市場管理公司摩托車市場建設(shè)項目可行性研究報告PAGE市場管理公司摩托車市場建設(shè)項目可行性研究報告

目錄第一章總論 4一、項目名稱及承辦單位 4二、報告編制單位 4三、項目提出的理由與過程 5四、可行性研究的依據(jù)及范圍 6五、項目概況 6六、研究結(jié)論 7第二章項目建設(shè)的必要性和可行性 10一、項目建設(shè)的必要性分析 10二、項目建設(shè)的可行性分析 11第三章市場分析 15一、國內(nèi)摩托車市場分析 15二、潛江摩托車市場分析 17三、潛江經(jīng)濟社會水平分析 19四、項目建設(shè)政策背景分析 20第四章場地選擇及建設(shè)條件 22一、建設(shè)地點 22二、建設(shè)條件 22第五章主要建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 28一、項目主要建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 28二、項目建筑工程主要內(nèi)容 28三、項目主要設(shè)備 29第六章工程技術(shù)方案 30一、工程總體方案 30二、工程技術(shù)方案 31第七章環(huán)境保護及節(jié)能節(jié)水工程 35一、環(huán)境保護 35二、節(jié)能設(shè)計 40三、節(jié)水設(shè)計 42第八章勞動安全衛(wèi)生與消防 43一、勞動安全危害因素及防護措施 43二、消防設(shè)施 43第九章項目組織管理及實施進度 45二、項目實施進度 47第十章工程招投標(biāo)方案 48一、項目招標(biāo)方案 48第十一章投資估算及資金籌措 50一、投資估算 50第十二章 財務(wù)效益及社會效益分析 54一、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 54二、銷售收入 54三、成本費用 55四、利潤、稅金及附加 56五、盈利能力分析 56六、盈虧平衡分析 57七、主要經(jīng)濟指標(biāo) 57八、社會效益分析 58第十三章研究結(jié)論和建議 59一、結(jié)論 59二、建議 60謙恒市場管理有限公司摩托車市場項目可行性研究報告PAGE83潛江邦臣工程咨詢有限公司第一章總論一、項目名稱及承辦單位1、項目名稱潛江市謙恒市場管理有限公司摩托車市場項目2、承辦單位潛江市謙恒市場管理有限公司3、承辦單位基本情況潛江市謙恒市場管理有限公司成立于2009年,占地面積30畝，建筑面積9000多平方米。公司注冊資本500萬元，擁有員工80人，法人代表張謙。該公司系潛江長紅型煤配送中心有限公司、潛江市海鷹鐵絲有限公司、潛江市中謙木業(yè)有限公司并組而成，主要生產(chǎn)和銷售黑鐵絲、五金件、卷釘，以及木質(zhì)產(chǎn)品等。2010年工業(yè)總產(chǎn)值3500萬元，同比增長25.8%。公司董事會經(jīng)過充分調(diào)研，反復(fù)醞釀，決定在潛江籌資興建“潛江市謙恒市場管理有限公司摩托車市場項目”。二、報告編制單位編制單位：潛江邦臣工程咨詢有限公司法人代表：何文武證書編號：工咨丙12120090003發(fā)證機關(guān)：國家發(fā)展和改革委員會三、項目提出的理由與過程據(jù)統(tǒng)計資料顯示，潛江目前摩托車經(jīng)銷有30多家，其中有不少國內(nèi)外知名品牌，如錢江、雅馬哈、豪爵、力帆、新大洲、宗申、五羊、建設(shè)、大陽等20多家進駐潛江，配件銷售30多家，電動車銷售20多家。潛江的摩托車、電動車銷售分布在市內(nèi)的各個街道網(wǎng)點，零星分散，點多線長，苦的是顧客，難的是經(jīng)銷商，并直接影響經(jīng)濟效益。其一，是一些經(jīng)營者受利益驅(qū)動，不時出現(xiàn)銷售假冒偽劣商品現(xiàn)象，直接或間接地?fù)p害了廣大用戶的利益，用戶使用這些假冒偽劣商品潛伏著嚴(yán)重的安全隱患，隨時可能釀成事故。雖然近幾年各級有關(guān)部門加大了打假力度，市場秩序得到了一定改善。但是，由于經(jīng)營地域分散，商品來源復(fù)雜，價格混亂難以全部遏制假冒偽劣產(chǎn)品進入市場，規(guī)范管理難以到位。其二，是由于經(jīng)營分散，不能形成一定氣候的規(guī)模經(jīng)營，不能做大交易，不能吸引周邊各縣、市相關(guān)行業(yè)，不能發(fā)揮大市場的優(yōu)勢，所以做不了大生意。與此同時，潛江的經(jīng)濟發(fā)展水平和市民的消費水平不斷提高，特別是農(nóng)民人均純收入增長速度較快，2010年高于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，加上國家摩托車下鄉(xiāng)政策的支持，極大地拉動了百姓對摩托車的消費。在這樣一個市場背景和消費環(huán)境下，潛江市謙恒市場管理有限公司摩托車市場項目應(yīng)運而生。四、可行性研究的依據(jù)及范圍1、可行性研究的依據(jù)1）《潛江市城市總體規(guī)劃（2008-2020年）》2）《潛江市土地利用總體規(guī)劃（2006-2020年）》3）《潛江市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》4）國家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參考》（第三版）；5）《投資項目可行性研究指南（試用版）》；6）《房地產(chǎn)經(jīng)濟評價標(biāo)準(zhǔn)》（2002）；7）建設(shè)單位提供的各項基礎(chǔ)資料。2、可行性研究的范圍依據(jù)國家有關(guān)政策、法規(guī)，對項目建設(shè)的內(nèi)外部條件、市場研究、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模、專業(yè)技術(shù)方案、投資估算及經(jīng)濟效益等方面進行研究。五、項目概況1、項目擬建地點本項目位于潛江市園林辦事處，東荊大道以西，原潛江長紅型煤配送中心有限公司、潛江市海鷹鐵絲有限公司、潛江市中謙木業(yè)有限公司所在地。2、項目主要建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模本項目總占地面積51畝,建筑面積51800㎡，其中建設(shè)摩托車門店300間，30000㎡；倉庫200間，10000㎡；辦公大樓3000㎡；信息技術(shù)綜合服務(wù)中心5000㎡；配送網(wǎng)點30個，3000㎡。購置信息技術(shù)、維修服務(wù)、車輛等設(shè)備76臺套。建設(shè)停車場、道路4000㎡，綠化面積6000㎡。3、項目總投資及資金來源本項目總投資14137.1萬元,其中，企業(yè)自籌8137.1萬元，占總投資的57.6%；銀行貸款6000萬元，占總投資的42.4%。六、研究結(jié)論1、按照國家《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）》的規(guī)定，本項目屬于允許類項目，可以建設(shè)。2、潛江城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，工業(yè)發(fā)展較快，居民消費潛力巨大，當(dāng)?shù)亟?jīng)營戶對規(guī)?；⒁?guī)范化的交易市場需求旺盛。3、潛江謙恒摩托車市場項目的開發(fā)，新建綜合性的摩托車、電動車、零部件、維修服務(wù)、倉儲物流、產(chǎn)品展示等為一體的天宇摩托車市場，包括店面、倉庫、綜合性服務(wù)大樓等。通過規(guī)范化的統(tǒng)一管理統(tǒng)一服務(wù)，形成江漢平原頗具規(guī)模的摩托車市場，能力有力地促進經(jīng)濟的發(fā)展。4、該項目在城市規(guī)劃的指導(dǎo)下進行實施，將有力地促進城市布局結(jié)構(gòu)的調(diào)整,能夠帶動三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,能夠較好地改善商業(yè)業(yè)態(tài),提升城市品位。5、本項目稅前利潤總額2517.32萬元，稅后利潤總額1887.99萬元,可上繳稅金959.33萬元。項目稅前投資回收期（不含建設(shè)期）為5.01年，稅后投資回收期（不含建設(shè)期）為6.40年，項目經(jīng)濟效益可觀。6、本項目對安置失地農(nóng)民就業(yè)、增加農(nóng)民收入具有重大意義，可以提供500個左右的就業(yè)崗位。從以上分析可知，該項目經(jīng)濟效益、社會效益顯著，項目是可行的。項目的主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)如下：序號名稱單位數(shù)量一財務(wù)數(shù)據(jù)1總投資萬元14137.102固定資產(chǎn)投資萬元12434.033項目資本金萬元7937.654營業(yè)收入（經(jīng)營期平均）萬元5914.295營業(yè)稅金及附加（經(jīng)營期平均）萬元50.826總成本費用（經(jīng)營期平均）萬元2837.957利潤總額（經(jīng)營期平均）萬元2517.328所得稅（經(jīng)營期平均）萬元629.339稅后利潤（經(jīng)營期平均）萬元1887.99二財務(wù)評價指標(biāo)1銷售利潤率%42.562投資利潤率%17.813財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）%19.754財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）%15.055財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）萬元8702.296財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后）萬元7投資回收期（所得稅前，不含建設(shè)期）年5.018投資回收期（所得后前，不含建設(shè)期）年6.409資本金收益率%16.3310資產(chǎn)負(fù)債率（經(jīng)營期第1期）%31.8111利息備付率（償還期內(nèi)平均）11.1712償債備付率（償還期內(nèi)平均）0.9913總投資收益率%18.2314項目資本金凈利潤率%23.79

第二章項目建設(shè)的必要性和可行性一、項目建設(shè)的必要性分析1、該項目建設(shè)是規(guī)范摩托車專業(yè)市場的需要。潛江目前摩托車經(jīng)銷有30多家，其中有不少國內(nèi)外知名品牌，如錢江、雅馬哈、豪爵、力帆、新大洲、宗申、五羊、建設(shè)、大陽等20多家進駐潛江，配件銷售30多家，電動車銷售20多家。潛江的摩托車、電動車銷售分布在市內(nèi)的各個街道網(wǎng)點，零星分散，點多線長，苦的是顧客，難的是經(jīng)銷商，并直接影響經(jīng)濟效益。因此，潛江市謙恒市場管理有限公司摩托車市場項目建成后，可以將零星散亂的摩托車營銷店統(tǒng)一規(guī)范管理，形成規(guī)?；?jīng)營。2、該項目建設(shè)是完善城市服務(wù)功能的需要。推進新型城市化建設(shè)，必須大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，改造提升傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)，改善商業(yè)業(yè)態(tài)，完善城市服務(wù)功能。建設(shè)一個商鋪集中、檔次較高摩托車專業(yè)市場，能夠進一步完善城市服務(wù)功能，提升城市品位。潛江市謙恒市場管理有限公司摩托車市場項目建設(shè)，正滿足了這一需要。3、該項目建設(shè)是拉動城鄉(xiāng)消費增長的需要。國際金融危機后，國家調(diào)控政策從投資增長型向消費、投資、出口協(xié)調(diào)增長型轉(zhuǎn)變。消費已經(jīng)擺在了一個十分重要的位置?！笆晃濉睍r期，我市社會消費品零售總額完成83.61億元，年均增長19.6%，高于湖北省平均水平。城鄉(xiāng)居民儲蓄余額達240億元，潛江100萬人民人均儲蓄20000多元。全市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入13879元，年均增長11.6%；農(nóng)村居民家庭人均純收入6486元，年均增長13.8%。如此巨大的消費潛力必需要有巨大的消費市場與之配套。潛江市謙恒市場管理有限公司摩托車市場項目建設(shè)，正順應(yīng)了這一需要。4、該項目建設(shè)是響應(yīng)國家“惠農(nóng)”政策的需要。國家實施“汽車摩托車下鄉(xiāng)”是實行“保增長，擴內(nèi)需”的一項重大舉措，也是一項名副其實的“惠農(nóng)工程”。國家和省有關(guān)文件都作了相應(yīng)規(guī)定：商務(wù)部門要加強對汽車回收拆解企業(yè)的監(jiān)督管理，防止虛假開具報廢汽車回收證明等行為，規(guī)范和完善汽車、摩托車網(wǎng)點建設(shè)。工商行政管理部門要依法對汽車摩托車銷售市場秩序的監(jiān)督管理，保護消費者合法權(quán)益。潛江市謙恒市場管理有限公司摩托車市場項目建設(shè)，正是響應(yīng)國家惠農(nóng)政策，讓老百姓得到實惠的一項重要保障。二、項目建設(shè)的可行性分析1、優(yōu)勢分析（S）（1）區(qū)位優(yōu)勢。潛江市地處江漢平原中部，屬省內(nèi)“8+1”城市圈之一，東通武漢，南連監(jiān)利，西鄰荊州，北接荊門，隔漢水與天門相望，滬（上海）蓉（成都）高速公路與318國道以及正在建設(shè)的滬蓉高速鐵路橫貫全境。該項目建設(shè)地擬選在園林辦事處，交通便利，具有市場的集散功能。同時，2010年統(tǒng)計資料顯示，潛江農(nóng)業(yè)人口仍有60萬之多，摩托車消費量空間很大。（2）先發(fā)優(yōu)勢。在范圍內(nèi)，目前還沒一家專業(yè)的摩托車交易市場，摩托車交易都通過散布在全市及城郊結(jié)合點的經(jīng)營網(wǎng)點完成。它的成立將基本規(guī)范市場無序狀態(tài)，初步形成了摩托車行業(yè)的集聚優(yōu)勢和規(guī)模效應(yīng)。（3）規(guī)模優(yōu)勢。謙恒摩托車市場項目建成后，將形成大型室內(nèi)場地作為市場用地，集中全市所有的摩托車、電動車交易業(yè)務(wù)；還可以為國內(nèi)主要車型提供特約維修站。在市場內(nèi)形成集群態(tài)勢，讓經(jīng)銷商的規(guī)模越做越大，越做越強。2、劣勢分析（W）（1）隨著潛江未來城市化進程加快，摩托車消費需求量會有所減少，市場規(guī)模可能會出現(xiàn)回落的趨勢。（2）產(chǎn)業(yè)文化氛圍不濃:潛江城區(qū)缺少與摩托車相關(guān)的文化活動項目、文化功能設(shè)施和地區(qū)文化環(huán)境，可能使得市場缺乏特色文化。3、機會分析（O）（1）國家政策的機遇。國家對“三農(nóng)”工作的政策支持，已經(jīng)進入到了制度化、規(guī)范化和法制化軌道，如家電下鄉(xiāng)、汽車、摩托車、農(nóng)機具等購置補貼。這些都將極大的激發(fā)市民的購車熱情，為本項目建設(shè)創(chuàng)造了廣闊的市場空間。（2）摩托車行業(yè)的良好運行。據(jù)摩托車行業(yè)專業(yè)人士預(yù)測，未來幾年，中國摩托車行業(yè)運行還會保持在一個比較高位的水平，預(yù)計增長幅度可保持在6%左右，像潛江這樣的中小城市，增長幅度估計在10%左右。（3）摩托車消費能力提高。近年來潛江的人均GDP保持了較高的增長速度，2010年人均GDP已經(jīng)超過28000元。隨著國家購車補貼政策的出臺，摩托車消費環(huán)境的進一步改善，潛江地區(qū)居民的摩托車、電動車消費潛力將進一步得到釋放。4、威脅分析（T）（1）競爭者的威脅對潛江摩托車交易市場進一步發(fā)展的威脅主要來自周邊城市，如武漢、仙桃等市場將會吸引部分客源，對潛江摩托車交易市場構(gòu)成威脅。優(yōu)勢（Strengths）劣勢（Weaknesses）區(qū)位優(yōu)勢先發(fā)優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢城鎮(zhèn)化進程加快消費減弱機會（Opportunities）威脅（Threats）國家政策支持摩托車市場的快速增長居民消費能力提高競爭者的威脅綜合以上的“SWOT分析”，可見潛江摩托車交易市場有很多優(yōu)勢，同時也面臨著一些問題，只要把握住優(yōu)勢、克服困難、挖掘潛力、主動調(diào)整，潛江的摩托車銷售市場就能做到布局合理、快速發(fā)展。因此，潛江市謙恒市場管理有限公司摩托車市場項目建設(shè)是可行的。第三章市場分析一、國內(nèi)摩托車市場分析近年來，我國摩托車工業(yè)盡管受到一系列不利因素的影響，但全行業(yè)摩托車產(chǎn)銷、出口和企業(yè)經(jīng)濟效益等主要指標(biāo)依然呈現(xiàn)適度增長。1、摩托車產(chǎn)銷呈現(xiàn)小幅增長。據(jù)中汽協(xié)會統(tǒng)計，2008年，全行業(yè)完成摩托車產(chǎn)銷2750.11萬輛和2750.20萬輛，同比增長7.32%和7.24%，增幅比上年回落8.7和9.83個百分點，其中：二輪車產(chǎn)銷2594.19萬輛和2594.47萬輛，同比增長6.33%和6.24%，增幅回落8.87和10.02個百分點；三輪車產(chǎn)銷155.91萬輛和155.72萬輛，同比增長26.96%和27.15%，增幅回落8.14和8.93個百分點，全行業(yè)摩托車庫存達到71.11萬輛，同比增長3.33%，凈增2.29萬輛。2、五種排量二輪車占據(jù)市場近九成，150ml產(chǎn)銷增勢依然顯著。2008年，在摩托車消費市場中，50ml、100ml、110ml、125ml和150ml五種排量二輪車仍然占據(jù)市場的主流，這五種排量分別是50ml、100ml、110ml、125ml和150ml。2008年，50ml產(chǎn)銷249.70萬輛和248.99萬輛，同比增長15.46%和16.01%；100ml產(chǎn)銷328.33萬輛和328.40萬輛，同比下降0.82%和0.50%；110ml產(chǎn)銷415.03萬輛和416.35萬輛，同比增長12.05%和12.14%；125ml產(chǎn)銷1173.53萬輛和1172.95萬輛，其中產(chǎn)量增長0.08%，銷量下降0.61%；150ml產(chǎn)銷306.54萬輛和306.55萬輛。同比增長30.50%和31.49%。2008年，上述五種排量累計產(chǎn)銷2473.12萬輛和2473.24萬輛，均占總量的89.93%。

從增長速度上看，上述五種排量二輪車中，150ml產(chǎn)銷增長最為顯著，其次是50ml和110ml也實現(xiàn)較快增長，與上年相比，150ml產(chǎn)銷增幅提高2.98和3.32個百分點，其它排量增幅均有回落。3、摩托車出口保持較快增長。受全球金融危機的影響，國際市場需求萎縮，特別是2008年下半年我國摩托車出口訂單明顯減少，出口增速有所放緩。但從總體銷售情況來看，出口仍比較不錯，全年出口摩托車接近980萬輛，保持比較快的增長，有利地帶動了行業(yè)產(chǎn)銷整體水平的提高。據(jù)中汽協(xié)會對全國94家摩托車生產(chǎn)企業(yè)出口情況統(tǒng)計，2008年，全行業(yè)累計出口摩托車977.53萬輛，同比增長19.07%，累計出口金額42.29億美元，同比增長27.96%，出口增速高于摩托車行業(yè)銷售量平均水平11.83個百分點。4、摩托車骨干企業(yè)產(chǎn)銷普遍呈現(xiàn)小幅增長，部分中小企業(yè)產(chǎn)銷增勢依舊明顯。2008年，在摩托車行業(yè)面臨一系列困難的情況下，摩托車企業(yè)發(fā)展存在不均衡性。大型骨干企業(yè)繼續(xù)引領(lǐng)行業(yè)的走勢，產(chǎn)銷普遍呈現(xiàn)小幅增長，而部分中小企業(yè)卻能在困境中抓住機遇，產(chǎn)銷實現(xiàn)較快增長。據(jù)中汽協(xié)會統(tǒng)計，在參加匯總的119家摩托車生產(chǎn)企業(yè)中，銷售是排名10家企業(yè)普遍實現(xiàn)小幅增長，其中除2家企業(yè)銷售量增幅達到13%以外，其他8家企業(yè)均在10%以下；排名前20家企業(yè)中，有5家企業(yè)銷售量增幅超過20%，其中4家企業(yè)超過50%；排名前30家企業(yè)中，有10家企業(yè)銷售量增幅超過20%，其中有8家企業(yè)超過30%。從市場占有率看，前10家企業(yè)市場占有率達到58.05%，比上年下降0.98個百分點；前20家企業(yè)市場占有率達到76.51%，比上年提高0.27個百分點；前30家企業(yè)市場占有率達到84.85%，比上年提高0.58個百分點。二、潛江摩托車市場分析1、摩托車交易擁有量。據(jù)調(diào)查：潛江目前摩托車經(jīng)銷有30多家，其中有不少國內(nèi)外知名品牌。如錢江、雅馬哈、豪爵、力帆、新大洲、宗申、五羊、建設(shè)、太陽等20多家進駐潛江，配件銷售30多家，電動車銷售20多家。2、市場交易現(xiàn)狀。潛江的摩托車、電動車銷售分布在市內(nèi)的各個街道網(wǎng)點，零星分散，點多線長，苦的是顧客，難的是經(jīng)銷商，并直接影響經(jīng)濟效益。一些經(jīng)營者受利益驅(qū)動，不時出現(xiàn)銷售假冒偽劣商品現(xiàn)象，直接或間接地?fù)p害了廣大用戶的利益，用戶使用這些假冒偽劣商品潛伏著嚴(yán)重的安全隱患，隨時可能釀成事故。雖然近幾年各級有關(guān)部門加大了打假力度，市場秩序得到了一定改善。但是，由于經(jīng)營地域分散，商品來源復(fù)雜，價格混亂難以全部遏制假冒偽劣產(chǎn)品進入市場，規(guī)范管理難以到位。并且不能形成一定氣候的規(guī)模經(jīng)營，不能做大交易，不能吸引周邊各縣、市相關(guān)行業(yè)，不能發(fā)揮大市場的優(yōu)勢。3、進場交易需求。實踐證明，場外交易存在不透明、不公開的弊端，缺乏有效監(jiān)管，容易產(chǎn)生不規(guī)范、不公正的現(xiàn)象。場外交易不規(guī)范主要表現(xiàn)在：一是場外交易信息不公開、不透明，在轉(zhuǎn)讓過程中容易出現(xiàn)“暗箱操作”、違規(guī)操作，造成國有、集體資產(chǎn)流失、逃廢銀行債務(wù)、損害農(nóng)民權(quán)益等問題；二是場外交易在轉(zhuǎn)讓過程中協(xié)議定價，沒有市場發(fā)現(xiàn)價格的機制，缺乏判斷轉(zhuǎn)讓價格合理性的客觀依據(jù)；三是大量的場外交易還容易產(chǎn)生地域、行業(yè)等人為分割，不利于整體布局和結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整；四是由于缺乏統(tǒng)一的市場監(jiān)督和制約機制，出現(xiàn)以多種方式侵蝕國有權(quán)益的違法違紀(jì)行為。要解決上述問題，“進場交易”是規(guī)范的前提。進場交易好處多：一是信息得到充分披露；二是規(guī)范操作、陽光交易；三是交易手段新，促進我市摩托車行業(yè)的發(fā)展。潛江目前還沒有統(tǒng)一規(guī)范的摩托車交易市場，廣大群眾對進場交易有著迫切需求，希望有規(guī)范的市場來規(guī)范買賣雙方的交易行為。據(jù)調(diào)查，95%的農(nóng)戶希望到規(guī)范的托車市場購置摩托車。由此可以看出，在本市范圍內(nèi)建設(shè)一個專業(yè)的摩托車市場有利于潛江經(jīng)濟的快速發(fā)展。4、市場預(yù)測。從2010年的銷售情況看，全市摩托車銷售量約為6000輛，營業(yè)額約為3600萬元；電動車銷售量約為3000輛，營業(yè)額約為600萬元；配件營業(yè)額達300多萬元，年一繳利稅80多萬元。根據(jù)我市“十一五”時期摩托車銷售量年均增長12%，來測算未來五年銷售量如下：6720輛、7526輛、8430輛、9441輛、10574輛。這個預(yù)測，還不包括摩托車零配件的交易量，我市的摩托車市場總需求將是非?？捎^的。三、潛江經(jīng)濟社會水平分析潛江連續(xù)多年經(jīng)濟高速增長，職工工資大幅度增長，人民生活水平逐年提高。2010年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值達到290.67億元（現(xiàn)價，下同），五年年均增長15.6%，實現(xiàn)了翻番。人均地區(qū)生產(chǎn)總值達到28358元，年均增長21.1%。社會消費品零售總額完成83.61億元，年均增長19.6%；地方一般預(yù)算收入7.25億元，年均增長19.2%。全市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入13879元，年均增長11.6%；農(nóng)村居民家庭人均純收入6486元，年均增長13.8%。市域經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展，綜合經(jīng)濟實力明顯增強，人民生活水平穩(wěn)步提高，消費購買力旺盛，此時建設(shè)該項目具備了較好的市場條件。四、項目建設(shè)政策背景分析1、汽車摩托車下鄉(xiāng)實施方案的發(fā)布。為提高農(nóng)民購買能力，加快農(nóng)村消費升級，促進汽車摩托車產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，財政部會同國家發(fā)展改革委、工業(yè)和信息化部、公安部、商務(wù)部、工商總局、質(zhì)檢總局等七部門聯(lián)合印發(fā)了《汽車摩托車下鄉(xiāng)實施方案》，正式在全國啟動實施汽車摩托車下鄉(xiāng)。七部門指出，實施汽車摩托車下鄉(xiāng)是國務(wù)院作出的重要決策，既是實現(xiàn)惠農(nóng)強農(nóng)目標(biāo)的需要，也是拉動消費帶動生產(chǎn)的一項重要措施。各地有關(guān)部門要高度重視這項工作，加強協(xié)作，結(jié)合本地區(qū)實際制訂具體操作辦法，并切實加強監(jiān)督管理，建立健全監(jiān)督檢查制度，有序開展各項工作，把好事辦好、辦實。根據(jù)實施方案，2009年2月1日至2013年1月31日，農(nóng)民購買摩托車按銷售價格的13%給予補貼，單價5000元以上的，每輛定額補貼650元。每戶農(nóng)民限購兩輛享受補貼的摩托車。工業(yè)和信息化部公布的《車輛生產(chǎn)企業(yè)及產(chǎn)品公告》列明的符合上述條件的輕型載貨車、微型客車以及摩托車，均可作為補貼車型。生產(chǎn)上述產(chǎn)品并且同意對產(chǎn)品質(zhì)量、經(jīng)銷網(wǎng)點、售后服務(wù)、價格、銷售統(tǒng)計和政策宣傳等工作進行承諾并簽訂責(zé)任書的企業(yè)，可以參與汽車摩托車下鄉(xiāng)產(chǎn)品生產(chǎn)和銷售。汽車摩托車下鄉(xiāng)產(chǎn)品銷售價格，不得高于市場同期同類產(chǎn)品價格。農(nóng)民購買納入補貼范圍的汽車摩托車后，持相關(guān)證明材料向戶口所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)財政部門申報補貼資金。汽車摩托車下鄉(xiāng)政策補貼資金由中央財政和省級財政共同負(fù)擔(dān)。其中，中央財政負(fù)擔(dān)80%，省級財政負(fù)擔(dān)20%。2、湖北省摩托車購置補貼政策隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，國家全面建設(shè)小康社會戰(zhàn)略的逐步實施，農(nóng)村向城鎮(zhèn)化發(fā)展必然會以市場為導(dǎo)向進行調(diào)整，這必然導(dǎo)致農(nóng)業(yè)向集約化方向發(fā)展。2009年省財政廳、省發(fā)改委、省經(jīng)濟和信息化委員會等9部門聯(lián)合宣布了省汽車摩托車下鄉(xiāng)補貼政策。補貼標(biāo)準(zhǔn)因車而異，農(nóng)民購買摩托車，按銷售價格13%給予補貼；單價5000元以上的每輛定額補貼650元；每戶限購2輛。國家和省的摩托車下鄉(xiāng)優(yōu)惠政策為摩托車市場項目建設(shè)提供了強有力保障。

第四章場地選擇及建設(shè)條件一、建設(shè)地點本項目位于潛江市園林辦事處，東荊大道以西，原潛江長紅型煤配送中心有限公司、潛江市海鷹鐵絲有限公司、潛江市中謙木業(yè)有限公司所在地。項目擬選用地分別為三個規(guī)模不大的企業(yè)和環(huán)衛(wèi)處擬選基地以及城南村兩塊飛地組成，總用地51畝，三處企業(yè)用地性質(zhì)為工業(yè)用地，環(huán)衛(wèi)處擬選基地以及城南村兩塊飛地為項目擴征用地。其中，潛江長紅型煤配送中心有限公司用地3.41畝；潛江市海鷹鐵絲有限公司用地6.4；潛江市中謙木業(yè)有限公司用地18.83畝；環(huán)衛(wèi)處擬選基地約12畝；城南村兩塊飛地約10.4畝。二、建設(shè)條件1、地形、地貌、地表、地震及其他配套條件潛江市地處東經(jīng)112°31′—112°59′，北緯30°09′—30°35′。位于湖北省西南邊陲，江漢平原腹地。東鄰仙桃市，西靠江陵縣，南接監(jiān)利縣，北隔漢江與天門市相望。項目建設(shè)地屬于平原湖區(qū)。潛江在地質(zhì)構(gòu)造上是江漢盆地的一部分，由該盆地的次一級構(gòu)造單元潛江凹陷、丫角—新溝低凸起、江陵凹陷等組成。境內(nèi)呈現(xiàn)出河渠交織，地方縱橫，灘堤凸起，碟伏湖池錯落其間的平原地貌景觀。全市平均海拔高度為38m，最高海拔39.78m，在北部漢江右岸河堤村的朋灘及共和村的中檔臺，最低海拔25.78m，最低在南部西大垸農(nóng)場水產(chǎn)隊，平均海拔24m，自然坡降1/3800。境內(nèi)無山，地勢平坦，由北向南略呈傾斜。項目所在地地震烈度為6級，歷史上從未發(fā)生過破壞性地震。2、工程地質(zhì)及水文工程地質(zhì)。該項目位于長江、漢江沖積湖江漢平原中部，屬軟土沉積土。漢江兩岸沉積的軟土層中，砂性的含量和比重均有大幅度增加，表層巖性逐步過渡到輕亞粘土至細(xì)砂層。地質(zhì)剖面從上至下地層順序為：（1）亞粘土層，地耐力10～15t/㎡；（2）輕亞粘土與粉細(xì)砂土層，地耐力10～11t/㎡；（3）亞粘土層，該層可分為三層，地耐力分別為8～9t/㎡，13～15t/㎡，12～14t/㎡。水文。潛江地處河口三角洲上，河流的特點是分流較多，變化較大。全市有河流漢江和西荊河2條，干渠13條，流量在10t/s以上的排水支渠、受益面積在萬畝以上的灌溉支渠53條，總長941.6km，河網(wǎng)密度為0.47km/km2。河渠分屬漢江和四湖總干渠兩個水系，流域面積為645.8km2和1345km2。3、氣候條件項目建設(shè)地屬于北亞熱帶濕潤性季風(fēng)氣候。四季分明，夏熱冬寒，熱量、雨量比較充足，無霜期較長。但降水的時空分布不均勻，容易出現(xiàn)旱象和漬澇。（1）氣溫年平均氣溫16.1最熱月（七月）平均氣溫28.2最熱月平均最高氣溫36.9極端最高氣溫37.9最冷月（一月）平均氣溫1.5極端最低氣溫-16.5（2）氣壓年平均氣壓1012.1kPa極端最高氣壓1046.5kPa極端最低氣壓989.6kPa（3）降雨量年平均降雨量1112.6㎜日最大降雨量180.7㎜年最長連續(xù)降雨量天數(shù)14天歷年最大積雪厚度32.4㎝（4）風(fēng)速常年主導(dǎo)風(fēng)向東北風(fēng)年平均風(fēng)速2.3m/s最大月平均風(fēng)速4.0m/s極端最大風(fēng)速26m/s（5）天氣現(xiàn)象年平均蒸發(fā)量1300.0m最熱月平均地面溫度47.0年平均日照時間1865.5小時極端最高地面溫度69.1最冷月平均地面溫度13.0極端最低地面溫度-19.0歷年平均地面溫度18.3年平均雷暴天數(shù)30天年無霜期天數(shù)280天4、交通條件潛江市東通武漢，南連監(jiān)利，西鄰荊州，北接荊門，隔漢水與天門相望，滬（上海）蓉（成都）高速公路與318國道以及正在建設(shè)的滬蓉高速鐵路橫貫全境。內(nèi)河航運四季暢通，在流經(jīng)市境的漢江邊建有澤口、紅旗兩個港口，年吞吐能力達300萬噸。本項目位于潛江市園林辦事處，交通便捷。5、水、電、氣、電視、網(wǎng)絡(luò)、氣等條件本項目建設(shè)用水水源由潛江市自來水公司供應(yīng)。本項目建設(shè)用電已與供電公司達成供電協(xié)議。廣播電視已覆蓋項目所在區(qū)域。光纖已敷設(shè)至該項目區(qū)域。天然氣主管線已敷設(shè)至該區(qū)域。6、地震根據(jù)《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB50011-2001）中附錄A可知，潛江屬于抗震設(shè)防烈度6度，設(shè)計基本地震加速度值為0.05g，所屬的設(shè)計地震分組為第二組。7、防洪、防潮、排澇實施條件項目建設(shè)地附近有城市下水道，排水方便；項目區(qū)已納入城市總體防洪、排澇實施規(guī)劃。8、施工條件經(jīng)現(xiàn)場勘察，建設(shè)場地可以滿足施工需要；該場地水、電供應(yīng)充足；附近有城市下水道，排水方便；場外是市區(qū)主要交通道路，運輸方便，建設(shè)便利。9、經(jīng)濟社會發(fā)展條件園林辦事處是潛江市委、市政府所在地，辛亥革命元老李書誠、中共一大代表李漢俊誕生于此。轄區(qū)面積41平方公里，耕地1.4萬畝，轄8個行政村，19個社區(qū)居委會，總?cè)丝?0.2萬，其中農(nóng)業(yè)人口2.2萬人，城市人口18萬人。1995年，園林辦事處躋身湖北省十強街道辦事處，名列第二名。1996年6月，被國家科委批準(zhǔn)為“九五”時期國家級星火技術(shù)密集區(qū)建設(shè)單位。2000年6月順利通過國家科委組織的專家組驗收。2008年至今，在全市目標(biāo)管理考核中取得了“三連冠”的良好成績。2010年全口徑財政收入3.52億元，一般預(yù)算收入7282萬元。10、其他條件選址處的勘測資料表明，本項目不會壓覆礦產(chǎn)和文物，地表未見需保護的文化遺產(chǎn)。項目選址在平原地帶，遠(yuǎn)離分洪區(qū)。本項目沒有截斷或占有路橋等建筑，因而不會妨害交通運輸。建筑的高度已經(jīng)過核準(zhǔn)，不會影響航空或軍事行動。

第五章主要建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容一、項目主要建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容本項目總占地面積51畝,建筑面積50800㎡，其中建設(shè)摩托車門店300間，30000㎡；倉庫200間，10000㎡；辦公大樓2000㎡；信息技術(shù)綜合服務(wù)中心5000㎡；配送網(wǎng)點30個，3000㎡。購置信息技術(shù)、維修服務(wù)、車輛等設(shè)備76臺套。建設(shè)停車場、道路4000㎡，綠化面積6000㎡。二、項目建筑工程主要內(nèi)容項目建設(shè)工程主要包括摩托車門店摩托車門店、倉庫、辦公大樓、信息技術(shù)綜合服務(wù)中心、配送網(wǎng)點、停車場及道路等。具體見下表：項目建筑工程一覽表序號項目面積（m2）備注1門店（2層）30000300間2倉庫10000200間3辦公大樓20004信息技術(shù)綜合服務(wù)中心50005配送網(wǎng)點300030個6食堂8007停車及道路40008綠化60009圍墻及大門10總計50800三、項目主要設(shè)備本項目設(shè)備主要包括電子監(jiān)控系統(tǒng)、LED顯示屏、綜合管理系統(tǒng)、信息基礎(chǔ)平臺、車輛等。具體見下表：項目主要設(shè)備購置一覽表序號系統(tǒng)子項內(nèi)容數(shù)量臺（套）備注1電子監(jiān)控系統(tǒng)攝像機、硬盤錄像機及配套設(shè)施1布線、安裝、調(diào)試12LEDLED顯示屏（以18m21觸摸屏計算機2觸摸屏及LED發(fā)布軟件23綜合管理系統(tǒng)客戶機40掃描儀4傳真機2激光打印機2綜合管理系統(tǒng)14信息基礎(chǔ)平臺網(wǎng)絡(luò)中心（交換機、機柜、配線架、服務(wù)器等）1防火墻1網(wǎng)絡(luò)管理及安全15數(shù)據(jù)交換數(shù)據(jù)交換軟件1服務(wù)器16車輛15合計76

第六章工程技術(shù)方案一、工程總體方案1、設(shè)計理念。本方案體現(xiàn)“人文設(shè)計”理念?，F(xiàn)代商業(yè)樓規(guī)劃設(shè)計，滿足基本的功能和發(fā)展空間。因此，在本方案設(shè)計的過程中，有必要注入更多的歷史、文化、地理、社會等領(lǐng)域的內(nèi)涵，有必要為提升商業(yè)區(qū)的綜合品質(zhì)全面搭建起物質(zhì)性的基礎(chǔ)和平臺，以及在空間結(jié)構(gòu)、景觀組織等方面創(chuàng)造全方位的物質(zhì)條件。在營造內(nèi)部條件的同時，利用特殊的區(qū)位優(yōu)勢，最大限度地創(chuàng)造出這一項目的文化內(nèi)涵和商業(yè)看點。本項目從創(chuàng)建“高品位商業(yè)區(qū)”的理念出發(fā)，實現(xiàn)項目區(qū)的人與人、人與環(huán)境、人工環(huán)境與自然環(huán)境的廣泛和諧的設(shè)計理念；從市場形象定位和可操作營運的角度出發(fā)，建成適度集中、規(guī)?？刂?，體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的布局結(jié)構(gòu)。2、設(shè)計依據(jù)。（1）現(xiàn)狀地形圖（2）《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強制性條文》（房屋建筑部分）(2002年)（3）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016--2006（4）《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》BG500963、平面布局。項目整體設(shè)計中，對商住環(huán)境、空間形態(tài)、區(qū)內(nèi)外交通系統(tǒng)、居民活動及公眾行為各方面的影響，均作綜合考慮。本項目理應(yīng)是一個功能完備、設(shè)施設(shè)備齊全的商業(yè)綜合體。因此，在平面布局中將其分為建筑區(qū)、基礎(chǔ)設(shè)施區(qū)。整體性原則：充分考慮與城市的整體協(xié)調(diào)關(guān)系，從空間形態(tài)、交通網(wǎng)絡(luò)、建筑界面和組合方式、環(huán)境因素進行綜合考慮，使謙恒摩托車市場成為城市的有機組成部分。個性化原則：突出建筑的個性，彰顯摩托車專業(yè)市場的交易、展示、倉儲等專業(yè)特點，成為潛江專業(yè)市場的一道亮麗風(fēng)景線。實用性原則：摩托車專業(yè)市場有其突出的空間特性和外在的表現(xiàn)形式，本方案力圖從以經(jīng)濟實用角度出發(fā)，確定內(nèi)部功能和空間形式，進行結(jié)構(gòu)造型和設(shè)備選擇，以期達到經(jīng)濟的投入，取得最佳的回報。人性化原則：遵循以人為本指導(dǎo)思想，充分考慮市民活動和人的感受，使商業(yè)、市場更具吸引力和親和力，使內(nèi)外環(huán)境充滿活力和生機。二、工程技術(shù)方案1、主要建筑物建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計方案。（1）設(shè)計等級標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)本項目特點與用途，確定其采用磚混結(jié)構(gòu)，本工程所采用的材料類型、規(guī)格、等級等由設(shè)計單位確定。建筑結(jié)構(gòu)的設(shè)計使用年限為50年，其安全等級為二級。建筑物的防火等級為二級，各構(gòu)件的耐火極限均按《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016--2006執(zhí)行。（具體根據(jù)有關(guān)設(shè)計規(guī)范及業(yè)主要求確定）（2）門、窗。本工程門：住宅分戶門擬為乙級防火門，所有內(nèi)門擬為木門。本工程外窗擬為白色塑鋼推拉帶紗門窗，外窗玻璃采用中空玻璃窗（5+20+5）。所有窗臺距樓地面低于900㎜高的，內(nèi)側(cè)加做安全欄桿。根據(jù)98ZJ401-25-48，一層所有窗均設(shè)防護網(wǎng)。所有外門窗立樘均逢墻中安裝，內(nèi)門窗立樘位置均平開啟方向內(nèi)側(cè)安裝。外窗及陽臺門氣密性等級不低于Ⅲ級。（具體根據(jù)有關(guān)設(shè)計規(guī)范及業(yè)主要求確定）（3）墻體材料。墻體材料擬為灰磚。墻身防潮層設(shè)于室內(nèi)地面以下60mm處，做法為20mm厚1：2水泥砂漿內(nèi)加6%復(fù)合無機鹽防水劑。地面有高差處，垂直面也要做防潮處理。（具體根據(jù)有關(guān)設(shè)計規(guī)范及業(yè)主要求確定）（4）樓地面。樓地面做法詳見建筑統(tǒng)一做法。廚房、衛(wèi)生間建筑標(biāo)高比同層樓面低30㎜。廚房、衛(wèi)生間及陽臺地面均設(shè)0.5%坡度坡向地漏。廚房、衛(wèi)生間地面及墻面高300㎜處加做一層聚氨脂防水涂膜。除公共部分外，各住宅戶內(nèi)樓地面為水泥砂漿地面。（具體根據(jù)有關(guān)設(shè)計規(guī)范及業(yè)主要求確定）（5）其他。本工程室內(nèi)外墻面，樓地面及所有線角均應(yīng)按設(shè)計要求，做到平整、光潔、順直。所有管線應(yīng)預(yù)留洞口，避免事后打鑿，影響質(zhì)量，管線安裝完畢后邊縫應(yīng)封實。2、消防設(shè)計。該建筑物均為多層建筑，消防設(shè)計遵循《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016--2006進行設(shè)計。按《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范》GBS0222--95(2001年修訂版）規(guī)定，內(nèi)部各部位裝修材料的燃燒性能等級，不低于《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范》的規(guī)定。3、防雷設(shè)計。本工程屬民用建筑，按三級防雷建筑設(shè)計防雷設(shè)施，建筑屋面設(shè)避雷針，引下線利用結(jié)構(gòu)內(nèi)主鋼筋，按地體利用結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)，構(gòu)件內(nèi)鋼筋的連接點應(yīng)焊接，各構(gòu)件鋼筋必須聯(lián)成電氣通路。接地電阻不大于4歐姆，共同接地裝置時接地電阻不大于1歐姆。（具體根據(jù)有關(guān)設(shè)計規(guī)范及業(yè)主要求確定）4、系統(tǒng)配套工程方案。（1）給排水方案。采用雨污合流的排水體系。污水分兩片收集，再匯聚到道路兩側(cè)，經(jīng)污水處理裝置，處理后再排入市政排水管網(wǎng)。排水為重力流排放，排水管沿路邊敷設(shè)。（2）電力電訊方案。納入天宇摩托車市場總體方案供電設(shè)施。市場供電由電力局設(shè)專線引入，市場內(nèi)設(shè)變壓器一臺，日常用電總量預(yù)計不超過200KW，均為380/220V用電設(shè)備。5、綠化。綠化均圍繞建筑物環(huán)繞布置，隔離噪音、粉塵。綠地率達到30%,以生態(tài)綠化帶為主的外圍及周邊綠化對城市的干擾因素滲透過濾，保證小區(qū)內(nèi)部環(huán)境的相對獨立與安靜，為場區(qū)提供清新的空氣和優(yōu)良的視覺景觀。

第七章環(huán)境保護及節(jié)能節(jié)水工程一、環(huán)境保護1、建設(shè)地點環(huán)境現(xiàn)狀本項目地點位于園林城區(qū)。該處周圍環(huán)境狀況較好，周圍水體、大氣、土壤和植被具有較強的自凈能力，且周圍無重污染企業(yè)。本項目建成投入使用后除產(chǎn)生一定的生活污水、生活垃圾需采取治理措施外，基本沒有其它污染物排放。因此，對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生不良影響。2、污染源分析（1）施工期環(huán)境問題分析①大氣污染物項目施工期的大氣污染物將主要來自進出場地特別是出場地的物料裝卸運輸，基礎(chǔ)開挖、建筑施工過程產(chǎn)生的二次揚塵，施工機械工作時產(chǎn)生的尾氣及裝修階段加工、切割產(chǎn)生的粉塵、有機氣體等；因工程量較大、施工工期相對集中，施工人員居住于施工場區(qū)內(nèi)，施工人員生活燃料燃燒將會產(chǎn)生少量廢氣，主要污染物為S02，廢氣由廚房煙囪排放至高空，對于環(huán)境空氣影響較小。②地表水污染物施工期的生產(chǎn)廢水：污水主要來自于基礎(chǔ)施工，混凝土保養(yǎng)，墻面、地坪找平、抹灰；場地、車輛沖洗及施工人員的生活污水。施工生產(chǎn)廢水排放量因為工期不同而異。采用商品混凝土，因此場區(qū)內(nèi)的洗砂、石子水較少。施工廢水主要來自于部分混凝土保養(yǎng)、墻地面預(yù)濕、找平、抹灰、拌料，車輛、道路、機具沖洗，場地增濕以控制揚塵等；主要污染物為SS和少量的石油類。施工期生活廢水：施工期工人在現(xiàn)場居住；應(yīng)當(dāng)分區(qū)設(shè)置工人居住點和辦公點，工人集中居住于施工臨時用房。③固體廢物本項目整個工程包括土地平整和基礎(chǔ)開挖的土石方量很大；部分浮土用于場內(nèi)回填及綠化用土；考慮挖填系數(shù)，挖填平衡后應(yīng)略有剩余；挖方以浮土及紅壤粘土為主；在裝修階段將產(chǎn)生部分建筑垃圾。④噪聲施工場地噪聲是項目敏感的環(huán)境問題之一。對于本項目噪聲主要影響時段為基礎(chǔ)開挖土體工程，混凝土攪拌、澆注和裝修階段。主要噪聲源為基礎(chǔ)開挖、使用挖掘機、鉆孔機、振搗棒、塔吊、推土機、運輸汽車等機具。（2）營運期環(huán)境問題分析①大氣污染物生活廢氣：燃料全部采用清潔能源—天然氣，排污量很小，主要污染物為S02。垃圾收集系統(tǒng)臭氣：垃圾堆放及轉(zhuǎn)運過程，有一些臭氣、異味，對周邊環(huán)境有一定影響。垃圾采取集中、密閉處理，每日及時清運。汽車尾氣：主要含CH、CO、NOX及部分顆粒物，排放量很小。②地表水污染物擬建項目建成營運后，產(chǎn)生的污水主要是來自美食一條街的生活污水，主要物為COD、SS。③固體廢物營運期固體廢物主要為辦公垃圾及生活垃圾。④噪聲隨著項目所在區(qū)域開發(fā)建設(shè)節(jié)奏加快，城市交通干線分流，沿場區(qū)周圍道路車流量將明顯增大，交通噪聲影響可能導(dǎo)致沿小區(qū)周邊道路側(cè)部分區(qū)域環(huán)境噪聲超過《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3096—2008)2類標(biāo)準(zhǔn)。3、污染源治理措施本項目產(chǎn)生的污染物，對周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響極其輕微，其主要治理措施如下：（1）生活污水治理施工廢水處理措施：施工前挖排洪溝，建擋土墻，場地設(shè)隔油、沉砂池處理施工廢水，控制及減輕水土流失，減少SS排放。營運期污水處理措施：本項目采用化糞池對生活污水進行處理，然后經(jīng)市政污水管道輸送到污水處理廠。（2）環(huán)境空氣治理施工期采取措施：采用清潔燃料，禁止燃煤；施工區(qū)出入口道路必須硬化；運輸物料車輛出施工場地必須沖洗輪胎，嚴(yán)格控制車輪帶泥等措施，以抑制二次揚塵；施工節(jié)奏緊時，要加派專人清掃施工場地進出口及附近道路；禁止高空拋灑物料；車輛封閉運輸，防止沿路拋灑；產(chǎn)生的灰塵應(yīng)噴水增濕；在降水較少的季節(jié)，應(yīng)增設(shè)灑水點及頻率，控制揚塵；應(yīng)當(dāng)合理組織施工車輛線路及運輸時間，避免白天大量運輸；施工階段場地周邊修建1.80m高以上圍欄。汽車尾氣：汽車尾氣對社區(qū)服務(wù)中心空氣微環(huán)境將造成輕微的影響。設(shè)計中采取合理組織社區(qū)服務(wù)中心道路，以避免車程過長；道路結(jié)合景觀形成通風(fēng)走廊，利于污染物遷移擴散。垃圾站位置已考慮對區(qū)內(nèi)環(huán)境的影響，結(jié)合風(fēng)向和平面布局，設(shè)于社區(qū)服務(wù)中心下風(fēng)向，以避免對周圍環(huán)境產(chǎn)生明顯影響。（3）固體廢棄物治理施工期處理措施：施工期土石方施工中的剩余土方作城區(qū)道路建設(shè)路基填料，固體廢棄物擬清運至環(huán)衛(wèi)部門處理。施工期生活垃圾通過修建臨時垃圾收集點，交由市政部門統(tǒng)一收集處理。營運期處理措施：項目建設(shè)后，在營運期內(nèi)除了一般的生活垃圾、辦公垃圾、物流商貿(mào)包裝物廢棄垃圾等，采用分類袋裝，均有小區(qū)物管統(tǒng)一收集、清運。（4）噪聲治理施工期交通噪聲控制措施：施工期高噪聲設(shè)備擺設(shè)在遠(yuǎn)離敏感點的地方，宜放置在場地中部；禁止夜間施工，兩考期間暫停施工，以減輕施工噪聲對附近居民的影響；施工階段場地周邊修建1.80m高以上圍欄。營運期交通噪聲控制措施：設(shè)置綠化隔離帶；對進入本項目的機動車輛采取禁止鳴笛的措施，以降低汽車噪聲，確保周邊環(huán)境的安靜。（5）綠化措施良好的綠化不僅能創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境，而且在防止污染、保護環(huán)境方面也有特殊的作用，本項目堅持點、線、面相結(jié)合的原則，把各種綠地有機結(jié)合起來，充分發(fā)揮綠地的防護和改善生態(tài)環(huán)境的作用，同時具有花、香、果、綠四大觀賞特性，以確保社區(qū)服務(wù)中心環(huán)境優(yōu)美整潔。利用生態(tài)原理，在小區(qū)內(nèi)種植外香型樹種，有效的驅(qū)蚊及抑制蚊蟲滋生。4、環(huán)境影響評價本社區(qū)施工期間以及建成投入使用后產(chǎn)生的少量生活污水、生活垃圾、辦公垃圾、噪聲、揚塵等采取治理措施后，對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生不良影響。二、節(jié)能設(shè)計1、設(shè)計依據(jù)。依據(jù)國家計委、國家經(jīng)貿(mào)委和建設(shè)部《關(guān)于基本建設(shè)和技術(shù)改造工程項目可行性報告增補節(jié)能篇（章）的暫行規(guī)定》（計資源[1992」1959號）有關(guān)內(nèi)容和要求編制可行性研究報告節(jié)能篇（章，設(shè)計依據(jù)如下:《中華人民共和國節(jié)約能源法》《民用建設(shè)節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（JFJ26--95)《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》（GB50176--93)《工程設(shè)計節(jié)能技術(shù)暫行規(guī)定》（GB50254--87)《居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（DB42/301--2005)2、節(jié)能措施。為合理利用并節(jié)約能源，該項目采取以下措施：（1）在總平面和建筑平面布置中充分考慮建筑物的座向和建筑物周邊環(huán)境的利用，以獲得良好的自然風(fēng)通、采光和日照。（2）建筑照明均選用節(jié)能產(chǎn)品，照明用電回路采用燈光明暗調(diào)節(jié)系統(tǒng)，根據(jù)外界光照情況自動調(diào)節(jié)燈光明暗。（3）項目設(shè)備選型方面，擇優(yōu)選用權(quán)威部門鑒定的節(jié)能和技術(shù)先進的新產(chǎn)品。（4）變壓器盡量按負(fù)荷距最小的原則進行布置，以減少線損及電纜用量；對用電設(shè)備進行分散或集中補償，以降低電纜（線）截面積，并減少線損。（5）建筑物1—4層（和綜合樓）的外窗及陽臺門的氣密性等級，不應(yīng)低于現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑外窗空氣滲透性能分級及其檢測方法》GB7107規(guī)定的Ⅲ級。（6）建筑物圍護結(jié)構(gòu)各部分的傳熱系數(shù)和熱惰性指標(biāo)應(yīng)符合下表的規(guī)定。其中外墻的傳熱系數(shù)應(yīng)考慮結(jié)構(gòu)性冷橋的影響，取平均傳熱系數(shù)。圍護結(jié)構(gòu)各部分的傳熱系數(shù)(K[W/（㎡.K）]）和熱惰性指標(biāo)（D）屋頂外墻外窗（含陽臺門窗透明部分）分戶墻和樓板底部自然通風(fēng)的架空樓板門戶K≤1.0K≥3.0K≤1.5D≥3.0按表定4.0.4的規(guī)定K≤2.0K≤1.5K≤3.0K≤0.8D≥2.5K≤1.0D≥2.5注：當(dāng)屋頂和外墻的K值滿足要求，但D值不滿足要求時，應(yīng)按照《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》GB50176--93第5.1.1條來驗算隔熱設(shè)計要求。（7）圍護結(jié)構(gòu)的外表面宜采用淺色飾面材料。（8）建筑照明均選用節(jié)能產(chǎn)品，照明用電回路采用燈光明暗調(diào)節(jié)系統(tǒng)，根據(jù)外界光照情況自動調(diào)節(jié)燈光明暗。（9）項目設(shè)備選型方面，擇優(yōu)選用權(quán)威部門鑒定的節(jié)能和技術(shù)先進的新產(chǎn)品。三、節(jié)水設(shè)計水資源是重要的物質(zhì)資源，在本地區(qū)缺水的大背景下，充分重視和合理利用水資源，是面臨的重要課題。有效的利用雨水資源1、采用適當(dāng)?shù)姆桨福占晁?，回灌地下水?、適當(dāng)將雨水集中，用于綠化、噴灑道路用水。雨水充分利用，投資少，效果明顯，應(yīng)適時選擇方案和充分利用。3、采用適當(dāng)管理措施，強化節(jié)水型衛(wèi)生潔具的使用，采用節(jié)水型生活用水器具。4、強化設(shè)計、施工、管理質(zhì)量，減少管網(wǎng)的漏失率。注重管材接口，控制管網(wǎng)漏失率小于國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。5、本項目應(yīng)配套建設(shè)中水回用設(shè)施采用一體式中水處理系統(tǒng)處理洗浴、盥洗廢水，可回用的廢水，用于沖廁、綠化、道路保潔及場地等用水，減少新水消耗。6、供水充分利用市政管網(wǎng)壓力。

第八章勞動安全衛(wèi)生與消防一、勞動安全危害因素及防護措施1、施工方必須取得安全行政主管部門頒發(fā)的《安全施工許可證》后，方可開工。2、各類工種作業(yè)人員必須具備相應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格才能上崗。3、特殊工種作業(yè)人員必須持有特種作業(yè)操作證，并嚴(yán)格按規(guī)定定期進行復(fù)查。4、施工現(xiàn)場安全設(shè)施齊全，并符合國家及地方有關(guān)規(guī)定。5、施工機械特別是現(xiàn)場安設(shè)的起重等設(shè)備，必須經(jīng)安全檢查合格后方可使用。二、消防設(shè)施1、設(shè)計依據(jù):《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016—20062、消防設(shè)計設(shè)計依據(jù)：該項目室外消防用水量20人／S，室內(nèi)消防用水量為10人／S。（1）外消防栓的布置應(yīng)滿足消防栓距路邊不超過2米，距房屋外墻不超過5米，消防管道閥門常開，并采用有明顯啟動標(biāo)志的碟閥。（2）消防栓栓口距地1.5米，栓口出水方向向下火與設(shè)置消防栓的墻面垂直。（3）消防栓口直徑為6mm，消防帶長度為25米，水栓噴嘴口徑19㎜。（具體根據(jù)有關(guān)設(shè)計規(guī)范及業(yè)主要求確定）第九章項目組織管理及實施進度一、項目組織管理1、公司組織機構(gòu)本項目擬成立具有獨立法人資格的物業(yè)管理公司。公司設(shè)總經(jīng)理1名，全面負(fù)責(zé)組織和領(lǐng)導(dǎo)公司對工程的開發(fā)、建設(shè)及日常經(jīng)營和管理工作，重大事項報告指揮部，并經(jīng)批準(zhǔn)后負(fù)責(zé)組織實施。公司設(shè)副總經(jīng)理2名，副總經(jīng)理直接對總經(jīng)理負(fù)責(zé)，協(xié)助總經(jīng)理開展工作。公司下設(shè)總經(jīng)理辦公室、財務(wù)部、運營部和工程技術(shù)部四個職能部門。辦公室負(fù)責(zé)公司的日常事務(wù)；財務(wù)部負(fù)責(zé)公司的財務(wù)事項；運營部負(fù)責(zé)項目運營管理；工程技術(shù)部負(fù)責(zé)項目建設(shè)施工及維護。公司組織機構(gòu)如下圖所示?？偨?jīng)理總經(jīng)理副總經(jīng)理工程技術(shù)部財務(wù)部辦公室運營部副總經(jīng)理辦公室副總經(jīng)理財務(wù)部總經(jīng)理動營部副總經(jīng)理工程技術(shù)2、勞動定員項目建設(shè)期，公司設(shè)總經(jīng)理、副總經(jīng)理及四個職能部門共32人，其中總經(jīng)理1人、副總經(jīng)理2人，辦公室2人，財務(wù)部2人，運營部及工程技術(shù)部25人。3、技術(shù)管理項目實施中保證質(zhì)量關(guān)鍵之一是抓好技術(shù)管理。本項目實施的技術(shù)管理是規(guī)范技術(shù)復(fù)核，工序成果操作認(rèn)證和監(jiān)督標(biāo)準(zhǔn)，由監(jiān)理工程師負(fù)責(zé)工程質(zhì)量。本項目涉及技術(shù)管理方面的內(nèi)容比較多，在施工中主要應(yīng)切實抓好按建筑物的等級標(biāo)準(zhǔn)要求進行技術(shù)管理。4、財務(wù)管理項目的財務(wù)管理將貫穿于整個建設(shè)期及經(jīng)營期，在建設(shè)期內(nèi)財務(wù)管理將執(zhí)行相關(guān)資金管理的有關(guān)規(guī)定，實行專款專用。招標(biāo)階段，進行建設(shè)施工招標(biāo)標(biāo)底的編制與審計；施工階段，按資金使用計劃，實行建設(shè)項目進度款的支付控制和竣工決算；經(jīng)營期，進行項目的投資回收與評價，實行系統(tǒng)管理按計劃償還貸款。5、工程管理實行項目法人責(zé)任制，項目實施單位為法人，實行嚴(yán)格的公示制、合同制、工程招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制和工程結(jié)算審計制，按項目法人責(zé)任制要求，項目法人對項目工程質(zhì)量終生負(fù)責(zé)。二、項目實施進度本項目建設(shè)期1年，建設(shè)時間為2012年8月-2013年8月，具體進度見下表：項目實施進度表階段2012年2013年89101112123456788期準(zhǔn)備招投標(biāo)建筑施工水電安裝竣工驗收第十章工程招投標(biāo)方案一、項目招標(biāo)方案根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》，本項目的設(shè)計、施工、監(jiān)理以及設(shè)備、重要材料等采購活動均以招標(biāo)形式進行。項目的招標(biāo)均采用公開招標(biāo)的方式。鑒于建設(shè)單位的實際情況，對照《湖北省工程建設(shè)項目自行招標(biāo)試行辦法》中對自行招標(biāo)做出的規(guī)定：a）具有項目法人資格（或者法人資格）；b）具有與招標(biāo)項目規(guī)模和復(fù)雜程度相適合的工程技術(shù)、概預(yù)算、財務(wù)和工程管理等方面的專業(yè)技術(shù)力量；c）有從事同類工程建設(shè)項目招標(biāo)的經(jīng)驗；d）設(shè)有專門的招標(biāo)機構(gòu)或者擁有3名以上專職招標(biāo)業(yè)務(wù)人員；e）熟悉和掌握《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》及有關(guān)法規(guī)規(guī)章。本項目的設(shè)計、建筑工程、安裝工程、監(jiān)理及設(shè)備、重要材料采購宜采用委托招標(biāo)的組織形式。具體方案見招標(biāo)基本情況表：招標(biāo)基本情況表序號招標(biāo)內(nèi)容名稱招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式(萬元)備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)1工程勘察√√√2工程設(shè)計√√√3工程監(jiān)理√√√4建筑工程√√√5安裝工程√√√6設(shè)備√√√7重要材料√√√8其他情況說明：建設(shè)單位蓋章年月日第十一章投資估算及資金籌措一、投資估算1、估算依據(jù)（1）湖北省建筑工程綜合定額。（2）湖北省安裝工程綜合定額。（3）潛江市材料預(yù)算價格。（4）國家發(fā)改委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）。（5）國家發(fā)展計劃委員《招標(biāo)代理服務(wù)收費管理暫行辦法》（6）國家發(fā)展計劃委員會、建設(shè)部《工程建設(shè)監(jiān)理收費標(biāo)準(zhǔn)》、《工程勘察設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)（2002年修訂本）》（7）相關(guān)工程的投資估算有關(guān)數(shù)據(jù)。（8）有關(guān)設(shè)備的詢價資料。（9）同類工程投資情況。2、估算說明（1）主體工程費用：參考潛江市類似項目造價及目前主要建筑材料價格，確定本項目主體工程單位造價（包括裝修）。（2）土地征用費用：本項目總占地51畝，其中28畝為企業(yè)原用地，另征地23畝，價15萬元/畝。（3）建設(shè)單位管理費:按主體工程費用的1％計列。（4）勘察設(shè)計費：按主體工程費用的1.5％計列。（5）工程監(jiān)理費：按主體工程費用的1.2％計列。（6）工程招標(biāo)費：按主體工程費用的0.8％計列。（7）預(yù)備費：基本預(yù)備費計算基礎(chǔ)為主體工程費用與室外工程、配套公建費用之和，費率按5％。（8）工程保險費，按主體工程費用的0.35%計列。（9）環(huán)境影響評價費，按主體工程費用的0.3%計列。（10）設(shè)備安裝費用按設(shè)備購置費用的5%計列。（11）短期貸款利率按6.65%計算。3、投資估算（1）項目土建工程費用項目土建工程投資估算表序號項目面積（m2）單價（元）總價（萬元）備注1門店（2層）3000020006000300間2倉庫1000020002000200間3辦公大樓20003000600含裝修4信息技術(shù)綜合服務(wù)中心5000250012505配送網(wǎng)點3000200060030個6食堂80020001607停車及道路40003001208綠化6000100609圍墻及大門10010總計10890本項目土建工程費用為10890萬元。（2）項目設(shè)備購置費用項目主要設(shè)備購置投資估算表序號系統(tǒng)子項內(nèi)容數(shù)量臺（套）單價總價一電子監(jiān)控系統(tǒng)攝像機、硬盤錄像機及配套設(shè)施11010布線、安裝、調(diào)試11010二LEDLED顯示屏（以18m216060觸摸屏計算機224觸摸屏及LED發(fā)布軟件21530三綜合管理系統(tǒng)客戶機400.624掃描儀40.20.8傳真機20.150.3激光打印機20.81.6綜合管理系統(tǒng)1100100四信息基礎(chǔ)平臺網(wǎng)絡(luò)中心（交換機、機柜、配線架、服務(wù)器等）18080防火墻12020網(wǎng)絡(luò)管理及安全12020五數(shù)據(jù)交換數(shù)據(jù)交換軟件12020服務(wù)器122六車計76682.7本項目設(shè)置設(shè)備購置費用為682.7萬元。（3）設(shè)備安裝費用本項目設(shè)備安裝費用為34.1萬元。（4）工程建設(shè)其他費用估算 工程建設(shè)其他費用估算表序號項目計算依據(jù)費用標(biāo)準(zhǔn)費用（萬元）1征地費用23畝15萬元3452前期工作費5.03勘測設(shè)計費11606.8萬元1.5%174.14監(jiān)理費11606.8萬元1.2%139.3招標(biāo)費11606.8萬元0.8%92.9建設(shè)單位管理費11606.8萬元1%116.1工程保險費11606.8萬元0.35%40.6環(huán)境影響評價費11606.8萬元0.3%34.8合計947.8本項目工程建設(shè)其他費用為947.8萬元，含土地使用金345萬元。（5）項目基本預(yù)備費用估算項目基本預(yù)備費為627.7萬元。（6）建設(shè)期利息本項目建期1年。貸款6000萬元，年利率6.65%，建設(shè)期利息為6000/2*6.65%=199.5萬元。（7）流動資金估算本項目流動資金估算為755.3萬元。綜合以上七項，本項目總投資為14137.1萬元二、資金籌措本項目總投資14137.1萬元,其中，企業(yè)自籌8137.1萬元，占總投資的57.6%；銀行貸款6000萬元，占總投資的42.4%。

第十二章 財務(wù)效益及社會效益分析一、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取1、項目計算期。本項目計算期定為15年，其中建設(shè)期1年，經(jīng)營期14年。其中，門店出租及自營門店，項目建成后的第一年出租率及經(jīng)營能力達80%，第二年達100%。2、財務(wù)基準(zhǔn)折現(xiàn)率取10%。3、短期借款利率按有效年利率6.65%。4、各項目收費的取值，直接關(guān)系到項目本身的盈利能力和清償能力，并在一定程度上直接影響投資者的資金回報率。本項目的收費標(biāo)準(zhǔn)主要考慮了三個因素：第一，按潛江市物價局有關(guān)文件收費標(biāo)準(zhǔn)；第二，地方國民經(jīng)濟的發(fā)展水平；第三，考慮土地開發(fā)升值潛力。5、稅費率及折舊攤銷營業(yè)稅：5%；城市維護建設(shè)稅：7%；教育附加費：3%；企業(yè)所得稅：25%；公益金：5%；法定盈余公積金：10%；房屋按50年計提折舊，殘值率5%，設(shè)備按20年計提折舊，殘值率為10%；土地按賬面價值轉(zhuǎn)入開發(fā)成本，按70年攤銷；二、銷售收入本項目建成后銷售收入主要由以下幾部分構(gòu)成：1、200間門店出租收入，共20000平方米，按每500元/平方米計算，年租金收入1000萬元。2、100間門店自營收入，每間每年按15萬元計，年銷售收入1500萬元。3、200間門店經(jīng)營收入，每間每年按15萬元計，年銷售收入3000萬元。4、倉庫出租收入，共10000平方米，按每500元/平方米計算，年銷售收入500萬元。以上各項收入共計6000萬元。三、成本費用1、固定資產(chǎn)折舊及攤銷。本項目土建工程的折舊與攤銷為每年206.9萬元；設(shè)備折舊與攤銷為每年32.3萬元；兩項合計239.2萬元。另土地推銷每年4.9萬元。2、出租房經(jīng)營管理費按房屋出租經(jīng)營收入的3%計，為30萬元/年。3、300門店經(jīng)營成本費用（含租賃費），為2400萬元/年。4、摩托車市場辦公樓、門店等水電費，為21萬元/年。5、人員工資福利費用每人按2.4萬元/年，為76.8萬元/年。四、利潤、稅金及附加1、本項目稅前利潤總額2517.32萬元，稅后利潤總額1887.99萬元；項目經(jīng)營銷售利潤率為42.56%。2、本項目營業(yè)稅金及附加為330萬元。五、盈利能力分析根據(jù)前述給出的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的計算結(jié)果，進行現(xiàn)金流量表（全部投資）計算分析。所得稅后指標(biāo)：財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）:15.05%財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPVIC=10%）:4439.6萬元投資回收期（Pt）:6.40年（不含建設(shè)期）所得稅前指標(biāo)：財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）:19.75%財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPVIc=7%）:8702.29萬元投資回收期（Pt）:5.01年（不含建設(shè)期）靜態(tài)經(jīng)濟效果指標(biāo)：投資利潤率=平均年利潤總額/總投資×100%=17.81%由以上動態(tài)和靜態(tài)經(jīng)濟效果指標(biāo)可以看出，該項目投資回報率較好，投資回收期短，財務(wù)內(nèi)部收益率高于設(shè)定的目標(biāo)基準(zhǔn)值（10%），有一定的財務(wù)盈利能力，能夠給投資者帶來投資回報。以上評價指標(biāo)優(yōu)于行業(yè)基準(zhǔn)評價指標(biāo)，故項目可行。六、盈虧平衡分析BEP=×100% =13.35%以上數(shù)據(jù)表明，正常年份當(dāng)實際運營能力達到設(shè)計運營能力的13.35%時企業(yè)即可保證盈虧平衡，本項目抗風(fēng)險能力較強。七、主要經(jīng)濟指標(biāo)序號名稱單位數(shù)量一財務(wù)數(shù)據(jù)1總投資萬元14137.102固定資產(chǎn)投資萬元12434.033項目資本金萬元7937.654營業(yè)收入（經(jīng)營期平均）萬元5914.295營業(yè)稅金及附加（經(jīng)營期平均）萬元50.826總成本費用（經(jīng)營期平均）萬元2837.957利潤總額（經(jīng)營期平均）萬元2517.328所得稅（經(jīng)營期平均）萬元629.339稅后利潤（經(jīng)營期平均）萬元1887.99二財務(wù)評價指標(biāo)1銷售利潤率%42.562投資利潤率%17.813財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）%19.754財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）%15.055財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）萬元8702.296財務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后）萬元4439.607投資回收期（所得稅前，不含建設(shè)期）年5.018投資回收期（所得后前，不含建設(shè)期）年6.409資本金收益率%16.3310資產(chǎn)負(fù)債率（經(jīng)營期第1期）%31.8111利息備付率（償還期內(nèi)平均）11.1712償債備付率（償還期內(nèi)平均）0.9913總投資收益率%18.2314項目資本金凈利潤率%23.79八、社會效益分析本項目建成后，除了有較好的經(jīng)濟效益外，將有力地促進城市布局結(jié)構(gòu)的調(diào)整,能夠帶動三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,能夠較好地改善商業(yè)業(yè)態(tài),提升城市品位。本項目對安置失地農(nóng)民就業(yè)、增加農(nóng)民收入具有重大意義，可以提供500個左右的就業(yè)崗位，并能讓就業(yè)農(nóng)民獲得較高的收入。

第十三章研究結(jié)論和建議一、結(jié)論本可行性研究報告通過對開發(fā)環(huán)境、發(fā)展前景、建設(shè)條件、工程方案、環(huán)保節(jié)能、投資估算、財務(wù)效益、社會和環(huán)境效益及招標(biāo)方案等方面進行了詳細(xì)的分析和論證，對本項目實施的技術(shù)可靠性、經(jīng)濟合理性及實施的可能性等多方面比較和論證，得到如下結(jié)論：1、按照國家《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）》的規(guī)定，本項目屬于允許類項目，可以建設(shè)。2、潛江城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，工業(yè)發(fā)展較快，居民消費潛力巨大，當(dāng)?shù)亟?jīng)營戶對規(guī)?；⒁?guī)范化的交易市場需求旺盛。3、潛江謙恒摩托車市場項目的開發(fā)，新建綜合性的摩托車、電動車、零部件、維修服務(wù)、倉儲物流、產(chǎn)品展示等為一體的天宇摩托車市場，包括店面、倉庫、綜合性服務(wù)大樓等。通過規(guī)范化的統(tǒng)一管理統(tǒng)一服務(wù)，形成江漢平原頗具規(guī)模的摩托車市場，能力有力地促進經(jīng)濟的發(fā)展。4、該項目在城市規(guī)劃的指導(dǎo)下進行實施，將有力地促進城市布局結(jié)構(gòu)的調(diào)整,能夠帶動三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,能夠較好地改善商業(yè)業(yè)態(tài),提升城市品位。5、本項目稅前利潤總額2517.32萬元，稅后利潤總額1887.99萬元,可上繳稅金959.33萬元。項目稅前投資回收期（不含建設(shè)期）為5.01年，稅后投資回收期（不含建設(shè)期）為6.40年，項目經(jīng)濟效益可觀。6、本項目對安置失地農(nóng)民就業(yè)、增加農(nóng)民收入具有重大意義，可以提供500個左右的就業(yè)崗位。從以上分析可知，該項目經(jīng)濟效益、社會效益顯著，項目是可行的。二、建議綜合以上各部分的分析，我們認(rèn)為該項目從政策、市場、技術(shù)、財務(wù)等各方面都是可行的，建設(shè)是必要的，建議有關(guān)部門給予支持，盡快促成上馬。并對該項目提出以下建議：1、該項目要合理地用足用好政策，積極爭取減免有關(guān)政策收費及市場運行過程中的稅費，使項目能夠盡快啟動并輕裝上陣，實現(xiàn)投資、經(jīng)營、消費及政府共贏的局面。2、市場管理委員會應(yīng)主動爭取市政府及有關(guān)部門的大力支持，在新市場建成后，通過政府行政手段，取締現(xiàn)有零星、分散的交易場所。3、項目運作過程中必須嚴(yán)格按照國家規(guī)定、企業(yè)經(jīng)營理念和經(jīng)營方針進行運作，加強市場的培育與管理，注重市場的可持續(xù)發(fā)展，塑造品牌專業(yè)市場形象，樹立謙恒摩托車市場的專業(yè)經(jīng)營、誠信經(jīng)營、周道服務(wù)的企業(yè)社會形象4、必須培養(yǎng)一支高效專業(yè)的市場管理團隊，保證市場的高效運作；培養(yǎng)工作人員的嚴(yán)格質(zhì)量意識，市場營銷意識，加強企業(yè)的規(guī)范化建設(shè)，增強企業(yè)員工凝聚力，提高員工素質(zhì)和工作能力。5、根據(jù)市場環(huán)境的不斷變化，不間斷地進行市場了解，收集市場信息，調(diào)整服務(wù)、銷售策略，提高市場競爭力；進行差異化營銷，滿足市場個性化、多樣化需求。6、加強企業(yè)信息化建設(shè)，利用好市場信息和政府政策，借助好外界力量，牢牢把握市場機遇。同時，利用現(xiàn)代網(wǎng)絡(luò)技術(shù)優(yōu)勢，設(shè)立“潛江摩托車交易網(wǎng)”，建立網(wǎng)上信息發(fā)布與交易平臺。建議承辦單位從項目建設(shè)期起，就應(yīng)開展廣告宣傳工作，積極開拓市場，以保證項目投入運作后能及時創(chuàng)造更好的經(jīng)營業(yè)績和社會效益。目錄第一章總論 4一、項目名稱及承辦單位 4二、報告編制單位 4三、項目提出的理由與過程