S市住房保障制度研究目錄TOC\o"1-3"\h\u摘要 1一、緒論 3（一）研究的目的及意義 3（二）文獻(xiàn)綜述 3（三）研究方法及創(chuàng)新點 3二、住房保障制度的相關(guān)概述 4（一）住房保障制度的含義 4（二）住房保障制度的內(nèi)容 4三、不同時期的住房保障制度類型及取得的成果，現(xiàn)狀 5（一）不同時期的住房保障制度類型及取得的成果 5（二）我國住房保障制度的現(xiàn)狀 61.針對最低收入家庭的廉價房制度 62.針對中低收入家庭的廉價房制度 63.針對中等收入家庭的廉價房制度 7四、目前江門市住房保障制度存在的問題 8（一）建設(shè)資金籌措難，發(fā)展模式還不完善 8（二）制度不完善，不能很好的兼顧“夾心層” 8（三）保障房自身問題較多，政策效果也欠佳 8（四）缺乏完善的保障性住房管理的服務(wù)體系 8五、西方發(fā)達(dá)國家（美國）的住房保障制度 10（一）美國住房保障的做法及教訓(xùn) 101.公共住房建設(shè) 102.政府資助私人機(jī)構(gòu)開發(fā)出租房 103.政府向租房者提供補(bǔ)貼 10（二）美國住房保障制度對我國發(fā)展保障性住房的啟示 10六、完善我國住房保障制度的對策建議 12（一）發(fā)展開拓建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的融資渠道 12（二）加強(qiáng)“夾心層”租用房開發(fā) 12（三）加強(qiáng)保障性住房質(zhì)量監(jiān)督，實行終身負(fù)責(zé)制 12（四）完善保障性住房的管理運(yùn)行機(jī)制，加大政策支持，確保分配公平公正 12結(jié)論 13參考文獻(xiàn) 14摘要本文對江門市住房保障制度進(jìn)行了探討和研究，闡述了住房保障制度的定義和重要性，以及不同時期主要的住房保障制度類型及其取得的成果。從建房籌房、準(zhǔn)入機(jī)制、分配機(jī)制、后期管理、政府與市場、政策法律角度提出了江門市住房保障制度中存在的突出問題，并結(jié)合西方發(fā)達(dá)國家中的典型國家（美國）的住房保障制度，針對江門市住房保障制度中存在的各個問題相應(yīng)的提出了發(fā)展開拓建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的融資渠道、加強(qiáng)“夾心層”租用房開發(fā)、加強(qiáng)保障性住房質(zhì)量監(jiān)督，實行終身負(fù)責(zé)制、完善保障性住房的管理運(yùn)行機(jī)制，加大政策支持，確保分配公平公正等建議。關(guān)鍵詞：住房保障制度經(jīng)濟(jì)租用房住房分配貨幣化以租代售一、緒論（一）研究的目的及意義衣、食、住、行作為人類社會最基本的生活必需條件，也是保障每個國家公民正常生活的民生之本。當(dāng)今社會，住房問題更是關(guān)系到國家穩(wěn)定和社會發(fā)展的重要研究課題之一，在全球經(jīng)濟(jì)一體化的大背景下，住房問題已經(jīng)成為世界各國著力解決的主要問題，尤其是針對低收入家庭或貧困人口的保障性住房問題。（二）文獻(xiàn)綜述房子是我們的家，在中國人的觀念里家是一個很重要的事情，沒有一個安定的家何來工作、奮斗。而當(dāng)房價高得超過了我們的生活水平的時候我們只能望而止步，所以下調(diào)房價觸動了多少人脆弱的神經(jīng)，讓飽受高房價、住房難之苦的中低收入者翹首以盼，之所以中低收入者飽受高房價、住房難之苦，一方面因為我國房價過高，另一方面則因為我國的住房保障制度建設(shè)滯后、不完善。可見住房保障制度的建設(shè)和完善關(guān)系到人民的安居樂業(yè)、安身立命，所以我選擇這一題目作為研究對象。（三）研究方法及創(chuàng)新點研究方法：（1）文獻(xiàn)參考法。大量收集、整理和分析這些資料，從中找出對本課題有幫助的東西。（2）案例分析法。課題對研究問題的論證說明都是建立在大量的案例基礎(chǔ)上的，通過對事例的解析，可以使表達(dá)更加直觀，結(jié)論更加明晰。創(chuàng)新點：通過住房保障制度體現(xiàn)這個城市的基層人的生活現(xiàn)狀令政府能夠更好的發(fā)展城市。我國在借鑒外國的住房保障制度的基礎(chǔ)上，逐步建立了具有中國特色的住房保障制度，從而解決中低收入居民的住房問題，實現(xiàn)社會的和諧發(fā)展。

二、住房保障制度的相關(guān)概述（一）住房保障制度的含義住房保障制度是一個包含很廣泛的概念。從廣義上說，“宅基地”和“福利性住房分配”的住房保障制度是一種具體形式。他們是在低生產(chǎn)力的條件下，確?！懊總€人都有房住”的制度?？渴袌龇峙渥》抠Y源，并不意味著每個人都只能依靠自己的收入買房子住，這并不意味著每個人都可以依靠市場競爭，獨立分散決策，以獲得住房。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，為了保障每個人都有一個房子住，政府應(yīng)實施一些特殊的政策和措施，以幫助市場解決住房問題有困難的群體。這個政策體系被稱為住房保障體系。（二）住房保障制度的內(nèi)容在國外，早在二戰(zhàn)時期，很多國家的專家學(xué)者就對本國的保障性住房進(jìn)行了深入研究，并提出很多指導(dǎo)性建議，用于緩和本國民眾與住房的矛盾。近年來，隨著社會的不斷進(jìn)步以及民眾對生活水平要求的不斷提高，住房問題也日益凸顯，因此各國政府紛紛采取了措施，從出臺政策到頒布法規(guī)，從鼓勵私人積極建造住房到政府出面建設(shè)公租房，使得全球保障性福利住房的發(fā)展空前繁榮。城鎮(zhèn)住房保障制度解決了許多人的住房問題，為社會的穩(wěn)定做出了貢獻(xiàn)。住房保障制度作為社會的一個重要組成部分，醫(yī)療，失業(yè)，養(yǎng)老等社會保障制度，基本保證了存在住房問題的低收入者，是促進(jìn)社會健康發(fā)展的一個重要組成部分，同時使得房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。自上世紀(jì)80年代以來，隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速增長和住房制度改革的深化，住房保障問題日益突出。因此，一個完善的城市住房保障體系的建立，可以有效地解決低收入群體和特殊群體的住房問題，同時有助于推動中國的經(jīng)濟(jì)體制改革和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的深化。

三、不同時期的住房保障制度類型及取得的成果，現(xiàn)狀（一）不同時期的住房保障制度類型及取得的成果首先，(1980-1994年)為我國的住房制度改革的試點階段，在這一階段住房保障制度改革的目的是為了實現(xiàn)住房的社會化及商品化；在試點過程中，國家頒布了積極組織集資建房及合作建房的政策，按標(biāo)準(zhǔn)價格出售公有的舊住房，并大力支持發(fā)展商品房，新修的商品房實行先賣后租的策略，首付不能低于房屋總價的30%，剩余的資金可申請按揭貸款或按揭。其次，(1994-2003年)是城鎮(zhèn)住房制度改革的深化階段，1994，國務(wù)院頒布了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，提出要繼續(xù)強(qiáng)化租金的改革，并考慮到工人的能力，以及他們的工資。租金的增加，雖然會對有困難的工人家庭帶來一定影響，但民政部對社會救助對象有一個明確的定義，每個地方都可以根據(jù)實際情況來實現(xiàn)改革。1998年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，具體時間、步驟由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地實際確定。停止住房實物分配后，新建經(jīng)濟(jì)適用住房原則上只售不租。職工購房資金來源主要有：職工工資，住房公積金，個人住房貸款，以及有的地方由財政、單位原有住房建設(shè)資金轉(zhuǎn)化的住房補(bǔ)貼等。1998年7月，“國發(fā)[1998]23號”文件提出了調(diào)整投資住房結(jié)構(gòu)，首次明確提出了商業(yè)銀行可在其所屬城鎮(zhèn)發(fā)放貸款并建立業(yè)主自治及物業(yè)管理相結(jié)合的物業(yè)管理制度。繼續(xù)發(fā)展投資及合作建房，并對最低收入家庭的住房實行政府定價政策，對高收入家庭的住房實行市場調(diào)節(jié)。[6]同時，還加強(qiáng)了地價管理，建立了基準(zhǔn)地價定期公布制度，對超過規(guī)定面積的住房實行高于同期住房租金標(biāo)準(zhǔn)的差額租金制度。2011年，建設(shè)部提出并起草了我國首部《住宅法》，以切實保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。再次，(2003-2007年)是調(diào)控房地產(chǎn)市場，建立住房保障制度的。2003年上半年，中國的宏觀調(diào)控政策中心是調(diào)控建設(shè)用地，并對土地資源進(jìn)行集中管制。在住房保障制度的建設(shè)方面，提出強(qiáng)化政府的住房保障職能，加快城鎮(zhèn)的廉租房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房并積極發(fā)展房地產(chǎn)的二級市場及租賃市場，有步驟地解決中低收入家庭的住房保障問題。最后，(2007年至今)是強(qiáng)化住房保障制度階段。2007年8月，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)[2007]24號)，要求各級地方政府將解決城鎮(zhèn)低收入家庭的住房問題作為住房制度改革的重要內(nèi)容及政府公共服務(wù)的重要職責(zé)。同時，將保障性住房建設(shè)提到前所未有的高度，認(rèn)為其是中國房地產(chǎn)改革歷程中具有里程碑意義的制度改革，這標(biāo)志著住房改革從1998年以來的“重市場、輕保障”向“市場、保障并舉”的方向回歸。2008年11月，繼國家推出“四萬億”計劃之后，9000億安居工程出爐。這項工程計劃在2009-2011年增加二百多萬套廉租房和四百多萬套經(jīng)濟(jì)適用房。2009年3月召開了全國保障性安居工程工作會議，會議確定，在國家支持下，三年內(nèi)解決750萬戶城市低收入家庭、240萬戶林區(qū)墾區(qū)煤礦等棚戶區(qū)居民的住房困難。2009年，這兩塊分別完成260萬戶和80萬戶。同時，擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點，今年安排近80萬戶。隨后，住建部、發(fā)改委、財政部等部門發(fā)布了《2009-2011年廉租房保障規(guī)劃》，計劃用3年時間解決747萬戶城市困難家庭住房?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》(國辦發(fā)[2011]1號)指出，2011年，全國建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套。各地要通過改建、新建、長期租賃、購買等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。（二）我國住房保障制度的現(xiàn)狀現(xiàn)今中國的房價極高，在江門市這種不是一線的城市的房價都已經(jīng)超過了人民的生活水平，越來越多的居民無力購買商品房，如何解決居民的住房問題，已經(jīng)成為了政府必須解決的問題了。1.針對最低收入家庭的廉價房制度低成本住房制度的核心是在中國當(dāng)前的住房保障體系的一部分，主要有兩種方式：一是發(fā)放租金補(bǔ)貼給在市場承租住房的家庭；二是提供廉價的出租租房實物配租。廉租住房是指政府對符合城市居民職工最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供租金補(bǔ)貼或低租金配租的普通住房。廉租房解決的是城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難的難題。2.針對中低收入家庭的廉價房制度經(jīng)濟(jì)適用房制度是我國住房保障制度中的一個重要組成部分，是我國現(xiàn)階段用來解決中低收入群體住房問題的有效措施。經(jīng)濟(jì)適用房制度執(zhí)行以來，由于對購買對象審核不嚴(yán)格，出現(xiàn)了一些高收入者長期占用經(jīng)濟(jì)適用住房的現(xiàn)象，供應(yīng)總量明顯不足。3.針對中等收入家庭的廉價房制度限價房制度是通過限制土地價格，限制住宅銷售價格的方式為更多買不起商品房的中等收入家庭圓安居夢想。按照規(guī)定，銷售價格僅為商品價格的70%左右，且以中小戶型為主，主要針對兩部分的人群：一是具備一定房產(chǎn)消費(fèi)能力的人群，二是定向購買的拆遷戶。4.針對“夾心層”家庭的經(jīng)濟(jì)租用房制度經(jīng)濟(jì)租用房是一種政策性租賃房制度，其保障對象是既不符合租賃或購買某類保障性住房又無力購買商品房的居民群體。經(jīng)濟(jì)租用房是指政府或企業(yè)持有一部分房源，并將這些房屋以一定價格出租給特定人群。租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于廉價房，是市場化租金加上政府補(bǔ)貼后形成的產(chǎn)品。這些房屋租金低于同等條件下的市場租金，專為解決城市“夾心層”群體居住問題而建立的?，F(xiàn)在這種“以租代售”的模式已成為一大亮點。

四、目前江門市住房保障制度存在的問題（一）建設(shè)資金籌措難，發(fā)展模式還不完善保障性住房發(fā)展緩慢，政府沒有發(fā)揮積極性，由于保障房建設(shè)資金需要依靠地方財政預(yù)算，且需要政府無償劃撥土地，利潤空間很小，而政府把房地產(chǎn)作為拉動國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。雖然，2007年以來，國家又一次確立了保障性住房體系，2010年著手把保障房作為一項重要的民生問題，更是上升到政治任務(wù)的高度，但與之相關(guān)的資金渠道難以掌控。市中心的土地資源稀缺，居民都想要居住到方便的生活區(qū)，也是一個擺在我們政府面前的現(xiàn)實問題，這就涉及到發(fā)展模式的創(chuàng)新與轉(zhuǎn)變，如何才能創(chuàng)新是我們當(dāng)前必須解決的大問題。（二）制度不完善，不能很好的兼顧“夾心層”近些年，政府的住房政策更多地向低收入的最低收入階層傾斜，建設(shè)了部分經(jīng)濟(jì)適用房和廉價房，也解決了部分低收入和最低收入家庭的住房問題，而高收入家庭則通過市場購買商品房；剩下的中等收入家庭尤其是工薪族，既無資格購買經(jīng)濟(jì)適用房，又不符合租住廉價房的條件，也無經(jīng)濟(jì)實力購買價格較高的商品房，成為了“夾心層”。（三）保障房自身問題較多，政策效果也欠佳保障性住房建設(shè)的地理位置一般都比較偏遠(yuǎn)，交通狀況很不方便，社區(qū)公共服務(wù)配套設(shè)施不完善，建筑密度高、綠化率低、居住人口多。此外，保障性住房與周邊商品房在建筑質(zhì)量、外觀、品質(zhì)上都存在很大的反差。經(jīng)濟(jì)適用房政策效果欠佳從保障房供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，經(jīng)濟(jì)適用房占總供應(yīng)量的62％，其中又以舊房改造為主，占經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量的83.4％，但經(jīng)濟(jì)適用房的政策效果并不理想。一是舊房改造的經(jīng)濟(jì)適用房只定向供應(yīng)原住戶，保障范圍受到較大限制。二是滿足購買經(jīng)濟(jì)適用房條件的低收入家庭缺乏一次性付款能力，同時也很難滿足銀行按揭貸款標(biāo)準(zhǔn)。如江門市2010年推出的97套經(jīng)濟(jì)適用房，有10多套無人參加搖號，部分認(rèn)購者在繳納首付購房款后由于不能通過銀行的按揭貸款審查被迫放棄認(rèn)購。（四）缺乏完善的保障性住房管理的服務(wù)體系由于相關(guān)部門之間在保障房分配和管理過程中缺乏協(xié)調(diào)配合，使其難以實現(xiàn)公開、公正、公平性，造成政策效果也大打折扣。一是保障房受惠主體資格核查存在困難。由于職能部門與銀行、證券以及房產(chǎn)、車輛登記部門之間缺少協(xié)調(diào)聯(lián)動機(jī)制，而資產(chǎn)調(diào)查涉及個人隱私，核查存在較大阻礙，這就給弄虛作假、非法享受政策優(yōu)惠提供了可乘之機(jī)。如江門市興南里67幢302室，原作為廉租房租給張偉紅，2007年1月以其子楊浩名義按經(jīng)濟(jì)適用房購買，并于當(dāng)年11月進(jìn)行轉(zhuǎn)讓謀利，后被舉報和查證，張偉紅在江門市還有其他房產(chǎn)。二是保障房分配后的跟蹤管理機(jī)制不完善。當(dāng)購房者的家庭收入明顯增加時，如不進(jìn)行及時跟蹤和重新分配，保障房分配的不公平性將凸顯。三是異地房產(chǎn)、車輛登記管理部門之間缺乏信息共享機(jī)制。城市區(qū)域一體化促進(jìn)了居民跨市購房、購車的趨勢，增大了對申請人資產(chǎn)核查的難度。

五、西方發(fā)達(dá)國家（美國）的住房保障制度（一）美國住房保障的做法及教訓(xùn)美國低收入家庭住房保障方式主要包括直接建設(shè)公共住房、政府資助開發(fā)出租房及政府提供租房補(bǔ)貼。1.公共住房建設(shè)美國公共住房項目起步于1937年，是迄今為止美國最大的住房補(bǔ)助項目。公共住房是指政府為城市低收住戶建造和維護(hù)、收取低額租金并由政府管理的住房。但由于自身的缺陷，公共住房最終走向衰落。2.政府資助私人機(jī)構(gòu)開發(fā)出租房美國政府資助私有資本開發(fā)的出租房主要體現(xiàn)在三個方面，一是稅收補(bǔ)貼，二是抵押貸款補(bǔ)貼，三是補(bǔ)貼出租方。3.政府向租房者提供補(bǔ)貼20世紀(jì)30年代以前，城市住宅在美國是完全由市場或民間解決的，但由于工業(yè)化和城市化的迅猛發(fā)展，城市住房問題變得越來越緊張。1929年經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，美國聯(lián)邦政府開始干預(yù)城市住房領(lǐng)域，實施了一系列住房保障“新政”。政府的住房補(bǔ)貼是美國的城市住房保障主要形式。從1937年開始，美國就制定了由聯(lián)邦政府撥款的公共住房補(bǔ)貼制度，地方政府負(fù)責(zé)建造和管理公共住房。這些公共住房以相當(dāng)于市場平均租金的40%，出租給最低收入或貧困家庭。目前，美國政府出資建設(shè)的公共住房已達(dá)240多萬套。但補(bǔ)貼租金的形式也不能保證低收入家庭能夠使用它。第一，當(dāng)房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，房價飛漲時，使用租房券不一定能租到價位合適的房子，因為相對固定補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)難以跟上不斷上漲的租金，第二，當(dāng)房市升溫時，房東未必愿意接受租房券持有者，因為在眾多持幣待租者的等待下，誰都不愿找麻煩去租房給持租房券者。因此，持租房券者只能選擇較差地段的社區(qū)。（二）美國住房保障制度對我國發(fā)展保障性住房的啟示美國百年來的保障性住房發(fā)展史告訴我們，建立完整的住房保障體系不可能一下就成功，必須適應(yīng)國情的發(fā)展趨勢。區(qū)別于美國的是，我國仍是發(fā)展中國家，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較落后，城市人口中70%以上中、低收入家庭，因此我國只能以低水平、廣覆蓋為住房保障制度的目標(biāo)。目前，我國已逐步建立起多層次的住房保障體系，城市最低收入家庭、殘疾人、老人等承租政府提供的廉租住房，納入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房；“夾心層”家庭（既不符合租賃或購買某類保障性住房又無力購買商品房的居民群體）承租公共租賃房，中等收入家庭購買限價商品房。對經(jīng)適房涉及民生的發(fā)展和建設(shè)，我們需要借鑒其他國家的經(jīng)驗和吸取其教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，使中國的多層次的住房保障體系在可持續(xù)發(fā)展的軌道。

六、完善我國住房保障制度的對策建議（一）發(fā)展開拓建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的融資渠道從美國保障性住房的發(fā)展得知，只依靠政府投資開發(fā)低收入住房是注定要由于融資困難而陷入死胡同，中國經(jīng)濟(jì)不能與美國相比，低收入住房覆蓋面更廣，更應(yīng)拓寬融資渠道，提高低收入住房可持續(xù)發(fā)展的能力。（二）加強(qiáng)“夾心層”租用房開發(fā)加強(qiáng)對這部分人群的住房開發(fā)，為“夾心層”居民有利可圖，鼓勵一些有實力的開發(fā)商開發(fā)一些偏遠(yuǎn)的鄉(xiāng)村或城中村，解決土地缺少的問題。大力發(fā)展公租房，降低價格。（三）加強(qiáng)保障性住房質(zhì)量監(jiān)督，實行終身負(fù)責(zé)制實施項目法人對住房建設(shè)質(zhì)量負(fù)永久責(zé)任，其他參建單位程按照工程質(zhì)量管理規(guī)定負(fù)相應(yīng)責(zé)任；實施參建單位負(fù)責(zé)人和項目負(fù)責(zé)終身制；推廣施工現(xiàn)場工程質(zhì)量責(zé)任標(biāo)牌，公示建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位和負(fù)責(zé)人，并在建筑物明顯位置擺放永久性標(biāo)牌，接受社會監(jiān)督。嚴(yán)格檢查建材供應(yīng)質(zhì)量、施工質(zhì)量和竣工驗收。對惡意造成保障性住房質(zhì)量問題的單位、個人加大處罰力度。（四）完善保障性住房的管理運(yùn)行機(jī)制，加大政策支持，確保分配公平公正要立法明確住房保障進(jìn)入、退出、監(jiān)管政策。要做到保障性住房的可持續(xù)發(fā)展，不僅要完善各類保障性住房申請、審核、公示、復(fù)核、退出等制度，政府還需建立長期有效的監(jiān)督體系，對申請資格和審批條件加強(qiáng)監(jiān)督控制，定期復(fù)查，動態(tài)管理，要做好人口、住房、房屋、收入、就業(yè)等方面的基礎(chǔ)工作。掌握基本情況，推進(jìn)信息共享。保證低收入群體致富后退租，以制度、法規(guī)保證廉租房的入住公平性。做到機(jī)制規(guī)范行為，以制度填補(bǔ)漏洞，使結(jié)果讓社會信服、讓百姓滿意。對違反規(guī)則的，要嚴(yán)肅處理，追究責(zé)任。

結(jié)論住房保障工作是一項長期的任務(wù)。目前江門市保障性住房制度存在建設(shè)資金籌措難，發(fā)展模式還不完善，制度不完善，不能很好的兼顧“夾心層”，政策效果也欠佳以及協(xié)調(diào)機(jī)制缺乏等問題。要完善我國住房保障制度，須做到拓寬保障性住房建設(shè)融資渠道；加