建筑維修管理手冊(cè)共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)手冊(cè)廣元禾瑞物業(yè)有限責(zé)任公司第一章建筑維修管理概述第一節(jié)建筑維修管理的定義建筑維修管理是物業(yè)管理重要的、基礎(chǔ)性的工作。為了保證建筑物正常發(fā)揮其使用功能，延長(zhǎng)使用壽命，必須經(jīng)常地、有計(jì)劃地對(duì)建筑物進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，以防止或減緩建筑物的損耗。一、建筑物維修的概念建筑物維修有廣義和狹義之分。狹義的建筑物維修僅指房屋的養(yǎng)護(hù)和修繕；廣義的房屋維修則包括對(duì)房屋的養(yǎng)護(hù)、修繕和改進(jìn)。導(dǎo)致建筑物損耗的主要因素有以下幾個(gè)方面：由于建筑物所處的地區(qū)、不同，大氣條件對(duì)其外部構(gòu)件產(chǎn)生老化、風(fēng)化、侵蝕等影響。這種影響隨著大氣溫濕度的變化又有所區(qū)別。2．使用因素主要是指人們?cè)谑褂脮r(shí)，其活動(dòng)的頻率、摩擦、撞擊、使用的合理程度等行為產(chǎn)生的對(duì)建筑物的損耗。3．生物因素由于蟲(chóng)害(如白蟻)、菌類(細(xì)菌)的作用，對(duì)建筑構(gòu)件的毀壞。4．地理因素由于地基的不均沉降以及地基鹽堿化作用引起建筑物的損壞。5．突發(fā)因素突發(fā)因素的天災(zāi)人禍(洪水、火災(zāi)、地震、滑坡、臺(tái)風(fēng)、戰(zhàn)爭(zhēng)等)造成的對(duì)建筑物的損壞。3．技術(shù)性上述各項(xiàng)因素交互影響，從而加劇了建筑物破損的過(guò)程。如果不加強(qiáng)建筑物的管理和維修養(yǎng)護(hù)，任其日曬雨淋和時(shí)光的摧殘，不僅影響建筑物的外觀，而且也影響到建筑物的安全使用。世界各國(guó)為維修房屋，每年都要花費(fèi)大量的資金，維修工程在建筑行業(yè)中占重要地位。西歐、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家房屋維修管理費(fèi)用(第二次投資)是新建房屋(第一次投資)的數(shù)倍。因此，建筑物維修是一項(xiàng)長(zhǎng)期而復(fù)雜的工程。維修、養(yǎng)護(hù)、修復(fù)或改進(jìn)建筑物及其設(shè)備設(shè)施，達(dá)到安全、美觀、現(xiàn)代化的標(biāo)準(zhǔn)，方位方能保證建筑物及其設(shè)備設(shè)施的效能與價(jià)值。二、建筑物維修管理的概念建筑物維修管理是指物業(yè)管理公司根據(jù)國(guó)家對(duì)房屋維修管理的標(biāo)準(zhǔn)和要求，對(duì)企業(yè)所經(jīng)營(yíng)管理的房屋進(jìn)行維護(hù)修繕的技術(shù)管理。建筑物維修管理的主要目的和任務(wù)是為了保證房屋的正常使用和延長(zhǎng)房屋的使用年限，防止和消除房屋及其附屬設(shè)備發(fā)生損壞；保障使用者的安全和正常使用，根據(jù)需要和可能適當(dāng)改善住用條件。第二節(jié)建筑物維修管理的特點(diǎn)復(fù)雜性由于建筑物的多樣性，個(gè)體性以及維修養(yǎng)護(hù)的廣泛性、分散性，使得建筑物的管理和維修也呈現(xiàn)復(fù)雜性。2．計(jì)劃性建筑物維修過(guò)程亦存在各階段、各步驟之間一定的不可違反的工作程序，決定了建筑物的維修也必須按者一程序有計(jì)劃地組織實(shí)施。建筑物本體結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性，建材的新穎性，設(shè)備的先進(jìn)性決定了建筑物管理和維修工作的技術(shù)性要求。第三節(jié)建筑物維修管理的范圍與類型一、范圍(1)結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)；(2)屋面、外墻；(3)門窗；(4)樓層通道。二、類型(1)供電系(2)給排水系(3)弱電系統(tǒng)(4)電梯。三、工作指令和執(zhí)行的種類(1)緊急；(2)一般。 根據(jù)不同的工作內(nèi)容，以及所影響的范圍，確定工作的種類。影影響的范圍完成時(shí)間工作種序11)影響整幢大樓日常必須的缺陷，如供水、供電或主要污水管阻塞，馬桶溢出污水等2)危及生活、生命和財(cái)產(chǎn)的缺陷3)影響房屋建筑安全的缺陷1)妨礙、煩擾或影響住戶的缺陷2)在公共場(chǎng)所并影響住戶安全的缺陷1)維護(hù)工作2)所有不屬于在上述兩項(xiàng)的維護(hù)、維修、更換等工作內(nèi)類立即其它號(hào)123第二章建筑物維修管理的內(nèi)容第一節(jié)預(yù)防性維修預(yù)防性維修采取的措施及方案，目的在于避免可預(yù)見(jiàn)的、或可防止的設(shè)備故障，并確定其完好的標(biāo)準(zhǔn)及使用功能。大致上，預(yù)防性措施有：4．常年鑒定電梯運(yùn)作及負(fù)荷；5．常年沖洗房屋污水排放管；增壓裝置；電源電池；12．月度養(yǎng)護(hù)發(fā)電機(jī)。第二節(jié)例常維修一般例常維修工作是通過(guò)管理人員的日常巡視而執(zhí)行的?；旧希惨暤姆秶ǖ孛鎸拥目盏?、臺(tái)板、排污溝、電梯門廊，戶外空地，停車場(chǎng)，兒童樂(lè)園，花圃及房屋的構(gòu)件如公共走廊，樓梯，電梯，電機(jī)房，水泵室，電梯控制室，屋頂和水箱間。這項(xiàng)巡視在于觀察在房屋空地、臺(tái)板、排污溝、戶外空地的設(shè)施與停車場(chǎng)，是否有任何影響美觀的破損、或可能有礙健康、安全的部件失修。例如：(1)休閑區(qū)域破損的桌椅；(2)涂鴉；(3)廢置物件、家具；(4)水管破裂；(5)排污管、陰溝阻塞；(6)凹陷、破裂的人行道；(7)告示牌損壞；(8)未清除的報(bào)廢裝置。2．地面層詳細(xì)巡察除了上述綜合巡視的項(xiàng)目外，必須更仔細(xì)地檢查地面層其它失修、失養(yǎng)的項(xiàng)目。例(1)頂棚(天花)滴水；(2)水泥、油漆剝落；(3)門把及鎖損壞；(4)松脫、懸吊的空中的電線或配件；(5)排污管銹蝕、漏水或有污垢；(6)排水溝蓋缺少或破裂；(7)電梯廳地板、墻壁瓷磚破裂、玷污；(8)垃圾房失養(yǎng)；(9)排水溝阻塞、不暢通；(10)散落的垃圾；(11)隨意拋置建筑垃圾；(12)被占用的人行道；樓(13)地面凹凸不平、積水；(14)欄桿、護(hù)柱斷裂、生銹或松脫；(15)桌椅、凳子失修、破損；(16)園區(qū)內(nèi)燈桿、燈罩、燈泡損壞；(17)樹(shù)木、樹(shù)枝折斷、傾斜；(18)草坪雜草叢生。3．房屋綜合巡視管理人員在進(jìn)行房屋公共地方的綜合巡視時(shí)，要觀察任何被忽略或影響美觀的破損及(1)梯級(jí)破裂、缺口；(2)電線槽板破損；(3)垂懸或松脫的電線、燈具；(4)損壞的電源插座、控制箱；(5)玷污的墻壁、涂鴉；(6)電梯門框生銹；(7)通風(fēng)扇風(fēng)口骯臟；(8)電梯按鈕破損；(9)剝落的墻壁、油漆；(10)其它被損壞的設(shè)施設(shè)備等。4．房屋詳細(xì)巡察(1)頂棚、橫梁、柱子的墻皮剝落；(2)公共走廊墻壁缺損；(3)地板、墻壁的異常裂縫；(4)欄桿扶手及樓梯破損；(5)走廊、樓臺(tái)地板積水；(6)排水管阻塞；窗及窗臺(tái)損壞；(7)伸縮縫破裂；給排水管松脫、滴水；(10)頂棚、橫梁周圍污垢、蜘蛛網(wǎng)未清理；(11)柱及墻壁有無(wú)蟲(chóng)害跡象。(1)門鎖是否牢固；(2)是否有雜物堆積存放；(3)是否有蟲(chóng)害跡象；(4)儀表指示清晰；(5)控制箱整潔；(6)電纜地溝蓋板完好、無(wú)積水；(7)設(shè)備編號(hào)牌明顯準(zhǔn)確；(8)設(shè)備外殼無(wú)油漆脫落、銹蝕；(9)照明完好；(10)維修卡、維修記錄保存完好，記錄內(nèi)容完整、準(zhǔn)確。管理人員定期按照各項(xiàng)工作的養(yǎng)護(hù)周期，對(duì)養(yǎng)護(hù)工作的執(zhí)行情況進(jìn)行檢查監(jiān)督。具體序序養(yǎng)護(hù)工作內(nèi)容號(hào)電梯的維保護(hù)4草坪修剪5園區(qū)排水管道檢查、窨井清掏6地下停車場(chǎng)排污泵檢查維護(hù)7地下停車場(chǎng)通風(fēng)機(jī)檢查維護(hù)周期檢查方式備注錄錄每季現(xiàn)場(chǎng)巡查和維保記錄每季現(xiàn)場(chǎng)巡查每季現(xiàn)場(chǎng)巡查和維保記錄每年現(xiàn)場(chǎng)巡查和維保記錄8每月現(xiàn)場(chǎng)巡查和維保記錄9每月現(xiàn)場(chǎng)巡查和維保記錄每月現(xiàn)場(chǎng)巡查和維保記錄每月現(xiàn)場(chǎng)巡查和維保記錄一年現(xiàn)場(chǎng)巡查和維保記錄每年四月份每月現(xiàn)場(chǎng)巡查每月現(xiàn)場(chǎng)巡查一年現(xiàn)場(chǎng)巡查和維保記錄一年測(cè)試記錄每年二月份半年現(xiàn)場(chǎng)巡查和維保記錄每月抄表時(shí)每月現(xiàn)場(chǎng)巡查每月現(xiàn)場(chǎng)巡查和維保記錄每月現(xiàn)場(chǎng)巡查和維保記錄一年現(xiàn)場(chǎng)巡查和維保記錄會(huì)所衛(wèi)生間小便感應(yīng)器更換電池每月現(xiàn)場(chǎng)巡查和維保記錄24滅火器檢查一年維保記錄25發(fā)電機(jī)檢查一季現(xiàn)場(chǎng)巡查和維保記錄26應(yīng)急電池放電一年維保記錄第三節(jié)周期性維修一、周期性維修的重要性1．有計(jì)劃/防御性的保養(yǎng)，是避免其設(shè)施或部件在超越其使用壽命后，導(dǎo)致全面失效、嚴(yán)2．修復(fù)設(shè)施或部件，從而確保其完整的功能，并有效而繼續(xù)地運(yùn)行。高現(xiàn)有設(shè)施的質(zhì)量。二、周期性維修的類別房屋的重新粉刷與修飾工程(5-7年周期)；更換供水加壓裝置(7年周期)；更新水泵工程(12年周期)；期)；更新中央電視電線系統(tǒng)(約17年周期)；更新電機(jī)工程(約20年周期)；更新水管工程(約25年周期)；更新電梯工程(約28年周期)。第三章建筑物維修的標(biāo)準(zhǔn)序序檢查區(qū)域操作標(biāo)準(zhǔn)操作指南號(hào)1墻1)無(wú)坑洼，不下凹2)無(wú)積水，無(wú)裂縫(寬度不超過(guò)1)水溝內(nèi)無(wú)死水2)水溝內(nèi)無(wú)藻類和淤泥3)水溝內(nèi)無(wú)聚集物水1)瓷磚、地磚無(wú)缺損且粘貼牢固2)表面清潔無(wú)施工遺留水泥和油漆好1)無(wú)阻塞2)無(wú)銹蝕3)不滲漏1)墻壁無(wú)植物生長(zhǎng)，無(wú)亂刻字畫(huà)2)油漆不脫落3)墻面裂縫不超過(guò)2mm1)信箱號(hào)碼清晰2)門無(wú)變形3)油漆無(wú)脫落4)鎖完好2廊1)扶手牢固筆直，不腐蝕生銹2)梯級(jí)邊角不破碎，缺損3)無(wú)油漆脫落1)地面無(wú)積水2)伸縮縫防水板完好，牢固天花板維修良好無(wú)水泥和油漆剝落3好1)墻壁裂痕不超過(guò)2mm2)涂層不隆起3)水泥踢腳板不碎裂4)樓層指示牌牢固，無(wú)損壞和缺少5)單元告示牌安裝牢固、清潔1)無(wú)妨礙疏散的雜物堆積2)閉門器完好且能保持消防通道門常閉1)墻壁開(kāi)關(guān)安裝牢固，無(wú)缺少和損壞2)電源箱、水表閥井門完好3)緊急出口燈完好4)走廊照明燈聲光控制良好5)燈具安裝牢固，不歪斜1)水表安裝向內(nèi)傾斜2)管件連接良好不滲漏3)表及管道上無(wú)水泥和油漆4)表殼無(wú)銹蝕1)支架不歪斜、無(wú)損傷2)無(wú)被遺棄的破損自行車及部件3)支架不生銹2)無(wú)油漆脫落2)排水暢通45好好1)車位線及編號(hào)清晰2)地面平整1)園區(qū)平面圖清晰、整潔2)樓號(hào)標(biāo)志清晰3)單元告示欄安裝牢固、整潔1)道路平整2)行車線、交通標(biāo)志齊全、清晰3)限速坡安裝牢固1)景觀造型不破壞2)閱讀欄無(wú)破損，變形3)廣場(chǎng)、球場(chǎng)無(wú)堆積雜物4)健身器材不損壞不變形油漆不脫落5)地面無(wú)凹陷、積水6)金屬部件無(wú)銹蝕1)無(wú)水泥、涂料脫落2)無(wú)違反規(guī)定懸掛或安裝永久性設(shè)施3)無(wú)亂涂寫(xiě)文字、廣告現(xiàn)象4)無(wú)亂搭建花架1)通風(fēng)管道吊裝整齊牢固2)照明燈具安裝整齊3)各種管道上無(wú)遺留涂料油漆4)消防栓內(nèi)設(shè)備配備齊全，管道閥門5)消防栓門完好6)地面平整無(wú)凹陷積水7)車道線及車位編號(hào)清晰8)限速坡安裝牢固9)地面排水溝暢通無(wú)淤積11)通風(fēng)機(jī)運(yùn)行正常61)小便池、面盆和抽水馬桶無(wú)阻塞2)彎道無(wú)損壞3)衛(wèi)生潔具無(wú)破損4)管道無(wú)滲漏和腐蝕5)管道固定良好1)墻面無(wú)亂刻的字畫(huà)2)無(wú)涂料脫落和褪色3)墻面裂紋不超過(guò)2mm4)墻面無(wú)起鼓或凹陷1)地磚無(wú)碎裂和缺少2)無(wú)油污1)門無(wú)損傷2)聯(lián)結(jié)件完好3)油漆不脫落和褪色1)烘手機(jī)狀態(tài)良好2)衛(wèi)生紙架安裝就位3)燈具安裝良好71)門無(wú)損傷2)門鎖完好3)門上標(biāo)志完好1)泵運(yùn)行指示燈和報(bào)警裝置完好2)儀表指示正常3)單線圖完好4)設(shè)備編號(hào)明確、清晰1)絕緣材料不碎裂和損傷2)電纜橋架、線槽不腐蝕3)電纜橋架、線槽無(wú)積水89保溫層維修良好附屬設(shè)施完好1)無(wú)損壞和移位2)無(wú)開(kāi)裂1)無(wú)缺損和破裂2)天面不開(kāi)裂3)排水溝清潔暢通4)落水管口金屬隔網(wǎng)完好5)無(wú)廢棄物，無(wú)銹蝕1)水泥和油漆不脫落2)金屬爬梯安裝牢固，無(wú)銹蝕1)報(bào)警器、排氣扇和燈完好2)緊急開(kāi)關(guān)標(biāo)志清晰3)排氣扇無(wú)噪音4)按鈕及其指示完好5)電梯合格證安裝整齊、年檢時(shí)間不6)四壁無(wú)劃痕7)地面無(wú)腐蝕、無(wú)油污8)樓層呼梯面板安裝牢固，指示清晰9)樓層電梯門開(kāi)關(guān)順暢，地槽內(nèi)無(wú)雜10)門無(wú)劃痕、凹陷10電氣設(shè)備控制箱、開(kāi)關(guān)箱狀1)門及鎖完好2)通風(fēng)口、窗口有保護(hù)網(wǎng)3)控制柜編號(hào)清晰4)緊急救援工具懸掛位置明顯、易于5)地面無(wú)凹陷、油污6)不作儲(chǔ)藏間7)無(wú)堆積廢舊機(jī)電配件及非電梯備件8)照明燈具完好1)安裝牢固2)油漆無(wú)脫落、銹蝕3)箱內(nèi)外無(wú)灰塵，線路整齊4)線管與箱體接合處無(wú)脫落5)箱的編號(hào)清晰6)門鎖完好1)燈具安裝牢固2)燈罩完好清潔3)燈柱安裝垂直、底座不腐蝕1)插座面板無(wú)脫落、破損2)表面無(wú)涂料、油漆3)漏電開(kāi)關(guān)良好4)插頭與線路連接牢固5)插頭外殼無(wú)破損評(píng)估的區(qū)域及內(nèi)容1)水箱無(wú)滲漏2)水箱蓋密封且加鎖3)溢流管加金屬網(wǎng)4)管道、閥門無(wú)滲漏和銹蝕5)閥門絲杠涂防銹漆養(yǎng)護(hù)6)照明完好7)水位指示正常8)浮球閥關(guān)閉良好1)水泵編號(hào)清晰2)水泵及電動(dòng)機(jī)無(wú)銹蝕和油漆脫落3)控制箱安裝牢固、內(nèi)外清潔4)控制箱上指示燈、信號(hào)燈工作正常1)地面無(wú)污水凝結(jié)2)無(wú)蚊蠅孳生3)只存放清潔用具、工具第四章建筑物維修管理的評(píng)估第一節(jié)評(píng)估的目標(biāo)二、向發(fā)展商提供反饋信息以便改進(jìn)設(shè)計(jì)和建筑材料的類型；三、改善物業(yè)管理的運(yùn)作；第二節(jié)評(píng)估的內(nèi)容物維修評(píng)估主要包括三個(gè)部分：一、公共環(huán)境(環(huán)境維護(hù))；三、綠化管理。每個(gè)部分都按照不同的表格內(nèi)容進(jìn)行評(píng)估5)墻壁灰塵序號(hào)123物停車場(chǎng)公共休閑區(qū)域和設(shè)施地下停車場(chǎng)1)堆積大件垃圾2)未清掃的雜物3)污點(diǎn)和蜘蛛網(wǎng)1)轎箱換氣扇骯臟2)轎箱四壁小廣告3)轎箱燈罩內(nèi)積灰塵1)白色垃圾2)大件垃圾堆放3)裝修廢棄物1)修剪丟棄的樹(shù)枝樹(shù)葉堆積2)樹(shù)干及樹(shù)枝上懸掛繩索及雜物1)垃圾堆積2)水面漂浮廢棄物3)水池及池壁生苔蘚4)池水骯臟1)停車場(chǎng)垃圾2)堆積大件垃圾和裝修廢棄物3)地面油污4)頂棚角落蜘蛛網(wǎng)1)墻上涂鴉2)樓梯踏步缺損3)地面缺損、破裂4)燈壞1)控制按鈕損壞2)燈壞1)施工遺留廢地基和墻2)地面下陷積水3)未及時(shí)修剪1)景觀照明燈具損壞2)背景音樂(lè)音箱損壞3)樹(shù)枝未及時(shí)修剪1)娛樂(lè)設(shè)施損壞2)座椅損壞3)水池面磚缺損4)油漆脫落或褪色5)地面積水1)地面缺損、淤積2)通風(fēng)口損壞3)指示牌損壞4)停車線及車位號(hào)褪色5)墻壁涂鴉地面停車1)垃圾場(chǎng)2)堆放雜物第二節(jié)評(píng)估等級(jí)與方法一、評(píng)估次數(shù)1．每月檢查3-4棟樓(R3部分)；一次；．每月檢查園區(qū)和停車場(chǎng)。二、評(píng)估方法檢查；照片顯示。三、評(píng)估等級(jí)按照每個(gè)專業(yè)評(píng)估內(nèi)容的總數(shù)，分別以百分比計(jì)算評(píng)估等級(jí)1)地磚破損2)停車線及車位號(hào)褪色3)地面凹凸不平1)優(yōu)良2)滿意3)不合格第五章建筑物的整修和翻新整修和翻新工程是在不同的需要條件下進(jìn)行，對(duì)物業(yè)也會(huì)起增值的作用，改善工程可及時(shí)淘汰掉落后的設(shè)備和能耗高的設(shè)備，提高效率，但也可能增加能源消耗，如：增加游泳池會(huì)用水和用電增加等。第一節(jié)整修和翻新的必