商品房銷售管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方的合法權益，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等相關法律法規(guī)，制定本辦法。（二）適用范圍在中華人民共和國境內(nèi)從事商品房銷售活動，實施對商品房銷售活動的監(jiān)督管理，應當遵守本辦法。本辦法所稱商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上建設的、取得土地使用權證書和建設工程規(guī)劃許可證、投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期的房屋。（三）基本原則商品房銷售應當遵循自愿、公平、誠實信用的原則。開發(fā)企業(yè)與購房者應當依法訂立商品房買賣合同。合同應當對雙方當事人的權利和義務作出明確、具體、肯定的約定。任何單位和個人不得采取欺騙、脅迫等手段迫使購房者購買或者不購買商品房。二、銷售條件（一）商品房現(xiàn)售條件1.現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。2.取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件。3.持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證。4.已通過竣工驗收。5.拆遷安置已經(jīng)落實。6.供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期。7.物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。（二）商品房預售條件1.已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。2.持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證。3.按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。4.向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。三、銷售程序（一）售前準備1.開發(fā)企業(yè)應當在商品房銷售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。2.開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當及時告知買受人。3.開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。（二）銷售宣傳1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應當執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》等有關規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學、準確。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。（三）合同簽訂1.商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應當明確以下主要內(nèi)容：當事人名稱或者姓名和住所；商品房基本狀況；商品房的銷售方式；商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；交付使用條件及日期；裝飾、設備標準承諾；供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬；面積差異的處理方式；辦理產(chǎn)權登記有關事宜；解決爭議的方法；違約責任；雙方約定的其他事項。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。（四）合同備案房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。四、銷售代理（一）代理資格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務機構。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當與受托房地產(chǎn)中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。（二）代理規(guī)則1.受托房地產(chǎn)中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。2.受托房地產(chǎn)中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所代理銷售商品房的有關情況。受托房地產(chǎn)中介服務機構不得代理銷售不符合銷售條件的商品房。3.房地產(chǎn)中介服務機構的收費項目和標準，應當明碼標價，不得收取任何未予標明的費用。五、價格管理（一）價格申報商品房銷售價格由當事人協(xié)商議定，國家另有規(guī)定的除外。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房預售前將預售價格報縣級以上人民政府價格主管部門備案。價格主管部門可以對價格進行監(jiān)測和分析，并根據(jù)市場供求狀況，適時調(diào)整備案價格的浮動幅度。（二）明碼標價1.商品房銷售實行明碼標價制度。開發(fā)企業(yè)不得在標價之外加價銷售商品房，不得收取任何未予標明的費用。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交易場所的醒目位置放置標價牌、價目表及相關收費標準，在標價牌上標明商品房銷售價格、付款方式、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、分攤的共有建筑面積、土地性質(zhì)、土地使用起止年限、裝飾裝修、物業(yè)服務、房屋交易稅費等有關情況。六、面積管理（一）面積計算商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權利，承擔責任。按套（單元）計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。（二）面積誤差處理1.按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結算房價款；面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買受人。產(chǎn)權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。2.面積誤差比=（產(chǎn)權登記面積－合同約定面積）÷合同約定面積×100%七、質(zhì)量與保修（一）質(zhì)量要求1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計算。2.商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。（二）保修責任1.在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔責任。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，應當向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！蹲≌|(zhì)量保證書》應當列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期限和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔商品房保修責任。八、交付與使用（一）交付條件1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。2.商品房交付使用時，應當符合下列條件：完成建設工程設計和合同約定的各項內(nèi)容；有完整的技術檔案和施工管理資料；有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；有勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；有施工單位簽署的工程保修書。（二）交付程序1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權屬登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。2.商品房交付使用時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向買受人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，并按住宅質(zhì)量保證書的約定承擔保修責任。住宅質(zhì)量保證書應當包括以下內(nèi)容：工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級；地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內(nèi)承擔保修；正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期；屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設備1個采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關6個月；其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。九、法律責任（一）開發(fā)企業(yè)責任1.未取得《商品房預售許可證》預售商品房的，依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十九條的規(guī)定處罰。2.開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預售款項的，由房地產(chǎn)管理部門責令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。3.開發(fā)企業(yè)隱瞞有關情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當手段取得商品房預售許可的，由房地產(chǎn)管理部門責令停止預售，撤銷商品房預售許可，并處3萬元罰款。4.開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定處罰。5.開發(fā)企業(yè)不履行保修義務或者拖延履行保修義務的，由房地產(chǎn)管理部門責令改正，并處10萬元以上20萬元以下的罰款。（二）中介機構責任1.中介機構代理銷售不符合銷售條件的商品房的，由房地產(chǎn)管理部門責令停止銷售，沒收違法所得，并處以罰款。2.中介機構在代理銷售商品房時，未向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書的，由房地產(chǎn)管理部門責令改正，并處以罰款。3.中介機構提供虛假證明文件的，由房地產(chǎn)管理部門責令改正，并處以罰款