嚴格物業(yè)公司管理制度?一、總則（一）目的為加強公司管理，規(guī)范公司運作流程，提高服務質量，確保公司各項工作有序進行，特制定本管理制度。（二）適用范圍本管理制度適用于公司全體員工，包括管理人員、專業(yè)技術人員、客服人員、維修人員、安保人員、保潔人員等。（三）基本原則1.合法性原則：公司的各項管理制度應符合國家法律法規(guī)及相關政策的要求。2.規(guī)范性原則：明確各部門、各崗位的職責和工作流程，做到工作有章可循、有法可依。3.公平性原則：制度面前人人平等，確保公司所有員工在同等條件下享有公平的發(fā)展機會和待遇。4.效益性原則：以提高公司的經濟效益和社會效益為目標，優(yōu)化資源配置，降低運營成本，提高工作效率。二、組織架構與職責（一）組織架構公司設立總經理室、行政管理部、客戶服務部、工程維修部、安全管理部、環(huán)境管理部等部門，各部門根據工作需要設置相應的崗位。（二）職責分工1.總經理室全面負責公司的經營管理工作，制定公司的發(fā)展戰(zhàn)略、經營計劃和年度預算。負責公司的組織架構設置、人員配置和團隊建設。協(xié)調公司各部門之間的工作關系，確保公司各項工作順利開展。負責公司的對外聯(lián)絡與溝通，維護公司與業(yè)主、政府部門、合作伙伴等的良好關系。2.行政管理部負責公司的行政管理工作，制定和完善公司的各項規(guī)章制度，并監(jiān)督執(zhí)行。負責人力資源管理工作，包括人員招聘、培訓、績效考核、薪酬福利等。負責公司的財務管理工作，包括財務預算、成本控制、財務核算等。負責公司的物資采購、設備管理、辦公用品管理等后勤保障工作。負責公司的檔案管理、文件收發(fā)、會議組織等行政事務工作。3.客戶服務部負責與業(yè)主建立良好的溝通關系，及時了解業(yè)主的需求和意見，處理業(yè)主的投訴和建議。負責辦理業(yè)主入住、裝修等相關手續(xù)，提供一站式服務。負責物業(yè)管理費用的收繳工作，確保費用按時足額收繳。組織開展社區(qū)文化活動，增強業(yè)主對小區(qū)的歸屬感和認同感。4.工程維修部負責小區(qū)內房屋建筑、共用設施設備的維修、保養(yǎng)和管理工作，確保設施設備正常運行。制定設施設備的維修計劃和保養(yǎng)方案，定期進行檢查和維護。負責小區(qū)內的水電維修、管道疏通、電梯維護等日常維修工作，及時處理業(yè)主的維修需求。參與小區(qū)內新建、改建、擴建工程的驗收工作，確保工程質量符合要求。5.安全管理部負責小區(qū)的安全保衛(wèi)工作，制定安全管理制度和應急預案，確保小區(qū)安全。負責小區(qū)門崗、巡邏崗的值班工作，嚴格執(zhí)行門禁制度，對進出人員和車輛進行登記和檢查。負責小區(qū)內的消防安全工作，定期進行消防檢查和培訓，確保消防設施設備完好有效。協(xié)助公安機關處理小區(qū)內的突發(fā)事件，維護小區(qū)的正常秩序。6.環(huán)境管理部負責小區(qū)內的環(huán)境衛(wèi)生管理工作，制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度和作業(yè)標準，確保小區(qū)環(huán)境整潔。負責小區(qū)內的綠化養(yǎng)護工作，定期進行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等，保持小區(qū)綠化美觀。負責小區(qū)內垃圾分類處理工作，引導業(yè)主正確分類投放垃圾。負責小區(qū)內公共區(qū)域的衛(wèi)生消毒工作，預防疾病傳播。三、員工行為規(guī)范（一）職業(yè)道德1.熱愛本職工作，敬業(yè)愛崗，具有高度的責任心和使命感。2.誠實守信，保守公司機密，維護公司利益和形象。3.團結協(xié)作，顧全大局，積極配合其他部門和同事的工作。4.遵守社會公德，尊重業(yè)主和他人的權利，樹立良好的職業(yè)形象。（二）工作紀律1.遵守公司的考勤制度，按時上下班，不遲到、不早退、不曠工。2.工作時間內不得擅自離崗、串崗、聊天、玩游戲等，不得從事與工作無關的事情。3.嚴格遵守公司的請銷假制度，請假需提前辦理手續(xù)，經批準后方可離開崗位。4.服從工作安排，認真履行工作職責，按時完成工作任務，不得推諉扯皮。5.遵守公司的財務制度，不得挪用公款、虛報費用等。（三）儀容儀表1.員工應保持良好的個人衛(wèi)生習慣，頭發(fā)整潔，面容干凈，不得留怪異發(fā)型和胡須。2.工作時間應穿著統(tǒng)一的工作服，佩戴工作牌，保持著裝整潔、得體。3.言行舉止文明禮貌，使用文明用語，不得與業(yè)主發(fā)生爭吵或沖突。四、招聘與培訓（一）招聘1.根據公司發(fā)展需要，制定招聘計劃，明確招聘崗位、人數、要求等。2.通過多種渠道發(fā)布招聘信息，如網絡招聘平臺、人才市場、校園招聘等。3.對應聘人員進行資格審查、面試、筆試、體檢等環(huán)節(jié)，確保招聘人員符合崗位要求。4.錄用人員應簽訂勞動合同，明確雙方的權利和義務。（二）培訓1.新員工入職培訓培訓內容包括公司概況、企業(yè)文化、規(guī)章制度、崗位職責等。培訓方式采用集中授課、現場演示、案例分析等多種形式。培訓時間不少于[x]天，培訓結束后進行考核，考核合格后方可正式上崗。2.崗位技能培訓根據不同崗位的工作需求，制定相應的崗位技能培訓計劃。培訓內容包括專業(yè)知識、操作技能、應急處理等。培訓方式采用內部培訓、外部培訓、實踐操作等多種形式。定期對員工的崗位技能進行考核，考核結果與員工的績效掛鉤。3.管理培訓針對公司管理人員，開展管理知識、領導力、溝通技巧等方面的培訓。培訓方式采用內部培訓、外部培訓、交流學習等多種形式。通過培訓提升管理人員的管理水平和綜合素質，為公司的發(fā)展提供有力的人才支持。五、績效考核（一）考核原則1.公平、公正、公開原則：考核過程和結果應客觀公正，接受全體員工的監(jiān)督。2.定量與定性相結合原則：考核指標應既有定量指標，又有定性指標，全面反映員工的工作表現。3.激勵與約束相結合原則：考核結果與員工的薪酬、晉升、獎勵等掛鉤，激勵員工積極工作，同時對不稱職的員工進行約束。（二）考核周期績效考核分為月度考核、季度考核和年度考核。月度考核于次月上旬進行，季度考核于下季度首月上旬進行，年度考核于次年1月上旬進行。（三）考核內容1.工作業(yè)績：主要考核員工完成工作任務的數量、質量、效率等方面的情況。2.工作能力：主要考核員工的專業(yè)知識、技能水平、溝通能力、團隊協(xié)作能力等方面的情況。3.工作態(tài)度：主要考核員工的工作責任心、敬業(yè)精神、工作積極性等方面的情況。4.團隊協(xié)作：主要考核員工與團隊成員之間的協(xié)作配合情況，是否能夠積極支持和配合其他同事的工作。（四）考核方法1.自評：員工對自己的工作表現進行自我評價，填寫自評表。2.上級評價：員工的上級領導根據員工的工作表現進行評價，填寫評價表。3.同事評價：員工的同事對員工的工作表現進行評價，填寫評價表。4.客戶評價：對于與業(yè)主直接接觸的員工，由業(yè)主對員工的服務質量進行評價，填寫評價表。5.綜合評價：將自評、上級評價、同事評價、客戶評價等結果進行綜合匯總，得出員工的績效考核結果。（五）考核結果應用1.薪酬調整：根據績效考核結果，調整員工的薪酬水平，激勵員工提高工作績效。2.晉升與獎勵：績效考核優(yōu)秀的員工，在晉升、獎勵等方面優(yōu)先考慮。3.培訓與發(fā)展：對于績效考核不合格的員工，安排相應的培訓和輔導，幫助其提高工作能力。4.辭退與降職：對于連續(xù)多次績效考核不合格或嚴重違反公司規(guī)章制度的員工，予以辭退或降職處理。六、薪酬福利（一）薪酬結構公司員工的薪酬結構包括基本工資、績效工資、獎金等部分。1.基本工資：根據員工的崗位、學歷、工作經驗等因素確定，是員工薪酬的基本組成部分。2.績效工資：與員工的績效考核結果掛鉤，根據員工的工作業(yè)績、工作能力、工作態(tài)度等方面的表現進行發(fā)放。3.獎金：根據公司的經營業(yè)績、員工的工作表現等情況發(fā)放，包括年終獎金、項目獎金等。（二）薪酬調整1.定期調整：公司根據市場薪酬水平、公司經營狀況等因素，定期對員工的薪酬進行調整。2.不定期調整：根據員工的績效考核結果、崗位變動等情況，不定期對員工的薪酬進行調整。（三）福利制度1.社會保險：公司按照國家法律法規(guī)的要求，為員工繳納養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、失業(yè)保險、工傷保險和生育保險。2.住房公積金：公司按照國家規(guī)定，為員工繳納住房公積金。3.帶薪年假：員工按照工作年限享受相應天數的帶薪年假。4.病假：員工因病需要請假的，按照公司的病假制度執(zhí)行，病假期間工資按照國家規(guī)定發(fā)放。5.婚假、產假、陪產假、喪假等：員工按照國家法律法規(guī)的要求，享受相應天數的婚假、產假、陪產假、喪假等，假期期間工資按照國家規(guī)定發(fā)放。6.節(jié)日福利：公司在重要節(jié)日為員工發(fā)放節(jié)日福利。7.培訓與發(fā)展：公司為員工提供豐富的培訓和發(fā)展機會，幫助員工提升自身能力和素質。七、財務管理（一）財務預算1.每年年底，各部門根據公司的經營計劃和工作任務，編制下一年度的部門預算。2.行政管理部匯總各部門的預算，編制公司年度財務預算草案，報總經理審批。3.經總經理審批后的年度財務預算作為公司當年的財務管理依據，各部門應嚴格按照預算執(zhí)行。（二）成本控制1.建立成本控制制度，明確成本控制的目標、范圍、方法和責任。2.加強對各項費用的控制，嚴格執(zhí)行費用審批制度，杜絕不合理的費用支出。3.優(yōu)化資源配置，提高資產使用效率，降低資產閑置率和浪費率。4.定期對公司的成本費用進行分析和評估，及時發(fā)現問題并采取措施加以解決。（三）財務核算1.按照國家會計準則和公司財務制度的要求，進行財務核算工作，確保財務數據的真實、準確、完整。2.及時編制財務報表，包括資產負債表、利潤表、現金流量表等，為公司的決策提供依據。3.定期進行財務審計，接受公司內部審計和外部審計機構的審計監(jiān)督，確保公司財務管理規(guī)范、合法。（四）資金管理1.加強資金的日常管理，合理安排資金收支，確保公司資金的安全和正常周轉。2.嚴格執(zhí)行資金審批制度，大額資金支出需經總經理審批。3.定期對公司的資金狀況進行分析和評估，合理確定資金儲備水平，防范資金風險。八、物資與設備管理（一）物資采購1.根據公司的工作需要，制定物資采購計劃，明確采購物資的名稱、規(guī)格、數量、質量要求等。2.選擇合格的供應商，建立供應商檔案，對供應商的資質、信譽、產品質量等進行評估和管理。3.按照采購流程進行物資采購，簽訂采購合同，確保采購物資的質量和交貨期。4.對采購物資進行驗收，驗收合格后方可入庫，對于不合格的物資及時與供應商協(xié)商處理。（二）物資庫存管理1.建立物資庫存管理制度，明確物資的入庫、存儲、出庫等流程和要求。2.定期對物資庫存進行盤點，確保物資賬實相符，及時發(fā)現和處理庫存積壓、損壞等問題。3.加強物資庫存的安全管理，做好防火、防盜、防潮、防蟲等工作，確保物資的安全。（三）設備管理1.建立設備管理制度，明確設備的采購、安裝、調試、運行、維護、保養(yǎng)、報廢等流程和要求。2.制定設備操作規(guī)程和維護保養(yǎng)計劃，定期對設備進行檢查、維護和保養(yǎng)，確保設備正常運行。3.對設備操作人員進行培訓，使其熟悉設備的性能、操作規(guī)程和維護保養(yǎng)知識，確保設備操作安全。4.建立設備檔案，記錄設備的基本信息、運行狀況、維護保養(yǎng)情況等，為設備管理提供依據。5.及時更新和淘汰老舊設備，提高設備的使用效率和可靠性。九、客戶服務管理（一）客戶信息管理1.建立客戶信息檔案，收集業(yè)主的基本信息、房屋信息、聯(lián)系方式等，確保客戶信息的完整和準確。2.定期對客戶信息進行更新和維護，及時了解業(yè)主的變動情況。3.對客戶信息進行保密管理，防止客戶信息泄露。（二）客戶溝通與投訴處理1.加強與業(yè)主的溝通，通過多種方式及時了解業(yè)主的需求和意見，如電話、短信、微信公眾號、業(yè)主群等。2.對于業(yè)主的投訴和建議，應及時受理，按照規(guī)定的流程進行處理，并在規(guī)定的時間內給予業(yè)主反饋。3.對投訴處理結果進行跟蹤和回訪，確保業(yè)主對處理結果滿意。4.定期對業(yè)主的投訴和建議進行分析和總結，采取措施加以改進，不斷提高服務質量。（三）社區(qū)文化活動組織1.根據業(yè)主的需求和興趣愛好，制定社區(qū)文化活動計劃，豐富業(yè)主的業(yè)余生活。2.組織開展各類社區(qū)文化活動，如文藝演出、體育比賽、親子活動、節(jié)日慶典等，增強業(yè)主對小區(qū)的歸屬感和認同感。3.鼓勵業(yè)主積極參與社區(qū)文化活動，提高業(yè)主的參與度和滿意度。十、工程維修管理（一）維修計劃制定1.根據小區(qū)內房屋建筑、共用設施設備的運行狀況，制定年度、季度、月度維修計劃。2.維修計劃應明確維修項目、維修內容、維修時間、維修責任人等。3.定期對維修計劃的執(zhí)行情況進行檢查和評估，及時調整維修計劃，確保維修工作按時完成。（二）維修工作流程1.業(yè)主提出維修需求后，客服人員應及時記錄，并通知工程維修部。2.工程維修部接到維修通知后，應安排維修人員進行現場勘查，確定維修方案和維修時間。3.維修人員按照維修方案進行維修工作，維修過程中應做好安全防護措施，確保維修質量。4.維修完成后，維修人員應通知客服人員進行驗收，驗收合格后由客服人員通知業(yè)主。5.對維修工作進行總結和評估，分析維修過程中存在的問題，采取措施加以改進。（三）設施設備保養(yǎng)1.制定設施設備保養(yǎng)計劃，明確保養(yǎng)項目、保養(yǎng)周期、保養(yǎng)責任人等。2.定期對設施設備進行保養(yǎng)，包括清潔、潤滑、緊固、調整、防腐等工作，確保設施設備正常運行。3.對設施設備的保養(yǎng)情況進行記錄，建立設施設備保養(yǎng)檔案，為設施設備的管理提供依據。十一、安全管理（一）安全制度制定1.制定安全管理制度和應急預案，明確安全管理的目標、范圍、責任、措施等。2.定期對安全制度