大型住宅區(qū)商業(yè)地產開發(fā)案例介紹二零一一年十一月2目錄第一部分：問題的提出第二部分：案例研究第三部分：幾點認識

第一部分：問題的提出問題的提出公司目前有三個項目涉及大型住宅區(qū)內商業(yè)地產的開發(fā)：住宅總建筑面積：110萬平米商業(yè)總建筑面積：35萬平米住宅總建筑面積：188萬平米商業(yè)總建筑面積：18萬平米住宅總建筑面積：60萬平米商業(yè)總建筑面積：10萬平米問題的提出面臨的共同問題：如何進行大型住宅區(qū)內商業(yè)的定位、規(guī)劃、開發(fā)及后期運營管理，使商業(yè)項目開發(fā)和住宅銷售相互促進，實現(xiàn)項目的差異化競爭優(yōu)勢，同時使商業(yè)成為項目的一個持續(xù)盈利點，使持有的商業(yè)物業(yè)成為公司的優(yōu)質資產。 下面的案例聚焦于如何為大型住宅社區(qū)中零售商業(yè)部分的發(fā)展進行研究分析。零售商業(yè)的分類及大型住宅社區(qū)商業(yè)對應的商業(yè)形式零售商業(yè)社區(qū)商業(yè)市級商業(yè)中心社區(qū)底商社區(qū)商業(yè)街社區(qū)商業(yè)中心城市中心商業(yè)中心城市中心主題式商業(yè)中心郊區(qū)大型商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心分類指標選址商圈及目標客戶規(guī)模主力業(yè)態(tài)市級商業(yè)中心城市規(guī)劃的市中心；歷史形成的商業(yè)聚集地國內外及本市消費者15萬平米以上2家以上的主力店、百貨、超市、專業(yè)店、專賣店、文化娛樂、餐飲區(qū)域商業(yè)中心商務集聚地或大型居住區(qū)、公共交通集散地周邊商圈半徑10-20公里，該區(qū)域及外來消費5-15萬平米百貨店1個、超市、文化娛樂、餐飲社區(qū)商業(yè)社區(qū)內部社區(qū)附近居民為主5萬平米以內超市、便利店、醫(yī)藥店、菜市場零售商業(yè)地產的分類

第二部分：案例研究APM（香港）百聯(lián)西郊購物中心（上海）大寧國際商業(yè)廣場（上海）香港APM商場目錄APM的基本情況

APM的市場定位APM的業(yè)態(tài)組合APM的經營狀況APM的產品看點APM的基本情況項目位置：香港東九龍觀塘區(qū)；項目類型：商業(yè)與寫字樓相結合的復合型商業(yè)地產項目；建筑規(guī)模：

APM商場建筑面積約6萬平方米（6.3萬平方尺）,與甲級寫字樓(建筑面積7萬平方米)共同組成一個建筑綜合體。開業(yè)時間：2019年7月17日開發(fā)商：新鴻基地產規(guī)劃設計：Benoy建筑設計區(qū)位特征項目所在的香港東九龍觀塘區(qū)是香港最早發(fā)展的市區(qū)之一，原為人口密集的舊工業(yè)區(qū)，近年來香港工業(yè)轉型，許多工業(yè)生產線向國內遷移，空置后的工業(yè)大廈陸續(xù)改為寫字樓或工貿混合用途;區(qū)域內居住人口約60萬、工作人口約30萬；區(qū)域內缺乏大規(guī)模的購物中心，APM建成后成為區(qū)域性地標商場。APM的基本情況區(qū)域位置圖APMAPM的基本情況交通現(xiàn)狀該項目為東九龍觀塘地鐵站上蓋，三條冷氣行人天橋相連商場；逾50多條巴士線及20條小巴路線。APM的基本情況建筑特征：樓層：LG至7樓；天花高度：3.5米至4.2米；商鋪分割：流線型商鋪間隔，視線無遮擋；扶手電梯：共52部，另設2組快速扶手電梯，將顧客迅速地由1/F帶往3/F及5/F，令人流平均分布；玻璃天幕：14,500平方尺的玻璃天幕，引入大量天然光線，營造品味生活的空間感。目錄APM的基本情況APM的市場定位APM的業(yè)態(tài)組合APM的經營狀況APM的產品看點產品定位

區(qū)域性地標商業(yè)建筑；集餐飲、娛樂、購物及休閑等多功能于一體的“一站式購物體驗”的ShoppingMall。市場定位

時尚、年輕、活力。高檔的購物環(huán)境，中檔的時尚品牌，年輕人理想的購物場所。APM的定位目標客戶年齡分布：19-39歲；客戶來源：60%來自本地區(qū)域，40%來自外區(qū)域；消費特征：追求新潮、時尚；喜好高檔購物環(huán)境。APM的定位目錄APM的基本情況APM的市場定位APM的業(yè)態(tài)組合APM的經營狀況APM的產品看點APM的業(yè)態(tài)組合APM總計有170個商戶，其業(yè)態(tài)組合情況如下圖：說明:組合比例以商戶個數進行計算;APM的業(yè)態(tài)組合租戶情況APM主要經營針對年輕人的人氣品牌，其中50%品牌來自日本；60%品牌首次進駐東九龍，商場為了吸引顧客，不斷引入新品牌；30%租戶首次來港；主要品牌店：娛樂：PALACEAPM劇院、GreenBox游樂場OK餐飲：cookedDelibycity‘ssuper、利苑酒家、潮館、和民居食屋、元氣壽司、星巴克服飾：無印良品、PoloJeans、Esprit、D-mop超市：JUSCO超級市場電器：豐澤、百老匯、CMKAPM的業(yè)態(tài)組合L11/L6平面圖娛樂類健身類餐飲類L11：游樂場卡拉OK;L6：RelaxingTeaHousepluscaféAroma、白木屋、紅蘿卜健與美、PALACEAPMAPM的業(yè)態(tài)組合L5平面圖音響電器類餐飲類L5：潮樓、利苑酒家、吉野家、萬眾電話、三思數碼、國美電器、激光、80M巴士專門店、；豐澤(-Xsite1)、百老匯(-Xsite2)、CMKElectricalStore(-Xsite3)、APM的業(yè)態(tài)組合L4平面圖服裝類餐飲類L4：和民居食屋、chacha-新派亞洲菜、仙跡巖、意粉屋、Password、adidas、馬拉松、Bossini、SHEro、Rabeanco、御泰坊、小蜜蜂、味千拉面、Microhands、ViViShop2%（Xsite2)、SalonBisILColpoGroup（Xsite1)APM的業(yè)態(tài)組合L3平面圖服裝類美容護理類L3：家傳滬曉、和花亭壽司/赤丸制面所、Initial、Bauhaus、MastermindProduction、、Salad、ISO&MCP、TheFirstShop、Princess、Maybelline、dodoclub、ZoomUpExtravaganza（Xsite)APM的業(yè)態(tài)組合L2平面圖餐飲類生活品味類L2：肯德基、Oliver‘sSuperSandwiches、Starbucks、Addcompany、Laosmiddle、80/20、FunkyGabe、FXCreations、WHYCLUB、EmergencyRoom、Trendyland、ItsImagical、TEDDY&1、Yume MUJI無印良品（Xsite)APM的業(yè)態(tài)組合L1：cookedDelibycity‘super、JPAPM、RomaRoma意大利餐廳、紅螞蟻、萬寧、StageofPlaylord、K-2、catalog、Birkenstock/Converse、NewBalance、iiMK、OPA&ceu、VanillaDew、時間廊、眼境88、D-1Optical、Muk、Hiroshima、MACLOOK、Pilgrim、Mirabell、CAKEBOX、JellyBelly、零食物語、奇華餅家L1平面圖服裝類禮品書籍類餐飲類APM的業(yè)態(tài)組合UC平面圖服裝類美容護理類時裝配飾類

UC：Esprit、D-mop、G2000/UWN、（b+ab、ETE、5cm、i.t.lovesmickey、ArnoldPalmer）、another、SUZUKITokyocafé、charcoalGREY、QuiksilverBoardridersClub、breadnbutter、izzue、Chevignon、Levi‘s、CalvinKlein、lafuma、~H20+、Underwear、Joy&Peace、Strawberry、TheBodyShop、GLYCEL、PappagalloAPM的業(yè)態(tài)組合C平面圖服裝類美容護理類時裝配飾類

C：UNITEDCOLORSOFBENETTON.、CalvinKleinJeans、agnesb、UNITEDCOLORSOFBENETTON.、NauticaJeans、PoloJeansCompany、MORGAN、BASS、DoublePhoenix

Swatch、StarJewelry、Swarovski、LazySusan、周大福、APM的業(yè)態(tài)組合G/LG平面圖地面G:交通層;地下LG：吉之島超級市場。目錄APM的基本情況APM的市場定位APM的業(yè)態(tài)組合APM的經營狀況APM的產品看點出租情況APM出租率為100%；食肆租約最長為5年，時裝等店鋪租約期約1至3年；商鋪尺租介乎于80至250不等，目前每月收租平均約2,000萬元；租戶繳納租金形式為“保底+提成”。APM的經營狀況人流量APM過去一年總人流達8,000萬人次；每日人流量介于23萬至26萬人，最高達33萬人；晚市(晚上9時至凌晨2時)人流約介乎2.5萬至4萬人，占全日人流10%至20%；假日與平日的人流已十分接近。APM的經營狀況營業(yè)額APM開業(yè)一年，總營業(yè)額達26億元，平均每月營業(yè)額介乎2億至2.5億元，全年總租金收入2.8億元，當中包括底租2.4億元及租金15%的分成。普遍人均消費也有500元以上，晚市人均消費為800元以上。APM的經營狀況經營特色

APM是將AM與PM融合起來，針對年輕人的消費習慣，推行“夜行零售”概念,延長商場的營業(yè)時間。零售商店延長到晚上12點，餐飲延長至凌晨2時，KTV延長至凌晨6點。迎合年輕人口味每個月以不同主題組織各種推廣活動,過去一年共推出宣傳活動超過500個，活動時間超過700小時。APM的經營狀況目錄APM的基本情況APM的市場定位APM的業(yè)態(tài)組合APM的經營狀況APM的產品看點APM的產品看點清晰的市場定位目標客戶群的準確定位(19-39歲);超定位的購物環(huán)境，以愉悅的消費體驗吸引人、留住人。中檔的市場定位，高檔的物業(yè)品質定位；彌補區(qū)域規(guī)模商業(yè)空白，打造區(qū)域地標性的購物中心。創(chuàng)新的經營理念針對年輕人特點，推行“夜行零售”概念,結合不同業(yè)態(tài)延長商場的營業(yè)時間。APM的產品看點優(yōu)秀的規(guī)劃設計人流的組織?？焖俜鍪蛛娞莸脑O計。商場中空位置設置2組快速扶手電梯(由1樓往3樓,3樓往5樓),方便顧客前往不同樓層。有效降低了樓層變高后租金快速遞減的效應。利用設計引導寫字樓顧客。將寫字樓大堂設計在商場的L2層，通過扶梯從G層上到大堂，在商場的L2，L1，UC層都設計了休息平臺，并可直接進入商場。舒服的空間及合理的平面功能布局。在有限的空間內設計了通透的中庭，屋頂大量使用玻璃，節(jié)能又較好的采光效果，同時很好展示了各層鋪面，也充分利用中庭組織了各種推廣活動，取得了聚集人流的作用;APM的產品看點餐飲功能布局合理。將餐飲安排在1-6層，將消費者引入到每一層；餐飲作為目的性消費，有意識安排在每層非主要位置。APM的產品看點人性化的設計與關懷視像等候、休息區(qū)。設有多個視像等候區(qū),擺放設計獨特的座椅,讓顧客可于舒適的環(huán)境下等候朋友或休息?，F(xiàn)代化洗手間。增加了女廁廁格，男女廁格比例為1:2；洗手間的設計采用大量玻璃,展現(xiàn)動人的剪影作裝飾,并設置多部LCD,分別播放為男士及女士度身訂造的潮流信息。購物便利柜。地庫設有多組便利柜,方便顧客暫放貨品,以便購物后仍可繼續(xù)輕松購物。嬰兒護理間。以可愛小孩為主題,布置為攝影藝術廊,生動有趣。設備齊全,方便家長為孩子換片、育嬰。APM的產品看點成功打造項目品牌APM。APM已經成為香港一個知名的商場品牌。結合目標客戶設計時尚、新潮的元素為了滿足年輕人喜好數碼影像潮流,設置了超過100部PlasmaTV(等離子電視屏幕)及LCD(液晶體顯示屏幕),分布于商場內不同角落。全日播放包括新聞、潮訊、電影、音樂及歌星動態(tài)等信息；豪華舒適PalaceAPM戲院,在大堂、放映廳以至洗手間的設計及功能注入現(xiàn)代藝術設計元素。上海百聯(lián)西郊購物中心目錄1、項目基本情況2、項目定位3、項目經營狀況4、項目產品看點項目實施背景百聯(lián)西郊購物中心位于上海市長寧西區(qū)的，是百聯(lián)集團旗下的社區(qū)型購物中心。百聯(lián)集團有“中國最大商業(yè)航母”之稱，由上海一百、華聯(lián)集團、友誼集團、物資集團歸并而成的特大型流通產業(yè)集團。旗下?lián)碛械谝话儇洝⑷A聯(lián)商廈、華聯(lián)超市、友誼股份、物貿中心、第一醫(yī)藥和聯(lián)華超市等7家上市公司及多家知名企業(yè)；擁有遍布全國23個省市近5000家營業(yè)網點，幾乎涵蓋了國際商貿流通集團現(xiàn)有的各種業(yè)態(tài)。規(guī)模項目占地占地面積3.4萬平方米，總建筑面積11萬平方米，經營面積為6.25萬平方米，包括了地下二層和地上四層；樓頂與地下共計有600余個停車位；項目的啟動開始于2019年1月18日，建設工期21個月，于2019年11月28日正式開業(yè)，開業(yè)時已達到90％的商家入住率；該項目總投資額達到6億元人民幣。區(qū)位位于長寧區(qū)西部，四周全是傳統(tǒng)的大型住宅居住社區(qū)區(qū)位商圈輻射周邊38多萬人上海百聯(lián)西郊購物中心的3公里商圈即一級地區(qū)為新涇鎮(zhèn)、北新涇、仙霞、程橋地區(qū)，這一區(qū)域內現(xiàn)有居住人口約23.8萬人、8.7萬戶；5公里商圈，即二級區(qū)域為周家橋、天山、虹橋的內環(huán)線以西地區(qū)，這一區(qū)域內現(xiàn)有居住人口約15萬人、5.2萬戶。百聯(lián)西郊購物中心緊緊鎖定周邊社區(qū)居民這一目標顧客群。據調查顯示，目前客流中90%以上的顧客為周邊3至5公里范圍內的社區(qū)居民。交通西郊購物中心周邊的公共交通十分便捷，公交站點分布較密集，100米范圍內設有88、54、91、121、739等八條公交線路站點，距離地鐵二號線北新涇站約800米，便捷的交通為近悅遠來的顧客提供了方便。建筑形態(tài)特點開放式的建筑格局和社區(qū)型的購物理念.現(xiàn)代村落風格的社區(qū)中心，一個注重消費者體驗、以居民為主導的購物中心，力圖營造一個充滿活力的社區(qū)中心。購物中心的三條主干道將百聯(lián)西郊與周圍的居民區(qū)相連接。通過主干道向中心開放式廣場聚集的步行街、小徑和階梯平臺，又將客人迎進商城內部。商城中心部分是一個露天廣場，被底層的零售店以及上層的娛樂場所環(huán)繞，這里可以舉辦音樂會、展覽、各種節(jié)日慶典、戶外餐會、促銷活動或其他公眾活動。目錄1、項目基本情況2、項目定位3、項目經營狀況4、項目產品看點市場定位定位：國內首個開放式社區(qū)型購物中心，是一個滿足社區(qū)，便民利民，集購物、休閑、娛樂為一體的多功能新型社區(qū)商業(yè)中心。客戶：周邊居民分為兩個檔次，一是以中低檔消費為主的普通老百姓，二是具有一定消費力的高端客人，他們是周邊別墅和高檔住宅的住戶，其中有相當部分的外籍人士。因此百聯(lián)西郊北區(qū)、西區(qū)以中檔消費為主，東區(qū)南區(qū)配置部分高檔特色超市和餐飲，以滿足高端客人的需要。二者和諧共處，成為社區(qū)綜合購物中心。開發(fā)時機：項目開發(fā)時周邊社區(qū)已成熟起來，但商業(yè)配套卻很落后；項目周圍仍有部分中高檔物業(yè)在不斷開發(fā)，具有消費能力的人口在不斷導入中。業(yè)態(tài)組合分布目前有包括友誼百貨、世紀聯(lián)華、HOLA特力屋、迪卡儂、永樂家電在內的共116家商家入駐，其中大型生活超市1家、百貨公司1家、專業(yè)賣場4家、主題餐飲29家、專賣店62家、娛樂健身5家、社區(qū)服務14家。主力店世紀聯(lián)華、友誼百貨兩大主力店；永樂家電、迪信通、特力屋、迪卡儂等專業(yè)賣場；世紀仙霞影城、卡通尼兒童樂園、湯姆熊歡樂世界等娛樂主力店。樓層分布地下二層：特力屋家居廣場、進口食品超市；地下一層：停車場、高檔書店、社區(qū)中心；一樓：社區(qū)精品百貨、品牌專賣、特色餐廳、專業(yè)商場、社區(qū)服務；二樓：大型生活超市、社區(qū)精品百貨、品牌專賣；三樓：大型生活超市、專業(yè)商場、品牌專賣；四樓：娛樂大本營、中餐精華館、異域風味館、影城；五樓：藝術培訓等（調整拓展中）。業(yè)態(tài)組合比例主力店專業(yè)賣場專賣店餐飲娛樂社區(qū)服務30％25％10％21％10％4％餐飲品牌專賣店目錄1、項目基本情況2、項目定位3、項目經營狀況4、項目產品看點租金及經營狀況項目開業(yè)之初就有90%的入住率，開業(yè)以來入住率一直穩(wěn)定在90%以上，目前商家進駐率已達94％。物業(yè)管理費從0.5－1元／平方米／天不等。項目經營情況良好，預計12年可收回投資，項目年租金回報率在8%以上。項目客流現(xiàn)場顧客盈門，商家趨之若鶩：周一至周五的客流量達到4～5萬人次，銷售200萬元左右；雙休日的客流量達到9～10萬人次，銷售400萬元左右。購物消費的比重占到整個購物中心總消費的87％，餐飲消費比重占到11％，休閑娛樂等服務性消費的比重在2％。客流中90%以上的顧客為周邊3至5公里范圍內的社區(qū)居民。目錄1、項目基本情況2、項目定位3、項目經營狀況4、項目產品看點項目產品看點1、項目定位清晰：處于大型住宅社區(qū)中的介于社區(qū)型和區(qū)域型定位之間的，以“家庭化，一站式”為主題的，各業(yè)態(tài)元素完畢的購物中心。2、強大的主力店和次主力店3、招商能力強，發(fā)揮了百聯(lián)集團的協(xié)同效應項目定位明確項目定位：中檔為主，以滿足家庭化一站式購物為主題的介于社區(qū)型和區(qū)域型之間的購物中心。業(yè)態(tài)布置：緊緊圍繞其定位，以主力店世紀聯(lián)華和友誼百貨為代表，將中等收入家庭、普通社區(qū)居民作為服務對象，次主力店特力屋和迪卡儂兼顧周邊中高檔消費居民。優(yōu)秀的建筑設計有效提升項目商業(yè)價值：內廣場設計，使消費者與商家能夠很好的互動，增加了商業(yè)開放面，同時內廣場還起到了社區(qū)公園的作用，營造購物環(huán)境、烘托商業(yè)氣氛，提供社區(qū)交流平臺。業(yè)態(tài)配置主力店：引入的主力店、次主力店占總面積的一半以上，這些主力店的品牌號召能力強，對其他商鋪的招商起到了很好的拉動作用，并且是項目獲得基本的穩(wěn)定收益的基礎和保障；強大主力店和次主力店租金議價能力較低，而租金較高的專賣店僅占10%的比例，使項目總體的租金收益上升空間有限。主力店的調整靈活性較低，項目對主力店的依賴性較大。各種業(yè)態(tài)覆蓋面廣，品牌存在差異，兼顧了中檔次大眾消費和高檔消費的需求。集團協(xié)同優(yōu)勢明顯集團協(xié)同優(yōu)勢使該項目租戶穩(wěn)定、基本出租率和租金收益有保障，項目的存活率提高、降低經營風險，但同時，項目市場化調整的靈活性和難度加大，項目很難有更高的利潤空間。對周邊住宅和商業(yè)的帶動上海百聯(lián)西郊購物中心就是一個經典的案例。2019年底由于百聯(lián)西郊購物中心的落成，在仙霞西路、哈密路一帶的二手房市場引發(fā)了不小“波瀾”。當地中介表示，當時二手房行情普遍增長1000元/平方米以上，達到9000-10000元/平方米的水準?！坝邢喈敂盗康馁u家都會以購物中心為賣點進行標注，這樣一來就會變得搶手?！?/p>

周邊的補充配套商業(yè)也隨著百聯(lián)西郊購物中心的繁榮被帶動起來。

上海大寧國際商業(yè)廣場目錄1、項目基本情況2、項目所在區(qū)域情況3、項目產品策略4、項目產品看點規(guī)模5.5萬平方米的土地；25萬平米的建筑面積，近12萬平米商業(yè)，3萬平米酒店，4萬平米辦公；15幢3-19層、錯落有致的建筑，11個廣場，2公里步行街；1500個停車位，地下停車場及停車樓;2019年10月1日開工,2019年10月1日開業(yè)。大寧路共和新路位置、交通大寧國際商業(yè)廣場地處大寧路和浦西中軸線－－－共和新路（南北高架）的交界處。離地鐵1號線延長路站僅80米，離人民廣場僅5個地鐵站；距離南京路和淮海路商業(yè)中心車程僅需8-10分鐘；通過內環(huán)線或中環(huán)線前往虹橋機場，僅需約20分鐘；通過南北高架前往浦東國際機場，僅需45分鐘。公交車46、79、95、107、114、220、222等20多條公交線路直達本項目。項目建筑形態(tài)特點15幢建筑、11個廣場、2公里步行街道，圍合分布，建筑布局為四周高、中間低；街區(qū)式商業(yè)形式，步行街道折線形式，建筑的邊角處理較好，展示面較大；建筑合理尺度和形態(tài)方便購物者與購物者、購物者與商家的溝通，增加購物者的停留時間和購買欲望。目錄1、項目基本情況2、項目所在區(qū)域情況3、項目產品策略4、項目產品看點大寧地區(qū)五大板塊之一大寧地區(qū)由五個主要板塊組成:占地55000平方米的大寧國際商業(yè)廣場;總面積逾65萬平方米的大寧靈石公園;多媒體谷辦公園區(qū);大寧國際居住園區(qū);上海馬戲城和閘北體育場。大寧國際商業(yè)廣場在區(qū)位上具備位于國際社區(qū)、周邊擁有不可復制的大型公建、具備產業(yè)支持、區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，交通便捷的強大優(yōu)勢,為商業(yè)的成功提供了一定的保障。大寧國際購物中心閘北體育館大寧靈石公園多媒體谷辦公園區(qū)國際居住區(qū)區(qū)域存在很大市場機會閘北區(qū)目前還沒有一個聚集型商業(yè)項目，多數都為社區(qū)商業(yè)。大寧國際商業(yè)廣場的推出無疑是填補了閘北區(qū)大型商業(yè)項目的空白，未來也將推動大寧地區(qū)成為閘北區(qū)的一個商業(yè)中心。此外，在上海北部內環(huán)至中環(huán)的區(qū)域內，具有一定商業(yè)氛圍又集購物、餐飲、休閑娛樂為一體的商業(yè)中心罕見，大寧國際廣場也填補了這方面的空缺，因而該項目的輻射范圍相當之廣。項目周邊新建樓盤很多，大寧國際社區(qū)規(guī)劃有147萬平方米的住宅面積，以大寧國際商業(yè)廣場為中心，3公里半徑范圍的居住人群約為22萬，未來潛力較大。目錄1、項目基本情況2、項目所在區(qū)域情況3、項目產品策略4、項目產品看點產品定位整個項目旨在為上海、特別是閘北區(qū)附近的中高檔消費群創(chuàng)造一個便利、舒適、時尚、新穎和物有所值的綜合性城市生活中心。開發(fā)商認為：大寧國際商業(yè)廣場是迄今為止上海最大的整體規(guī)劃、統(tǒng)一建設、同步實施的商業(yè)中心，也是閘北有史以來最大的商業(yè)項目。消費者定位大寧國際商業(yè)廣場的目標消費群體十分明確，特征如下：月均收入6000元以上；25至35歲年齡層；喜好時尚品牌，講究消費環(huán)境，需求高品位的服務；樂于參加各種有新意的品牌推廣、營銷活動。功能組合8大功能：酒店/公寓式酒店、辦公樓,SOHO式商住樓,百貨零售,餐飲娛樂,文化教育,現(xiàn)代服務業(yè)。五個各具特色的商區(qū)-----家庭歡樂區(qū)、活力動感區(qū)、中央休閑區(qū)、時尚先鋒區(qū)和現(xiàn)代生活區(qū)。八大功能有機分布在五大特色商業(yè)區(qū)內。入駐客戶功能面積主力品牌酒店30，000平米喜來登酒店（四星）零售50，000平米大潤發(fā)超市；德國C&A、加拿大TXT系列服裝品牌、In-Base時尚服飾品牌、Belleuve系列品牌、Cabbeen的男女系列品牌、Sport100等；國美電器。餐飲40，000平米星巴克、一茶一坐、棒約翰、漢堡王、哈根達斯、日本元氣烤肉、中式小吃店、西式甜點屋、香港茶餐廳等。娛樂15，000平米韓國CJ-CGV株式會社和上影集團共同投資的五星級電影院，日本的BNBKTV，兒童游樂場。文化/教育10，000平米孔祥東音樂藝術學校，創(chuàng)意學校、藝術家工作室等。辦公樓及SOHO商住樓40，000平米四座寫字樓（四層以上）整售給花旗集團現(xiàn)代服務業(yè)5，000平米銀行、旅行社、社保中心等業(yè)態(tài)組合比例招商經營策略商業(yè)物業(yè)只租不售除將辦公樓全部出售以外，商業(yè)物業(yè)全部持有。商業(yè)全部持有，購物中心的經營主動權就牢牢地掌握在業(yè)主的手里，就能夠按照主力消費群體的需求組織、調整、提升購物中心內的品牌，是發(fā)展持有物業(yè)的必要條件。酒店、大賣場、電影院等主力業(yè)態(tài)在設計之初完成招商工作,為其進行定制生產；主力業(yè)態(tài)在整個項目中所在面積比例較大，它們的進入為整個項目的穩(wěn)定經營和收益提供了保證，增強開發(fā)商信心。全面招商工作在主力店明確、地基完成后完成后開始；寫字樓竣工后整體出售。招商經營策略招商經營策略品牌旗艦店多達10個在大寧國際商業(yè)廣場引進的250個左右的時尚品牌中，約有25%的品牌第一次進入上海零售市場，約有75%的品牌第一次跨越蘇州河，約有85%的品牌第一次跨越內環(huán)線進入滬北地區(qū)；品牌旗艦店的大量進入，一方面可以提升商業(yè)的檔次和品質，另外一方面可以大大降低經營風險，提高收益，再者就是可以很好的應對后入者的競爭。招商經營策略與租戶結成經營聯(lián)盟為了與品牌商結成經營聯(lián)盟關系，大寧國際商業(yè)廣場與租戶沒有采取按照不同的鋪位單純的收取租金，而是采取保底加提成的方式。這樣便于提高品牌商的經營積極性，自己對購物中心的整體營銷的責任也更加增強，消費者也會從中得到更好的商品、更好的服務，可收到“業(yè)主、客戶、消費者三贏”的效果。這種經營模式目前有較大的經營風險，需要開發(fā)商在項目后期運作中進行大力宣傳推廣，另外需要不定期對商戶的收銀進行抽查。目錄1、項目基本情況2、項目所在區(qū)域情況3、項目產品策略4、項目產品看點