許昌土地管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了加強(qiáng)許昌市土地管理，保護(hù)土地資源，合理利用土地，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。本辦法旨在規(guī)范土地管理行為，確保土地資源的科學(xué)規(guī)劃、合理開發(fā)與有效保護(hù)，保障土地所有者和使用者的合法權(quán)益，維護(hù)土地市場秩序，為許昌市的城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供堅實的土地保障。（二）適用范圍本辦法適用于許昌市行政區(qū)域內(nèi)土地的規(guī)劃、征收、出讓、使用、監(jiān)管等活動。包括城市、農(nóng)村和各類開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等范圍內(nèi)的國有土地和集體土地。涵蓋建設(shè)用地、農(nóng)用地和未利用地等不同類型土地的管理。（三）基本原則1.合理規(guī)劃原則依據(jù)許昌市城市總體規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展需求，科學(xué)編制土地利用總體規(guī)劃，明確各類土地的用途和布局，確保土地資源合理配置。2.節(jié)約集約原則鼓勵節(jié)約集約用地，提高土地利用效率，嚴(yán)格控制建設(shè)用地規(guī)模，優(yōu)先保障重點項目和民生工程用地需求。3.保護(hù)耕地原則堅守耕地保護(hù)紅線，嚴(yán)格控制耕地轉(zhuǎn)為非耕地，確保耕地數(shù)量不減少、質(zhì)量不降低，落實耕地占補平衡制度。4.依法管理原則嚴(yán)格依照法律法規(guī)和本辦法規(guī)定，規(guī)范土地管理各項程序，做到有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。二、土地規(guī)劃與計劃（一）規(guī)劃編制1.土地利用總體規(guī)劃由市人民政府組織編制，報上一級人民政府批準(zhǔn)。規(guī)劃應(yīng)當(dāng)明確土地利用的總體目標(biāo)、各類土地用途分區(qū)、土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整方向等內(nèi)容。2.詳細(xì)規(guī)劃依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，編制城市、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)和村莊等詳細(xì)規(guī)劃，進(jìn)一步細(xì)化土地用途和開發(fā)建設(shè)要求，為土地開發(fā)利用提供具體指導(dǎo)。3.專項規(guī)劃根據(jù)實際需要，編制土地整治、土地儲備、土地市場調(diào)控等專項規(guī)劃，加強(qiáng)對特定領(lǐng)域土地管理的統(tǒng)籌安排。（二）規(guī)劃實施與調(diào)整1.實施監(jiān)督土地利用總體規(guī)劃一經(jīng)批準(zhǔn)，必須嚴(yán)格執(zhí)行。市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)建立健全規(guī)劃實施監(jiān)督檢查制度，確保規(guī)劃目標(biāo)和任務(wù)的落實。2.調(diào)整程序因經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展需要確需調(diào)整土地利用總體規(guī)劃的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定程序報原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。調(diào)整方案應(yīng)當(dāng)充分論證，廣泛征求意見，確保規(guī)劃調(diào)整的科學(xué)性和合理性。（三）土地利用計劃1.計劃編制市人民政府根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計劃以及土地市場需求，編制年度土地利用計劃，明確各類建設(shè)用地的總量、結(jié)構(gòu)和布局。2.計劃執(zhí)行年度土地利用計劃下達(dá)后，必須嚴(yán)格執(zhí)行。市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對計劃執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查，確保計劃指標(biāo)不突破。3.計劃調(diào)整因特殊情況確需調(diào)整年度土地利用計劃的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定程序報原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。三、土地征收與補償（一）征收程序1.申請與審查建設(shè)項目需要征收土地的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向市、縣（市、區(qū)）人民政府土地行政主管部門提出用地申請，并提交相關(guān)材料。土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)對申請材料進(jìn)行審查，符合條件的，報同級人民政府批準(zhǔn)。2.公告與登記經(jīng)批準(zhǔn)的征收土地方案，由市、縣（市、區(qū)）人民政府在被征收土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告，公告期不少于10個工作日。被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到指定地點辦理征地補償?shù)怯洝?.補償安置方案制定與公告市、縣（市、區(qū)）人民政府土地行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征收土地方案和征地補償?shù)怯浨闆r，會同有關(guān)部門擬訂征地補償安置方案，并在被征收土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告，公告期不少于30日。4.聽證被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人對征地補償安置方案有不同意見的或者要求舉行聽證會的，應(yīng)當(dāng)在征地補償安置方案公告之日起10個工作日內(nèi)向市、縣（市、區(qū)）人民政府土地行政主管部門提出。5.補償安置實施征地補償安置方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市、縣（市、區(qū)）人民政府組織實施。土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)與被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人簽訂征地補償安置協(xié)議，并足額支付征地補償費用。（二）補償標(biāo)準(zhǔn)1.土地補償費按照被征收土地的原用途給予補償，標(biāo)準(zhǔn)為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的一定倍數(shù)。具體倍數(shù)由市人民政府根據(jù)本地實際情況確定。2.安置補助費按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的一定倍數(shù)。具體倍數(shù)由市人民政府根據(jù)本地實際情況確定。3.地上附著物和青苗補償費由市、縣（市、區(qū)）人民政府根據(jù)本地實際情況制定具體補償標(biāo)準(zhǔn)。（三）安置方式1.貨幣安置將征地補償費用直接支付給被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人，由其自行安置。2.農(nóng)業(yè)安置通過調(diào)整承包土地等方式，為被征地農(nóng)民重新安排農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地，保障其基本生活。3.留地安置在符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的前提下，按照一定比例預(yù)留建設(shè)用地，由被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織用于發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，安置被征地農(nóng)民。4.社會保障安置將被征地農(nóng)民納入社會保障體系，按照規(guī)定繳納社會保險費用，保障其基本生活和長遠(yuǎn)生計。四、土地出讓與轉(zhuǎn)讓（一）出讓方式1.招標(biāo)出讓適用于開發(fā)建設(shè)要求較高、需要優(yōu)化土地配置的項目。通過發(fā)布招標(biāo)公告，邀請符合條件的投標(biāo)人參加投標(biāo)，根據(jù)評標(biāo)結(jié)果確定中標(biāo)人。2.拍賣出讓適用于競爭性較強(qiáng)的商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地。通過公開拍賣，由出價最高者獲得土地使用權(quán)。3.掛牌出讓適用于工業(yè)用地、經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施用地等。通過發(fā)布掛牌公告，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定競得人。（二）出讓程序1.出讓計劃編制市、縣（市、區(qū)）人民政府土地行政主管部門根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地市場需求，編制年度土地出讓計劃，報同級人民政府批準(zhǔn)后向社會公布。2.出讓方案擬訂根據(jù)年度土地出讓計劃，擬訂具體地塊的出讓方案，包括出讓地塊的位置、面積、用途、出讓方式、出讓年限、規(guī)劃條件等內(nèi)容。3.出讓公告發(fā)布出讓方案經(jīng)批準(zhǔn)后，通過土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)、土地交易場所等渠道發(fā)布出讓公告，公告期不少于20日。4.競買申請與資格審查符合條件的競買人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)提交競買申請，并繳納競買保證金。土地行政主管部門對競買人資格進(jìn)行審查，符合條件的發(fā)放競買資格確認(rèn)書。5.出讓實施按照招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓程序組織實施出讓活動，確定競得人后，簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。（三）轉(zhuǎn)讓管理1.轉(zhuǎn)讓條件以出讓方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。2.轉(zhuǎn)讓程序國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并向土地行政主管部門申請辦理土地變更登記手續(xù)。土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)對轉(zhuǎn)讓合同和相關(guān)材料進(jìn)行審查，符合條件的予以辦理變更登記。五、土地使用與監(jiān)管（一）土地用途管制1.用途分類土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地，未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自改變土地用途。2.用途變更確需變更土地用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣（市、區(qū)）人民政府土地行政主管部門審核，報同級人民政府批準(zhǔn)。涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。（二）土地使用期限1.出讓期限國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限按照下列用途確定：（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（5）綜合或者其他用地50年。2.續(xù)期規(guī)定土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。（三）閑置土地處置1.認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)具有下列情形之一的，認(rèn)定為閑置土地：（1）國有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的國有建設(shè)用地；（2）已動工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國有建設(shè)用地。2.處置方式對閑置土地，市、縣（市、區(qū)）人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照下列方式處置：（1）延長動工開發(fā)期限；（2）調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件；（3）由政府安排臨時使用；（4）協(xié)議有償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)；（5）置換土地；（6）市、縣（市、區(qū)）人民政府規(guī)定的其他處置方式。（四）土地執(zhí)法監(jiān)察1.監(jiān)察職責(zé)市、縣（市、區(qū)）人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)土地執(zhí)法監(jiān)察工作，依法對土地利用和管理情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。2.監(jiān)督檢查措施土地行政主管部門有權(quán)采取下列措施：（1）要求被檢查的單位或者個人提供有關(guān)土地權(quán)利的文件和資料，進(jìn)行查閱或者予以復(fù)制；（2）要求被檢查的單位或者個人就有關(guān)土地權(quán)利的問題作出說明；（3）進(jìn)入被檢查單位或者個人非法占用的土地現(xiàn)場進(jìn)行勘測；（4）責(zé)令非法占用土地的單位或者個人停止違反土地管理法律、法規(guī)的行為。3.違法案件查處對違反土地管理法律法規(guī)的行為，土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法立案查處。對依法應(yīng)當(dāng)給予行政處罰的，作出行政處罰決定；對涉嫌犯罪的，依法移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。六、土地儲備與整治（一）土地儲備1.儲備機(jī)構(gòu)市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)成立土地儲備機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)土地儲備工作。土地儲備機(jī)構(gòu)為非營利性事業(yè)單位，隸屬于同級人民政府國土資源管理部門。2.儲備范圍下列土地可以納入土地儲備范圍：（1）依法收回的國有土地；（2）收購的土地；（3）行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地；（4）已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地；（5）其他依法取得的土地。3.儲備程序土地儲備機(jī)構(gòu)按照下列程序開展土地儲備工作：（1）土地儲備計劃編制；（2）儲備土地前期開發(fā)；（3）土地供應(yīng)；（4）土地儲備資金管理。（二）土地整治1.整治內(nèi)容包括土地開發(fā)、土地整理、土地復(fù)墾等活動。通過土地整治，提高土地質(zhì)量，增加有效耕地面