青海房地項目管理辦法一、總則（一）目的為加強青海房地產(chǎn)項目的規(guī)范化管理，提高項目開發(fā)建設(shè)水平，確保項目質(zhì)量、進度、安全及成本控制目標(biāo)的實現(xiàn)，保障各參與方的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于在青海省行政區(qū)域內(nèi)進行的各類房地產(chǎn)開發(fā)項目，包括住宅、商業(yè)、辦公等用途的新建、改建、擴建項目。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則嚴(yán)格遵守國家及青海省有關(guān)法律法規(guī)、政策規(guī)定，規(guī)范項目開發(fā)建設(shè)全過程管理。2.質(zhì)量第一原則牢固樹立質(zhì)量意識，強化質(zhì)量管理措施，確保房地產(chǎn)項目質(zhì)量符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和要求。3.進度可控原則合理制定項目進度計劃，加強進度跟蹤與監(jiān)控，確保項目按時交付使用。4.安全保障原則落實安全生產(chǎn)責(zé)任，加強安全管理措施，保障項目建設(shè)及使用過程中的人員和財產(chǎn)安全。5.成本效益原則優(yōu)化項目成本管理，合理控制投資，提高項目的經(jīng)濟效益和社會效益。6.公平公正原則在項目管理過程中，遵循公平、公正、公開的原則，維護各參與方的合法權(quán)益。二、項目前期管理（一）項目立項1.項目單位應(yīng)根據(jù)市場需求和自身發(fā)展戰(zhàn)略，進行項目可行性研究，編制可行性研究報告?？尚行匝芯繄蟾鎽?yīng)包括項目背景、市場分析、建設(shè)規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計方案、開發(fā)進度安排、投資估算與資金籌措、經(jīng)濟效益與社會效益分析等內(nèi)容。2.項目可行性研究報告編制完成后，按規(guī)定報相關(guān)部門審批。審批部門應(yīng)組織專家對可行性研究報告進行評審，并根據(jù)評審意見做出批復(fù)。（二）規(guī)劃設(shè)計1.項目單位應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位進行規(guī)劃設(shè)計。規(guī)劃設(shè)計應(yīng)符合城市總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃及相關(guān)專項規(guī)劃的要求，注重建筑風(fēng)格、景觀設(shè)計與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。2.規(guī)劃設(shè)計方案應(yīng)報規(guī)劃部門審批。規(guī)劃部門在審批過程中，應(yīng)征求相關(guān)部門及利害關(guān)系人的意見。項目單位應(yīng)根據(jù)審批意見對規(guī)劃設(shè)計方案進行修改完善，確保方案符合要求后組織實施。3.施工圖設(shè)計應(yīng)滿足施工需要，并符合工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)。施工圖設(shè)計文件應(yīng)報建設(shè)行政主管部門或其他有關(guān)部門審查。未經(jīng)審查或?qū)彶椴缓细竦氖┕D設(shè)計文件，不得使用。（三）土地獲取1.項目單位應(yīng)按照國家及青海省有關(guān)土地管理規(guī)定，通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式取得項目建設(shè)用地使用權(quán)。2.在土地獲取過程中，項目單位應(yīng)嚴(yán)格遵守土地出讓合同約定的各項條款，按時足額繳納土地出讓金及相關(guān)稅費，辦理土地登記手續(xù)，取得土地使用權(quán)證書。3.土地使用性質(zhì)、用途、容積率、建筑密度、綠地率等規(guī)劃指標(biāo)應(yīng)符合土地出讓合同及規(guī)劃部門的要求，不得擅自變更。如需變更，應(yīng)按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。（四）項目報建1.項目單位在取得土地使用權(quán)證書后，應(yīng)按規(guī)定向建設(shè)行政主管部門及其他有關(guān)部門辦理項目報建手續(xù)，領(lǐng)取項目報建表。報建表應(yīng)如實填寫項目基本情況、建設(shè)規(guī)模、投資計劃等內(nèi)容。2.項目報建手續(xù)辦理完成后，項目單位應(yīng)將報建表及相關(guān)資料報送建設(shè)行政主管部門備案。建設(shè)行政主管部門應(yīng)建立項目報建檔案，對項目建設(shè)全過程進行跟蹤管理。三、項目建設(shè)管理（一）項目招投標(biāo)1.項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等采購，必須按照國家及青海省有關(guān)招投標(biāo)法律法規(guī)的規(guī)定，進行公開招標(biāo)。2.招標(biāo)人應(yīng)依法編制招標(biāo)文件，明確招標(biāo)項目的技術(shù)要求、對投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)報價要求和評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等所有實質(zhì)性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款。3.評標(biāo)委員會應(yīng)按照招標(biāo)文件確定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對投標(biāo)文件進行評審和比較，推薦中標(biāo)候選人。招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)評標(biāo)委員會提出的書面評標(biāo)報告和推薦的中標(biāo)候選人確定中標(biāo)人。4.中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，并同時將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。中標(biāo)通知書對招標(biāo)人和中標(biāo)人具有法律效力。招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。（二）合同管理1.項目單位應(yīng)與勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位簽訂書面合同，明確各方的權(quán)利和義務(wù)。合同應(yīng)包括工程概況、承包范圍、合同工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、合同價款、付款方式、雙方的違約責(zé)任等主要條款。2.項目單位應(yīng)加強對合同執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查，定期對合同執(zhí)行情況進行評估和分析。如發(fā)現(xiàn)合同執(zhí)行過程中存在問題，應(yīng)及時采取措施加以解決，確保合同的順利履行。3.合同變更應(yīng)按照合同約定的程序進行。合同變更涉及工程價款調(diào)整的，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定辦理價款調(diào)整手續(xù)。（三）工程質(zhì)量1.項目單位應(yīng)建立健全質(zhì)量管理體系，明確質(zhì)量管理責(zé)任，加強對工程質(zhì)量的全過程控制。2.勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)按照國家及青海省有關(guān)工程建設(shè)質(zhì)量管理規(guī)定，履行各自的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)。施工單位應(yīng)建立質(zhì)量責(zé)任制，確定工程項目的項目經(jīng)理、技術(shù)負責(zé)人和施工管理負責(zé)人，嚴(yán)格按照工程設(shè)計圖紙和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工，確保工程質(zhì)量。3.建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)應(yīng)依法對工程質(zhì)量進行監(jiān)督檢查。項目單位應(yīng)積極配合質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)的工作，提供必要的資料和條件。對質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)提出的質(zhì)量問題，項目單位應(yīng)及時整改落實。4.工程竣工后，項目單位應(yīng)組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位進行竣工驗收。驗收合格后方可交付使用。未經(jīng)驗收或驗收不合格的工程，不得交付使用。（四）工程進度1.項目單位應(yīng)根據(jù)項目總進度計劃，編制年度、季度、月度進度計劃，并將進度計劃報建設(shè)行政主管部門備案。2.施工單位應(yīng)按照合同約定的工期和項目單位下達的進度計劃組織施工，確保工程按時竣工。監(jiān)理單位應(yīng)加強對工程進度的監(jiān)理，定期檢查工程進度情況，及時發(fā)現(xiàn)和解決影響工程進度的問題。3.項目單位應(yīng)建立工程進度協(xié)調(diào)機制，及時協(xié)調(diào)解決工程建設(shè)過程中出現(xiàn)的涉及多個參建單位的進度問題。如因不可抗力或其他非項目單位原因?qū)е鹿こ踢M度延誤的，項目單位應(yīng)及時辦理工期順延手續(xù)。（五）工程安全1.項目單位應(yīng)建立健全安全生產(chǎn)管理制度，落實安全生產(chǎn)責(zé)任，加強對工程安全的管理。2.施工單位應(yīng)按照國家及青海省有關(guān)工程建設(shè)安全生產(chǎn)管理規(guī)定，制定安全生產(chǎn)規(guī)章制度和操作規(guī)程，配備必要的安全生產(chǎn)管理人員和安全防護設(shè)施，確保施工安全。3.監(jiān)理單位應(yīng)加強對工程安全的監(jiān)理，審查施工組織設(shè)計中的安全技術(shù)措施或?qū)ｍ検┕し桨甘欠穹瞎こ探ㄔO(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)，對施工現(xiàn)場的安全生產(chǎn)情況進行定期檢查，發(fā)現(xiàn)安全事故隱患及時要求施工單位整改。4.建設(shè)工程安全監(jiān)督機構(gòu)應(yīng)依法對工程安全進行監(jiān)督檢查。項目單位應(yīng)積極配合安全監(jiān)督機構(gòu)的工作，對安全監(jiān)督機構(gòu)提出的安全問題，項目單位應(yīng)及時整改落實。發(fā)生安全事故的，應(yīng)按照國家及青海省有關(guān)規(guī)定及時報告和處理。（六）成本控制1.項目單位應(yīng)建立成本控制體系，明確成本控制目標(biāo)，加強對項目成本的全過程管理。2.項目成本控制應(yīng)貫穿于項目前期、建設(shè)、銷售等各個階段。在項目前期，應(yīng)合理確定項目投資估算；在項目建設(shè)過程中，應(yīng)嚴(yán)格控制工程變更，加強對工程價款支付的審核；在項目銷售階段，應(yīng)合理制定銷售價格，控制銷售費用。3.勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)根據(jù)合同約定，履行各自的成本控制責(zé)任。施工單位應(yīng)按照工程預(yù)算和成本控制目標(biāo)組織施工，節(jié)約使用材料和設(shè)備，降低工程成本。四、項目銷售與交付管理（一）銷售管理1.項目單位在取得商品房預(yù)售許可證后，方可進行商品房預(yù)售。預(yù)售商品房時，項目單位應(yīng)向購房人出示商品房預(yù)售許可證，并在售樓處顯著位置公示商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)包括項目基本情況、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測及分?jǐn)偳闆r、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、預(yù)售價格及變動幅度、預(yù)售資金監(jiān)管賬戶及監(jiān)管協(xié)議等內(nèi)容。2.項目單位應(yīng)與購房人簽訂商品房買賣合同。合同應(yīng)使用國家及青海省有關(guān)部門制定的示范文本，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。合同中應(yīng)包括房屋基本情況、價格、付款方式、交付時間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等主要條款。3.項目單位應(yīng)按照合同約定的時間和方式向購房人交付房屋。交付房屋前，項目單位應(yīng)組織相關(guān)單位對房屋進行驗收，確保房屋質(zhì)量符合合同約定及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求。交付房屋時，項目單位應(yīng)向購房人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，并按合同約定承擔(dān)保修責(zé)任。（二）交付管理1.項目單位應(yīng)在房屋交付使用前，向建設(shè)行政主管部門備案。備案時應(yīng)提交以下資料：（1）工程竣工驗收備案表；（2）工程竣工驗收報告；（3）法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準(zhǔn)許使用文件；（4）法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)由公安消防部門出具的對大型的人員密集場所和其他特殊建設(shè)工程驗收合格的證明文件；（5）施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；（6）住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書；（7）法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。2.建設(shè)行政主管部門收到項目單位提交的備案資料后，應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)進行審查。對符合備案條件的，予以備案，并頒發(fā)工程竣工驗收備案表；對不符合備案條件的，責(zé)令限期整改，整改合格后重新備案。3.房屋交付使用后，項目單位應(yīng)按照國家及青海省有關(guān)規(guī)定，做好物業(yè)管理工作，為業(yè)主提供良好的居住環(huán)境和服務(wù)。五、項目后期管理（一）產(chǎn)權(quán)登記1.項目單位應(yīng)在房屋交付使用后一定期限內(nèi)，協(xié)助購房人辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)時，項目單位應(yīng)提供必要的資料，如房屋竣工驗收備案表、房屋測繪報告等。2.購房人應(yīng)按照國家及青海省有關(guān)規(guī)定，繳納相關(guān)稅費，提交申請產(chǎn)權(quán)登記所需的資料。產(chǎn)權(quán)登記部門應(yīng)按照規(guī)定程序進行審核，對符合條件的，予以辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。（二）保修管理1.項目單位應(yīng)按照國家及青海省有關(guān)規(guī)定，履行房屋保修責(zé)任。在保修期限內(nèi)，項目單位應(yīng)及時處理購房人提出的質(zhì)量問題。保修期限自房屋交付使用之日起計算。2.施工單位應(yīng)按照合同約定，承擔(dān)保修范圍內(nèi)的質(zhì)量問題維修責(zé)任。施工單位應(yīng)在接到項目單位或購房人的保修通知后，及時派人維修。維修費用由責(zé)任方承擔(dān)。3.項目單位應(yīng)建立保修檔案，記錄房屋質(zhì)量問題及維修情況。保修期滿后，項目單位應(yīng)將保修檔案移交物業(yè)管理單位。（三）物業(yè)管理1.項目單位應(yīng)按照國家及青海省有關(guān)規(guī)定，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。2.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)包括物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、雙方的違約責(zé)任等主要條款。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照合同約定，提供物業(yè)服務(wù)，包括房屋及配套設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生清掃、綠化養(yǎng)護、安全保衛(wèi)等服務(wù)。3.項目單位應(yīng)協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)管理工作，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理過程中出現(xiàn)的問題。業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，按時繳納物業(yè)服務(wù)費用，支持物業(yè)管理企業(yè)的工作。六、監(jiān)督檢查與法律責(zé)任（一）監(jiān)督檢查1.建設(shè)行政主管部門及其他有關(guān)部門應(yīng)加強對青海房地產(chǎn)項目的監(jiān)督檢查，定期對項目的建設(shè)、銷售、交付等情況進行檢查。2.監(jiān)督檢查內(nèi)容包括項目立項、規(guī)劃設(shè)計、土地獲取、項目報建、招投標(biāo)、合同管理、工程質(zhì)量、工程進度、工程安全、成本控制、銷售管理、交付管理、產(chǎn)權(quán)登記、保修管理、物業(yè)管理等方面。3.項目單位及相關(guān)參建單位應(yīng)積極配合監(jiān)督檢查工作，如實提供有關(guān)