世界在左手

生活在右手

10分鐘。匯·聚人生。LifeinTBDThewordiscomplicated,diversifiedchaosandunstable,however,itisfullofprobabilityWhoknowsthetruecolorsoflife?

XX地產謹呈XX集團逐日增多的世界500強聚集地

預計每年N次的峰層會議

逐年涌入的精英人士

南北兩個高爾夫球場

東邊的一片大海

北側永定新河

毗鄰海濱大道

西邊兩大水庫

南側森林公園

……逐日增多的世界500強聚集地

預計每年N次的峰層會議

逐年涌入的精英人士

南北兩個高爾夫球場

東邊的一片大海

北側永定新河

毗鄰海濱大道

西邊兩大水庫

南側森林公園

……2我們攥有無以倫比的資源優(yōu)勢我們坐擁成熟產業(yè)發(fā)展的成果我們被推到了一個歷史的抉擇點我們是幸運的，而又誠惶誠恐因為我們要面臨的是“做好”，還是“做得更好”的選擇這注定是一次“永恒和歷史”之間的對話3世界在左手，生活在右手

LifeinTBD項目價值解析

1.1項目解析

1.2大勢解析

1.3區(qū)域發(fā)展

1.4競品分析項目定位

2.1產品解析

2.2客戶解析

2.3主題定位（含廣告表現(xiàn)）

2.4物業(yè)建議營銷策略

3.1營銷推廣計劃

3.2渠道及活動策略銷售執(zhí)行人員及業(yè)績4壹Values認知本我，洞悉環(huán)境！Understand

the

valuesinthecomplexenvironment！項目價值解析LifeinTBD

5占地面積：10.7萬平方米建筑面積：20.4萬平方米，其中地上約16.06萬平方米，地下約4.34萬平方米；容積率：1.5各業(yè)態(tài)面積：公寓14.7萬平米（共39棟，6-18層）商業(yè)約1.3萬平米（社區(qū)配套型）車位共1289個（地面190個，地下1099個）國際化休閑旅游生態(tài)城項目效果圖XX·XX—項目解析6天津市宏觀經濟分析天津位于環(huán)渤海灣的中心，距北京120公里，天津是北京的海上門戶，本案宗地所處的濱海新區(qū)位于天津東部沿海改革開放后，天津在塘沽成立了經濟技術開發(fā)區(qū)，整個城市以海河為軸線，改造老市區(qū)，作為市中心，工業(yè)發(fā)展重點東移，大力發(fā)展濱海地區(qū)天津平原的早期開發(fā)，由北向南，隨著農耕、牧漁的定居生產、生活，聚落漸稠密，漁鹽、屯墾、漕運、駐防促進了早期城鎮(zhèn)的產生和發(fā)展清末商賈云集和大量的物資集散，使天津迅速發(fā)展成為近代知名港口貿易與工商業(yè)發(fā)達的城市，港口、商貿和近代工業(yè)的發(fā)展是城市發(fā)展的主要動因建國后，城市功能進一步完善，工業(yè)帶動城市同心圓式向外拓展，形成內向封閉型的城市結構，以工業(yè)為主的經濟建設成為城市發(fā)展的主要推動力明代，天津逐步演變成繁榮的內陸河口型商貿城市，同時軍事防衛(wèi)功能和行政管理職能更加突出，軍事防衛(wèi)和港口商貿成為城市發(fā)展的主要動因第一階段第二階段第三階段第四階段第五階段天津市域面積11760.26平方公里，下轄18個區(qū)、縣，其中市轄區(qū)15個；本案所在的濱海新區(qū)位于天津東部沿海，規(guī)劃面積2270平方公里，海岸線153公里天津市城市發(fā)展歷史階段分析7天津市宏觀經濟分析天津市重點發(fā)展兩個區(qū)域——中心城區(qū)與濱海新區(qū)，總體發(fā)展戰(zhàn)略整體規(guī)劃著重凸顯了濱海新區(qū)重要的戰(zhàn)略性位置中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)共同構成天津雙城發(fā)展的戰(zhàn)略格局，成為天津城市功能的核心載體。結合這兩區(qū)域自身的發(fā)展情況，我們認為這兩個區(qū)域將成為天津房地產發(fā)展的熱點區(qū)域。天津市中心城區(qū)行政文化中樞，科技教育中心，經濟管理調控中心，以現(xiàn)代商務和專業(yè)化服務為主體的高端生產性服務業(yè)基地，都市工業(yè)和高端制造業(yè)先導區(qū)，與濱海新區(qū)共同成為天津都市核心區(qū)濱海新區(qū)將以科技研發(fā)為重點，大力發(fā)展高新技術產業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)，提升港口服務功能，積極發(fā)展商務、金融、物流、中介服務等現(xiàn)代服務業(yè)，完善城市的綜合功能天津市在“國際港口城市、北方經濟中心和生態(tài)城市”的城市定位的基礎上提出了“雙城雙港、相向拓展、一軸兩帶、南北生態(tài)”的總體發(fā)展戰(zhàn)略，把中心城區(qū)和濱海新區(qū)作為城市發(fā)展的重點區(qū)域，努力打造北京——天津——濱海新區(qū)的京津城市發(fā)展帶。

8天津市宏觀經濟分析宏觀經濟增長房地產業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展GDP增速與房地產發(fā)展關系天津整體經濟發(fā)展已連續(xù)多年保持高速增長態(tài)勢，而經濟增長的主要來源為濱海新區(qū)，據(jù)統(tǒng)計，09年濱海新區(qū)的生產總值占到了全市生產總值的52%2009年天津市實現(xiàn)地區(qū)生產總值7500.8億元，增長16.5%，增速繼續(xù)領跑全國，天津市整體經濟發(fā)展已連續(xù)多年保持高速增長的趨勢；天津的經濟發(fā)展持續(xù)快速穩(wěn)定，而經濟增長的主要來源為濱海新區(qū)，據(jù)統(tǒng)計，09年濱海新區(qū)的生產總值占到了全市生產總值的52%，隨著濱海新區(qū)的開發(fā)建設上升為國家戰(zhàn)略，濱海新區(qū)已經成為環(huán)渤海地區(qū)發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮牡貐^(qū)之一。天津市的固定資產投資多年來始終保持強勁的增長態(tài)勢，2009年，全社會固定資產投資完成超5000億元，同比增長47%；固定資產投資的持續(xù)快速增長拉動了GDP的持續(xù)高速發(fā)展，也在很大程度上為房地產業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了基礎條件。92009年天津市房地產發(fā)展總結09年天津共成交各類土地774宗，總占地面積為6296.58萬平方米，總建筑面積為7408.19萬平方米；同比分別增長72.00%、57.18%和34.56%；成交土地樓面地價為988元/平方米，已接近千元/平方米，比08年（775元/平方米）增長27.48%。09年土地市場總體表現(xiàn)活躍，供銷兩旺，同時眾多開發(fā)企業(yè)拿地熱情高漲，樓面成交地價不斷增長或將進一步助漲商品房價格。09年土地市場總體表現(xiàn)活躍，供銷兩旺，成交土地溢價水平較高，不斷攀升的地價或將進一步助漲房價；商品住宅市場走出08年的陰霾，量價齊升

濱海新區(qū)為土地成交的熱點區(qū)域，共成交土地191宗，成交土地總建面3638.13萬平方米，占全市土地成交的一半；濱海新區(qū)的未來發(fā)展大勢向好，其相對充足的土地供應和廣闊的區(qū)域發(fā)展空間將使其成為未來幾年天津房地產市場發(fā)展的重點區(qū)域。在藍印戶口政策、拆遷帶來的剛性需求集中爆發(fā)以及投資需求進入等共同推動了09年天津商品住宅成交面積不斷攀升，成交價格全面增長。濱海新區(qū)成為天津未來房地產市場發(fā)展的熱點：成交面積比例比08年提高3.1個百分點，上升勢頭表現(xiàn)突出。10濱海新區(qū)區(qū)域發(fā)展概況在天津市最新的城市規(guī)劃中，濱海新區(qū)的規(guī)劃是重中之重，獨占天津市“雙城雙港”中的“一城雙港”。濱海新區(qū)在新的天津市規(guī)劃中占了3/4的比重，說明未來天津市的發(fā)展重心將向濱海新區(qū)傾斜，而其中規(guī)劃的各重點區(qū)域及其周邊地區(qū)將首先獲得較好的發(fā)展機會。在區(qū)域自身規(guī)劃上，濱海新區(qū)將實施“一核雙港、九區(qū)支撐、龍頭帶動”的發(fā)展策略；“一核”即濱海新區(qū)商務商業(yè)核心區(qū)，由于家堡金融區(qū)、響螺灣商務區(qū)、開發(fā)區(qū)商務及生活區(qū)、解放路和天堿商業(yè)區(qū)、藍鯨島生態(tài)區(qū)等組成，重點發(fā)展金融服務、現(xiàn)代商務、高端商業(yè)，成為濱海新區(qū)的標志區(qū)和國際化門戶樞紐，“雙港”即天津港的北港區(qū)和南港區(qū)。功能區(qū)主導發(fā)展產業(yè)中心商務區(qū)金融、貿易、商務、航運服務產業(yè)臨空產業(yè)區(qū)臨空產業(yè)、航空制造產業(yè)濱海高新區(qū)航天產業(yè)、生物、新能源等新興產業(yè)先進制造業(yè)產業(yè)區(qū)海洋產業(yè)、汽車、電子信息產業(yè)中新生態(tài)城生態(tài)環(huán)保產業(yè)海濱旅游區(qū)主題公園、游艇等休閑旅游產業(yè)海港物流區(qū)港口物流、航運服務產業(yè)臨港工業(yè)區(qū)重型裝備制造產業(yè)及研發(fā)、物流等現(xiàn)代服務業(yè)南港工業(yè)區(qū)石化、冶金、裝備制造產業(yè)圖1：天津市濱海新區(qū)功能分區(qū)規(guī)劃圖圖2：天津市濱海新區(qū)主導發(fā)展產業(yè)規(guī)劃圖11濱海新區(qū)房地產發(fā)展研究濱海新區(qū)商品住宅市場供需兩旺，發(fā)展良好，但產品形式單一，以高層為主；塘沽區(qū)和開發(fā)區(qū)的中心地位短時間內不會改變。2008-2009年，隨著濱海新區(qū)各重點區(qū)域的開發(fā)建設，區(qū)域房地產投資額持續(xù)增長。2007年由于響螺灣商務區(qū)的開發(fā)，全區(qū)房地產投資額達134億元，比上年增長了34.2%。2008-2009年，區(qū)域房地產投資穩(wěn)定增加，2008年完成138.46億元。2009年預計全年濱海新區(qū)房地產投資總額將達到170億元左右，同比上年增長約20%。在經歷過08年的市場低谷后，09年樓市全面復蘇，自5月起至今區(qū)域月均成交量保持在30萬平米以上，成交均價相比年初也提高了1000元左右，市場發(fā)展情況較好。同時隨著天津房地產的發(fā)展，越來越多的外來投資者看好濱海這片區(qū)域，可以預見濱海樓市將持續(xù)增溫隨著濱海新區(qū)的發(fā)展，外來人口的增加，住宅市場需求穩(wěn)定增加；09年土地供給量增加，但大量成交使存量房大幅下降，未來市場供應會出現(xiàn)先減少后增加的走勢；新增成交土地集中在區(qū)域重點規(guī)劃的片區(qū)，包括中新生態(tài)城、上北居住區(qū)等，這些地區(qū)將首先得到發(fā)展，包括本案所在的北塘地區(qū)；新增土地成交規(guī)劃指標沒有明顯變化，未來市場供應仍將以高層為主；三區(qū)合一后濱海新區(qū)戰(zhàn)略地位提高，區(qū)域價值提升，房價會保持穩(wěn)定增長。12塘沽房地產發(fā)展研究09年天津房地產供需兩旺，作為濱海新區(qū)核心區(qū)，塘沽的樓市特征與濱海新區(qū)整體向上，發(fā)展穩(wěn)定。塘沽區(qū)的房地產投資歷年來一直占濱海新區(qū)全區(qū)的50%左右，2009年全區(qū)完成房地產投資額約90億元，為近年最高。塘沽區(qū)歷年來一直是天津市商品住宅成交量比較高的地區(qū)，高成交量充分體現(xiàn)了人們對區(qū)域的認可，也彰顯出區(qū)域房地產市場的需求量是很大的。04至09年，除08年受整體市場低迷的影響，全年的成交量為54萬平米外，其它年份的成交量都在百萬平米以上。09年11月-12月，塘沽區(qū)和開發(fā)區(qū)商品房月銷售額一度接近14萬平米和4.6萬平米，創(chuàng)下新高。新春伊始，商品房銷售出現(xiàn)一定程度的下滑，但成交價格繼續(xù)穩(wěn)步攀升，2010年2月份塘沽區(qū)和開發(fā)區(qū)商品房銷售均價分別達到11522元/平米和13626元/平米，為歷史新高。（如上圖）13區(qū)域競品分析根據(jù)塘沽-開發(fā)區(qū)住宅供應的集聚情況，業(yè)內一般將塘沽-開發(fā)區(qū)劃分為六大板塊。板塊劃分板塊定位主力產品主要客群及購房目的當前均價（元/平米）代表項目中心板塊高端高層，主力戶型70~110平米本地，改善投資13500貽港城（四季風情）開發(fā)區(qū)板塊高端高層，主力戶型90~130平米平均，投資改善14000萬通新城國際清谷高端高層，主力戶型80~110平米本地，自住改善22000萬通華府上北板塊普通居住區(qū)高層，主力戶型80~110平米平均，自住投資12000首創(chuàng)國際城胡家園板塊近郊居住區(qū)高層，主力戶型80~110平米本地，自住11000遠洋城新港板塊商務高層，主力戶型70平米一居本地，外埠，自住，投資14600（精裝）瑞灣國際匯館海河南岸板塊遠郊居住區(qū)高層，主力戶型80~110平米本地，自住沒有在售房源貽城泰和新都14競品分析首創(chuàng)國際城項目位置塘沽上北生態(tài)區(qū)河北路與寶山道交口投資商首創(chuàng)置業(yè)建筑設計香港何顯毅建筑師事務所物業(yè)公司北京盛世物業(yè)管理有限公司占地面積23.3萬平米建筑面積55萬平米業(yè)態(tài)配比住宅商業(yè)建筑形式洋房，高層容積率1.8綠化率45%項目特點：位于上北生態(tài)居住區(qū)，體量大，周邊競爭項目多，區(qū)域產品同質化；項目營銷：全方位立體營銷，線上線下結合，小步快跑；成功因素：區(qū)域發(fā)展前景較好，規(guī)模效應，產品均好，建筑、園林有特色。目前單價：均價12000元/㎡；兩室均價12600元/平米，三室均價11600元/平米15遠洋城項目特點：位于規(guī)劃中的新興居住區(qū)，體量大，周邊競爭項目少，區(qū)域配套不足，引入學區(qū)；項目營銷：全方位立體營銷，線上線下結合，投入大，小步快跑；成功因素：高端定位、教育配套、規(guī)模效應，推廣力度較大。項目位置塘沽胡家園地區(qū)，華北陶瓷市場對面投資商遠洋地產建筑設計中國建筑設計研究院物業(yè)公司遠洋基業(yè)物業(yè)占地面積70萬平米建筑面積230萬平米業(yè)態(tài)配比住宅200萬平米商業(yè)3萬平米教育4萬平米建筑形式多層、高層容積率2.6綠化率40%拿地時間2006年拿地成本1200元/平米目前均價11000元/㎡，一次性優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠1%，公積金無優(yōu)惠。競品分析16萬通新城國際項目位置開發(fā)區(qū)泰達時尚廣場投資商泰達集團，萬通地產建筑設計澳大利亞COX集團，北京東海富京物業(yè)公司萬通頂安物業(yè)占地面積11.2萬平米建筑面積48萬平米業(yè)態(tài)配比住宅社區(qū)商業(yè)建筑形式小高層，高層容積率3.2綠化率53%項目特點：位于城市核心區(qū)，配套全，體量大，規(guī)模效應；毗鄰輕軌站，交通便利項目營銷：立體營銷，線上和渠道為主，通過活動帶動客戶，小步快跑；成功因素：區(qū)域優(yōu)勢明顯，規(guī)模效應，產品豐富，滿足多種客群需求，豐富的渠道營銷；目前均價15000元/㎡，一次性優(yōu)惠3%，按揭優(yōu)惠1%，公積金無優(yōu)惠。競品分析17小戶型均價14500元/平米，大戶型均價13500元/平米。一次性付款2個點優(yōu)惠，貸款1個點優(yōu)惠。貽港城——四季風情項目位置塘沽安順道投資商貽成集團，彩虹地產建筑設計天津市建筑設計研究院物業(yè)公司新加坡新工物業(yè)占地面積28萬平米建筑面積70萬平米業(yè)態(tài)配比住宅96%商業(yè)4%建筑形式高層容積率2.5綠化率35%拿地時間2006年4月拿地成本830元/平米項目特點：位于城市核心區(qū)，配套全，體量大，規(guī)模效應；項目營銷：線上和渠道為主，小步快跑；成功因素：區(qū)域優(yōu)勢明顯，規(guī)模效應，產品線豐富；競品分析18市場小結2010年繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，部分政策將進行微調2009年房地產市場火爆，各開發(fā)商資金充足，因此2010年將是開發(fā)企業(yè)追求利潤的一年，很少會出現(xiàn)降價促銷的現(xiàn)象2009年地王頻現(xiàn)，帶動市場價格不斷攀升，2010年預計將會維持這一趨勢近來，中央對房地產方面的政策進行了微調，以控制房價上漲速度，2010年中國房地產預計仍在高位運行，但整體漲幅有所放緩。得益于國家對濱海新區(qū)發(fā)展的支持，濱海新區(qū)的發(fā)展將進入新一輪提速階段，區(qū)域房地產業(yè)將進一步發(fā)展。隨著濱海新區(qū)土地的大量供給和中新生態(tài)城的上市，后期商品房供給充足，競爭日趨激烈?！宏P鍵詞』宏觀經濟區(qū)域規(guī)劃發(fā)展房地產19貳Lo逗ca波li故za辣ti彎on在現(xiàn)仔實中珠尋找?guī)Z項目記的靈抽魂！Fi固nd歡t右he鎮(zhèn)s次ou腦l斜fo第r島th泡e退pr介oj唇ec甲t申in頭t首he城r際ea匠li餅ty！項目愉定位Li抵feinTB敗D20黃港蒸水庫本體甚分析核心叼發(fā)展田區(qū)：北塘場位于憑濱海醒新區(qū)并的北竹部核訓心發(fā)挺展區(qū)避，北盈接中菜新生辰態(tài)城辭，南唱通于持家堡CB客D，西兔臨北旬塘水踐庫、訂森林跡公園各，是僑濱海旁新區(qū)餡最精經彩的綱人文州與生頓態(tài)的長交匯遭點。便捷膠交通撥網：北塘艦地區(qū)見周邊食多條遣高速雙、快岸速路頸，內鵝部黃卸海路納、楊村北路商、洞哲庭路遠，地哈鐵B1線使因之與堵于家殺堡CB紋D、泰鞏達開玩發(fā)區(qū)醫(yī)和中穩(wěn)新生凱態(tài)城展有著挽便利瓜的交堡通聯(lián)志系。生態(tài)漁旅游涉聚集決區(qū)：北塘好位于姓永定評新河渣和海榮濱大畏道兩僑條生古態(tài)廊被道交寸匯處留，東焰麗湖返、黃信港水飽庫、思北塘倦水庫杜組成鍬的濕朋地網腸的入遷海口覽，毗右鄰森趕林公鈔園和加高爾抖夫球圖場。偉豐富用的各拍類水晝資源鴨包括決海水零、河肯水、攤溫泉險等，迷享有哨濱海莖新區(qū)密內唯候一保皮留原儲始城摔鎮(zhèn)機渠理的咳小鎮(zhèn)盾，以碎及歷宇史人初文景膊觀及芽悠久今的“蹤蝶漁”殼文化佛，更摩有馳幟名京舌津塘常地區(qū)貿的“疊北塘紐奉海鮮悶”品扇牌。會議喝產業(yè)賴區(qū)：北塘蝕地區(qū)睬作為蹤蝶濱海堅新區(qū)到國際側會議腐中心視區(qū)域害，擁毯有與糖于家卸堡功薄能互寧補、尿共榮右共生方的中疾小企味業(yè)總化部基賄地，乓是集講會議紀休閑梳、漁短鎮(zhèn)風灰情和代特色濫餐飲去于一阿體的姿國際邁旅游駕目的畜地，刺能與購中新雀生態(tài)駕城交邊融互吩補的膨、具削有地宰域文它明與于生態(tài)闊文明績的濱朝海國寺際生對活小店鎮(zhèn)。低密粥宜居絨生態(tài)榆區(qū)：產品忌底層句低密軍規(guī)劃拍設計釣，與肥周邊全自然鋤生態(tài)侍環(huán)境標以及從會議械產業(yè)平資源鈔等為委未來湯客群斜帶來痰休閑贊人居騙新版筍圖?；叔e落蹤蝶的樓驢體擺苗位、及沉穩(wěn)碎的外腳檐設來計、勇適宜狂的居砍住尺去度都權為項姿目打攏造一逝個高槐端社然區(qū)提遇供了純優(yōu)質想的保棚障?！宏P鍵還詞』核心刮發(fā)展養(yǎng)區(qū)位夸價堂值洼帥地植旅游厭低狗密生取態(tài)區(qū)森林課公園高爾暫夫北塘答水庫北塘惰核心砌區(qū)21北塘粱區(qū)域意功能秩分區(qū)女規(guī)劃1、國護際會嶺議產事業(yè)區(qū)能夠循承辦釋諸如指達沃習斯等拉高端闖論壇擇的濱障海新枕區(qū)國獲際會球議中銜心區(qū)刑域，飯規(guī)劃差總用劍地25斑0公頃跟。A、國伏際會咬議中私心占地晴面積18公頃,具備桿各類障規(guī)模愿會議毀、各爸類規(guī)襲模宴蕉會等陶功能抖，同與時具鴉備戶倒外演乖藝等覽功能光。B、迎毒賓館規(guī)劃瞞總用瞞地約77公頃笑，建外筑面進積12彈-1嘩5萬平怎方米埋；迎賣賓館竿建筑揚分為均東西衛(wèi)兩個意組團霧，西辱部組量團封位閉性月強，批用于墳高標茂準接尾待，舅東部批組團刪相對滴開放瞞，用鞋于一吹般接條待。C、配購套酒銅店規(guī)劃染總用駕地約15望5公頃,自北緒向南肚平行隸分布5家酒念店，餐每家牛規(guī)模30挎0-背50罰0床位超，另暴含50士00平米碧會議千設施典，靠垃近會粱議中做心及衣迎賓赴館一縣側為蚊酒店奇建筑弓、靠尊近塘割漢快郵速一傷側為飛酒店近式公馳寓。2、北貌塘小剖鎮(zhèn)區(qū)通過優(yōu)炮臺將、兵寇營、議名人剛故居麻、紀陪念堂氏等，遷展現(xiàn)妙歷史泳文化轟，突培出歷每史文氧化特弦色挖答掘、鴨整理霞、組至織民襯俗活秀動，塘展示區(qū)傳統(tǒng)走民風勝和漁糕業(yè)風賴情，哥規(guī)劃撕總用櫻地約65公頃爆。(1受)古建末核心偵區(qū)包暑括：稿天臺傷寺危鳳凰腿大街蠶衙擦門晴黎(黎元討洪)府(2鐮)歷史蠟公園好有：鳴北筒塘炮尸營(3梁)酒店芝區(qū)(4昆)經營禁性地逝產區(qū)特色旅游區(qū)國際會議產業(yè)區(qū)北塘小鎮(zhèn)區(qū)還遷生活區(qū)中小企業(yè)總部及綜合配套區(qū)北塘規(guī)劃功能分區(qū)本體班分析22南側妹高層5層以植上部奶分景幻玉觀優(yōu)圣勢明蜜顯，翠獨享垃千畝大高爾證夫球魯場，鉗視野珠遼闊投；5層以盼下受案楊北襪路立咬交橋差影響晉嚴重睬，存陷在一攔定弊春端洋房僚和小守高層要組團目前貧濱海智新區(qū)眼新房宗主要勻以高娛層為霸主，閉洋房陣和小驗高層于上市斤量非硬常小燦且價聰格基艇本集愁中在1.馳3萬——層1.槳5萬之晴間，痕本項濾目作旬為城態(tài)北區(qū)詳新近蜻上市償?shù)囊环簜€大芬型低然密生峰態(tài)小偉區(qū)，配洋房背和小步高層胡將成封為區(qū)獻域內辮的稀章缺產裁品，遺是本宅案最委大的貝價值撕點。西側瞎與北餓側高益層高層蜻可直拆接眺遙望西源側北緒塘水農庫，母與城濾區(qū)超花高層床相比聯(lián)，景脅觀優(yōu)伯勢明店顯且快出房索率高而。低完層部繁分可槐能會罷受到傾楊北蘆路立降交橋礙的微危小影江響。北側首高層寇視野浸較好拍，直簡接擁賊有整銳個小兆區(qū)景絨觀資杯源。酒店覺式公釣寓位于絞小區(qū)易商業(yè)荷樓3-鐘5層部鞏分，居無電壩梯，習面積潛約90平米若左右佩，為辨通透薄兩室桂。受豪建筑蕩單體四布局經限制翠，多雹為東階西向過，有潤一定及的弊富端，鹽但整語體面脅積較俯小，秩套總婦房款鏈較低獄，適棋合于尚青年單白領圍首次薪置業(yè)邪及婚旗房需拴求。XX尚·X邊X小區(qū)賽規(guī)劃君布局本體尿分析23產品層數(shù)總建戶型面積套數(shù)洋房6-7F71461.2A1147.79211A2142.65211B1145.49132小高層9-11F33278.12A1147.7944A2142.6544B1145.49108C1133.4836高層15-18F81040.46F1127.16358F299.21358酒店式公寓3F7463.82D193.1142E188.4342商業(yè)2F20652.76

總計

213896.4

1586XX托·X壁X產品布解析本體翅分析24A戶型伍平面毯布局A戶型電梯尤洋房一梯新兩戶銳經典撤戶型全明誼布局效，與演高層佩戶型石相比粉，優(yōu)患勢明咳顯B戶型電梯梅洋房汗，小坡高層一梯列兩戶秀經典天戶型含，舒橋適三虜居全明羽布局忽，與攜高層減戶型怠相比不，出趴房率裹較高載，優(yōu)輛勢明金顯B戶型全平面濟布局C戶型克平面拔布局C戶型小高中層戶存型整體劃布局冤與B戶型萬類似烈，但附房間艱開間匪尺寸施稍小塔，整朱體面彎積較效小，尸居住含舒適威型不拘如B戶型皺，但百總房嘴款低霞，客竹群面崖更廣傻。本體幕分析25D戶型慮平面嚇布局D戶型酒店旗式公坡寓，痕無電蹄梯，一梯桶兩戶返經典你戶型全明勿格局扔，但撤戶型肅整體買以東吐西向閉為主編，存朵在一編定的脈缺陷揚。但步總房弊款較謝低，播適合董于首存次置飄業(yè)的附家庭抄及婚績房需樣求者E戶型高層洽，兩膠梯四柿戶全陽吳面兩眼居及羅緊湊黎型三佩居戶型退布局寶合理余，面耀積適光中，烏主要親針對倚首次餅職業(yè)鬼者及貓家庭短改善幸型需青求，綱個別篇房源蒼存在鈴缺陷凱。E戶型鋸平面先布局F戶型蹈平面庭布局F戶型高層葉兩梯糖四戶整體故布局膠與E戶型肅類似軟，只遮在北預側廚筆房陽恨臺及低衛(wèi)生紙間處行進行員微小創(chuàng)調整元，整柏體布擁局沒賺有變跪化。本體劣分析26高端軌簡析天津剝市高述端客零戶認擱知客群廢分布對于竿核心洲或稀暈缺資源有著鎮(zhèn)強烈占的占有欲望爛，如求一線忌河景陵豪宅疊（津蜻門津霧塔）剖、CB兆D豪宅摘（都謀會軒櫻、天亦津公仍館）冤等；注重口碑傳播精，C朋to棕C的傳逐播模勞式使魯傳播撓更具最力度慎與可縫信度希；對品牌有著而強烈走的共癢鳴和撿認知止；注重時間通成本與尊飼重生命旅質量，如茄便捷滅的交疤通，痰生活刃環(huán)境果的質礙量，暈自然香環(huán)境種的優(yōu)研劣等禽；注重搏鄰里素質的統(tǒng)信一性塵；對于深精裝星修，血看中梳品牌勻、品捆質以拿及展某示效符果；特征餡與啟際示有國僵際視討野的植精英督人群濁，工偵作范商疇交佛替于絞國際帖、國泄內各闖城市繼之間宜；私營灑企業(yè)趕高管統(tǒng)（中塑外）析；公務靠員、熊事業(yè)爸機關慰單位遼人員意；個體馳經營制戶及SO貿HO一族曉；二次需或多碼次置罩業(yè)，耽要求銳居住權舒適碼性高謊；典型獎項目提：環(huán)球之金融見中心任（津杰門·津塔蔬）糟仁港恒海啟河廣呼場惰都會反軒頑天津企公館仍時沉代奧能城27市內預六區(qū)者高端證客戶攪格局1、【海河捏帶板映塊】：自住志兼投梯資。逐京滬掩深等從一線邀城市供客戶是投資汽居多怎，在逐發(fā)展脹的天腐津搶暑灘一握塊核須心地基塊的泰河景趟豪宅說，好姐比在劈燕亂世賞投資責黃金和一樣滑具有牙長遠吊發(fā)展糾意義鄭和保電值升曬值能塵力。2、【南京薯路板襲塊】：自住岸兼投呈資。景南京艷路板蒼塊是兩天津奏的超葉白金釀板塊慮，投不資此肥處的秧業(yè)主潛多為敏境外貌人士猾和京衫滬等地一線圾城市超的實頂力客竭戶，釋投資訓南京公路房洋產主般要看今好地應段升丙值帶孟來的娛價值企潛力乎。3、【老城堵廂板梅塊】：自住趕兼投柔資。戀老城尚廂板伐塊的菌吸引利力是么面向強全市薯的，番客戶絹主要結為天丸津本斥土市刊民，裳絕大沿多數(shù)風以改勝善居模住、命婚房涼為主是，部直分投厘資客駁戶。4、【小白聾樓板愁塊】：自住卸兼投脅資。魯以南憂開、嘆河西盒等區(qū)艘域客么戶為基主，驢多為她企業(yè)首中高拒管、戰(zhàn)私企弟業(yè)主砌等財灰富水禾平較聾高的差客群僅瓜分斑著這霞個市迅場。5、【水上泰奧體獸板塊】：自住里兼投忘資。濫南開抓、華早苑、恭河西汪、西討青等濟區(qū)域蓬客戶匹為主折。6、【奧體隸南板孝塊】：自住平為主骨。片備區(qū)內蹦，客裁戶主靜要以段南開嘉、河充西、錯華苑洽產業(yè)群板塊腿等地算緣性溝客戶漏為主共，居止住氛監(jiān)圍濃紹厚，遙客群匆主要仔以改潛善型么居住庭和婚姓房需顧求為慨主。7、【大梅豎江板攤塊】：自住月為主沈。別村墅、厲洋房盜高端宰產品伏的客求戶面貍向全幅市中難高財形富階甜層。肆高層蔬及公織寓項抄目的劫客戶秘絕大寄多數(shù)錯以青富年居余住、腿婚房陳為主浮，小則部分槐為投收資客母戶和高為父董母購棋房。3.老城廂板塊5.水上奧體板塊7.大梅江板塊6.奧體南板塊1.海河帶板塊2.南京路板塊4.小白樓板塊CBD28客戶地解析從表煤象來刃看地域憲格局塘沽拘及開穴發(fā)區(qū)漢沽等及大克港市內哥六區(qū)京冀今遼等迷外省避市客潤群功能塔格局產業(yè)會帶動私：開且發(fā)區(qū)香核心投區(qū)域令的產老業(yè)鏈善帶動任的自免住客勺群剛性瀉需求霉：塘蜻沽漢葉沽分扁還遷薄居民投資爽需求綢：京捎津及讀外省幣市的厘投資塔客群而實蛾際上岡還遠祝遠不蒜止這粘些29大體休量：擇具備苦號召狗力與刮可持咱續(xù)發(fā)頃展空矛間多品刷類：序產品決組合辯具備英多元解化與禮層次黨性資源岔充沛辨：河涌海湖/路橋/休閑倦運動/產業(yè)盾發(fā)展/生態(tài)惕環(huán)境公建神配套示，具傲有可潔塑性猾：可宿通過割定義乏與包材裝，列支撐羞項目撕主題臨形象企業(yè)船美譽賠度：早泰達鏟品牌宣，值扛得信發(fā)賴，斯保值漆增值讓的可租靠保測障產品計力：趟低層閘低密學，尺執(zhí)度宜魄人，植宜休轟閑、濁宜居確住核心患價值關鍵慌詞：斯資源招大盤核心財價值淹提煉——豪資源30項目落風險惜歸納——風險關鍵笨詞：競媽爭風險1：區(qū)餡域競擺爭強脾度大鳴（中趴新生叛態(tài)城柜）風險2：客遣群基臨數(shù)缺嗚乏（浪距開爆發(fā)區(qū)獵核心搬區(qū)15蛇KM）風險3：地廁段價評值的溝認同姥感不包強（棚北塘雖新區(qū)橋）競爭我們府的核很心問啞題是蠟：如何艘在現(xiàn)息有客師群的系基數(shù)劈燕上進案行深漁度擴調容？31生態(tài)片城CB智D于家濕堡TE億DA天津蹤蝶港胡家磨園居住枕板塊東麗逆湖泰達產業(yè)菌帶GO模LF森林例公園黃港撫水庫塘沽居住憑板塊渤海灣北塘妄水庫旅游產業(yè)徹區(qū)MS州D自然苗資源蜂：黃玩港水跳庫、掏北塘暴水庫反、森匆林公騙園、粘永定嫌新河剛、渤投海灣球會萬資源蛙：南恩北雙短高爾春夫球殊場產業(yè)尚資源提：開其發(fā)區(qū)您世界50眾0強企遙業(yè)陸澤續(xù)的谷強勢之進駐人群仗資源愧：每撫年愈30萬的光新增獸人口寨及部侵分精責英人飽士的足進入交通凡資源譽：海夏濱大陽道等洗高速甘路、串快速列路的仿通達爹性峰會湯資源址：建祖成后軋每年盼多次鮮國際桌性峰船會召孫開，圈促使渾地位躬提升32GO辨LF北塘太水庫區(qū)內GO請LFTB喚D產業(yè)并居住咳區(qū)國際廳會議有區(qū)TB微D片區(qū)衣內：項目牢自身口也處驚在核衡心位雜置，千周邊狀被高閑爾夫幼球場悉、國塔際會斧議中戶心、梁產業(yè)鞏居住射區(qū)以珠及旅怪游商姓務區(qū)拋所包死圍，脾可謂【豪享】一切串可用陡資源骨！森林辟公園33因此惠，我蹦們的擠目標風客戶具將是虹：有大鍵智慧掀的大虧人物有遠反見并浙能預潤見未線來的錢先覺葉者有敏指感嗅傷覺的謀實力懸投資鴉者34項目塘發(fā)展微方向——我們別的核矛心問拋題是距：如得何在切現(xiàn)有貪客群劈燕的基禁數(shù)上橡進行接深度塑擴容我們深的客換群應始該是--烈--紫-濱海均現(xiàn)有聾中高筋端人患群為消基礎塑；投資宏嗅覺閃敏感雜的投驗資人拳群為骨先行如部隊付；在濱優(yōu)海二飛次及數(shù)以上叉置業(yè)烏消費燙人群臨為主延力；未來侮意向客移民蠻濱海揭產業(yè)瀉人群峰的首藍選項顫目；天津繁市及翅外埠雕投資春濱海腸人群胸的最層佳選飯擇；大濱度海有投罪資需繞求人亂的首要選擇35主題訴形象瓶定位——濱海潛首席國際族化休熊閑生華態(tài)榜描樣社周區(qū)濱海TB駁D核心鏟價值懼區(qū)旅估游商午務文澤化板堆塊36案名針與LO達GO斧——案名遭：XX抹·X廉X（表得現(xiàn)見PP螞T詳解趙）37客群罰定位——從定賓位與第策略特角度扯出發(fā)縮慧，我捧們的次目標侄客群艦定位旅：新沈濱?；ㄈ嗽跒I哨海外沉資企倦業(yè)工貢作的豪人群爹，中賭高級影白領拒，有牙一定鉗資產蘭積累攏，以允“國嗽際精向英”械為榜柜樣，長向往濁國際謹化的雖休閑駐生活成熟圾理性攜的高招端房浸產投劑資人野群本土覆資產求實力嘩人群鉛，在亦濱海暴已經廣有自廟己相挽對成媽熟的勁產業(yè)這，濱哈海成敢為其肆實現(xiàn)太人生勵財富寸積累瘡和最笨高價取值的炕沃土【實力里精英】【純投幻玉資人丸群】【知產喇精英】【國際叼視野】策略剩客戶炮體系饒：4類客校戶工作竹往來火于國繳內外告各城男市之郊間的北企業(yè)童領袖肺，或話在濱種海企墳業(yè)工醫(yī)作的絲式外籍樸、外績埠從洗事高該層管余理人粘群。朵堪稱隨“國丈際精乘英”38年齡千：40至55歲為嶺主家庭間結構馳：兩代必多口初之家無或三劉代同花堂人群好特征芳：由于惕工作危及生賤意需世要，楊經常旅往來撈與國眼內、組國際典各大憐城市倘之間汁，對慮于中進國一殖線城蟲市北窮京、免上海饒房地晶產情孤況非漏常了我解。液對時別局發(fā)似展及殘投資黨方向寇的有垂獨到讓見解說。有較蘿高的流文化可教育筑背景傅，懂桂得環(huán)滲境價嘉值，衰注重儲生存柏環(huán)境脂的生窯態(tài)條宏件，咳日常弱運動戚更貼橡近國煮際化欣，如萄高爾魔夫等他紳士蛾運動百。多數(shù)鎮(zhèn)為多彈次置扣業(yè)經賓歷，洞且部屠分客另戶在盞前期驗投資之中獲稍得收貿益，閑對于甚地產侄項目料的投侵資有前自己更獨到歐的見藥解，宣對投猶資的抱時機倡也有賽很好嚇的把鉆控。購買晨動因竊：資源糧占有廁（投溪資未減來）羨、居鬼住舒示適度娛提升赤、身戀份象姜征、誕更好惹的社擴交平勝臺購買室偏好首特征熔：對于料優(yōu)質賺資源摟占有腿有著徒強烈?guī)诺挠懲^或者記因比嬌常人序更能嘴看清愉項目真未來各的發(fā)躬展?jié)撯徺|而炒進行粥投資騾。注重襯居住傘環(huán)境各國際迫化的憲體驗定，或冬者本攻國的召同事辮或好前友推次薦，揭并且赴關注拍家人覽的生歲活、碧學習儉、醫(yī)止療、嶼出行急條件戴。置業(yè)灘需求污：洋房赤三居產品喪關注獎點：戶型毯產品額的舒紹適度么，采局光條駁件，洲房間右的朝監(jiān)向，榴老人該房和工孩子叫臥室避的數(shù)惠量要鋤求。堵對于兄社區(qū)道環(huán)境鳥、配猜套的婚要求脅。此渡外家杜庭自畝用車腳可能籠有兩爺輛，挖所以叛車位宰也很斬關注藥。對烏裝修慮水平鄰和物襖業(yè)管甩理水旦平有毛一定狹要求粗。主黨要關貌注洋課房及瓜大面鬼積戶簽型的炒產品另為主嘗?！举Y源殖占有述型】客群漲定位——【國際席視野差的前瓣瞻型壺客群】39【追求嚷品質誓生活井的知氧產階嫁級】年齡都：30至40歲為墓主家庭到結構水：兩口帝之家拾或兩紀代多摧口之蛋家人群柴特征斑：財富忘實力進中等性，屬宜于實漁力的悟上升需期及掃穩(wěn)定臂期，自身癥為私鏟營企奔業(yè)者漁或國姓企、碧外企周的中話層以臉上知憶產人季士，商因為酬經常芬與社湖會地為位較兼高層糟級的余人士賊接觸奏，其健價值童觀受盒到明回顯的計影響筋，向贊往更色高層輝次的在生活品方式陳，向荷往與握峰層堂人士炊為鄰摧，實科現(xiàn)更扯高層蚊的社摧交平洗臺。購買講動因諒：身份莫象征掙、更冷好的很社交稈平臺剝、居算住舒濫適度宴提升看重怎項目辦的位甲置及廳地段帝價值貌；希難望通販過資兆產整歸合，誕躋身絕富豪笛身份道。其中襲部分馳客戶度需要映變現(xiàn)腐之前竹的房卸產，退重新寨進行問資產幕整合享。購買室偏好像特征講：注重穩(wěn)居住雞環(huán)境敬，國槍際化志的氛邁圍與治標簽已，或靜者同租事或可好友閑推薦丸，尤抹其關襲注居遮于社灶會主耍導地坦位人級群的漏購買硬行為記。置業(yè)軌需求奸：小高鑒層、祖高層緊兩居巧、緊可湊型延三居產品化關注躺點：對于諒價格撤很敏架感，從出房響率、俊交房隱時間氣及項泡目產產品細基節(jié)，宅項目脆后期貍物業(yè)摸服務盲，裝歲修標扎準與柳價格靜，未企來供糞這套真房子桑每年憑的費箭用。箏根據(jù)倉家庭荒結構聽不同惜主要晝關注嗽中等鼠面積塑舒適越型戶構型為端主?！旧钹嵠焚|柿追隨役者】客群效定位——40【實力權階層差的本趁土精陶英】年齡少：40至55歲為挽主家庭腔結構矩：兩代睜多口撞之家改或三霉代同賺堂人群遙特征攤：本土雅富裕惜人群豈，在頌濱海妄經過渠多年院打拼掏擁有迫自己疫成熟窩的產縫業(yè)及格人際鋼關系欺（如紋進出管口貿掘易、恭貨運璃、船伏代等蜻），益濱海瞎成為逼其實民現(xiàn)人衡生財君富積螞累和歉個人頃價值攔的沃治土，恨希望岡在濱即海實友現(xiàn)自丈身價丙值以瓣及給牧予自恥己和餅家人喪更優(yōu)群質的崗生活峰，希看望提緩升自嚇身形慘象與俊尊榮狼感，掠在居菜住上碰更加汁希望迅貼近割高端可人士搭的生利活全麥層。購買撕動因繭：自身啄價值單體現(xiàn)著、身勤份象珍征、鞋更好妙的環(huán)信境及懲社交溉平臺購買煎偏好季特征閉：注重犯社區(qū)噴的氛格圍，聾另由繳于已予經是懷多次黃置業(yè)聰，更睬加注善重環(huán)桂境、慚產品巡壽尺度杯以及傲空間鞏格局埋的設半置。蜻對于點價格采會有喇自己數(shù)的價負值判壞斷，浴但是全喜歡禾項目懷未來桃提供收的高敵品質斬生活股。置業(yè)慶需求電：小高獄層、屑洋房脫三居產品稻關注晉點：對于閥房間蜂的朝浮向，何臥室?guī)诺臄?shù)撞量要腰求，同整體遣尺度持、社京區(qū)環(huán)疏境較湖為關蠻注。銅主要蓮關注柿中大位面積網舒適具型戶牧型為疼主?！咀陨韲趦r值牢體現(xiàn)戲型】客群番定位——41年齡惕：30至55歲為倚主家庭佩結構右：兩代鼻多口耳之家剃或三寇代同盤堂購買罵動因芽：保障敏貨幣榆資產伙價值香，獲繁得稀比缺資茄源。購買萬偏好怖特征眠：獨特證的投塔資嗅練覺、焦豐富蓄的投唯資經戚驗，做關注枕國際橡金融緩局勢胸，對為資產寨的配你置有經獨到橫心得淚，對尋于項伍目的甲未來周價值耍取向劈燕有深瓣刻了喝解。產品岔關注攝點：對于騙總價肢控制樸，項緩目的要再次蜓轉讓毛，租屈賃的塑收益?zhèn)愣己芮株P注?。淮艘巴庵厥乓曧棡槟勘舅Ｉ淼木徔腿杭屹|量姿和物忽業(yè)租吵賃的手服務竄。根顫據(jù)資野金實負力主思要關痰注中土洋房孟或中爸等面箭積戶猾型為捆主。【純投且資人痰群】【關注藍長期鐮價值翅的上收升與歷保值】客群選定位——42四類稅客戶碼層次唇關系客群征定位——國際酬視野的前括瞻型傅客群追求裙品質翼生活你的知產頸階級實力定階層筆的本土制精英改善+投資姓型客橫群關注晃資產保值祥增值客群投資桌客群投資聞客群43物業(yè)泄建議——園林妨景觀以精笛博彩膝。實綠用兼聽情趣赴。體憑現(xiàn)生暗態(tài)休縣閑社磁區(qū)的杯本質倍！景觀化小品遣：充另分利伏用空村間，顛增強怕精致黑感、恢趣味陪性；骨增加頃時尚媽元素授，提嫌升參嚼與性挽及點趴綴功棕能。注重劇樹木華植被論的層辟次感思、色鐘彩搭龍配、得高低繳錯落馳以及渠保持磚三季碰有花艷、四求季常險綠重喬舟灌木致、輕脆花草拌：為冠了降窄低運歪營和址維護吵成本柱，建限議多照種喬未木、付灌木匪，點禾綴花皂草、槍地被測植物欲。趣味雕塑圍樹椅鳥巢迎插地幅燈納涼發(fā)亭景觀犯小品陡建議高大喬木低矮灌木種植花草地被植物綠化植被建議44物業(yè)篩建議——價值菊提煉智能曠化住宜宅，厭高檔耍會所許、特果色商斯業(yè)異隨彩紛雁呈【配套型規(guī)劃】【服務饒附加委值】XX物業(yè)因頂級揀酒店訊管理納服務挨注入敞高附癥加值45商業(yè)醉街區(qū)球：打造職國際目化開東放式框街區(qū)喬。以帥餐飲擺、酒什吧、SP奧A、品卵牌店字等多障業(yè)態(tài)論組成競，同厚時配拳以社朋區(qū)業(yè)旗態(tài)和燦商務歡中心低，滿稅足日信常生清活需穿要，當如洗坡衣店點、24小時舊超市丟、票騾務中皂心等押。產品籠升級46設涉桿外國仍際租夠賃區(qū)風：僻話出專沸門區(qū)枯域做講涉外舟國際哭租賃災區(qū)，找打造課項目灑國際翻形象構，內歲部設蓋計細扣節(jié)符柜合國腰際化仍人群各需求衛(wèi)。產品銅升級47會所策：功心能設新計為處健身與、娛幻玉樂、疲閱讀視，集光文娛返于一表身產品史升級48合理悅組織山地域緊內交朵通，公以人賺車分謎流為鈔主，喜避免賽社區(qū)模中央嶄景觀襖區(qū)出餓現(xiàn)地狐上停航車；樣板君間及責售樓吧處室仗內裝往修設押計上也要充吃分考咱慮高芽端客捐戶的覽生活膽習慣贈，設跟計風護格上瘋要個陪性、睛時尚彩、不教拘一夠格；整個織社區(qū)堂要體捕現(xiàn)人戰(zhàn)性化姜與環(huán)甚保思破想，悶雨水年收集嚷系統(tǒng)欠，太泥陽能塵路燈享系統(tǒng)察，建靈筑使?jié)娪猛饴訅Νh(huán)炸保節(jié)賀能PK磚以品及中柜水的同全面粥使用丈，符毀合當蜜前低圣碳環(huán)拍保的括趨勢透。住宅錄配套騰上要徹充分科體現(xiàn)敞智能敵化，泰可視淚對講逮，小酷區(qū)一警卡通驗系統(tǒng)撈，凈算水系阿統(tǒng)，雄垃圾騙處理尺系統(tǒng)腐，新牢風，插中央窄除塵府，地分采暖去，光害觸媒延，燈傅光軟驕啟等侄；會所薄是高島檔小會區(qū)必糕不可亂少的勤配套揮之一課，在兩該小登區(qū)會枝所設院計上務，應白力求障簡單累，時英尚，轎有涵廉養(yǎng)，六能獨幫樹一濕幟，即以滿但足小察區(qū)業(yè)芳主的掏生活虹需求犧；社區(qū)煮商業(yè)板部分總招商址中希洋望能架夠引池進一勒些高奮端，捆時尚貌的業(yè)全態(tài)，巖如高鄙級健友身會恢所，旗室內零游泳耽池，導啤酒液餐廳尤，cl織ub，臺袋灣風掃味餐艙廳等葛餐飲語娛樂遞，以君與住紙宅定階位相拍呼應腹，提敲升項災目價距值。物業(yè)行建議——規(guī)劃瓶設計儀及配壘套建統(tǒng)議49叁Ma嚼rk題et潤in谷g體驗爛中，焰唱響犧自我溫！To夫ac剛hi脈ev泛eth蜓eob漂je閥ct市iv意es鮮w踏it飼h飲th汁eexp府er榆ie外nt球ia牲l零ma脆rk儉et風in積g！營銷蜂策略Li橫feinTB般D50立足TB疊D、借距勢生扯態(tài)城賊，造勢趁國際賓化，實現(xiàn)捆品牌灰與項叉目利法潤的盡共贏推廣井策略越總綱——51實現(xiàn)急企業(yè)柿的可兵持續(xù)勾發(fā)展超越遇產品愉本身樹立愛企業(yè)臥優(yōu)質鏟品牌足形象形象牽與品傳牌高效癢銷售品牌番目標推廣厲策略岔總綱——52戶外紙媒短信直投網絡小眾渠道大眾渠道小眾通路主要客群拼攔截（如怕機場熄、高更速、李城際娛等）列，樹樣立項納目形架象,重要以節(jié)點肝告知長期艙投放目的周期項目責形象討及與攀客戶對話靠的直演接窗者口周期幫性投腰放項目濕形象顧及即隔時信息發(fā)硬布的容窗口周期封性投鴉放配合汁項目迎主推蠻廣形丹象，進行撈項目棒信息獸的告花知，最直趁效的澆媒體進行溜形象閃宣傳怖，銷反售信息切的告抖知，凡促銷蝦政策的伐釋放周期萍性投驅放階段死性投燭放階段融選擇鍋性投放進行哲產品嘩信息乳的告騎知，擴大猾項目隊的知轟名度裳，對于求其他由推廣爐形式悅的補臘充媒體癥組合雁策略:立體冤包裝歡，分哲層次孝持續(xù)韻打擊樹立壁初步歇印象效用樹立塑項目住形象信息伯的補階充告齡知引發(fā)唯客戶信咨詢對項夜目重飲復記矛憶引發(fā)找客戶不咨詢推廣線——媒體53媒體匆組合歷策略——戶外長期蝴性路陸牌階段棋性路煩牌交通慚指示芬牌道旗設立虛于主笑要交寬通干匯線與也通往芹項目岔道路管的交矩叉點爛上，瓜重點賣區(qū)域悟以及興項目偏附近危，目劈燕的是盲指引猴客戶瞎、樹蟻立形釘象；主要替設立惱于重薦點區(qū)齒域，放競爭總項目視附近斷。目丙的是惠樹立揀項目商形象撕并告俗知客鍬戶項容目的阻動態(tài)罵信息奇；主要爸設立疲于項憑目周貸邊區(qū)否域。拌位于堆區(qū)內覺主要莫道路封的交閃叉點儲上，蒙或是渣通往貪項目評必經陶之路嶺的沿筑線，嚴目的材是引屆導客餡戶本索項目辰售樓宇處；主要戰(zhàn)設立竄于開叢發(fā)區(qū)舞區(qū)域賣內。汪位于汁區(qū)域施內的繁主要坑道路裁兩側慶，目高的是券起到心區(qū)域蜘內的默動線積攔截繁、指敢引作凝用，扮引導跑客戶威前往弟項目藏售樓款處；推廣線——54媒體裙組合耀策略——戶外天津父市區(qū)愿到濱孟海新淚區(qū)城勉際交托通封危鎖競爭仗區(qū)域芽、重郵點客平戶集醋中區(qū)幅域封喜鎖區(qū)域辦封鎖尚北板塊老城熄板塊紫云柿板塊開發(fā)飾區(qū)板云塊高速搶公路樂、輕蚊軌等中高周端住耽宅板細塊、擦區(qū)域理重點你集中旋消費姑區(qū)到達甚項目被的必自經之既路、爛重要秒交通殺節(jié)點新港板塊推廣線——55媒體者組合地策略——紙媒鳳凰帖周刊受眾謹客戶徐：濱海差政界—開發(fā)吊區(qū)、壘保稅蓄區(qū)管干委會朗，塘劣沽、尿大港西區(qū)各熔級政蜓府濱海攝商界—優(yōu)選邁開發(fā)密區(qū)、假保稅榆區(qū)、啦塘沽范區(qū)、鄰天津覺港、簽渤海型石油鑄、大槳港石辣油、項中國撿石化盜的中木高管傍理層券。商住拿精英—開發(fā)剩區(qū)寫井字樓南實力逝公司奴，中綠高檔著小區(qū)游入戶濫發(fā)行篩。發(fā)行汪量：5萬/月在濱及海作屢為本擁地的筍主流膀媒體秤之一以濱產海新許區(qū)效僵果較雞好的聾報紙吊雜志馬及專而業(yè)地的產雜撿志為櫻主，缸在今夕晚報資濱海本版、篩鳳凰搏周刊罪、主喬流等近發(fā)布山項目腹信息嚇。今晚沒濱海在濱叉海作些為本智地的憐主流相媒體扁之一作為摟當?shù)劂Q發(fā)行客量最缺大的枝報紙機之一腿，其際覆蓋鵝人群光較大自。推廣線——56旅客擋報京津克城鐵勢的列包車雜符志，尿具有咽較強矛的可殲讀性根，是快吸引董京津駱兩地應投資較客戶儲的重霸要媒聾體新華紋航空航空幸雜志梨，吸痰引高診端客奮戶關盟注的育重要框媒介灑。媒體槽組合斑策略——紙媒推廣線——57在主征流網己絡媒凝體上稈宣傳枯項目流的活樸動信扶息。建議隸方式概一：狂只進森行搜沿房網幣的投版放，斯方式嬌二：均進行貸焦點屠、新使浪的擁搭配鬼使用涉。媒體劑組合變策略——紙媒推廣線——58媒體反組合慎策略——短信者、直浩投通過秋短信舌及DM直投稼公司指數(shù)據(jù)億的篩航選，忙針對押目標少客戶燒進行摟發(fā)送悅短信茄，對謝于塘淋沽區(qū)礙、開謎發(fā)區(qū)陶品質間較高疫的小露區(qū)進效行DM直投疏，后塊期可名針對爸項目食成交汁客戶水分析候進行鹽專項跟投遞業(yè)、發(fā)曬送。推廣線——59媒體勸組合講策略——小眾儉媒體大型蜓企業(yè)毀內刊會員逝俱樂羽部客戲戶通齡訊高檔隆餐廳疏、高痰檔酒刪店的駛臺卡加油雞站的曾報架高速躍收費珍口發(fā)盾放資翠料推廣線——60“沙漠是風暴受”策若略——全城助營銷渠道幻玉拓展1、通當過在腦塘沽們區(qū)、簽開發(fā)想?yún)^(qū)高抹檔酒匯店設做立外趣展巡叨展點單位，走并配雞以看凈房車唐進行娘接送豬看房急。目的薦：通疤過在械高檔躲場所迎設立爬巡展俗點位昂實現(xiàn)施高檔伏客戶毛的直棋接對梯話，屑樹立羞項目紋高端肯形象降，并績通過剪看房撕車在棍開發(fā)阿區(qū)及架塘沽桐區(qū)之嫩間的排穿梭樓為項倡目進乓行移弊動廣雹告的蓄宣傳洪。2、根蒙據(jù)項州目成弦交客谷戶集郊中區(qū)筆域的稱情況主，對咱集中雜的區(qū)怠域社據(jù)區(qū)進遼行內扶部的岸宣傳宮、社犧區(qū)巡準展等旺，在碌集中皆拆遷認區(qū)域奏進行男項目串資料疤的派轉發(fā)。所需停配合椅：巡結展沙希盤、得看房玻車。推廣線——61渠道船拓展與開狡發(fā)區(qū)亮、塘辭沽區(qū)爭高檔點消費小場所溫進行萄聯(lián)動融，在川其營納業(yè)場舟所擺屬放項絨目的撞宣傳舊物品盈，如法桌臺慎的臺銅卡、累杯墊藝、水匠杯等涌。商業(yè)鼻聯(lián)動與開俯發(fā)商杏上下鵝游及陰相關梁單位楊進行縣聯(lián)動旺銷售乳，制可定相爆應的乏銷售風政策把；與螺二手界房進惰行聯(lián)氏動銷省售。企業(yè)鏡聯(lián)動與渤暗海石蜻油、胖港務妄局等早實力也單位效建立華合作達關系漆，對縱其舉拍行定明期的掏巡展庸及產介品說什明會瓜，制堪定相艘應的歇銷售襯政策魚，促核進其宅進行痕集中給成交互；大客招戶銷島售推廣線——62事件欺營銷+活動算營銷事件塵營銷和活動蠶營銷正是因創(chuàng)造北這樣犁一個絹讓客釣戶認知盈、感珠受、搭傳播的機孤會！因為批消費濕者行圈為模給式的杜轉變丸，因沾為有推了“搜趣索”和“分再享”行為次的出擦現(xiàn)，春所以施在傳油統(tǒng)廣痛告模行式無碧法到茶達的撓關系份交互陷網絡岡時代桿，“口茄碑”成為刊了影叨響消單費者懼購買刷決策貫的重丑要原接因之情一。因此輛，購歌買并押不是窯終端儀，而花是另睛一個滴消費膊階段網的開剪始，完從而調帶來碎更廣招闊的休客源折和更假快速搶的銷瓣售。事件線——63事件線——事件邁營銷?。簩⑾r值員通過稻宏觀魯、中匯觀、裹微觀迫等級勝別的導闡述駱，完際成對艱價值繩的深王度挖籮掘與賄再造棟，打欲牢信列心根玻基。活動套營銷證：通雀過系夾列主寧題活梢動加副之配銜合項菌目刊碧物實茅現(xiàn)線覆下補昌足宣回傳，孤提供卡項目裁人氣洗支撐昆及市扶場關事注度腫。事件院營銷拼：價形值啟轉動活動承營銷磁：氣則場營蝦造1.媽“高球輪峰會昌”系所列主車題活照動2.舌“水生乓活”氣系列梅主題符活動1.區(qū)域伏價值必：區(qū)吐域規(guī)架劃發(fā)套展2.板塊腰價值災：休妙閑生?；钆鋹u套3.居住伶價值道：全尋新生熟活模離式導入緊地段細形象導入塞項目搭形象夯實嘗項目比感知64事件火營銷泥推廣頑動作夜：【媒體勤配合】主流咐媒體落（報傲紙、占網絡禍、雜拉志）廈開辟藝專欄匙跟蹤今報道表，通運過最沒廣泛蘿的宣確傳動緊作，榴擴大委事件禮影響耕力，消提升訊宣傳眉效果蕩。用強菜大的紗聲音吧傳播克開發(fā)購區(qū)的晶高度至與實近力?！伴_發(fā)獄區(qū)產貼業(yè)高戒峰論勢壇”事件線——強化稠發(fā)展晝潛力,宣揚脖區(qū)域非價值陸，樹父立片怒區(qū)關占注度遷提供臨信心魯支撐乎?！爸袊I海TB藥D規(guī)劃恥展顧呈”升華蔽板塊鹿價值刮、再根造權余威影集響力“世界·掌控傭在左畝右之斑間”引發(fā)消話題舅關注份，強句化地衫塊資貧源優(yōu)蓋勢及叨對生乘活的朋影響彎力，浸提升旅地塊話價值甚。65活動聽營銷階段踐性暖場蜻造勢蠻活動系列躲暖場扶活動——烘托且現(xiàn)場似人氣入市眠引爆董活動——制造踏社會男關注炒點銷售犁節(jié)點仿活動——制造牲現(xiàn)場絹熱銷綢氛圍活動線——66「引燃爆」數(shù)活動【活動師目的】彰顯瓶企業(yè)肅責任差與誠丟信，盤回饋賄社會或，提濁升企弱業(yè)品始牌形足象與殊項目堵地位阿，擴組大知猴名度【操作榴手法】主動受獲得臥主流站媒體及（報償紙、邁網絡雷）的且跟蹤隱報道燥，通紋過最炭低廉價的成芒本達劍