青島房產(chǎn)管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強(qiáng)青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、租賃等行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、租賃、物業(yè)服務(wù)及相關(guān)管理活動(dòng)。（三）基本原則房地產(chǎn)管理應(yīng)當(dāng)遵循法治、公平、公正、公開(kāi)的原則，保障市場(chǎng)主體合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，推動(dòng)城市建設(shè)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理（一）開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理1.設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法向市場(chǎng)監(jiān)督管理部門申請(qǐng)登記，并自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持相關(guān)文件到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案，取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)分為一、二、三、四級(jí)和暫定資質(zhì)。不同資質(zhì)等級(jí)的企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門定期對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)進(jìn)行審核，不符合資質(zhì)條件的，責(zé)令限期整改，整改仍不合格的，降低資質(zhì)等級(jí)或者吊銷資質(zhì)證書(shū)。（二）項(xiàng)目建設(shè)管理1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和年度建設(shè)計(jì)劃，按照規(guī)定辦理項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、土地、施工等手續(xù)。2.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求進(jìn)行建設(shè)，不得擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)。確需變更的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定程序辦理相關(guān)手續(xù)，并依法予以公示。3.開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定的建設(shè)工期和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，確保工程質(zhì)量。建設(shè)工程竣工后，應(yīng)當(dāng)依法組織竣工驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收合格后方可交付使用。（三）配套設(shè)施建設(shè)1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求配套建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，如道路、供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、綠化、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)服務(wù)用房等。2.配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)與主體工程同步設(shè)計(jì)、同步建設(shè)、同步交付使用。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)對(duì)配套設(shè)施建設(shè)情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，確保配套設(shè)施符合規(guī)劃和使用要求。三、房地產(chǎn)交易管理（一）商品房預(yù)售管理1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；向市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。2.開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《商品房預(yù)售許可證》核準(zhǔn)的范圍預(yù)售商品房，不得擅自擴(kuò)大或者縮小預(yù)售范圍。預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》，并在售樓處顯著位置公示預(yù)售房源信息、價(jià)格、面積、戶型等內(nèi)容。3.商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式，并自合同簽訂之日起30日內(nèi)，由開(kāi)發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理合同登記備案手續(xù)。（二）存量房交易管理1.存量房買賣雙方應(yīng)當(dāng)簽訂房屋買賣合同，并持相關(guān)材料到房地產(chǎn)交易中心辦理交易手續(xù)。房地產(chǎn)交易中心應(yīng)當(dāng)對(duì)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況、抵押查封情況等進(jìn)行核實(shí)，確保交易安全。2.實(shí)行存量房交易資金監(jiān)管制度。買賣雙方可以自行選擇監(jiān)管銀行，將交易資金存入監(jiān)管賬戶。交易完成后，按照合同約定和相關(guān)規(guī)定進(jìn)行資金劃轉(zhuǎn)。3.存量房交易涉及房屋轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理相關(guān)登記手續(xù)。未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。（三）房屋租賃管理1.房屋租賃實(shí)行登記備案制度。房屋出租人應(yīng)當(dāng)自簽訂房屋租賃合同之日起30日內(nèi)，到房屋所在地的街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府辦理房屋租賃登記備案手續(xù)。2.房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)明確租賃雙方的權(quán)利義務(wù)，包括租金、租賃期限、用途、維修責(zé)任等內(nèi)容。出租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行維修義務(wù)，確保房屋安全使用。3.承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的用途使用房屋，不得擅自改變房屋用途。未經(jīng)出租人同意，不得將房屋轉(zhuǎn)租。四、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理（一）登記種類與程序1.房地產(chǎn)權(quán)屬登記分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、注銷登記等。2.當(dāng)事人申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬登記，應(yīng)當(dāng)提交申請(qǐng)書(shū)、身份證明、房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、證明房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移、變更、消滅的材料等。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起一定期限內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審核。符合條件的，予以登記，頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)；不符合條件的，不予登記，并書(shū)面告知申請(qǐng)人理由。（二）產(chǎn)權(quán)證書(shū)管理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有房地產(chǎn)權(quán)利的證明。房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制、頒發(fā)。任何單位和個(gè)人不得偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。（三）異議登記與更正登記1.利害關(guān)系人認(rèn)為房地產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤，而權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。異議登記期間，未經(jīng)異議登記權(quán)利人同意，不得辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者設(shè)定抵押登記。2.權(quán)利人、利害關(guān)系人發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行核實(shí)，確有錯(cuò)誤的，予以更正。五、房地產(chǎn)中介服務(wù)管理（一）中介機(jī)構(gòu)設(shè)立與備案設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法辦理工商登記，并自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的專業(yè)人員和資金，遵守法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范。（二）服務(wù)規(guī)范1.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不得超越資質(zhì)等級(jí)提供服務(wù)。2.中介服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)誠(chéng)實(shí)守信，遵守職業(yè)道德，為委托人提供真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的信息和專業(yè)的服務(wù)。不得隱瞞真實(shí)情況、提供虛假信息、惡意串通損害他人利益。3.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)接受委托提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，并在合同中明確服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)等事項(xiàng)。（三）監(jiān)督管理住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員的監(jiān)督檢查，定期開(kāi)展資質(zhì)審核和信用評(píng)價(jià)。對(duì)違法違規(guī)行為，依法予以處罰，并記入信用檔案。六、物業(yè)服務(wù)管理（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)的資質(zhì)證書(shū)。資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)，不同資質(zhì)等級(jí)的企業(yè)承接不同規(guī)模和類型的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)進(jìn)行管理和監(jiān)督。（二）物業(yè)服務(wù)合同1.建設(shè)單位依法通過(guò)招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。2.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)明確服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定提供服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。（三）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督1.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督考核機(jī)制，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查和評(píng)價(jià)。2.業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，提出意見(jiàn)和建議。業(yè)主大會(huì)可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果決定是否續(xù)聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。七、房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理（一）監(jiān)督檢查職責(zé)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、自然資源和規(guī)劃、市場(chǎng)監(jiān)督管理、城市管理等部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督檢查，依法查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、中介服務(wù)、物業(yè)服務(wù)等活動(dòng)中的違法違規(guī)行為。（二）信息公開(kāi)與共享建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息公開(kāi)制度，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)定期公布房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、房?jī)r(jià)走勢(shì)等信息。同時(shí)，加強(qiáng)部門之間的信息共享，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息互聯(lián)互通。（三）信用管理建立房地產(chǎn)市場(chǎng)主體信用檔案，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等市場(chǎng)主體的經(jīng)營(yíng)行為、服務(wù)質(zhì)量、違法違規(guī)情況等進(jìn)行記錄。信用信息作為市場(chǎng)準(zhǔn)入、資質(zhì)審核、評(píng)優(yōu)評(píng)先等的重要依據(jù)，對(duì)失信主體依法實(shí)施聯(lián)合懲戒。八、法律責(zé)任（一）開(kāi)發(fā)企業(yè)違法責(zé)任房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未取得資質(zhì)證書(shū)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。開(kāi)發(fā)企業(yè)擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)、未按規(guī)定建設(shè)配套設(shè)施等違法行為，按照相關(guān)法律法規(guī)予以處罰。（二）交易主體違法責(zé)任1.違反本辦法規(guī)定，未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。2.存量房交易中，買賣雙方隱瞞真實(shí)情況、提供虛假材料等違法行為，由相關(guān)部門依法予以處罰，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。房屋租賃中，出租人未辦理登記備案手續(xù)等違法行為，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處1000元以下罰款。（三）中介機(jī)構(gòu)違法責(zé)任房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員違反本辦法規(guī)定，提供虛假信息、惡意串通等違法行為，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令改正，沒(méi)收違法所得，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書(shū)；給委托人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照合同約定提供服務(wù)、擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等違法行為，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的