招商地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表分析1/28招商地產(chǎn)使命：筑造綠色家園

推進(jìn)社會進(jìn)步”022/28目錄1.公司介紹2.財(cái)務(wù)指標(biāo)及“三維分析”3.價值發(fā)明能力分析4.可連續(xù)增加能力分析5.財(cái)務(wù)戰(zhàn)略矩陣分析6.將來發(fā)展展望3/28招商地產(chǎn)04IntroductionDece2023text招商地產(chǎn)

招商局地產(chǎn)控股股份有限公司（簡稱“招商地產(chǎn)”）是央企招商局集團(tuán)三大關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)之房地產(chǎn)版塊旗艦公司。是中國最早房地產(chǎn)公司之一，國家一級房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司，是具有綜合開發(fā)能力、物業(yè)品類豐富、小區(qū)管理完善大型房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)，總資產(chǎn)達(dá)1300多億元。公司總部設(shè)于深圳，公司A股、B股在深圳證券交易所上市，B股在新加坡證券交易所第二上市，招商置地（HK.978）在香港聯(lián)交所新上市。

招商地產(chǎn)因提倡“小區(qū)綜合開發(fā)模式”、“綠色地產(chǎn)開發(fā)理念”、“全程服務(wù)體系”，被譽(yù)為中國地產(chǎn)界“都市運(yùn)行”、“可連續(xù)發(fā)展”最早實(shí)踐者和成功典范。公司因合理業(yè)務(wù)構(gòu)造布局所帶來豐厚經(jīng)常性利潤，被譽(yù)為“最具抗風(fēng)險(xiǎn)能力開發(fā)商”。

公司現(xiàn)已形成本身發(fā)展關(guān)鍵價值體系：可連續(xù)發(fā)展綠色生態(tài)開發(fā)理念、綜合小區(qū)資源整合開發(fā)能力、租售并舉產(chǎn)品構(gòu)造形態(tài)、完善全程服務(wù)體系，同步以優(yōu)良資金運(yùn)作確保及招商局集團(tuán)大力支持，使招商地產(chǎn)不停贏得市場認(rèn)同。4/28招商地產(chǎn)05Situation招商局是中國民族工商業(yè)先驅(qū)，創(chuàng)建于1872年晚清洋務(wù)運(yùn)動時期。開創(chuàng)了中國近代民族航運(yùn)業(yè)和其他許多近代經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，在中國近當(dāng)代經(jīng)濟(jì)史和社會發(fā)展史上具有主要地位。創(chuàng)建1984蛇口工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)公司成立1993年6月在中國深圳證券交易所上市1997更名為“深圳招商房地產(chǎn)有限公司

2023港口業(yè)務(wù)從上市公司中剝離

2023由聯(lián)合國授予“人居最佳范例獎”

2023招商地產(chǎn)控股子公司東力實(shí)業(yè)上市發(fā)展獎項(xiàng)：最具影響力品牌獎項(xiàng)：滬深A(yù)股上市房企TOP20獎項(xiàng)：連續(xù)九年榮獲中國藍(lán)籌地產(chǎn)稱號獎項(xiàng)：2023中國房地產(chǎn)開發(fā)公司20強(qiáng)獎項(xiàng)：中國房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營績效10強(qiáng)獎項(xiàng)：中國房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合發(fā)展10強(qiáng)現(xiàn)狀PASTDEVELOPMENTPRESENT5/28招商地產(chǎn)“三維矩陣”招商地產(chǎn)·家在情在招商地產(chǎn)6/28Analysis財(cái)務(wù)報(bào)表分析123財(cái)務(wù)報(bào)表歷史比較分析財(cái)務(wù)報(bào)表行業(yè)比較分析財(cái)務(wù)報(bào)表構(gòu)造比較分析07招商地產(chǎn)7/28歷史比較分析——償債能力分析左圖是流動比率和速動比率走勢圖。由圖中能夠看出流動比率在2023年大幅度下降之后雖有所上漲，但沒有回到2023年水平，速動比率在2023年下降之后回到了2023年水平，二者之間變動產(chǎn)生了差距。Analysis08招商地產(chǎn)202320232023流動比率1.861.581.64速動比率0.570.450.59資產(chǎn)負(fù)債率0.700.730.71產(chǎn)權(quán)比率2.282.712.44利息保障倍數(shù)6.412.933.938/28Analysis09202320232023流動資產(chǎn)73,942,764,475.00103,072,135,426.85122,852,155,635.23同比增加率

0.390.19流動負(fù)債39,681,351,131.0065,249,112,251.1474,834,927,060.19同比增加率

0.640.15存貨51,440,184,642.0073,637,940,073.1178,476,507,470.78同比增加率

0.430.07根據(jù)上圖能夠懂得招商地產(chǎn)在2023年流動負(fù)債大幅度增加，同比增加達(dá)成64%，超出流動資同比增加率25個百分點(diǎn)，存貨同比上漲了43%，并在2023年保持較高水平。2023年招商地產(chǎn)流動資產(chǎn)增加率下降了20個百分點(diǎn)，流動負(fù)債相比2023年保持在較高水平。從流動比率和速動比率變動能夠說明招商地產(chǎn)償債能力總體呈下降趨勢。流動比率和速動比率變動存在差異源于公司存貨增加速度在放緩，不能說明償債能力在提升。9/28Analysis10招商地產(chǎn)202320232023稅前利潤685,676,741.00597,522,288.991,057,343,950.92同比增加率

-0.130.77利息費(fèi)用126,673,719.00309,642,154.10360,885,008.65同比增加率

1.440.17利息保障倍數(shù)在2023年下降了3.5個點(diǎn)。由上表能夠看到利息費(fèi)用在2023年增加1.44倍，稅前利潤卻同比下降了13個百分點(diǎn)，能夠說明公司2023年也許面臨財(cái)務(wù)危機(jī)。2023年公司該財(cái)務(wù)指標(biāo)有所上升，原因在于稅前利潤拉升，但利息費(fèi)用仍然在上漲，同比增加17%，能夠說明公司仍負(fù)債連續(xù)增加。從該指標(biāo)總體說明公司償債能力較弱。10/2811招商2023-2023營運(yùn)能力對比財(cái)務(wù)指標(biāo)202320232023總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率21.6726.7926.77固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率26.332258.058426.3322應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率155.6598199.458272.5751存貨周轉(zhuǎn)率15.9620.725.04歷史比較分析——營運(yùn)能力分析總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率連續(xù)三年上漲，說明公司資產(chǎn)利用效率以及公司銷售能力在逐年增加。其中應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率2023年、2023年同比增幅超出28%，公司營業(yè)收入2023年同比增幅67.40%，2023年同比增幅28.74%，說明公司營業(yè)能力大幅度增加。Analysis招商地產(chǎn)11/28招商地產(chǎn)12Analysis從以上表格能夠看出，公司賺錢能力總體呈下降趨勢。招商2023-2023賺錢能力對比財(cái)務(wù)指標(biāo)202320232023資產(chǎn)凈利（ROA）4.754.534.53權(quán)益凈利（ROE）14.5915.9316.12銷售毛利率52.390648.827341.5217銷售凈利率21.923616.909416.9134歷史比較分析——賺錢能力分析12/28歷史比較分析——發(fā)展能力分析1.營業(yè)收入增加率：從表格中我們能夠看到，公司2012營業(yè)收入同比增加67.40%，致使?fàn)I業(yè)收入增加率大幅度增加。主要是由于2023年?duì)I業(yè)績效差，先抑后揚(yáng)房地產(chǎn)市場在危機(jī)中也蘊(yùn)藏了機(jī)會，公司適時調(diào)整開發(fā)節(jié)奏和銷售策略，全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入總額252.97億元，歸屬于上市公司股東凈利潤33.18億元，較上年同期增加28.03%。2.2023年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率相比2023年有大幅度下降，主要是由于2023年和2023年流動資產(chǎn)增加較多。從公司2012、2023年財(cái)務(wù)報(bào)告獲知，2011、2023年公司流動資產(chǎn)同比增加37.92%和39.39%。13招商地產(chǎn)招商2023-2023發(fā)展能力對比財(cái)務(wù)指標(biāo)202320232023營業(yè)收入增加率9.642367.402228.743凈利潤增加率28.854828.030426.637總資產(chǎn)增加率33.180937.06822.750813/28Analysis招商地產(chǎn)14

房地產(chǎn)業(yè)需要穩(wěn)定負(fù)債和資產(chǎn)業(yè)務(wù)，其總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率普遍較低。招商地產(chǎn)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率較高，表白公司收賬速度教快，平均收賬期短，壞賬損失少，資產(chǎn)流動快，償債能力強(qiáng)；而其應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)，相對較小，說明其應(yīng)收賬款變現(xiàn)速度較快，營運(yùn)管理效率較高。招商地產(chǎn)存貨周轉(zhuǎn)率較同行業(yè)低，說明公司經(jīng)營能力較同行業(yè)低，同步存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)都高于同行業(yè)，表白其與同行業(yè)相比，銷售情況較低。招商地產(chǎn)與同行財(cái)務(wù)指標(biāo)比較（2023年度）財(cái)務(wù)指標(biāo)名稱招商地產(chǎn)保利地產(chǎn)金地集團(tuán)泰禾集團(tuán)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率272.5843.854937.7415.93存貨周轉(zhuǎn)率0.250.290.350.33應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)1.328.210.0722.59存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)1,437.701,234.041,028.571,090.30固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率26.3354.92136.90114.58總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.270.330.300.25營運(yùn)能力行業(yè)比較分析14/28招商地產(chǎn)與同行財(cái)務(wù)指標(biāo)比較（2023年度）財(cái)務(wù)指標(biāo)名稱招商地產(chǎn)保利地產(chǎn)金地集團(tuán)泰禾集團(tuán)資產(chǎn)凈利率（ROA）4.530.040.040.03權(quán)益凈利率（ROE）16.120.190.120.19銷售毛利率0.420.320.270.36銷售凈利率0.170.130.130.11

招商地產(chǎn)資產(chǎn)凈利率與同行業(yè)相比，高出很多，表白公司資產(chǎn)賺錢能力高，有較高獲取收益水平。

招商地產(chǎn)銷售毛利率以及銷售凈利率都高于同行業(yè)，表白招商地產(chǎn)擁有足夠多毛利額，擁有相對較高賺錢水平。Analysis15招商地產(chǎn)賺錢能力行業(yè)比較分析15/28招商地產(chǎn)16Analysis招商地產(chǎn)銷售收入增加率、凈利潤增加率、總資產(chǎn)增加率三者都處于同行業(yè)中等水平，表白招商地產(chǎn)將來成長較為一般，不甚突出，其發(fā)展能力只處于中等水平。招商地產(chǎn)與同行財(cái)務(wù)指標(biāo)比較（2023年度）財(cái)務(wù)指標(biāo)名稱招商地產(chǎn)保利地產(chǎn)金地集團(tuán)泰禾集團(tuán)銷售收入增加率0.290.340.061.33凈利潤增加率0.270.19-0.051.40總資產(chǎn)增加率0.230.250.171.62發(fā)展能力行業(yè)比較分析16/28

招商地產(chǎn)流動比率為同行業(yè)最低，表白其短期償債能力是同行業(yè)最低，其資產(chǎn)變現(xiàn)能力最弱，同步招商地產(chǎn)速動比率處于100%下列，表白招商地產(chǎn)短期償債能力確實(shí)不足。而招商地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率還低于100%，表白其還擁有著一定凈資產(chǎn)。招商地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)比率低于行業(yè)平均水平，說明招商地產(chǎn)長期償債能力高于同行業(yè)，其財(cái)務(wù)構(gòu)造基本處于穩(wěn)健。而利息保障倍數(shù)來說，招商地產(chǎn)有屬于同行業(yè)最低，表白招商地產(chǎn)也許有面臨虧損、償債安全性與穩(wěn)定性下降風(fēng)險(xiǎn)。17招商地產(chǎn)招商地產(chǎn)與同行財(cái)務(wù)指標(biāo)比較（2023年度）財(cái)務(wù)指標(biāo)招商地產(chǎn)保利地產(chǎn)金地集團(tuán)泰禾集團(tuán)流動比率1.641.821.832.04速動比率0.590.380.560.66資產(chǎn)負(fù)債率0.710.780.690.86產(chǎn)權(quán)比率2.453.542.266.01利息保障倍數(shù)7.6617.3429.18342.10償債能力同行業(yè)比較分析17/28單位：萬元20232023構(gòu)造比率20232023構(gòu)造比率20232023構(gòu)造比率貨幣資金2,424,045.880.180844361,823,927.220.167030521,448,379.800.18180539應(yīng)收賬款7,686.480.0005734416,209.920.001484469,155.580.00114924存貨7,847,650.750.585468867,363,794.010.674357145,144,018.460.64569409流動資產(chǎn)12,285,215.560.9165304810,307,213.540.943907867,394,276.450.92815386固定資產(chǎn)合計(jì)203,842.100.0152075143,519.500.0039854043,622.990.00140000總資產(chǎn)13,404,044.701.0000000010,919,724.271.000000007,966,649.441.00000000短期借款425,000.000.03170685210,500.000.01927704184,630.000.05012951應(yīng)付票據(jù)2,726.760.000203434,761.070.000436010.000.00000000應(yīng)付賬款1,201,083.250.089606031,179,689.890.10803294455,931.900.12379160預(yù)收賬款3,751,767.160.279898142,846,396.640.260665611,688,230.200.45837704流動負(fù)債7,483,492.710.558301096,524,911.230.597534433,968,135.111.07740166負(fù)債合計(jì)9,512,327.980.709661027,975,796.370.730402735,538,950.071.50389889股本171,730.050.01281181171,730.050.01572659171,730.050.04662700未分派利潤1,533,695.860.114420381,217,310.060.11147810925,804.600.25136831股東權(quán)益合計(jì)2,672,550.200.199383862,339,351.550.214231742,041,821.480.55438179負(fù)債和股東權(quán)益合計(jì)13,404,044.701.0000000010,919,724.271.000000003,683,060.151.00000000

招商地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債表構(gòu)造分析Analysis18招商地產(chǎn)18/28招商地產(chǎn)19Analysis一、資產(chǎn)構(gòu)造分析主要是研究流動資產(chǎn)與總資產(chǎn)之間百分比關(guān)系，反應(yīng)這一關(guān)系一種主要指標(biāo)是流動資產(chǎn)率。資產(chǎn)流動率=流動資產(chǎn)/總資產(chǎn)存貨比率=存貨總額/流動資產(chǎn)總額強(qiáng)，意味著公司抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力增強(qiáng)，但假如資產(chǎn)總量增加是由于流動資產(chǎn)增加引發(fā)，則說明公司占用在流動資產(chǎn)上資金過多，公司資金周轉(zhuǎn)速度減慢。也說明企投入與房地產(chǎn)活動鈔票，要比其他時期、其他公司投入多多，而對公司固定資產(chǎn)等投入過少，不利于提升招商地產(chǎn)產(chǎn)能，也不利于擴(kuò)大公司規(guī)模。招商地產(chǎn)2011~2023年存貨比率分別為64.57%、67.43%、58.55%可知存貨占總資產(chǎn)百分比超出二分之一，說明其房產(chǎn)銷售一般，流動資產(chǎn)變相能力也一般，可合適加強(qiáng)庫存管理。招商地產(chǎn)2011~2023年資產(chǎn)流動率分別為92.81%、94.39%、91.65%近三年來招商地產(chǎn)資產(chǎn)流動率都很高,表白在公司內(nèi)部存在著較為嚴(yán)重問題。雖然，對于流動資產(chǎn)來說，在資產(chǎn)總量不變情況下，流動資產(chǎn)比率增大意味著公司抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力增19/28招商地產(chǎn)20Analysis二、負(fù)債構(gòu)造分析招商地產(chǎn)2011~2023年負(fù)債經(jīng)營率分別為38.71%、50.53%、52.10%負(fù)債經(jīng)營率，一般用來衡量公司獨(dú)立性和穩(wěn)定性。從理論上，負(fù)債經(jīng)營比率一般在1/4--1/3之間較為合適。而招商地產(chǎn)2011~2023年負(fù)債經(jīng)營率逐年減少，負(fù)債經(jīng)營率過高,雖然說公司在發(fā)展過程中，通過長期負(fù)債，如銀行貸款、發(fā)行債券、借款等，來籌集固定資產(chǎn)和長期投資所需資金，是一條較好途徑。不過，假如長期負(fù)債過大，利息支出很高，一旦公司陷入經(jīng)營困境，如貨款收不回、流動資金不足等情況，長期負(fù)債就會變成公司包袱。說明該公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是相稱高,假如該公司沒有足夠利潤來支付比較多長期借款利息,則也許會面臨資金鏈條斷裂危險(xiǎn)。資產(chǎn)負(fù)債表構(gòu)造分析，使我們從二個不一樣角度審閱了該公司是如何來開展其經(jīng)營活動。雖然說該公司有較為富余流動資金,但也同步面臨著較高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。招商地產(chǎn)2011~2023年自由鈔票率分別為150.39%、73.04%、70.97%自有資金負(fù)債率最佳值為100％，即負(fù)債總額=所有者權(quán)益,則能夠看出該公司自有資金負(fù)債率是相對較低,招商地產(chǎn)從2011~2023年自由資金負(fù)債率逐年減少，說明債權(quán)人得到保障就越大，股東及公司外第三方對公司信心就越足，并樂意甚至積極要求借款給公司。公司因此也會得到更多投資機(jī)會，便于公司發(fā)展。資產(chǎn)流動率=流動資產(chǎn)/總資產(chǎn)存貨比率=存貨總額/流動資產(chǎn)總額20/28招商地產(chǎn)利潤表構(gòu)造分析（2023-2023年）指標(biāo)名稱（單位：萬元）2023構(gòu)造比（%）2023構(gòu)造比（%）2023構(gòu)造比（%）2023/2023變動比2023/2023變動比營業(yè)收入1,511,136.66100.00%2,529,676.22100.00%3,256,781.39100.00%67.40%28.74%營業(yè)成本719,443.8347.61%1,294,503.7651.17%1,904,510.2358.48%79.93%47.12%營業(yè)稅金及附加290,880.4719.25%427,328.5216.89%457,757.5514.06%46.91%7.12%銷售費(fèi)用49,280.233.26%72,927.942.88%77,060.812.37%47.99%5.67%管理費(fèi)用36,289.252.40%43,934.851.74%55,589.481.71%21.07%26.53%財(cái)務(wù)費(fèi)用-16,859.03-1.12%39,414.751.56%61,445.841.89%-333.79%55.90%資產(chǎn)減值損失324.620.02%28,846.021.14%-35,376.70-1.09%8786.08%-222.64%投資收益5,334.420.35%557.250.02%56,927.031.75%-89.55%10115.71%營業(yè)利潤438,951.0829.05%623,436.0724.64%792,721.2124.34%42.03%27.15%營業(yè)外收入10,876.840.72%2,484.120.10%6,941.450.21%-77.16%179.43%營業(yè)外支出643.090.04%5,970.140.24%2,944.710.09%828.36%-50.68%利潤總額449,184.8429.72%619,950.0424.51%796,717.9524.46%38.02%28.51%所得稅費(fèi)用117,889.397.80%192,198.137.60%245,886.537.55%63.03%27.93%凈利潤259,178.1017.15%331,826.6913.12%420,215.2112.90%28.03%26.64%Analysis21招商地產(chǎn)21/28招商地產(chǎn)22Analysis利息收入招商地產(chǎn)2023年利息收入為從屬于，不過2023年到2023年利息收入大幅增加，利息收入提升。成本控制從2011~2023年，招商地產(chǎn)2023年?duì)I業(yè)成本逐年提升，伴伴隨營業(yè)收入提升，其營業(yè)成本占營業(yè)收入比重逐年提升，并且其營業(yè)外支出也也呈增加趨勢，顯示其成本控制相對較差，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益逐年下降。投資收益招商地產(chǎn)2023年投資收益相比2023年下降顯著，與2023年房地產(chǎn)市場低迷有關(guān)，不過2023年投資收益顯著提升，表白招商地產(chǎn)業(yè)績逐漸恢復(fù)。22/28Analysis23招商地產(chǎn)招商地產(chǎn)202320232023ROIC9.08%14.15%16.03%WACC3.61%3.63%5.08%2011-2023年，招商地產(chǎn)營業(yè)利潤逐年增加，以及進(jìn)行了大規(guī)模資本投資，招商地產(chǎn)ROIC在這三年有著較大增加趨勢。近三年來，招商地產(chǎn)ROIC始終都大于其WACC，表白招商地產(chǎn)始終處于增值狀態(tài)，經(jīng)理人為招商地產(chǎn)發(fā)明了一定價值，預(yù)示著公司有強(qiáng)勁發(fā)展勢頭以及將來前景十分可觀。三、招商地產(chǎn)價值發(fā)明分析23/28Analysis24招商地產(chǎn)202320232023銷售收入增加率9.64%67.40%28.74%自我可連續(xù)增加率13.07%14.01%13.71%（1）由表可見，三年來公司銷售收入得到顯著提升，自我可連續(xù)增加率也隨之增加，而由于其增加率遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及實(shí)際營業(yè)收入增加，公司存在資金短缺情況。（2）2023年銷售收入增加率在2011-2023年達(dá)成頂峰之后，在2023年驟降為28.74%。2023年公司銷售收入大幅增加是由于公司達(dá)成可售房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)銷售增加緣故。（3）公司2023年銷售收入較前一年增加了67.4