臨汾市小區(qū)管理辦法總則目的與依據(jù)為加強臨汾市小區(qū)的管理，維護小區(qū)的公共秩序，保障居民的合法權(quán)益，營造安全、舒適、整潔、文明的居住環(huán)境，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)以及本市實際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于臨汾市行政區(qū)域內(nèi)各類住宅小區(qū)及其附屬設(shè)施設(shè)備的管理活動?；驹瓌t小區(qū)管理應(yīng)當(dāng)遵循以人為本、服務(wù)居民，依法依規(guī)、規(guī)范管理，公平公正、公開透明，共建共享、和諧有序的原則。小區(qū)管理主體業(yè)主大會與業(yè)主委員會1.成立條件與程序符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會：（1）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主提議；（2）已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的；（3）已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十，且使用超過一年的。首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表和居民委員會代表組成?；I備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會由五至十一人的單數(shù)組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案。2.職責(zé)與權(quán)限業(yè)主大會代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，依法履行下列職責(zé)：（1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）制定和修改管理規(guī)約；（3）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（5）籌集和使用專項維修資金；（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（7）決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)：（1）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（3）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（4）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；（5）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.資質(zhì)要求與準(zhǔn)入從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格，依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級范圍內(nèi)承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)分為一、二、三級。新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)項目，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會或者建設(shè)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、雙方權(quán)利義務(wù)、合同期限等事項進行約定。2.服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供下列服務(wù)：（1）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護和管理；（2）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生管理，包括清掃保潔、垃圾分類等；（3）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護；（4）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的秩序維護，包括安全防范、車輛停放管理等；（5）物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；（6）物業(yè)服務(wù)合同約定的其他服務(wù)。物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合國家和本市相關(guān)規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同的約定，明確服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)要求、服務(wù)頻次等內(nèi)容。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）與社區(qū)居民委員會1.指導(dǎo)與監(jiān)督街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責(zé)對本轄區(qū)內(nèi)的小區(qū)管理工作進行指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)調(diào)解決小區(qū)管理中的重大問題。具體職責(zé)包括：（1）指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會的成立、業(yè)主委員會的選舉和換屆工作；（2）對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動進行指導(dǎo)和監(jiān)督，依法處理業(yè)主、業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的投訴；（3）協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，指導(dǎo)社區(qū)居民委員會參與小區(qū)管理；（4）對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督檢查，定期組織業(yè)主滿意度調(diào)查；（5）協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的糾紛和突發(fā)事件。社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展小區(qū)管理工作，組織居民參與小區(qū)建設(shè)和管理，調(diào)解居民之間的矛盾糾紛，及時向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）反映居民的意見和建議。2.職責(zé)分工與協(xié)作街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會與業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全協(xié)調(diào)配合機制，共同做好小區(qū)管理工作。在小區(qū)管理中，涉及公共安全、環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、房屋維修等事項，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，并與街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會相互配合，形成工作合力。小區(qū)公共區(qū)域與設(shè)施管理共用部位管理1.建筑物本體小區(qū)內(nèi)的建筑物本體包括房屋的承重結(jié)構(gòu)、屋頂、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳等共用部位，應(yīng)當(dāng)保持完好、整潔、安全，不得擅自占用、損壞、拆除或者改變其使用功能。業(yè)主或者使用人不得在建筑物本體上亂搭亂建、亂涂亂畫、堆放雜物，不得損壞建筑物的外觀和結(jié)構(gòu)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對建筑物本體進行檢查和維護，發(fā)現(xiàn)問題及時修復(fù)或者采取相應(yīng)措施。2.附屬設(shè)施小區(qū)內(nèi)的附屬設(shè)施包括電梯、消防設(shè)施、安防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)等，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定進行維護、保養(yǎng)和更新，確保正常運行和使用安全。電梯應(yīng)當(dāng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的單位進行定期維護保養(yǎng)和安全檢測，確保電梯安全運行。消防設(shè)施應(yīng)當(dāng)保持完好有效，不得損壞、挪用或者擅自拆除、停用。安防設(shè)施應(yīng)當(dāng)正常運行，發(fā)揮安全防范作用。給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)等應(yīng)當(dāng)定期進行檢查和維護，及時處理故障和隱患。共用設(shè)施設(shè)備管理1.綠地與道路小區(qū)內(nèi)的綠地應(yīng)當(dāng)保持整潔、美觀，不得擅自占用或者改變用途。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照綠化養(yǎng)護標(biāo)準(zhǔn)進行養(yǎng)護，及時修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等，確保綠地植物生長良好。小區(qū)內(nèi)的道路應(yīng)當(dāng)保持暢通，不得擅自占用或者挖掘。因特殊情況需要臨時占用或者挖掘道路的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，并采取相應(yīng)的防護措施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對道路進行巡查，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù)。2.停車場（庫）小區(qū)內(nèi)的停車場（庫）應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求進行建設(shè)和管理，確保車輛停放有序、安全。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定停車場（庫）管理制度，明確停車規(guī)則、收費標(biāo)準(zhǔn)等事項，并在停車場（庫）顯著位置進行公示。業(yè)主或者使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定停放車輛，不得亂停亂放、占用消防通道、堵塞出入口等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強對停車場（庫）的巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理違規(guī)停車行為。專項維修資金管理1.繳存與使用專項維修資金是專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳存專項維修資金。專項維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔(dān)人相一致的原則。維修、更新和改造項目涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分?jǐn)偩S修、更新和改造費用。專項維修資金的使用應(yīng)當(dāng)按照以下程序辦理：（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出使用方案；（2）業(yè)主大會依法通過使用方案；（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實施使用方案；（4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主在小區(qū)顯著位置公示使用情況。2.監(jiān)督與管理專項維修資金應(yīng)當(dāng)存入專項維修資金專戶，實行專款專用，任何單位和個人不得挪作他用。市、縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同財政部門，加強對專項維修資金的監(jiān)督管理，定期對專項維修資金的繳存、使用、管理情況進行檢查。業(yè)主有權(quán)查詢本人專項維修資金的繳存、使用情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時提供相關(guān)信息。業(yè)主大會可以委托專業(yè)機構(gòu)對專項維修資金的使用情況進行審計。小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理環(huán)境衛(wèi)生管理1.清掃保潔物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照環(huán)境衛(wèi)生作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，定期對小區(qū)內(nèi)的道路、綠地、樓道、電梯、垃圾收集點等區(qū)域進行清掃保潔，保持小區(qū)環(huán)境整潔衛(wèi)生。垃圾收集點應(yīng)當(dāng)定時清理，垃圾應(yīng)當(dāng)日產(chǎn)日清，運至指定的垃圾處理場所進行處理。不得在小區(qū)內(nèi)焚燒垃圾、雜物。2.垃圾分類小區(qū)應(yīng)當(dāng)按照國家和本市有關(guān)規(guī)定，推行垃圾分類制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置垃圾分類收集容器，引導(dǎo)業(yè)主和使用人進行垃圾分類投放，并配合相關(guān)部門做好垃圾分類收集、運輸和處理工作。業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時間、地點和方式進行垃圾分類投放，不得隨意丟棄垃圾。綠化管理1.養(yǎng)護與保護物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照綠化養(yǎng)護標(biāo)準(zhǔn)，定期對小區(qū)內(nèi)的綠地、樹木、花卉等進行養(yǎng)護，包括澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等，確保綠化植物生長良好，景觀效果美觀。業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)愛護小區(qū)內(nèi)的綠化植物，不得擅自砍伐、移植、損壞綠化植物，不得在綠化區(qū)域內(nèi)堆放雜物、搭建建筑物或者構(gòu)筑物。2.綠化改造與建設(shè)小區(qū)內(nèi)的綠化改造與建設(shè)應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃要求和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，不得擅自改變綠化用地性質(zhì)。確需進行綠化改造與建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意，并按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。小區(qū)安全管理秩序維護1.人員與車輛出入管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在小區(qū)出入口設(shè)置門崗，對人員和車輛出入進行登記和查驗。業(yè)主或者使用人應(yīng)當(dāng)配合門崗工作人員的管理，出示有效證件或者憑證。外來人員和車輛進入小區(qū)應(yīng)當(dāng)進行登記，經(jīng)業(yè)主或者使用人同意后方可進入。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強對門崗的管理，確保門崗工作人員履職盡責(zé)，維護小區(qū)出入口的秩序。2.巡邏與監(jiān)控物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定巡邏制度，安排專人定時對小區(qū)進行巡邏，重點巡查小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域、共用設(shè)施設(shè)備、安全防范設(shè)施等，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類安全隱患和突發(fā)事件。小區(qū)應(yīng)當(dāng)安裝視頻監(jiān)控系統(tǒng)，覆蓋小區(qū)出入口、主要道路、停車場（庫）等重點區(qū)域，確保監(jiān)控設(shè)備正常運行，圖像清晰可查。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)妥善保管監(jiān)控資料，保存期限不得少于三十日。消防安全1.設(shè)施配備與維護小區(qū)應(yīng)當(dāng)按照國家和本市有關(guān)規(guī)定，配備必要的消防設(shè)施和器材，包括消防栓、滅火器、自動噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)報警系統(tǒng)等，并保持完好有效。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期對消防設(shè)施和器材進行檢查、維護和保養(yǎng)，確保其正常運行。發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施和器材損壞或者故障的，應(yīng)當(dāng)及時修復(fù)或者更換。2.通道暢通與防火分隔小區(qū)內(nèi)的消防通道、安全出口應(yīng)當(dāng)保持暢通，不得占用、堵塞或者封閉。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強對消防通道和安全出口的巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理違規(guī)占用、堵塞或者封閉消防通道和安全出口的行為。建筑物內(nèi)的防火分隔應(yīng)當(dāng)符合消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，不得擅自拆除或者改變。業(yè)主和使用人不得在防火分隔處堆放雜物、設(shè)置障礙物等。設(shè)施設(shè)備安全管理1.電梯安全電梯使用單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定設(shè)置電梯安全管理機構(gòu)或者配備電梯安全管理人員，建立健全電梯安全管理制度，確保電梯安全運行。電梯應(yīng)當(dāng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的單位進行定期維護保養(yǎng)和安全檢測，檢測合格后方可繼續(xù)使用。電梯使用單位應(yīng)當(dāng)在電梯轎廂內(nèi)顯著位置張貼有效的安全檢驗合格標(biāo)志、警示標(biāo)志和應(yīng)急救援電話。2.其他設(shè)施設(shè)備安全小區(qū)內(nèi)的其他設(shè)施設(shè)備，如給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)等，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)安全技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進行運行和維護，確保設(shè)施設(shè)備安全可靠。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定設(shè)施設(shè)備安全管理制度，定期對設(shè)施設(shè)備進行檢查和維護，及時發(fā)現(xiàn)和處理安全隱患。小區(qū)裝飾裝修管理申報與審批業(yè)主或者使用人進行住宅裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)在裝飾裝修工程開工前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報登記。申報登記時，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（1）房屋所有權(quán)證（或者證明其合法權(quán)益的有效憑證）；（2）申請人身份證件；（3）裝飾裝修方案；（4）變動建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，需提交原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出的設(shè)計方案；（5）其他應(yīng)當(dāng)提交的材料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在接到申報登記后的三個工作日內(nèi)進行現(xiàn)場查勘，并將查勘情況告知申請人。對符合規(guī)定的，予以登記；對不符合規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)書面告知申請人不予登記的理由，并說明需要整改的內(nèi)容。裝修管理規(guī)定業(yè)主或者使用人在裝飾裝修住宅時，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：（1）不得擅自變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；（2）不得損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；（3）不得占用、損壞樓道、電梯、屋面、外墻、無障礙設(shè)施等共用部位和設(shè)施設(shè)備；（4）不得在室內(nèi)亂搭亂建、改變房屋使用功能；（5）不得影響建筑物消防安全和其他使用安全；（6）不得影響相鄰業(yè)主的正常生活；（7）不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章的其他規(guī)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對裝飾裝修活動進行巡查，發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者使用人有違反裝飾裝修管理規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時報告相關(guān)部門依法處理。小區(qū)費用管理物業(yè)服務(wù)收費1.收費標(biāo)準(zhǔn)與方式物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，可以采取包干制或者酬金制等形式。實行包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。實行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，定期公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。2.費用調(diào)整物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前，根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本變動情況、業(yè)主意見等因素，與業(yè)主大會協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)費用的調(diào)整方案。調(diào)整方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。其他費用1.停車費小區(qū)內(nèi)的停車費包括車位租金和停車管理費。停車費的收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照物價部門的規(guī)定執(zhí)行，并在停車場（庫）顯著位置進行公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定收取停車費，并將停車費收入用于停車場（庫）的管理和維護等支出，不得挪作他用。2.專項維修資金專項維修資金的繳存、使用和管理應(yīng)當(dāng)按照本辦法的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。專項維修資金應(yīng)當(dāng)專款專用，不得挪作他用。小區(qū)糾紛處理與投訴處理糾紛處理1.業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護