中國老年住宅消費市場研究國內(nèi)老年住宅消費市場研究 1、國內(nèi)老年住宅消費市場研究 1.1國內(nèi)都市老年人口比例、住宅現(xiàn)實狀況及收入分析 1.1.1國內(nèi)都市老年人口比例 1.1.2國內(nèi)都市老年人住宅現(xiàn)實狀況分析 1.1.3國內(nèi)老年人口收入分析 專論：廣州市消費者委員會近來針對老年人投資消費問題進行調(diào)查的分析匯報 1.2老年住宅目的客戶群的消費特性及應對方略 2、老年住宅消費者訴求 2.1中國老式文化對老年住宅消費者的影響 2.2老年住宅的產(chǎn)品設計 2.2.1老年住宅產(chǎn)品的建筑形態(tài)分類 2.2.2產(chǎn)品設計根據(jù) 專論：住宅設計的關(guān)注點 2.2.3老年住宅產(chǎn)品的設計原則 2.2.4老年小區(qū)的設計規(guī)定 專論：老年住宅室內(nèi)裝修設計要點 2.2.5《老年人建筑設計規(guī)范》簡介及內(nèi)容（見附件） 2.3老年住宅的物業(yè)管理 1.4國內(nèi)老年住宅需求的動因和影響原因 3.4.1內(nèi)在需求 1.4.2外在需求 專論：老年人但愿居住的環(huán)境 國內(nèi)老年住宅消費市場研究1.1國內(nèi)都市老年人口比例、住宅現(xiàn)實狀況及收入分析1.1.1國內(nèi)都市老年人口比例據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一種國家的老年人口系數(shù)到達10％以上（60歲以上人口）或7％（65歲以上人口）時，標志著這個國家或地區(qū)進入老年型社會。老年人口系數(shù)是指一定期點上老年人口占總?cè)丝诘谋戎?，它反應人口老化的程度（《人口與社會保障研究》陳朝先著，1998年版）。我國人口老齡化發(fā)展很快(如表1-1)，1997年，我國已經(jīng)進入老年化國家行列。北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大都市也迅速進入老年型都市。目前我國60歲以上老年人口已達1.3億，占全國總?cè)丝诘?0％以上，到二十一世紀中葉將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8％，即每4個人中就有一位老年人。又據(jù)預測我國65歲以上老人數(shù)將從的0.94億（占總?cè)丝诘?.3％），增長到2050年的3.34億（占總?cè)丝诘?2.6％）（北京大學健康與家庭研究中心網(wǎng)站提供）。表1-1中國65歲及以上人口發(fā)展狀況表(單位：萬人)

年份195319641982198519871990199765歲及以上人口25042458492855575866631987478811占總?cè)丝诒壤?)4.43.64.95.35.45.67.046.96我國第4次（1990）全國人口普查的老年型地區(qū)地區(qū)老年人口系數(shù)（%）上海13.96浙江10.44北京10.27江蘇10.24天津10.21資料來源：1953、1964、1982、1990、源于建國后五次人口普查資料；1985、1987年源于《中國社會記錄資料》(1990)；1997年源于《中國記錄年鑒》(1998年版)據(jù)有關(guān)部門預測，后來我國50、60年代兩次出生高峰的人口陸續(xù)進入老年，這將是我國老年人口增長最快的時期。在未來25年內(nèi)，我國65歲及以上老年人口的數(shù)量將比目前增長一倍，再過又將增長一倍。估計到2050年，60歲以上老年人口將到達4.4億，80歲以上老年人口將突破8800萬。屆時，中國將處在“銀發(fā)浪潮”之中，成為嚴重老齡化國家。人口老齡化趨勢和倒金字塔型家庭構(gòu)造的日益普遍，使我國面臨的養(yǎng)老壓力越來越大，突出表目前老年人口贍養(yǎng)率的不停上升和撫養(yǎng)比的持續(xù)下降。老年人口贍養(yǎng)率：是指65歲以上的人口與15--64歲人口的比例。中國的老年人口贍養(yǎng)率從1990年的8.7%增長到的10.2%，估計到和2050年，老年人口贍養(yǎng)率將分別上升到15.5%和31.2%。撫養(yǎng)比：是指社會養(yǎng)老保險供款一代人與領(lǐng)款一代人的比例。按照目前人口數(shù)量、構(gòu)造和退休制度，未來50年內(nèi)，我國的人口撫養(yǎng)比將由目前的3.65：1下降到1.87：1(即每1.87個在職職工就要撫養(yǎng)1個退休職工)，年輕人將越來越不堪重負。（1）上海上海市老年人口構(gòu)成現(xiàn)實狀況：截止末，上海市戶籍人口1334.23萬，60歲及以上老年人口249.49萬，占總?cè)丝诘?8.70％；65歲及以上老年人口195.70萬，占總?cè)丝诘?4.67％；70歲及以上老年人口132.51萬，占總?cè)丝诘?.93％；80歲及以上老年人口35.28萬，占總?cè)丝诘?.64％，占老年人口的14.14％；85歲及以上老年人口12.46萬，占總?cè)丝诘?.93％，占老年人口的4.99％。（資料來源：上海市老齡科研中心“上海市老年人口信息公布會”）截止末，全市戶藉人口1327.14萬60歲+老年人口246.61萬占總?cè)丝?8.58％65歲+老年人口192.52萬占總?cè)丝?4.51％70歲+老年人口125.80萬占總?cè)丝?.48％80歲+老年人口32.91萬占總?cè)丝?.48％85歲+老年人口11.68萬占總?cè)丝?.88％百歲老人372位上海市老年人口的發(fā)展歷史全國五次人口普查的上海數(shù)據(jù)顯示，1979年，上海60歲及以上戶籍老年人口占總?cè)丝诘谋壤竭_10.07%，標志著上海進入人口老齡化都市行列。在上海市常住人口中，1982年－1990年期間，60歲及以上老年人口平均每年增長6.57萬，80歲及以上老年人口平均每年增長0.80萬；1990－期間，60歲及以上老年人口平均每年增長5.67萬，80歲及以上老年人口平均每年增長1.27萬。上海在人口老齡化進程中顯示出明顯的高齡化趨勢。圖二：上海近來五年的戶籍人口數(shù)據(jù)顯示，在嚴格的戶籍控制政策下，上海的戶籍總?cè)丝诒３衷?300－1320萬的范圍內(nèi)，而同期老年人口的增長幅度有所上升，60歲及以上老年人口年增長數(shù)依次為1.95萬、2.95萬、3.24萬和4.85萬；同期，80歲及以上老年人口增長數(shù)依次為0.91萬、1.92萬、2.06萬和2.35萬,老年人口數(shù)量的增長部分集中在高齡階段。圖三：上海市人口老年化的發(fā)展趨勢根據(jù)《上海市人口老齡化匯報書（1998年）》（上海市老齡委員會、上海市老齡科研中心1999年編輯出版）：目前-是上海老年人口的平緩發(fā)展期，平均每年只凈增2萬人左右；-是上海老年人口的中速增長期，平均每年凈增7.5萬人左右；-是上海老年人口的高速增長期，平均每年凈增14-15萬人左右；-2030年是上海人口老齡化的頂峰時期，老年人口總數(shù)將達460萬左右，占總?cè)丝诘谋戎貙⑸仙?2%左右，屆時上海將成為高度老化的都市。（2）北京北京市老年人口現(xiàn)實狀況北京市1990年成為人口老年型都市，目前60歲以上老年人口已達180萬，占總?cè)丝诘?4.6%。1953年普查時北京市老年人口數(shù)為17.4萬，1962年普查為48.3萬，1982年普查為79.1萬，1990年普查為109.4萬，在短短三十數(shù)年的時間中北京市老年人口數(shù)量增長了6倍。（制表）北京市老年人口發(fā)展趨勢北京市人口老齡化的程度遠遠高于全國的平均水平，在全國居于領(lǐng)先地位。北京市老年人口比重近些年處在明顯上升趨勢。估計到2025年，北京的老年人口比例靠近30%，這一比例遠高于許多發(fā)達國家的水平。伴隨北京市人口老齡化過程的是老年人口高齡化趨勢的不停加強，即60歲以上人口中80歲及以上高齡人口比重不停提高。北京市老年人口的分布根據(jù)1990年普查資料顯示，北京市老年人口重要分布在城八區(qū)，占全市老年人口總數(shù)的三分之二以上。在18個區(qū)縣中已經(jīng)有二分之一區(qū)縣的老年人口比例到達10%，成為老年型人口的地區(qū)。各區(qū)縣的老年人口比例差異也比較明顯，如最高的東城區(qū)、西城區(qū)和崇文區(qū)已經(jīng)到達13.5%，比最低的房山區(qū)高6個百分點左右。到1999年，所有區(qū)縣老年人口比例都超過了10%，最高的宣武區(qū)已經(jīng)高達20%左右，不過房山區(qū)才剛剛超過10%。1.1.2國內(nèi)都市老年人住宅現(xiàn)實狀況分析（1）目前都市老年人的居住模式目前都市老年人有四種居住模式，總體而言，現(xiàn)實狀況并不令人滿意。合居模式老人與子女同住一套住房。合居家庭模式的存在有諸多原因：如子女住房困難、父母年邁有病、第三代需要老人看護、老式家庭觀念的影響等。這種居住模式對社會、家庭和老人均有諸多優(yōu)越性，并仍將延續(xù)。獨居模式老人獨立居住?，F(xiàn)代都市生活方式的影響和都市住房的日趨寬松，越來越多的老年夫婦開始選擇和已婚子女分居的方式，純老人家庭不停增長。這種家庭模式更適應現(xiàn)代生活方式，互相間干擾少，使家庭關(guān)系簡樸化；對有生活自理能力的老年夫婦和承擔社會家庭雙重壓力的已婚子女都比較理想。不過，當老年人年齡增大、自理能力減弱、子女忙碌少于看望時，老人的寂寞孤單和生活的不便就突出反應出來。毗鄰模式與子女或親屬互相獨立且毗鄰居住。這種模式介于前兩種居住模式之間，是都市中普遍受到歡迎的居住模式。不過，由于居住地點、居住環(huán)境的限定，往往是老人一方做出犧牲和讓步。敬老院模式在老年服務設施安度晚年。這在我國并不普遍，在老年福利設施養(yǎng)老的大多是孤老或生活不能自理而子女又無力照顧的老人。但伴隨老式的養(yǎng)老責任向社會轉(zhuǎn)化，為減輕子女和家庭的承擔，越來越多的老人走向老年公寓或養(yǎng)老院，從而增進了都市居住小區(qū)老年服務設施的迅速發(fā)展，由于制度、管理以及設計等方面的原因，目前的老年設施仍存在較多問題。從目前老年人居住狀況來看，29.8％居住在城鎮(zhèn)，70.2％居住在鄉(xiāng)村。在有老年人居住的家庭中，60～64歲老年人有50.11％的人還作為家庭戶主，65歲以上老年人戶主率下降到43.4％。在65歲以上老年人戶中，有77.02％的戶是老年人與其子女或親屬一起居住，成為重要生活方式，不過不能忽視的是，只有一對老年夫婦生活的戶占11％，單獨老人戶占10.44％，與未成年親屬一起生活的戶占1.25％，也就是說23％的老年人戶沒有與成年子女和親屬一起居住。（2）目前國內(nèi)都市老年人住宅的來源人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，購置商品房的占2.4%，購置經(jīng)濟合用房的占2.1%，購置原公有住房的占10.5%，其中，市、鎮(zhèn)購置商品房的家庭占6.2%和5.6%，購置經(jīng)濟合用房5.6%和4.2%,購置原公有住房的戶分別為37.1%和12.7%?？h購置商品房、經(jīng)濟合用房和原公有住房的戶總共不超過1.9%?？梢钥闯觯壳拔覈擎?zhèn)居民已購置住宅的比重增長迅速，己經(jīng)有三成以上居民家庭是住在自己購置的住房中。從以上數(shù)據(jù)中可以看出，我國城鎮(zhèn)居民已購置住宅的比重增長迅速（3）目前國內(nèi)老年人的居住質(zhì)量居住面積人口普查顯示，我國家庭戶平均每戶擁有住房為2.72間，其中城鎮(zhèn)家庭平均每戶擁有住房2.39間，縣家庭平均每戶擁有住房2.92間。農(nóng)村家庭的人均建筑面積和平均每戶擁有的住房間數(shù)均高于城鎮(zhèn)。老年家庭戶居住3－5間的比例占43.8%,2間如下的占49.2%,市高于縣。在老年家庭戶中，尚有將近5.9%的家庭人均建筑面積局限性8平方米或沒有住房，有5.9%的戶是合住房，有33.4%住房少于2間，有3.4%的老年人居住在7層以上的樓房（其中市占14.2%,鎮(zhèn)占1.4%）。給這些家庭的高齡老年人的生活起居帶來很大不便。表3分老年組按家庭戶住房面積狀況單位：%

年齡組 人均住房面積（平方米）8如下9-1213-1617-1920-2930-3940-4950以上59歲如下0.31.01.50.75.58.412.470.160－640.20.81.40.76.610.614.765.065－690.20.91.60.87.211.715.761.970－740.21.21.80.87.712.015.361.075－790.11.11.90.97.811.213.663.480＋0.21.21.90.87.310.012.766.0合計0.31.01.50.75.78.712.769.460+0.21.01.60.87.211.214.863.31.1.3國內(nèi)老年人口收入分析國家記錄局進行的人口變動抽樣調(diào)查顯示，我國老年人經(jīng)濟收入的重要來源為子女或親屬供養(yǎng)、老年人離、退休金和勞動收入以及社會保險和救濟。雖然這些來源的比重隨時間的推延會有所變動，但就總體水平而言，將會伴隨整個社會經(jīng)濟的發(fā)展而不停提高，從而使我國的老年市場成為新興的，潛力巨大的市場。首先，1997年國務院發(fā)文規(guī)定，離退休養(yǎng)老金一般每年七月一日調(diào)整一次，調(diào)整幅度為當?shù)芈毠ど弦荒甓绕骄べY的40—60％，各地已實行養(yǎng)老保險統(tǒng)籌的亦按此辦理。因此，作為老年人經(jīng)濟收入的重要來源的養(yǎng)老保險金將會大幅增長。據(jù)估計，我國離退休人員約為6000萬人，離退休金再加上老年人再就業(yè)收入和子女贍養(yǎng)費，可用于購置老年用品和服務的支出可到達4000億元人民幣。另一方面，近年來，我國加緊了社會養(yǎng)老保險制度改革的步伐，將建立起一套適合城鎮(zhèn)各類企業(yè)職工和個體勞動者的，資金來源多渠道，保障方式多層次的養(yǎng)老保險體系。這將使有穩(wěn)定養(yǎng)老金收入的老年人口，從國有企業(yè)事業(yè)擴展到多種所有制形式的企業(yè)，從都市擴展到農(nóng)村，從而大大提高我國老年人口的總體購置力水平。專論：廣州市消費者委員會近來針對老年人投資消費問題進行調(diào)查的分析匯報退休前所從事的職業(yè)工人264人占45%；知識分子111人占19%；其他（軍人、公務員、農(nóng)民、無業(yè)等）214人占36%。[分析]在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，工人類群占的比例比較大，他們一般學歷在高中如下，以離退休金為重要收入來源，收入較穩(wěn)定、但不高。有些老人在效益不好的企業(yè)退休后，收入較少，常被醫(yī)療費用所拖累，收入只用于生活基本開銷，其他花費相稱少。既有收入來源離退休金：535人占91%；子女贍養(yǎng)費：199人占34%；其他（繼續(xù)工作、投資、股份等）43人占7%。[分析]九成老人收入以離退休金為主，子女一般都會給某些贍養(yǎng)費，（由于他們大多數(shù)已成立自己的家庭，有自己的承擔，因此給的錢也不多。）目前月收入水平月收入：500元如下：92人占16%；500-1000元：183人占31%；1000-1500元：163人占28%；1500-元：69人占12%；元以上：76人占13%。[分析]老人月收入在500-1000元比較集中，其他檔相稱平均，闡明了現(xiàn)階段大部分老人收入不高，決定其消費態(tài)度以節(jié)儉型和保守型為主。(資料來源：廣州市消費者委員會二〇〇二年元月)由于老人的社會活動能力較弱，消費行為也隨之減少。重要的消費以正常的生活開支和保健為主，穿、用方面的消費則減少。現(xiàn)階段老年人的消費觀念也在逐漸變化，他們不再以小輩為中心，更重視自身健康。老年人收入保障是整個老年服務體系中首當其沖、至關(guān)重要的構(gòu)成部分，由于它是老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學、老有所為、老有所樂、老有所居的經(jīng)濟基礎(chǔ)。能否切實保障老年人穩(wěn)定的收入，這不僅關(guān)系到老年人切身利益和安渡晚年，并且還波及到社會穩(wěn)定。1.2老年住宅目的客戶群的消費特性及應對方略老年住宅目的客戶群的消費特有如下幾點：老年消費是一種純消費階段，這是老年消費的性質(zhì)特性。絕大多數(shù)的老年人在退休后就成為純消費者，部分老年人還也許會再參與一段時間的社會勞動，但相稱部分老年人再就業(yè)的時間不會很長，一般在65歲前后還是會真正退回到純消費人口的行列之中。老齡純消費人口比低齡純消費人口有著愈加漫長的純消費年數(shù)，這是老年消費的時限特性。按照我國的勞動制度，人們滿16歲后方能就業(yè)，這樣，低齡人口的純消費年限應以計。而據(jù)1998年公布的資料，我國人口目前的平均出生預期壽命為71歲，其中男性為69歲，女性為73歲。按平均預期壽命推算，老年人口純消費年限為男9年，女18歲，平均為13.5年，靠近低齡純消費人口的消費年限。平均預期壽命是按生命表計算的，它概括了總?cè)丝谥懈髂挲g段的死亡概率。而實際上，社會上相稱部分老年人在退休后來可以活到75歲以上，這樣，作為老齡人口的純消費年限就超過了低齡純消費人口的消費年限。對于女性老年人口而主，純消費年限不僅比低齡人口，并且比男性老年人口的純消費年限都要長得多。老年消費是一種自主消費，這是老年消費的行為特性。與低齡消費其消費意志重要通過父母來體現(xiàn)不一樣，老年消費在意志上是自主的，老年雖然到了高齡，行動不便，消費行動也許會發(fā)生障礙，需要他人協(xié)助方可完畢時，只要老人獨立思索的能力仍然存在，老年消費意志的自主性就不會消失。再者，少年人口由于尚未進入社會，他們的消費實際上是一種依賴消費。而作為純消費人口的老人口，其經(jīng)濟收入應是相對獨立的，消費能力是自主的。老年人的消費觀較為成熟，沖動型熱情消費和目的不明的盲目消費少，這是老年消費的思想特性。當然，這種成熟的消費觀與新時代的消費觀相比較顯得相對保守，老年人對消費新潮的反應會顯得較為遲鈍，他們不跟時髦，講究實惠，兼顧家庭，個人消費還富有犧牲性，但老年人口的這種消費觀又相對穩(wěn)定，他們一旦形成消費傾向，不會輕易變化與放棄，反過來這會使老年型商品市場變得相對穩(wěn)定。老年消費對商品質(zhì)量和服務質(zhì)量的規(guī)定高于一般消費，這是老年消費的質(zhì)量特性。目前，商品市場常常以經(jīng)濟效益來確定商品質(zhì)量和服務質(zhì)量，在服務質(zhì)量上對老年消費者往往缺乏耐心，更談不上周到。這種市場消費質(zhì)量傾向?qū)嶋H上對老年消費起到了克制作用，許多老年人由于在消費中曾經(jīng)遭遇淡漠或搶白，由此而產(chǎn)生膽怯消費、規(guī)避消費的心理，在行動上則體現(xiàn)為不進行消費或只進生惰性消費。這種消費心態(tài)與消費現(xiàn)象對積極發(fā)展老年消費市是很不利的。老年消費中休閑性消費與服務性消費所占比例大，這是老年消費的內(nèi)在特性。大體是低齡老人以休閑性消費為主，高齡老人以服務性消費為主。伴隨老人所處的年齡段的不一樣，在消費上會各有側(cè)重，各具特色。針對老年住宅消費群的以上特性，在進行產(chǎn)品設計和營銷時可以使用如下方略：營銷方式的轉(zhuǎn)變。由于老年消費是一種自主性消費，老人的消費觀念既成熟又相保守，許多老人對新型的產(chǎn)品會感到陌生，認同接受也會有一種過程，在對老年住宅進行營銷推廣的時候就應當充足考慮到這一點：在營銷手法上，防止使用概念營銷，轉(zhuǎn)為說服力更大、更輕易讓老年人理解的體驗式營銷；在銷售風格上，防止浮夸，樓書和賣場設計都應保持踏實、簡潔、穩(wěn)重的風格；在銷售人員的配置上，使用年齡稍大、社會經(jīng)驗足的銷售人員，實行耐心的引導式銷售。從長遠來看，市場經(jīng)濟是一種多發(fā)展、多變化的時代，受時代特點的影響，未來的老年人比起今天的老年人，對新消費觀的接受質(zhì)量要快得多，也輕易得多。提高產(chǎn)品的品質(zhì)。針對老年消費的質(zhì)量特性，老年商品的質(zhì)量和“銀發(fā)市場”的服務質(zhì)量都必須提高。老年人是一種特殊的社會人口群體，在飲食、起居、衣著、旅游、醫(yī)療保健、文化娛樂等各方面均有著這一年齡段的特點，對商品的質(zhì)量規(guī)定尤其高，一般是商品的質(zhì)量不好不買，價格太貴不買，不實用不買，不安全不買，太復雜不買，只要產(chǎn)品不對路，質(zhì)量不過關(guān)，在老齡消費中就不會有市場，也就不會有長期的效益。針對老年消費中休閑性消費與服務性消費所占比例大的特點，以悠閑生活和優(yōu)質(zhì)服務為賣點，為項目打下長遠的附加價值。2、老年住宅消費者訴求2.1中國老式文化對老年住宅消費者的影響在購房行為的誘因分析中可見，植根于中國老式文化的居住習慣對購房行為的發(fā)生產(chǎn)生深遠的影響，這一點對于無論是老式思想根深蒂固的老年消費者更甚。實際上，無論是老年購房者或是替父母購房的年輕購房者，在實行購房行為的時候或多或少地受到中國老式文化的影響，這種影響既有正面的推進，也有負面的影響。因此，對中國老式文化對老年住宅消費者的影響研究更有助于透視消費者的消費心理。正面影響中國老式文化對老年住宅消費者的正面影響影響表目前兩個方面：其一、中國老式中素有“老有所居、安度晚年”的提法，從心理學的角度上分析，這恰恰證明了人年老之后對安全和生活質(zhì)量的需求增長的假設。這種對安全感、優(yōu)質(zhì)生活的追求成為了老年消費者對老年住宅產(chǎn)品需求的內(nèi)在原因；其二，中國老式文化將“孝敬父母”列為“善”之首，贍養(yǎng)父母，為父母發(fā)明優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，讓他們可以安度晚年則成為了老年住宅產(chǎn)品消費的外在原因；負面影響在正面推進的同步，中國老式文化也對老年住宅的消費產(chǎn)生負面的影響，重要體目前兩個方面：首先，目前大部分的老人仍然存在“養(yǎng)兒防老、兒孫繞膝”的老式思想，雖然實際生活中有諸多的不以便，不過仍然樂意和子女住在一起，享有天倫之樂，倘若從中獨立出來，老年人會由于懷念親人而產(chǎn)生孤單感和遺棄感；另首先，從子女的角度出發(fā)，中國老式文化主張子女要親自照顧父母才為“孝道”。而長期以來，國人對老年住宅的認識局限性，將其和養(yǎng)老院、托養(yǎng)院等同起來，將把父母送入其中視為一種不負責任的行為，以致引來遺棄父母的非議。中國老式文化對老年住宅消費所產(chǎn)生的負面影響是確實存在的，這些影響都會直接產(chǎn)生人們對老年住宅產(chǎn)品的不認同，阻礙老年住宅產(chǎn)品的推廣和普及。不過伴隨社會的發(fā)展，物質(zhì)生活水平的提高以及居住觀念的轉(zhuǎn)變，中國老式文化的消極作用將會漸漸弱化，人們將會從更現(xiàn)實的角度審閱老年住宅產(chǎn)品的存在價值。2.2老年住宅的產(chǎn)品設計2.2.1老年住宅產(chǎn)品的建筑形態(tài)分類歐美發(fā)達國家19世紀就陸續(xù)進入了老齡社會，法國更是早在1851年就成為世界上第一種老齡社會國家。在這些國家中老齡住宅大體有無障礙專住型老齡住宅，混合的演變式住宅和適應老齡社會的通用住宅三種類型。老年住宅老年住宅無障礙專住型老齡住宅通用住宅混合的演變式住宅橫向布置型混合布置型豎向布置型專論：三種建筑形態(tài)的優(yōu)劣分析及創(chuàng)新模式三種不一樣的建筑形態(tài)不僅在體現(xiàn)形式、建筑設計、服務功能上存在差異，在實際操作以及效果上也各有優(yōu)劣，在對老年住宅進行全面綜合研究時，有必要對三種不一樣的建筑形態(tài)進行優(yōu)劣分析，并在比較分析的基礎(chǔ)上探討一種更臻完善的體現(xiàn)形式。三種建筑形態(tài)的優(yōu)劣分析分類特點長處缺陷無障礙專住型老齡住宅根據(jù)老人特點專門設計，建筑具有獨立性針對老年人的專用設計，為居住者提供全面、科學的照顧以便統(tǒng)一管理造價高，難以普及設計難度大，需要對老年人特性進性深入研究老年人的密集型居住模式與醫(yī)院式管理所不利于老年人的心理健康以及良好生活氣氛的形成通用住宅房屋設計具有前瞻性，老年人專用設計已經(jīng)隱含或可加載在原有房屋中，一般住宅可以簡便地順利向老人住宅過渡成長型居住空間，減少了專用設計的一次性投入，房屋使用功能的靈活性大所有變化均可在原住宅進行，使用者年老后不需移居他地，節(jié)省了開支，并滿足了歸屬感的需要前瞻性設計具有時間風險，之前設計也許會在后來的實際使用中不合用通用設計使專用性減少，難認為老年人提供全面細致的功能后來房屋的改造為住戶帶來麻煩，改造材料也許會由于建材的發(fā)展而與原設計不兼容混合的演變式住宅將老年人住宅融入一般建筑中，在建筑中按一定比例設置老人專用層或?qū)Ｓ梅吭O計簡樸，建導致本低，不需此外置地和進行單體設計混合居住模式可以在一定出程度上減低老年居住者的孤單感。以便家人對老年人的照顧可以與一般住宅連帶發(fā)售，或者可以根據(jù)實際銷售狀況變化其用途，銷售壓力不大由于是同一建筑單體，無論在是哪一種混合形式都難以對產(chǎn)品進行細致的專用設計一般住宅的環(huán)境、選址與老年住宅的規(guī)定相距甚遠和年輕人混住在一起，干擾性大由于利潤的問題，老年住宅不也許是混合住宅中的最佳位置在同一棟單體樓內(nèi)將老人分離安頓，與中國老式觀念有悖從以上的分析中可以看出，老年住宅的建筑設計存在如下重要難點：A、專用設計與成本、價格之間的矛盾專門針對老年人的專用設計必不可少，不過大量、細致的專用設計必將加大建筑的成本，導致最終售價的提高，拔高了產(chǎn)品的目的客戶群定位，增大了銷售的壓力。另一種重要的問題是專用設計的一次性建成和階段性加載的選擇，一次性建成以便了客戶但加大了成本，分階段的通用建筑雖然可以減少產(chǎn)品成本，不過卻增添了顧客的麻煩，以及要承擔前瞻設計的時間風險。B、獨立與混合居住之間的取舍在建筑設計上將老年住宅獨立出來還是混合在一起是一種關(guān)鍵問題。獨立建筑可以保證住戶的獨立性，不受干擾并且便于統(tǒng)一管理，不過就老年人心理特點而言，集中居住又極易導致老年人的孤離感和遺棄感，不利于健康居住氣氛的形成；混合居住可以消除孤離感，不過卻難以顧及老年住宅的特殊需要，并且干擾性大。C、建筑形態(tài)與居住氣氛之間的關(guān)系拋開住宅的功能性價值，建筑形態(tài)對于老年住宅的情感性價值也起到?jīng)Q定性作用。在住宅的情感性價值上，老年住宅產(chǎn)品需要的一種淡雅、友好、交流，充斥關(guān)懷和生氣的居住氣氛，怎樣建筑布局、建筑設計、建筑色彩等方面消除老年人集中居住暮氣沉沉的氣氛，與建筑形態(tài)確實定有莫大的關(guān)聯(lián)。在對已經(jīng)有建筑形態(tài)的分析研究的基礎(chǔ)上，我們有必要通過總結(jié)設計出一種既適合老年人居住，又利于開發(fā)獲利的新型建筑形態(tài)，為此，我們通過研究提出如下提議：①老年住宅的規(guī)模小區(qū)化當老年住宅從獨立建筑過渡到獨立小區(qū)時，小區(qū)除了可以擁有無障礙專住型老齡住宅獨立性、專用性強的長處，并且在項目選址、建筑設計上都獲得了很大的積極性。另一方面，居住規(guī)模的形成，利于大型配套的引入（例如醫(yī)院、康樂中心等），對豐富老年住宅的功能提供了條件。再者，老年住宅的規(guī)?；谛^(qū)活動的組織，有助形成健康有益的小區(qū)生活氣氛。②老年住宅小區(qū)的功能多樣化要緩和老年住宅小區(qū)的垂暮氣氛，其主線的措施是將年輕人也吸引到小區(qū)中來，以溝通活躍小區(qū)的氣氛。而要將年輕的一輩吸引進來，小區(qū)當中就必須具有為年輕人設置的活動消費空間。在老年小區(qū)的規(guī)劃中，導入度假概念，將小區(qū)從單純性養(yǎng)老小區(qū)向悠閑康樂小區(qū)轉(zhuǎn)變，使小區(qū)不單具有老少康樂的功能，并且具有為年輕人節(jié)日悠閑度假的功能。這種規(guī)劃具有三大優(yōu)勢：一、倡導度假式康樂生活，提高了小區(qū)的生活品位；二、為年輕一輩提供節(jié)日度假的空間，將看望老人和悠閑度假結(jié)合在一起，有效地消除了老年人獨立居住的孤離感和遺棄感；三、度假區(qū)與居住區(qū)的設置既保證了老年住宅的相對獨立，也滿足了老人與外界交流溝通的需要。③老年住宅的專用化由于老年住宅具有老年人的專用性，因此在設計上有別于一般的住宅產(chǎn)品，重要體目前各個細部針對老年人特性的專用設計上。而所有的專用設計均是建立在對老年人生理特性、心理特性、行為特性的細膩研究的基礎(chǔ)之上，以實現(xiàn)的住宅產(chǎn)品的人性化、科學化、細致化、以便化，為居住老人提供最體貼的呵護。④老年住宅的年輕化由于老年住宅消費群固有的特點，住宅的年輕化是活躍小區(qū)氣氛的有效途徑，因此，在單體設計上、色彩規(guī)劃上，乃至室內(nèi)設計上，在保證友好素雅的前提下，不應當過于沉悶，而要多于變化，穩(wěn)重中體現(xiàn)出一種生氣與活力，營造一種充斥生機的，健康的生活環(huán)境。⑤老年住宅小區(qū)融洽化由于老年人獨立于子女居住，心理上、情感上的依賴由子女身上自然而然地轉(zhuǎn)向鄰里之間，因此，在對老年住宅進行設計時，應充足考慮到老年人的這種心理需要，在單體設計上更多地考慮住戶之間交流的功能，以形成融洽的鄰里關(guān)系。在這首先，萬科的“情景洋房”和“連院別墅”具有獨到的優(yōu)勢，強化其在這首先的設計，對戶型進行改良升級，使其更利于老年人居住，將可受到很好的效果。2.2.2產(chǎn)品設計根據(jù)老年住宅產(chǎn)品的設計根據(jù)從主線上說，就是老年人的居住生活特性，只有對老年人的生理、心理進行深入的理解研究，才能設計出真正合適老年人居住的住宅。步入老年后來，人在心理和生理上伴隨年齡的增長而發(fā)生與青壯年完全不一樣的狀況，叫做老化現(xiàn)象。一般表目前：(1)身體功能的變化老年人身體尺寸總體上變小，出現(xiàn)彎腰、弓背的現(xiàn)象，手臂也不象青壯年人伸得直了；老年人身體的運動能力下降。關(guān)節(jié)活動的范圍變小了；腳力、背力、握力、腕力等肌力明顯下降；機警的反應能力缺乏；持久力減少；老年人骨骼脆弱，關(guān)節(jié)組織展現(xiàn)了彈性減弱。（2）感覺功能的變化由于感覺功能的衰老，對室溫冷熱變化的感覺的衰退不敏感；在視覺衰退上體現(xiàn)明顯，瞳孔的光通量能力下降，在較暗的場所很難看得清。視覺的敏感度減少，對明暗度感覺能力下降，適應時間加長；焦點調(diào)整能力下降，老花眼加重；水晶體內(nèi)部散光，混濁變黃，對色差的識別能力減少；在辨別物體存在的知覺中，輝度對比的能力也減少了；聽覺能力衰退。老年人聽力明顯下降，語言的辨別能力局限性，尤其是對低頻區(qū)域和混響音，對音的辨別力度大大減少；在嗅覺、觸覺和平衡感方面均明顯下降，體現(xiàn)遲鈍。（3）心理功能特性的變化一般老人普遍地留戀過去，在居住方面總但愿繼續(xù)居住自己曾長期生活過來的地方。但愿與自己常常接觸的老朋友，老同事們保持聯(lián)絡，否則會顯得孤單；適應新事物需要時間，有時也懶得思索，思維的適應性和邏輯性減少，辨別事物真相的能力也減弱，有時顯得難以控制感情，一般只對身邊的事物感愛好。(4)老人的生活構(gòu)造的變化步入老年后，一般閑暇時間增多了，伴隨年齡的增長，生理能力的衰退（尤其是行走的能力），滯留在家里的時間增長。一般國際上將65歲以上的老人定為需要社會提供服務，并獲得關(guān)照的界線。根據(jù)老人的健康行為的特性，可將老人分為四個年齡段：健康活躍期：60—64歲自立自力期：65—74歲行為緩慢期：75—84歲照顧關(guān)懷期：85歲以上75歲如下的健康老人，其行為是積極的，一般均有很高熱情，樂意發(fā)揮余熱為社會和家庭作出奉獻。他們?nèi)杂凶约旱娜松康暮蜕钅康?，一般會為自己的某種目的全力追求。一般地，住宅設計對老人來說就是要設法提高老人生活動作的自理自力的能力，而不是限制或給老年人設置障礙。身體變化身體變化運動能力下降感覺功能退化依賴性增強調(diào)整設計尺寸消除高差、擴大活動空間增長住宅細部的安全性增長采光，通風提高住宅的健康性依賴性增強專論：住宅設計的關(guān)注點設計老人住宅，首先要一切從老人的居住生活行為特性出發(fā)，也就是應很好地理解老年人究竟具有什么樣的身體機能、心理特性、生活構(gòu)造和詳細的家庭與社會養(yǎng)老生活形式，確定合適的設計方針?？傮w來說，應當按下列觀點來選擇和確定思緒。（1）要有功用性要充足考慮老年人步行和使用輪椅的空間，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅內(nèi)移動。家俱、器具和設備要配置在便于老人操作的位置，采用簡樸的動作就能使用的操作措施。要給護理人員或家人留有護理空間，尤其是浴室和廁所空間，一定注意放大某些尺寸，保證老人活動需要尺寸和協(xié)助老人時所需的空間。（2）要有安全性住宅內(nèi)總會存在某些不安全的原因，需要加以注意。尤其是地面材料規(guī)定防滑，要排除高差和門坎；在廁所和浴室或協(xié)助老人用力的地點，要安裝扶手，門最佳改為推拉式的。要用鮮明的色彩和照明，以提醒老年人注意。在緊急、危險的狀況下，在老年人鑒別力、行動力減退的狀況下，安裝警鈴能以便及時地或自動地發(fā)出警報，以使老人能得到協(xié)助。(3)要有健康性要保持老人的居室、廁所、浴室、廚房輕易打掃的以便條件。老年人在室內(nèi)的時間長，因此尤其要考慮到日照、通風、采光和換氣，讓起居生活空間能直通陽光，便于老人作室外的活動。要使老人能以便地使用衛(wèi)生設備和廁所，冬天洗浴時應考慮加溫的設備。(4)要能保證隱私性老年人膽怯孤單是一種普遍的現(xiàn)象。在不停發(fā)明機會加強社會交往之外，還應充足注意老年人生活的隱私。當老年人和兒子夫妻同住時，既要發(fā)明一種未被疏遠的感覺，同步又要充足注意老年人生活的隱私。一般出現(xiàn)的二代居的模式就是既保留了老年人的獨立居住部分，同步又加強了聯(lián)絡和年輕一代對老人的關(guān)懷和照顧。此類住宅中不僅保留了某些家庭共用的部分，也尚有老人獨立使用的部分。雖然到了年老高壽時，也應當保留一種自己的空間，并合適保留更以便家人提供照顧的地方。此外一種共居的形式是鄰居型，即通過一種共同的門分為兩個相對獨立的套型，這種住宅隱私性則更能得到保證。(5)要便于改造老年人從自理自力期到照顧關(guān)懷期，差不多有一二十年的時間，老人生理將由強健到衰老，住宅的設計應當考慮到老人的需求，設置隱蔽設計，便于增添設備、設施等改造工程。及時為老人提供協(xié)助，延緩老人住宅的合用期限。2.2.3老年住宅產(chǎn)品的設計原則由于人口比例中老年人增多，社會人口流動性加強，三代人共同生活的家庭也漸漸成為過去，同步伴隨社會安全福利和個人養(yǎng)老金的增多，更多的老年人要獨自生活，因此規(guī)定有獨立的住房設施。我們現(xiàn)行的一般設計原則并不一定合用于老年人住房。其最大不一樣點之一是由于孩子們分居離開家庭或由于喪偶而導致的二人戶或單人戶；之二是由于年老身體機能退化必須有專門的設計措施及設備。此外，某些基本的心理學和社會學原則在老年人住房設計規(guī)劃時也應遵守。人們上了年齡，一般并不愿割斷他們與家庭和鄰里的聯(lián)絡，而生活在一種全新的生疏的環(huán)境里，他們不僅需要個人活動，還規(guī)定參與小區(qū)的活動。設計老人住房時，從目的性、方案及實際設施上要考慮到他們的起居、平常事務、個人愛好習慣、社會接觸及文娛體育活動等方面，以體現(xiàn)他們早先生活方式的持續(xù)性。最重要的目的就是盡量長時間維持其獨立生活能力。因此，在老年住宅的規(guī)劃與設計上可以遵照如下原則：從空間（消除室內(nèi)高差）、裝置（設置扶手、地面防滑）、設備（緊急通報系統(tǒng)、安全電熱源）、管理員或護理人員等方面對應老年人平常生活中的安全性，做到緊急時刻可立即采用措施；盡量在樓內(nèi)外為老年人提供多種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環(huán)境；從建筑人類工程學的觀點出發(fā)，在家俱、衛(wèi)生器具的尺寸方面符合老年人的身體特性；從環(huán)境行為心理學的角度出發(fā)，考慮大多數(shù)老年人常年形成的居住習慣，提供老式形式的室內(nèi)空間。2.2.4老年小區(qū)的設計規(guī)定(1)項目選址由于老年人離開了工作崗位，與外界的接觸逐漸減少，因此住宅地段優(yōu)勢不再是他們考慮的首要原因，而居住環(huán)境和生活質(zhì)量則躍升到首位。在就本課題進行訪談調(diào)研時，幾乎所有的已入住老年小區(qū)的老人都表達，良好的生活環(huán)境是他們購置住宅的重要誘因。這種從城內(nèi)向郊區(qū)，從繁囂到寧靜，從地段到環(huán)境的轉(zhuǎn)變，決定了老年住宅項目的選址應以優(yōu)美的自然環(huán)境、良好的空氣質(zhì)量、恬靜的生活環(huán)境作為第一衡量指標。項目的選址可以從一下幾種方面進行考慮：環(huán)境質(zhì)量良好，環(huán)境符合老人的心理上的需求，對老人有較強的吸引力；交通便捷，老人外出或是與子女、友人往來都十分以便；場地周圍活動安全，不應以重要交通干線為界，保證購物、逛公園等一般室外活動不必穿過都市重要街道；場地不適宜直接鄰近學校、小朋友游樂場或為青年與成年人所活躍出人的娛樂區(qū)；生活氣息濃郁，使老人們與各年齡段的居民們有多種各樣的互相交往機會，防止產(chǎn)生與社會相隔絕，被社會所遺棄的消極心理；場地應有足夠面積，以滿足開展戶外活動的規(guī)定。（2）規(guī)劃設計在規(guī)劃設計上，也應當從老年住宅的特點出發(fā)，滿足自然環(huán)境、人文環(huán)境、生活環(huán)境等方面需求。在進行規(guī)劃時可以考慮如下幾點：住宅區(qū)和活動辨別離，保證生活空間不受干擾；建筑布局應保證朝向、采光、通風和景觀等為老年人提供優(yōu)質(zhì)的生活空間；居住區(qū)內(nèi)路網(wǎng)設置合理，人車分流，來自主干道的噪音少；設置坡道聯(lián)絡室內(nèi)外空間，以便輪椅的使用；處理好合設或鄰設的其他設施與住宅之間的關(guān)系，既提供公共交往空間，利于老人開展體育活動，又以便生活；基本的生活配套齊備，以保證老人生活需求在小區(qū)內(nèi)就可得到滿足；設置有一定規(guī)模力量的醫(yī)療保健中心，并且與生活區(qū)靠近，并有暢通的道路系統(tǒng)以應付緊急狀況，為老人的身體健康提供有力保障。(3)單體設計單體設計以別墅、多層為主，重要是從老年人行動不便的生理特性考慮，樓高不適宜超過5層，并且多層一般應設置電梯，以便老人的上下。另首先，在單體設計上，應當為老年人提供充足的室外空間，使居住者足不出戶就能享有到陽光和新鮮空氣；另一方面，要具有助于交往的公共空間，為友好鄰里關(guān)系的形成提供必要條件。(4)色彩規(guī)劃老年住宅小區(qū)的色彩規(guī)劃所遵照的原則有兩個：一是穩(wěn)重友好，但忌過于沉悶；二是不一樣組團應采用不一樣的色彩，利于老人識別。(5)戶型設計由于戶型設計直接關(guān)系到老年人的生活質(zhì)量，因此，在老年住宅的戶型設計上也有尤其的規(guī)定：保證有良好的采光、通風，為老年人提供一種健康的生活環(huán)境；與子女同住的單元住宅應盡量分門出入，客廳的設計既要可以滿足家庭組員會客、看電視、聊天等娛樂交往活動的需要，又可兼作餐廳，這樣，可防止家庭組員之間因工作、學習、休息、娛樂及習慣的不一樣互相干擾，同步也便于生活上的互相照顧；獨立的老年住宅應至少設置兩個房間，為老年人陪護者提供居住的空間；老年人由于身體機能的退化，使用衛(wèi)生間的次數(shù)會增多，因此應當在臥室內(nèi)設置獨立的衛(wèi)生間；室內(nèi)的樓梯應采用三段式樓梯，減少了坡度也為老年人上下提供了更多的緩沖空間；所有房間應在同一平面上，防止室內(nèi)的階梯，保證老年人行動的安全。在對戶型面積的規(guī)定上，從《成都市老年休閑市場調(diào)查》中得知：老年住宅消費者也許購置的面積老年住宅消費者也許購置的面積(6)室內(nèi)設計與一般住宅產(chǎn)品最大的區(qū)別是，針對老年人的專用設計集中體目前室內(nèi)設計上，作為專用設計載體的室內(nèi)設計自然成為了老年住宅設計的重中之重。因此，從墻地面裝修、廚衛(wèi)產(chǎn)品選擇到色彩設計、電器照明設計，乃至門窗的選擇等等細節(jié)上都應體現(xiàn)出對居住者的細膩關(guān)懷。1998年中國老齡科學研究中心“國家九五社科”重點課題“人口老齡化與社會保障制度研究”課題組進行的“城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保障調(diào)查”，調(diào)查成果顯示，老年人對住宅內(nèi)但愿增長的設備和設施中老人首選的是緊急呼喊設備，占56.5%，那些高齡老人最緊張家中無人時自己忽然發(fā)病。由于目前大多數(shù)住宅內(nèi)的設施不能滿足老年人的特殊需要，他們規(guī)定增長多種以便老年人行動和健康的設施，如取消房間之間的階梯，樓梯減少臺階，增長適合老年人使用的廚房、衛(wèi)生間和浴室，走廊設置扶手等。專論：老年住宅室內(nèi)裝修設計要點（1）墻、地面裝修老年人伴隨生理、心理的變化，動作變得緩慢，反應不能隨心，事故易發(fā)率較高。為防止不測事故的發(fā)生，墻地面飾面材料的選型和構(gòu)造處理尤為重要。一般應選用能防止老年人打滑、磕碰、扭傷、擦傷的材料，不可采用易滑、易燃、易碎、化纖及散發(fā)有害有毒氣味的裝修材料。老年人住宅墻面應采用那些雖然擦著身體也很難擦傷的墻面材料。墻體陽角部位宜做成圓角或切角，且在1.8m高度如下做與墻體粉刷齊平的護角。墻體如有突出部位，應防止使用粗糙的飾面材料，帶有緩沖性的發(fā)泡墻紙可減輕老人碰撞時的撞擊力。衛(wèi)生間墻面應盡量防止出現(xiàn)陽角。老年人的手腳易發(fā)冷，手腳保暖對老年人很重要。因此居室地面宜用硬質(zhì)木料或富彈性的塑膠材料，寒冷地區(qū)不適宜采用陶瓷材料。地而鋪設應保證平坦，不要產(chǎn)生凹凸不平，以防絆倒。地面材料應防滑，即便有水時，也不應發(fā)生打滑的狀況，并應采用摔倒時可減輕撞擊力的材料，同步應便于清潔、防污。不應使用長毛的蹭鞋地毯，蹭鞋地毯應和其他材料保持在一種平而上。樓梯是老年人極易發(fā)生事故的地方，對于某些身體不便的老人來說，上下樓梯是一件很困難的事情，因此老年人居室應盡量設在一層。當老年人必須使用樓梯時，應尤其注意使用防滑材料，并在臺階邊沿處設防滑條。防滑條假如太厚，就會產(chǎn)生羈絆的危險，應與臺階面幾乎設置在同一平面上，太厚的防滑條應鑲嵌埋人臺階面內(nèi)。同步由于老年人視力的下降，為防止踩空事故的發(fā)生，樓梯踏步應界線標志鮮明，不適宜采用黑色、深色材料。在目前的住宅設計中，躍層、錯層都是很流行的做法，但對老年人來講并不合適，尤其是需要使用輪椅的老年人。住宅內(nèi)的臺階，尤其是設在起居室和臥室之間的臺階會給老年人帶來諸多不便，由于起居室和臥室是需要常常通過的地方，多次的上下臺階會給老年人導致不必要的身體損耗。假如在臥室和衛(wèi)生間之間設有臺階就愈加危險，老年人夜間起夜的次數(shù)比較多，在黑暗的環(huán)境和不完全清醒的狀態(tài)下很輕易忽視臺階的存在。因此老年人住宅內(nèi)的地面應取消所有高差，包括衛(wèi)生間及陽臺內(nèi)外的地面高差。一般住宅設計中為防止衛(wèi)生間內(nèi)地面水外溢而設置的高差對老年人來講也是一種危險隱患，一般來說，盆浴比較適合老年人，此時地面水量不大，只需從門口向衛(wèi)生間內(nèi)找坡即可。陽臺是平常晾曬衣服、被褥的地方，同步也是可以享有戶外生活的地方。因此必須考慮老年人移動的以便性，取消陽臺內(nèi)外地面的高差。有關(guān)陽臺向房間內(nèi)滲透雨水的問題，假如采用封閉陽臺則不存在問題；假如采用不封閉陽臺，高差需做斜面處理。設計推拉門、折疊門時，也應使用地下埋沒式門軌或采用吊掛式門軌以保證地面的平整。（2）廚、衛(wèi)產(chǎn)品的選擇廚房內(nèi)的操作一般需要站立半小時到1小時，這會使諸多老人感到勞累，因此老年人使川的廚房操作臺面高宜0.75-0.80m，臺面寬度不應不不小于0.50m，臺下凈空前后進深不應不不小于0.2m，以保證老年人可以坐著進行操作。廚房吊柜離地高度為1.40-1.50m，深度比案臺退進0.25m，以以便老年人取用；輪椅使用者的廚房吊柜離地高度1.20m為宜。櫥柜及臺面應選用易于清潔的材質(zhì)。由于老年人普遍有記憶力衰退的現(xiàn)象，常常會忘掉灶臺上燒的水或飯，而導致燃氣泄漏或發(fā)生火災，因此對老年人來講使用電磁爐是最安全的，但目前使用最多的還是燃氣灶具。廚房內(nèi)假如沒有安裝燃氣泄漏和火災自動報警裝置，則應選擇有燃氣、煙氣自動報警功能的抽油煙機和能防止燃氣泄漏的灶具。老年人使用衛(wèi)生間的時間較長，且動作幅度較大，因此老年人使用的衛(wèi)生潔具應選擇操作簡樸的設備，其安裝尺寸應合適放寬，位置符合老年人的生理特點；選擇使用時能保證身體安全和當老年人跌倒時，危險性小的設備。老年人最佳使用白色的衛(wèi)生潔具，感覺清潔并且易于隨時發(fā)現(xiàn)老年人的某些病變。應采用使用以便的坐便器，沖水手柄設在易于操作的位置。為防止冬季冰涼的坐圈對人體的刺激，可采用帶暖氣功能的坐便器，有單功能坐便式、坐便及暖風一體式、坐便及溫水沖洗一體式三種?？筛鶕?jù)需要設置適合坐姿的洗臉臺，臺面下應留有放膝蓋的地方。浴缸需采用防滑材料，浴缸邊緣離地350-450mm為宜，適合以便跨越浴缸和坐在浴缸邊緣出入。浴缸邊緣應為可坐下并轉(zhuǎn)身的形狀，并在浴缸一端留有400mm寬的坐浴臺。在潔具兩側(cè)合適位咒均應設置適合老年人使用的扶手。老年人握力下降，應選擇形狀便于操作的水龍頭，可使用便于調(diào)整水溫的杠桿式水龍頭或自動水龍頭。熱水龍頭應用色彩予以明顯標識，以免老年人操作不妥而燙傷。資料來源：根據(jù)人口普查1‰資料計算。（3）安全扶手的安裝老年人由于身體機能的下降，諸多時候需要扶手的協(xié)助以獨立完畢起立、行走、轉(zhuǎn)身等動作。設汁時應根據(jù)老年人身體尺度和行為特點，在也許有上下移動、單腿站立等不穩(wěn)定姿勢的地方設置扶手。在常常通行的地方應安裝水平行走時使用以便的扶手，或預留出可安裝扶手的位置并在墻面對應位置做好加固措施。扶手的高度、材質(zhì)和形狀應根據(jù)使用特點來選扦，安裝必須結(jié)實、可靠以保證使用的安全性。扶手的高度應以便老年人在走廊、樓梯、衛(wèi)生問、客廳、餐廳、臥室等地方的移動，其高度以800-900mm為宜。為防止扶手抓空而摔倒，持續(xù)使門1扶手的地方，應保證扶手的持續(xù)性，不應中途中斷。扶手變化方向的地方可以中斷，但扶手端部之間的距離應以400mm如下為原則。為減少沖撞時的危險性，應將扶手的端頭向下或向墻面方向彎曲。扶手與墻壁的間隔為4—6cm，，以不碰手為宜。扶手可根據(jù)詳細狀況進行初期安裝或后期安裝。后期安裝即事先做好安裝扶手的準備，并在圖上標明墻面加固位置或在墻面上做出標識，以便需要時可以隨時安裝。（4）門窗的選用戶內(nèi)所有的門，包括廚房、衛(wèi)生問、陽臺的門凈寬(通行寬度)均不應不不小于0.80m，以保證輪椅的通過。臥室門可采用帶觀測窗的門，使家人可以及時發(fā)現(xiàn)老人也許出現(xiàn)的意外。衛(wèi)生間是老年人最輕易發(fā)生事故的地方，應設向外啟動的平開門或推拉門，并安裝雙向啟動的插銷，以便老人在衛(wèi)生間內(nèi)發(fā)生意外時可以以便的將門打開。老年人喜歡溫暖、安靜、明亮的生活環(huán)境，寒冷、嘈雜和灰暗的生活環(huán)境會極大的影響老年人的心理和生理健康。因此窗戶的選擇應注意保溫性、隔聲性和密閉性，窗扇宜鑲用無色透明玻璃，以保證視線的通透和室內(nèi)光線的明亮。啟動扇的設計不應過大、過沉，啟動方式應易于操作。有條件時可使用可以消音、過濾、調(diào)整濕度、溫度并進行熱互換的智能通風器。門窗把手考慮使用的安全性和以便性，宜采用杠桿式，并跟據(jù)老年人的生理特點安裝在合適的位置上。平開門應采用杠桿式把手，防止使用不易用力的球形把手。杠桿式把手要向內(nèi)側(cè)彎曲，不可有突出的部分，以免掛住衣服。推拉門及折疊門應采用便于橫向用力的棒狀把手，尺寸宜采用30mm×70mm×15mm(寬×高×深)。把手中心距地宜為800-1000mm。老年人因視力下降不易看清細小的地方，同步諸多老人有拿不穩(wěn)東西的狀況，因此應采用易于插入鑰匙的門鎖，廁所及浴室門的鎖應可以從外面打開。門扇裝有玻璃時，宜使用安全玻璃，否則應將玻璃分隔成小塊，以免玻璃萬一破裂時傷人。戶門及出入口的門使用平開門時，為防止急劇的開關(guān)碰撞應設置止門器。（5）電氣設計老年人的思維能力有所下降，復雜的操作對他們來講有難度，同步電氣操作的安全性也是進行，電氣設計的首要內(nèi)容。應選用操作安全簡樸，具有防止誤操作功能的產(chǎn)品，并應考慮維護簡樸，消耗品更換輕易。開關(guān)及插座應清晰、醒目，輕易操作，安裝的位置、高度要考慮操作的以便性。開關(guān)高度離地宜為1000-1200mm，假如考慮輪椅使剛者的話，最佳設置在900-1050mm左右。電源開關(guān)應選用寬板防漏電式按鍵開關(guān)，以便于手指不靈活的老年人用其他部位進行操作。起居室、臥室插座離地高度宜為600-800mm；廚房、衛(wèi)生間插座離地高度宜為800-1000mm；無需常常插拔的插座離地高度宜為400-500mm。廚房及衛(wèi)生間無論與否有自然通風，都應設置機械通風裝置，以保證在任何氣候狀況下通風良好。衛(wèi)生間應設置照明和排氣扇聯(lián)動的裝置，以減少操作環(huán)節(jié)。廚房排油煙機的開關(guān)應設置在老年人使用以便的位置上。廚房及衛(wèi)生間的采暖溫度不應低于其他房間，如感到浴室內(nèi)不夠溫暖，可采用電加熱設備，但應注意其安全性?？蛷d、臥室和餐廳均應留有空調(diào)的安裝位置和專用插座，考慮空調(diào)位置時注意不要直接將風吹向人體，尤其是就寢時。（6）照明設計老年人由于視力下降，看東西不清晰，在照明不好的地方輕易產(chǎn)生危險，因此應根據(jù)照明用途和場所合適配置照明器具。同步應注意各房間與走廊的亮度應大體相似，以免有耀眼的感覺。為便于老年人夜間行走，在轉(zhuǎn)彎和輕易滑倒的地方（門廳、走廊、臥室的出人口、有高差處）應安頓輔助燈（腳燈）。同步在選擇照明器具和燈泡時，應考慮清洗和更換的安全性及以便性。老年人對亮度變化的適應能力差，急劇亮度變化帶來的刺激對老年人來說極不舒適，這也是導致事故的原因，因此必須設法使亮度逐漸變化。用輔助照明所獲得的最大亮度面與附近的亮度比應為3∶1如下，相鄰房間之間、房間與通道之間、照度低的一方與照度高的一方的平均照度比應保持在1∶2如下。臥室宜采用可調(diào)整亮度的開關(guān)，并應在床頭以便的位置設置照明開關(guān)。從臥室到廁所的路線上應設置腳燈，并保證夜間長明，凡遇拐角處應加設腳燈。所有照明開關(guān)均應采用大面板、帶燈的開關(guān)。（7）色彩設計老年人的視覺常常出現(xiàn)如下狀況：老花眼、眼睛混濁需要光線、視覺變黃，因此設計時必須注意老年人看到的色彩與年輕人不一樣樣，應合適提高色彩的明度和對比度，提高可識別性，適應老年人視覺能力下降的特點。在空間、標高、材質(zhì)變化等易發(fā)生事故的地方，應通過裝修材料或色彩等的變化來到達輕易識別的目的。伴隨年齡的增高，眼球的晶狀體會產(chǎn)生黃變化，從黃色變?yōu)榻诤稚纳?。在日本，這種狀況從50歲開始，60歲時60％的人視覺產(chǎn)生黃變化，70歲時到達84％。由于黃色的變化，色彩的彩度、明亮度和色相則要發(fā)生如下變化。彩度：一般都會減少，尤其是低明亮度、高彩度減少。其中也有彩度上升的。明亮度：幾乎沒有變化，但也有減少的。色相：黃色的白色化現(xiàn)象最為嚴重，在白底色上的黃色標識將很難識別；藍色將帶有微黑色彩，在底色為黑色的標識上，易看清的鮮艷藍色會消失；綠色將變?yōu)榘稻G色。在設計中，必須注意這些變化，防止使用輕易混淆的顏色。此外，為了使老年人從心理上、生理上感到溫馨，室內(nèi)裝飾不僅僅要精心配色，最佳還要充足考慮墻壁的裝修材料和地面材料所具有的素材和把戲來進行設計。2.2.5《老年人建筑設計規(guī)范》簡介及內(nèi)容（見附件）2.3老年住宅的物業(yè)管理老年住宅的物業(yè)管理是老年住宅建設的重要構(gòu)成部分，其內(nèi)涵的多樣性和特殊性也是老年住宅的突出特性之一。老年住宅內(nèi)蘊涵了巨大的服務產(chǎn)品消費需求，因此，老年住宅的物業(yè)管理與一般住宅物業(yè)管理最大的不一樣點在于對小區(qū)服務的提供與管理所占的比重增大，另首先，在小區(qū)文化上，由于良好的小區(qū)文化對老年人的居住健康起到由關(guān)重要的作用，因此對小區(qū)文化的營造也成為了老年住宅物業(yè)管理的重心工作。2.3.1老年住宅物業(yè)管理與老年住宅建設的關(guān)系老年住宅物業(yè)管理與老年住宅建設的聯(lián)絡緊密，其中的關(guān)系既體現(xiàn)了老年住宅物業(yè)管理的豐富內(nèi)涵和區(qū)別。因此，對老年住宅物業(yè)管理與老年住宅建設的關(guān)系的探討有助于加深我們對老年住宅物業(yè)管理的理解。老年住宅物業(yè)管理于老年住宅建設之間的關(guān)系可以分為如下幾點：并非補充，而是重要構(gòu)成部分老年住宅小區(qū)對服務產(chǎn)品的需求量大，定制式和菜單式的小區(qū)服務上升到了老年人生活基本需要的層面上，因此，以小區(qū)服務為主的物業(yè)管理也從小區(qū)的補充成分上升到了必要成分的地位，常規(guī)性物業(yè)管理和小區(qū)服務兩者缺一不可，這是老年住宅物業(yè)管理與一般住宅物業(yè)管理最大的不一樣點。是老年住宅的長期盈利點由于小區(qū)服務的必要性和重要性，物業(yè)管理的重要工作就不再單是對物業(yè)的管理維護，而是管理與服務并重。物業(yè)管理的重要收入來源也由單純的物業(yè)管理費，變?yōu)楣芾硎召M和服務收費等多種渠道，并且，伴隨服務內(nèi)容的多樣化，服務產(chǎn)品的盈利比例將會逐漸加大，成為物業(yè)管理收入的重要來源。實際上，為居住老人提供有償性小區(qū)服務已經(jīng)成為了老年住宅的重要盈利點之一，這種盈利是長期、穩(wěn)定、不存在風險的，并且將伴隨老人年齡的增長而增長。經(jīng)營與管理并舉伴隨生活水平的提高以及老年小區(qū)規(guī)模的增大，為老年人設置的服務必將沿著細化與多樣化的方向發(fā)展，單憑小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的力量難以滿足發(fā)展的需求，引入小區(qū)外的第三方專業(yè)服務單位勢在必然，這也是處理物業(yè)管理企業(yè)過小或過于龐雜的有效措施。而外來單位的引入，就使物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務構(gòu)造發(fā)生變化，自主經(jīng)營和對引入經(jīng)營進行管理，就成了物業(yè)管理企業(yè)的重要業(yè)務。2.3.2老年住宅物業(yè)管理內(nèi)容的構(gòu)成老年住宅物業(yè)管理重要由如下幾種部分構(gòu)成：小區(qū)服務的供應或管理小區(qū)服務的供應或管理小區(qū)文化的營造常規(guī)管理老年住宅物業(yè)管理常規(guī)物業(yè)管理：常規(guī)物業(yè)管理包括了對物業(yè)、設備的檢修、維護，對生活環(huán)境的保全、保潔等工作，與一般住宅的物業(yè)管理相近，再次不作贅述。其最大的不一樣點就是老年人對物業(yè)的自行維護能力低，老年住宅的常規(guī)管理應具有更大積極性。在保全、保潔方面，要提高服務的質(zhì)量，增長保潔的次數(shù)，出來要防止外來對老年人的侵害，也要防止老年人不慎而發(fā)生的意外。總的來說，就是要愈加積極和細致。小區(qū)服務和管理：從盈利的角度分，小區(qū)服務可以分為盈利性服務和非盈利性服務。盈利性服務：指為小區(qū)那老人提供的特定的有償性服務，例如鐘點服務，特殊陪護等等；非盈利性服務：指與社會福利機構(gòu)、義工團體或醫(yī)院、學校等合作的，以免費的形式為老人提供的免費服務。例如由福利機構(gòu)興辦的老年之家、老人大學，由義工團體提供的義務勞動、醫(yī)院的義診、學校的義演等等。小區(qū)服務的內(nèi)一般包括：家務服務。小區(qū)服務中心可以定期派遣服務人員前去老年人的住所，協(xié)助他們做瑣碎的家庭雜事。服務人員一般是由受過訓練的下崗女職工來做的。她們的責任是收拾房間、買菜做飯、伴陪老人以及看護剛剛出院或不能自理的老人，照顧老人洗澡穿衣、服藥等等。專門為沒有子女照顧的老年人提供多種綜合性服務。工作時間可以是每天幾種小時，每周幾次，或一周七天每天24小時。家庭保健服務。小區(qū)保健醫(yī)生或護士提供的專業(yè)或輔助專業(yè)人員的護理照顧。他們負責分派和監(jiān)督用藥、換衣、康復理療、提供個人衛(wèi)生服務。在有些小區(qū)，家務和保健服務結(jié)合在一起。服務人員可以一身兼兩職。送飯上門。是人們常常說的“輪子上的飯菜”。這種服務提供一頓午餐給住在家里的老人或不能買菜做飯以及需要此類協(xié)助的高齡老人。老人們不僅可以享用每周五天營養(yǎng)配餐，并且志愿送飯的人也可以借機登門看望老人。"輪子上的飯菜"會給老人的生活帶來了全新的變化。送飯上門使得諸多需要養(yǎng)老設施照顧的老人可以選擇生活在家里，實現(xiàn)“居家養(yǎng)老”。定期看望。也可以稱作組織起來的鄰居線。這個服務項目是組織小區(qū)志愿者、居、家委會工作人員、中、小學生定期看望"空巢家庭"的老人和住養(yǎng)老設施的老人?？赐吲c老人一起可以做些老人們喜歡或需要的事情，如一起玩牌或下棋，一起看電視，聊天或一起做手工業(yè)等等。一般來說看望者事先得到專業(yè)人員的培訓和輔導，使他們懂得老人的需求并且樂意作為一種好的傾聽者。對于沒有親人和朋友在身邊的老人，看望者對老人就顯得愈加重要。定期看望這一服務項目將會大大豐富老人們晚年的精神生活，使他們感到社會的關(guān)懷，感到晚年生活的意義，有益于老人們的身心健康。電話服務。諸多獨居的老人膽怯自己在家病了或傷了沒有人懂得。通過每天確定的時間打電話給獨居在家的老人，確認老人安然無恙，從而協(xié)助減輕老人們的焦急和及時發(fā)現(xiàn)問題。假如確認的時間老人打算外出，他或她一般事先告知電話確認服務的志愿者。假如在確認的時間老人家里的電話沒有應答，并且老人也并未事先打招呼，則立即會有人到老人家去檢查。電話確認服務可以監(jiān)督老人的健康狀況，提供持續(xù)的與老人的接觸，使老人們感到有人在關(guān)懷他們?！吧钤诰€”服務。小區(qū)服務中心開設幾種應急響應呼喊系統(tǒng)，容許老人通過報警和響應系統(tǒng)尋求協(xié)助?！吧钤诰€”服務的定購者可以在手腕上或脖子上帶一種鈕扣。當鈕扣一被按下，“生活在線”中心就會自動接受電話。當收到電話后，“生活在線”的工作人員就會打電話給老人家里。假如沒有人應答，他們就會打電話給老人的監(jiān)護人（例如朋友或親戚），規(guī)定到老人家去看一下。監(jiān)護人發(fā)現(xiàn)實狀況況異常后會打電話給中心尋求深入?yún)f(xié)助。交通和陪伴服務。有條件的小區(qū)可認為老人提供門到門、靈活交通工具的服務，老人們可以選擇小轎車、小客車、大客車等車型。這種服務有時稱為撥電話搭車。老人們一般提前24小時打電話給中心調(diào)度辦公室，并且告知用車的時間和地點。司機把老人從家里接出來送去看醫(yī)生、上診所、上銀行、上商店等等。有的小區(qū)提供陪老人外出服務，以保證老人的安全。老年食堂。小區(qū)為老年人開設老年食堂，為60歲以上的老人提供飯菜。老年食堂應當設在一種小區(qū)的中心地帶，為老人提供一頓午餐。除了營養(yǎng)餐以外，包括消費導向、健康和營養(yǎng)信息、征詢、藝術(shù)和手工等等。老年食堂不僅滿足老人營養(yǎng)的需要，也為老人提供了聚會、交流、交朋友的場所。對老年人來說，有時，聚會比飯菜自身更重要。老人們在這里慶祝自己的生日，度過假期，甚至找到伴侶，舉行婚禮。法律服務。老年人所需求的房屋出租、消費者權(quán)益保護、準備遺囑、財產(chǎn)糾紛等法律服務與日俱增。諸多老人一輩子都沒接觸過法律。他們有的覺得打官司太累，并且律師費用太貴，有的膽怯同律師打交道，有的并不意識自己的法律權(quán)力。小區(qū)服務中心為老人開展法律服務，通過老年中心的律師或律師事務所的專職律師，他們可認為老人困惑的問題提供法律征詢，為低收入的老人進行義務法律協(xié)助。再就業(yè)服務小區(qū)服務中心、老年人才交流中心開設專門協(xié)助那些但愿再就業(yè)的老人職業(yè)或工作簡介的服務項目，這些工作可以是全日制和半日制的。發(fā)揮那些有專長身體健康，樂意繼續(xù)為社會作奉獻老人的作用。老人日托中心。假如有的老人不能在家獨立居住，但又不樂意去養(yǎng)老設施，去日托中心是個處理問題的好措施。日托中心可以滿足例如老人的社交、心理和康復服務、體育鍛煉、娛樂活動等多種需要。老人每天可以做班車到中心來，中午在中心一起吃飯，中心提供了對老人以便的照顧和服務。征詢服務。老人生活中往往需要通過征詢服務來處理老人碰到的多種問題，諸如個人和家庭矛盾、退休、財政、生活安排、購物消費指導等多種問題，通過小區(qū)征詢服務，提高老年人晚年的生活質(zhì)量，從而使老人的個人權(quán)益得到最佳的尊重和保護。保護（呵護）服務這一服務一般是由法律服務中心或公共機構(gòu)來提供，用來保證老人的合法權(quán)益。服務的收費由詳細服務內(nèi)容、當?shù)叵M水平、小區(qū)檔次等原因制定。在對小區(qū)服務的管理上，對于非盈利性服務，應當積極與有關(guān)機構(gòu)或單位聯(lián)絡，爭取定期和長期合作，為老年人提供更多的免費服務，豐富老年人生活，增長老年住宅的附加價值。對于盈利性服務，則又分為自主經(jīng)營和引入經(jīng)營，自營或外營的比例則應根據(jù)小區(qū)對服務的需求和物業(yè)管理企業(yè)自身的力量來確定。無論是自營或是外營，都應當根據(jù)小區(qū)的實際需求設置，并且對服務質(zhì)量和顧客的滿意度實行有效的監(jiān)控，這一點對于引進的服務單位尤是，以維護物業(yè)管理單位的形象。老年小區(qū)文化的營造營造良好的小區(qū)文化是老年住宅物業(yè)管理的重要任務。老年人行動不便，大部分時間在小區(qū)內(nèi)度過，對良好小區(qū)文化的需求與感受比年輕人要大；從心理健康的角度來說，活躍、健康的居住氣氛也可有效地緩和老年人情感依賴性和孤單感，故此，老年住宅小區(qū)的文化營造比一般的住宅小區(qū)更顯重要。在物業(yè)管理工作中，應摒棄“小區(qū)文化可有可無，只為營銷”的偏見，將小區(qū)文化的營造作為工作的重點，積極關(guān)懷老年人的文化需要，常常性或定期舉行“老年運動會”、“老年書畫比賽”、“老年聯(lián)歡會”等小區(qū)活動，并邀請有能力的老人參與到小區(qū)管理當中，倡導老有所為，共同營造“健康、友好、活潑”的老年小區(qū)文化。1.4國內(nèi)老年住宅需求的動因和影響原因3.4.1內(nèi)在需求老年住宅的內(nèi)在需求重要從如下幾種方面進行分析：老年社會的來臨老年社會的來臨老年人收入水平老年人福利水平老年人居住現(xiàn)實狀況內(nèi)因（1）老年社會的來臨我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一。80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長，目前已經(jīng)超過1.3億，占世界老年人口的1／5，占全國總?cè)丝诒戎氐?0%以上，中國已開始進入人口老年型國家行列。專