shè)局局、房管管局公示示“一房房一價””獲得通通過。根據(jù)房管管局、住住建局規(guī)規(guī)定，必必須拿到到預(yù)售證證方可認認籌、收收取誠意意金等。。（拿了預(yù)預(yù)售證之之后，必必須10天之內(nèi)公公開發(fā)售售所有房房源）東莞樓巴巴Part.L東莞樓巴巴：早在2004年10月，東莞莞市政府府就明確確發(fā)文《東莞市整整治取締締“免費費接送車車”的實實施辦法法》，住宅小小區(qū)、商商場、酒酒店、學(xué)學(xué)校的免免費車輛輛一律禁禁止運營營，違者者將罰款款至少3萬元。2004年，東莞莞樓巴被被政府嚴(yán)嚴(yán)令取締締。取締緣由由：1、東莞各各類“免免費”接接送車達達2445輛，占東東莞營運運車輛的的43％，開通通線路473條，遍布布全市32個鎮(zhèn)區(qū)，，但是東東莞交通通部門明明確表示示，從來來沒有給給這些車車輛開過過“準(zhǔn)生生證”，，也就是是說這些些接送車車全部沒有合法法的營運運資格。2、東莞市市交通部部門認為為，它們們