城市住房管理一、城市住房管理的目標(biāo)城市房地產(chǎn)管理中，住房管理是城市政府最為關(guān)注的。因?yàn)楣I(yè)和商業(yè)房地產(chǎn)是經(jīng)營(yíng)性的，其供求主要通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制，而住房涉及到社會(huì)公平和收入再分配等問(wèn)題，需要城市政府的干預(yù)。1．《雅典憲章》對(duì)住房發(fā)展的描述居住、工作、游息與交通四大活動(dòng)是研究及分析現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)時(shí)最基本的分類(lèi)。居住是城市的第一活動(dòng)。住宅區(qū)應(yīng)該占用最好的地區(qū)，我們不但要仔細(xì)考慮這些地區(qū)的氣候和地形的條件，而且必須考慮這些住宅區(qū)應(yīng)該接近一些空曠地，以便將來(lái)可以作為文娛及健身運(yùn)動(dòng)之用。在鄰近地帶如有將來(lái)可能成為工業(yè)和商業(yè)區(qū)的地點(diǎn)，亦應(yīng)預(yù)先加以考慮。2．美國(guó)對(duì)住房政策目標(biāo)的描述美國(guó)人認(rèn)為，一個(gè)房間超過(guò)1個(gè)人就算過(guò)于擁擠。70年代中期，在全美7000多萬(wàn)套住宅中，每戶(hù)有2個(gè)房間的占3％，3-4個(gè)房間的占30％，5-6個(gè)房間的占40％，7間以上的占27％。如果按當(dāng)時(shí)的人口平均，則每套住房居住的人數(shù)還不到3人。由此可以看出美國(guó)人的居住條件是比較優(yōu)越的。美國(guó)住房政策的總目標(biāo)是“讓每個(gè)美國(guó)家庭應(yīng)該能夠承受得起一套環(huán)境適宜的體面住房”，這是1949年美國(guó)國(guó)會(huì)通過(guò)的《全國(guó)可承受住房法》提出的住房目標(biāo)。3．英國(guó)對(duì)住房政策目標(biāo)的描述在2000年4月發(fā)表的《質(zhì)量與選擇——給所有的人提供體面的住房》這份住房政策綠皮書(shū)里，英國(guó)政府明確提出，其未來(lái)的住房政策目標(biāo)將是：“為每一個(gè)人提供選擇體面住房的機(jī)會(huì)，以便增強(qiáng)社會(huì)的凝聚性、福利性及自我依存性”，“無(wú)論是對(duì)于自由住房還是出租住房，無(wú)論是私人部門(mén)還是公共部門(mén)，都將致力于住房質(zhì)量的改善和更加公平住房市場(chǎng)的建立，以便允許人們實(shí)現(xiàn)真正的居住選擇自由，更好地支持人們投身工作就業(yè)并實(shí)現(xiàn)自我依存，同時(shí)能更好地保護(hù)社會(huì)的弱者”，“提供可負(fù)擔(dān)的住房”。4．日本對(duì)住房政策目標(biāo)的描述日本在1966年頒布了“第一期國(guó)家住宅建設(shè)五年規(guī)劃”，把“每戶(hù)一套住宅”作為住房政策的主要目標(biāo)，大力推進(jìn)各類(lèi)住房的建設(shè)和供應(yīng)。1973年以后，每戶(hù)一套住房的目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)，住房政策的目標(biāo)又開(kāi)始從“保證數(shù)量”向“提高質(zhì)量”轉(zhuǎn)變。二、城市住房的三個(gè)視角1．作為商品的住房不可移動(dòng)性。住房一經(jīng)開(kāi)工建設(shè)，其空間位置就具有了不可移動(dòng)性。嚴(yán)格地說(shuō)，住房的不可移動(dòng)性是由土地的不可移動(dòng)性決定的，因?yàn)樽》靠偸歉街诰唧w的土地之上。這樣，住房的價(jià)值與周?chē)h(huán)境就不可分割地聯(lián)系在一起。交通是否便捷，電、氣、水、排污是否通暢，學(xué)校、醫(yī)院、消防等設(shè)施是否齊全，以及周?chē)L(fēng)景、治安狀況等都會(huì)直接影響住房的價(jià)值。唯一性。在現(xiàn)實(shí)生活中，我們不可能找到兩個(gè)完全相同的住房，它們要么在面積、結(jié)構(gòu)、材料和使用年限等方面有所區(qū)別，要么在樓層、位置、周?chē)h(huán)境等方面各不相同，這使得每一住房都是獨(dú)特的。產(chǎn)品高價(jià)值性。住房是一個(gè)龐大的經(jīng)濟(jì)單位，從土地購(gòu)置、開(kāi)發(fā)，到地上結(jié)構(gòu)建筑，投資額十分可觀(guān)，而且，由于住房的建設(shè)周期較長(zhǎng)，資金占用的時(shí)間成本也非常大。而購(gòu)買(mǎi)者在進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)決策時(shí)，也大多要面臨資金約束。因此，無(wú)論是住房供應(yīng)，還是住房需求，都必須有相應(yīng)的融資活動(dòng)。市場(chǎng)本地化。住房的空間位置是固定的，不會(huì)因?yàn)楣┣蟮淖兓騼r(jià)格的差異在不同地區(qū)間流動(dòng)。這就意味著住房市場(chǎng)只能是分散的地方性市場(chǎng)，只受當(dāng)?shù)氐墓┣箨P(guān)系調(diào)節(jié)。因此，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展程度很大程度影響住房市場(chǎng)的價(jià)格。2．作為產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)（realestate）政府對(duì)于房地產(chǎn)的權(quán)利房地產(chǎn)稅征用權(quán)：政府不顧業(yè)主的意愿把他們的房地產(chǎn)充公的權(quán)利。治安權(quán)：政府為了公共秩序和一般性福利而頒布和強(qiáng)制執(zhí)行法律的權(quán)利。治安權(quán)與征用權(quán)的差別在于可以限制房地產(chǎn)的使用而不能沒(méi)收。收歸國(guó)有：在某些情況下，政府可以把房地產(chǎn)收歸國(guó)有。如一個(gè)人死后房地產(chǎn)無(wú)人繼承。利息，每月交的房款1800元，有1600元是利息，1600x12=19200，全可抵稅。也就是說(shuō)，6萬(wàn)年薪扣19200利息支出，以4.1萬(wàn)作為稅基，只交11000元的所得稅，可以省下9000元稅收。稅收優(yōu)惠根據(jù)美國(guó)資本增值稅相關(guān)法律，賣(mài)了自用住房，再買(mǎi)一間價(jià)值更高、同樣是自用的住房，可以延期繳交出售住房所得的資本增值稅。根據(jù)美國(guó)法律規(guī)定，在美國(guó)自住屋居住二年以上，可以減免收增值稅，具體數(shù)額各州規(guī)定不同，可達(dá)50萬(wàn)美元以上，所以投資自住屋成為一個(gè)趨勢(shì)。c．作為擔(dān)保幾乎所有形式的投資資產(chǎn)都可以為貸款提供擔(dān)保，但作為擔(dān)保品，住宅具有良好的價(jià)值：住宅切實(shí)存在且不可移動(dòng)；它的所有權(quán)需要記錄在案，且受法律保護(hù)；并且能憑保險(xiǎn)過(guò)的所有權(quán)憑證為貸款擔(dān)保作抵押。d．所有權(quán)帶來(lái)的榮耀感。（2）住房作為投資的缺點(diǎn)缺乏流動(dòng)性。作為投資的房地產(chǎn)最大的缺點(diǎn)可能就是資產(chǎn)的難以變現(xiàn)，因?yàn)橐蛔谔囟ㄎ飿I(yè)的市場(chǎng)局限于同時(shí)具備購(gòu)買(mǎi)意愿和有購(gòu)買(mǎi)力的人群。通過(guò)出售房地產(chǎn)未必總能滿(mǎn)足即刻的現(xiàn)金需求。即使真的出現(xiàn)了一個(gè)感興趣的買(mǎi)家，籌集資金也非常耗時(shí)。長(zhǎng)期投資。缺乏流動(dòng)性的必然結(jié)果就是人們必須持有房地產(chǎn)很多年，以便實(shí)現(xiàn)最佳的可能回報(bào)。管理要求。合格的商業(yè)管理是許多房地產(chǎn)投資成功的基礎(chǔ)，這必然會(huì)花費(fèi)業(yè)主個(gè)人的時(shí)間和精力，否則就必須雇用專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)管理人士來(lái)完成管理工作。對(duì)收益性物業(yè)而言，良好的管理尤其重要，或者說(shuō)，如果收益性物業(yè)缺乏管理，就會(huì)損失重大。物業(yè)損害。房地產(chǎn)的所有部分——尤其是其上的改良物——可能會(huì)遭受自然環(huán)境或人為的損害：火災(zāi)、洪水、故意的破壞或其他災(zāi)禍造成的損失。雖然可以通過(guò)保險(xiǎn)來(lái)彌補(bǔ)，但是這種彌補(bǔ)多數(shù)時(shí)候都無(wú)利可圖。價(jià)值受立法影響。土地使用的法律和環(huán)境控制條款中針對(duì)開(kāi)發(fā)的特定限制都會(huì)影響物業(yè)價(jià)值。其他法律，如租金控制和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備等，同樣會(huì)影響追加投資及顧客對(duì)土地的最終使用成本。三、城市政府干預(yù)城市住房市場(chǎng)的理由1．城市住房市場(chǎng)是一個(gè)不完全的市場(chǎng)完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)需要具備四個(gè)前提條件：商品是同質(zhì)的；有大量的買(mǎi)方和賣(mài)方，沒(méi)有誰(shuí)能夠決定市場(chǎng)價(jià)格；信息是充分的；可以自由進(jìn)出市場(chǎng)。住房市場(chǎng)在這四個(gè)方面都不同程度地存在偏差。首先，異質(zhì)性是住房的本質(zhì)特征之一；其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、機(jī)構(gòu)投資者和投機(jī)者往往能夠左右城市住房市場(chǎng)價(jià)格，扭曲價(jià)格信號(hào)；第三，住房的市場(chǎng)交易需要大量的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，例如工程技術(shù)知識(shí)、法律知識(shí)等，而交易的當(dāng)事人在某些方面往往是一個(gè)外行，他們很難準(zhǔn)確迅速地獲得住房的價(jià)格信息；最后，住房龐大的價(jià)值單位提高了住房市場(chǎng)的進(jìn)出門(mén)檻。因此，住房市場(chǎng)是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，市場(chǎng)配置資源的效率低下。2．城市住房問(wèn)題會(huì)引致城市社會(huì)不穩(wěn)定住房社會(huì)屬性主要包括以下方面：（1）住房是維持人們生活或生命活動(dòng)的基本條件之一；（2）住房是實(shí)現(xiàn)家庭生活的條件，而家庭生活的建立又是發(fā)揮家庭功能和作用的不可缺少的條件；（3）有了定居，社會(huì)交往才能更加方便地進(jìn)行。中國(guó)有一句古話(huà)，叫有恒產(chǎn)者有恒心。孟子說(shuō)過(guò)，無(wú)恒產(chǎn)而有恒心者，惟士為能。若民，則無(wú)恒產(chǎn)，因無(wú)恒心。茍無(wú)恒心，放辟邪侈，無(wú)不為已。（《孟子》“梁惠王章句上·第七章”）從這個(gè)意義上講，住房是人們的一項(xiàng)基本權(quán)利，是社會(huì)發(fā)展的必然要求。城市住房問(wèn)題會(huì)進(jìn)一步演變形成城市社會(huì)問(wèn)題，因此城市政府都有義務(wù)為其居民提供最起碼的住房條件。四、西方國(guó)家住宅政策經(jīng)驗(yàn)1．英國(guó)住房政策二戰(zhàn)后，英國(guó)受戰(zhàn)爭(zhēng)影響，住房極其短缺。在這一背景下，公共部門(mén)承擔(dān)了住房供給的主要責(zé)任。面對(duì)戰(zhàn)后建筑材料短缺，通過(guò)建筑許可制度，地方政府相對(duì)私人擁有優(yōu)先獲得權(quán)。在1945-1951年間，英國(guó)建起了100萬(wàn)套住房，4/5是地方政府的成果。1951年保守黨政府上臺(tái)后，政府公共住房每年完成數(shù)量由1951年的16.3萬(wàn)套增至1954年的22.9萬(wàn)套。英國(guó)戰(zhàn)后的住房政策，規(guī)劃立法是支柱。1947年的《規(guī)劃法》規(guī)定政府對(duì)土地的強(qiáng)制購(gòu)買(mǎi)和國(guó)有化，這對(duì)私人住房的發(fā)展起到了很大的限制作用。1947-1954年間，政府住房完成量140萬(wàn)套，而私人住房?jī)H40萬(wàn)套。而且，私人住房?jī)r(jià)格很高，而公共住房的租金很低廉。另外，新城的建設(shè)也緩解了大城市的住房擁擠問(wèn)題，吸納了大城市的過(guò)剩人口。中央政府的作用主要是制定和監(jiān)督執(zhí)行有關(guān)的住房的政策、法規(guī)，確定和監(jiān)督用于住房的公共投資和補(bǔ)助等。（1）制定有關(guān)住宅問(wèn)題的政策法規(guī)在目前仍然有效的法律中，1925年的《房地產(chǎn)》和《土地注冊(cè)法》是英國(guó)最早的有關(guān)住房的法律。它們是根據(jù)19世紀(jì)末的《土地轉(zhuǎn)讓法》和1922年的《房產(chǎn)法》等修訂頒布的。此后，政府在住房方面頒布了大量的法規(guī)，其中比較重要的有1954年的《房主與房客法》、1967年的《租借改革法》、1971年的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、1977年的《租房法》、1985年的《住房協(xié)會(huì)法》、《住房法》、1986、1987年的《土地注冊(cè)法》等。在這些法律條文中，大到中央政府與地方政府在執(zhí)行住房政策方面的關(guān)系，小至居民買(mǎi)房、租房、修房應(yīng)經(jīng)過(guò)的程序，都有詳盡而具體的規(guī)定。（2）確定住房投資在公共開(kāi)支中的比例，并進(jìn)行宏觀(guān)控制。住房資金作為公共支出的一部分，究竟應(yīng)該在公共支出中占多大比例，一直是執(zhí)政黨和反對(duì)黨爭(zhēng)論的一個(gè)問(wèn)題。從1979年以來(lái)的數(shù)字看，每年國(guó)家和私人對(duì)住房的固定資產(chǎn)投資額約占GNP的4%左右，平均每人投資額為160英鎊左右。（3）通過(guò)地方政府支持住房改造。除了住房福利金外，環(huán)境部每年撥出專(zhuān)款通過(guò)四種補(bǔ)助形成居民對(duì)舊房進(jìn)行改造。居民可向地方政府提出申請(qǐng)，住房改造補(bǔ)助是從1949年開(kāi)始實(shí)行的，經(jīng)過(guò)幾次修改后，自前補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)分為三等。①優(yōu)先補(bǔ)助：對(duì)缺少基本衛(wèi)生條件、有嚴(yán)重缺陷的房屋及為滿(mǎn)足殘疾人特殊需要的住房改造項(xiàng)目，除個(gè)人支付部分外，給予所需費(fèi)用75%的資助(由地方政府決定，最高可達(dá)90%)。②普修地區(qū)補(bǔ)助：如果住房所要改造的房屋正好位于政府正在進(jìn)行房屋普修的地區(qū)，則可以申請(qǐng)所需用的65%的資助。③一般資助：對(duì)于一般維修，可以給予50%的資助(由地方政府房管部門(mén)決定，最高可達(dá)65%)。在英國(guó)，具體的住房管理工作是全國(guó)460個(gè)地方政府的房管部門(mén)負(fù)責(zé)的，平均每個(gè)地方政府負(fù)責(zé)2500-15000套住房。地方政府的基本任務(wù)是：(1)滿(mǎn)足基本需要。根據(jù)《住宅法》的規(guī)定，對(duì)確認(rèn)為無(wú)家可歸和居住條件低標(biāo)準(zhǔn)者(如住房擁擠)，地方政府有義務(wù)為其提供住房。近年來(lái)，由于房?jī)r(jià)上漲，部分地區(qū)人口密度過(guò)大(如倫敦地區(qū))，造成房屋供不應(yīng)求現(xiàn)象，據(jù)1986年統(tǒng)計(jì)，英國(guó)共有約10.9萬(wàn)需要安排的無(wú)家可歸者地方政府為其中2.2萬(wàn)人安排了住房。(2)改善住房條件。地方政府除了根據(jù)規(guī)定向進(jìn)行住房改造的住房發(fā)放補(bǔ)助外，還直接負(fù)責(zé)本區(qū)內(nèi)公房的外部維修，同時(shí)還直接負(fù)責(zé)清除破舊房屋，予以重建。1976-1986年10年間，全英地方政府共拆除了35.8萬(wàn)處破舊房屋，并對(duì)68.3萬(wàn)處房屋進(jìn)行了修繕。(3)提供住房服務(wù)。《住房法》在“地方政府的義務(wù)”中明確規(guī)定：必須使所在區(qū)公民了解自己在住房方面的權(quán)利與義務(wù)。因此，地方政府利用圖書(shū)館、社區(qū)中心等積極提供住房信息服務(wù)，有的地區(qū)還建立了住房咨詢(xún)中心，為居民提供買(mǎi)房、租房服務(wù)。2．美國(guó)的住房政策美國(guó)的住宅業(yè)相當(dāng)發(fā)達(dá)，全國(guó)住宅自有率為66%，人均居住面積約59平方米。幾十年來(lái)。美國(guó)政府制訂了一系列住房政策，采取了對(duì)有支付能力的居民提供銀行貸款、實(shí)行利率優(yōu)惠和分期付款。以及減免稅收等手段，鼓勵(lì)私人建房和購(gòu)房，從而基本上解決了富裕家庭和大部分中等收入家庭的住房問(wèn)題。美國(guó)政府對(duì)住宅業(yè)的宏觀(guān)管理主要表現(xiàn)在城市規(guī)劃與住宅金融體制建立兩個(gè)方面。美國(guó)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家。住宅實(shí)行商品化，其房屋和土地可以據(jù)為己有，也可以自由買(mǎi)賣(mài)。但土地的開(kāi)發(fā)與利用必須符合政府對(duì)城市的整體規(guī)劃。每個(gè)城市都有自己的土地規(guī)劃，而且是完全公開(kāi)的。任何一個(gè)普通市民或私營(yíng)開(kāi)發(fā)商，都可以花幾美元從市政部門(mén)買(mǎi)到區(qū)域規(guī)劃圖，并根據(jù)市政規(guī)劃確定自己的投資方向。這種管理與服務(wù)，既保證了上地的綜合開(kāi)發(fā)與合理利用，同時(shí)也可以積極引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商參與市政建設(shè)。發(fā)展住宅業(yè)，千頭萬(wàn)緒都集中在一個(gè)資金問(wèn)題上。從1930年代起，美國(guó)官方就開(kāi)始從金融領(lǐng)域入手，大規(guī)模地干預(yù)住宅市場(chǎng)。1934年美國(guó)頒布了第一部《住宅法》，該法宣布成立了美國(guó)聯(lián)邦住宅管理委員會(huì)。其主要職能就是向私人住宅貸款的金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保和保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。從而大大改善了住宅抵押貸款的條件，期限延長(zhǎng)到25-30年；首期付款額降到房產(chǎn)的20%左右；貸款與房產(chǎn)的比率由1：2提高到1.5：2；年還貸額與個(gè)人年收入的比率下降為1：4。在完善住宅抵押一級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，1938年美國(guó)又成立了“聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款聯(lián)合會(huì)”，開(kāi)辟和建立了住宅抵押二級(jí)市場(chǎng)，通過(guò)抵押貸款債券的買(mǎi)賣(mài)，為銀行和信貸機(jī)構(gòu)提供短缺的資金。截至1992年底，抵押貸款債券的市場(chǎng)規(guī)模已達(dá)到1.4萬(wàn)億美元，抵押貸款債券已成為僅次于政府債券的第二大債券。政府對(duì)住宅金融市場(chǎng)的干預(yù)，不僅促進(jìn)了住宅業(yè)和金融業(yè)的發(fā)展，而且擴(kuò)大了就業(yè)，帶動(dòng)了整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。實(shí)施低收人家庭住房措施。主要有以下幾點(diǎn)：（1）增加投資，多建廉價(jià)住房。1990年11月美國(guó)總統(tǒng)簽署一項(xiàng)關(guān)于增加投資，全面推行聯(lián)邦政府住宅建設(shè)計(jì)劃的法案，批準(zhǔn)在1991財(cái)政年度投資248億美元(比上一個(gè)財(cái)政年度增加70%)建造36萬(wàn)套低價(jià)住房，并在1992財(cái)政年度把建房投資進(jìn)一步提高到271億美元。（2）控制房?jī)r(jià)，促進(jìn)住房銷(xiāo)售。由聯(lián)邦住宅管理局和住宅與城市發(fā)展部聯(lián)合成立一個(gè)專(zhuān)門(mén)小組，對(duì)住宅交易市場(chǎng)進(jìn)行深入調(diào)查，主要了解低收入居民的購(gòu)買(mǎi)要求和支付能力，從而制訂出他們可以接受的住房?jī)r(jià)格。除了通過(guò)降低建房成本和放寬對(duì)住房建筑密度的限制規(guī)定來(lái)控制房?jī)r(jià)以外，聯(lián)邦政府還繼續(xù)推行包括提供直接補(bǔ)貼、建房貸款及稅收優(yōu)惠等住房補(bǔ)貼計(jì)劃，以促進(jìn)住房銷(xiāo)售。（3）實(shí)行“淘汰”，資助居民購(gòu)房。所謂住房淘汰制，即是指隨著一批批高級(jí)豪華住宅的建成，富裕居民遷入這些新居后，他們?cè)染幼〉淖》勘惶蕴芍械仁杖爰彝プ庾』蛸?gòu)買(mǎi)，這些中等收入家庭原來(lái)居住的住房又被淘汰成為低收入家庭借住或購(gòu)買(mǎi)的目標(biāo)。這種措施，主要為解決低收入家庭的住房，促進(jìn)住房業(yè)的發(fā)展。五、中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的歷程在過(guò)去20多年的時(shí)間里，中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革經(jīng)歷了幾個(gè)階段：試點(diǎn)售房階段：1979—1985年補(bǔ)貼階段：1986－1990年以售代租階段：1991－1993年全面推進(jìn)：1994－1998年住房貨幣化：1998年以后1．城鎮(zhèn)住房制度改革的背景1948年，東北解放區(qū)即參照蘇聯(lián)的辦法對(duì)城鎮(zhèn)公房采取了“以租養(yǎng)房”的政策，當(dāng)年12月中共中央在《關(guān)于城市中公共房產(chǎn)問(wèn)題的決定》中規(guī)定，所有公房的居住或使用者，均需交納必須的租金，作為維修和管理住房，以及建造住房之用。這一制度的主要特征是：建房資金來(lái)源于國(guó)家財(cái)政和企業(yè)福利基金；住房分配采用無(wú)償?shù)膶?shí)物福利分配制；分配給職工的住房采用低租金制；住房管理行政化。2．試點(diǎn)售房階段：1979—1985年1979年，鄧小平提出關(guān)于房改問(wèn)題的意見(jiàn)。1980年，中共中央、國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)《全國(guó)基本建設(shè)工作會(huì)議匯報(bào)提綱》，正式宣布實(shí)行住房商品化政策。1979年，西安、柳州、梧州、南寧試點(diǎn)，到1980年底，擴(kuò)展到50個(gè)城市。成本120-150元/平米，相當(dāng)于一個(gè)職工10-12年收入。1981年，出售新舊住宅2418套，相當(dāng)同期新建住宅1/2000。1982年，“三三”試點(diǎn)，鄭州、沙市、常州、四平四個(gè)城市實(shí)行新建住房補(bǔ)貼出售，個(gè)人只需繳納1/3的房款，其他由地方政府和單位補(bǔ)齊。1984年，《關(guān)于擴(kuò)大城市公有住宅補(bǔ)貼出售試點(diǎn)的報(bào)告》。到1985年底，27個(gè)省實(shí)施改革，約1000多萬(wàn)平米出售。試點(diǎn)售房的終止1985年對(duì)最初四個(gè)試點(diǎn)城市問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果表明，各個(gè)城市對(duì)公有住宅補(bǔ)貼出售表示擁護(hù)的職工占10％-20％；持中間觀(guān)望態(tài)度的占40％-50％；持反對(duì)、不滿(mǎn)態(tài)度的占30％-40％。由于考慮職工心理承受能力問(wèn)題，部分地區(qū)出現(xiàn)了隨意壓低價(jià)格、賤價(jià)出售的現(xiàn)象。1986年3月，原國(guó)家城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部發(fā)布了《關(guān)于城鎮(zhèn)公房補(bǔ)貼出售試點(diǎn)問(wèn)題的通知》，要求各地對(duì)有些城鎮(zhèn)不計(jì)后果、隨意賤價(jià)出售公有住房的做法進(jìn)行堅(jiān)決制止。至此，公有住宅補(bǔ)貼出售試點(diǎn)工作基本停止。3．提租補(bǔ)貼階段：1986－1990年1980年5月在重慶召開(kāi)了租金改革問(wèn)題研討會(huì)。會(huì)議提出，公有住房租金應(yīng)按照三項(xiàng)因素即折舊費(fèi)、維修費(fèi)和管理費(fèi)進(jìn)行調(diào)整，實(shí)現(xiàn)以積養(yǎng)房。會(huì)議考慮到當(dāng)時(shí)職工收入較低的情況，首次提出提高租金的同時(shí)給予職工以適當(dāng)補(bǔ)貼的思想。按照提租補(bǔ)貼的思路，即“提高工資，增加工資，變暗貼為明補(bǔ)，變住房實(shí)物分配為貨幣分配，通過(guò)提高租金促進(jìn)售房”的思路，國(guó)務(wù)院于1987年相繼批準(zhǔn)煙臺(tái)、蚌埠、唐山三城市以提租補(bǔ)貼相持平為原則，大幅度提高租金，同時(shí)給予相應(yīng)補(bǔ)貼的房改方案。在試點(diǎn)基礎(chǔ)上，國(guó)務(wù)院于1988年1月召開(kāi)了第一次全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議。會(huì)后，印發(fā)了《關(guān)于全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革實(shí)施方案》。方案著重于抑制需求，提高住房商品化程度。但是方案的設(shè)計(jì)沒(méi)有考慮到我國(guó)住房制度的一個(gè)基本特點(diǎn)——住房的單位所有。單位所有制下的住房資金投入和來(lái)源是無(wú)序的，而且在分布上是不均衡的。許多單位長(zhǎng)期沒(méi)有住房投入也沒(méi)有可供轉(zhuǎn)換的資金，或者時(shí)有時(shí)無(wú)，因而難以落實(shí)補(bǔ)貼資金。使提租補(bǔ)貼方案在實(shí)施中面臨多重阻力。提租補(bǔ)貼方案可以通過(guò)抑制需求而消除對(duì)應(yīng)于貨幣支付能力不足的住房相對(duì)短缺，卻不能解決住房的絕對(duì)短缺問(wèn)題。只有把對(duì)住房需求的調(diào)節(jié)和住房供給的調(diào)節(jié)相結(jié)合，才能最終解決住房短缺問(wèn)題。相應(yīng)地在住房融資領(lǐng)域，必須開(kāi)辟新的資金供給渠道，使新籌集資金與轉(zhuǎn)換資金相結(jié)合。4．以售代租階段：1991－1993年1991年6月，國(guó)務(wù)院發(fā)出了《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》。通知提出了分步提租、交納租賃保證金、新房新制度、集資合作建房、出售公房等多種形式推進(jìn)房改的思路。10月7日，全國(guó)第二次房改工作會(huì)議在北京召開(kāi)。會(huì)議肯定了上海等地的做法。提出了“多提少補(bǔ)”或小步提租不補(bǔ)貼的租金改革原則，提出住房制度改革“貴在起步”。截至1993年底，全國(guó)大部分省市出臺(tái)了房改方案。從各地出臺(tái)的房改方案看，全國(guó)公房租金水平由原來(lái)的每平方米使用面積0.08-0.13元提高到0.20-0.50元之間，部分地區(qū)提高到1.0元以上。租金支出占職工家庭消費(fèi)支出的比重由原來(lái)的0.87％提高到2％左右。住房公積金制度得到了較快的發(fā)展，截至1993年底，全國(guó)地級(jí)以上城市中有131個(gè)城市建立了住房公積金制度，占地級(jí)以上城市總數(shù)的60％，歸集住房公積金近110億元。5．全面推進(jìn)：1994－1998年住房商品化是房改的基本任務(wù)和目標(biāo)，改革住房投資體制是改革舊體制、建立新體制的基礎(chǔ)性工作。在新的住房制度下，國(guó)家和單位將從