營銷籌劃方案貴州桐梓溱水半島工程報(bào)告目的與意義本次報(bào)告是基于對(duì)溱水半島工程的初步了解，通過房地產(chǎn)市場調(diào)研分析而形成的匯報(bào)報(bào)告〔1.0版本〕，旨在為工程的成功開發(fā)提供我司的專業(yè)服務(wù)。----瑞爾特地產(chǎn)報(bào)告內(nèi)容框架項(xiàng)目分析項(xiàng)目區(qū)位、項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品分析、SWOT分析營銷戰(zhàn)略大盤開發(fā)模式研究、項(xiàng)目開發(fā)模式、一期定位及設(shè)想項(xiàng)目定位住宅定位、商業(yè)定位及客戶定位和形象定位項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)想及建議整體布局建議、園林建議、物管建議、智能化建議營銷策略價(jià)值體系構(gòu)建，推廣、活動(dòng)、展示、價(jià)格、客戶策略瑞爾特優(yōu)勢(shì)成熟操盤經(jīng)驗(yàn)、客戶資源、精英策劃與銷售團(tuán)隊(duì)宏觀市場城市概況、經(jīng)濟(jì)開展、人口及消費(fèi)力、城市交通、旅游環(huán)境、房地產(chǎn)開展態(tài)勢(shì)綜合分析。市場分析區(qū)域格局、供給及成交、工程調(diào)研、競爭工程1宏觀分析城市概況、經(jīng)濟(jì)開展、人口及消費(fèi)力、城市交通、旅游環(huán)境、房地產(chǎn)開展態(tài)勢(shì)、桐梓縣開展前景利好、桐梓縣規(guī)劃前景利好、綜合分析。宏觀分析5桐梓縣城市概況桐梓縣區(qū)位圖桐梓地處貴州北大門，是重慶及貴陽兩小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的交匯點(diǎn)，是黔北對(duì)接重慶的“橋頭堡〞和黔渝經(jīng)濟(jì)的“傳接帶〞。桐梓縣位于貴州省北部，屬革命老區(qū)遵義市市轄縣，與重慶市接壤，素稱“黔北門戶〞、“川黔鎖鑰〞。北距重慶188KM，南距貴陽193KM，距歷史名城遵義45KM。地理座標(biāo)北緯27°57′-28°54′，東經(jīng)106°26′-107°17′，全縣南北最長處81公里，東西最寬處52公里。全縣平均海拔1100米，地勢(shì)呈東北高、西南低形狀，羊磴河、松坎河、桐梓河將全縣切割為三個(gè)各具特征的地貌單元。

全縣國土總面積3202平方公里，川黔鐵路、210國道和渝湛高速公路縱貫縣境，縣城至貴陽、重慶行車時(shí)間2小時(shí)左右，交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。全縣轄8鄉(xiāng)〔其中1個(gè)民族鄉(xiāng)〕16鎮(zhèn)，總?cè)丝?7萬人。GDP增幅全省縣城排名第一，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)總量高速持續(xù)的開展經(jīng)濟(jì)開展數(shù)據(jù)來源：桐梓縣統(tǒng)計(jì)局2011年實(shí)現(xiàn)全縣生產(chǎn)總值627706萬元，按可比價(jià)格計(jì)算〔下同〕，比上年增長20.4%，增速比上年提高5.1個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)國際GDP開展的規(guī)律來看，桐梓縣正處在高速開展階段，而隨著桐梓縣的GDP大幅增長，反映出該縣經(jīng)濟(jì)開展蓬勃。桐梓縣在貴州全省56個(gè)縣城中，GDP增幅排名第一，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)總量高速持續(xù)的開展。2010年廣東省各市GDP及增長率桐梓縣2007年—2011年GDP統(tǒng)計(jì)隨著可支配收入增加，提升桐梓縣居民購置力，但人均可支配收入的增長速率低于房價(jià)增長速率。人口及消費(fèi)力據(jù)統(tǒng)計(jì)，年末全縣戶籍人口710058人，比上年年末增加9016人。其中農(nóng)業(yè)人口615080人，非農(nóng)業(yè)人口94978人。全年全縣農(nóng)民人均純收入5121元，增長20.1%，扣除物價(jià)上漲因素，比上年實(shí)際增長15.4%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13522元，增長18.3%，扣除物價(jià)上漲因素，比上年實(shí)際增長13.7%。人均可支配收入的增長速率高于房價(jià)增長速率。家庭戶人口規(guī)?？s小，桐梓縣人口居住環(huán)境和條件的不斷改善。數(shù)據(jù)來源：桐梓縣統(tǒng)計(jì)局桐梓縣2008年—2011年農(nóng)民和城鎮(zhèn)居民收入可支配統(tǒng)計(jì)建成的遵崇高速、210國道、渝黔鐵路以及在建的渝廣高鐵，翻開了桐梓通向外界的經(jīng)商大門。城市交通遵崇公路：自從遵崇高速公路開通，交通四通八達(dá)，從桐梓縣出發(fā)，100分鐘車程到重慶、120分鐘車程到貴陽、80分鐘車程到遵義。渝黔鐵路：途經(jīng)重慶到貴陽，經(jīng)過桐梓縣。210國道：重慶——綦江——桐梓。渝廣高鐵：渝廣高鐵由渝黔高鐵和貴廣高鐵組成。桐梓設(shè)有高鐵站，到時(shí)就打通了桐梓出海的有一快速通道。興旺的交通網(wǎng)絡(luò)，使桐梓與重慶、貴陽、廣州及珠三角地區(qū)形成“6小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈〞。

渝廣高鐵示意圖桐梓縣婁山關(guān)是全國知名紅色旅游勝地，旅游業(yè)開展迅猛，接待旅游人數(shù)和旅游總收入大幅提升。

旅游環(huán)境桐梓縣旅游資源8個(gè)大類型均齊全，擁有四級(jí)〔國家級(jí)〕資源3個(gè)；三級(jí)〔省級(jí)〕資源93個(gè)；二級(jí)〔縣級(jí)〕資源77個(gè)；具有類型多樣、資源豐富、品位較高、組合條件好的特征。游客增長目標(biāo)。到2010年游客人數(shù)達(dá)47萬人次以上；到2015年游客人數(shù)到達(dá)83萬人次以上；到2020年游客人數(shù)將到134萬人次以上。旅游收入目標(biāo)。全年新增鄉(xiāng)村旅館128家，總數(shù)達(dá)480家；總床位數(shù)16000張。全年接待游客280萬人，實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入12.5億元。數(shù)據(jù)來源：桐梓縣統(tǒng)計(jì)局2010年桐梓縣旅游經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析通往景區(qū)的硬件設(shè)施得到不斷完善，重點(diǎn)旅游工程帶動(dòng)旅游業(yè)的高速開展旅游環(huán)境各縣〔市〕、區(qū)正在加大各景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)力度，為游客提供旅游休憩、旅游咨詢、旅游服務(wù)的一站式服務(wù)平臺(tái)，從而使通往景區(qū)的硬件設(shè)施得到不斷完善。近期重點(diǎn)打造以紅色文化和休閑度假的旅游目的地的婁山關(guān)紅色旅游區(qū)、以提升桐梓縣知名度和品牌的歷史文化名城，這也更進(jìn)一步帶動(dòng)旅游業(yè)的高速開展。桐梓夜郎漂流桐梓小西湖房地產(chǎn)開展態(tài)勢(shì)商品房與住宅的銷售額與銷售面積呈現(xiàn)高度正相關(guān)關(guān)系?？陀^反映目前房地產(chǎn)開發(fā)的商品房與住宅存在平衡關(guān)系。當(dāng)平衡關(guān)系受到破壞將會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)前景。08年房價(jià)由于政策跟國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，全國一線城市、局部二線城市房價(jià)大幅下跌。但一些三線、四線城市逆市開展，出現(xiàn)量價(jià)齊升。特別是桐梓縣近幾年來，住宅的價(jià)格以每年每平方米300元至600元的幅度上漲。目前桐梓縣住宅房價(jià)已經(jīng)超過貴州一些地級(jí)市的房價(jià)，達(dá)4000多元/㎡，上漲幅度趨于緩慢。固定資產(chǎn)投資呈上升趨勢(shì)，房價(jià)呈持續(xù)上漲趨勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)的商品房與銷售價(jià)格存在上漲平衡關(guān)系。桐梓縣開展前景利好“融入重慶、緊貼黔中、提速趕超、轉(zhuǎn)型跨越〞主基調(diào)，強(qiáng)力推進(jìn)新型工業(yè)化、綠色城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、鄉(xiāng)村旅游“三化一游〞主戰(zhàn)略“四大機(jī)遇〞：一：是國家實(shí)施新一輪西部大開發(fā)的機(jī)遇。要充分利用西部大開發(fā)政策，增強(qiáng)投資吸引力。二：是東部興旺地區(qū)產(chǎn)業(yè)向西部梯度轉(zhuǎn)移的機(jī)遇。認(rèn)真分析自身開展基礎(chǔ)和優(yōu)勢(shì)條件，重點(diǎn)在加工制造業(yè)、勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)、資源依托型產(chǎn)業(yè)等方面承接?xùn)|部地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。三：是全省經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展戰(zhàn)略重大調(diào)整的機(jī)遇。省委、省政府作出了全面實(shí)施工業(yè)化、城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的重大決定，出臺(tái)了相關(guān)配套政策，為桐梓開展增添了強(qiáng)勁動(dòng)力，提供了堅(jiān)強(qiáng)后盾。四：是重慶輻射帶動(dòng)能力增強(qiáng)的機(jī)遇。重慶兩江新區(qū)的成立，在資金、市場、工程、技術(shù)、人才、信息等各方面，對(duì)我們有極強(qiáng)的輻射帶動(dòng)作用。桐梓縣規(guī)劃前景利好堅(jiān)持以南部新城為核心，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。構(gòu)建嶄新縣城框架；務(wù)求集鎮(zhèn)建設(shè)取得重大突破；強(qiáng)化城鎮(zhèn)管理。突出四大戰(zhàn)略重點(diǎn)、強(qiáng)化兩大戰(zhàn)略舉措、盯牢一個(gè)根本目標(biāo)

突出新型工業(yè)化、綠色城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和旅游產(chǎn)業(yè)四大戰(zhàn)略重點(diǎn)，用大工程促大開展。堅(jiān)持以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化為主線，加快新農(nóng)村建設(shè)。以基地為主體，推進(jìn)規(guī)模化生產(chǎn)；以市場為導(dǎo)向，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營；以增收為目的，實(shí)現(xiàn)多元化開展；堅(jiān)持以旅游產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，加快第三產(chǎn)業(yè)開展。

強(qiáng)化招商引資和環(huán)境建設(shè)兩大戰(zhàn)略舉措，用大促大開放。轉(zhuǎn)變觀念，全民招商，營造開放環(huán)境；加大投入，完善設(shè)施，優(yōu)化開展環(huán)境；桐梓縣屬渝黔經(jīng)濟(jì)合作實(shí)驗(yàn)區(qū)，同時(shí)又是中國紅色優(yōu)秀旅游城市，2011年GDP已達(dá)627706萬元，增幅全省第一，經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速開展；綜合分析，本案所屬區(qū)域具有良好開展趨勢(shì)和潛力，假設(shè)自身開發(fā)與之有效契合，承接未來規(guī)劃的利好，將突破市場。渝黔鐵路、崇遵高速、210國道、渝廣高鐵以及修建中遵義機(jī)場，一同構(gòu)建興旺的交通網(wǎng)絡(luò)，形成輻射大西南，連接珠三角“6小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈〞。房價(jià)呈持續(xù)上漲趨勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)的商品房與住宅存在平衡關(guān)系。信貸疊加效應(yīng)制約樓市購置力，但嚴(yán)厲調(diào)控政策已基本到頂，隨著房價(jià)松動(dòng)和下跌政策不會(huì)再加碼。城市規(guī)劃“宜工、宜商、宜游、宜居〞四大中心詮釋美好前景，桐梓“宜居城市、度假城市〞呼之欲出2市場分析區(qū)域格局、桐梓縣局部工程、各板塊特點(diǎn)、供給及成交、工程調(diào)研、競爭工程市場分析區(qū)域格局蘭海高速公路蟠龍新區(qū)老城區(qū)16桐梓縣房地產(chǎn)局部工程劃分為老城區(qū)板塊、南部新區(qū)板塊、蟠龍新區(qū)板塊蟠龍新區(qū)南部新區(qū)君悅國際蟠龍首府糧貿(mào)大廈本項(xiàng)目溱水半島南都花園未來國際榮興大廈森航大廈老城區(qū)三大板塊小結(jié)老城區(qū)板塊：桐梓縣老城區(qū)歷史悠久，人口密集，商業(yè)氣氛濃，配套齊全，交通方便，房地產(chǎn)開展迅速盤。一方面，改善居住環(huán)境而選擇置業(yè)人群較多；另一方面，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居住環(huán)境和配套設(shè)施相對(duì)較差，選擇縣城置業(yè)的煤礦老板、企事業(yè)單位工作人員等也不斷增多；同時(shí)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品居住舒適度較高，雖然價(jià)格較高，但由于資源的不可復(fù)制性優(yōu)勢(shì)，各個(gè)方面條件成熟，因此老城區(qū)銷售情況較好，板塊總體升值潛力較高。

南部新區(qū)板塊：桐梓縣城土地緊張，老城區(qū)開展較慢，在城南與高速入口相鄰板塊是婁山關(guān)鎮(zhèn)房地產(chǎn)成片開發(fā)集中區(qū)，據(jù)我們?cè)诖似陂g內(nèi)不完全統(tǒng)計(jì)，城區(qū)內(nèi)共計(jì)有7個(gè)在建在售工程，其中4個(gè)均集中在高速入口板塊〔與新區(qū)相鄰〕，且大型、成規(guī)模新開發(fā)工程均集中在這一板塊，其余工程多為總建面2-5萬平方米的小工程；開發(fā)工程較少，生活配套幾乎沒有，施工、車流噪音大，短時(shí)間不適合居住。蟠龍新區(qū)板塊：蟠龍新區(qū)隔渝黔高速與老城緊鄰，是桐梓縣南部新城規(guī)劃建設(shè)的核心區(qū)域，以燎原片區(qū)和高鐵片區(qū)為重點(diǎn)，是具有現(xiàn)代城市功能的新城區(qū)，包含行政辦公、高檔居住、商業(yè)辦公、休閑旅游和文化娛樂等功能。規(guī)劃總面積約為487.52公頃，規(guī)劃總?cè)丝跒?5，000人。人均居住用地面積為22.39平方米/人；共規(guī)劃3所中學(xué)、3所小學(xué)，7所幼兒園，中小學(xué)在校生規(guī)?？傻竭_(dá)8200人。建設(shè)體育場館1個(gè)，市民廣場1個(gè)，新建行政辦公區(qū)，并整體搬遷縣醫(yī)院等。新區(qū)建設(shè)周期長，一般需要5—8年才能初具規(guī)模，生活配套需要很長時(shí)間才能完善。因此，人民在置業(yè)購房時(shí)其首選還是老城區(qū)。桐梓縣房地產(chǎn)市場總結(jié)

4、典型樓盤情況20四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場分析

4、典型樓盤情況21四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場分析3、最近土地出讓信息

〔2〕地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)22五、蟠龍新區(qū)土地情況介紹營銷分析工程的主訴求點(diǎn)為地段，其次是產(chǎn)品戶型，約占28%、20%，占了快一半的選擇，同時(shí)從側(cè)面也反映客戶對(duì)地段及產(chǎn)品戶型的認(rèn)可度較高；從該表中反映出客戶對(duì)改善型居住有一定的要求，較注重園林、資源、小區(qū)物管，以及開發(fā)商的品牌，他們對(duì)生活品位有一定的提高，約占1/3；其他：生活配套、交通、學(xué)校、醫(yī)療等也占了近1/5的比重，說明目前市場上能對(duì)客戶形成強(qiáng)大的工程是那些肯研究客戶需求的開發(fā)商所開發(fā)的工程。營銷分析從桐梓縣城操作成功的工程分析，其營銷渠道分為9大類：運(yùn)用最廣的營銷渠道是戶外廣告，宣傳效果明顯，比例最重，占22%；其次為DM單和報(bào)紙廣告媒體和事件活動(dòng)營銷，這三項(xiàng)在桐梓當(dāng)?shù)氐母采w率較廣，客戶接受度也較高。網(wǎng)絡(luò)、電視、直投運(yùn)用較少，說明桐梓當(dāng)?shù)氐臓I銷手法停留在較初始的階段，缺乏創(chuàng)新。很有效的如：短信、鄉(xiāng)鎮(zhèn)墻體廣告，數(shù)量頻繁，但金額低，也是類式于縣城最有效的宣傳方式之一。客戶分析客戶來源分析：本地客戶，本地縣城周邊客戶與相臨其他城市客戶比例分別約為43%、37%和15%，說明桐梓縣城工程的購置客戶群體還是以本區(qū)域客戶為主；客戶購置目的分析：首次置業(yè)站最大比重，剛性需求仍然是購置主力；由于該縣城處于開展轉(zhuǎn)型期間，原來的居住不能很好的滿足局部對(duì)居住的要求，因此，改善型客戶就成了目前桐梓現(xiàn)階段很重要的客戶群體；目前整個(gè)縣城處于快速開展起步階段，大量舊城拆遷，大量人口對(duì)住房的需求，導(dǎo)致了投資炒房；當(dāng)然，買房一方面是為了居住，另一方面也是為了使人民幣增值保值。從中國目前來看，投資渠道少，投資房地產(chǎn)也是客戶投資不錯(cuò)的選擇之一?？蛻舴治隹蛻裟挲g主要為25-45歲，購置主因是價(jià)格驅(qū)動(dòng)從上圖可得，客戶年齡主要為25-45歲，客戶較年輕，以首次置業(yè)和換房為主；客戶購置導(dǎo)因主要是價(jià)格，其次為產(chǎn)品戶型、地段、品牌、配套、物管、規(guī)模及交通。3工程分析工程區(qū)位、地塊現(xiàn)狀、工程規(guī)劃、產(chǎn)品分析、工程交通、工程周邊、SWOT分析工程分析略4營銷戰(zhàn)略大盤開發(fā)模式研究、桐梓大盤模式研究、工程開發(fā)模式、一期定位及設(shè)想營銷戰(zhàn)略認(rèn)識(shí)論和方法論的關(guān)系——推廣與銷售在目標(biāo)層面的別離方案比選與多目標(biāo)決策——對(duì)于容積率、產(chǎn)品組合的沙盤推演，多目標(biāo)的決策貫徹始終精準(zhǔn)營銷抑或面射武器——大盤與小盤營銷推廣思路的差異機(jī)構(gòu)職責(zé)與權(quán)限的細(xì)分——先長期的戰(zhàn)斗中，需要有明確的立場推廣模式的選擇與權(quán)衡——可選擇運(yùn)作自己的媒體，自己的代言人大盤運(yùn)作的關(guān)鍵點(diǎn)大盤運(yùn)作是一種系統(tǒng)化的思維和操作方式從一開始，大盤的客戶群就不能單一塑造一種全生長周期的生活，建設(shè)一座客群多元復(fù)合的大盤成功的大盤營銷通過“戶型多元〞實(shí)現(xiàn)“人群多元〞大盤營銷的用力重點(diǎn)在前半段，假設(shè)操作得當(dāng)，后半段能形成客戶帶客戶的效果只能變形，不能改變——前半段的廣告投入應(yīng)保持核心調(diào)性的一致性大盤營銷的用力是以不對(duì)稱的尺度展開的價(jià)值由我——大盤開發(fā)之處就要考慮后期尚未開發(fā)的用地，前期的價(jià)格一定要推上去，這是因?yàn)楹笃谕恋刭Y產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的上下對(duì)于融資非常重要節(jié)奏由我——大盤的開發(fā)不在是一個(gè)進(jìn)度邏輯，而是節(jié)奏邏輯；節(jié)奏的快慢對(duì)于整體價(jià)值非常重要標(biāo)桿由我——唯有大盤自身才有資格成為自己的參照系，目前蟠龍新區(qū)的蟠龍首俯就是一個(gè)例子，看盤前誰也沒有想到在那個(gè)地方它居然可以賣4100元/㎡以上，而且以后價(jià)格還要漲。由“隨行就市〞到“造市〞，制定大盤價(jià)值的自我標(biāo)桿初期就通過形象的亮點(diǎn)形成“大盤的故事〞，一切為了解決前期銷售的問題所謂大盤，不是說規(guī)模大就是大盤，關(guān)鍵是要有品質(zhì)感，經(jīng)典的樓盤，整個(gè)推廣要有畫面感，讓人感受到它的魅力，體驗(yàn)式營銷讓客戶感受到來自細(xì)微的服務(wù)，利于口口相傳。一開始就要有故事，把大盤的“品質(zhì)感〞做出來順勢(shì)而動(dòng)最重要的一點(diǎn)就是要做好產(chǎn)品，形成一致的價(jià)值預(yù)期大盤的經(jīng)典廣告一定要大氣、統(tǒng)一、易于上口，防止輕易改動(dòng)，以形成一貫的印象進(jìn)行準(zhǔn)確的營銷推廣策略，使得工程運(yùn)作順利進(jìn)行工程的成功運(yùn)作拉動(dòng)整體區(qū)域價(jià)值進(jìn)一步提高大盤的經(jīng)典就是要產(chǎn)品序列順勢(shì)而動(dòng)，形成正確的價(jià)值預(yù)期溱水半島改變桐梓生活蟠龍新區(qū)開發(fā)模式產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)開發(fā)模式南部新區(qū)開發(fā)模式中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式緊湊城市開發(fā)模式城市中心大盤開發(fā)模式城市郊區(qū)大盤開發(fā)模式大盤開發(fā)模式蟠龍新區(qū)開發(fā)模式NEWTOWN:規(guī)劃建設(shè)有較為完善的城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)及公共空間體系

商業(yè)設(shè)施公園綠地及運(yùn)動(dòng)場其他公共設(shè)施小區(qū)配套鄰里單位道路系統(tǒng)市政結(jié)構(gòu)組成汽車站、加油站等醫(yī)院、銀行、游樂場等會(huì)議室、學(xué)校等適用條件：位于城市近郊，城鄉(xiāng)結(jié)合部；規(guī)模較大，可容納較多人口；以住宅為主，多種物業(yè)組合的多功能復(fù)合型社區(qū)；交通相對(duì)便捷通達(dá)性好，良好的自然生態(tài)環(huán)境。成功開發(fā)關(guān)鍵要素街區(qū)：人性化的步行空間；規(guī)劃：獨(dú)立的社區(qū)布局；公共空間的營造：打造市鎮(zhèn)社區(qū)中心蟠龍新區(qū)大盤的開發(fā)是通過品牌企業(yè)的號(hào)召力帶動(dòng)，抑或通過規(guī)模的成熟配套和便捷的生活設(shè)施打造蟠龍首俯工程地處桐梓蟠龍新區(qū)蟠龍大道旁，總建筑30萬㎡，以“商業(yè)中心、行政中心、高尚居區(qū)〞為定位，拉開了桐梓人居新模式。君悅國際工程總建筑面積45萬㎡，規(guī)劃了高尚住宅、購物中心、星級(jí)酒店等，形成以居住為主，集休閑娛樂工作購物為一體的復(fù)合型新城市社區(qū)。蟠龍首俯圖片君悅國際圖片主題社區(qū)開發(fā)模式通過社區(qū)的特定生活主題吸引特定消費(fèi)人群，提升社區(qū)的影響力，支撐工程開發(fā)模式概述：利用有影響力、有沖擊力的元素吸引消費(fèi)者；社區(qū)主題承載了社區(qū)開發(fā)中對(duì)消費(fèi)者形成有效吸引的作用；運(yùn)用較多的主題主要有“藝術(shù)〞、“體育運(yùn)動(dòng)〞、“教育〞、“養(yǎng)老〞等主題。成功開發(fā)關(guān)鍵要素：適應(yīng)市場需求及社會(huì)開展方向的鮮明主題；準(zhǔn)確的市場細(xì)分；表達(dá)主題的硬件設(shè)施建設(shè)先行；注重營造符合工程主題的社區(qū)文化，宣傳推廣緊密圍繞主題展開。位于重慶市新區(qū)經(jīng)開區(qū)，總占地3373畝，總建面250萬平方米。以體育為主題，集運(yùn)動(dòng)娛樂中心、娛樂商業(yè)中心、生態(tài)休閑區(qū)、區(qū)域教育中心、國際標(biāo)準(zhǔn)健康住宅區(qū)為一體。位于深圳市寶安區(qū)，占地2000畝，總建面180萬平方米。建設(shè)“終身教育體系〞，包括以清華實(shí)驗(yàn)學(xué)校為代表的學(xué)歷教育，以女子學(xué)校為代表的婦女素質(zhì)培訓(xùn)教育，以老年大學(xué)為代表的老年教育，涵蓋了從小到老的個(gè)階段的各自教育形式。工程位于上海昆山，占地2萬畝，總建面達(dá)210萬平方米。配套有中國福利會(huì)幼兒園、聯(lián)華超市、市場、大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)、香榭麗大道風(fēng)情商業(yè)街、生活廣場、國際會(huì)議大酒店等重慶奧林匹克花園深圳桃源居綠地21城尊老社區(qū)中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式以區(qū)域規(guī)劃為城市次中心，區(qū)域性中心為基礎(chǔ)，通過政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為前提的開發(fā)模式適用條件：大城市近郊，屬于規(guī)劃的城市次中心區(qū)域中心的建設(shè)范圍；城鎮(zhèn)中心基礎(chǔ)基本配套設(shè)施符合基本生活需求及交通方便；區(qū)域開發(fā)與建設(shè)政府支持，未來前景利好。成功開發(fā)關(guān)鍵要素：國際化、時(shí)尚現(xiàn)代及生態(tài)的社區(qū)規(guī)劃；社區(qū)內(nèi)部與社區(qū)外部的融合；高標(biāo)準(zhǔn)智能化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和服務(wù)設(shè)施；有政府支持，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)先行。基本由政府包攬公辦商營化開發(fā)商開發(fā)為主政府予一定支持開發(fā)機(jī)制中心城鎮(zhèn)的開發(fā)機(jī)制關(guān)鍵是依托老城鎮(zhèn)的建設(shè)，工程的開發(fā)節(jié)奏、價(jià)值與老城鎮(zhèn)的進(jìn)度息息相關(guān)區(qū)位：位于老城區(qū)的核心地帶，。規(guī)劃：規(guī)劃為一個(gè)以居住為主，集商業(yè)、辦公、酒店服務(wù)、娛樂休閑于一體的大型城市綜合體。溱水半島緊湊城市開發(fā)模式是城市主要功能的濃縮，通過建“城中城〞來保持工程的相對(duì)獨(dú)立性適用條件：優(yōu)越的地理位置，處于CBD或城市中心邊沿，交通便捷；較大的規(guī)模，具有強(qiáng)制性的視覺沖擊，例如超高層、建筑群；政府支持，開發(fā)主體資金雄厚成功開發(fā)關(guān)鍵要素：功能的選擇及物業(yè)配比符合城市的需求；規(guī)劃站在城市的高度，具有前瞻性開展模式：“商務(wù)”為核心“商業(yè)”為核心“酒店”為核心各種功能均衡發(fā)展略3、桐梓主要經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展情況簡介〔1〕桐梓縣人口總數(shù)約68.5萬，政府公布城鎮(zhèn)化率為36%；〔2〕桐梓產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)尚處較低水平，農(nóng)業(yè)在GDP中所占比重偏高，2010年其一、二、三產(chǎn)業(yè)約占21.7%、34.6%、43.7%，其第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)處于工業(yè)化中期階段即處于主導(dǎo)地位，是整體經(jīng)濟(jì)處于初級(jí)水平的比較集中；從其工業(yè)結(jié)構(gòu)看，具典型的資源密集型重化工業(yè)特征，重工業(yè)增加值在工業(yè)整體中所占比重高達(dá)98.7%，而其重工業(yè)又以采掘業(yè)為主；〔3〕受重慶經(jīng)濟(jì)快速開展拉動(dòng)，桐梓經(jīng)濟(jì)增速自2010年，一改以前約11%GDP慢速增長態(tài)勢(shì)，2010年GDP增速到達(dá)15.3%，遠(yuǎn)超過貴州12.8%的GDP增速。借助重慶經(jīng)濟(jì)開展對(duì)桐梓能源、礦產(chǎn)等支柱產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)及重慶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)移對(duì)桐梓產(chǎn)業(yè)升級(jí)的牽引作用，桐梓經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速開展軌道，預(yù)計(jì)其增速在貴州省內(nèi)處于領(lǐng)先地位將是常態(tài)；〔4〕桐梓是中國煤炭資源百強(qiáng)，也是世界旅游組織確定的“鄉(xiāng)村旅游〞觀察點(diǎn)。45一、桐梓縣概況4、桐梓“十二五〞規(guī)劃主要內(nèi)容開展主基調(diào)：融入重慶、緊貼黔中；〔1〕“三化一旅“開展戰(zhàn)略：新型工業(yè)化、綠色城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、鄉(xiāng)村旅游；〔2〕經(jīng)濟(jì)開展目標(biāo)：2015年GDP總量120億，方案現(xiàn)價(jià)年均增速21%，人均GDP2900美元；農(nóng)村人均純收入6700元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18400元，均超過重慶2010年5277、17532的平均水平；〔3〕城鎮(zhèn)化建設(shè)目標(biāo)：2015年城鎮(zhèn)人口達(dá)32.85萬，建成區(qū)面積27平方公里，城鎮(zhèn)化率達(dá)46%，年均提高2%；縣城建城區(qū)11.5平方公里，縣城人口〔含婁山關(guān)、燎原、楚米三組團(tuán)〕超過17萬。46一、桐梓縣概況〔1〕宏調(diào)控及房地產(chǎn)一、二線城市堅(jiān)持調(diào)控背景下，國務(wù)院2012年2號(hào)文明確提出促進(jìn)貴州開展；〔2〕中國經(jīng)濟(jì)重心向中、西部轉(zhuǎn)移，中、西部經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速增長階段；〔3〕中國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)由沿海向內(nèi)地、由一、二線城市向周邊進(jìn)行梯次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的特征較為明顯；〔4〕中、西部縣級(jí)城鎮(zhèn)，總體上進(jìn)入城鎮(zhèn)化、工業(yè)化快速開展階段；〔5〕重慶經(jīng)濟(jì)的快速開展及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，為周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)開展提供契機(jī)；〔6〕桐梓被貴州確定為渝黔合作的典范。1、開展的時(shí)代背景47二、桐梓縣城開展規(guī)劃2、桐梓縣規(guī)劃“一城三組團(tuán)〞

桐梓縣城由老城區(qū)、婁山關(guān)、楚米、燎原四局部組成，2010年城鎮(zhèn)建成區(qū)共9.79平方公里，人口約13.5萬。其中，老城區(qū)、婁山關(guān)以居住、商貿(mào)、文化為開展方向，楚米及燎原組團(tuán)以工業(yè)、居住為開展導(dǎo)向。楚米組團(tuán)婁山關(guān)組團(tuán)燎原組團(tuán)48二、桐梓縣城開展規(guī)劃老城區(qū)硫鐵礦遠(yuǎn)景儲(chǔ)量12億噸，氧化鎂大于20%的白云石儲(chǔ)量豐富；資源優(yōu)勢(shì)桐梓是全國100個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)煤大縣之一，煤炭遠(yuǎn)景儲(chǔ)量60億噸，探明儲(chǔ)量47.72億噸，是重慶市的2倍；擁有世界上連片面積最大的原生方竹林地，是“中國方竹筍之鄉(xiāng)〞；常年平均氣溫比重慶低5度以上，開展以重慶市場為主的休閑避暑旅游具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。二、桐梓縣城開展規(guī)劃以能源、煤化工、鋁鈦及鋁鈦加工為支撐的新型工業(yè)大縣框架基本形成，大型煤礦加速建成，電廠、煤化工、海綿鈦、鋁廠等重大工業(yè)工程即將建成投產(chǎn)，桐梓煤電化循環(huán)經(jīng)濟(jì)工業(yè)園區(qū)建設(shè)進(jìn)程加快。蔬菜、、方竹、烤煙等農(nóng)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)開展前景廣闊。城鎮(zhèn)建設(shè)加速邁進(jìn)，鄉(xiāng)村旅游蓬勃開展，加速轉(zhuǎn)型，高端旅游工程實(shí)現(xiàn)重大突破。產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)煤化工電廠鄉(xiāng)村旅游二、桐梓縣城開展規(guī)劃52三、政策解讀“十一五〞期間，桐梓縣緊緊圍繞“新型工業(yè)大縣，綠色產(chǎn)業(yè)之鄉(xiāng)，特色旅游勝地，重慶衛(wèi)星城市〞的開展定位，著力打造能源、煤化工、鋁鈦及鋁鈦加工三大支柱產(chǎn)業(yè)，建設(shè)糧油生產(chǎn)、商品蔬菜、生態(tài)、優(yōu)質(zhì)烤煙、方竹產(chǎn)業(yè)五大基地，全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展實(shí)現(xiàn)了“三大轉(zhuǎn)變〞，即：從農(nóng)業(yè)主導(dǎo)向工業(yè)主導(dǎo)轉(zhuǎn)變、從基礎(chǔ)薄弱向全面開展轉(zhuǎn)變、從低速徘徊向高速開展轉(zhuǎn)變。53從國際環(huán)境看：經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程不斷加快，分析后的開展規(guī)律，“十二五〞期間經(jīng)濟(jì)將會(huì)反彈，新一輪經(jīng)濟(jì)高速開展期已經(jīng)來臨。從國內(nèi)環(huán)境看：開放進(jìn)一步深化，經(jīng)濟(jì)開展方式加快轉(zhuǎn)變，擴(kuò)大內(nèi)需是“十二五〞重大任務(wù)；新一輪西部大開發(fā)戰(zhàn)略開始實(shí)施，“黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)〞已列為國家實(shí)施新一輪西部大開發(fā)布局的重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)；中央企業(yè)加速擴(kuò)張，東部產(chǎn)業(yè)加速向中西部轉(zhuǎn)移，鄰近的重慶迅速崛起，“兩江新區(qū)〞和成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的輻射帶動(dòng)能力進(jìn)一步增強(qiáng)。從省內(nèi)環(huán)境看：增比進(jìn)位突破、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)優(yōu)、更好更快開展是主旋律，工業(yè)強(qiáng)省、城鎮(zhèn)化帶動(dòng)兩大戰(zhàn)略強(qiáng)力推進(jìn)，同步實(shí)施“黔中率先崛起、黔北加快跨越〞區(qū)域開展戰(zhàn)略，加快把遵義建設(shè)成為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)開展試點(diǎn)市和成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)產(chǎn)業(yè)擴(kuò)散轉(zhuǎn)移的重要輻射區(qū)。國家專項(xiàng)支持貴州實(shí)施水利、生態(tài)、石漠化治理“三位一體〞工程，貴州支持遵義建設(shè)200萬人口特大型中心城市，桐梓是黔北城市群四城區(qū)之一，有利于構(gòu)建中等城市，提升在省市區(qū)域開展戰(zhàn)略中的地位。桐梓是遵義市“中部崛起〞區(qū)縣之一，肩負(fù)著走前列、作奉獻(xiàn)的重任，各項(xiàng)開展將會(huì)得到大力支持。三、政策解讀54區(qū)位優(yōu)勢(shì)：桐梓是川渝南下和云貴北上的要塞，地處成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)和黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)的巨大輻射帶動(dòng)圈內(nèi)。210國道、黔渝高速公路、黔渝鐵路三條交通大動(dòng)脈縱貫全境，向北成為重慶衛(wèi)星城市和成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的組成局部，向南進(jìn)入遵義中心城市經(jīng)濟(jì)區(qū)，緊貼“黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)〞，成為黔渝經(jīng)濟(jì)合作的重要門戶和遵義融入成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的先行區(qū)。隨著黔渝、貴廣、黔桂、湘黔等快速鐵路和杭瑞、廈蓉等高速公路的建成，融入“西三角〞、“珠三角〞、“北部灣〞甚至中國－東盟經(jīng)濟(jì)圈的步伐加快。圍繞“新型工業(yè)大縣，綠色產(chǎn)業(yè)之鄉(xiāng)，特色旅游勝地，重慶衛(wèi)星城市〞開展定位，突出“融入重慶，緊貼黔中，提速趕超，轉(zhuǎn)型跨越〞的主基調(diào)，強(qiáng)力推進(jìn)新型工業(yè)化、綠色城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、鄉(xiāng)村旅游“三化一游〞戰(zhàn)略，努力打造遵義市重要的經(jīng)濟(jì)增長極，率先在“遵義打造貴州一翼〞戰(zhàn)略中走前列、作奉獻(xiàn)。通過5到10年努力，躋身貴州20強(qiáng)，挺進(jìn)西部百強(qiáng)縣。三、政策解讀走有特色、集約型、多樣化的貴州山區(qū)綠色城鎮(zhèn)化道路，堅(jiān)持以新帶舊、以城帶鄉(xiāng)、規(guī)劃引領(lǐng)、建管并重，以農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化為核心，增強(qiáng)縣城綜合承載能力，把桐梓縣城建設(shè)成為中等城市，重點(diǎn)開展一批具有產(chǎn)業(yè)支撐、富有地域特色、人居環(huán)境良好的小城鎮(zhèn)，構(gòu)建城鎮(zhèn)化新格局和縣域城鎮(zhèn)體系。到2015年，城鎮(zhèn)化率到達(dá)46%。未來五到十年，要以黔渝快速鐵路沿線為主軸，實(shí)施點(diǎn)軸開發(fā)戰(zhàn)略，構(gòu)建全縣城鎮(zhèn)化“一核一軸一區(qū)四點(diǎn)〞開展格局和由一個(gè)中等城市〔桐梓縣城〕、一個(gè)工業(yè)區(qū)〔中部煤化工工業(yè)城鎮(zhèn)區(qū)〕、四個(gè)萬人集鎮(zhèn)〔花秋、水壩塘、松坎、獅溪〕和一批5000人規(guī)模以上小集鎮(zhèn)組成的縣域城鎮(zhèn)體系，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。推進(jìn)綠色城鎮(zhèn)化，構(gòu)建縣域城鎮(zhèn)體系三、政策解讀建設(shè)縣城中等城市框架，打造縣域核心增長極按照“東西改造、南北拓展〞的思路，以城市路網(wǎng)建設(shè)帶動(dòng)城市規(guī)模擴(kuò)大，以新城區(qū)建設(shè)帶動(dòng)老城區(qū)開展，實(shí)現(xiàn)“三年打基礎(chǔ)，五年見成效，十年鑄新城〞?！笆濞暺陂g，要重點(diǎn)建設(shè)蟠龍新區(qū)，加快以馬鞍山片區(qū)等十大工程為重點(diǎn)的舊城改造，初步構(gòu)建起包括婁山關(guān)鎮(zhèn)區(qū)、楚米鎮(zhèn)區(qū)和燎原鎮(zhèn)區(qū)三個(gè)組團(tuán)為骨架、能夠承載20萬人左右的城市框架，成為黔北城市群的重要組成局部。推進(jìn)蟠龍新區(qū)和楚米鎮(zhèn)區(qū)組團(tuán)建設(shè)，快速擴(kuò)大縣城規(guī)模。實(shí)施十大工程，推進(jìn)舊城改造。完成馬鞍山、官渡河、西流水、蘭家坡、紅莊、黃家咀、水井等片區(qū)和魁山花園小區(qū)建設(shè)工程；完成冬青南路、和平文筆路改造工程。合理布局城市道路、供水、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施，提升城市品位。突出工業(yè)興城，形成產(chǎn)業(yè)支撐。延伸基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，推進(jìn)同城化建設(shè)。

三、政策解讀

1、在國務(wù)院強(qiáng)調(diào)加快貴州經(jīng)濟(jì)增長的背景下，桐梓經(jīng)濟(jì)步入快速開展期，其工業(yè)化及城鎮(zhèn)化進(jìn)程將進(jìn)一步提速，在目前其城鎮(zhèn)化率僅為36%基礎(chǔ)上，其城鎮(zhèn)化有較大開展空間，其房地產(chǎn)市場具良好開展前景；2、婁山關(guān)鎮(zhèn)老城擁堵，建設(shè)密度偏高，加之老城工程拆遷難度極大，推動(dòng)其房地產(chǎn)市場整體向與蟠龍新區(qū)相鄰的高速出口所在之城南板塊集中開展，尤其是城南升級(jí)版“君悅國際〞城市綜合體的開發(fā)，將為周邊蟠龍新區(qū)的開展提供良好支撐；3、桐梓縣城鎮(zhèn)化進(jìn)程快速推進(jìn)的時(shí)間仍有十年左右，在確定的開展規(guī)劃中，縣城2020年開展目標(biāo)定為三十萬以上人口的中級(jí)城市，目前沿有約14萬人口差距，年均約需增2萬人口，引致的住宅需求約為500萬㎡

，而需要蟠龍新區(qū)提供的約為200萬㎡

，那整個(gè)桐梓舊城改造市場空間有300萬㎡，巨大的市場需求為本工程成功提供了市場保證。桐梓縣城土地市場前景57打造黔渝合作先行區(qū)，縱深推進(jìn)區(qū)域合作抓住遵義市構(gòu)建特大城市經(jīng)濟(jì)區(qū)機(jī)遇，著力開展與遵義中心城區(qū)全方位合作，共同謀劃、開展在基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)“同城化〞、產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作、環(huán)境保護(hù)和生態(tài)建設(shè)等方面的縱深合作，實(shí)現(xiàn)與遵義中心城市一體化開展。加強(qiáng)與周邊縣域的合作，與綏陽共同打造黔北煤化工循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶、休閑度假旅游區(qū)和生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)；與習(xí)水、“務(wù)正道〞區(qū)域共同打造國內(nèi)重要的煤電鋁一體化循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶、黔北休閑度假旅游區(qū)。爭取省、市在政策和體制機(jī)制的支持，建設(shè)松坎經(jīng)獅溪連接重慶南川的對(duì)外通道，積極推動(dòng)渝南黔北經(jīng)濟(jì)合作區(qū)規(guī)劃和建設(shè)。主動(dòng)承接重慶產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，采取合資建園、異地建園、企業(yè)自建等模式，重點(diǎn)推進(jìn)“渝黔經(jīng)濟(jì)合作試驗(yàn)區(qū)〞〔北部獅溪、水壩塘、坡渡、木瓜4鎮(zhèn)及芭蕉、天坪、黃蓮3鄉(xiāng)〕和桐梓工業(yè)園區(qū)重慶工業(yè)園建設(shè)，打造以制造業(yè)、能源、化工、物流為主的經(jīng)濟(jì)合作園區(qū)。充分利用重慶教育、文化、衛(wèi)生等資源，緊盯重慶市場，加強(qiáng)社會(huì)事業(yè)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)和旅游開發(fā)等領(lǐng)域的合作，著力打造黔渝經(jīng)濟(jì)合作先行區(qū)。三、政策解讀1、土地市場情況分析四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場分析

根據(jù)桐梓縣常務(wù)副縣長介紹：一方面，桐梓縣城四面環(huán)山，縣城除了蟠龍新區(qū)再無擴(kuò)充區(qū)域；另一方面，老城區(qū)建筑密度和人口居住密度大，且舊城改造難度大。因此，對(duì)于桐梓縣城來說土地開發(fā)資源比較緊缺。59以上為桐梓縣2010年土地成交信息，地塊位于老城區(qū)，都為舊城改造工程，出讓價(jià)格偏低〔拆遷由開發(fā)商自行出資〕。因此，不具備參考性。

〔1〕一方面，老城區(qū)建筑密度和人口居住大，改善居住環(huán)境而選擇置業(yè)人群較多；另一方面，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，目前由于桐梓縣下面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居住環(huán)境和配套設(shè)施相對(duì)較差，選擇縣城置業(yè)的煤礦老板、企事業(yè)單位工作人員等也不斷增多；〔2〕目前城南與高速入口相鄰板塊是婁山關(guān)鎮(zhèn)房地產(chǎn)成片開發(fā)集中區(qū)，據(jù)我們?cè)诖似陂g內(nèi)不完全統(tǒng)計(jì)，城區(qū)內(nèi)共計(jì)有7個(gè)在建在售工程，其中4個(gè)均集中在高速入口板塊〔與新區(qū)相鄰〕，且大型、成規(guī)模新開發(fā)工程均集中在這一板塊，其余工程多為總建面2-5萬平方米的小工程；〔3〕目前，售價(jià)最高的工程為老城內(nèi)原糧食局地塊開發(fā)的工程，其均價(jià)約為4300元/平方米，售后服務(wù)價(jià)最低的商品房工程約為2800元/平方米，其余工程銷售均價(jià)處于3500-3900元/平方米區(qū)間。2、桐梓商品房市場分析60四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場分析

3、供需及客群來源61供給量：小除城南兩個(gè)20萬方級(jí)工程外，多為3萬方下小工程。銷化率：高在售房源較少，需求較大客群來源：縣境內(nèi)人群購置占絕對(duì)主力。付款方式：一次性付款為主，按揭比例較低。開發(fā)推進(jìn)方式：同時(shí)開發(fā)量較小，單棟為主，未見大規(guī)模集中推進(jìn)。四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場分析

〔1〕客群地域來源62備注：以上數(shù)據(jù)來源于在售工程銷售部走訪及業(yè)內(nèi)人士訪談〔由瑞爾特提供〕四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場分析

〔2〕客群職業(yè)構(gòu)成63備注：以上數(shù)據(jù)來源于在售工程銷售部走訪及業(yè)內(nèi)人士訪談〔由瑞爾特提供〕四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場分析

〔3〕縣城二次購房比例64備注：以上數(shù)據(jù)來源于在售工程銷售部走訪及業(yè)內(nèi)人士訪談〔由瑞爾特提供〕四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場分析

〔4〕縣城改善住房潛在分析65目前桐梓縣城在籍人口約15萬，常住人口約18萬，隨著經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)開展常住人口將進(jìn)一步快速增加；按戶均3.5人計(jì)算，桐梓縣城常住人口保守估計(jì)5.14萬戶；按55%有改善居住要求測算，改善住房潛在購房群體預(yù)計(jì)近3萬戶；按高端、品質(zhì)需求客群占總比例30%推算，市場需求約9000套，90至100萬方。四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場分析

5、潛在的風(fēng)險(xiǎn)分析

66小產(chǎn)權(quán)房小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象普遍，對(duì)商品房開發(fā)存在潛在沖擊。供給爆發(fā)大批開發(fā)企業(yè)涌入存在供給過剩可能。操作欠標(biāo)準(zhǔn)違規(guī)銷售泛濫。銷售速度需求及市場容量決定目前工程較難實(shí)現(xiàn)快銷，假設(shè)能夠提供高品質(zhì)、差異化明顯產(chǎn)品，贏得以老城區(qū)改善型客群的市場先機(jī)可能性較大。四、桐梓縣城房地產(chǎn)市場分析1、城規(guī)覆蓋及土地指標(biāo)獲取狀況五、蟠龍新區(qū)土地情況介紹672、蟠龍新區(qū)建設(shè)用地統(tǒng)計(jì)情況68五、蟠龍新區(qū)土地情況介紹六、出讓地塊的初步經(jīng)濟(jì)測算

1、土地主要規(guī)劃指標(biāo)693、工程銷售收入預(yù)測略70六、出讓地塊的初步經(jīng)濟(jì)測算4、工程初始投入及財(cái)務(wù)費(fèi)用略71六、出讓地塊的初步經(jīng)濟(jì)測算5、土地起拍價(jià)的盈虧概算略72六、出讓地塊的初步經(jīng)濟(jì)測算6、土地競拍風(fēng)險(xiǎn)控制略

上述兩地塊經(jīng)整體初步經(jīng)濟(jì)測算，以樓面地價(jià)

元/㎡〔每畝110萬元〕計(jì)算，凈利潤

萬元，自有資金投資回報(bào)率為%〔年投資回報(bào)率為%〕。73六、出讓地塊的初步經(jīng)濟(jì)測算74市場背景工程商業(yè)市場分析

城市經(jīng)濟(jì)的開展近年來一直保持著健康、平穩(wěn)、快速的開展勢(shì)頭，帶動(dòng)了貴州桐梓各行業(yè)的迅猛開展，更為商業(yè)的開展提供了良好的開展環(huán)境及強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)支撐；城市居民收入的提高，使居民總體消費(fèi)水平、市場消費(fèi)量日益增加，消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化也愈加明顯。居民已由家庭消費(fèi)模式向享受型轉(zhuǎn)變，促使城市商業(yè)業(yè)態(tài)和經(jīng)營結(jié)構(gòu)的提升；

工程市場分析市場背景貴州桐梓商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)由原來的數(shù)量增長轉(zhuǎn)向功能提升，由單個(gè)開發(fā)向區(qū)域整體規(guī)劃開展，形成多商圈的格局。舊城改造的規(guī)劃建設(shè)給貴州桐梓商業(yè)地產(chǎn)帶來新的機(jī)遇和商機(jī)。

隨著溱水資本及機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐，貴州桐梓的商業(yè)氣氛將全面提升，與金融環(huán)境變化關(guān)系密切的商業(yè)地產(chǎn)也將在貴州桐梓迎來快速開展時(shí)機(jī)。工程市場分析

市場背景銀行貸款政策的松動(dòng)使貴州桐梓商業(yè)地產(chǎn)迎來了充足的開展時(shí)機(jī)；房地產(chǎn)市場整合速度加快，企業(yè)之間的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合將成為貴州桐梓縣房地產(chǎn)開展的主旋律；未來貴州桐梓縣房地產(chǎn)市場走勢(shì)將呈現(xiàn)出總體看好、平穩(wěn)開展的態(tài)勢(shì)，產(chǎn)業(yè)成熟期的—些特征將逐步顯現(xiàn)，并保持一定的增長速度。

工程市場分析

貴州桐梓縣零售商業(yè)現(xiàn)狀貴州桐梓主要商圈分布：夜郎步行街:建材市場:

工程市場分析貴州桐梓縣零售商業(yè)現(xiàn)狀零售商業(yè)現(xiàn)狀：

貴州桐梓縣已形成以夜郎街、人民路、建材市場等為主的“多商圈〞分布格局。

貴州桐梓商業(yè)零售企業(yè)數(shù)量眾多，主要分布在夜郎街和建材市場兩大區(qū)域，尤以夜郎街、人民路商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布眾多、零售企業(yè)規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全、品牌最多、零售額最大、商圈覆蓋面和影響力最廣。

目前貴州桐梓商業(yè)零售業(yè)態(tài)多集中于零售百貨，而此類業(yè)態(tài)的市場份額已趨于飽和，競爭較為劇烈，品類同質(zhì)化嚴(yán)重。工程市場分析貴州桐梓縣零售商業(yè)現(xiàn)狀行業(yè)競爭開展態(tài)勢(shì)

國內(nèi)外各類百貨零售業(yè)態(tài)〔主要是現(xiàn)代百貨、大型綜超〕知名商號(hào)挾強(qiáng)大的資本、管理、物流優(yōu)勢(shì)進(jìn)駐貴州桐梓商業(yè)市場，極大促進(jìn)貴州桐梓商業(yè)市場繁榮開展同時(shí)，使貴州桐梓商業(yè)市場的競爭日益加??；專業(yè)市場、專賣連鎖店等業(yè)態(tài)成為市場生力，不斷搶占大型商場市場份額；綜合性購物中心將成為貴州桐梓消費(fèi)市場開展的主要方向。

工程概況及SWOT分析

工程概況:桐梓地圖

工程概況及SWOT分析工程概況地處貴州桐梓縣核心商圈——“夜郎街〞旁，屬于貴州桐梓縣城中心區(qū)域；本工程集購物、娛樂、餐飲、休閑、酒店、商務(wù)、住宅為一體的綜合性建筑體；總用地面積：

㎡，地上總建筑面積

㎡，其中商業(yè)面積

㎡，停車位

個(gè)，容積率：，綠化率：

%，建筑密度

%，綠化面積

㎡。工程概況及SWOT分析工程SWOT分析StrengthsSWOT分析WeaknessOpportunityThreat工程概況及SWOT分析工程〔SWOT〕分析

Strengths〔優(yōu)勢(shì)分析〕

工程位于城區(qū)核心地段，物流車流交通便利，客流的易達(dá)性能好，輻射范圍大；

開發(fā)商在本區(qū)域擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與良好的社會(huì)資源；

工程商業(yè)總建筑面積

平方米，在本區(qū)域規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯；周邊多個(gè)住宅小區(qū)已建成或正在建成，今后有一定的商業(yè)購置消費(fèi)力，有利于形成核心商圈；工程概況及SWOT分析工程〔SWOT〕分析Weakness〔劣勢(shì)分析〕

本工程屬于桐梓舊城改造工程，工程周邊老房子較多，拆遷難度大，城市開展相比照較慢;工程周邊缺少應(yīng)有的消費(fèi)居民、商業(yè)基礎(chǔ)和商業(yè)氣氛；開發(fā)商在工程前期對(duì)商業(yè)的考慮和專業(yè)設(shè)計(jì)尚顯缺乏；商業(yè)主要為臨路門面和沿河集中商業(yè)〔該商業(yè)為4---5層〕，商業(yè)體量大，輻射面不寬，影響商業(yè)的招商和經(jīng)營；本工程屬于綜合建筑體，整體功能定位和功能分區(qū)考慮不充分。工程概況及SWOT分析工程〔SWOT〕分析

Opportunity〔時(shí)機(jī)分析〕

本工程區(qū)域作為桐梓舊城改造建設(shè)與開展的重點(diǎn)區(qū)域，已逐漸顯示出了強(qiáng)勁開展勢(shì)態(tài)，為工程提供了良好的成長空間；

周邊區(qū)域的開展帶來居民數(shù)量的增長和居民收入的提高，為工程提供了充足的潛在消費(fèi)群體和市場時(shí)機(jī)；周邊缺少大型和有檔次的商業(yè)工程，商業(yè)競爭壓力小，工程開展空間；工程概況及SWOT分析

工程〔SWOT〕分析

Opportunity〔時(shí)機(jī)分析〕

工程的商業(yè)局部尚未全面啟動(dòng)，其規(guī)劃、定位、招商等還有充分的選擇空間；

城市區(qū)域商業(yè)化建設(shè)進(jìn)程加快，使土地和商業(yè)物業(yè)價(jià)值不斷升值；貴州各類商業(yè)積極拓展網(wǎng)點(diǎn)，開展連鎖，招商資源相對(duì)豐富。工程概況及SWOT分析工程〔SWOT〕分析

Threat〔威脅分析〕

桐梓縣市商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)及商業(yè)競爭日趨劇烈；商業(yè)投資者因日漸理性而對(duì)投資更加謹(jǐn)慎，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)加強(qiáng)；前期的市場消費(fèi)力缺乏，投資店鋪壓力較大，影響工程的投資銷售；

工程周邊區(qū)域開展還有待時(shí)日，使工程市場培育期增長。工程商業(yè)定位

業(yè)態(tài)定位：

桐梓半島都市新生活

功能定位：餐飲、休閑、娛樂、購物、社區(qū)配套服務(wù)。

推廣名：桐梓半島生態(tài)商業(yè)中心〔簡稱：半島商業(yè)中心〕案名暫定：主推廣語：目標(biāo)客戶定位：走中高端客戶路線形象定位：高端、特色、時(shí)尚時(shí)尚店三、工程商業(yè)定位功能配置

功能類別服務(wù)內(nèi)容購物化妝品、個(gè)人護(hù)理用品店、男女皮鞋、服裝服飾店等

時(shí)尚休閑服飾、皮具箱包、針織內(nèi)衣等精品店百元小商品街動(dòng)感服飾、飾品、鐘表眼鏡等超市日用生活百貨、食品、副食品等KTV、酒吧、院線、電玩、兒童樂園、康體休閑、運(yùn)動(dòng)健身、網(wǎng)吧、休閑書吧等休閑、娛樂餐飲特色餐飲、中西快餐、中高檔餐飲、咖啡、茶樓等社區(qū)服務(wù)電信、電訊、銀行、郵政、干洗、婚紗、沖印攝影、美容美發(fā)、藥品超市、糕點(diǎn)屋及其它社區(qū)服務(wù)等。目前市場上存在著四種銷售模式，根據(jù)每種銷售模式的利弊，工程不同位置采取不同策略。綜合考慮，建議：臨馬路商業(yè)1樓街鋪直接銷售。直接銷售區(qū)域下面配圖理由：臨街鋪位市場接受程度高，一直以來受到投資客戶追捧；本工程臨主干道街鋪面積少，僅占

%，供不應(yīng)求；開展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低工程整體資金壓力，無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；將商業(yè)經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營壓力；目前市場上絕大多數(shù)開發(fā)商的獨(dú)立街鋪都采用直接銷售模式，且銷售率高。

1樓街鋪銷售模式建議：風(fēng)情街內(nèi)鋪、-1層內(nèi)街鋪采用3年短期“返租〞銷售模式；建議年回報(bào)率為8%、8%、10%，前2年16%從總價(jià)中扣除，第3年10%回報(bào)從首期中扣除。理由：包租3年：一是大多中小商戶租賃期限為3年，二是隨著渝廣高鐵的建成通車，將極大的縮短渝黔交通距離，會(huì)加大渝黔投資前景，投資客戶前景看好；前期由開展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。幫業(yè)主堅(jiān)守前幾年守業(yè)期，既能堅(jiān)決投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱；3-5年返租期較適中，3-5年后商業(yè)有可能旺；到2020年，桐梓力爭跨入貴州省中等城市行列，城市人口達(dá)30萬人.本工程盡量保持與桐梓老城區(qū)規(guī)劃實(shí)施一致；3年租金從總價(jià)或首期中扣除可降低投資門檻，擴(kuò)大客戶層面，同時(shí)還可可防止法律風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)鋪、內(nèi)街鋪銷售模式合理的形式上的“返租〞銷售能夠?qū)崿F(xiàn)開發(fā)商收益和投資者購置的平衡點(diǎn)。世博會(huì)世博會(huì)廣場雕塑“返租〞銷售案例分析某內(nèi)鋪建筑面積：20平米面價(jià)：15000元/平米總價(jià)：300000元一次性付款方式：折后合同價(jià)：300000*〔1-8%-8%〕=252000首期款=252000*50%=126000貸款額=252000*50%=126000實(shí)付首期款=126000-300000*10%=96000開發(fā)商實(shí)收款=126000+96000=222000實(shí)收單價(jià)：222000/20=11100元/平米〔相當(dāng)于0.74折扣〕不考慮付款優(yōu)惠程度的差異，兩種付款方式的合同價(jià)、實(shí)收價(jià)一致。采取該銷售模式，投資者實(shí)首期款為總價(jià)的32%，降低了客戶的實(shí)付首期款和按揭款。同時(shí)可解決銀行按揭的問題。建議：右側(cè)商業(yè)-1，1樓，2樓超市采取“帶租約〞的銷售方式。優(yōu)勢(shì)：通過招商保證前期商業(yè)定位與形象；能快速回收資金，無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。劣勢(shì)：鋪位先租后售，影響銷售進(jìn)度，特別是中小商戶一般在開業(yè)之前才確定下來，開發(fā)商回籠資金的周期長；未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪；投資收益明朗化，缺乏營銷空間，售價(jià)與租金之間的收益回報(bào)往往難以到達(dá)投資者預(yù)期；中、長期收益難以穩(wěn)定；后期經(jīng)營管理難度較大，嚴(yán)重?fù)p壞商業(yè)形象與公司長期開展；各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。適用對(duì)象：商業(yè)氣氛已形成且正經(jīng)營紅火，無需擔(dān)憂后續(xù)收益；可銷售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐且長期經(jīng)營保證，長期穩(wěn)定收益回報(bào)；純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。3樓大鋪銷售模式關(guān)于流行前線商業(yè)街平街1層和-1層超市外商鋪銷售的說明考慮到桐梓冬天較冷，建議將超市-1樓局部用來做室內(nèi)商業(yè)，主要是彌補(bǔ)桐梓冬天購物銷售環(huán)境缺乏.業(yè)態(tài)范圍：休閑娛樂業(yè)態(tài)，包括大型酒樓、美容SPA、美發(fā)美甲、網(wǎng)吧等，鋪位面積大、租約長、租金水平不高。銷售建議：將3樓劃分成1—3個(gè)獨(dú)立鋪位，找1—3家次主力店后再銷售。銷售程序：即先招商后銷售銷售價(jià)格：預(yù)計(jì)6000元/㎡〔依據(jù)市場、客戶接受度調(diào)整〕租金收益：a、采取提點(diǎn)的形式，每月租金為商家月營業(yè)額的26%，實(shí)現(xiàn)商家與投資者的共同認(rèn)可；B、采取保底租金的形式：即開展商在銷售時(shí)承諾年平均招商租金不低于40元/㎡〔租金=單位售價(jià)*8%÷12〕，當(dāng)實(shí)際租金低于即定值時(shí)，開展商一次性補(bǔ)貼返租期內(nèi)的租金差額〔可防止未來產(chǎn)生糾紛〕，然后將補(bǔ)貼局部反加到售價(jià)上。銷售總體策略這是一場閃電戰(zhàn)商鋪銷售之前準(zhǔn)備充分由低向高：前期通過網(wǎng)絡(luò)，人員的小眾傳播，到達(dá)低調(diào)蓄勢(shì)，銷售推廣逐步走高，在開盤到達(dá)。由外而內(nèi)：前期訴求重心以主題定位/地段優(yōu)勢(shì)/商圈時(shí)機(jī)為主，樹立工程出身高貴的血統(tǒng)，后期以招商成果為重。由外而內(nèi)在銷售策略上，保持主動(dòng)式銷售，以低成本營運(yùn)方式，快速銷售。在時(shí)間方面，以中檔價(jià)格入市，按階段分樓層推出，快打快銷，穩(wěn)步拉升價(jià)格，使資金快速回籠；在客戶吸納方面，先吸引大客戶，快速提升銷售率，再憑借大機(jī)構(gòu)客戶的行業(yè)凝聚力，吸引中小客戶和投資客，將銷售均價(jià)進(jìn)一步向上拉升。自低向高逐步推進(jìn)三、工程商業(yè)定位客層定位：以中檔消費(fèi)為主，兼顧局部高檔及低檔消費(fèi)需求。商圈構(gòu)成：

核心商圈：半島商圈；輻射商圈：桐梓縣老城區(qū)山、南部新區(qū)、蟠龍新區(qū)。四、樓層規(guī)劃布局運(yùn)作模式：商鋪分零出售、不返租，業(yè)主自行經(jīng)營、統(tǒng)一管理

“倒金子塔〞式布局結(jié)構(gòu)：

四、樓層規(guī)劃布局說明： 商場的垂直功能布局以“漢堡包〞形式表達(dá)。充分將客流聚集在二、三層，通過各樓層手扶、垂直梯等向上、下兩層及步行街分流，保證顧客資源的充分共享和合理引導(dǎo)。一層精品館：商品定位中高檔，消費(fèi)群體主要面向中高端群體。要求商裝的色彩典雅、燈光明亮、檔次上乘，各店鋪布局上采用店中店形態(tài)，可以最充分地保證商場的整體形象。四、樓層規(guī)劃布局說明：二、三層生活超市：引進(jìn)強(qiáng)勢(shì)生活超市進(jìn)駐，一則滿足周邊市民的日常生活消費(fèi)需求，為群眾服務(wù)；二則通過其強(qiáng)大的聚客力為工程帶來充足的客源。四層時(shí)尚流行館：“百元商品城〞在經(jīng)營上突出“小、少、廉、精、飾、炫、酷、動(dòng)〞的特征，小、動(dòng)是對(duì)商品形態(tài)的定位，精是對(duì)其商品屬性的定位，廉是對(duì)其價(jià)格的定位，少、炫、酷是對(duì)其目標(biāo)客層的定位，飾是對(duì)其經(jīng)營品類的概括。附以電玩城等業(yè)態(tài)組合，吸引更廣范圍的青少年消費(fèi)群體、工薪階層和低收入人群，擴(kuò)大本工程的目標(biāo)客層。即突顯樓層的經(jīng)營特色，又是一樓經(jīng)營品類的延伸和補(bǔ)充，提升四樓的物業(yè)市場價(jià)值，擴(kuò)大商場商鋪的銷售面積。17#、18#樓商業(yè)步行街作為本工程建設(shè)規(guī)劃的亮點(diǎn)，其承載的功能以餐飲、休閑、娛樂等功能為主，形成本工程購物、休閑、娛樂、餐飲綜合服務(wù)消費(fèi)空間，更好滿足區(qū)域消費(fèi)需求，豐富該區(qū)旅游市場。

四、樓層規(guī)劃布局樓層業(yè)態(tài)面積規(guī)劃設(shè)定

五、招商及運(yùn)營

招商目標(biāo)品牌〔略〕招商建議：規(guī)劃在先，按所招品類對(duì)象的空間設(shè)計(jì)要求進(jìn)行規(guī)劃；配套保障，按各業(yè)態(tài)的功能要求進(jìn)行配套；招商先行，按商場的定位目標(biāo)進(jìn)行針對(duì)招商；同步開業(yè)，確保各品牌店、各業(yè)種統(tǒng)一開業(yè)。五、招商及運(yùn)營招商策略

策略一：科學(xué)分類、合理配比；

策略二：強(qiáng)勢(shì)品牌優(yōu)先；策略三：放水養(yǎng)魚、低價(jià)引進(jìn)；策略四：業(yè)態(tài)互補(bǔ)、資源共享；

五、招商及運(yùn)營運(yùn)營建議

模式一：注冊(cè)成立一個(gè)專門商業(yè)管理公司經(jīng)營管理公司，對(duì)商場實(shí)施全程經(jīng)營管理。模式二：聘請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)管理公司，委托專業(yè)公司參與經(jīng)營管理。七、工程商鋪定位產(chǎn)品定位按照“分零出售，產(chǎn)權(quán)商鋪〞模式切割，將商鋪產(chǎn)權(quán)全部進(jìn)行銷售，產(chǎn)權(quán)可轉(zhuǎn)讓，銷售后全面自營或包租。臨街商鋪1、一層商鋪建筑面積為30～35㎡為主；所占比例為60%；20～30㎡為輔；所占比例為30%；10㎡以下及35～60㎡所占比例10%；特殊需要，具體可視情況而定。2、其他各層，建筑面積為10～15㎡為主；所占比例為60%；16～25㎡為輔；所占比例為30%；10㎡以下及30㎡～60所占比例10%；特殊需要，具體可視情況而定。

滿足投資群眾化的需求，鋪位分割以“小面積，低總價(jià)〞為主。

七、工程商鋪定位產(chǎn)品定位西區(qū)商鋪二、三層，以功能和業(yè)態(tài)定位進(jìn)行切割，依據(jù)各業(yè)態(tài)的不同需求確定建筑面積。

東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街在滿足經(jīng)營需求的基礎(chǔ)上，最大限度的增加銷售面積，建筑面積為100～150㎡為主。

七、工程商鋪定位產(chǎn)品設(shè)計(jì)西區(qū)商鋪東區(qū)商鋪東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街“分零出售，產(chǎn)權(quán)商鋪〞，合理控制總價(jià)與單價(jià)，提高銷售率是基本原則。

遵循不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營規(guī)律，滿足物業(yè)需求是基本原則，分區(qū)、分期進(jìn)行銷售。

在不違背臨街店鋪主題定位的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)“高、寬、深〞的設(shè)計(jì)理念，最大限度地提高利潤率。

七、工程商鋪定位價(jià)格定位定價(jià)原則：依據(jù)不同區(qū)域，制定價(jià)格原則

層總價(jià)一般控制在20～40萬，盡量挖掘市場資源。首付款控制——首付款不宜超過4～10萬元，降低投資門檻。東區(qū)商鋪西區(qū)商鋪東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街一層商鋪的價(jià)格為：10000元/㎡其他各層均價(jià)為6000元/㎡遵循“租價(jià)反推，合理定價(jià)〞原則，總價(jià)一般控制在150萬～200萬。

二、三層均價(jià)為：6000元/㎡遵循“黃金地段，黃金價(jià)位〞的原則，不進(jìn)行總價(jià)控制，按需定價(jià)，滿足貴賓級(jí)客戶。

東西區(qū)的臨街店鋪的均價(jià)為：25000元/㎡七、工程商鋪定位客群定位本產(chǎn)品客群定位為經(jīng)營群體和個(gè)體投資者經(jīng)營群體的主要特征1、機(jī)構(gòu)特征：通訊、銀行、連鎖餐飲等主要鎖定東區(qū)的臨街店鋪。2、民營企業(yè)：娛樂、餐飲、文化等主要鎖定西區(qū)的二、三層。3、個(gè)體經(jīng)營：經(jīng)營服飾等，主要鎖定東區(qū)的一、四層。

個(gè)體投資者群體的主要特征1、年齡結(jié)構(gòu)：在30—55歲之間，其中又以35—45歲的投資者為主。2、職業(yè)結(jié)構(gòu)政府人員、企業(yè)中上層領(lǐng)導(dǎo)、私營老板、國有企業(yè)員工、金領(lǐng)一族等。

七、工程商鋪定位投資者收益分析標(biāo)準(zhǔn)鋪位30㎡銷售均價(jià)10000元／㎡總房價(jià)30㎡×10000=30萬元銀行貸款5成10年按揭貸款(首付15萬元，貸款15萬元)租金收益租金收益率10％年返租金額3萬元(30萬元×10％=3萬元)提前返租購房時(shí)返還3年租金9萬元實(shí)際首付款6萬元償還貸款10年15萬元貸款，月還款112.72×15=1690.80元年還款1690.80×12=20289.6元東區(qū)一層投資方式設(shè)計(jì)七、工程商鋪定位投資者收益分析投資者投資收益分析租金收益每年收益3萬元，40年累計(jì)收益120萬元償還貸款后現(xiàn)金收益A、每年收益9711元(30000元一20289元=9711元)B、10年累計(jì)收益97110元(9711×10年=97110元)C、40年累計(jì)收益87.111萬元(3萬元×30+97110元—12.6萬元=87.11萬元)40年商鋪增值保守估計(jì)增幅3倍，價(jià)值90萬元(30×3=90萬元)40年投資總收益177.111萬元（87.111萬元+90萬元=177.111萬元）八、工程功能及配套建議各產(chǎn)品類型的功能分析各產(chǎn)品功能的規(guī)模關(guān)系

1、桐梓縣各建筑綜合體工程不同功能規(guī)模比例

八、工程功能及配套建議各產(chǎn)品類型的功能分析各產(chǎn)品功能的規(guī)模關(guān)系

八、工程功能及配套建議各產(chǎn)品類型的功能分析本工程規(guī)模比例關(guān)系如下與桐梓縣七個(gè)工程相比，本工程各局部的功能比例吻合建筑綜合體的規(guī)模規(guī)律。不僅如此，本工程注重住宅和商業(yè)的比重與工程本身所在區(qū)域的商業(yè)氣氛是相輔相成的。

八、工程功能及配套建議各產(chǎn)品類型的功能分析各產(chǎn)品功能互動(dòng)關(guān)系分析1、住宅功能特點(diǎn)整個(gè)建筑綜合體的支撐物業(yè)，其經(jīng)營直接影響到酒店、商業(yè)的收益。2、酒店功能特點(diǎn)有酒店的建筑綜合體，住宅租金都較高。3、公寓功能特點(diǎn)其客群與住宅和商業(yè)客群在時(shí)間上形成互補(bǔ)，支撐商業(yè)經(jīng)營，并延長了商業(yè)的經(jīng)營時(shí)間。同時(shí)精英客群有效提升了建筑綜合體的品質(zhì)。4、商業(yè)功能特點(diǎn)為建筑綜合體中其它功能的使用者帶來便利，且能夠擴(kuò)大工程知名度，在市場中樹立高檔次的工程形象，有利于工程租金水平的提高。八、工程功能及配套建議本工程各產(chǎn)品類型的功能及配套酒店配套特點(diǎn)1、客群特點(diǎn)需求特點(diǎn)是注重內(nèi)部空間的舒適性和高品質(zhì)，注重服務(wù)的水準(zhǔn)，對(duì)配套的要求不是非常強(qiáng)烈。2、配套內(nèi)容酒店的配套可以少而精，滿足其基本需求，如早餐、洗衣等。3、共享配套對(duì)于使用頻次相對(duì)較低的配套如健身、會(huì)議、咖啡茶吧、美發(fā)店、大型中餐廳等設(shè)施，可共享公寓或住宅的配套設(shè)施或是本工程的配套設(shè)施。

八、工程功能及配套建議本工程各產(chǎn)品類型的功能及配套公寓配套特點(diǎn)

1、客群特點(diǎn)公寓為居家客群，長久居住，對(duì)公寓的配套、服務(wù)要求比較高。2、配套內(nèi)容主要配套內(nèi)容包括金融機(jī)構(gòu)、郵政、餐飲、通訊、健身中心、干洗、高檔會(huì)所等。3、共享配套金融機(jī)構(gòu)、郵政、購物、餐飲、休閑娛樂、酒吧等。

八、工程功能及配套建議本工程各產(chǎn)品類型的功能及配套公寓配套特點(diǎn)

1、客群特點(diǎn)公寓為居家客群，長久居住，對(duì)公寓的配套、服務(wù)要求比較高。2、配套內(nèi)容主要配套內(nèi)容包括金融機(jī)構(gòu)、郵政、餐飲、通訊、健身中心、干洗、高檔會(huì)所等。3、共享配套金融機(jī)構(gòu)、郵政、購物、餐飲、休閑娛樂、酒吧等。

八、工程功能及配套建議配套功能組合與分布各產(chǎn)品類型配套功能需求1、酒店配套需求

配套名稱前臺(tái)咖啡吧餐廳商務(wù)中心2、公寓配套需求

配套名稱美容、美體保健中心花店藥店、面包房超市配套名稱桑拿、淋浴健身房體操房兒童活動(dòng)室圖書室配套名稱西餐廳休息廳球類運(yùn)動(dòng)室空中花園

八、工程功能及配套建議配套功能組合與分布將不同物業(yè)的商業(yè)配套需求，進(jìn)行組合，最大限度的發(fā)揮本工程中商業(yè)物業(yè)的功能。1、酒店可共享配套：咖啡吧、餐廳。2、公寓可共享物業(yè)：美容、美體、保健中心、花店、藥店、面包房、超市、桑拿、健身房、體操房、圖書室、西餐廳3、住宅可共享物業(yè)：銀行、高檔餐廳、員工餐廳、郵局、咖啡廳、夜總會(huì)。4、高檔俱樂部補(bǔ)充商業(yè)物業(yè)的缺乏，完善各產(chǎn)品類型配套功能的組合。各產(chǎn)品類型配套功能組合八、工程功能及配套建議配套功能組合與分布1、東部商業(yè)區(qū)實(shí)現(xiàn)全部購物和金融、通訊等局部商務(wù)功能功能。2、步行街實(shí)現(xiàn)咖啡廳、酒吧、娛樂功能。3、西部商業(yè)區(qū)實(shí)現(xiàn)中檔餐飲、小吃一條街、局部娛樂功能。4、高檔俱樂部實(shí)現(xiàn)康體、娛樂功能，包含健身房等；高級(jí)餐飲功能：以高級(jí)西餐為主，兼有最高檔中餐；會(huì)議功能：包含大規(guī)模的會(huì)議廳及小會(huì)議室。

共享商業(yè)配套的分布八、工程功能及配套建議高檔商務(wù)俱樂部目標(biāo)客戶具備一定實(shí)力的公司的決策層人士經(jīng)營方式采用會(huì)員制的經(jīng)營方式

功能分類1、康體娛樂功能：健身房、桑拿、臺(tái)球、保齡球、壁球、室內(nèi)網(wǎng)球場等；

2、高級(jí)餐飲：以高級(jí)西餐為主，以及、韓國料理等，兼有最高檔中餐；3、會(huì)議功能：包含大規(guī)模的會(huì)議廳及小會(huì)議室；

4、其它功能：根據(jù)特殊人群的特殊服務(wù)，提供一些特殊的空間；九、工程營銷策略

營銷總思路以“整體營銷策略〞、“未來營銷策略〞和“功能營銷策略〞為主要營銷策略，針對(duì)未來的“桐梓人〞定向推廣，結(jié)合本工程流光溢彩的賣點(diǎn)，確定銷售和推廣策略?！罢w營銷策略〞將“高尚居住、連鎖酒店、美食街、大型超市、步行街和生態(tài)公園的居家生活〕〞融為一體，以強(qiáng)調(diào)生態(tài)，結(jié)合住、吃、玩、樂、購物、休閑等綜合性為一體來塑造新桐梓的城市景觀，以關(guān)鍵詞——“半島·生活〞，以攜領(lǐng)之勢(shì)樹立整體形象。九、工程營銷策略

營銷總思路“未來營銷策略〞“功能營銷策略〞

略略九、工程營銷策略

關(guān)鍵詞半島·生活

我們概念

一半島、一半水、打造桐梓都市新生活。

九、工程營銷策略

關(guān)鍵詞溱水概念

溱水實(shí)力溱水品質(zhì)：國家級(jí)節(jié)能建筑+山水都市園林+保姆式物管打造桐梓半島經(jīng)濟(jì)圈——溱水半島溱水的思維方式：大桐梓·大居住·大商業(yè)·大開展的思維方式。

九、工程營銷策略

銷售策略高舉高打，注重亮點(diǎn)，合理統(tǒng)籌

形成一個(gè)有效的貼合產(chǎn)品：溱水半島——貴州桐梓明天的高檔社區(qū)；有一定高度的市場推廣主題：溱水·半島——貴州桐梓都市新生活；因地制宜的高效率組合有效媒體——高端媒體、高品質(zhì)、大篇幅的宣傳效果。

“五位一體〞，多頭并進(jìn)，高效蓄水，快速銷售包裝成一個(gè)好的樓盤產(chǎn)品、建立一支好的銷售隊(duì)伍、營造一個(gè)好的市場環(huán)境、設(shè)計(jì)一個(gè)好的推廣策略和形成一個(gè)好的工程管理體系及全員鼓勵(lì)措施。

九、工程營銷策略

促銷策略本工程的關(guān)鍵點(diǎn)是“溱水半島〞，本工程的推廣重點(diǎn)是“桐梓都市新生活〞。促銷時(shí)“半島商業(yè)步行街〞先行，重點(diǎn)進(jìn)行“半島商業(yè)步行街〞“半島美食街〞的促銷。

整合資源

除傳統(tǒng)媒體以外，充分利用開展商自身龐大的商戶資源、客戶資源，及政府資源、新聞資源、內(nèi)部資源進(jìn)行多維度的宣傳與行銷，口碑渠道，事件行銷，及全員行銷方式進(jìn)行立體傳播。

建立制度1、“全員獎(jiǎng)勵(lì)制度〞；2、“客帶客銷售獎(jiǎng)勵(lì)制度〞；3、VIP大客戶〔團(tuán)購〕制度4、政府官員自動(dòng)行銷管理制度；5、促銷獎(jiǎng)勵(lì)制度九、工程營銷策略

價(jià)格策略價(jià)格優(yōu)勢(shì)主要表達(dá)在以下幾個(gè)方面：總價(jià)優(yōu)勢(shì)、首期優(yōu)勢(shì)、月供優(yōu)勢(shì)，以及單價(jià)優(yōu)勢(shì)和首期付款時(shí)間等方面。

本工程的價(jià)格策略在投資產(chǎn)品中，淡化單價(jià)概念和總價(jià)概念，強(qiáng)調(diào)首期付款時(shí)間和保值、增值優(yōu)勢(shì)。

在企業(yè)和個(gè)人自用產(chǎn)品中，淡化單價(jià)感念，降低入駐門檻，突出首付優(yōu)勢(shì)和首期付款時(shí)間。

九、工程營銷策略

促銷措施舉例——“溱水半島大廈〞貴州桐梓縣2013年住宅大量面市，必須加強(qiáng)對(duì)市場空間與銷售渠道的深度開發(fā)

行銷策略：直銷為主的行銷原則盡快鎖定目標(biāo)大客戶，了解目標(biāo)客層投資需求，力爭以整售為主，配合廣告宣傳主動(dòng)上門直銷，深度挖掘潛在中、小型客戶。

低首付的付款方式溱水半島推出“付二成貸八成〞的低首付模式，從而迎合大多中小企業(yè)又想置業(yè)，但又需要流動(dòng)獎(jiǎng)金而貸款難的為難，從而降低首付壓力，有力促進(jìn)售房。

返租方案針對(duì)投資客戶，考慮到客戶收益，可考慮購房返租的手段，既分析清楚按揭年限與成數(shù)，結(jié)合市場租賃行情，代為出租。

九、工程營銷策略

促銷措施舉例——“溱水半島大廈〞買房、租房送豪華大小會(huì)議室其活動(dòng)旨在考慮到小企業(yè)因辦公面積所限，會(huì)議室安排使用不便。買房客戶贈(zèng)送一定時(shí)間的會(huì)議中心使用時(shí)段或頻次迎合其需要。

買房租房送酒店套房買房客戶贈(zèng)送一年酒店套房免費(fèi)使用次數(shù)〔如每年10次〕，事先預(yù)約使用。

免費(fèi)室內(nèi)設(shè)計(jì)、菜單式裝修服務(wù)以租代售方式〔免息〕九、工程營銷策略

銷控策略整體銷控策略“溱水半島購物中心〞、“溱水半島大廈〞、“溱水半島大酒店〞，依序銷控；“溱水半島公寓〞與“溱水半島都市匯〞同步進(jìn)行。

各產(chǎn)品的銷控策略1、“溱水半島大廈〞銷控策略：分層銷控，整、散合理控制，售、租合理分配。2、“溱水半島大酒店〞銷控策略：分區(qū)銷控，散、整合理控制。3、“溱水半島公寓〞與“溱水半島都市匯〞銷控策略：分樓、分層、分戶型合理銷控4、“溱水半島購物中心〞銷控策略依經(jīng)營者、投資者的性質(zhì)、特征分類集中，自營第一、投資第二的銷控策略九、工程營銷策略

服務(wù)策略

“溱水護(hù)照〞——利益在線的互動(dòng)

鐘點(diǎn)助理——101服務(wù)升級(jí)版建議發(fā)行“溱水護(hù)照〞，業(yè)主〔包括各種形態(tài)〕人手一張，業(yè)主憑借該卡可以享受物業(yè)公司提供的所有免費(fèi)服務(wù)，同時(shí)不同身份和形態(tài)的業(yè)主之間可以資源共享優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

傳統(tǒng)酒店式公寓提供各種服務(wù)，但大多限制在保姆式的洗衣、清掃和快遞等等。建議提供商務(wù)助理的服務(wù)，不僅包括收發(fā)、復(fù)印，還包括提供鐘點(diǎn)式的秘書人員，可以跟隨SOH