納稅實務(wù)1項目十二契稅辦稅業(yè)務(wù)模塊一確定契稅的征稅范圍模塊二

確定契稅的納稅人和適用稅率模塊三契稅應(yīng)納稅額的計算模塊四契稅的申報繳納2模塊一確定契稅的征稅范圍一、契稅的征稅對象為在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地和房屋權(quán)屬，具體包括：

1.承受國有土地使用權(quán)并支付出讓金;

2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

(出售、贈與和交換土地使用權(quán));

3.房屋買賣(買賣、贈與和交換房屋);

4.以土地、房屋權(quán)屬作價投資入股

5.以土地、房屋權(quán)屬抵債

6.以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬7.以預(yù)購方式或預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬3契稅與土地增值稅對比4土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移國有農(nóng)村集體有償無償土地增值稅需要不得轉(zhuǎn)讓不需要需要不需要不需要城鎮(zhèn)土地使用稅不需要不得轉(zhuǎn)讓需要不需要不需要需要房產(chǎn)稅不需要不得轉(zhuǎn)讓不需要不需要不需要需要契稅需要不得轉(zhuǎn)讓不需要需要需要不需要房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變化對契稅的影響5二、契稅的稅收優(yōu)惠1.免予征稅的項目：(1)國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋，用于辦公、教學(xué)、科研和軍事設(shè)施(2)城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房(3)承受荒山、荒溝、荒丘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的(4)外國駐華使領(lǐng)館、聯(lián)合國駐華機構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受的土地、房屋權(quán)屬6(5)房屋的附屬設(shè)施，涉及所有權(quán)或土地使用權(quán)的（包括停車位、車庫、閣樓、儲藏室等），征收契稅。不涉及所有權(quán)或土地使用權(quán)的免征（電梯、下水道等）(6)繼承土地、房屋權(quán)屬：法定繼承人，免征非法定繼承人，征收7

2.酌情減免的項目(1)因不可抗力滅失住房而重新購買住房

(2)土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬納稅人應(yīng)于簽訂轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)合同后10日內(nèi)向土地、房屋所在地稅務(wù)機關(guān)辦理減免手續(xù)。經(jīng)批準(zhǔn)減免契稅的納稅人，如果改變有關(guān)土地、房屋的用途，應(yīng)補繳已減免的契稅。

83.個人購買住房的稅收優(yōu)惠9練習(xí)1.下列各項中,可以享受契稅免稅優(yōu)惠的有()A.城鎮(zhèn)職工自己購買商品住房B.政府機關(guān)承受房屋用于醫(yī)療C.遭受自然災(zāi)害后重新購買住房D.軍事單位承受房屋用于軍事設(shè)施BD行政事業(yè)單位承受土地房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療等，免征契稅；因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情減免，而不是免稅。102.下列項目屬于應(yīng)納契稅的有（）A.以土地、房屋權(quán)屬作價投資B.農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓C.法定繼承人,繼承土地、房屋權(quán)屬D.城鎮(zhèn)職工第一次購買公有住房A11契稅的納稅人是在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地、房屋權(quán)，承受的單位和個人。

契稅普遍適用于內(nèi)外資企業(yè)、中國公民和外籍人員。以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓者應(yīng)補繳契稅。模塊二

確定契稅的納稅人和適用稅率12契稅的稅率契稅實行3%—5%的幅度稅率。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以在幅度稅率規(guī)定的范圍內(nèi)，根據(jù)本地區(qū)的實際情況決定具體稅率廣東省人民政府規(guī)定廣東省契稅的稅率為3%。（2010年10月1日前個人首次購買普通住房，其契稅按1%—1.5%征收:對于個人購買自用普通住房，減半征收契稅，即稅率為1.5%。從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。）13應(yīng)稅項目計稅依據(jù)國有土地使用權(quán)出讓成交價格土地使用權(quán)出售房屋買賣土地使用權(quán)、房屋贈與稅局核定價格土地使用權(quán)、房屋交換交換的房地產(chǎn)差價以劃撥方式取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓時補稅補交的土地使用權(quán)出讓費或土地收益成交價格明顯低于市場價格且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)參照市場價格核定計稅依據(jù)。模塊三契稅應(yīng)納稅額的計算14教材第322頁演示文稿契稅應(yīng)納稅額的計算計算契稅的應(yīng)納稅額應(yīng)納契稅＝計稅依據(jù)×稅率不含增值稅的成交價格3％－5％的幅度稅率15例1：居民甲將一棟私有房屋出售給居民乙，房屋成交價格為60000。甲另將一處兩室住房與居民丙的兩處一室住房交換，并支付換房差價款11000元，當(dāng)?shù)氐钠醵惗惵蕿?%，計算上述當(dāng)事人應(yīng)納契稅？

(1)乙應(yīng)納稅額＝60000×5%＝3000（元）

(2)甲應(yīng)納稅額＝11000×5%＝550（元）16例2：某公司2013年發(fā)生兩筆互換房產(chǎn)業(yè)務(wù),并已辦理了相關(guān)手續(xù).第一筆業(yè)務(wù)換出的房價值500萬元,換進(jìn)的房產(chǎn)價值800萬元;第二筆業(yè)務(wù)換出的房產(chǎn)價值600萬元,換進(jìn)的房產(chǎn)價值300萬元.已知當(dāng)?shù)卣?guī)定契稅稅率為3%,該公司應(yīng)繳納契稅()A.0萬元B.9萬元C.18萬元D.33萬元以價格差額作為計稅依據(jù)該公司應(yīng)繳納契稅=(800-500)×3%=9萬元1718隨堂實訓(xùn)模塊四契稅的申報繳納教材第323頁課堂實訓(xùn)契稅的納稅申報申報材料居民劉華(身份電2012年有三套住房，將一套價值80萬元的公寓(廣州天河中山大道俊田大廈2001)出租給張?zhí)m，月租金6000元；第二套住房(廣州天河中山路俊田大廈2002)在2012年1月6日與胡奇一套住房(廣州越秀中山三路景田花園三街四座1205)交換，并取得胡奇另付的差價款20萬元；第三套是2012年2月8日以45萬元價格從廣州宜興房地產(chǎn)開發(fā)公司(納稅人識別號440104618723568,地址：廣州番禺市廣路42號)購入的90平方米普通住房現(xiàn)房(廣州番禺市廣路金城花園一街二座1602)。當(dāng)?shù)仄醵惗惵蕿?%，首次購買90平方米以下普通住房，契稅稅率為1%。劉華2012年應(yīng)怎樣申報繳納的契稅？19劉華第一套住房出租，不需繳納契稅第二套住房交換，應(yīng)由支付補價的胡奇繳納契稅第三套住房由于不是首次購房，不得享受1%稅收優(yōu)惠2012年劉華應(yīng)納契稅=45×3%=1.35萬元申報表20確定納稅時間和地點納稅義務(wù)發(fā)生的時間是納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天。納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。合同簽訂10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機關(guān)辦理納稅申報，并在契稅征收機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納