第一篇：市場調(diào)查篇深圳市經(jīng)濟(jì)發(fā)展展簡介1.深圳市“十五”期間發(fā)展的的總體目標(biāo)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)、現(xiàn)代物流流業(yè)、現(xiàn)代金金融業(yè)為支柱柱，以傳統(tǒng)優(yōu)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)為基基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)三三次產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展和全面面升級。大力發(fā)展高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)大力發(fā)發(fā)展計(jì)算機(jī)、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)與通信、集集成電路、軟軟件、光電子子、數(shù)字家電電等信息產(chǎn)業(yè)業(yè)。搶占信信息技術(shù)制高高點(diǎn)，堅(jiān)持利利用跨國公司司的國際化分分工體系，加加大高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)品的元器器件和配套產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)能力力；利用較強(qiáng)強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)配套套優(yōu)勢，逐步步形成具有民民族品牌的整整機(jī)生產(chǎn)能力力；強(qiáng)化核心心技術(shù)開發(fā)能能力和形成核核心產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)配套能力，全全力發(fā)展集成成電路等基礎(chǔ)礎(chǔ)元器件的設(shè)設(shè)計(jì)與制造，重重點(diǎn)開發(fā)應(yīng)用用軟件，加快快網(wǎng)絡(luò)通信產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)與制制造，力爭用用五年或更長長時(shí)間，建成成全國乃至亞亞洲重要的信信息制造業(yè)基基地。加快培育現(xiàn)代物物流業(yè)加快建建設(shè)集裝箱主主樞紐港和航航空貨運(yùn)中心心。以集裝箱箱運(yùn)輸為核心心，東西港區(qū)區(qū)并舉，加速速鹽田港區(qū)三三期、蛇口港港區(qū)二三期和和赤灣港區(qū)凱凱豐集裝箱碼碼頭工程和銅銅鼓航道的建建設(shè)；進(jìn)一步步開拓國際航航運(yùn)市場，大大力增辟新航航線，形成干干支結(jié)合的航航線網(wǎng)絡(luò)；加加快建設(shè)華南南國際集裝箱箱多式聯(lián)運(yùn)中中心，完善港港口道路集疏疏運(yùn)系統(tǒng)；積積極開拓海鐵鐵聯(lián)運(yùn)業(yè)務(wù)，不不斷擴(kuò)大港口口腹地范圍。2013年，深圳港港口貨物吞吐吐量達(dá)到7000萬噸，集裝裝箱吞吐量達(dá)達(dá)到650萬標(biāo)箱，集集裝箱國際航航線達(dá)到100條。深圳機(jī)場場航空貨物吞吞吐量達(dá)到50萬噸，其中中國際貨物吞吞吐量達(dá)到20萬噸。著力發(fā)展現(xiàn)代金金融業(yè)加大金金融創(chuàng)新力度度，推動金融融規(guī)范化、市市場化、國際際化再上新臺臺階，使深圳圳成為全國最最安全、服務(wù)務(wù)最優(yōu)良、創(chuàng)創(chuàng)新能力最強(qiáng)強(qiáng)、市場化水水平最高、開開放度最大的的全國性金融融中心之一。2013年，金融業(yè)業(yè)增加值占第第三產(chǎn)業(yè)增加加值比重達(dá)到到30％。努力培育新興服服務(wù)業(yè)積極運(yùn)運(yùn)用信息化技技術(shù)改造第三三產(chǎn)業(yè)，大力力推行現(xiàn)代經(jīng)經(jīng)營方式，提提高生產(chǎn)服務(wù)務(wù)、流通服務(wù)務(wù)和消費(fèi)服務(wù)務(wù)的效率和質(zhì)質(zhì)量，加快發(fā)發(fā)展傳統(tǒng)優(yōu)勢勢服務(wù)業(yè)和新新興服務(wù)業(yè)，努努力建成現(xiàn)代代服務(wù)業(yè)比較較發(fā)達(dá)的城市市。2.20100年深圳市總總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展展情況2010年，深深圳市GDP突破2000億元大關(guān)，達(dá)達(dá)到2239..41億元，在全全國大中城市市中繼續(xù)穩(wěn)居居第4位，按可比比價(jià)格計(jì)算比比上年增長15％，比預(yù)期期目標(biāo)高出3個百分點(diǎn)。人人均GDP達(dá)46003元，折合5558美元。2010年深圳圳市還有多項(xiàng)項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)排排在全省、全全國乃至世界界前列：全市市規(guī)模以上工工業(yè)企業(yè)完成成現(xiàn)價(jià)工業(yè)總總產(chǎn)值3571..26億元，增長24.2％，在全國國大中城市中中居第2位。全年外外貿(mào)出口總額額達(dá)465.557億美元，比比上年增長24.2％，連續(xù)十十年位居全國國大中城市榜榜首。至2010年末，全市市金融機(jī)構(gòu)存存款余額4952..73億元，比年年初增長21.1％，其中，居居民儲蓄存款款余額1756..49億元，增長27.9％，金融機(jī)機(jī)構(gòu)貸款余額額3512..48億元，比年年初增長22.8％，存貸規(guī)規(guī)模在全國大大中城市中均均居第4位。去年全全國30強(qiáng)連鎖企業(yè)業(yè)中，深圳占占4家，其中華華潤萬佳已經(jīng)經(jīng)進(jìn)入全國前前10名。深圳港港集裝箱吞吐吐量762萬標(biāo)箱，增增長近50％，已居世世界第六位。3.20100年1-6月份深圳市市注冊企業(yè)情情況深圳市注冊外資資企業(yè)情況據(jù)深圳市工商部部門統(tǒng)計(jì)，截截至今年6月，深圳市市共有外商投投資企業(yè)100942家，投投資總額424．27億美元，注注冊資本235．07億美元。其其中僅今年上上半年我市就就新設(shè)立外資資企業(yè)641家，這相當(dāng)當(dāng)于平均每個個月新產(chǎn)生逾逾百家外企。據(jù)工商部門門有關(guān)人士介介紹，投資規(guī)規(guī)模擴(kuò)大，現(xiàn)現(xiàn)有企業(yè)不斷斷增資擴(kuò)股是是我市外企今今年發(fā)展的一一大特點(diǎn)。在在今年新設(shè)立立的外商投資資企業(yè)中，注注冊資本超500萬美元的有37家，超1000萬美元的有28家，同比分分別增長了17．8％和27．3％。其中新新設(shè)立的最大大企業(yè)創(chuàng)雅房房地產(chǎn)（深圳圳）有限公司司投資額高達(dá)達(dá)6億港幣。另另外，今年有有315家外資企業(yè)業(yè)增資擴(kuò)股，合合同外方增資資4．91億美元。深圳市注冊私營營企業(yè)情況深圳市私營經(jīng)濟(jì)濟(jì)繼續(xù)保持穩(wěn)穩(wěn)步發(fā)展的勢勢頭，1~6月份新登記記注冊的私營營企業(yè)已達(dá)7673戶。到目前前為止，深圳圳市私營企業(yè)業(yè)總數(shù)已達(dá)57398戶，占深圳圳市企業(yè)總數(shù)數(shù)1115990戶的51.4％，已占據(jù)據(jù)深圳市企業(yè)業(yè)的半壁江山山。深圳市新注注冊的私營企企業(yè)呈現(xiàn)出一一些特點(diǎn)：私私營企業(yè)的發(fā)發(fā)展規(guī)模越來來越大。其中中，注冊資本本500~11000萬元的企業(yè)業(yè)有1759戶；1000萬元以上的的企業(yè)978戶；注冊資資本過億元的的企業(yè)有26戶。有越來越多多的私營企業(yè)業(yè)從事高科技技產(chǎn)業(yè)。深圳圳市自去年10月份開始實(shí)實(shí)施《關(guān)于促促進(jìn)高新技術(shù)術(shù)企業(yè)發(fā)展若若干注冊問題題的暫行規(guī)定定》后，越來來越多的私營營高科技企業(yè)業(yè)誕生。深圳圳市科技部門門統(tǒng)計(jì)，目前前，經(jīng)科技部部門認(rèn)定的私私營高科技企企業(yè)就已經(jīng)超超過一千家。到到目前為止，私私營科技型、外外向型企業(yè)比比去年增加了了近6成。4.20111年發(fā)展計(jì)劃劃與近期情況況今年深深圳經(jīng)濟(jì)增長長的預(yù)期目標(biāo)標(biāo)擬定為12％，全年國國內(nèi)生產(chǎn)總值值預(yù)期目標(biāo)為為2520億元，人均GDP4..9萬元。而規(guī)規(guī)模以上工業(yè)業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值值（1990年價(jià)）要實(shí)實(shí)現(xiàn)4940億元，預(yù)期期增長17％。2011年1月深圳市已已經(jīng)取得GDP同比增長14．5％的良好開開端。深圳市寫字樓市市場情況分析析1.深圳市以往往寫字樓的發(fā)發(fā)展簡況（1987年——2000年）深圳市的寫字樓樓發(fā)展（1987年—2000年）可以劃劃分為三個階階段：第一階段發(fā)展初初期（1987年—1992年）指20世世紀(jì)的80年代末期至90年代初期，該該階段深圳市市開發(fā)的寫字字樓相當(dāng)少，1987年至1992年5年間，深圳圳市共出讓寫寫字樓用地22.13萬平方米,考慮到當(dāng)時(shí)時(shí)的深圳尚處處于起步階段段,其中的大部部分寫字樓用用地為行政辦辦公用用地,當(dāng)時(shí)的商品品寫字樓用地地就更少。此此階段深圳市市開發(fā)的寫字字樓集中分布布在羅湖區(qū)火火車站周圍。第二階段迅速發(fā)發(fā)展期（1993年—1996年）19933年至1996年是深圳市市的寫字樓開開發(fā)的迅速發(fā)發(fā)展期，1995年全市共出出讓寫字樓用用地44.37萬平方米，為為深圳市成立立以來寫字樓樓出讓最多的的一年。當(dāng)今今深圳市場上上主要寫字樓樓多為該時(shí)期期開始動工興興建，包括羅羅湖的嘉里中中心、佳寧娜娜友誼廣場、地地王大廈、發(fā)發(fā)展銀行大廈廈、電子科技技大廈、特區(qū)區(qū)報(bào)業(yè)大廈、聯(lián)聯(lián)合廣場等等等。第三階段市場淡淡靜期19997年，亞洲金金融風(fēng)暴爆發(fā)發(fā)，全球經(jīng)濟(jì)濟(jì)均受到嚴(yán)重重影響，而中中國經(jīng)濟(jì)在經(jīng)經(jīng)過1995年和1996年的“軟著陸”，也進(jìn)入一一個平穩(wěn)發(fā)展展期，深圳寫寫字樓市場一一方面受宏觀觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的的影響，同時(shí)時(shí)更由于前期期開發(fā)過熱，存存量壓力大，迅迅速進(jìn)入一個個淡靜期，房房地產(chǎn)開發(fā)商商對進(jìn)入寫字字樓市場非常常謹(jǐn)慎。深圳市歷年國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總值和和寫字樓市場場數(shù)據(jù)（金額單位位：萬元，面面積單位：萬萬平方米）年份國內(nèi)生產(chǎn)總值用地出讓面積施工面積竣工面積銷售面積19875590150.1633.7710.962.8219888698074.4245.285.196.441989115665663.38559.011.821990171666556.5931.078.672.311991236663001.6847.727.932.11992317319445.59101.919.2919934492889923.45152.4311.515.8519946151933333.54132.7510.0113.2919957956950044.37214.5134.2417.3719969500446631.92238.9342.532.33199711300100010.89181.7634.2228.88199812892800022.29130.5824.8622.06199914365100023.16140.4420.0315.02200016652400018.24111.5613.5412.19深圳市歷年辦公公樓土地出讓讓情況年度面積(萬平方米米)特區(qū)內(nèi)特區(qū)內(nèi)所占比例例1987-1999222.1322.13100%199323.4515.5866.44%199433.5426.478.71%199544.3724.5355.29%199631.9213.7343.01%199710.893.8835.63%199822.297.2332.44%199923.166.7629.19%200018.244.3824.01%2001年上半半年3.590.9225.6%2.深圳三大片片區(qū)寫字樓特特征分布（2000年-2010年）深圳寫寫字樓市場經(jīng)經(jīng)過1999年一年的觀觀望與預(yù)熱，從2000年開始有了明顯的回暖，并在2001年繼續(xù)保持平穩(wěn)增長的態(tài)勢，而到了2010年，市場則有點(diǎn)熱得燙手了。根據(jù)專專項(xiàng)調(diào)查顯示示，深圳寫字字樓大多分布布于羅湖、福福田兩區(qū)，羅羅湖集中了金金融證券、投投資貿(mào)易、顧顧問咨詢、高高科技及船運(yùn)運(yùn)物流業(yè)等企企業(yè)，主要以以外資為主，其其次為港澳臺臺資和中外合合資企業(yè)，絕絕大部分客戶戶是租賃為主主，購買的主主要為銀行客客戶。福田區(qū)區(qū)寫字樓市場場的吸引力有有所增強(qiáng)，因因?yàn)橛?jì)劃更換換寫字樓的客客戶基本傾向向再次選擇原原所在區(qū)（即即福田區(qū)）的的寫字樓。南南山區(qū)因?yàn)榧辛松钲诘牡母呖萍计髽I(yè)業(yè)，也有一定定后勁。羅湖區(qū)羅湖是是深圳開發(fā)最最早與香港聯(lián)聯(lián)系最緊密的的片區(qū)，經(jīng)過過20年的發(fā)展，形形成以國貿(mào)為為中心和以地地王為中心，輻輻射周邊地區(qū)區(qū)的商務(wù)辦公公區(qū)。以國貿(mào)貿(mào)為中心的商商務(wù)辦公區(qū)，由由于其寫字樓樓基本都是深深圳上個世紀(jì)紀(jì)80年代的建筑筑，所以大多多立面陳舊、內(nèi)內(nèi)部設(shè)施落后后。但是，該該地帶離羅湖湖口岸近，出出入關(guān)方便，仍仍是很多香港港公司首選的的辦公地。隨隨著深圳整個個城市發(fā)展的的西移，這一一帶寫字樓物物業(yè)租售逐漸漸減少，在“眷戀羅湖”的扼腕疾呼呼中，總讓人人感受到“夕陽無限好好，只是近黃黃昏”的無奈。地王大廈是是深圳上個世世紀(jì)90年代建筑的的代表，至今今仍是深圳的的標(biāo)志性建筑筑之一。以地地王大廈為中中心，深圳證證券交易所、發(fā)發(fā)展銀行大廈廈、商業(yè)銀行行大廈、金豐豐城等項(xiàng)目，共共同組成了蔡蔡屋圍商務(wù)辦辦公區(qū)。該區(qū)區(qū)域是深圳目目前商務(wù)辦公公環(huán)境最成熟熟，設(shè)施配套套最完善的高高檔商務(wù)辦公公區(qū)。在深圳圳設(shè)立分支機(jī)機(jī)構(gòu)的跨國公公司、本地大大型實(shí)力公司司，大都集中中在本區(qū)域內(nèi)內(nèi)，如美國友友邦、深圳太太太藥業(yè)。本本區(qū)域內(nèi)的寫寫字樓物業(yè)，隨隨近年整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，目目前租售情況況較好。福田區(qū)在這場場深圳寫字樓樓大戰(zhàn)當(dāng)中，市市場熱點(diǎn)也開開始從過去的的羅湖往福田田轉(zhuǎn)移，其它它區(qū)域只有零零星供應(yīng)。根根據(jù)調(diào)查的結(jié)結(jié)果顯示，福福田區(qū)幾乎囊囊括了今年上上半年全部新新寫字樓的供供應(yīng)，主要集集中在華強(qiáng)北北一上海賓館館、中心區(qū)、車車公廟三個地地帶。華強(qiáng)北北一上海賓館館片區(qū)，集中中了賽格廣場場、現(xiàn)代之窗窗、群星廣場場、電子科技技大廈等一批批高素質(zhì)寫字字樓。由于該該區(qū)域內(nèi)擁有有深圳最大的的電子、通訊訊市場，如愛愛華電腦市場場、賽格電子子市場、遠(yuǎn)望望數(shù)碼城等，所所以，寫字樓樓租售客戶中中，電子、通通訊類公司占占有相當(dāng)比例例。福田中中心區(qū)，是深深圳高起點(diǎn)規(guī)規(guī)劃、最具發(fā)發(fā)展?jié)摿Φ囊灰粋€區(qū)域。特特別是南片區(qū)區(qū)CBD商務(wù)中心區(qū)區(qū)，更將是未未來深圳高檔檔寫字樓集中中的地帶。在在市政六大工工程建設(shè)的帶帶動下，中心心區(qū)已成為整整個市場關(guān)注注的熱點(diǎn)。雖然，目前中心心區(qū)內(nèi)的配套套設(shè)施還非常常不完善，區(qū)區(qū)域內(nèi)正在發(fā)發(fā)售的寫字樓樓項(xiàng)目，卻由由于大力炒作作中心區(qū)概念念、CBD概念，都取取得不錯的銷銷售業(yè)績。國國際商會大廈廈、江蘇大廈廈即是如此。但但是，中心區(qū)區(qū)未來寫字樓樓總的供應(yīng)量量將超過50萬平方米，這這必將使中心心區(qū)成為深圳圳寫字樓激戰(zhàn)戰(zhàn)的戰(zhàn)場。南山區(qū)南山區(qū)區(qū)遠(yuǎn)離羅湖區(qū)區(qū)、福田區(qū)，該該片區(qū)的寫字字樓具有相對對的獨(dú)立性，主主要集中在科科技園片區(qū)和和南山商業(yè)文文化中心區(qū)兩兩個地帶。深圳南南山區(qū)在發(fā)展展初期基本以以工業(yè)為主，區(qū)區(qū)內(nèi)有蛇口工工業(yè)區(qū)、南油油工業(yè)區(qū)和西西麗工業(yè)區(qū)等等大型工業(yè)區(qū)區(qū)，因此區(qū)內(nèi)內(nèi)寫字樓市場場一直不甚發(fā)發(fā)達(dá)。從1996年至2000年，南山區(qū)區(qū)每年均有少少量寫字樓推推向市場，其其中較具知名名度的寫字樓樓有海王大廈廈、深圳發(fā)展展銀行南頭大大廈、新綠島島大廈、新時(shí)時(shí)代廣場等。新建的的跨海大橋預(yù)預(yù)計(jì)2012年年底建成成，2013年通車。特特別是以蛇口口的信息化社社區(qū)為代表，南南山區(qū)有望成成為深圳市信信息化水平最最高的一個區(qū)區(qū)。國家建設(shè)設(shè)部公布的2001年科學(xué)技術(shù)術(shù)項(xiàng)目計(jì)劃棗棗信息技術(shù)研研究開發(fā)與示示范項(xiàng)目中，蛇蛇口工業(yè)區(qū)被被列為信息智智能化示范社社區(qū)。這是目目前全國唯一一的國家級信信息智能化示示范社區(qū)。蛇蛇口工業(yè)區(qū)計(jì)計(jì)劃在三年內(nèi)內(nèi)建成一個信信息島。蛇口口的信息化水水平對提高南南山區(qū)的寫字字樓租售水平平有一定的推推動作用。南山區(qū)區(qū)是深圳市高高新技術(shù)企業(yè)業(yè)創(chuàng)業(yè)環(huán)境最最好的一個區(qū)區(qū)。深圳市在在南山區(qū)創(chuàng)建建了多個創(chuàng)業(yè)業(yè)中心，有留留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園園、創(chuàng)業(yè)服務(wù)務(wù)中心、在蛇蛇口區(qū)成立了了多個孵化器器。南山的科科技園區(qū)，是是深圳的產(chǎn)、學(xué)學(xué)、研基地，集集中了深圳大大量實(shí)力雄厚厚的科技型實(shí)實(shí)業(yè)公司和研研究中心。該該片區(qū)的寫字字樓多為工業(yè)業(yè)廠房改建，素素質(zhì)不高。但但是，一些大大公司開發(fā)的的、以自用為為主的寫字樓樓物業(yè)，如聯(lián)聯(lián)想大廈，具具有較高的檔檔次。南山商商業(yè)文化中心心區(qū)是南山的的商貿(mào)中心，由由于該片區(qū)缺缺乏整體規(guī)劃劃，片區(qū)形象象差，影響了了該片區(qū)寫字字樓的市場形形象。但是，由由于位于南山山中心地帶，交交通便利、配配套完善，所所以寫字樓的的租售情況較較好。3.福田區(qū)未來來深圳商務(wù)中中心中心區(qū)市場背景景中心區(qū)：位于深圳市特區(qū)區(qū)內(nèi)的福田區(qū)區(qū)，用地由濱濱河大道、蓮蓮花路、彩田田路及新洲路路四條城市干干道圍合而成成，市中心區(qū)區(qū)總占地面積積607公頃。其中中：南片區(qū)233公頃，是城城市商務(wù)中心心（CBD）；北片區(qū)180公頃，是行行政、文化中中心；蓮花山山公園194公頃，是開開放性城市公公園?？偨ㄖ娣e750萬M2，規(guī)劃就業(yè)業(yè)人口26萬人，居住住人口7.7萬人。作為為深圳市“二次創(chuàng)業(yè)”的主要功能能區(qū)，中心區(qū)區(qū)的建成，將將使深圳的城城市整體功能能更為協(xié)調(diào)，未未來建成的中中心區(qū)建筑群群，將成為深深圳二十一世世紀(jì)的標(biāo)志性性建筑。中心商務(wù)區(qū)（CCBD）：作為深圳市的中中心商務(wù)區(qū)（CBD），中心區(qū)區(qū)的建設(shè)將促促進(jìn)深圳城市市商務(wù)功能由由主要服務(wù)于于本市向“區(qū)域性”和“國際性”轉(zhuǎn)化，滿足足二十一世紀(jì)紀(jì)區(qū)域及國際際交流的功能能要求，為深深圳實(shí)現(xiàn)區(qū)域域性乃至國際際性金融、商商貿(mào)、信息中中心及旅游勝勝地的戰(zhàn)略目目標(biāo)提供優(yōu)良良的城市活動動空間。中心心商務(wù)區(qū)集中中在南片區(qū)中中央綠化帶兩兩側(cè)，將為國國際性跨國公公司的商務(wù)活活動提供便捷捷、高效和優(yōu)優(yōu)美的工作環(huán)環(huán)境。購物公園：社區(qū)購物公園旨旨在建成一個個尺度親切、環(huán)環(huán)境優(yōu)美的公公共活動場所所。包括商業(yè)業(yè)步行街社區(qū)區(qū)鄰里活動，文文化娛樂健身身等內(nèi)容。既既成為市民假假日休閑的理理想去處，同同時(shí)成為游客客了解地方文文化風(fēng)俗、采采購特色商品品的旅游觀光光景點(diǎn)。社區(qū)購物公園具具有商業(yè)、文文化活動、游游樂、健身活活動等的設(shè)施施和場所；同同時(shí)體現(xiàn)公園園的特點(diǎn)，有有足夠的綠化化面積和綠化化覆蓋率，體體現(xiàn)一定文化化內(nèi)涵。尺度度、體量、造造型親切宜人人，以低層、具具有亞熱帶地地區(qū)特色的建建、構(gòu)筑組織織空間。地鐵一號線購物物公園站對于于以后整個中中心CBD區(qū)的交通起起到了極其重重要的作用。根據(jù)我公司調(diào)查查的結(jié)果表明明福田區(qū)寫字字樓能有如此此出色的表現(xiàn)現(xiàn)，原因不外外乎以下幾點(diǎn)點(diǎn)：一是福福田中心區(qū)的的全面啟動。據(jù)據(jù)悉，市政府府希望中心區(qū)區(qū)能快點(diǎn)發(fā)展展，故有意識識地引導(dǎo)市場場，目前五大大市政工程即即將竣工，地地鐵也將在2012年通車，受受此利好，發(fā)發(fā)展商紛紛加加快了跟進(jìn)的的步伐；二是城城市重心西移移后，城市的的經(jīng)濟(jì)命脈也也開始向西傾傾斜，帶動企企業(yè)西遷浪潮潮；三是深圳的的寫字樓經(jīng)歷歷了國貿(mào)大廈廈時(shí)代、地王王大廈時(shí)代，二二者轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去去都沒離開羅羅湖，但由于于羅湖是個老老城區(qū)，規(guī)劃劃配套等市政政設(shè)施落后，從從而也給寫字字樓的用戶帶帶來諸多不便便，如停車等等，令企業(yè)萌萌生遷址的考考慮；四是羅羅湖相當(dāng)部分分舊的寫字樓樓本身配置就就遜色于福田田新落成的寫寫字樓，盡管管某些寫字樓樓壓低租金留留客戶，仍無無濟(jì)于事。深深圳的寫字樓樓由羅湖獨(dú)領(lǐng)領(lǐng)風(fēng)騷到福田田唱主角也是是不可逆轉(zhuǎn)。4.未來寫字樓樓發(fā)展特點(diǎn)特點(diǎn)一：寫字樓樓呈多元化發(fā)發(fā)展地鐵標(biāo)標(biāo)志性寫字樓樓、智能化標(biāo)標(biāo)志性寫字樓樓、數(shù)字化標(biāo)標(biāo)志性寫字樓樓、新經(jīng)濟(jì)標(biāo)標(biāo)志性寫字樓樓、CBD標(biāo)志性寫字字樓以及區(qū)域域標(biāo)志性寫字字樓的紛紛出出現(xiàn)，成為真真正的市場主主流。深圳寫寫字樓的多元元化發(fā)展，是是深圳經(jīng)濟(jì)多多元化發(fā)展的的結(jié)果，同時(shí)時(shí)也是為了滿滿足多元化的的市場需求。從另一一個側(cè)面而言言，深圳寫字字樓多元化意意味著多元化化的市場需求求。政府、金金融機(jī)構(gòu)、大大中小型企業(yè)業(yè)等組織在這這里找到了它它們的發(fā)展平平臺；外國資資本、國有資資本、民營資資本在這里爭爭相輝映，成成為他們資本本投資市場的的熱土；跨國國集團(tuán)、三資資企業(yè)、國有有企業(yè)、民營營企業(yè)、私營營企業(yè)都在這這里找到了自自己的發(fā)展空空間。特點(diǎn)二：寫字字樓面向不同同行業(yè)未來的的深圳將具備備商務(wù)中心和和行政文化中中心的功能，集集金融、商貿(mào)貿(mào)、信息、文文化、會展及及行政功能于于一體，發(fā)展展目標(biāo)是：為為國際性跨國國公司的商務(wù)務(wù)活動提供便便捷、高效的的最佳工作環(huán)環(huán)境；為深圳圳各階層提供供良好的空間間環(huán)境；為中中心區(qū)的居民民提供舒適、優(yōu)優(yōu)美的生活環(huán)環(huán)境。為順應(yīng)應(yīng)中長期的發(fā)發(fā)展需要，確確立深圳在環(huán)環(huán)珠江口新經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶的戰(zhàn)略略地位，目前前深圳市提出出了“實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)布布局戰(zhàn)略重組組，以先進(jìn)工工業(yè)為基礎(chǔ)，以以金融貿(mào)易為為軸，發(fā)展方方針以高新技技術(shù)、現(xiàn)代物物流、現(xiàn)代金金融為產(chǎn)業(yè)支支柱”的深圳城市市發(fā)展核心戰(zhàn)戰(zhàn)略。在深圳圳市明確的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向向定位下，各各區(qū)域的產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了了其寫字樓客客戶的構(gòu)成特特點(diǎn)。在深圳未來的發(fā)發(fā)展中，現(xiàn)代代金融業(yè)在福福田有相當(dāng)大大的成長空間間，高新技術(shù)和和物流行業(yè)在在南山區(qū)面臨臨著較大的發(fā)發(fā)展機(jī)遇，而而羅湖區(qū)雖然然在金融、物物流方面有較較好的發(fā)展基基礎(chǔ)，但后期期發(fā)展勢頭受受到一些因素素限制。因此此，關(guān)注這三三大行業(yè)的客客戶對寫字樓樓的具體需求求特點(diǎn)，對于于各區(qū)成功開開發(fā)寫字樓有有著重要的指指導(dǎo)意義。特點(diǎn)三：寫字字樓花樣翻新新上個世世紀(jì)90年代后期，由由于新興行業(yè)業(yè)及創(chuàng)業(yè)公司司大量崛起，小小面積分割的的寫字樓暢銷銷一時(shí)，但分分隔太小，難難以控制檔次次，不能成為為高檔寫字樓樓市場主流。目目前開始出現(xiàn)現(xiàn)分隔更靈活活，適應(yīng)不同同客戶需求的的寫字樓。從從發(fā)展?fàn)顩r來來看，無強(qiáng)制制分隔的大開開間寫字樓能能從不同層面面滿足不同發(fā)發(fā)展階段的各各類企業(yè)。新新建寫字樓主主要分布在中中心區(qū)及其周周邊，同時(shí)深深圳地鐵也在在抓緊建設(shè)，中中心區(qū)和地鐵鐵概念成為當(dāng)當(dāng)前深圳寫字字樓市場的主主要賣點(diǎn)。特點(diǎn)四：不同行行業(yè)需求不一一現(xiàn)在，深圳圳寫字樓開始始注重不同行行業(yè)的客戶需需求，基本上上將檔次形象象列為首要因因素，特別是是投資貿(mào)易客客戶和咨詢顧顧問客戶對檔檔次形象的要要求遠(yuǎn)高于其其他因素。根據(jù)調(diào)調(diào)查顯示，目目前各行業(yè)客客戶在選擇寫寫字樓時(shí)除普普遍注重檔次次形象以外，金金融證券客戶戶注重交通便便利程度；投投資貿(mào)易客戶戶注重智能化化；咨詢顧問問客戶注重物物業(yè)管理水平平和周邊商業(yè)業(yè)配套；科技技、物流客戶戶較為關(guān)注物物業(yè)管理水平平和租金及售售價(jià)；航運(yùn)物物流類客戶強(qiáng)強(qiáng)調(diào)周邊區(qū)域域企業(yè)集中。目前深圳寫字樓樓市場狀況1.已使用的寫寫字樓租賃/銷售情況羅湖區(qū)項(xiàng)目名稱銷售價(jià)格（元//平方米）租賃價(jià)格（元//平方米）中信城市廣場950090嘉里中心1000095地王大廈13000100國貿(mào)大廈55（全包）帶帶裝修金豐城45發(fā)展銀行大廈100優(yōu)裝福田區(qū)項(xiàng)目名稱銷售價(jià)格（元//平方米）租賃價(jià)格（元//平方米）群星廣場800055嘉匯新城840055現(xiàn)代之窗750045賽格廣場880070聯(lián)合廣場450040國際文化大廈840060中電信息大廈850060國際商會大廈AA座850065國際商會大廈BB座870075特區(qū)報(bào)業(yè)大廈900080江蘇大廈840065西部辦公區(qū)項(xiàng)目名稱銷售價(jià)格（元//平方米）租賃價(jià)格（元//平方米）天安數(shù)碼時(shí)代大大廈850070天安國際大廈500040創(chuàng)展中心860060蒼松大廈540050世貿(mào)廣場8800652.2010年年深圳市寫字字樓推售情況況羅湖區(qū)項(xiàng)目名稱寫字樓建筑面積積（平方米）出租情況剩余建筑面積羅湖商務(wù)中心3993750%租出19968.55世界金融中心6486650%租出32433合計(jì)10480352401.5552401.55福田區(qū)項(xiàng)目名稱寫字樓建筑面積積（平方米）銷售情況剩余建筑面積中央商務(wù)大廈53766.66985%8065福建興業(yè)銀行4450865%15577.88時(shí)代金融中心7543070%22629合計(jì)173704..69127432..8946271.88西部辦公區(qū)項(xiàng)目名稱寫字樓建筑面積積（平方米）銷售情況剩余建筑面積喜年中心60000100%0財(cái)富廣場4032570%12097.55有色大廈2500065%16250英龍創(chuàng)展中心3500015%29750合計(jì)160325102227..558097.55總體情況：在22010年深圳市推推售的寫字樓樓項(xiàng)目：總建筑面積達(dá)到到：4388332.69平方米，已經(jīng)消化建筑面面積：2820661.89平方米；剩余建筑面積：：1567770.8平方米（在2011年消化）3.2011年年競爭性寫字字樓(按禮頓中心7月份發(fā)售考考慮)福田中心區(qū)項(xiàng)目名稱寫字樓建筑面積積（m2）項(xiàng)目情況特美思大廈50000結(jié)構(gòu)即將封頂，預(yù)預(yù)計(jì)下半年發(fā)發(fā)售中國聯(lián)通大廈20000結(jié)構(gòu)即將封頂，預(yù)預(yù)計(jì)下半年發(fā)發(fā)售大中華交易廣場場100000結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂，裝裝飾工程，預(yù)預(yù)計(jì)下半年發(fā)發(fā)售國際商會中心130000施工到結(jié)構(gòu)166層，預(yù)計(jì)下下半年開始宣宣傳攻勢合計(jì)300000西部辦公區(qū)項(xiàng)目名稱寫字樓建筑面積積（m2）項(xiàng)目情況銀座國際30000結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂，內(nèi)內(nèi)部裝飾，開開始內(nèi)部認(rèn)購購期（售價(jià)8200元/平方米）合計(jì)30000結(jié)論：20111年推出的寫寫字樓總建筑筑面積達(dá)33萬平方米。在在7月份可能發(fā)發(fā)售的寫字樓樓建筑面積可可能達(dá)到20萬平方米，加加上2010年的剩余寫寫字樓推售面面積15萬平方米，直直接對禮頓中中心項(xiàng)目形成成競爭的寫字字樓面積將達(dá)達(dá)到35萬平方米的的具大體量。四、重點(diǎn)項(xiàng)目市市場調(diào)研1.周邊市場調(diào)調(diào)查及范圍為了準(zhǔn)確的對本本項(xiàng)目進(jìn)行定定位，我們對對項(xiàng)目周邊的的在售、已售售及已經(jīng)開發(fā)發(fā)動工未來會會形成競爭的的項(xiàng)目進(jìn)行了了詳細(xì)的調(diào)查查，并對影響響銷售的主要要因素進(jìn)行了了分析、對比比。調(diào)查范圍圍主要是：深深南路沿線物物業(yè)，調(diào)查范范圍包括車公公廟世貿(mào)大廈廈以東，上步步路以西，濱濱河路以北，北北環(huán)路以南。其其中選擇了中中心區(qū)周邊的的重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行調(diào)查及分分析。重點(diǎn)項(xiàng)目：已售完項(xiàng)目：國國際商會大廈廈B座、喜年中中心(2011年3月30日辦理入伙)、中電信息息廣場在售項(xiàng)目：只租租不賣項(xiàng)目—羅湖商務(wù)中中心、世界金金融中心銷售項(xiàng)目—中央商務(wù)大大廈、福建興興業(yè)銀行大廈廈、財(cái)富廣場場、時(shí)代金融融中心、英龍龍大廈未來競爭項(xiàng)目：：、特美思大大廈、中國聯(lián)聯(lián)通大廈、國國際商會中心心等禮頓中心禮頓中心航天大廈興業(yè)大廈中央商務(wù)商會一期商會二期投資大廈華融大廈特美思大廈聯(lián)通大廈免稅大廈時(shí)代金融中心貴州國際大廈項(xiàng)目福田區(qū)委第三辦公室豐立大廈郵政樞紐大廈城建購物公園地鐵一號線車站深南大道民田路福華路新洲路益田路2.重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)調(diào)查表基本資料比較表表物業(yè)名稱物業(yè)性質(zhì)總面積平方米寫字樓面積標(biāo)準(zhǔn)層面積平方米柱距（m）分隔面積進(jìn)寬比總體分布商業(yè)層數(shù)實(shí)用率%層高米XX大廈B座寫字樓2.4萬1122880-100平平方米1.3：13—23F70%3.4XX中心寫字樓75430.00828780銷售面積11-24F11632~1168125-28F11346~113559地上28層地下3層11-28F1-5F70采用框架和寬扁扁大跨度梁實(shí)實(shí)際XX中心寫字樓600003086412868.560-120平平方米60平方米居多多實(shí)際銷售時(shí)最小小售賣要兩個個組合1.16：1地下2層4F為商務(wù)設(shè)施施5-28F1-3F703.45XX商務(wù)中心寫字樓8634639937.0041343.966(17-229F)1728.122(31-443)8100-2000平方米以100-1130居多1.75：1地下3層6-15F公寓寓17-29F小小開間31-43大開開間45、46多功功能會議室1-5F703.45世界金融中心寫字樓69，133..61648661707.9778.36-19F1118.9和304.5平方米21-43F431.55平方米地下2層A：6-54FF辦公樓B：6-23FF酒店C：6-23酒酒店式公寓1-3F742.42（實(shí)際際層高）中電信息廣場寫字樓約4萬多27797.115767.64（西西座5-8F）1027.877（東座5-277F）1085.588（28-300F）441.27-778.75平方米以40和50平平方米居多2.5：1地下2層西座5-8F和和東座5-30F為寫字樓1-4F703.4中央商務(wù)大廈寫字樓53766.669326951730/五--九1554/十--十八1437/十九九-二十五8.174.66~1198.3661：1~1．889：12520733.69興業(yè)銀行大廈寫字樓4450820092銷售面積1128/4--10F1098/111-22F902/23--27F9-1~-3F停停車場3F為空中平臺臺花園4-10F小開開間寫字樓11-16F興興業(yè)自用17-27F可可自由分隔1F興業(yè)銀行、商商場2F商場、辦公公703.4財(cái)富廣場寫字樓84502.22440325161342.44~995.13按柱距進(jìn)行行分隔4-28F為寫寫字樓6.6m首層架架空層、屋頂頂花園、二樓樓觀景臺、庭庭院洽談區(qū)、悠悠然吧703.4銷售資料表物業(yè)名稱均價(jià)元/平方米最高單價(jià)元/平方米最低單價(jià)元/平方米租金范圍元/月平方米現(xiàn)行折扣%按揭%/年銷售率%開盤時(shí)間年月開盤形象銷售期（月）入伙年月國際商會大廈BB座70-802011年4月月初世界金融中心95~130有樓層差2011年3月月30日羅湖商務(wù)中心652011年3月月30日喜年中心8700110008500一次性94折七成98折六成97折7成20年6成10年100%2010年5月月10日結(jié)構(gòu)封頂82011年3月月30日中電信息廣場9200120008700一次性95折三成95折7成20年7成30年70%結(jié)構(gòu)封頂152010年100月18日中央商務(wù)大廈11000130009800一次性94折七成98折六成97折7成20年6成10年68-75%2010年6月月結(jié)構(gòu)封頂82011年年底底興業(yè)銀行大廈11000130009800一次性94折6成97折6成15年15-20%2010年122月結(jié)構(gòu)封頂42011年年底底財(cái)富廣場8900100008700一次性94折8成98折7成97折8成30年7成30年55-65%2010年4月月結(jié)構(gòu)封頂92011年年底底時(shí)代金融時(shí)代金融中心采采用的是整層層銷售的方式式，所以沒有有均價(jià)的資料料，但估計(jì)均均價(jià)為12000元/平方米，提提供8成20年按揭。2011年2月月結(jié)構(gòu)封頂配套功能比較表表物業(yè)名稱會所商務(wù)中心會議中心車位個物管物管收費(fèi)元/月平方米后期問題周邊設(shè)施國際商會大廈BB座商務(wù)中心、網(wǎng)吧吧書吧-經(jīng)理人文文庫健身中心1000平方米米會議中心戴德梁行顧問榮超物管10元/平方米米現(xiàn)在仍然沒有入入伙無中央空空調(diào)交通設(shè)施：較好好服務(wù)性設(shè)施：差差商業(yè)、辦公氛圍圍：一般喜年中心設(shè)置職工餐廳打印、翻譯、速速遞、律師、工工商咨詢戴德梁行顧問交通設(shè)施：好服務(wù)性設(shè)施：較較好商業(yè)、辦公氛圍圍：一般羅湖商務(wù)中心無會所代辦工商登記、銀銀行融資服務(wù)務(wù)、商務(wù)秘書書服務(wù)、終端端網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、酒酒店保潔服務(wù)務(wù)、設(shè)備集中中采購2000平方米米會議中心280金地物業(yè)大開間：25小開間：15交通設(shè)施：好服務(wù)性設(shè)施：好好商業(yè)、辦公氛圍圍：好世界金融中心尊尚會所：健身室、恒溫泳泳池、桑拿按按摩、美容院院、壁球室、特特色西餐廳、高高級酒吧、綠綠色園林層高：6m企業(yè)注冊登記程程序咨詢、法法律、稅務(wù)、人人事、招聘登登記、視像會會議、即時(shí)翻翻譯服務(wù)、投投資顧問、會會計(jì)事物、24小時(shí)數(shù)據(jù)/伺服器維修修數(shù)碼商務(wù)中心，4646平方米米500第一太平戴維斯斯28交通設(shè)施：好服務(wù)性設(shè)施：較較好商業(yè)、辦公氛圍圍：好中央商務(wù)大廈多功能數(shù)碼會議議、新聞?wù)故臼?、翻譯、秘秘書服務(wù)、健健身休閑、咖咖啡吧、兒童童托管商務(wù)秘書、代定定車、船、飛飛機(jī)票、報(bào)紙紙、雜志、代代辦郵政、特特快專遞1500228其中179為機(jī)機(jī)械停車為位位戴德梁行顧問10元/平方米米交通設(shè)施：較好好服務(wù)性設(shè)施：差差商業(yè)、辦公氛圍圍：一般中電信息廣場無會所會務(wù)服務(wù)、秘書書服務(wù)規(guī)劃有30人和和10人的中、小小型會議廳200在2010年110月入伙，但但辦公氛圍不不好交通設(shè)施：一般般服務(wù)性設(shè)施：一一般商業(yè)、辦公氛圍圍：一般興業(yè)銀行大廈無會所商務(wù)秘書、代定定各種票務(wù)、報(bào)報(bào)紙、雜志、郵政快遞無會議中心215戴德梁行顧問10元/平方米米包括空調(diào)管理費(fèi)費(fèi)交通設(shè)施：較好好服務(wù)性設(shè)施：差差商業(yè)、辦公氛圍圍：一般財(cái)富廣場架空層會所翻譯、速遞、律律師咨詢、票票務(wù)前沿show場場配備會議、展展覽、影視系系統(tǒng)230未定交通設(shè)施：一般般服務(wù)性設(shè)施：一一般商業(yè)、辦公氛圍圍：較差時(shí)代金融2000平方米米，職工餐廳廳、紐約人俱俱樂部翻譯、速遞、律律師咨詢、票票務(wù)800平方米數(shù)數(shù)碼展示大庭庭372戴德梁行顧問不多于15元//平方米交通設(shè)施：較差差服務(wù)性設(shè)施：較較差商業(yè)、辦公氛圍圍：一般硬件設(shè)備調(diào)查表表物業(yè)名稱空調(diào)衛(wèi)生間位置電梯布線備用電源方式小時(shí)設(shè)備速度米/秒數(shù)量控制設(shè)備智能網(wǎng)絡(luò)背景音樂國際商會大廈BB座分體空調(diào)隨樓贈送辦公用房內(nèi)設(shè)獨(dú)獨(dú)立衛(wèi)生間、無無集中衛(wèi)生間間2.0客梯4臺、消防防梯1臺分高低區(qū)三菱電梯走廊、電梯廳電電梯轎箱裝有有閉路電視監(jiān)監(jiān)視系統(tǒng)結(jié)構(gòu)化綜合布線線、寬帶上網(wǎng)網(wǎng)公共走廊內(nèi)裝有有背景音樂康明斯400KW喜年中心24小時(shí)辦公美國麥克維爾中中央空調(diào)在角部相對大面面積辦公設(shè)獨(dú)獨(dú)立衛(wèi)生間、在在西側(cè)有集中中衛(wèi)生間2.59部電梯、4部部扶梯A座高區(qū)3部、低低區(qū)兩部、消消防梯1部、B座3部OTIS、電梯梯內(nèi)有液晶顯顯示屏非接觸式IC卡卡停車系統(tǒng)每戶預(yù)置1000M寬頻光纖接接口600KW羅湖商務(wù)中心小開間分體空調(diào)調(diào)大開間中央空調(diào)調(diào)中央空調(diào)使用時(shí)時(shí)間固定麥克維爾中央空空調(diào)小開間為室內(nèi)獨(dú)獨(dú)立衛(wèi)生間、大大開間為集中中式衛(wèi)生間中區(qū)2.5高區(qū)4塔樓9部電梯高區(qū)3部中區(qū)4部消防2部原裝進(jìn)口三菱進(jìn)口1000KKW康明斯柴油油發(fā)動機(jī)組世界金融中心8：30-6：：30頓漢布什地下送送風(fēng)中央空調(diào)調(diào)集中式衛(wèi)生間低區(qū)2.5高區(qū)48部電梯分高低區(qū)日本原廠三菱電電梯，電梯內(nèi)內(nèi)帶有液晶顯顯示屏（播放放電視、經(jīng)濟(jì)濟(jì)信息）大廈內(nèi)設(shè)置資料料點(diǎn)8000個，語音點(diǎn)12000個，平均每3平方米一個個數(shù)據(jù)點(diǎn)、每每5平方米一個個語音點(diǎn)；物物業(yè)管理提供供一卡通多功功能管理及消消費(fèi)系統(tǒng)密集式分布CAAT5寬頻西那路路與寬頻端子子，極速寬頻頻覆蓋、衛(wèi)星星設(shè)施、內(nèi)聯(lián)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)等。公共走廊內(nèi)裝有有背景音樂德國奔馳發(fā)電機(jī)機(jī)中電信息廣場米黃云石墻面、地地面開利中央空調(diào)系系統(tǒng)戶內(nèi)衛(wèi)生間與集集中衛(wèi)生間結(jié)結(jié)合2.5共14部分東、西座三菱電梯5A智能化中國電信10000M主干，10~1000M到桌面公共走廊內(nèi)裝有有背景音樂500KW康明明斯中央商務(wù)大廈24小時(shí)分戶計(jì)計(jì)量開利中央空調(diào)系系統(tǒng)局部位置有獨(dú)立立衛(wèi)生間，設(shè)設(shè)有集中衛(wèi)生生間和董事盥盥洗間2.58部電梯分高低區(qū)進(jìn)口奧迪斯電梯梯電梯內(nèi)帶有有液晶顯示屏屏（播放電視視、經(jīng)濟(jì)信息息）專線接駁證券交交易所、一卡卡通管理自動動化系統(tǒng)、非非接觸IC卡門禁管制制系統(tǒng)1000M極速速光纖規(guī)劃、提提供100M寬頻互動網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、設(shè)置GPRS系統(tǒng)全方位背景音樂樂興業(yè)銀行大廈4-9F小開間間可24小時(shí)中央空調(diào)系統(tǒng)4-10F小開開間帶獨(dú)立衛(wèi)衛(wèi)生間2.0~2.55裙樓2部扶梯塔樓6部電梯分高低區(qū)日立電梯水電自動抄表停車場出入口遙遙感識別自動動管理、車庫庫遙感動態(tài)監(jiān)監(jiān)控綜合布線、有線線電視接收系系統(tǒng)、預(yù)留通通信衛(wèi)星天線線系統(tǒng)、電話話配置1800門，5.5/1100平方米全方位背景音樂樂580KW財(cái)富廣場公共部分為吸頂頂式中央空調(diào)調(diào)、辦公區(qū)域域?yàn)榉煮w空調(diào)調(diào)公共部分為吸頂頂式中央空調(diào)調(diào)、辦公區(qū)域域?yàn)榉煮w空調(diào)調(diào)每個分隔帶有獨(dú)獨(dú)立衛(wèi)生間、無無集中衛(wèi)生間間2.0~2.555部電梯、1部部消防梯、1部觀光梯分高低區(qū)德國蒂森大堂電子公告牌牌、自動抄表表、電梯內(nèi)電子信息息顯示屏、內(nèi)內(nèi)設(shè)信息中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)站、提供高高速上網(wǎng)、遠(yuǎn)遠(yuǎn)程教育、醫(yī)醫(yī)療、VOD視頻點(diǎn)播服服務(wù)公共走廊內(nèi)裝有有背景音樂時(shí)代金融24小時(shí)分戶計(jì)計(jì)量中央空調(diào)調(diào)4臺共25500冷噸的冷水水特靈中央空空調(diào)集中式衛(wèi)生間低區(qū)2.5高區(qū)4配置13臺載客電梯8部翻譯、速遞、律律師咨詢、票票務(wù)瑞士迅達(dá)Miconicc-10電梯控制系系統(tǒng)5A智能化系統(tǒng)統(tǒng)公共走廊內(nèi)裝有有背景音樂裝修標(biāo)準(zhǔn)比較表表項(xiàng)目外墻戶內(nèi)地面門窗大堂電梯間走道洗手間會所會議室國際商會大廈BB座裙樓外墻為拋光光花崗巖、塔塔樓外墻為高高級仿石面磚磚地面、墻面為水水泥砂漿抹面面普通木門彩色鋁合金窗、銀銀灰色鍍膜鋼鋼化玻璃拋光花崗巖地面面、為拋光大大理石墻面大堂電梯廳地面面為拋光花崗崗巖地面、墻墻面為拋光大大理石墻面地面為高級仿大大理石拋光地地磚、墻面為為乳膠漆洗手間管道預(yù)留留到位一般性裝修一般性裝修喜年中心主要玻璃幕墻、實(shí)實(shí)墻面為高級級涂料水泥砂漿地面、墻墻面通明玻璃地面、墻面為石石材貼面、吊吊頂磨光花崗巖地面面、仿石面磚磚墻面耐磨地磚地面、石石膏板吊頂高級衛(wèi)生潔具、防防滑地磚、瓷瓷磚墻面、鋁鋁合金扣板吊吊頂羅湖商務(wù)中心美國進(jìn)口24KK金中空玻璃璃幕墻水泥砂漿地面、墻墻面玻璃幕墻地面、墻面為石石材貼面、吊吊頂?shù)孛鏋閽伖饣◢弽弾r地面、墻墻面鋁條加裝裝飾板仿大理石地面高級衛(wèi)生潔具、防防滑地磚、瓷瓷磚墻面世界金融中心進(jìn)口韓國純鋁板板及愛和陶墻墻磚、LOW-E低輻射中空空隔音玻璃水泥砂漿地面、墻墻面玻璃幕墻德國高儀高級裝修高級裝修中電信息廣場深淺兩色德國進(jìn)進(jìn)口涂料、裙裙樓鑿毛干掛掛石水泥砂漿地面、墻墻面銀白色鋁合金米黃云石墻面、地地面、天花為為鋁板、啞光光不銹鋼鋼板板燈槽米黃云石墻面、地地面、天花為為鋁板、啞光光不銹鋼鋼板板燈槽米黃云石地面高級鋁板天花、拋拋光磚、白色色釉面磚、地地面為黑金砂砂云石中央商務(wù)大廈高級鋁合金玻璃璃幕墻、中空空玻璃水泥砂漿地面、墻墻面高級木質(zhì)進(jìn)戶門門中空玻璃進(jìn)口大理石墻面面設(shè)二層中庭、中中庭高10m進(jìn)口大理石墻面面、地面ICI乳膠漆墻墻面高級地磚公共部分：三星星級以上賓館館盥洗間標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；董事專用用：五星級豪豪華盥洗間標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)高級裝修高級裝修興業(yè)銀行大廈鍍鏌淺反射灰色色（透明）、中中空隔音玻璃璃幕墻和灰色色氟碳噴涂鋁鋁板幕墻裙樓外墻為灰麻麻色干掛天然然花崗石水泥砂漿地面、墻墻面幕墻花崗石、大理石石地面、磨光光面磚墻面、造造型吊頂天花花地面、墻面為磨磨光面磚墻面為白色乳膠膠漆、輕鋼龍龍骨、藝術(shù)礦礦肺板或鋁板板吊頂高級衛(wèi)生潔具、墻墻面面磚、鋁鋁板吊頂天花花財(cái)富廣場鍍膜玻璃幕墻和和復(fù)合鋁板幕幕墻、部分為為花崗巖墻面面水泥砂漿地面、墻墻面普通木門幕墻地面高級芝麻白白微晶石、墻墻面灰色微晶晶石和鋁板、天天花為鋁板和和隔柵墻面水晶白微晶晶石及聚晶玻玻璃、地面為為灰色微晶石石、天花為鋁鋁板和輕鋼龍龍骨地面為地磚和天天然花崗巖、墻墻面為高級玻玻纖壁布和聚聚晶玻璃、天天花為聚晶玻玻璃和鋁板時(shí)代金融中心外墻采用LOWW-E鋼化中空玻玻璃配合幕墻墻水泥砂漿地面、墻墻面LOW-E鋼化化中空玻璃高檔花崗巖拼花花地面、墻面面；大堂柱為為花崗巖和不不銹鋼面料結(jié)結(jié)合；藝術(shù)天天花吊頂加十十藝術(shù)燈飾網(wǎng)格化花崗巖地地面；墻面為為花崗巖、磨磨砂玻璃吊頂頂，內(nèi)設(shè)多組組射燈、電梯梯門框花崗巖巖包邊網(wǎng)格化花崗巖地地面、純色花花崗巖墻面、藝藝術(shù)天花吊頂頂加十藝術(shù)燈燈飾高級潔具、大理理石盥洗臺、不不銹鋼裝飾面面隔斷、墻面面為高級瓷磚磚拼花、高級級帶狀燈槽3.重點(diǎn)項(xiàng)目的的總結(jié)區(qū)位轉(zhuǎn)移隨著深圳市城市市中心功能“西移”及CBD的逐步形成成，深圳市寫寫字樓逐步從從羅湖區(qū)向福福田區(qū)轉(zhuǎn)移，并并向CBD以及中心區(qū)區(qū)西部集中。目目前中心區(qū)已已集中了時(shí)代代金融中心、中中央商務(wù)大廈廈、國際商會會大廈（中心心）、豐立大大廈、信息樞樞紐大廈、大大中華交易廣廣場、江蘇大大廈、中銀大大廈等十多棟棟寫字樓。隨隨著CBD市政配套工工程的完善，一一個成熟的辦辦公社區(qū)正在在中心區(qū)崛起起。但由于中中心區(qū)土地及及規(guī)劃方面的的限制，寫字字樓的開發(fā)基基本上接近尾尾聲，向中心心區(qū)西部發(fā)展展已成必然之之勢。由于中中心區(qū)西部已已形成世貿(mào)中中心、天安數(shù)數(shù)碼城、車公公廟等成熟的的辦公環(huán)境，區(qū)區(qū)位優(yōu)勢凸顯顯，2010年喜年中心心取得了不俗俗的銷售業(yè)績績，開發(fā)商花花樣年投資有有限公司正打打算在此區(qū)域域開發(fā)另一座座標(biāo)志性建筑筑——明年廣場。由由此可見，寫寫字樓集中所所在區(qū)域正在在經(jīng)歷從羅湖湖—中心區(qū)—中心區(qū)西部部的方向轉(zhuǎn)移移。價(jià)格在所調(diào)查的羅湖湖區(qū)三個代表表樓盤中，基基本上是只租租不售，租金金根據(jù)寫字樓樓的等級而有有所不同。如如羅湖商務(wù)中中心租金為小小開間65元/m2，大開間70元/m2。世界金融融中心租金在在100-1140元/m2之間不等，地地王信興廣場場則為120元/m2。與羅湖區(qū)區(qū)相反，福田田中心區(qū)及中中心區(qū)西部寫寫字樓是只售售不租。中心心區(qū)寫字樓均均價(jià)在10，000-111，000元/m2左右，中心心區(qū)西部寫字字樓均價(jià)在8，000-9，000元/m2左右。目標(biāo)客戶群定位位中國入世給寫字字樓帶來了新新的生機(jī)，無無論羅湖區(qū)還還是福田區(qū)寫寫字樓都已把把目標(biāo)對準(zhǔn)外外資企業(yè)、民民營企業(yè)。中中央商務(wù)大廈廈引進(jìn)外資銀銀行即為明證證。同時(shí)一些些具有發(fā)展前前途的行業(yè)如如金融、貿(mào)易易、物流、IT、咨詢、電電信等也成為為寫字樓客戶戶群的首選。功能定位本次調(diào)查大部分分寫字樓不僅僅僅為單純的的辦公空間，還還有相當(dāng)部分分已附設(shè)商場場、銀行營業(yè)業(yè)廳、餐廳酒酒樓等功能。世世界金融中心心從功能上講講就是綜合服服務(wù)樓，不僅僅有商場、商商務(wù)公寓，還還有星級酒店店。但是大多多數(shù)寫字樓的的商業(yè)空間基基本上空置，招招商困難重重重。建筑設(shè)計(jì)與公共共設(shè)施配套要要點(diǎn)1.建筑風(fēng)格與與外觀調(diào)查表明，大部部分寫字樓建建筑風(fēng)格均為為簡約的現(xiàn)代代風(fēng)格。這種種風(fēng)格具有強(qiáng)強(qiáng)烈的現(xiàn)代氣氣息。造型簡簡潔而美觀，建建筑色彩以銀銀灰色偏多，明明快而輕巧。建建筑材料以高高級鋁合金、隔隔音玻璃、花花崗巖為主，取取材精致。其其中不乏名師師設(shè)計(jì)的佳作作，突出寫字字樓作為標(biāo)志志性建筑的特特點(diǎn)。2.標(biāo)準(zhǔn)層面積積大部分標(biāo)準(zhǔn)層面面積在1300--1700mm2之間，每個個單元在60-3000m2之間，可以以靈活拆分。標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層空間方方正、實(shí)用，便便于室內(nèi)布置置。3.電梯設(shè)置電梯數(shù)量按人流流量來設(shè)置，功功能包括客用用電梯，觀光光電梯、消防防電梯、貨梯梯等，其中客客梯基本上集集中布置在一一起，一般與與衛(wèi)生間、消消防通道、管管道井等布置置在大樓的中中心，電梯品品牌以三菱、奧奧的斯、德國國蒂森等為主主。超高層寫寫字樓電梯應(yīng)應(yīng)有高低區(qū)之之分，高區(qū)電電梯速度為2.5M//S左右，部分分高速電梯達(dá)達(dá)到7.0M//S（如地王），低低區(qū)電梯速度度為1.7M//S-2.55M/S。4.智能化配置置5A智能化是寫寫字樓的“自選動作”。5A包括樓宇自自動化（BA）、通訊自自動化（CA）、辦公自自動化（OA）、保安自自動化（SA）、消防自自動化（FA）。本次調(diào)調(diào)查在智能化化配置方面的的代表樓盤包包括中電信息息大廈、數(shù)碼碼時(shí)代大廈等等。5.停車場所調(diào)查的寫字樓樓停車場的配配置包括以下下三種方式：：①多層地下停停車場；②地下停車場+地上停車場場；③地下停車場+機(jī)械停車場場。通過這三三種方式多數(shù)數(shù)滿足了寫字字樓的停車要要求。車位數(shù)數(shù)量基本上按按標(biāo)準(zhǔn)單元比比例為1：1-1：2。大多數(shù)已已采用IC卡及停車場場管理系統(tǒng)。6.衛(wèi)生間大多多數(shù)寫字樓辦辦公室內(nèi)設(shè)有有獨(dú)立衛(wèi)生間間，部分設(shè)有有公共衛(wèi)生間間。7.空調(diào)系統(tǒng)一個明顯的趨勢勢是，大多數(shù)數(shù)寫字樓采用用中央空調(diào)分分戶記費(fèi)系統(tǒng)統(tǒng)，這樣大大大節(jié)約了客戶戶成本。世界界金融中心還還采用了國際際上先進(jìn)的地地下送風(fēng)空調(diào)調(diào)系統(tǒng)（UACS），空調(diào)主主機(jī)均為進(jìn)口口名牌。部分分寫字樓出于于節(jié)約成本考考慮未設(shè)中央央空調(diào)，由用用戶自裝（預(yù)預(yù)留管道）。8.大堂裝修大堂層高一般為為10-188M，大多數(shù)大大堂裝修采用用高檔建材，如如花崗巖、大大理石墻、地地面，藝術(shù)天天花吊頂。裝裝修風(fēng)格雖然然豪華但不繁繁瑣，極具現(xiàn)現(xiàn)代氣息。9.會所會所一般設(shè)于平平臺花園所在在樓層，與平平臺花園連為為一體。會所所內(nèi)設(shè)有健身身房、泳池、康康樂中心等。本本次調(diào)查的部部分樓盤未設(shè)設(shè)會所。10.商務(wù)中心心、會議室大多數(shù)寫字樓都都設(shè)有商務(wù)中中心和會議室室，部分商務(wù)務(wù)中心設(shè)在底底層大堂內(nèi)，提提供傳真、復(fù)復(fù)印、票務(wù)等等服務(wù)。會議議室多分大、中中、小型三種種，面積在100-5500m22之間。11.餐廳部分寫字樓設(shè)有有員工專用餐餐廳，或在商商業(yè)部分內(nèi)，或或在會所內(nèi)。物業(yè)管理大多數(shù)由發(fā)展商商屬下的物業(yè)業(yè)管理公司進(jìn)進(jìn)行管理，并并由品牌物業(yè)業(yè)管理公司擔(dān)擔(dān)任物管顧問問，提供最基基本的物管服服務(wù)，包括保保安、公共空空間的清潔、公公共設(shè)施的維維修、管理、費(fèi)費(fèi)用、公告等等內(nèi)容?；颈緦?shí)現(xiàn)了物業(yè)業(yè)管理自動化化系統(tǒng)。營銷策略1.宣傳手段一般通過報(bào)紙廣廣告、條幅、圍圍墻廣告，宣宣傳頁、開盤盤儀式、展覽覽會等方式進(jìn)進(jìn)行宣傳，多多數(shù)樓盤設(shè)售售樓處，但都都未提供樣板板間。部分樓樓盤制作了較較為精美的樓樓書、光盤等等，宣傳效果果較佳，如喜喜年中心通過過多種廣告及及公關(guān)活動，目目前銷售率達(dá)達(dá)到92%。2.優(yōu)惠方式據(jù)調(diào)查，大部分分樓盤在內(nèi)部部認(rèn)購期和預(yù)預(yù)售期并無特特別的優(yōu)惠。不不同的付款方方式有一定的的折扣。4.重點(diǎn)項(xiàng)目營營銷方式分析析中央商務(wù)大廈主打廣告語：CBD核心聚變新經(jīng)濟(jì)濟(jì)推進(jìn)層次注解陽光?CBD圓心陽陽光商務(wù)陽光CBDD聚變原動力力_商務(wù)CBD聚變企業(yè)形形象_成熟CBD聚變完善配配套_精英CBD聚變?nèi)瞬帕髁鱛高效CBD超速抵達(dá)商商務(wù)頂峰聚變源心陽光商務(wù)_陽光光里的人性辦辦公空間_陽光品質(zhì)處處處體現(xiàn)于細(xì)細(xì)節(jié)之美結(jié)構(gòu)CBD陽光水世界靈動動的生態(tài)園林林_陽光會所_皇牌物管以以人為本的陽陽光服務(wù)_5A智能聚變高高效商務(wù)空間間促銷活動2010年9月月17日，中央商商務(wù)大廈聘請請全國知名經(jīng)經(jīng)濟(jì)學(xué)家在特特報(bào)二樓大會會堂作關(guān)于城城市經(jīng)濟(jì)方面面的論壇。在在售樓處現(xiàn)場場領(lǐng)取入場券券。上臺作講講演有茅于軾軾、金碚、郭郭萬達(dá)三位先先生?；顒釉u價(jià)：不過過從會場的情情況判斷，以以商業(yè)炒作的的目光來看還還是很成功的的，特報(bào)二樓樓大會堂已經(jīng)經(jīng)坐了70-800%的聽講者。售樓處外立面喜年中心主打廣告語：喜喜悅、時(shí)控、發(fā)發(fā)展本無界限限、連接成功功的樞紐推進(jìn)層次喜悅、生命本無無界限_享受現(xiàn)代生生活的樞紐__私密與開放放本無界限__探索本無界界限_時(shí)間、商務(wù)務(wù)的生命線__永不間斷的的商務(wù)服務(wù)空空間_使商務(wù)辦公真真正實(shí)現(xiàn)永不不間斷開盤活動開盤當(dāng)日的活動動：喜年中心于20010年5月10日開盤，央央視名嘴王小小丫現(xiàn)場主持持“喜年商務(wù)嘉嘉年華”喜年開盤日即喜喜年封頂日喜年開盤前即成成交50％以上，知知名遠(yuǎn)洋運(yùn)輸輸企業(yè)、深燃燃?xì)饧瘓F(tuán)等名名企赫然在目目王小丫主持喜年年《開心詞典典》———“喜年業(yè)主盛盛大抽獎活動動”提出的跳板理論論、跳板支撐撐點(diǎn)有幾個：：一是喜年中心所所處的特殊地地理區(qū)位，表表現(xiàn)為基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的環(huán)境配配套，地鐵的的聯(lián)通與站址址選擇，令國國際空港近在在咫尺，東西西遙望蛇口港港與鹽田港，形形成立體化交交通網(wǎng)絡(luò)，特特別是地鐵穿穿城而過，將將概念化為現(xiàn)現(xiàn)實(shí)；二是產(chǎn)業(yè)和商務(wù)務(wù)高地的獨(dú)特特位置，這一一帶是深圳硅硅谷和中心商商務(wù)區(qū)、皇崗崗口岸的接駁駁點(diǎn)，這里是是相關(guān)產(chǎn)業(yè)、技技術(shù)、信息、人人才、資金、產(chǎn)產(chǎn)品的交匯地地帶，具有最最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)配配套環(huán)境；三是品牌效應(yīng)和和借勢效應(yīng)。一方面是大的跨國企業(yè)如知名遠(yuǎn)洋運(yùn)輸企業(yè)的相關(guān)鏈接帶動效應(yīng)，另一方面發(fā)展商花樣年投資這一藝術(shù)地產(chǎn)和國際化特色的雙重驅(qū)動；四是項(xiàng)目本身擁擁有諸多高素素質(zhì)的配置，例如喜年的的寫字樓自有有的商務(wù)配置置和社區(qū)商務(wù)務(wù)配套、喜年年的情景式辦辦公、喜年的的空中竹園、喜喜年的信息網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)平臺、喜喜年的服務(wù)計(jì)計(jì)劃以及喜年年的創(chuàng)業(yè)計(jì)劃劃等等。在按揭方面的特特點(diǎn)：置業(yè)者在喜年中中心交付一成成首期款即可可簽約買樓，另另二成資金于于年內(nèi)付清，該該二成資金可可供置業(yè)者在在年內(nèi)自由周周轉(zhuǎn)。以60平方米的獨(dú)獨(dú)立空間為例例：置業(yè)者首首付一成四萬萬元即可買樓樓，另二成八八萬元在年底底前付清即可可，相當(dāng)于發(fā)發(fā)展商為置業(yè)業(yè)者在當(dāng)年內(nèi)內(nèi)提供了八萬萬元的無息借借款流動資金金支持，幫助助中小企業(yè)解解除發(fā)展中的的資金周轉(zhuǎn)障障礙，全力為為他們提供創(chuàng)創(chuàng)業(yè)支持?，F(xiàn)場活動照片5.近期寫字樓樓營銷方式分分析特點(diǎn)一：樓書、LOGO、宣傳彩頁頁、售樓處的的布置都是圍圍繞CBD這一概念，無無其他宣傳概概念；特點(diǎn)二：在宣傳傳推廣中，大大多圍繞CBD本身的地域域特點(diǎn)和寫字字樓本體的硬硬