株洲市房產(chǎn)銷售管理辦法總則制定目的為加強株洲市房產(chǎn)銷售管理，規(guī)范房產(chǎn)銷售行為，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)交易雙方的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)國家相關法律法規(guī)及行業(yè)標準，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于在株洲市行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）以及進行房產(chǎn)銷售活動的相關行為。基本原則房產(chǎn)銷售應當遵循自愿、公平、誠實信用的原則，依法依規(guī)進行，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權(quán)益。銷售主體管理開發(fā)企業(yè)資質(zhì)要求1.從事房產(chǎn)銷售的開發(fā)企業(yè)應當具備相應的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級，且資質(zhì)證書在有效期內(nèi)。2.開發(fā)企業(yè)應按照資質(zhì)等級標準從事相應規(guī)模和類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售活動。企業(yè)備案登記1.開發(fā)企業(yè)在進行房產(chǎn)銷售前，應向株洲市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門（以下簡稱主管部門）辦理備案登記手續(xù)。2.備案登記需提交企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、項目立項批復、土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證等相關證明文件。3.主管部門應在收到備案登記申請后的[X]個工作日內(nèi)完成審核，對符合條件的予以備案，并頒發(fā)備案證明。銷售人員管理1.開發(fā)企業(yè)應建立健全銷售人員管理制度，對銷售人員進行培訓、考核和監(jiān)督。2.銷售人員應具備相應的房地產(chǎn)銷售知識和技能，取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理資格證書或房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格證書，并在主管部門進行備案。3.開發(fā)企業(yè)應在售樓處顯著位置公示銷售人員的姓名、照片、資格證書等信息，接受購房者監(jiān)督。銷售項目管理項目預售許可1.開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向主管部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。2.申請預售許可應提交以下材料：商品房預售許可申請表；開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；土地使用權(quán)證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證；投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的[X]%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期的證明材料；商品房預售方案，包括預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應當附預售商品房分層平面圖。3.主管部門應在受理預售許可申請后的[X]個工作日內(nèi)，對符合條件的，頒發(fā)《商品房預售許可證》；對不符合條件的，書面通知開發(fā)企業(yè)并說明理由。項目現(xiàn)售條件1.開發(fā)企業(yè)進行商品房現(xiàn)售，應當符合以下條件：現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；已通過竣工驗收；拆遷安置已經(jīng)落實；供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。2.開發(fā)企業(yè)進行商品房現(xiàn)售，應向主管部門提交以下材料：商品房現(xiàn)售備案申請表；開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；土地使用權(quán)證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗收備案證明；拆遷安置情況說明；配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期的證明材料；物業(yè)管理方案。3.主管部門應在收到現(xiàn)售備案申請后的[X]個工作日內(nèi)，對符合條件的，予以備案，并頒發(fā)現(xiàn)售備案證明。項目銷售方案1.開發(fā)企業(yè)應根據(jù)項目實際情況制定銷售方案，銷售方案應包括項目基本情況、銷售價格、銷售方式、銷售進度計劃、銷售流程、售后服務等內(nèi)容。2.銷售方案應報主管部門備案，主管部門應對銷售方案的合理性、合法性進行審核。3.開發(fā)企業(yè)應按照備案的銷售方案進行銷售活動，不得擅自變更銷售方案。如需變更，應重新報主管部門備案。銷售行為規(guī)范銷售信息公示1.開發(fā)企業(yè)應在售樓處顯著位置公示以下信息：開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書；項目土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預售許可證或現(xiàn)售備案證明；項目規(guī)劃總平面圖、鳥瞰圖、效果圖；商品房銷售價格表及價格構(gòu)成明細；戶型圖、面積測繪報告；物業(yè)服務內(nèi)容、收費標準；房地產(chǎn)開發(fā)建設過程中的主要事項及進展情況；主管部門投訴舉報電話。2.開發(fā)企業(yè)應在銷售現(xiàn)場設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。銷售合同簽訂1.開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂的商品房買賣合同應使用統(tǒng)一的示范文本，并嚴格按照合同約定履行各自的義務。2.合同中應明確約定商品房的位置、面積、價格、付款方式、交付時間、交付條件、質(zhì)量標準、違約責任等內(nèi)容。3.開發(fā)企業(yè)不得采取欺詐、脅迫等手段簽訂合同，不得利用格式條款侵害購房者的合法權(quán)益。銷售價格管理1.開發(fā)企業(yè)應按照公平、合理、合法的原則確定銷售價格，不得惡意哄抬房價或低價傾銷。2.開發(fā)企業(yè)應在售樓處顯著位置公示銷售價格及價格構(gòu)成明細，不得在標價之外加價銷售商品房，不得收取任何未予標明的費用。3.主管部門應加強對房地產(chǎn)市場價格的監(jiān)測和調(diào)控，對價格異常波動的項目進行重點監(jiān)管。銷售廣告管理1.開發(fā)企業(yè)發(fā)布的房產(chǎn)銷售廣告應真實、準確、合法，不得含有虛假內(nèi)容，不得欺騙和誤導消費者。2.廣告中涉及的房屋面積、戶型、價格、配套設施等內(nèi)容應與實際情況相符，并應在廣告中注明。3.主管部門應加強對房產(chǎn)銷售廣告的監(jiān)管，對違法違規(guī)廣告依法進行查處。銷售資金監(jiān)管監(jiān)管賬戶設立1.開發(fā)企業(yè)應在商業(yè)銀行設立商品房預售資金監(jiān)管賬戶，用于存放商品房預售資金。2.監(jiān)管賬戶應與開發(fā)企業(yè)其他賬戶嚴格區(qū)分，?？顚Ｓ谩?.開發(fā)企業(yè)應在簽訂商品房預售合同后的[X]個工作日內(nèi)，將預售資金足額存入監(jiān)管賬戶。資金使用管理1.開發(fā)企業(yè)使用預售資金應按照工程建設進度提出用款計劃，經(jīng)監(jiān)理單位審核、監(jiān)管銀行核實后，報主管部門審批。2.主管部門應根據(jù)項目建設進度和資金使用計劃，按照以下比例撥付預售資金：基礎完工：撥付至預售資金總額的[X]%；主體結(jié)構(gòu)完工：撥付至預售資金總額的[X]%；竣工驗收合格：撥付至預售資金總額的[X]%；完成房屋所有權(quán)首次登記：撥付至預售資金總額的[X]%；達到合同約定交付條件：撥付至預售資金總額的[X]%。3.開發(fā)企業(yè)應將預售資金優(yōu)先用于項目建設，不得挪作他用。監(jiān)管銀行職責1.監(jiān)管銀行應按照本辦法及監(jiān)管協(xié)議的約定，對預售資金進行監(jiān)管，確保資金?？顚Ｓ?。2.監(jiān)管銀行應定期向主管部門報送預售資金監(jiān)管情況報告。3.監(jiān)管銀行發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)使用預售資金行為的，應及時制止并向主管部門報告。交易監(jiān)管與服務交易合同網(wǎng)簽備案1.開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂商品房買賣合同后，應在[X]個工作日內(nèi)通過房地產(chǎn)交易網(wǎng)簽備案系統(tǒng)進行網(wǎng)簽備案。2.網(wǎng)簽備案信息應與合同內(nèi)容一致，不得擅自修改。如需變更，應按照規(guī)定程序辦理。3.主管部門應建立健全網(wǎng)簽備案信息查詢制度，方便購房者查詢合同備案情況。交易資金監(jiān)管1.鼓勵開發(fā)企業(yè)和購房者通過商業(yè)銀行進行交易資金監(jiān)管，確保交易資金安全。2.交易資金監(jiān)管賬戶應在監(jiān)管協(xié)議中明確約定，資金劃轉(zhuǎn)應按照協(xié)議約定的條件和程序進行。3.主管部門應加強對交易資金監(jiān)管的指導和監(jiān)督，保障交易雙方的合法權(quán)益。投訴處理1.主管部門應設立投訴舉報電話和信箱，受理購房者的投訴舉報。2.對購房者的投訴舉報，主管部門應及時進行調(diào)查處理，并在規(guī)定時間內(nèi)將處理結(jié)果反饋給投訴舉報人。3.開發(fā)企業(yè)應積極配合主管部門的投訴處理工作，對存在的問題及時整改。法律責任開發(fā)企業(yè)違法責任1.開發(fā)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未取得預售許可擅自預售商品房的，由主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款[X]%以下的罰款。2.開發(fā)企業(yè)在銷售活動中存在欺詐、脅迫等行為的，依法承擔相應的民事責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。3.開發(fā)企業(yè)未按照規(guī)定進行銷售信息公示、簽訂銷售合同、使用預售資金等行為的，由主管部門責令限期改正，逾期不改正的，可處[X]萬元以下的罰款。銷售人員違法責任1.銷售人員違反本辦法規(guī)定，未取得相應資格證書從事銷售活動的，由主管部門責令停止違法行為，并處[X]萬元以下的罰款。2.銷售人員在銷售活動中存在欺詐、誤導消費者等行為的，由開發(fā)企業(yè)承擔相應責任，主管部門可對開發(fā)企業(yè)進行處罰，并可對銷售人員進行警告、暫停從業(yè)資格等處理。其他相關責任1.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其從業(yè)人員違反本辦法規(guī)定，在