佛山開放式物業(yè)管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了加強佛山開放式物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營造安全、整潔、舒適、文明的居住和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《物業(yè)管理條例》以及相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于佛山市行政區(qū)域內(nèi)開放式住宅小區(qū)、商業(yè)街區(qū)、工業(yè)園區(qū)等各類開放式物業(yè)的管理活動。（三）基本原則1.以人為本原則充分考慮業(yè)主的需求和利益，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)，保障業(yè)主的正常生活和工作秩序。2.依法管理原則嚴格遵守國家法律法規(guī)和相關(guān)政策，依法開展物業(yè)管理活動，確保物業(yè)管理行為合法合規(guī)。3.民主協(xié)商原則鼓勵業(yè)主通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會等形式，參與物業(yè)管理決策，充分發(fā)揮業(yè)主的主體作用，實現(xiàn)民主管理、民主監(jiān)督。4.專業(yè)服務(wù)原則倡導物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用專業(yè)化、規(guī)范化的管理模式和服務(wù)標準，提高物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量。二、管理主體與職責（一）業(yè)主大會1.業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最高權(quán)力機構(gòu)。2.業(yè)主大會履行下列職責：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；籌集和使用專項維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。3.業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主大會作出的決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)半數(shù)以上通過；對于籌集和使用專項維修資金、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的決定，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。（二）業(yè)主委員會1.業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，對業(yè)主大會負責。2.業(yè)主委員會委員應(yīng)當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。業(yè)主委員會委員人數(shù)應(yīng)當為單數(shù)，具體人數(shù)由業(yè)主大會決定，但不得少于5人，不得多于11人。3.業(yè)主委員會履行下列職責：執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實施；業(yè)主大會賦予的其他職責。4.業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。備案內(nèi)容包括業(yè)主委員會成員的基本情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約等。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要職責包括：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護和管理；環(huán)境衛(wèi)生管理，包括物業(yè)共用部位、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運等；公共秩序維護，包括門崗值班、巡邏、車輛停放管理等；綠化養(yǎng)護管理，包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)的花草樹木養(yǎng)護、修剪等；按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供的其他服務(wù)。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當建立健全內(nèi)部管理制度，加強對員工的培訓和管理，提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平。同時，應(yīng)當定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費用收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。（四）政府部門職責1.市、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責：貫徹執(zhí)行國家、省有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)和政策；制定本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的相關(guān)政策和措施；指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、選舉和運作；對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行資質(zhì)管理，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量；處理物業(yè)管理投訴和糾紛。2.街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組織、指導、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。3.其他相關(guān)部門按照各自職責，協(xié)同做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。例如，公安機關(guān)負責維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安秩序，查處違法行為；城市管理部門負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法建設(shè)、環(huán)境衛(wèi)生等進行監(jiān)督管理；價格主管部門負責對物業(yè)服務(wù)收費進行監(jiān)督檢查等。三、物業(yè)的使用與維護（一）物業(yè)使用規(guī)范1.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當按照規(guī)劃用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)。確需改變的，應(yīng)當依法經(jīng)相關(guān)部門批準，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。禁止下列行為：損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；侵占、損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；擅自改變房屋外觀；排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲；在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品；違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；法律、法規(guī)禁止的其他行為。（二）物業(yè)維修養(yǎng)護1.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費用，按照下列規(guī)定承擔：專有部分由業(yè)主承擔；部分業(yè)主共有的，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例承擔；全體業(yè)主共有的，由全體業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例承擔；屬專項維修資金列支范圍的，按照有關(guān)規(guī)定從專項維修資金中列支。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，定期對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查、維護和保養(yǎng)，確保其正常運行。發(fā)現(xiàn)問題的，應(yīng)當及時維修；需要更新、改造的，應(yīng)當按照規(guī)定程序辦理。3.業(yè)主專有部分的維修、養(yǎng)護，由業(yè)主負責。業(yè)主專有部分出現(xiàn)影響安全、危害公共利益或者妨礙他人正常使用的情況時，業(yè)主應(yīng)當及時維修。經(jīng)業(yè)主委員會督促后仍未維修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以代為維修，費用由業(yè)主承擔。四、物業(yè)服務(wù)收費（一）收費原則物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。（二）收費方式物業(yè)服務(wù)收費可以采取包干制或者酬金制等方式。1.包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。2.酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。（三）收費標準物業(yè)服務(wù)收費標準由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。實行政府指導價的，由價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標準等因素，制定相應(yīng)的基準價及其浮動幅度，并定期公布。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在基準價及其浮動幅度范圍內(nèi)協(xié)商確定具體的收費標準。（四）費用調(diào)整物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自提高物業(yè)服務(wù)收費標準。確需調(diào)整的，應(yīng)當符合下列條件：1.物業(yè)服務(wù)成本因政策性因素、服務(wù)項目和內(nèi)容發(fā)生較大變化等原因確需調(diào)整的；2.業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商一致，并經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準前，將調(diào)整理由、項目、標準等內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，征求業(yè)主意見。五、監(jiān)督管理與爭議處理（一）監(jiān)督管理1.市、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當建立健全物業(yè)管理監(jiān)督檢查制度，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理、服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督、物業(yè)服務(wù)合同履行情況等的監(jiān)督檢查。2.街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動進行日常監(jiān)督檢查，及時發(fā)現(xiàn)和處理物業(yè)管理中的問題。3.業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責，接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主有權(quán)對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作進行監(jiān)督，提出意見和建議。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費用收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主有權(quán)查閱物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)賬目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當予以配合。（二）爭議處理1.業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間發(fā)生物業(yè)管理爭議的，可以通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決。2.業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行物業(yè)服務(wù)合同過程中發(fā)生爭議的，雙方應(yīng)當及時溝通協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門申請調(diào)解