市內(nèi)小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)市內(nèi)小區(qū)的規(guī)范化管理，營造安全、整潔、舒適、文明的居住環(huán)境，維護(hù)小區(qū)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)各類住宅小區(qū)及其附屬設(shè)施設(shè)備的管理活動(dòng)。（三）基本原則1.以人為本原則：以滿足業(yè)主和使用人的需求為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)。2.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，依法履行管理職責(zé)，保障小區(qū)管理活動(dòng)的合法性、規(guī)范性。3.服務(wù)與管理并重原則：在加強(qiáng)小區(qū)管理的同時(shí)，注重為業(yè)主和使用人提供全方位的服務(wù)，實(shí)現(xiàn)服務(wù)與管理的有機(jī)結(jié)合。4.公開、公平、公正原則：管理過程和結(jié)果向業(yè)主公開，接受業(yè)主監(jiān)督，確保公平、公正地對待每一位業(yè)主和使用人。（四）管理職責(zé)1.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)：業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同等職責(zé)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)：按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，包括房屋及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化養(yǎng)護(hù)、安全防范等。3.相關(guān)部門：市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作；市規(guī)劃、城管、公安、環(huán)保等部門按照各自職責(zé)，依法做好小區(qū)管理的相關(guān)工作。二、小區(qū)規(guī)劃與建設(shè)（一）規(guī)劃要求1.小區(qū)規(guī)劃應(yīng)符合城市總體規(guī)劃和相關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃要求，合理布局住宅、配套設(shè)施、公共綠地等。2.配套設(shè)施應(yīng)包括但不限于物業(yè)管理用房、社區(qū)服務(wù)用房、停車場（庫）、垃圾收集點(diǎn)、消防設(shè)施、安防設(shè)施等，確保滿足小區(qū)居民的基本生活需求。（二）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)1.房屋建筑應(yīng)符合國家和地方有關(guān)建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，確保結(jié)構(gòu)安全、使用功能完善。2.公共綠地應(yīng)按照規(guī)劃要求進(jìn)行建設(shè)，合理配置植物品種，保證綠化景觀效果。3.小區(qū)道路應(yīng)平整、暢通，排水系統(tǒng)應(yīng)完善，確保雨天無積水。（三）驗(yàn)收交接1.小區(qū)建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位應(yīng)組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)將小區(qū)相關(guān)資料移交物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)在接收小區(qū)時(shí)，應(yīng)對小區(qū)的房屋建筑、配套設(shè)施、公共綠地等進(jìn)行查驗(yàn)。發(fā)現(xiàn)問題的，應(yīng)及時(shí)要求建設(shè)單位整改，整改合格后方可接收。三、物業(yè)服務(wù)（一）服務(wù)內(nèi)容1.房屋及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)：定期對房屋建筑、電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維修和保養(yǎng)，確保其正常運(yùn)行。2.環(huán)境衛(wèi)生管理：負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的清掃保潔，及時(shí)清運(yùn)垃圾，保持環(huán)境整潔。3.綠化養(yǎng)護(hù)：對小區(qū)內(nèi)的公共綠地、樹木花草進(jìn)行養(yǎng)護(hù)管理，確保綠化景觀效果。4.安全防范：設(shè)置門崗、巡邏崗，實(shí)行24小時(shí)值班制度，加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)的安全防范，預(yù)防和制止各類違法犯罪行為。5.車輛管理：對小區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)行停放管理，確保車輛停放有序，道路暢通。6.社區(qū)文化建設(shè)：組織開展各類有益的社區(qū)文化活動(dòng)，豐富業(yè)主的業(yè)余生活，營造和諧的社區(qū)氛圍。（二）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.制定詳細(xì)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，明確各項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容的具體要求和考核指標(biāo)。2.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合國家和地方相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，以及物業(yè)服務(wù)合同的約定。3.定期對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查和評估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并整改，不斷提高服務(wù)水平。（三）服務(wù)費(fèi)用1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同的約定繳納。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及小區(qū)的實(shí)際情況合理確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等信息，接受業(yè)主監(jiān)督。（四）服務(wù)監(jiān)督1.業(yè)主有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，提出意見和建議。2.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評估，根據(jù)評估結(jié)果決定是否續(xù)聘或更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)。3.市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門及相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，對違反法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的行為依法予以查處。四、小區(qū)安全管理（一）人員出入管理1.小區(qū)實(shí)行封閉式管理，設(shè)置門禁系統(tǒng)，嚴(yán)格控制人員出入。2.業(yè)主和使用人應(yīng)憑有效證件出入小區(qū)，外來人員應(yīng)進(jìn)行登記并經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后方可進(jìn)入。（二）車輛出入管理1.小區(qū)內(nèi)車輛實(shí)行憑證出入制度，業(yè)主和使用人的車輛應(yīng)辦理停車證。2.外來車輛進(jìn)入小區(qū)應(yīng)進(jìn)行登記，并按照規(guī)定繳納停車費(fèi)用。3.車輛應(yīng)按照規(guī)定的停放位置停放，不得亂停亂放，影響小區(qū)交通秩序。（三）巡邏制度1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定巡邏計(jì)劃，安排專人負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的巡邏工作。2.巡邏人員應(yīng)按時(shí)巡邏，重點(diǎn)檢查小區(qū)內(nèi)的安全防范設(shè)施、公共區(qū)域衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)等情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類問題。3.巡邏人員應(yīng)做好巡邏記錄，對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)報(bào)告并跟蹤處理結(jié)果。（四）消防管理1.小區(qū)應(yīng)按照國家有關(guān)消防法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，配備消防設(shè)施和器材，并保持完好有效。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期組織開展消防知識宣傳和培訓(xùn)，提高業(yè)主的消防安全意識。3.加強(qiáng)對小區(qū)內(nèi)消防通道、疏散通道的管理，確保暢通無阻。嚴(yán)禁在消防通道內(nèi)停放車輛、堆放雜物。（五）突發(fā)事件應(yīng)急處理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，包括火災(zāi)、地震、盜竊、突發(fā)疾病等。2.定期組織開展應(yīng)急演練，提高應(yīng)對突發(fā)事件的能力。3.突發(fā)事件發(fā)生時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)立即啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，采取有效措施進(jìn)行處理，并及時(shí)報(bào)告相關(guān)部門。五、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理（一）清掃保潔1.制定小區(qū)清掃保潔制度，明確清掃保潔區(qū)域、頻次和標(biāo)準(zhǔn)。2.每日定時(shí)對小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域進(jìn)行清掃，包括道路、樓道、電梯轎廂、垃圾桶周邊等，保持環(huán)境整潔。3.及時(shí)清理小區(qū)內(nèi)的垃圾，做到日產(chǎn)日清，垃圾應(yīng)分類收集、運(yùn)輸和處理。（二）垃圾分類管理1.按照國家和地方有關(guān)垃圾分類的規(guī)定，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置垃圾分類收集容器，并做好標(biāo)識。2.組織開展垃圾分類宣傳活動(dòng)，引導(dǎo)業(yè)主正確分類投放垃圾。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與有資質(zhì)的垃圾處理單位簽訂合同，確保垃圾分類后的垃圾得到妥善處理。（三）環(huán)境衛(wèi)生檢查與考核1.建立環(huán)境衛(wèi)生檢查制度，定期對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生狀況進(jìn)行檢查。2.對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時(shí)下達(dá)整改通知，要求責(zé)任單位限期整改。3.將環(huán)境衛(wèi)生檢查結(jié)果納入物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考核內(nèi)容，與服務(wù)費(fèi)用掛鉤。六、小區(qū)綠化管理（一）綠化規(guī)劃與建設(shè)1.小區(qū)綠化應(yīng)符合規(guī)劃要求，合理布局，注重景觀效果和生態(tài)功能。2.按照綠化設(shè)計(jì)方案進(jìn)行綠化建設(shè)，選擇適宜本地生長的植物品種，確保綠化成活率。（二）綠化養(yǎng)護(hù)管理1.制定綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，定期對小區(qū)內(nèi)的公共綠地、樹木花草進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)管理工作。2.保護(hù)綠化設(shè)施，不得擅自破壞或占用公共綠地。3.加強(qiáng)對業(yè)主綠化行為的引導(dǎo)，鼓勵(lì)業(yè)主參與小區(qū)綠化建設(shè)和養(yǎng)護(hù)。（三）綠化檢查與考核1.建立綠化檢查制度，定期對小區(qū)綠化狀況進(jìn)行檢查。2.對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時(shí)下達(dá)整改通知，要求責(zé)任單位限期整改。3.將綠化檢查結(jié)果納入物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考核內(nèi)容，與服務(wù)費(fèi)用掛鉤。七、小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備管理（一）設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)1.建立公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度，明確維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任人和維護(hù)保養(yǎng)周期。2.定期對小區(qū)內(nèi)的電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保其正常運(yùn)行。3.對設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)情況進(jìn)行記錄，建立檔案，以便查閱和跟蹤。（二）設(shè)施設(shè)備更新改造1.根據(jù)設(shè)施設(shè)備的使用年限和運(yùn)行狀況，制定設(shè)施設(shè)備更新改造計(jì)劃。2.設(shè)施設(shè)備更新改造應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行審批，并確保更新改造后的設(shè)施設(shè)備符合安全、環(huán)保等要求。3.設(shè)施設(shè)備更新改造所需費(fèi)用，按照相關(guān)規(guī)定從專項(xiàng)維修資金中列支或由業(yè)主共同承擔(dān)。（三）設(shè)施設(shè)備安全管理1.加強(qiáng)對公共設(shè)施設(shè)備的安全管理，設(shè)置明顯的安全警示標(biāo)志。2.對設(shè)施設(shè)備操作人員進(jìn)行培訓(xùn)，確保其持證上崗，嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作。3.定期對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患。八、小區(qū)業(yè)主權(quán)益保障（一）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)1.業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。2.業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。3.業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)依法履行職責(zé)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。（二）業(yè)主知情權(quán)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期向業(yè)主公開物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況、公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況等信息。2.業(yè)主有權(quán)查閱小區(qū)的相關(guān)資料，包括規(guī)劃圖紙、竣工資料、物業(yè)服務(wù)合同等。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極配合業(yè)主行使知情