房屋預(yù)售管理辦法實(shí)施總則目的與依據(jù)為加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障商品房交易雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》《城市商品房預(yù)售管理辦法》等法律法規(guī)，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況，制定本實(shí)施細(xì)則。適用范圍本細(xì)則適用于在本地區(qū)行政區(qū)域內(nèi)從事商品房預(yù)售活動及其管理。基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格依照法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行商品房預(yù)售管理，確保各項(xiàng)管理活動合法合規(guī)。2.公開公正原則：預(yù)售管理過程中，信息公開透明，管理行為公正公平，保障各方知情權(quán)和參與權(quán)。3.高效便民原則：優(yōu)化管理流程，提高辦事效率，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人提供便捷服務(wù)。預(yù)售許可管理申請條件1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。3.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。4.開發(fā)企業(yè)向市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。申請材料1.商品房預(yù)售許可申請表。2.開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書。3.土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證。4.投入開發(fā)建設(shè)的資金證明及工程建設(shè)進(jìn)度說明。5.商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。審批程序1.受理：房地產(chǎn)管理部門收到開發(fā)企業(yè)提交的申請材料后，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場作出是否受理的決定。材料齊全、符合法定形式的，予以受理；材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場或者5日內(nèi)一次性書面告知需要補(bǔ)正的全部內(nèi)容。2.審核：房地產(chǎn)管理部門對受理的申請，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)作出審核決定。經(jīng)審查，符合預(yù)售條件的，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》；不符合預(yù)售條件的，應(yīng)當(dāng)書面通知開發(fā)企業(yè)并說明理由。3.公示：房地產(chǎn)管理部門作出的準(zhǔn)予預(yù)售許可的決定，應(yīng)當(dāng)予以公開，公眾有權(quán)查閱。預(yù)售許可證管理1.《商品房預(yù)售許可證》是商品房預(yù)售的法定憑證，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在售樓處顯著位置公示。2.開發(fā)企業(yè)不得擅自涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓《商品房預(yù)售許可證》。3.《商品房預(yù)售許可證》有效期為1年，自核發(fā)之日起計(jì)算。有效期屆滿，需要繼續(xù)預(yù)售的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在有效期屆滿前30日向原發(fā)證機(jī)關(guān)申請辦理延續(xù)手續(xù)。預(yù)售合同管理合同簽訂1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂書面商品房預(yù)售合同。2.商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的示范文本，主要內(nèi)容包括：當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；商品房基本狀況；商品房的銷售方式；商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；交付使用條件及日期；裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；面積差異的處理方式；辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；解決爭議的方法；違約責(zé)任；雙方約定的其他事項(xiàng)。合同備案1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。2.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案。3.商品房預(yù)售合同登記備案后，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向承購人出具商品房預(yù)售合同登記備案證明。4.開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處1萬元以下的罰款。預(yù)售資金監(jiān)管監(jiān)管賬戶設(shè)立1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，用于存放商品房預(yù)售資金。2.監(jiān)管賬戶應(yīng)當(dāng)與開發(fā)企業(yè)其他銀行賬戶區(qū)分，專款專用。資金繳存1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)售方案中確定的預(yù)售資金繳存方式，將預(yù)售資金足額存入監(jiān)管賬戶。2.預(yù)售資金繳存比例按照不同建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行確定，具體比例由房地產(chǎn)管理部門根據(jù)項(xiàng)目情況核定。資金使用1.開發(fā)企業(yè)使用預(yù)售資金，應(yīng)當(dāng)向監(jiān)管銀行提出用款計(jì)劃，并提供相關(guān)證明材料。2.監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)對開發(fā)企業(yè)提交的用款計(jì)劃進(jìn)行審核，對符合規(guī)定的用款申請予以撥付。3.預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于工程建設(shè)，確保項(xiàng)目順利竣工交付。監(jiān)管措施1.房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)督檢查，定期對預(yù)售資金繳存、使用情況進(jìn)行核查。2.開發(fā)企業(yè)違反預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定的，房地產(chǎn)管理部門可以責(zé)令其限期改正；逾期不改正的，暫停其網(wǎng)簽資格，并可處3萬元以下的罰款。3.監(jiān)管銀行違反預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定的，房地產(chǎn)管理部門可以責(zé)令其限期改正；逾期不改正的，暫停其預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，并可處3萬元以下的罰款。銷售管理銷售廣告管理1.開發(fā)企業(yè)發(fā)布商品房預(yù)售廣告，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請，經(jīng)審核同意后，方可發(fā)布。2.商品房預(yù)售廣告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、合法，不得含有虛假內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者。3.廣告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括商品房的位置、面積、戶型、價(jià)格、優(yōu)惠措施等主要信息。銷售現(xiàn)場管理1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在售樓處顯著位置公示以下內(nèi)容：營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；《商品房預(yù)售許可證》；預(yù)售商品房的位置、面積、戶型、價(jià)格、優(yōu)惠措施等；商品房預(yù)售合同示范文本；商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶信息；房地產(chǎn)管理部門投訴舉報(bào)電話。2.售樓處應(yīng)當(dāng)配備必要的銷售人員，銷售人員應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的房地產(chǎn)銷售知識和技能，并向購房人如實(shí)介紹商品房情況。銷售價(jià)格管理1.開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定，在售樓處顯著位置公示商品房銷售價(jià)格、價(jià)格構(gòu)成、優(yōu)惠措施等內(nèi)容。2.開發(fā)企業(yè)不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售商品房，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。法律責(zé)任開發(fā)企業(yè)違法責(zé)任1.開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。2.開發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得商品房預(yù)售許可的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售，撤銷商品房預(yù)售許可，并處3萬元罰款。3.開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用預(yù)售款項(xiàng)的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期糾正，并可處以違法使用款項(xiàng)20%以下的罰款。4.開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處1萬元以下的罰款。5.開發(fā)企業(yè)擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)，導(dǎo)致商品房質(zhì)量、面積、使用功能等存在問題的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，給購房人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。購房人權(quán)益保護(hù)1.購房人有權(quán)要求開發(fā)企業(yè)按照合同約定交付商品房，并承擔(dān)違約責(zé)任。2.購房人發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)存在違法違規(guī)行為的，可以向房地產(chǎn)管理部門投訴舉報(bào)，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理并依法處理。3.因開發(fā)企業(yè)原因?qū)е沦彿咳藷o法取得房屋所有權(quán)證書的，購房人有權(quán)解除合同，并要求開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。其他違法責(zé)任1.房地產(chǎn)管理部門工作人員在商品房預(yù)售管