城市土地房地產管理辦法一、總則（一）目的與宗旨為了加強城市土地房地產管理，規(guī)范土地、房地產市場秩序，合理利用土地資源，保障房地產權利人的合法權益，促進城市經濟社會可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)國家相關法律法規(guī)，結合本市實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內城市規(guī)劃區(qū)范圍內土地的出讓、轉讓、租賃、抵押以及房地產開發(fā)、經營、交易、管理等活動。（三）基本原則1.嚴格保護耕地，合理利用土地，切實保障城市建設和發(fā)展對土地的需求。2.遵循市場經濟規(guī)律，充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，同時加強政府宏觀調控和監(jiān)管。3.維護土地、房地產市場秩序，保障公平競爭，保護土地所有者、使用者和房地產權利人的合法權益。4.堅持節(jié)約集約用地，提高土地利用效率，促進土地資源的可持續(xù)利用。（四）管理部門職責1.市國土資源部門負責本市城市土地的統(tǒng)一管理和監(jiān)督，具體承擔土地出讓、轉讓、登記等工作。2.市住房和城鄉(xiāng)建設部門負責本市房地產開發(fā)、經營、交易等活動的監(jiān)督管理，指導和規(guī)范房地產市場秩序。3.市規(guī)劃部門負責城市規(guī)劃的編制和實施，對土地利用和房地產開發(fā)項目進行規(guī)劃審查和許可。4.其他相關部門按照各自職責，協(xié)同做好城市土地房地產管理工作。二、土地管理（一）土地規(guī)劃與計劃1.市規(guī)劃部門應當根據(jù)城市總體規(guī)劃和經濟社會發(fā)展需要，會同國土資源等部門編制土地利用總體規(guī)劃，明確土地用途、土地使用條件等。2.國土資源部門應當根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，制定年度土地供應計劃，合理確定各類用地的供應總量、結構和時序。年度土地供應計劃應當向社會公布。（二）土地出讓1.商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。2.土地出讓應當嚴格按照法定程序進行，發(fā)布出讓公告、編制出讓文件、組織競買人報名、舉行出讓活動、簽訂出讓合同等。出讓合同應當明確土地的位置、面積、用途、使用年限、出讓價款、付款方式、開發(fā)建設期限等內容。3.土地出讓價款應當按照規(guī)定及時足額繳納，不得擅自減免或者緩交。受讓人應當按照出讓合同約定的用途、容積率等條件開發(fā)建設土地，不得擅自改變。（三）土地轉讓1.以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。2.土地轉讓應當簽訂轉讓合同，并辦理土地使用權變更登記手續(xù)。（四）土地租賃1.國有土地租賃可以采用招標、拍賣、掛牌或者協(xié)議方式進行。2.土地租賃合同應當明確租賃期限、租金標準、租金支付方式、土地用途、雙方的權利義務等內容。3.承租人應當按照租賃合同約定使用土地，不得擅自改變用途或者轉租。（五）土地抵押1.以出讓方式取得的國有土地使用權可以抵押。土地抵押應當簽訂抵押合同，并辦理土地使用權抵押登記手續(xù)。2.抵押人應當按照抵押合同約定履行義務，抵押權人有權依法處分抵押物，以實現(xiàn)債權。（六）土地閑置與處置1.禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地。已經辦理審批手續(xù)的非農業(yè)建設占用耕地，一年內不用而又可以耕種并收獲的，應當由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復耕種，也可以由用地單位組織耕種；一年以上未動工建設的，應當按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費；連續(xù)二年未使用的，經原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權；該幅土地原為農民集體所有的，應當交由原農村集體經濟組織恢復耕種。2.對于閑置的國有建設用地，國土資源部門應當按照規(guī)定進行調查認定，并依法采取征繳土地閑置費、無償收回土地使用權等措施進行處置。三、房地產開發(fā)管理（一）開發(fā)企業(yè)資質管理1.從事房地產開發(fā)經營的企業(yè)，應當依法取得相應等級的資質證書，并在資質等級許可的范圍內從事房地產開發(fā)經營活動。2.房地產開發(fā)企業(yè)資質分為一、二、三、四級和暫定資質。資質等級實行分級審批制度，具體審批程序按照國家和本市有關規(guī)定執(zhí)行。（二）項目開發(fā)建設1.房地產開發(fā)項目應當符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設計劃，按照基本建設程序進行報建、立項、規(guī)劃設計、施工許可等手續(xù)。2.開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定的時間和質量要求進行項目建設，確保工程質量和進度。房地產開發(fā)項目竣工后，應當依法組織竣工驗收，經驗收合格后方可交付使用。（三）配套設施建設1.房地產開發(fā)項目應當按照規(guī)劃要求配套建設基礎設施和公共服務設施，如道路、供水、排水、供電、供氣、通信、綠化、教育、醫(yī)療、文化等設施。2.配套設施應當與主體工程同步設計、同步建設、同步交付使用。開發(fā)企業(yè)不得擅自改變配套設施的用途和性質。四、房地產交易管理（一）商品房預售管理1.房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當符合下列條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；已辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。2.開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當向預購人出示《商品房預售許可證》，并在售樓處顯著位置公示有關預售的相關信息。預售合同應當采用統(tǒng)一文本，并到房地產管理部門辦理登記備案手續(xù)。（二）二手房交易管理1.二手房交易應當簽訂書面合同，明確雙方的權利義務。合同內容應當包括房屋基本情況、價格、付款方式、交房時間、違約責任等。2.二手房交易應當按照規(guī)定辦理房屋所有權轉移登記手續(xù)。在辦理轉移登記前，應當依法繳納相關稅費。（三）房屋租賃管理1.房屋租賃應當簽訂租賃合同，明確租賃雙方的權利義務。租賃合同應當包括房屋基本情況、租金及交付方式、租賃期限、用途、維修責任、違約責任等內容。2.房屋租賃實行登記備案制度。房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后三十日內，到房地產管理部門辦理登記備案手續(xù)。（四）房地產中介服務管理1.從事房地產中介服務的機構，應當依法取得營業(yè)執(zhí)照，并在規(guī)定的范圍內從事房地產咨詢、評估、經紀等業(yè)務。2.房地產中介服務人員應當具備相應的職業(yè)資格證書，并遵守職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)規(guī)范。中介機構及其從業(yè)人員不得提供虛假信息、隱瞞真實情況，不得損害當事人的合法權益。五、房地產權屬登記管理（一）登記種類與程序1.房地產權屬登記包括初始登記、轉移登記、變更登記、注銷登記等。2.權利人申請房地產權屬登記，應當提交申請書、身份證明、房地產權屬來源證明等相關材料。登記機關應當對申請材料進行審核，符合條件的予以登記，頒發(fā)房地產權屬證書。（二）證書管理1.房地產權屬證書是權利人享有房地產權利的憑證，包括房屋所有權證、土地使用權證等。2.房地產權屬證書應當妥善保管，不得涂改、偽造。如有遺失、損壞等情況，權利人應當及時申請補發(fā)。六、房地產市場監(jiān)管（一）市場監(jiān)測與分析1.國土資源、住房和城鄉(xiāng)建設等部門應當建立房地產市場監(jiān)測體系，定期對土地市場、房地產開發(fā)、交易等情況進行監(jiān)測和分析。2.根據(jù)市場監(jiān)測結果，及時發(fā)布土地、房地產市場信息，引導市場理性投資和消費。（二）價格管理1.政府價格主管部門應當加強對房地產價格的監(jiān)管，規(guī)范價格行為。房地產開發(fā)企業(yè)應當按照規(guī)定明碼標價，不得擅自提高價格或者變相提高價格。2.對于房價過高、上漲過快的地區(qū)，政府可以采取限購、限貸、稅收等調控措施，穩(wěn)定房價。（三）違法行為查處1.對違反本辦法規(guī)定，擅自改變土地用途、閑置土地、未取得資質從事房地產開發(fā)、違規(guī)預售商品房、虛假交易等違法行為，國土資源、住房和城鄉(xiāng)建設等部門應當依法予以查處。2.對違法違規(guī)行為的處罰種類包括警告、罰款、吊銷資質證書、沒收違法所得等，構成犯罪的，依法追究刑事責任。七、法律責任（一）對土地管理違法行為的處罰1.未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，可以并處罰款；對非法占用土地單位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。2.超過批準的數(shù)量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處。3.買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得；對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施；可以并處罰款；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。（二）對房地產開發(fā)管理違法行為的處罰1.未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發(fā)經營的，由縣級以上人民政府房地產開發(fā)主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。2.違反本辦法規(guī)定，將未經驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發(fā)主管部門責令限期補辦驗收手續(xù)；逾期不補辦驗收手續(xù)的，由縣級以上人民政府房地產開發(fā)主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經驗收不合格的，依照本辦法第三十七條的規(guī)定處理。給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。（三）對房地產交易管理違法行為的處罰1.未取得《商品房預售許可證》預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產開發(fā)主管部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。2.房地產中介服務機構代理銷售不符合銷售條件的商品房的，由縣級以上人民政府房地產開發(fā)主管部門責令停止銷售，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。3.房屋租賃當事人未辦理房屋租賃登記備案手續(xù)的，由直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門責令限期改正；個人逾期不改正的，處以一千元以下罰款；單位逾期不改正的，處以一千元以上一萬元以下罰款。（四）對房地產權屬登記管理違法行為的處罰1.以虛報、瞞報房屋權屬情況等非法手段獲得房屋權屬證書的，由登記機關收回其房屋權屬證書或者公告其房屋權屬