新物業(yè)正式入駐管理辦法總則目的為規(guī)范新物業(yè)入駐后的管理工作，確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)區(qū)域的和諧發(fā)展，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本物業(yè)區(qū)域?qū)嶋H情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于[物業(yè)區(qū)域名稱]新物業(yè)入駐后的各項(xiàng)管理活動(dòng)，包括但不限于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理，環(huán)境衛(wèi)生保潔，綠化養(yǎng)護(hù)，安全保衛(wèi)，車輛停放管理等?；驹瓌t1.依法依規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及地方相關(guān)規(guī)定，依法開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)。2.服務(wù)至上原則：以業(yè)主和物業(yè)使用人的需求為導(dǎo)向，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)。3.公平公正原則：在管理過(guò)程中，公平對(duì)待全體業(yè)主和物業(yè)使用人，維護(hù)各方合法權(quán)益。4.公開(kāi)透明原則：管理信息公開(kāi)透明，接受業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督。物業(yè)承接查驗(yàn)承接查驗(yàn)的組織1.成立承接查驗(yàn)小組：由業(yè)主委員會(huì)代表、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表、新物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表等組成，負(fù)責(zé)具體承接查驗(yàn)工作。2.明確各方職責(zé)：業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)督承接查驗(yàn)工作，協(xié)調(diào)各方關(guān)系；原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極配合，提供相關(guān)資料和協(xié)助；新物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)組織實(shí)施承接查驗(yàn)，對(duì)查驗(yàn)結(jié)果負(fù)責(zé)。承接查驗(yàn)的內(nèi)容1.物業(yè)共用部位：包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等。2.共用設(shè)施設(shè)備：涵蓋給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、電梯、避雷設(shè)施、智能化系統(tǒng)等。3.物業(yè)資料：如竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；業(yè)主名冊(cè)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)清冊(cè)等。承接查驗(yàn)的程序1.準(zhǔn)備階段：新物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通，了解物業(yè)基本情況，制定承接查驗(yàn)方案，準(zhǔn)備相關(guān)表格和工具。2.查驗(yàn)階段：按照承接查驗(yàn)內(nèi)容，逐一進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，詳細(xì)記錄查驗(yàn)情況，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題拍照、錄像，并由各方簽字確認(rèn)。3.整改階段：對(duì)于查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)限期整改，整改完成后進(jìn)行復(fù)查，直至符合要求。4.交接階段：整改合格后，雙方辦理物業(yè)交接手續(xù)，包括物業(yè)資料、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等的移交，并簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)共用部位的維護(hù)與管理1.建筑物外觀：保持建筑物外觀整潔、完好，定期進(jìn)行檢查和維護(hù)，及時(shí)修復(fù)損壞的墻面、門窗等。2.共用部位的日常巡查：每日對(duì)物業(yè)共用部位進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，并做好記錄。3.共用部位的維修養(yǎng)護(hù)：按照維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，對(duì)共用部位進(jìn)行定期維修養(yǎng)護(hù)，確保其正常使用功能。共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行與維護(hù)1.設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行管理：建立設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理制度，配備專業(yè)操作人員，確保設(shè)施設(shè)備24小時(shí)正常運(yùn)行。2.設(shè)施設(shè)備的巡查與保養(yǎng)：制定設(shè)施設(shè)備巡查和保養(yǎng)計(jì)劃，定期進(jìn)行巡查和保養(yǎng)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和排除故障隱患。3.設(shè)施設(shè)備的維修與更新：對(duì)設(shè)施設(shè)備的損壞及時(shí)進(jìn)行維修，對(duì)于老化、損壞嚴(yán)重的設(shè)施設(shè)備，按照規(guī)定進(jìn)行更新改造。環(huán)境衛(wèi)生保潔1.公共區(qū)域的清掃保潔：每日對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的道路、廣場(chǎng)、樓道、電梯等公共區(qū)域進(jìn)行清掃保潔，保持環(huán)境整潔。2.垃圾分類處理：設(shè)置垃圾分類收集容器，定期進(jìn)行分類收集和運(yùn)輸，確保垃圾分類處理符合相關(guān)規(guī)定。3.衛(wèi)生消殺：定期對(duì)物業(yè)區(qū)域進(jìn)行衛(wèi)生消殺，預(yù)防和控制病蟲害滋生。綠化養(yǎng)護(hù)1.綠化植物的日常養(yǎng)護(hù)：對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綠化植物進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等日常養(yǎng)護(hù)工作，確保植物生長(zhǎng)良好。2.綠化景觀的維護(hù)：定期對(duì)綠化景觀進(jìn)行巡查和維護(hù)，及時(shí)修復(fù)損壞的景觀設(shè)施，保持綠化景觀的美觀。安全保衛(wèi)1.人員出入管理：設(shè)置門崗，對(duì)人員和車輛出入進(jìn)行登記和檢查，嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員和車輛進(jìn)入物業(yè)區(qū)域。2.巡邏防范：制定巡邏制度，安排專人進(jìn)行24小時(shí)巡邏，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患。3.安全監(jiān)控：安裝安全監(jiān)控系統(tǒng)，對(duì)物業(yè)區(qū)域進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，確保安全。4.消防管理：建立消防安全管理制度，配備消防設(shè)施設(shè)備，定期進(jìn)行消防檢查和演練，確保消防安全。車輛停放管理1.停車場(chǎng)的規(guī)劃與管理：合理規(guī)劃停車場(chǎng)，設(shè)置明顯的停車標(biāo)識(shí)和標(biāo)線，確保車輛停放有序。2.車輛出入管理：對(duì)車輛出入停車場(chǎng)進(jìn)行登記和檢查，收取停車費(fèi)用。3.車輛停放秩序維護(hù)：安排專人對(duì)停車場(chǎng)進(jìn)行巡查，及時(shí)糾正車輛亂停亂放行為。物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)行業(yè)規(guī)范和本物業(yè)區(qū)域?qū)嶋H情況，制定詳細(xì)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，明確各項(xiàng)服務(wù)的質(zhì)量要求和考核指標(biāo)。2.服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督：建立服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查和評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題。3.業(yè)主滿意度調(diào)查：定期開(kāi)展業(yè)主滿意度調(diào)查，了解業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)和建議，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)1.制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、成本核算等因素，制定合理的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并報(bào)價(jià)格主管部門備案。2.收費(fèi)方式：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取包干制或酬金制等方式收取，具體方式在物業(yè)服務(wù)合同中約定。費(fèi)用收支管理1.建立財(cái)務(wù)管理制度：新物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，規(guī)范財(cái)務(wù)核算，確保物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支透明。2.費(fèi)用支出審批：嚴(yán)格執(zhí)行費(fèi)用支出審批制度，各項(xiàng)費(fèi)用支出必須經(jīng)過(guò)審批后方可列支。3.財(cái)務(wù)公開(kāi)：定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。費(fèi)用調(diào)整1.調(diào)整條件：當(dāng)物業(yè)服務(wù)成本發(fā)生重大變化、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提高或政策調(diào)整等情況時(shí)，可以按照規(guī)定程序調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。2.調(diào)整程序：新物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提前向業(yè)主委員會(huì)提出費(fèi)用調(diào)整申請(qǐng)，說(shuō)明調(diào)整原因、調(diào)整幅度等，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核同意后，報(bào)價(jià)格主管部門備案，并在物業(yè)區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示。業(yè)主、物業(yè)使用人管理業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)1.業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)：按照法律法規(guī)規(guī)定，定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，審議決定物業(yè)管理重大事項(xiàng)。2.業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)：業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主行使權(quán)利，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的問(wèn)題。業(yè)主、物業(yè)使用人的權(quán)利與義務(wù)1.權(quán)利：業(yè)主和物業(yè)使用人享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)、建議權(quán)等權(quán)利，有權(quán)參與物業(yè)管理活動(dòng)。2.義務(wù)：遵守物業(yè)管理規(guī)定，按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展工作。業(yè)主投訴處理1.投訴受理：設(shè)立投訴渠道，及時(shí)受理業(yè)主和物業(yè)使用人的投訴，記錄投訴內(nèi)容和聯(lián)系方式。2.投訴處理：對(duì)投訴進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)給予答復(fù)和處理，跟蹤處理結(jié)果，確保投訴得到妥善解決。物業(yè)檔案管理檔案內(nèi)容1.物業(yè)資料檔案：包括物業(yè)承接查驗(yàn)資料、竣工驗(yàn)收資料、設(shè)施設(shè)備技術(shù)資料等。2.業(yè)主檔案：業(yè)主基本信息、房屋產(chǎn)權(quán)信息、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用繳納記錄等。3.物業(yè)服務(wù)檔案：包括物業(yè)服務(wù)合同、工作計(jì)劃、工作記錄、考核評(píng)估資料等。檔案管理要求1.檔案收集：及時(shí)收集各類檔案資料，確保檔案的完整性和準(zhǔn)確性。2.檔案整理