土地轉(zhuǎn)讓管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)本辦法旨在加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理，規(guī)范土地轉(zhuǎn)讓行為，維護(hù)土地市場(chǎng)秩序，保障土地資源的合理利用，依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于在本行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為及其管理活動(dòng)。集體土地使用權(quán)因依法征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，也適用本辦法。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則土地轉(zhuǎn)讓必須嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)，不得違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，確保轉(zhuǎn)讓行為合法有效。2.公開(kāi)公平公正原則土地轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)通過(guò)公開(kāi)的交易平臺(tái)進(jìn)行，遵循公平競(jìng)爭(zhēng)的規(guī)則，保障交易各方的合法權(quán)益，杜絕暗箱操作。3.節(jié)約集約利用原則鼓勵(lì)盤(pán)活存量土地，提高土地利用效率，優(yōu)先保障重點(diǎn)項(xiàng)目和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等用地需求，避免土地閑置浪費(fèi)。4.維護(hù)土地市場(chǎng)穩(wěn)定原則土地轉(zhuǎn)讓管理應(yīng)注重維護(hù)土地市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行，防止因不合理的轉(zhuǎn)讓行為引發(fā)市場(chǎng)波動(dòng)。二、土地轉(zhuǎn)讓的條件與范圍（一）轉(zhuǎn)讓條件1.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。2.以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。3.土地轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地權(quán)屬應(yīng)當(dāng)清晰，不存在權(quán)屬爭(zhēng)議或糾紛，且土地上的建筑物、附著物等產(chǎn)權(quán)關(guān)系明確。（二）轉(zhuǎn)讓范圍1.依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)，包括居住用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地、綜合用地等各類(lèi)用途的土地均可依法轉(zhuǎn)讓。2.因企業(yè)改制、兼并、分立等原因涉及的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，符合相關(guān)規(guī)定的，可按照本辦法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。3.經(jīng)依法批準(zhǔn)的土地整理項(xiàng)目形成的可轉(zhuǎn)讓土地，按照規(guī)定的程序和條件進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。三、土地轉(zhuǎn)讓的程序（一）申請(qǐng)與受理1.土地轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)向土地所在地的市、縣人民政府土地管理部門(mén)提出書(shū)面申請(qǐng)，并提交下列材料：土地轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)書(shū)；土地權(quán)屬證書(shū)；土地出讓合同及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議（以出讓方式取得土地使用權(quán)的）；地上建筑物、附著物的產(chǎn)權(quán)證明；企業(yè)改制、兼并、分立等相關(guān)批準(zhǔn)文件（涉及相關(guān)情形的）；其他必要材料。2.土地管理部門(mén)收到申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審查。材料齊全、符合法定形式的，予以受理；材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)或者在五個(gè)工作日內(nèi)一次告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容。（二）審核與評(píng)估1.土地管理部門(mén)受理申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)對(duì)土地轉(zhuǎn)讓的合法性、真實(shí)性等進(jìn)行審核。審核內(nèi)容包括土地權(quán)屬狀況、轉(zhuǎn)讓條件是否符合規(guī)定、相關(guān)手續(xù)是否齊全等。2.對(duì)于涉及國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地市場(chǎng)情況進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資質(zhì)，并按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和技術(shù)規(guī)范進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估結(jié)果作為確定土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格的參考依據(jù)。（三）交易與公示1.經(jīng)審核符合轉(zhuǎn)讓條件的土地，應(yīng)當(dāng)進(jìn)入土地交易市場(chǎng)進(jìn)行公開(kāi)交易。交易方式可以采用招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等方式，具體按照當(dāng)?shù)赝恋亟灰坠芾硪?guī)定執(zhí)行。2.在土地交易過(guò)程中，交易雙方應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同。合同應(yīng)當(dāng)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格、付款方式、交付時(shí)間、土地用途、違約責(zé)任等內(nèi)容。3.土地轉(zhuǎn)讓交易完成后，土地管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)交易結(jié)果進(jìn)行公示，公示期不少于[X]個(gè)工作日。公示內(nèi)容包括土地轉(zhuǎn)讓方、受讓方、土地位置、面積、用途、交易價(jià)格等信息。在公示期內(nèi)，如有異議，相關(guān)利害關(guān)系人可以向土地管理部門(mén)提出，土地管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)。（四）審批與登記1.公示無(wú)異議后，土地轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。人民政府應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)作出批準(zhǔn)或者不予批準(zhǔn)的決定。經(jīng)批準(zhǔn)的土地轉(zhuǎn)讓合同生效。2.受讓方應(yīng)當(dāng)按照土地轉(zhuǎn)讓合同的約定繳納土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。土地管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理土地變更登記申請(qǐng)之日起，在規(guī)定的工作日內(nèi)完成登記手續(xù)，換發(fā)土地權(quán)屬證書(shū)。四、土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格管理（一）價(jià)格確定原則1.土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格應(yīng)當(dāng)依據(jù)土地市場(chǎng)價(jià)格水平、土地用途、土地開(kāi)發(fā)程度、土地預(yù)期收益等因素合理確定。2.鼓勵(lì)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格，確保價(jià)格反映土地的真實(shí)價(jià)值。（二）價(jià)格評(píng)估1.土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)當(dāng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)按照國(guó)家有關(guān)評(píng)估規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展評(píng)估工作，并對(duì)評(píng)估結(jié)果負(fù)責(zé)。2.評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估過(guò)程中應(yīng)當(dāng)充分考慮土地的區(qū)位條件、市場(chǎng)供需狀況、土地利用規(guī)劃等因素，合理確定土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格。評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括評(píng)估依據(jù)、評(píng)估方法、評(píng)估結(jié)果及相關(guān)說(shuō)明等內(nèi)容。（三）價(jià)格監(jiān)管1.土地管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行監(jiān)管，防止低價(jià)轉(zhuǎn)讓、惡意抬價(jià)等不正當(dāng)價(jià)格行為。對(duì)于明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的土地轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)進(jìn)行重點(diǎn)審查，核實(shí)其合理性。2.在土地交易過(guò)程中，如發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)或存在不正當(dāng)價(jià)格行為，土地管理部門(mén)有權(quán)暫停交易，并進(jìn)行調(diào)查處理。經(jīng)調(diào)查核實(shí)后，依法采取相應(yīng)措施，維護(hù)土地市場(chǎng)價(jià)格秩序。五、土地轉(zhuǎn)讓后的開(kāi)發(fā)利用管理（一）開(kāi)發(fā)利用要求1.受讓方應(yīng)當(dāng)按照土地轉(zhuǎn)讓合同約定的土地用途和開(kāi)發(fā)建設(shè)條件進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用。不得擅自改變土地用途，確需改變的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理相關(guān)審批手續(xù)。2.受讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的建設(shè)工期和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，確保項(xiàng)目按時(shí)竣工交付使用。不得閑置土地，閑置土地的認(rèn)定和處置按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（二）監(jiān)督檢查1.土地管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)土地轉(zhuǎn)讓后開(kāi)發(fā)利用情況的監(jiān)督檢查，定期對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、土地利用情況等進(jìn)行巡查。2.受讓方應(yīng)當(dāng)配合土地管理部門(mén)的監(jiān)督檢查工作，如實(shí)提供相關(guān)資料和情況。對(duì)于違反土地轉(zhuǎn)讓合同約定或開(kāi)發(fā)利用要求的，土地管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法責(zé)令限期整改；逾期不整改的，依法予以處罰。（三）竣工驗(yàn)收1.項(xiàng)目竣工后，受讓方應(yīng)當(dāng)及時(shí)向土地管理部門(mén)申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。驗(yàn)收內(nèi)容包括土地開(kāi)發(fā)利用情況、項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量、配套設(shè)施建設(shè)等方面。2.土地管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行聯(lián)合驗(yàn)收，驗(yàn)收合格的，出具竣工驗(yàn)收合格證明；驗(yàn)收不合格的，責(zé)令受讓方限期整改，整改合格后方可通過(guò)驗(yàn)收。六、法律責(zé)任（一）轉(zhuǎn)讓方責(zé)任1.轉(zhuǎn)讓方未按照本辦法規(guī)定的條件和程序轉(zhuǎn)讓土地的，其轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，由土地管理部門(mén)責(zé)令改正，沒(méi)收違法所得，并可處以罰款。2.轉(zhuǎn)讓方隱瞞土地真實(shí)情況，提供虛假材料騙取土地轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)的，由土地管理部門(mén)撤銷(xiāo)批準(zhǔn)文件，收回土地使用權(quán)，沒(méi)收違法所得，并可處以罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。3.轉(zhuǎn)讓方擅自改變土地用途或未按照合同約定進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用的，由土地管理部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，依法收回土地使用權(quán)，并可處以罰款。（二）受讓方責(zé)任1.受讓方未按照土地轉(zhuǎn)讓合同約定支付土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，按照合同約定支付違約金；逾期不支付的，轉(zhuǎn)讓方有權(quán)解除合同，并可要求受讓方賠償損失。2.受讓方擅自改變土地用途或未按照合同約定進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用的，由土地管理部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，依法收回土地使用權(quán)，并可處以罰款。3.受讓方在土地轉(zhuǎn)讓過(guò)程中提供虛假材料或采取不正當(dāng)手段騙取土地轉(zhuǎn)讓的，其取得的土地轉(zhuǎn)讓無(wú)效，由土地管理部門(mén)責(zé)令退還土地，沒(méi)收違法所得，并可處以罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。（三）中介機(jī)構(gòu)責(zé)任1.評(píng)估機(jī)構(gòu)等中介機(jī)構(gòu)在土地轉(zhuǎn)讓評(píng)估等業(yè)務(wù)中提供虛假報(bào)告或有其他違法行為的，由土地管理部門(mén)責(zé)令改正，沒(méi)收違法所得，并可處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。2.中介機(jī)