咐項(xiàng)目提摔案報(bào)網(wǎng)告前言——寶都會(huì)菁英，鎮(zhèn)城市主義樂(lè)濟(jì)園拌成對(duì)一項(xiàng)產(chǎn)品亦的準(zhǔn)確理解意和定位，是趕成功推廣該息產(chǎn)品的關(guān)鍵夕！嘗思斑維幾何對(duì)新柴光這個(gè)項(xiàng)目支從理解到策員略企劃都是歇從其產(chǎn)品的乓整體特性去啞做深入思考斬和概念提升求的。我們是樣以目標(biāo)消費(fèi)請(qǐng)者的自身特醫(yī)點(diǎn)及消費(fèi)理胖念為基礎(chǔ)來(lái)貴把握整個(gè)產(chǎn)普品的分析節(jié)準(zhǔn)點(diǎn)，以專(zhuān)業(yè)版性的整合營(yíng)奏銷(xiāo)策略來(lái)制尚定操作流程證的。而在對(duì)舒產(chǎn)品的具體罪設(shè)計(jì)問(wèn)題上康，則有專(zhuān)業(yè)含設(shè)計(jì)公司去丹具體執(zhí)行操怕作。道宵我們清楚，鞠再多的空洞黎概念，或是期從他人處疊COPY響來(lái)的秀稿晚……盒這些都是不覺(jué)值得發(fā)展商悠所用的，更瓜是不值得我區(qū)們?nèi)プ龅?。?huà)我們要做到奔的，就是成趣為發(fā)展商的盡品牌設(shè)計(jì)者旗和管理者，馬為甲方項(xiàng)目炸提供全程的燃策略服務(wù)，侵幫發(fā)展商把肢握住每一個(gè)悉節(jié)點(diǎn)，彌補(bǔ)禮每一處疏漏遍。際我們就是要卸從對(duì)產(chǎn)品的鞋整體把握開(kāi)編始，先理制存出筋骨，再繁配之以新鮮崇的血肉，并呀附以全新的蕩個(gè)性和理念非，秉著完美孕主義的精神成，將其塑造吳成為一項(xiàng)完喉美、鮮活的覺(jué)產(chǎn)物，最終兆成功地將其扇推向市場(chǎng)。示我墊們相信，沒(méi)千有成功的開(kāi)腹始，就沒(méi)有涼成功的結(jié)果戰(zhàn)！患S喬WOT分析優(yōu)勢(shì)：腹目前區(qū)域發(fā)際展?jié)摿^大撲本案所定戶(hù)艷型市場(chǎng)需求冶量較高斷區(qū)域出行交因通便捷鳴本案所處地表理位置優(yōu)勢(shì)弱（二環(huán)周邊領(lǐng)）震區(qū)域個(gè)案品有質(zhì)較高，配品套較全機(jī)會(huì)：挽政府關(guān)于一翼環(huán)路以?xún)?nèi)只蘆拆不建的政銳策辱全新的99院+1的社區(qū)巾酒店式物業(yè)嫂服務(wù)話(huà)本案產(chǎn)品類(lèi)活型市場(chǎng)尚未鵲飽和劣勢(shì)：適1．區(qū)域環(huán)盼境較差禽2．區(qū)域內(nèi)插相關(guān)生活配碼套設(shè)施較少念3．高層樓漢特質(zhì)，造價(jià)拋高、公攤大惑4．靠近火渴車(chē)站，流動(dòng)困人口較多，察存在諸多仔隱患威脅：外1．競(jìng)爭(zhēng)個(gè)肢案磚2．部分市你場(chǎng)份額已經(jīng)薪分化栗3．性?xún)r(jià)比洗脫離市場(chǎng)獎(jiǎng)4．開(kāi)發(fā)商眾自身定位失乞誤飛·窄SWOT渴分析綜述：趴但我們通過(guò)對(duì)魚(yú)以上所列優(yōu)清劣勢(shì)、機(jī)會(huì)像點(diǎn)及威脅點(diǎn)忍的整合與對(duì)謎比，可以看豈出，其優(yōu)劣拾勢(shì)相差是很燒明顯的！目收前昆明房產(chǎn)蔬市場(chǎng)的大環(huán)類(lèi)境較為樂(lè)觀葛，一直處于神穩(wěn)中有升的滔勢(shì)頭。從本家案區(qū)優(yōu)勢(shì)愉來(lái)看，首先光是就小戶(hù)型見(jiàn)而言，其市章場(chǎng)接受程度鞋比較高。而軋且其所面對(duì)憶的消費(fèi)群體丈多屬于年輕澇的單身及上進(jìn)班族，他們式對(duì)城市化要還求程度比較安高，由于工艇作原因，更古需要在市區(qū)鍵生活及擁有燒便利的交通任，而本案項(xiàng)辛目處在二環(huán)聽(tīng)路傍，且多踢路公交車(chē)總疑站就在附近悠，因此這正無(wú)是本案所擁六有的一個(gè)重膛要優(yōu)勢(shì)。另菌外，本案的盞戶(hù)型較之已柿推出的樓盤(pán)探都比較好，維所推出的物儉管服務(wù)有更殿大的靈活性忘，使得居住盆品質(zhì)能夠高競(jìng)于已有社區(qū)世，這也是本擴(kuò)案一大推廣該優(yōu)勢(shì)。但本展案所存在的鞭劣勢(shì)謝也是顯而易兩見(jiàn)的，本案哄項(xiàng)目雖處市負(fù)區(qū)，交通便順利，但由于秧距離火車(chē)站躲較近，周邊獎(jiǎng)環(huán)境比較嘈霜雜，大環(huán)境砌給人印象較勁差，其次還放有一些相關(guān)泰的生活配套縱設(shè)施較遠(yuǎn)，奇如運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所惑、學(xué)校、超它市等等。另蒙外，項(xiàng)目容乖積率過(guò)高，深活動(dòng)空間少?gòu)?；加上?xiàng)目嫂造價(jià)高，公傻攤面積大（域高層住宅樓窮本身的局限章性），也是賠本案的主要累缺點(diǎn)，所以核要通過(guò)個(gè)案碰品質(zhì)的提升遼及更為全面背的物業(yè)服務(wù)堵來(lái)彌補(bǔ)這些筒缺點(diǎn)。在項(xiàng)役目推廣上，卵還有來(lái)自市待場(chǎng)的樸威脅聚，就是本案直所定戶(hù)型玻目前雖積屬于市場(chǎng)真努空地帶，損但趙現(xiàn)有個(gè)案中紫，小躍層為資主的叼戶(hù)型抄已有相當(dāng)?shù)那蹟?shù)量，它們歉已經(jīng)占據(jù)了兩很大一部分像市場(chǎng)份額，叔對(duì)日后本案鋪的推廣不能議說(shuō)是沒(méi)有壓獅力的。但是籃，我們的忌機(jī)會(huì)點(diǎn)泥就在于，小趟戶(hù)型市場(chǎng)并垃不飽和，而芝且還很有潛宋力。加之現(xiàn)見(jiàn)已推出的項(xiàng)悼目使我們?cè)谧之a(chǎn)品推廣及級(jí)投放市場(chǎng)時(shí)廟有很多經(jīng)驗(yàn)繞可以借鑒，么使我們?cè)谧云眄?xiàng)目品質(zhì)印的定位和提利升上能夠更句勝一籌。此緣外，現(xiàn)在政踩府關(guān)于昆明郊一環(huán)城路以燙內(nèi)只拆不建頓的政策也是蟲(chóng)我們的最大惜機(jī)會(huì)點(diǎn)，這切一政策將為甜我們今后樓乒盤(pán)的推出，吸屏蔽更多核折心圈層的競(jìng)輸爭(zhēng)。捉土地價(jià)值決忙策仔（一）、項(xiàng)控目概況：所1．項(xiàng)目位被置睡筆本案項(xiàng)目地命塊位于南市辱區(qū)，火車(chē)站魄附近，北靠仔永平路，東哲臨春城路，蹈南接二環(huán)路拔，西通北京已路，本案項(xiàng)笑目距離市中狠心約5公里胡，車(chē)行需1貝5分鐘左右姥。吉2．地塊狀國(guó)況埋騙本案項(xiàng)目地伸塊總占地總黃面積335培9玩.5糾平方米（約奇合5畝），榮整個(gè)地塊呈懂現(xiàn)為一個(gè)較量為整齊的正憲方形，地勢(shì)徒較為平整。熔3．周邊狀則況簡(jiǎn)述肉稼抄本案地塊市產(chǎn)政道路建設(shè)血較為理想，共但周邊兩條留小商品街使桂得環(huán)境較為型混亂，不過(guò)丙，支撐市民清出行的公交翻線(xiàn)路較多，疤交通十分便警利。羞（二）、土川地價(jià)值分析楚通常一塊土桌地價(jià)值是由鞭多種因素共察同組成的，土包括自身土列地特征、交引通狀況、周坡邊環(huán)境、配饅套設(shè)施、治陰安狀況、發(fā)松展趨勢(shì)等等萄，而土地價(jià)包值是這些因治素綜合作用鄙的綜合反映費(fèi)。下面我們幻將結(jié)合這些繭因素對(duì)該項(xiàng)湖目進(jìn)行分類(lèi)圓闡述。過(guò)1．地塊位躬置絹價(jià)乒本案項(xiàng)目地權(quán)塊位于南市刪區(qū)，火車(chē)站黑附近，北靠調(diào)永平路，東撇臨春城路，仆南接二環(huán)路授，西通北京判路。潤(rùn)2．地塊特介征丹地塊較為平醬整，目前原訓(xùn)有建筑尚未考拆除，總用腫地面積為3丘359寺.也5平方米。殲3．交通狀鹿況忘本項(xiàng)目位于財(cái)永平路和春見(jiàn)城路交叉處衣，公交路線(xiàn)絕較多，3路童、44路、缺47路、5纖8路、63涼路、64路開(kāi)等起點(diǎn)站均超在本項(xiàng)目地墾塊東側(cè)，分畏別通往金苑夫商廈、海埂吊基地、世博架園、黃土坡燕、太平村、飯聯(lián)盟路，東慶臨春城路直犬通飛機(jī)場(chǎng)，去路線(xiàn)四通八妖達(dá)，交通十浩分便利。動(dòng)4．周邊狀炕況且由于位于火餡車(chē)站附近，謊人流量較大昨，過(guò)于煩雜圓。另外，周攝邊綠化率較矮低。墊5．治安狀既況次由于地處火無(wú)車(chē)站附近，爛人員性質(zhì)較錢(qián)為混雜，流湯動(dòng)性較大，搬周?chē)用袼厮|(zhì)層次不一散，使得本案鴨在治安方面罷存在一定的周安全隱患。賢6．配套狀覽況無(wú)刻還缺少部分羽生活配套設(shè)怒施，如運(yùn)動(dòng)卸場(chǎng)所、學(xué)校未、超市等等俗。這給區(qū)域酷內(nèi)生活帶來(lái)液一定的不便扒。奪總評(píng)送：臘細(xì)結(jié)合以上眾蜓多因素分析零，本案地塊端的綜合優(yōu)勢(shì)真不是很高。臂在區(qū)域的周助邊蹲狀況和治安礎(chǔ)狀況上存在袍一定缺陷，我這主要是其壘客觀因素（蓄人員復(fù)雜，棚流動(dòng)性大）爛造成的。但濤也要看到，扭項(xiàng)目周?chē)采觳皇浞比A鴿性，也有客組觀優(yōu)勢(shì)的存翻在。所以，略我們必須看麻到本案的發(fā)濕展?jié)撡|(zhì)，只峰要能夠把握水好本案項(xiàng)目餓的前期市場(chǎng)擁定位和銷(xiāo)售蠢的入市時(shí)機(jī)底，完全可以牢把本案做成變一個(gè)能符合甲市場(chǎng)需求的販商住樓，并屈極有可能成初為引領(lǐng)一種靜嶄新時(shí)尚消袖費(fèi)的項(xiàng)目。削一、發(fā)展商棍開(kāi)發(fā)模式的湊建立旁從本案地塊釘所處的位置紫與周邊環(huán)境飄來(lái)看，適宜殘做中端項(xiàng)目磨。從發(fā)展商穴的意圖來(lái)看嚼，本案應(yīng)遵土循攏快敞和少準(zhǔn)犧的原則。首香先，入市要傍快，銷(xiāo)售要武快，因此工盼程既要保證駛質(zhì)量，又要稍盡量縮短工莖期，以把握逗房地產(chǎn)市場(chǎng)曠的銷(xiāo)售旺季回，搶占市場(chǎng)叔先機(jī)，達(dá)到儉銷(xiāo)售周期短次的目的。其城次，市場(chǎng)的煉定位要準(zhǔn)，栗投放的時(shí)機(jī)辟要準(zhǔn)，尋求爺最好的切入凍點(diǎn)，以有力腐的形象，適熟當(dāng)?shù)膬r(jià)格介懇入市場(chǎng)，一標(biāo)炮打響。小旅戶(hù)型占大比旦例的陽(yáng)光與A鎖版、途86邪街閣U2劍等已全部售離完，而永平越苑、幸福家估園以大戶(hù)型趙為主力房型斑，因此，目難前昆明房產(chǎn)煮市場(chǎng)上小戶(hù)絞型產(chǎn)品已經(jīng)棒斷檔，形成范昆明的小戶(hù)祥型市場(chǎng)真空紐期，這將是唱本案進(jìn)入市貫場(chǎng)的極好時(shí)車(chē)機(jī)。閘二、發(fā)展商堂開(kāi)發(fā)流程床◎昆懷2003希年帥08士月束——200生3碎年飽11很月窮為方案設(shè)計(jì)眉時(shí)間濾◎味亦2003病年其11鈴月都——12爆月方案擴(kuò)出磚◎?qū)闷?004慎年塌01罰月墾本案開(kāi)始動(dòng)移工錢(qián)◎升妨2004竭年鼠03哭月慈——04絨月內(nèi)部認(rèn)購(gòu)欲◎僵俊2004趨年濁05怎月檔1芹日避本案開(kāi)盤(pán)，篩售樓處投入擠使用。轟◎耐借2004磚年廁12醬月叉建筑工期結(jié)泉束德三、發(fā)展商舉開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)揪項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)湊機(jī)要盡量把旁握好俗4汽月終——5舉月開(kāi)盤(pán)的節(jié)成點(diǎn)，同時(shí)配這合匆5約月的昆明春禽季房展會(huì)，雖利用春季房犧展會(huì)繼續(xù)做蟲(chóng)好本案的銷(xiāo)亦售內(nèi)部認(rèn)購(gòu)?fù)龋盐蘸帽苁袌?chǎng)動(dòng)機(jī)及壓消費(fèi)者消費(fèi)腔傾向，及時(shí)掘調(diào)整產(chǎn)品，憶把握先機(jī)，閃搶占市場(chǎng)。虧另外要把握洽10萌月份的昆明忠秋季房展會(huì)扇及銷(xiāo)售旺季預(yù)，及時(shí)推出柿樣板房，以館快和準(zhǔn)的操偷作模式贏得敗消費(fèi)者的青舉睞。使本案筑保持穩(wěn)定熱倆銷(xiāo)的局面。會(huì)四、發(fā)展商飄開(kāi)發(fā)思路揚(yáng)由于本案開(kāi)恢發(fā)量較小，劉在3槳.3餅萬(wàn)方左右，穿就昆明房產(chǎn)辦市場(chǎng)的消化歡量來(lái)看，項(xiàng)肯目風(fēng)險(xiǎn)是相惑對(duì)較小的。燒通過(guò)對(duì)市場(chǎng)午的摸查了解和，對(duì)于本項(xiàng)養(yǎng)目建議以產(chǎn)葛品類(lèi)型來(lái)間駱接控制開(kāi)發(fā)鳴量。本項(xiàng)目雨主要以三種昂戶(hù)型為主，災(zāi)分不同時(shí)間南、不同階段棋，分類(lèi)分批氏推向市場(chǎng)，盾以便靈活地?cái)R控制銷(xiāo)售及倉(cāng)調(diào)整產(chǎn)品?？晃濉①Y金模僚擬表弟產(chǎn)佳固中品耐項(xiàng)目綜合容池積率9.7喬（總套敗數(shù)約300權(quán)戶(hù)，總建筑肥面積約撫3只3浸000商平方米）偶均商榆價(jià)玉290己4詠元/㎡聽(tīng)總價(jià)夾活航A型：腿45㎡*匪2900舍元/㎡=鵲13050攝0元戴抵B型：腰60㎡總*290漲0元/㎡狡=1740垃00元伯痛C型：汪80㎡零*290片0元/㎡言=2320臂00元螺財(cái)務(wù)漲分析舊盟土地：7分67元/㎡慶要建安成本滿(mǎn)：1000涉元/㎡丟概配套：3記0元/㎡粥悠綠化：5翼元泉/并㎡俱玉設(shè)計(jì)費(fèi)：厲5元費(fèi)/巨㎡罩貞智能化：詞20元脆/累㎡董吃資金還款拐：80元挺/梁㎡姿享營(yíng)銷(xiāo)管理媽?zhuān)?0元礎(chǔ)/居㎡感堅(jiān)稅收：5鋸0元說(shuō)/飛㎡謎盜愧767+1導(dǎo)000+3綁0+5+5霸+20+8響0+60+邪50=20章17讀元誤/茄㎡減按4另4僵%毛利：2鵲017也×豈4擱4漆%+201挽7=290誕4.況5元牛/陽(yáng)㎡艘◎份汪住宅：陰27000湖平米冤×咳290痛4.收5元/平米柴=尿7842烈萬(wàn)元人民幣調(diào)◎幣