城鎮(zhèn)住宅管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強(qiáng)城鎮(zhèn)住宅管理，保障住宅的安全使用和正常功能，維護(hù)住宅所有人、使用人的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本地區(qū)城鎮(zhèn)范圍內(nèi)各類住宅及其附屬設(shè)施的管理活動(dòng)。包括新建住宅、既有住宅以及住宅區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施等。（三）基本原則1.安全第一原則：確保住宅結(jié)構(gòu)安全、消防安全、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行安全等，保障居住者的生命財(cái)產(chǎn)安全。2.依法管理原則：嚴(yán)格依據(jù)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理，做到有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。3.權(quán)責(zé)一致原則：明確住宅管理各方的權(quán)利和責(zé)任，使管理活動(dòng)有序進(jìn)行。4.服務(wù)與管理并重原則：在加強(qiáng)管理的同時(shí)，注重為住宅所有人和使用人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，滿足其合理需求。（四）管理主體與職責(zé)1.房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本地區(qū)城鎮(zhèn)住宅管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)。制定住宅管理相關(guān)政策、法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)住宅建設(shè)、交易、使用等環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)管；處理住宅管理中的重大問(wèn)題和投訴舉報(bào)等。2.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅管理的具體組織實(shí)施工作。協(xié)助房地產(chǎn)行政主管部門開(kāi)展相關(guān)管理工作；組織社區(qū)居民委員會(huì)等基層組織參與住宅管理；協(xié)調(diào)解決住宅管理中的鄰里糾紛等問(wèn)題。3.社區(qū)居民委員會(huì)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，協(xié)助開(kāi)展住宅管理工作。組織居民參與住宅管理活動(dòng)；宣傳住宅管理法律法規(guī)和政策；收集居民對(duì)住宅管理的意見(jiàn)和建議等。4.住宅物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，為住宅提供專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)。包括房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)等服務(wù)內(nèi)容。5.住宅所有人和使用人應(yīng)當(dāng)遵守本辦法及相關(guān)法律法規(guī)，履行住宅使用和維護(hù)的義務(wù)。合理使用住宅及附屬設(shè)施，按時(shí)繳納相關(guān)費(fèi)用；配合有關(guān)部門和單位開(kāi)展住宅管理工作。二、住宅建設(shè)與交付（一）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)1.住宅建設(shè)應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和地方有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，包括建筑結(jié)構(gòu)安全、消防安全、節(jié)能節(jié)水、環(huán)境保護(hù)等方面的要求。2.新建住宅應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求配套建設(shè)必要的公共服務(wù)設(shè)施，如物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)用房、停車位等。公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)當(dāng)與住宅同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步交付使用。（二）質(zhì)量監(jiān)督1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照工程建設(shè)質(zhì)量管理規(guī)定，對(duì)住宅建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)責(zé)。在工程建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，確保工程質(zhì)量符合要求。2.建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法對(duì)住宅建設(shè)工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)責(zé)令整改。未經(jīng)質(zhì)量驗(yàn)收合格的住宅，不得交付使用。（三）交付條件1.住宅交付使用前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后，方可交付使用。2.交付住宅時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向住宅所有人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。住宅質(zhì)量保證書(shū)應(yīng)當(dāng)明確住宅的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容；住宅使用說(shuō)明書(shū)應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能、使用方法等進(jìn)行說(shuō)明。三、住宅使用與維護(hù)（一）使用規(guī)范1.住宅所有人和使用人應(yīng)當(dāng)按照住宅設(shè)計(jì)用途使用住宅，不得擅自改變住宅的使用性質(zhì)。確需改變的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。2.禁止在住宅內(nèi)從事危害公共安全、損害他人合法權(quán)益的活動(dòng)，如私拉亂接電線、違規(guī)存放易燃易爆物品、飼養(yǎng)大型犬只等。3.住宅使用人應(yīng)當(dāng)合理使用住宅及附屬設(shè)施，不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施設(shè)備。因使用不當(dāng)造成損壞的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)或賠償責(zé)任。（二）日常維護(hù)1.住宅物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，定期對(duì)住宅及附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查、養(yǎng)護(hù)和維修，確保其正常運(yùn)行。2.住宅所有人和使用人應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的維護(hù)工作，及時(shí)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)告住宅及附屬設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題。3.對(duì)于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。屬于保修范圍的，由建設(shè)單位承擔(dān)；屬于業(yè)主專有部分的，由業(yè)主承擔(dān)；屬于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的建筑面積比例分?jǐn)偂＃ㄈｍ?xiàng)維修資金管理1.住宅專項(xiàng)維修資金是專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。2.住宅專項(xiàng)維修資金由業(yè)主按照規(guī)定繳存，存入專戶管理。專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開(kāi)透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。3.住宅專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主同意，并按照規(guī)定的程序辦理。使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布，接受業(yè)主監(jiān)督。四、住宅裝飾裝修管理（一）申報(bào)登記1.住宅所有人和使用人在進(jìn)行住宅裝飾裝修前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)居民委員會(huì)申報(bào)登記。申報(bào)登記應(yīng)當(dāng)提交裝飾裝修方案、施工單位資質(zhì)證明等材料。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在接到申報(bào)登記后，對(duì)裝飾裝修方案進(jìn)行審核，告知裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)，并與申報(bào)人簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。（二）禁止行為1.禁止損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，如拆除承重墻、梁、柱等。2.禁止在非承重外墻上開(kāi)門、窗、洞口，改變建筑外立面。3.禁止未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。4.禁止將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間。5.禁止損壞或者擅自改動(dòng)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、消防等公用設(shè)施設(shè)備。（三）施工管理1.裝飾裝修施工單位應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議和有關(guān)規(guī)定進(jìn)行施工，不得擅自擴(kuò)大施工范圍、延長(zhǎng)施工時(shí)間。2.施工過(guò)程中應(yīng)當(dāng)采取有效措施，減少對(duì)相鄰業(yè)主和使用人的影響。如采取封閉施工、控制施工噪聲和粉塵污染等措施。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)裝飾裝修施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為及時(shí)制止，并報(bào)告相關(guān)部門依法處理。五、住宅安全管理（一）安全檢查1.房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)定期組織對(duì)城鎮(zhèn)住宅進(jìn)行安全檢查，重點(diǎn)檢查住宅的結(jié)構(gòu)安全、消防安全、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行安全等情況。2.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織社區(qū)居民委員會(huì)等基層組織，對(duì)轄區(qū)內(nèi)住宅進(jìn)行日常安全檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患。3.住宅物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)住宅及附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常安全檢查，發(fā)現(xiàn)安全問(wèn)題及時(shí)報(bào)告并采取措施進(jìn)行處理。（二）消防安全管理1.住宅所有人和使用人應(yīng)當(dāng)遵守消防安全規(guī)定，不得在住宅內(nèi)堆放易燃、易爆物品，不得私拉亂接電線，確保疏散通道、安全出口暢通。2.住宅物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定配備消防設(shè)施設(shè)備，并定期進(jìn)行檢查、維護(hù)和保養(yǎng)，確保其完好有效。3.社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織開(kāi)展消防安全宣傳教育活動(dòng)，提高居民的消防安全意識(shí)和自防自救能力。（三）電梯安全管理1.電梯使用單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對(duì)電梯進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗(yàn)，確保電梯安全運(yùn)行。電梯維護(hù)保養(yǎng)單位應(yīng)當(dāng)按照安全技術(shù)規(guī)范的要求，制定維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，實(shí)施維護(hù)保養(yǎng)工作，并做好記錄。2.電梯使用單位應(yīng)當(dāng)在電梯轎廂內(nèi)顯著位置張貼有效的安全檢驗(yàn)合格標(biāo)志、警示標(biāo)志和使用說(shuō)明等。3.房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)電梯安全管理工作的監(jiān)督檢查，依法查處電梯安全違法行為。六、住宅物業(yè)服務(wù)管理（一）物業(yè)服務(wù)合同1.住宅物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、合同期限、違約責(zé)任等條款。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)。不得擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。3.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估，并將評(píng)估結(jié)果向業(yè)主公布。（二）服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供以下服務(wù)內(nèi)容：房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)、車輛停放管理、代收代繳費(fèi)用等。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并向業(yè)主公布。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定，以及物業(yè)服務(wù)合同約定的要求。3.房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)責(zé)令整改。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理1.從事住宅物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)的資質(zhì)證書(shū)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)。2.房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)進(jìn)行審核、審批和年檢。對(duì)不符合資質(zhì)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期整改；整改仍不合格的，依法降低其資質(zhì)等級(jí)或者吊銷資質(zhì)證書(shū)。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照資質(zhì)等級(jí)承接相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，不得超越資質(zhì)等級(jí)承接業(yè)務(wù)。七、法律責(zé)任（一）對(duì)住宅所有人和使用人的處罰1.住宅所有人和使用人違反本辦法規(guī)定，擅自改變住宅使用性質(zhì)、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)或者公共設(shè)施設(shè)備等，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。2.違反消防安全規(guī)定，在住宅內(nèi)堆放易燃、易爆物品，私拉亂接電線，或者占用、堵塞疏散通道、安全出口等，由消防部門依法予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。（二）對(duì)住宅物業(yè)服務(wù)企業(yè)的處罰1.住宅物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，退還多收費(fèi)用；情節(jié)嚴(yán)重的，依法降低其資質(zhì)等級(jí)或者吊銷資質(zhì)證書(shū)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定對(duì)住宅及附屬設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查、養(yǎng)護(hù)和維修，導(dǎo)致發(fā)生安全事故的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期整改；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；情節(jié)嚴(yán)重的，依法降低其資質(zhì)等級(jí)或者吊銷資質(zhì)證書(shū)。（三）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的處罰1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行住宅建設(shè)，或者未按照規(guī)定組織竣工驗(yàn)收、提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)等，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，依法予以處罰。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將未經(jīng)質(zhì)量驗(yàn)收合格的住宅交付使用的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期整改，并處以罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（四）其他處罰1.違反本辦法規(guī)定，其他單位和個(gè)人有下列行為之