青島房產(chǎn)管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強青島市房地產(chǎn)市場管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)、交易、租賃等行為，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權利人的合法權益，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等相關法律法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上房地產(chǎn)開發(fā)、交易、租賃、物業(yè)服務及相關管理活動。（三）基本原則房地產(chǎn)管理應當遵循法治、公平、公正、公開的原則，保障市場主體合法權益，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，推動城市建設與經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展。二、房地產(chǎn)開發(fā)管理（一）開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理1.設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當依法向市場監(jiān)督管理部門申請登記，并自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持相關文件到住房和城鄉(xiāng)建設主管部門備案，取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)分為一、二、三、四級和暫定資質(zhì)。不同資質(zhì)等級的企業(yè)承擔相應規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)項目。住房和城鄉(xiāng)建設主管部門定期對開發(fā)企業(yè)資質(zhì)進行審核，不符合資質(zhì)條件的，責令限期整改，整改仍不合格的，降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書。（二）項目建設管理1.房地產(chǎn)開發(fā)項目應當符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和年度建設計劃，按照規(guī)定辦理項目立項、規(guī)劃、土地、施工等手續(xù)。2.開發(fā)項目應當按照規(guī)劃設計要求進行建設，不得擅自變更規(guī)劃設計。確需變更的，應當按照規(guī)定程序辦理相關手續(xù)，并依法予以公示。3.開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定的建設工期和質(zhì)量標準進行施工，確保工程質(zhì)量。建設工程竣工后，應當依法組織竣工驗收，經(jīng)驗收合格后方可交付使用。（三）配套設施建設1.房地產(chǎn)開發(fā)項目應當按照規(guī)劃要求配套建設基礎設施和公共服務設施，如道路、供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、綠化、停車場（庫）、物業(yè)服務用房等。2.配套設施應當與主體工程同步設計、同步建設、同步交付使用。住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責對配套設施建設情況進行監(jiān)督檢查，確保配套設施符合規(guī)劃和使用要求。三、房地產(chǎn)交易管理（一）商品房預售管理1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當符合下列條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；向市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。2.開發(fā)企業(yè)應當按照《商品房預售許可證》核準的范圍預售商品房，不得擅自擴大或者縮小預售范圍。預售商品房時，應當向預購人出示《商品房預售許可證》，并在售樓處顯著位置公示預售房源信息、價格、面積、戶型等內(nèi)容。3.商品房預售合同應當采用書面形式，并自合同簽訂之日起30日內(nèi)，由開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理合同登記備案手續(xù)。（二）存量房交易管理1.存量房買賣雙方應當簽訂房屋買賣合同，并持相關材料到房地產(chǎn)交易中心辦理交易手續(xù)。房地產(chǎn)交易中心應當對交易房屋的產(chǎn)權狀況、抵押查封情況等進行核實，確保交易安全。2.實行存量房交易資金監(jiān)管制度。買賣雙方可以自行選擇監(jiān)管銀行，將交易資金存入監(jiān)管賬戶。交易完成后，按照合同約定和相關規(guī)定進行資金劃轉(zhuǎn)。3.存量房交易涉及房屋轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等事項的，應當依法辦理相關登記手續(xù)。未經(jīng)登記，不發(fā)生物權效力。（三）房屋租賃管理1.房屋租賃實行登記備案制度。房屋出租人應當自簽訂房屋租賃合同之日起30日內(nèi)，到房屋所在地的街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府辦理房屋租賃登記備案手續(xù)。2.房屋租賃合同應當明確租賃雙方的權利義務，包括租金、租賃期限、用途、維修責任等內(nèi)容。出租人應當按照合同約定履行維修義務，確保房屋安全使用。3.承租人應當按照合同約定的用途使用房屋，不得擅自改變房屋用途。未經(jīng)出租人同意，不得將房屋轉(zhuǎn)租。四、房地產(chǎn)權屬登記管理（一）登記種類與程序1.房地產(chǎn)權屬登記分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、注銷登記等。2.當事人申請房地產(chǎn)權屬登記，應當提交申請書、身份證明、房地產(chǎn)權屬證書、證明房地產(chǎn)權屬發(fā)生轉(zhuǎn)移、變更、消滅的材料等。房地產(chǎn)管理部門應當自受理登記申請之日起一定期限內(nèi)，對申請事項進行審核。符合條件的，予以登記，頒發(fā)房地產(chǎn)權屬證書；不符合條件的，不予登記，并書面告知申請人理由。（二）產(chǎn)權證書管理房地產(chǎn)權屬證書是權利人享有房地產(chǎn)權利的證明。房地產(chǎn)權屬證書應當由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制、頒發(fā)。任何單位和個人不得偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權屬證書。（三）異議登記與更正登記1.利害關系人認為房地產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤，而權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。異議登記期間，未經(jīng)異議登記權利人同意，不得辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者設定抵押登記。2.權利人、利害關系人發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。房地產(chǎn)管理部門應當及時進行核實，確有錯誤的，予以更正。五、房地產(chǎn)中介服務管理（一）中介機構(gòu)設立與備案設立房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)，應當依法辦理工商登記，并自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到住房和城鄉(xiāng)建設主管部門備案。房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)應當具備相應的專業(yè)人員和資金，遵守法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范。（二）服務規(guī)范1.房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)應當按照核準的業(yè)務范圍從事經(jīng)營活動，不得超越資質(zhì)等級提供服務。2.中介服務人員應當誠實守信，遵守職業(yè)道德，為委托人提供真實、準確、完整的信息和專業(yè)的服務。不得隱瞞真實情況、提供虛假信息、惡意串通損害他人利益。3.房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)接受委托提供房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的，應當簽訂書面經(jīng)紀服務合同，并在合同中明確服務內(nèi)容、標準、收費等事項。（三）監(jiān)督管理住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當加強對房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)及其從業(yè)人員的監(jiān)督檢查，定期開展資質(zhì)審核和信用評價。對違法違規(guī)行為，依法予以處罰，并記入信用檔案。六、物業(yè)服務管理（一）物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)物業(yè)服務企業(yè)應當依法取得相應的資質(zhì)證書。資質(zhì)等級分為一、二、三級，不同資質(zhì)等級的企業(yè)承接不同規(guī)模和類型的物業(yè)服務項目。住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責對物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)進行管理和監(jiān)督。（二）物業(yè)服務合同1.建設單位依法通過招投標或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂前期物業(yè)服務合同。業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。2.物業(yè)服務合同應當明確服務內(nèi)容、服務標準、收費標準、雙方權利義務、違約責任等事項。物業(yè)服務企業(yè)應當按照合同約定提供服務，業(yè)主應當按照合同約定繳納物業(yè)服務費用。（三）物業(yè)服務質(zhì)量監(jiān)督1.住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當建立物業(yè)服務質(zhì)量監(jiān)督考核機制，定期對物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量進行檢查和評價。2.業(yè)主有權對物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量進行監(jiān)督，提出意見和建議。業(yè)主大會可以通過業(yè)主委員會對物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量進行評估，并根據(jù)評估結(jié)果決定是否續(xù)聘或者解聘物業(yè)服務企業(yè)。七、房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理（一）監(jiān)督檢查職責住房和城鄉(xiāng)建設、自然資源和規(guī)劃、市場監(jiān)督管理、城市管理等部門應當按照各自職責，加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督檢查，依法查處房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務、物業(yè)服務等活動中的違法違規(guī)行為。（二）信息公開與共享建立房地產(chǎn)市場信息公開制度，住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當定期公布房地產(chǎn)市場運行情況、開發(fā)項目建設進度、房價走勢等信息。同時，加強部門之間的信息共享，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場信息互聯(lián)互通。（三）信用管理建立房地產(chǎn)市場主體信用檔案，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務機構(gòu)、物業(yè)服務企業(yè)等市場主體的經(jīng)營行為、服務質(zhì)量、違法違規(guī)情況等進行記錄。信用信息作為市場準入、資質(zhì)審核、評優(yōu)評先等的重要依據(jù)，對失信主體依法實施聯(lián)合懲戒。八、法律責任（一）開發(fā)企業(yè)違法責任房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。開發(fā)企業(yè)擅自變更規(guī)劃設計、未按規(guī)定建設配套設施等違法行為，按照相關法律法規(guī)予以處罰。（二）交易主體違法責任1.違反本辦法規(guī)定，未取得《商品房預售許可證》預售商品房的，由住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。2.存量房交易中，買賣雙方隱瞞真實情況、提供虛假材料等違法行為，由相關部門依法予以處罰，并承擔相應的法律責任。房屋租賃中，出租人未辦理登記備案手續(xù)等違法行為，責令限期改正；逾期不改正的，處1000元以下罰款。（三）中介機構(gòu)違法責任房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)及其從業(yè)人員違反本辦法規(guī)定，提供虛假信息、惡意串通等違法行為，由住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令改正，沒收違法所得，并處以罰款；情節(jié)嚴重的，吊銷資質(zhì)證書；給委托人造成損失的，依法承擔賠償責任。（四）物業(yè)服務企業(yè)違法責任物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照合同約定提供服務、擅自提高收費標準等違法行為，由住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正；逾期不改正的