蘭州市公寓管理辦法一、總則（一）目的為了加強(qiáng)蘭州市公寓的管理，規(guī)范公寓租賃市場(chǎng)秩序，保障公寓所有人、使用人和相關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)公寓行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)和本市實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于蘭州市行政區(qū)域內(nèi)公寓的規(guī)劃、建設(shè)、租賃、使用、物業(yè)服務(wù)及其監(jiān)督管理活動(dòng)。本辦法所稱公寓，是指在蘭州市范圍內(nèi)，符合相關(guān)規(guī)劃要求，按照居住建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，有獨(dú)立的居住單元，具備基本生活配套設(shè)施，可用于出租居住的房屋。（三）基本原則公寓管理應(yīng)當(dāng)遵循政府引導(dǎo)、市場(chǎng)調(diào)節(jié)、規(guī)范有序、保障安全的原則。（四）管理職責(zé)1.市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)負(fù)責(zé)全市公寓管理工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。制定公寓管理相關(guān)政策，會(huì)同有關(guān)部門(mén)編制公寓發(fā)展規(guī)劃，負(fù)責(zé)公寓建設(shè)項(xiàng)目的審批管理等工作。2.市自然資源部門(mén)負(fù)責(zé)公寓項(xiàng)目的土地供應(yīng)、規(guī)劃審批等工作，確保公寓建設(shè)符合城市規(guī)劃要求。3.市市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)負(fù)責(zé)公寓租賃市場(chǎng)的監(jiān)督管理，查處公寓租賃中的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、虛假宣傳、價(jià)格欺詐等違法行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序。4.市公安部門(mén)負(fù)責(zé)公寓的治安管理，指導(dǎo)公寓所有人、使用人做好安全防范工作，依法查處公寓內(nèi)的治安案件和違法犯罪行為。5.市消防救援部門(mén)負(fù)責(zé)公寓的消防安全監(jiān)督管理，指導(dǎo)公寓所有人、使用人落實(shí)消防安全責(zé)任，依法查處公寓內(nèi)的消防安全違法行為。6.其他相關(guān)部門(mén)按照各自職責(zé)，做好公寓管理的相關(guān)工作。（五）相關(guān)政策支持鼓勵(lì)社會(huì)力量投資建設(shè)公寓，對(duì)符合條件的公寓項(xiàng)目，在土地供應(yīng)、財(cái)政補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠等方面給予政策支持。支持公寓采用智能化管理手段，提高管理效率和服務(wù)質(zhì)量。二、公寓規(guī)劃與建設(shè)（一）規(guī)劃要求1.公寓建設(shè)應(yīng)當(dāng)符合蘭州市城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，合理布局，配套完善。2.公寓項(xiàng)目選址應(yīng)當(dāng)充分考慮交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)等公共服務(wù)設(shè)施的配套情況，方便居民生活。3.公寓的建筑密度、容積率、綠地率等指標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定。（二）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)1.公寓應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市居住建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè)，確保建筑質(zhì)量和安全。2.公寓應(yīng)當(dāng)具備獨(dú)立的給排水、供電、供氣、供熱、通信等設(shè)施，并滿足居民生活需求。3.公寓應(yīng)當(dāng)設(shè)置必要的停車(chē)位，滿足居民停車(chē)需要。4.公寓應(yīng)當(dāng)配備必要的消防設(shè)施和器材，確保消防安全。（三）建設(shè)程序1.公寓建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定辦理項(xiàng)目審批、規(guī)劃許可、施工許可等手續(xù)。2.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件和施工規(guī)范進(jìn)行施工，確保工程質(zhì)量。3.公寓建設(shè)項(xiàng)目竣工后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)備案。三、公寓租賃管理（一）租賃主體資格1.公寓所有人應(yīng)當(dāng)是具有完全民事行為能力的自然人、法人或者其他組織。2.公寓所有人出租公寓應(yīng)當(dāng)依法取得房屋所有權(quán)證書(shū)或者其他合法權(quán)屬證明。3.公寓使用人應(yīng)當(dāng)是具有完全民事行為能力的自然人，且符合本市住房租賃相關(guān)規(guī)定。（二）租賃合同1.公寓租賃應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，明確租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)。2.租賃合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：租賃房屋的基本情況、租賃期限、租金及支付方式、押金及退還方式、房屋用途、維修責(zé)任、違約責(zé)任等。3.租賃合同應(yīng)當(dāng)使用住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)統(tǒng)一制定的示范文本。（三）租金管理1.公寓租金實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由租賃雙方協(xié)商確定。2.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)應(yīng)當(dāng)定期發(fā)布公寓租金指導(dǎo)價(jià)格，引導(dǎo)租賃雙方合理確定租金水平。3.租賃雙方不得在租金外收取其他不合理費(fèi)用。（四）租賃登記備案1.公寓租賃合同簽訂后，租賃雙方應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起30日內(nèi)，到房屋所在地的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)辦理租賃登記備案手續(xù)。2.辦理租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交以下材料：租賃合同、房屋所有權(quán)證書(shū)或者其他合法權(quán)屬證明、租賃雙方身份證明等。3.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理租賃登記備案申請(qǐng)之日起3個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)符合條件的予以登記備案，并發(fā)放租賃登記備案證明。（五）租賃行為規(guī)范1.公寓所有人不得將不符合安全、衛(wèi)生等標(biāo)準(zhǔn)的公寓出租給他人。2.公寓使用人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的用途使用房屋，不得擅自改變房屋用途。3.公寓使用人應(yīng)當(dāng)遵守公寓管理規(guī)約，愛(ài)護(hù)公寓共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。4.公寓使用人應(yīng)當(dāng)按時(shí)繳納租金、水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用。四、公寓物業(yè)服務(wù)（一）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容1.公寓物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供以下服務(wù)：房屋及共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)和管理；環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔；綠化養(yǎng)護(hù)管理；公共秩序維護(hù)；車(chē)輛停放管理等。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)服務(wù)方案，明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)流程，并向業(yè)主公開(kāi)。（二）物業(yè)服務(wù)合同1.公寓物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。2.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用及支付方式、合同期限、違約責(zé)任等。3.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)使用住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)統(tǒng)一制定的示范文本。（三）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用1.公寓物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同約定繳納。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取包干制或者酬金制等方式收取。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理1.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)公寓物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)行為等進(jìn)行考核評(píng)價(jià)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定，配備相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，提高物業(yè)服務(wù)水平。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)和管理，提高員工素質(zhì)和服務(wù)意識(shí)。五、公寓安全管理（一）安全責(zé)任1.公寓所有人是公寓安全管理的第一責(zé)任人，應(yīng)當(dāng)依法履行安全管理職責(zé)，保障公寓安全。2.公寓使用人應(yīng)當(dāng)遵守公寓安全管理規(guī)定，配合公寓所有人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好安全防范工作。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，做好公寓的安全防范工作，協(xié)助有關(guān)部門(mén)維護(hù)公寓秩序。（二）安全設(shè)施設(shè)備1.公寓應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定，配備必要的安全設(shè)施設(shè)備，如消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)備、門(mén)禁系統(tǒng)等。2.安全設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保正常運(yùn)行。（三）消防安全管理1.公寓所有人、使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守消防法律法規(guī)，落實(shí)消防安全責(zé)任，確保公寓消防安全。2.公寓應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定設(shè)置疏散通道、安全出口和消防車(chē)通道，保持暢通無(wú)阻。3.公寓應(yīng)當(dāng)配備必要的消防器材和設(shè)施，并定期進(jìn)行檢查、維護(hù)和保養(yǎng)。4.公寓內(nèi)禁止私拉亂接電線、違規(guī)使用電器設(shè)備等行為。（四）治安管理1.公寓所有人、使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)公寓的治安管理，做好安全防范工作。2.公寓應(yīng)當(dāng)安裝必要的監(jiān)控設(shè)備，覆蓋公寓公共區(qū)域和出入口。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立巡邏制度，加強(qiáng)對(duì)公寓的巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理治安問(wèn)題。（五）應(yīng)急管理1.公寓所有人、使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定應(yīng)急預(yù)案，明確應(yīng)急處置流程和責(zé)任分工。2.公寓應(yīng)當(dāng)定期組織應(yīng)急演練，提高應(yīng)急處置能力。3.發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，公寓所有人、使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取應(yīng)急措施，保障居民生命財(cái)產(chǎn)安全，并及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)。六、公寓使用與維護(hù)（一）使用規(guī)定1.公寓使用人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的用途使用房屋，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途。2.公寓使用人不得在公寓內(nèi)從事違法違規(guī)活動(dòng)，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。3.公寓使用人應(yīng)當(dāng)遵守公寓管理規(guī)約，愛(ài)護(hù)公寓共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。（二）維修責(zé)任1.公寓共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由全體業(yè)主按照約定分擔(dān)。2.公寓專(zhuān)有部分的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，由公寓所有人承擔(dān)。3.因使用人原因造成公寓損壞的，由使用人承擔(dān)維修責(zé)任。（三）裝修管理1.公寓使用人裝修房屋應(yīng)當(dāng)事先告知公寓所有人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。2.裝修應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定，不得影響房屋結(jié)構(gòu)安全和他人正常生活。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為及時(shí)制止并報(bào)告有關(guān)部門(mén)。七、監(jiān)督檢查與法律責(zé)任（一）監(jiān)督檢查1.住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)及其他相關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法對(duì)公寓的規(guī)劃、建設(shè)、租賃、使用、物業(yè)服務(wù)等活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督檢查。2.監(jiān)督檢查人員應(yīng)當(dāng)出示執(zhí)法證件，遵守執(zhí)法程序，依法履行職責(zé)。3.被檢查單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)配合監(jiān)督檢查工作，如實(shí)提供有關(guān)情況和資料。（二）法律責(zé)任1.違反本辦法規(guī)定，公寓所有人、使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位和個(gè)人有下列行為之一的，由相關(guān)部門(mén)依法予以處罰：未按照規(guī)定辦理租賃登記備案手續(xù)的；擅自改變房屋用途的；未按照規(guī)定配備安全設(shè)施設(shè)備的；未按照規(guī)定履行消防安全責(zé)任的；未按照規(guī)定履行治安管理責(zé)任的；未按照規(guī)定履行維修