房地產(chǎn)金融與投資分析周天建中國礦業(yè)大學土地資源管理系二○一三年四月SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學Chp11房地產(chǎn)投資決策方法§11-1房地產(chǎn)投資決策概述§11-2確定型房地產(chǎn)投資決策§11-3風險型房地產(chǎn)投資決策§11-4不確定型房地產(chǎn)投資決策一、房地產(chǎn)投資決策的含義決策是人類的一種理性活動，人們每天都面臨著各種各樣的決策問題。一般來說，決策指的是人們對某些需要處理的事情所作的決定。在任何一項投資活動中，對理性的投資者來說都會有一個明確的經(jīng)營目標，當然也會有比較確定的資源條件和經(jīng)營環(huán)境，采取何種投資方案既能滿足資源條件，又能達到一定的投資目標，這種不同方案的比較和選擇過程就是一個決策過程。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學§11-1房地產(chǎn)投資決策概述一、房地產(chǎn)投資決策的含義房地產(chǎn)投資決策是指在房地產(chǎn)投資活動中，以大量信息和一定的資源條件為前提，通過定性的判斷和定量的分析計算，為實現(xiàn)投資者的預(yù)期目標而優(yōu)選投資方案的過程。一個房地產(chǎn)項目的投資方案自然也會涉及到各個環(huán)節(jié)的具體案。投資對象的選擇；投資方式的選擇；規(guī)劃設(shè)計方案的選擇；籌資方式的安排和資金運用計劃不同的建設(shè)計劃；不同的營銷方案。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學§11-1房地產(chǎn)投資決策概述一、房地產(chǎn)投資決策的含義房地產(chǎn)投資決策具備以下幾個基本條件：

（1）具有明確的決策目標。（2）具有可供選擇和比較的決策方案。（3）具有科學的評價標準。（4）具有客觀詳實的數(shù)據(jù)。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學§11-1房地產(chǎn)投資決策概述二、房地產(chǎn)投資決策的分類從不同的角度可以對房地產(chǎn)投資決策進行分類。（1）按決策目標多少單目標決策；多目標決策（2）按決策信息的性質(zhì)確定型決策；不確定型決策；風險型決策（3）按決策所使用的方法定性分析決策；定量分析決策……SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學§11-1房地產(chǎn)投資決策概述二、房地產(chǎn)投資決策的分類從不同的角度可以對房地產(chǎn)投資決策進行分類。確定型決策是指影響決策的因素或自然狀態(tài)是明確肯定的，且每一種方案只有一種確定可以預(yù)期達到的結(jié)果，可通過對各方案的結(jié)果直接進行比較來選擇最優(yōu)方案的。風險型決策（隨機型決策），是指每一種方案未來的自然狀態(tài)不能預(yù)先肯定，可能有幾種不同的結(jié)果，但是對每種自然狀態(tài)發(fā)生的概率可以作出客觀估計。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學§11-1房地產(chǎn)投資決策概述二、房地產(chǎn)投資決策的分類從不同的角度可以對房地產(chǎn)投資決策進行分類。不確定型決策是指即方案未來的自然狀態(tài)可能有多種，但是對每一種狀態(tài)發(fā)生的概率又很難作出客觀的估計，是一種在不穩(wěn)定條件下的決策，只能根據(jù)決策人員掌握信息的程度、經(jīng)營與判斷能力來進行。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學§11-1房地產(chǎn)投資決策概述三、房地產(chǎn)投資決策的程序1、確定決策目標。2、擬定若干個可行方案。3、優(yōu)選投資方案。4、決策方案的執(zhí)行和控制。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學§11-1房地產(chǎn)投資決策概述四、房地產(chǎn)投資決策的方法1、定性分析方法定性分析方法主要用于分析具有難以量化的復雜因素時的決策問題。2、定量分析方法定量分析方法是采用數(shù)量指標和數(shù)學模型進行房地產(chǎn)投資決策的方法。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學§11-1房地產(chǎn)投資決策概述一、確定型房地產(chǎn)投資決策的方法確定型投資決策中，由于每種方案的運行結(jié)果是明確的，可以預(yù)先計算出每種方案的投資效果，所以，在確定型投資決策中可以直接采用相關(guān)的指標作為方案的評價標準。根據(jù)所用的指標性質(zhì)，確定型決策方法可以分為兩類：數(shù)值比較法和比率比較法。

SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學§11-2確定型房地產(chǎn)投資決策一、確定型房地產(chǎn)投資決策的方法（一）數(shù)值比較法數(shù)值比較法就是以房地產(chǎn)投資的效益或費用指標的絕對值大小來評價投資方案可行與否或孰優(yōu)孰劣的分析方法。1、凈收益2、凈現(xiàn)值（NPV）3、回收期4、等額年值（AW）5、費用現(xiàn)值（PC）P2816、等額年費用（AC）SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學§11-2確定型房地產(chǎn)投資決策一、確定型房地產(chǎn)投資決策的方法（二）比率比較法比率比較法是運用投資方案的收益和費用的比率來評價房地產(chǎn)投資方案可行與否或優(yōu)劣的分析方法。1、內(nèi)部收益率（IRR）。2、凈現(xiàn)值率。NPV除以投資現(xiàn)值3、效益費用比。4、差額投資收益率。5、差額內(nèi)部收益率。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學§11-2確定型房地產(chǎn)投資決策一、確定型房地產(chǎn)投資決策的方法（三）指標使用中應(yīng)注意的問題1、凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率（1）投資規(guī)模存在較大差異（2）現(xiàn)金流量的時間差異較大2、凈現(xiàn)值與凈現(xiàn)值率SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學§11-2確定型房地產(chǎn)投資決策二、互斥方案的比較和選擇互斥方案是指在一組方案中，選擇其中任何一個方案，則其他方案就必須被排斥。但是資金或土地是有限制的，那么必須從中進行選擇。1、對于項目計算期相同的互斥方案，可以直接用凈現(xiàn)值、等額年值指標和差額投資內(nèi)部收益率進行比選。2、對于項目計算期不同的互斥方案，一般采用等額年值法進行比選。采用凈現(xiàn)值指標或差額投資內(nèi)部收益率進行比選，必須要對各方案的計算期和計算方法作適當?shù)奶幚怼choolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學§11-2確定型房地產(chǎn)投資決策三、獨立方案的比較和選擇獨立方案是指一組相互獨立、互不排斥的方案。在獨立方案中，選擇某一個方案并不排斥選擇另一個方案。獨立方案的特點就是諸方案之間沒有排他性，只要條件（主要指資金條件）允許，就可以幾個方案并存。

獨立方案的選擇可能會出現(xiàn)兩種情況：一種情況是投資者可利用的資金足夠多，也就是資金沒有限制。這種情況下，可以采用單方案的經(jīng)濟評價指標，如凈現(xiàn)值或內(nèi)部收益率等，可以計算出每個方案的凈現(xiàn)值或內(nèi)部收益率，選擇所有NPV（ic）≥0或IRR≥ic的方案即可。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學§11-2確定型房地產(chǎn)投資決策三、獨立方案的比較和選擇獨立方案的選擇可能會出現(xiàn)兩種情況：另一種情況是投資者可利用的資金是有限制的。若資金不足以分配到全部NPV（ic）≥0的項目，獨立關(guān)系就轉(zhuǎn)化為一定程度上的互斥關(guān)系，即形成在資金約束條件下的優(yōu)化組合問題。

因此，獨立方案的比較和選擇指的是在資金約束條件下，如何選擇一組方案組合，使得投資的總體效益最大，即各方案NPV之和最大。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學§11-2確定型房地產(chǎn)投資決策這種方法要求決策者根據(jù)幾種不同自然狀態(tài)可能發(fā)生的概率開展決策工作。在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，大量的決策問題都具有某種潛在的風險，而其風險多數(shù)遵循統(tǒng)計規(guī)律。因此，風險型決策是很重要的決策方法。方法的具體實施有期望值法和決策樹法。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學§11-3風險型房地產(chǎn)投資決策一、三期望三值法數(shù)學三期望三值反三映了三隨機三變量三取值三的“三平均三數(shù)”三，對三房地三產(chǎn)投三資方案三進行三決策三時，三同時三考慮三方案三的損三益（三經(jīng)濟三效益三）及三其發(fā)三生的三概率，以期三望值三較大三的方三案為三優(yōu)。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學§11三-3風險三型房三地產(chǎn)三投資三決策例：某房三地產(chǎn)三開發(fā)三經(jīng)營三公司三計劃三開發(fā)三建設(shè)三住宅三小區(qū)三，面三臨兩三個備三選方三案。三兩方三案的三建設(shè)三經(jīng)營三期限三均為6年。三方案A是進三行大三規(guī)模三開發(fā)三，需三投資2億元三；方三案B是進三行小三規(guī)模三開發(fā)三，需三投資l億元三。根三據(jù)市三場調(diào)三研和三預(yù)測三，該三時期三住宅三需求三量大三的概三率為0.三8，需三求量三小的三概率三為0.三2。兩三個方三案的三年損三益值三見下三表：一、三期望三值法SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學§11三-3風險三型房三地產(chǎn)三投資三決策SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學為了三評價三兩方三案經(jīng)三濟效三益的三好壞三，用三數(shù)學三期望三值分三別計三算兩三方案6年內(nèi)三的凈三收益三期望三值，三并通三過比三較，三選擇三期望三值較三大的三方案三為優(yōu)三方案三。利三用公三式：比較三兩方三案損三益值三的期三望，三得出三：E（A）＞E（B）。三所以三選擇三大規(guī)三模開三發(fā)建三設(shè)方三案比三選擇三小規(guī)三模開三發(fā)建三設(shè)方三案獲三利要三多?！?1三-3風險三型房三地產(chǎn)三投資三決策二、三決策三樹法決策三樹是三一種三決策三分析三工具三，決三策方三案未三來發(fā)三生各三種情三況的三可能性三及其三可能三結(jié)果三的估三計和三預(yù)測三可以三用樹狀三圖表三示出來三。運用三決策三樹法三的基三本步三驟是三：首先三擬定三若干三個可三行的三備選三方案三，并三用決三策樹三的方三案枝三表示三；其次三，預(yù)三測各三種可三能狀三態(tài)出三現(xiàn)的三概率三以及三每一三種狀三態(tài)出三現(xiàn)后三的損益三值，三用概率三分枝和預(yù)三測結(jié)三果表三示；最后三，計三算不三同方三案的三期望三值，三決定三方案三的取三舍。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學§11三-3風險三型房三地產(chǎn)三投資三決策SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學例：將上三個例三題加三以補三充和三拓展三，將建三設(shè)經(jīng)三營期三分為三前1年和三后5年兩三期考三慮。根據(jù)三對該三地區(qū)三住宅三市場三的調(diào)三查和三預(yù)測三，前1年住三宅需三求量三較大三的概三率為0.三8。如三果前1年市三場需三求量三較大三，則三后5年住三宅需三求較三大的三概率三為0.三9；如三果前1年市三場需三求量三較小三，則三后5年需三求量三較小三的概三率為0.三9。試三問在三此情三況下三，哪三種投三資方三案為三最優(yōu)三方案?§11三-3風險三型房三地產(chǎn)三投資三決策具體三做法三是：三先畫三出決三策樹三圖，三并定三出決三策點三（用三方框三表示三）及三其可三以采三用的三投資三方案三；再三定出三狀態(tài)三點（三用圓三圈表三示）三，并三在各三狀態(tài)三點畫三出各三種可三能情三況的三概率三；最三后估三計有三關(guān)數(shù)三據(jù)（三結(jié)果三結(jié)點三用三三角形三表示三），三如在三不同三情況三下的三損益三值。三方案三枝或三狀態(tài)三枝用三直線三表示三。決三策樹三圖如三下：SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學§11三-3風險三型房三地產(chǎn)三投資三決策SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學按決三策樹三分析三、計三算要三求，三其過三程是從右三至左三，逐三步推三進。首先三根據(jù)三決策三樹圖三中右三端的三收益三值和三概率三，計三算各三期望三值如三下：§11三-3風險三型房三地產(chǎn)三投資三決策SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學由此三可見三，在三這種三市場三狀態(tài)三下，三選擇三小規(guī)三模投三資開三發(fā)要三比大三規(guī)模三投資三開發(fā)三收益三大，因為E（B3）＞E（A2），市三場風三險小三。其三原因三在于三開發(fā)三經(jīng)營三期內(nèi)三前1年市三場需三求量三和銷三售量三的好三壞程三度。三根據(jù)三題意三分析三表明三：如三前1年市三場需三求量三小，三則后5年需三求量三小的三概率三為0.三9，即三意味三著前1年由三于市三場不景三氣，房三屋售三不出三以致三影響三到后5年的三銷售三前景三。在這三種條三件下三，小三規(guī)模三投資三開發(fā)三理所三當然三要比三大規(guī)三模投三資開三發(fā)風三險小三得多三，負三擔的三市場三風險三小，三而損三失少三，相三應(yīng)的三獲得三就多三。這充三分說三明市場三因素對房三地產(chǎn)三投資三的規(guī)三模、三方案三以及三經(jīng)濟三效益三和承三受風三險程三度的三影響三和作三用?！?1三-3風險三型房三地產(chǎn)三投資三決策這種三類型三決策三的特三點是三，不三知道三所處三理的三未來三事件三在各種特三定條三件下三的明三確結(jié)三果（三自然三狀態(tài)三），三而且三就連三可能三發(fā)生的結(jié)三果以三及各三種結(jié)三果發(fā)三生的三概率三也不三知道三。這類三決策三問題三的操三作是三在對三決策三問題三的自然三狀態(tài)三發(fā)生三的概率三資料三毫無三所知的情三況下三進行三的。例題三：某房三地產(chǎn)三開發(fā)三經(jīng)營三公司三面臨A1、A2、A3三種三備選投資三方案三，而三這三三種方三案的三損益三情況三與房三地產(chǎn)三市場三需求三情況密切三相關(guān)三（見三下表三），三假設(shè)房地三產(chǎn)市三場需三求可分三為高三（B1）、中三（B2）、三低（B3）三三種狀三態(tài)，三這三三種市三場狀三態(tài)發(fā)三生的三信息未三掌握三，應(yīng)三如何三決策?SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學§11三-4不確三定型三房地三產(chǎn)投三資決三策在此三情況三下決三策，三由于三信息三不全三，有三較大三的主三觀隨意性三，所三以只三得提三出若三干不三同的決策三準則作為三不確三定型三決策的依三據(jù)。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學§11三-4不確三定型三房地三產(chǎn)投三資決三策一、三悲觀三法決三策（三最大三最小三值準三則）悲觀三法決三策主三張將三事物三的結(jié)三果盡三量估三計得三壞一三些，三然后在壞三的情三況下三找一三個結(jié)三果最三好的三方案，所三以決三策的三原則三就是“小三中取三大”三。具體三做法三是在三每一三種投三資方三案中三找出三收益三最小三的，三然后從中三選取三最小三收益三值最三大的三方案三為最三優(yōu)方三案。其數(shù)三學表三達式為：SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學§11三-4不確三定型三房地三產(chǎn)投三資決三策SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學式中三，V為對三應(yīng)于三最優(yōu)三決策三的損三益值三；三為對三應(yīng)于三某種三方案Ai，各種三自然三狀態(tài)Bj所對三應(yīng)的三損益三值中三的最三小值三。最大三最小三值準三則通三常運三用于三投資三者對三投資三結(jié)果三要求穩(wěn)當三、慎三重的情三況下三，其三基本三思想三是不三求大三功但三求無三過，三以保三險和三避免三發(fā)生三較大三的損三失作三為效三用標三準。三以上三表為三例，三最大三最小三值準三則法三的決三策過三程是三：①求三各決三策方三案中三的最三小損三益值三?！?1三-4不確三定型三房地三產(chǎn)投三資決三策SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學②找三出各三方案三極小三值中三的極三大值三。③選三擇方三案。三由于三各方三案極三小損三益值三的極三大值三（即70三0）對三應(yīng)的三決策三方案三是A1，故A1為最三優(yōu)方三案。最大三最小三值準三則法三的缺三點是三，雖三然可三以避三免出三現(xiàn)較三大的三實際三損失三的風三險，三但也三可能三是盈三利機三會損三失最三大的三?！?1三-4不確三定型三房地三產(chǎn)投三資決三策二、三樂觀三法決三策（三最大三最大三準則三）樂觀三法決三策與三悲觀三法決三策正三好相三反，三決策三者對三未來三總是三抱著樂觀三的態(tài)三度，堅持三“大三中取三大”三的原三則，選三擇一三個能三夠提三供最三大盈利三機會三的方三案。具體三做法三是，三先從三各方三案中三找出三收益三最大三的，三然后三從中三選取最大三收益三值的三方案三為最三優(yōu)方三案。數(shù)學三表達三式為三：SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學§11三-4不確三定型三房地三產(chǎn)投三資決三策SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學式中三，V為對三應(yīng)于三最優(yōu)三決策三的損三益值三；三對三應(yīng)于三某種三方案Ai，各三種自三然狀三態(tài)Bj所對三應(yīng)的三損益三值中三的最三大值三。仍三然以三上表三為例三，最三大最三大值三準則三的決三策過三程是三：①求三各決三策方三案中三的最三大損三益值三。②找出三各方三案最三大值三中的三最大三值。§11三-4不確三定型三房地三產(chǎn)投三資決三策SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學③選三擇方三案。三由于三各方三案最三大損三益值三的最三大值三（即l8三60）對三應(yīng)的三決策三方案三是A2，故A2為最三優(yōu)方三案。這一三方法三的缺三點是三，一旦三未來三客觀三狀態(tài)三出現(xiàn)三最不三利的三情況三時，三企業(yè)三往往三難以三獲得三預(yù)期三的投三資收三益，三甚至三還會三發(fā)生三虧損?！?1三-4不確三定型三房地三產(chǎn)投三資決三策三、三折中三法決三策折中三法又三稱樂三觀系三數(shù)法三。因三為大三部分三投資三者是三介于三極端三悲觀和極三端樂三觀兩三者之三間的三，所三以可三以用三樂觀三系數(shù)三來平三衡一三下。所謂三樂觀三系數(shù)三就是三表示三樂觀三程度三的系三數(shù)。三如果三每一三個方三案的最大三值發(fā)三生的三概率三是α，則三最小三值的三發(fā)生三概率三是1-α，這三里的α即為三樂觀三系數(shù)三（介三于0和1之間三）。折中三法的三具體三做法三是，三根據(jù)三事先三確定三的樂三觀系三數(shù)計三算出每一種三方案三的最三大損三益值三和最三小損三益值三的加三權(quán)平三均值，然三后選三出最大加三權(quán)平三均值三者為三最優(yōu)三方案三。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學§11三-4不確三定型三房地三產(chǎn)投三資決三策三、三折中三法決三策假定三樂觀三系數(shù)α=三0.三7，則1-三α=三0.三3，用三折中三法進三行投三資決三策分析。A2方案折中三收益三最大三，所三以A2方案三最優(yōu)。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學§11三-4不確三定型三房地三產(chǎn)投三資決三策SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學三、三后悔三值法三決策當決三策者三對項三目未三來面三臨的三自然三狀態(tài)三判斷三錯誤三從而三造成三損失三時，三就會為三當初三錯選三方案三而感三到后三悔，三人們?nèi)偸侨Ｍ@種三“后三悔”三的程三度即三錯誤決三策帶三來的三損失三越小三越好三，所三以可三以用三“后三悔值三”作三為評三價指三標?！昂笕谥等本腿歉魅N狀三態(tài)下三的最三大收三益減三去其三他方三案的三收益三值之三差?！?1三-4不確三定型三房地三產(chǎn)投三資決三策三、三后悔三值法三決策后悔三值法三決策三的具三體過三程是三首先用各三種狀三態(tài)下三的最三大收三益減三去各方案三的收三益值，求三出各三種自三然狀三態(tài)下三各方三案的后悔三值，然三后列三出每三一個方三案的三最大三后悔三值，三從中三選出三后悔三值最三小的三方案三作為三最優(yōu)三方案三。最小最三大值三準則三的決三策過三程是三：SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學§11三-4不確三定型三房地三產(chǎn)投三資決三策①求三出每三種狀三態(tài)下三的最三大損三益值三。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學③選擇三方案三。由三于各三方案三最大三損益三值的三最小三值（三即20三0）對三應(yīng)的三決策三方案三是A2，故A2為最三優(yōu)方三案。§11三-4不確三定型三房地三產(chǎn)投三資決三策②求三后悔三值。

需求狀態(tài)投資方案B1B2B3最大后悔值A(chǔ)121000210A2070200200A3440420370440五、三機會三均等三法決三策機會三均等三法決三策又三稱拉三普拉三斯準三則。三在決三策過三程中三，當三決策三者不能肯三定各三種自三然狀三態(tài)發(fā)三生的三概率三時，三便認三為它三們是等概三率的。假如三有n個自三然狀三態(tài)，三則每一三個自三然狀三態(tài)發(fā)三生的三概率三是1∕三n。這三樣就可三以按三照風三險型三決策三方法三進行三決策三，即三用期望三值法進行三決策三。（三算術(shù)平三均的三思想三）SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學§11三-4不確三定型三房地三產(chǎn)投三資決三策SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學歸納三小結(jié)1、房地三產(chǎn)投三資決三策的三含義三和程三序。三房地三產(chǎn)投三資決三策是三指在三房地三產(chǎn)投三資活三動中三，以三大量三的信三息為三基礎(chǔ)三，在三一定三的資三源條三件下三，通三過定三性的三推理三判斷三和定三量的三分析三計算三，為三實現(xiàn)三投資三者的三預(yù)期三目標三而優(yōu)三選投三資方三案的三過程三。房三地產(chǎn)三投資三決策三的程三序主三要包三括確三定決三策目三標，三擬定三決策三方案三，優(yōu)三選最三佳方三案，三執(zhí)行三最佳三方案三。2、房三地產(chǎn)三投資三決策三類型三。（1）按三決策三信息三的狀三態(tài)可三以分三為確三定型三決策三、風三險型三決策三和不三確定三型決三策。三（2）按三決策三目標三多少三可以三分為三單目三標決三策和三多目三標決三策。三（3）按三決策三制定三的方三式可三以分三為單三層決三策和三多層三決策三。（4）按三決策三所使三用的三方法三可以三劃分三為定三性分三析決三策和三定量三分析三決策三。SchoolofEnvironmentSciences&SpatialInformatics環(huán)境與測繪學院ChinaUniversityofMining&Technology中國礦業(yè)大學歸納三小結(jié)3、房地三產(chǎn)投三資決三策的三方法三。房三地產(chǎn)三投資三決策三的方三法主三要有三定性