XX：成本分配與優(yōu)化的9大要點成本價值分析是指通過對產(chǎn)品或服務進行功能分析，使實現(xiàn)產(chǎn)品或服務的必要功能的總成本最低，從而提高產(chǎn)品或服務的價值。因此，成本遠非一味減少花錢，而應是通過不均衡使用成本來達到成本價值的最大化。一、成本的不均衡分布、騰挪與關注點本期話題討論的值班班長唐艷女士先拋出了幾個案例，引發(fā)大家討論。例如，大家都知道園林的硬景：軟景比例控在3:7，但這個三七開是指面積，不是造價，如果是造價，估計硬景就沒辦法鋪石材了。又如：公共部分的精裝，大家都知道重點在大堂，大堂控2500單價，電梯前室控800單價，結果大堂富麗堂皇，電梯前室簡陋、黯淡無光，落差好大。再如：350元的園林單價，還包括展示區(qū)，一番折騰下來，園區(qū)基本就是草坪了。從這幾個案例可以了解到，如何進行成本的不均衡分布，成本科目間如何進行騰挪并強化客戶關注點的打造，是需要考慮的首要問題。針對上述案例，第一，應在敏感點重點投入，有群友認為電梯前室成本投放可適當高點，優(yōu)化客戶體驗和感覺；景觀、公區(qū)裝修、入戶門、電梯是客戶需求敏感點，需要重點投入；大堂2500單價標準層1500單價比較合理，標準層再低也要1200，僅800落差確實太大；或者，剛需首層1300單價，標準層600。地下大堂標準放低點。第二，賣點策略。賣點主要看客戶對象，有群友提到某個盤把地下室的電梯廳也弄了精裝，并且還做在了樓盤宣傳片里作為賣點，將精裝房作為賣點，把地上電梯廳節(jié)約的成本投入到地下。第三，要對景觀定位、工藝節(jié)點、設計實施進行標準化。定位標準化，在于項目定位及對應的景觀造價成本標準化，依據(jù)成熟項目按別墅、洋房、高層明確為高中低幾個檔次，明確每個檔次景觀設計的內(nèi)容標準。慎重把握車行主路、車行副路、人行主路、人行副路等的寬度和材料選用；主節(jié)點廣場、次節(jié)點廣場的材料選用；節(jié)點喬木、行道樹、灌木等的品種和規(guī)格選用等。對于景觀有群友認為應以綠為主，在于控制住造價指標，明確各種道路廣場詳細做法，指定微地型處理方法，除主景外，苗木應小型化，指定主苗木胸蓬徑。工藝節(jié)點標準化，在于把成熟的工藝節(jié)點按材料、工藝進行標準化，選用合適產(chǎn)品進行推廣，在多個項目中反復使用，避免重復設計、重復選樣。尋找合適的合作廠家進行材料定點半成品加工，到現(xiàn)場后半成品直接拼裝，既保證了現(xiàn)場施工質量又降低了施工成本。工藝節(jié)點標準化包括道路側石標準化、窨井蓋裝飾標準化、附屬用房外裝飾材料標準化、地面鋪裝紋樣標準化、高桿燈和庭院燈等燈具標準化、座凳等戶外家具標準化等等。設計施工標準化，在于充分認識到苗木種植對景觀效果的重要性，采購時若選擇10年以上成樹，則堅持“全冠成樹移植”，不剪枝葉，專車專送；在設計時提倡5層垂直綠化技術，喬木、灌木、鮮花、芳草等復合搭配種植；在施工上，360度尋找苗木的最佳觀賞方向。第四，注意軟硬景搭配與地被栽植技巧。一方面，合理確定軟硬景比例權重。硬質景觀單方造價往往要高于軟景兩倍以上，控制好硬景比例，可將硬質景觀節(jié)省的成本更多地用到軟景上，突顯綠量，打造綠色視覺沖擊力。另一方面，了解軟景成本影響因素。包括可使用的苗木種類數(shù)量、苗木采購成本、苗木運輸距離、苗木土球大?。ㄟ\輸成本）、適宜栽種期的長短、栽植成活率、冬季是否需用特殊防護等。三是合理掌控植物栽植密度，避免不必要的浪費。通常植物栽植兩個月后其枝干、樹葉才得以充足伸展、生長，綠量的性價比較優(yōu)。盡量避免因時間緊，通過加大栽植密度提高綠量的做法。第五，合理選擇、搭配地被栽植。木本地被的色帶成本高，要適量選用；大規(guī)格苗木成本高，因此要合理選擇其規(guī)格；草坪是軟景中單項成本較低的，可在保證效果的前提下適量提高草坪用量；花卉后期更換、維護的成本較高，建議適量選擇，可多用色葉喬灌木或變色喬灌木。陜以洲A層項目景觀分項乳成本為例，明總細如下表：婆二、成本適配享的膀3漏大依據(jù)：產(chǎn)品膛定位、競品分漏析、適配比例1.產(chǎn)品定位炮個人認為夠適配不完全是膚價值均衡分配美，應是結合目董標客群、競品肅情況、適合自唯己產(chǎn)品特色的故價值再分配，文目的是提升產(chǎn)盤品競爭力和保陣收益率。2.競品分析懸做差異化。有拍群友舉了一個門戶型設計的例造子，非常有心厭意，醫(yī)周邊的盤都肯是吵9籌0悲方做兩房腹，剝12廳0矩方做三房，而振他們就裁是磨9滅0識方做三房周，據(jù)12腸0畝就做四房了，幅雖然感覺有點秒擠，但確實是茄抓準了必須要甚買三房或四房領但又承受不了廉太大面積的剛隙需。3.適配比例衡方案版的成本程適配，要河看產(chǎn)品的定位濃，定位高低，灌適配的比例也旺要調(diào)整級，不能是一個希標準。填群友提出有時演一個盤恨不能畏所有的競品都磨做幾套，也有限群友提出沒有短辦法落地，其隊他部門反對聲擴音較大。也有酒群友覺得還要達提前到定位階哄段，設計是對賄定位的細化蝕有群友提到他嬸們是根據(jù)售價釣定位投資等級赴，按級別確定卡各項可控指標熊，如大堂標準米、外環(huán)境綠化該等指標，指導素設計出圖；另蹤有群友認為限殖額都可以確認鋸，只是從限額媽指標到細目的擾做法，爭議較佩大拳。萬科僵XX著都是這樣，什愧么檔次的盤就籠有什么樣的標修準，適配的空泛間比較小。劃三、成本優(yōu)化謀的收9肅大要點丟1程.竊技術和經(jīng)濟緊宇密結合，提高續(xù)產(chǎn)品價值襯成本價值工程點用于房地產(chǎn)的東實施程序如下頁：情一是選定研究分對象（建高層卷還是多層等）渣，二是分析并棟評判研究對象羽優(yōu)劣取舍的決眠策因素；三是央確定各決策因度素的權重，四卡是計算各方案揉之功能分值；乎五是對各選擇捉方案的成本進日行估算，計算粱出成本分值，炭六是計算各方徒案的價唐值絨V=F/檢C輪（夏V沫：產(chǎn)品或服務款價值春，騎F逝：功能分值伯；亭C拜：成本分值）插。拘最后得出分析圓結論，碗即傅V降＞檢1濤則可行，且價因值量最大值為鑰性價比最優(yōu)方甜案。指2法.鐵重點投入客戶子感知最直接的悼部分膊以《成本決勝翼論》一書中提沸到的某豪宅項麥目外立面裝飾席物料為例，建謝筑師將原鋁合昂金羅板啊+附玻璃幕墻的外版立面體系調(diào)整容為石織材融+械少量鋁合金閱板佩+待玻璃幕墻，而饑達到此種豪宅帳品質招有弊4既個用料方案供羽選：捧1嘉號方案：作為辦比選基礎的現(xiàn)扎有方案：石材揪（部分為圓弧遵形殺）叨+引玻璃幕墻；插2堪號方案悅：脹6停米以下用優(yōu)質遲石材飾面重，丟6蹲米以上部分為斜滾涂石材印花蹤復合鋁板（當很時物料價格奴為運51烤0量元軋/摘㎡纏）三+丟玻璃幕墻；槳3倡號方案圓：渾6腐米以下用優(yōu)質舟石材，其余部含分為仿石涂蹦料絨+紫優(yōu)質鋁合金門勵窗；遮4示號方案：用材紀同止2嫁號方案，但用令復合鋁板代替降滾涂石材印花導鋁板（當時物耗料價格泛為菜31劑0例元勝/密㎡雙）。顆除了以上提及軟的建筑外立面違效果，還要兼歌顧結構荷載、墻隔熱、隔音、嚇節(jié)能性能、色券差控制、建筑疼立面的耐久性欠和價格等因素祥，于是制定權陪重表如下：抵相應計算的比簡較分值和功能胞分值如下表（陷因案例撰寫年笨份偏早，數(shù)據(jù)翁當前或有變更鋒）。甩最后確定成本鳥分值和價值，友得出性價比最謹優(yōu)的考為益4旱號方案。具體賓如下表所示：琴有群友提到一險個案例沙，腔201語1嶄年做的一個項井目根，窯3罵0熄萬方，前期設咽計的時候外墻揪全部采用干掛倉陶土板，沒有伙人提出異議，破結果施工的時謙候發(fā)現(xiàn)成本太歌高，施工工期村長，做客戶訪澡談的時候，對怒于外墻采用干督掛陶土板還是但瓷磚沒有什么求區(qū)別，只要不級難看就行。最廚后只能全部改送成貼磚，省錢簡，省時。所以劣在外墻這塊成廁本可以多斟酌載。熱3努.恨通過限額指標豐進行具體規(guī)定恩而頁XX腔的外立面裝飾抱，在限額設計握上就做了規(guī)定素：鎮(zhèn)首先，墻積比訂控制郊在漁1.們2群左右，不宜超瞞過黑1.枯5變；床其次，除非超事高檔次項目，僚造型線條以外趙不宜大面積采洽用氟碳噴涂、寫高級彈性涂料距或金屬漆，應鞋選用合資品牌命的中等檔次，時一般涂料施工傲單價（不含抹賴灰）控制勇在破3丘5延元俱/伸㎡搞左右；顧再次，中檔及桿以下項目，不降宜選用大比例蜓、成規(guī)模幕墻候類飾面，如石矛材、玻璃、金戀屬板類幕墻；蔬最后，若項目藝成本利潤率低突于嗓15席%把，則應考慮降寒低一個檔次選傍擇用料。鋼XX團不同物業(yè)外立裳面用料及檔次騎選材參考如下纏表：握XX防的外窗，窗積召比控制悠在踢0.3挺0異以內(nèi)，梁以鍬0.25~0競.2刊8傾為宜；控制開剪窗面積，降低艦外墻保溫投入腦，減少飄窗、刑轉角窗面積；勵如無外立面保刑溫隔熱地方性炎規(guī)范要求，除血超高檔物業(yè)以厚外，不宜選用話斷橋隔熱鋁型副材、雙層中空慚玻璃；若項目墊成本利潤率低坊于醬15千%要，則應降低一赤個檔次選擇門默窗用料。阿XX擺各不同物業(yè)外辜窗選材參考如帝下表：勁從府XX標公共部位的裝浮飾費用限額，抄也可看出其對崗敏感性成本言的冊“涌二次不均衡分渠配赤”彼思路（如下表暈）。映景觀成本費項鷹明細如下表：炮4次.列結構性成本指狀標的嚴控巷以筑XX梨為例，其在結良構性成本的控茄制上可謂不遺屈余力。央首先，錘XX憐規(guī)定粒在設計任務書癥中應列入各主傅項指標限量，費如每平方米鋼膚筋用量、每平嫩方米砼用量等拳，具體根據(jù)項侮目所在地區(qū)抗席震、結構形式象、層數(shù)等確定返。效其次，招標之彩前或過程中，燒若發(fā)現(xiàn)實際材兇料數(shù)量超出設斷計限量，必須斥要求設計單位累進一步對施工昏圖進行優(yōu)化，確力爭控制在指親標限量以內(nèi)。禿再次，樓地下室結構設庸計除重點控制昌鋼筋、砼用量選指標外，降低隔地下室頂板覆本土的厚度，頂甜板上部地面用起作園林景觀時謀，應該盡可能站地安排灌木和季草地，避免種狐植大型喬木，良以免過度增加沫覆土厚度袍；頂板覆土雞以薪1線米左右為宜，嗚消防通道也應雨盡量避免經(jīng)過脊頂板上部地面蜻。乞此外，屋面造壺型造價影響建躁安成本明顯，工在設計上應注傾意簡潔炎；左1倍6校層以下建筑，縮盡可能不采用座斜屋面，或控川制斜屋面面積甩比例。粥5寺.而功能性成本的鴨不均衡分配懇對所“軌功能性成準本團”豈這一塊進行二械次分配，可投逗入溢價成本，個減少低效成本龍，避免無效成取本。時投入成本在于足希望產(chǎn)生溢價舍，如果能夠有丑利于價格提高群，亦可分擔增刮加的平均成本乓，否則就是浪好費。歷經(jīng)驗證明，鉗如果地下室的奧面積超過建筑招面解積賢15脆%瘡就不具經(jīng)濟性仔了。因此要嚴槳格控制地下室咸面積，控制土買方開挖量，控卷制以贈送面積步作為賣點；聯(lián)拼排別墅慎用地雞下停車方式，看減少大開挖的藍地下室。地下單面積跟車位配冤比相關，有些鼓車位配比比較宵大，會設計大廳的地下車庫，料大地庫成本很腳高，如果是容熔積率高的項目召如超高層等，駱要滿足車位比冰，可能還得往瓶地下發(fā)展，這牧其中鋼筋配比握、結構成本、腥樁基、土方等范，要增加很多從成本。船因此要盡可能不減少和科學利最用地下面積。侵6棵.裳通過控制窗地戚比來實現(xiàn)節(jié)能繡、降成本沖窗地比要適配逢，不能無限制該擴大。有群友闊提到，其所在育房企的住宅項反目窗地比一般續(xù)在竭0.22-0悔.2娃5廊，在外地的一紐個項目窗地比探竟然達敲到鎖0.3言2您，后來一看圖阻，凸陽臺里面念一層落地窗，強然后陽臺全封鏟閉，后來對陽約臺進行優(yōu)化，園不搞全封閉，雨實現(xiàn)獄了星0.22-0康.2希5挨的正常區(qū)間值欄。緩以控制窗地比辮為例，減少開平窗面，可實現(xiàn)咱門窗節(jié)能并降薪低造價。鐵首先，通過產(chǎn)及品定位和成本婆標準化，來控志制窗地比的比茂率，通過指標冬來控制，比如夫普通住宅的窗勝地比胖在榜0.21~0玩.2嫂3牢，別墅的窗地蔬比可豬達誰0.蹄3輸；伴其次，通過門渣窗和立面分割油方式減少耗材睡。凹凸越少、規(guī)窗洞越小節(jié)能駁保護越容易配幟置，采用普通清玻璃、型材就歷能滿足，但是秧如果開窗太大蠟、立面設計曲授線過多，則能滅耗越大，型材萌和節(jié)能要求就盆比較高。比如閱采用斷橋鋁合喘金等等來節(jié)能蔬，會增加成本欠；毛再次，窗開啟藝方式、型材品照牌和五金配置稻標準會影響造艱價。比如，平注開窗比推拉窗仗要貴，會在窗豬扇上使用更多欣五金材料，這津都需要通過設崗計來控制標準飛。磁瓦涂層的奮處理上，可用啦陽極氧化、粉擋末噴涂來代替凱成本相對較高墨的氟碳烤漆。磨7鴉.卻門窗和園林的乏敏感度排前列各客戶對戶型、燦陽臺、護窗欄更桿、飄窗等的和敏感度高，但役是園林和門窗浴尤其高。缸正如群友所說椒，眠“纖園林第渣一影”票，因為整個小網(wǎng)區(qū)的氛圍和靈我魂都在園林中拿體現(xiàn)棟；里“鐵我司設計師在里匯報產(chǎn)品配置六時意見是門窗咳是建筑的眼睛狐點綴整體項目賺的靈魂，所以蒼一定要高啦配階”嚇。閉8猾.床成本優(yōu)化要運燦用好設計部附這也是群話題汪討論中多位群圖友提到的點。屬首先，增加設辦計費，增加設嘗計優(yōu)化的提成厲，激勵設計師外的靈感弱其次，對設計或部重獎重罰，讓激勵與刺激貍再次，進行輪嫌崗，讓設計部撞參與采購幾個飛月，真刀真槍舟地感受材料的泉成本與品質。姐此外，在前期蔽過程中對設計燙周期過度壓縮忽，以至于在設接計中他們只拿巨出滿足領導要恒求的方案，后紛期再修改也大踩多在之前的方饞案基礎上改，拒沒有實質性優(yōu)鴨化，不僅需要礎資金獎勵，還噴要保障設計周衫期。收9木.獸注重成本優(yōu)化爐的各種細節(jié)硬展示區(qū)的規(guī)模軟要建多大，占要多大比例，如朱常見的商業(yè)街檔是否在銷售前極先建起來，如咳交樓時間的安碗排，這里涉及墓到資金成本，跟更涉及到現(xiàn)金浩流與開發(fā)節(jié)奏污的安排。展示袍區(qū)盡量后期能胡利用到比較好五?，F(xiàn)在的展示篩區(qū)，都比較高吃大上，售樓部森、樣板房、活劑動中心，面積攪大，標準高。濟售樓部在銷售蟲完后改成會所慚。冊避免過多采光園井。有