委托方：xx集團xx分公司執(zhí)行方：

xx集團?江北xxx某省市場調(diào)查報告調(diào)研活動簡介---------P3-6調(diào)研結(jié)果---------P7-1281、宏觀經(jīng)濟及背景分析2、調(diào)查樣本的背景資料3、潛在購房者購房需求研究4、對xxx項目本身的測試5、消費者購房的信息來源

項目某省市場建議----P128-140目

錄第一部分某省市場消費者結(jié)構(gòu)特征第二部分某省市場消費者消費特征

---消費者為什么會購買？---消費者購買什么樣的房子？---消費者購房有哪些行為特征？---有哪些因素影響著消費者的購房？

第三部分：樓盤推廣策略建議

為xx集團xxxxx某省市場定位和產(chǎn)品定某省市場依據(jù)。某省市場因素對房地產(chǎn)定位的影響，為xxx某省市場營銷及推廣提供思路和建議。

了解某省市場和用戶的特征，挖掘潛在消費群的有效賣點，從多角度多層次探求消費者的需求。

分析購房消費群的態(tài)度和行為，研究“民居”概念的可行性，為xxx項目提供實效的行銷策略。調(diào)研活動簡介目的內(nèi)容定性研究：四組焦點小組座談會定量研究：問卷入戶調(diào)查：180個有效樣本定點攔截調(diào)查：100個有效樣本

CATI電話調(diào)查：500個有效樣本以xxxxx項目位置為中心，江北區(qū)為主要抽樣調(diào)查區(qū)域，輻射對面的渝中區(qū)和沙坪壩部分區(qū)域。項目：2003年6月10日——2003年7月15日定性研究：2003年6月21日、22日、25日、28日定量研究：2003年6月15日——7月5日調(diào)研活動簡介調(diào)查時間調(diào)查地區(qū)樣本配額研究設計第一部份：定性研究—焦點小組座談會研究區(qū)域某省市江北區(qū)、渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)座談會組次：四組目標與會者：第一組：江北區(qū)已經(jīng)購置了中高檔小區(qū)住房的現(xiàn)有消費者第二組：江北區(qū)潛在購房的消費者（配額完成）第三組：渝中區(qū)潛在購房的消費者（配額完成）第四組：沙坪壩區(qū)潛在購房的消費者（配額完成）座談會執(zhí)行時間：第一組：2003年6月21日下午2：30—5：00第二組：2003年6月25日下午2：30—5：00第三組：2003年6月27日晚上6：30—8：30第四組：2003年6月29日下午2：30—4：30第二部分：定量研究—問卷調(diào)查研究區(qū)域：江北區(qū)、渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)抽樣方法：入戶采用分層隨機抽樣；售樓點攔截采用配額抽樣，電話調(diào)查采用簡單隨機抽樣。目標被訪者：已經(jīng)購置中高檔小區(qū)住宅的現(xiàn)有消費者；未來24月內(nèi)計劃購置小區(qū)住宅的潛在消費者。

訪問執(zhí)行時間：

2003年6月15日—2003年7月5日研究設計甄別條件：（潛在消費者的界定要求）1）未來24個月內(nèi)有明確購房意向2）購房首選區(qū)域里包括有江北區(qū)3）對購房問題有建議權(quán)或決策權(quán)4）能承受套內(nèi)單價在2000元及以上1、宏觀經(jīng)濟及背景分析1.1某省市某省市場概況2002年某省市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的一年，政府出臺了一系列某省市、引導和調(diào)動住房消費的政策，有力地促某省市某省市場的發(fā)展。200某省市某省市場的總體狀況是：住房消費環(huán)境得到改善、某省市場交活躍、消費者購房信心進一步增強。1、政府努力改善住房消費環(huán)境，切實維護購房者權(quán)益。主要體現(xiàn)在：1）商品房買賣合同實行聯(lián)機備案，根除“一房多售、重復抵押”現(xiàn)象；2）以套內(nèi)面積計價，化解商品房面積糾紛；3）建立商品房預售資金監(jiān)管制度，保障預售資金用于工程建設；4）建立信用檔案信息系統(tǒng)某省市場信息暢通；5）解決“兩證”歷史遺留問題某省市場主體信心。

某省市場機制上，政府采取積極有效的政策措施，某省市住房消費。1）降低房地產(chǎn)交的規(guī)費，減輕購房者的負擔；2）制定激活某省市場的10條規(guī)則，調(diào)動了購房者的熱情；3）實施路橋收費改革和土地出讓公示招標制度；4）主動開展有利某省市乃至西部地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的研討活動；5）舉辦多種形式的某省市場交省市場，促進消費。

1.2某省市某省市場概況

xx直轄六年來，房地產(chǎn)業(yè)進入了快速發(fā)展的新時某省市累計完成房地產(chǎn)及住宅投資859.53億元，年均增長28.1%某省市社會固定資產(chǎn)總投資的22.1某省市累計房屋交3616.39萬平方米，成交金額509.05億元，實現(xiàn)房地產(chǎn)增加值287.4億元。200某省市累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資245.91億元，同比增長25%，比去年凈增49.24億元。從當年竣工1390.73萬平方米商品房構(gòu)成來看，商品住宅1033.60萬平方米，比去年同期上升40%；商業(yè)營業(yè)用房266.30萬平方米，同比增長37.5%；辦公樓50.01萬平方米，同比下降11.7%；其他80.82萬平方米。全年合計銷售商品房1016.58萬平方米，平均銷售價格為1556元／平方米，比去年同期上升114元／平方米。其中，商品房銷售均價為1277元，比去年同期上升146元。個人購房比重由1997年的50.1%上升到91.6%，人均居住面積達到12平方米，城鎮(zhèn)居民已告別短缺時代，消費理念和需求發(fā)生質(zhì)的變化，由簡單滿足生活需要的“居者有其屋”躍升到更加注重質(zhì)量、品牌、環(huán)境、智能的更高更新，休閑享受“小康生活”的時尚追求。2002年某省市主城區(qū)審批土地1060宗，面積6860公頃；全年某省市項目210個，面積達601萬平方米。據(jù)估計，2003某省市某省市場的總體趨勢為：土地增量、存量供應同步增長，但以存量供應為主。專家估計，2003年，北部新區(qū)和南岸區(qū)將表現(xiàn)突出，成為消費者購房的首選區(qū)域，某省市房地某省市場的兩個主題板塊。1.3某省市某省市場概況2003年上半年某省市主城區(qū)商品房銷售成交面積達到５３２.８６萬平方米，成交金額達１０５.８８億元，成交均價為每平方米１９８７元。分別比2002年同期增長68.1％、75.4％、4.4%。據(jù)預測，今年下半某省市場競爭加劇，房價穩(wěn)中有升。據(jù)分析，目前某省市“熱度”是比較理性的、正常的，是與xx社會經(jīng)濟發(fā)展的要求相適應的，沒有產(chǎn)生過熱的現(xiàn)象。根據(jù)到201某省市城鎮(zhèn)化率將達到50%的城鎮(zhèn)化發(fā)展目標，十年間某省市將新增城鎮(zhèn)人口600萬人；如果按每人25平方米的建筑面積計算，僅新增城鎮(zhèn)人口住房總需求量就超過了1.5億平方米，如果將其中一半由房地產(chǎn)開發(fā)來完成，平均每年也可達800萬平方米。此外某省市主城區(qū)尚有400多萬平方米的危舊房。據(jù)測算，每改造1平方米危舊房，將產(chǎn)生3.5平方米的新房需求，據(jù)此計算，僅主城區(qū)的危舊房改造就將帶來約1500萬平方米的住房要求。2003年一季度某省市房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持快速、均衡、良好的發(fā)展態(tài)某省市累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資43.73億元，同比增長41.3%；商品房竣工面積120.74萬平方米，同比增長1.3倍；商品房銷售勢頭強勁，共計銷售面積131.9萬平方米，同比增長1.1倍，大于商品房的竣工面積，其中，商品住宅銷售面積為110.11萬平方米，占銷售總量的83.5%。某省市場的良好發(fā)展勢頭說明不存在過熱、過量、比例失調(diào)，泡沫經(jīng)濟的問題。1.4江北區(qū)概況江北區(qū)某省市主城區(qū)之一，位于嘉陵江、長江交匯處北岸，東、南、西三面分別與巴南、南岸、渝中、沙坪壩等區(qū)隔江相望，北與渝北區(qū)接壤。江北區(qū)擁有214平方公里土地，47萬人口，轄8街3鎮(zhèn)168個居委會和81個村委會，某省市規(guī)劃的行政、信息、金融、科技文化中心及中央商務區(qū)和交通樞紐。江北區(qū)擁有xx最發(fā)達的交通，區(qū)中心距xx港7公里、火車站3公里，乘車20分鐘即可到xx江北國際機場，機場國內(nèi)航線通達4某省市。江北區(qū)境內(nèi)交通便利，嘉陵江大橋及復線橋、黃花園大橋、石門大橋、大佛寺大橋等和規(guī)劃建設的共13座橫跨長江、嘉陵江的公路、鐵路大橋?qū)⒔眳^(qū)和渝中區(qū)、沙坪壩等主城區(qū)緊密相連。江北區(qū)是xx重要的商貿(mào)區(qū)和物資集散地，家樂福、重百集團、國美、新世紀等大型商企落戶江北，觀音某省市場為全國最大的室某省市場，銷售量居全國第二，江北商業(yè)城面積達37.5萬平方米,觀音橋、五里店、大石壩三大商業(yè)圈和江北步行該街也正在積極建設中。1.5江北區(qū)人口概況

江北區(qū)有居民常住戶數(shù)15.85萬戶，總?cè)丝?6.65萬人，其中，非農(nóng)業(yè)人口區(qū)2001年末全社會從業(yè)人員數(shù)為26.61萬人。本項目位于董36.52萬人，農(nóng)業(yè)人口10.13萬人；總?cè)丝谥心信戎貫?0.88：49.12；戶平均人口為2.94人；人口密度為每平方公里2156人，僅次于渝中區(qū)。江北家溪片區(qū)，屬華新街地區(qū)。截止到2001年底，該地區(qū)有居民戶數(shù)為17300戶，比上一年增長78戶，增長率1.63%；該地區(qū)有人口56296人，比上年增長2012人，增長比率為3.71%，為全區(qū)12個地區(qū)中人口年增長最快的地區(qū)。1.6江北區(qū)經(jīng)濟發(fā)展概況

2001年，江北區(qū)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值56.26億元，比上年增長11.1%，增長幅某省市發(fā)達經(jīng)濟圈中位居第一；其中，第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值分別為1.21、34.93、20.12億元。2001年，全區(qū)完成固定資產(chǎn)投資42.08億元，其xx地產(chǎn)開發(fā)完成投資18.73億元，比上年增長41.55%。2001年，江北區(qū)全年實現(xiàn)社會消費品零售總額35.23億元，比上年增長9.97%，比上年的增幅快4.04個百分點某省市的增幅快1.27個百分點。2001年末，江北區(qū)金融機構(gòu)存款余額達136.16億元，比年初增長23.68%，其中居民儲蓄存款余額達63.34億元，比年初增長27.17%。1.7江北區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)概況江北區(qū)近兩年固定資產(chǎn)投資勢頭強勁，其中，外地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在全區(qū)固定資產(chǎn)的投資額度上穩(wěn)步上升。2001年，江北區(qū)全年固定資產(chǎn)投資完成42億元，同比增長41.9%，其中，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資18.72億元，同比增長41.55%，在房地產(chǎn)項目投資中，完成住宅投資10.4億元，同比增長93.4%。2001年，全區(qū)房屋竣工面積57.15萬平方米，同比增長45.53%，其中住宅竣工40.6萬平方米，比上年增長27.99%；截止2001年末，全區(qū)房屋空置面積42.77萬平方米，同比增長41.81%，其中住宅空置24.1萬平方米，同比增長16.25%。2、調(diào)查樣本的背景資料2.1樣本構(gòu)成總有效樣本(780個)=A類(280個)+B類(500個)A類---入戶樣本180個加定點攔截樣本100個，合計280個；B類---CATI電話調(diào)查樣本500個；

樣本總數(shù)：780個調(diào)查顯示：女性在整個家庭購房決策者中扮演了重要的角色，特別是對房源信息的收集和篩選，起著決定性的推薦作用。2.2樣本年齡構(gòu)成調(diào)查顯示：樣本年齡呈低齡化的趨勢。20--30歲的消費者是目前置業(yè)的主力買家之一；其次，是年齡在45歲以上年齡段的消費者。這表明，目前置業(yè)的主要人群在年齡結(jié)構(gòu)上呈兩極分化，低齡者和高齡者是主力。2.3樣本職業(yè)構(gòu)成小結(jié)：在A類調(diào)查樣本群體中，“一般職工”和“私營業(yè)主”成為兩類最大數(shù)量的被訪對象，占總比例的50%以上。而在B類調(diào)查樣本中，“一般職工”、“事業(yè)單位人員”、“管理人員”成為最集中的被訪對象，比例達到7成以上；本次調(diào)查采用的三種調(diào)查方式所獲得的樣本，比較均勻地覆蓋了地塊樣本以及樣本所具有的職業(yè)特征。2.4樣本文化程度

由于調(diào)查在樣本“職業(yè)”背景進行了配額的設計，因此，本次研究的有效樣本群體總體文化程度（素質(zhì)）某省市平均水平，較高文化背景的樣本，以便研究高文化背景層次某省市場在置業(yè)方面的行為特征。

（樣本：280個）2.5樣本家庭構(gòu)成2.6

樣本生活階段分析顯示，住房需求量最大的兩個購房群體是：（1）家庭中孩子逐漸長大面臨成家，需要一套獨立新房或人口增多、孩子成人需要擴大居住空間的家庭；（2）家庭中有孩子正在念書，家庭為了孩子能在一個比較好的學校里就讀，會綜合考慮購置并搬遷到一個有好的學校配置的新住宅社區(qū)。（樣本：780個）2.7樣本收入水平

調(diào)查結(jié)果：從被訪者的個人月收入來看，普遍偏低（月收入低于1200元的占58.34%），而家庭月收入在2000—3000元的家庭比重最大，達到30.56%。700元-701-1200元1201-1500元1501-2000元2001-3000元3000元+27.78%30.56%16.67%11.67%8.89%4.44%個人月收入家庭月收入1200元-1201-2000元2001-3000元3001-4000元4001元+12.22%25.00%30.56%21.11%11.11%（樣本：280個）2.8樣本理財意向

調(diào)查顯示：“購置房產(chǎn)”、“金融投資”、“教育投資”是被訪者投資理財?shù)娜笾饕较?；消費者首選房地產(chǎn)作為投資項目，為該區(qū)域的房地某省市場提供了大量的客戶、投資者。3、潛在購房者購房需求分析3.1.1置業(yè)類型研究顯示：“第一次置業(yè)”買的是一個落腳的地方；樣本中“自購房用于居住”的占93.44%，仍然是最主要的購房群體；有28.13%的樣本已經(jīng)擁有一套商品房或其他形式的自有住宅,成為“以提高生活品質(zhì)”的多次置業(yè)群體,這部分樣本以45歲以上年齡段的被訪者為主,他們大多數(shù)事業(yè)有成，家庭和睦、穩(wěn)定，他們在年輕時購置的商品房或房改房已經(jīng)到了更新?lián)Q代的時候，隨著住房二某省市場的開放，他們潛在的需求得以釋放，成為購房的次級主力群體。此外，還有近7%的消費者屬于純粹的“投資型”購房者。3.1.2置業(yè)類型細分3.2置業(yè)態(tài)度

調(diào)查顯示：目前消費者購置房產(chǎn)一般都持有“保值”的觀念。一套住房的居住7～10年左右，隨著生活水平的提高和人們對住房質(zhì)量的提升而不斷變化，分階段置業(yè)，購房梯度消費的觀念得到大眾的認可。

xx為組團式格局，目前消費者工作與居住在同區(qū)的比例比較高，原有的社會關系、單位紐帶、家庭結(jié)構(gòu)、親戚結(jié)構(gòu)，決定了消費者希望生活在自己熟悉的環(huán)境中，希望在現(xiàn)在工作和居住的區(qū)域內(nèi)購置住房的消費者比重也超過60%。

調(diào)查顯示：在一個企事業(yè)單位中（比如學校），同事之間置業(yè)選擇有很強的關聯(lián)性。而且，他們購房置業(yè)一旦成為潮流，跟風的現(xiàn)象就比較嚴重，很容“團購”。3.3.1社區(qū)類型最受歡迎第二選擇（樣本：180個）消費者喜愛的小區(qū)布局從以前的列兵式高層建筑逐漸走向圍合式小區(qū)；理想的社區(qū)：緊湊，功能多樣化、功能分區(qū)科學，自然景觀+人造環(huán)境；xxxxx項目400畝的占地規(guī)模，可以打造一個中型規(guī)模的高檔社區(qū)，這樣的規(guī)劃將得到消費者的高度認可。調(diào)查顯示：目標購房者喜歡居住在一個規(guī)模為中等規(guī)模類型的社區(qū)里。（選擇比例接近80%）3.3.2社區(qū)規(guī)模3.3.3不同置業(yè)類型對社區(qū)規(guī)模的偏好3.3.4不同年齡結(jié)構(gòu)對社區(qū)規(guī)模的偏好3.3.5不同職業(yè)背景對社區(qū)規(guī)模的偏好3.3.6家庭月收入與社區(qū)規(guī)模的關系

家庭月收入與對“社區(qū)規(guī)?！钡男枨蟪收嚓P，高收入的購房群體，比較偏好規(guī)模較大的社區(qū)。3.3.7購房總價與社區(qū)規(guī)模的關系3.3.8社區(qū)類型“社區(qū)型住宅”是潛在購房群體居住的共同選擇。按照一般的規(guī)律，社區(qū)規(guī)模越大，開發(fā)商就會投入更多的資金進行配套設計，居住者就會感到環(huán)境更加舒適、生活更加便捷。購物、上學、醫(yī)療、娛樂設施及物業(yè)管理等等方面都有優(yōu)勢。如果社區(qū)規(guī)模太大，就會受到購房者的嚴重抵觸，消費者害怕人太多產(chǎn)生不必要的擁擠和麻煩。有近50%的消費者選擇“小型社區(qū)”（500戶及以下）,這說明某省市人口密度的加大和環(huán)境污染的加劇，使得相當一部分高收入消費群體傾向于購買低密度的住宅，從而，能夠自由自在地享受舒適、清新的生活；總體講，“首次”和“多次”的置業(yè)者都偏好于“中小規(guī)模的社區(qū)”（500～1500戶）；“單體樓”的主要目標購買者是以“投資”為目的“買房用于出租”者，以及一小部分“第一次置業(yè)”的單身群體。3.4.1建筑類型調(diào)查顯示：多層、小高層、低層成為消費者對建筑類型的首選。選擇多層的占到40.56%，其次為小高層占25%，和中高層占13.33%。定性研究發(fā)現(xiàn)，消費者對高層建筑（望山望水）的需求比例呈增長趨勢，高層建筑視野開闊，采光和通風良好，成為消費者一種新選擇。3.4.2不同年齡特征對建筑類型的偏好

希望住低層、多層的樣本以“45歲及以上”的年齡段為最多，希望居住在小高層的以“25—29歲”居多，希望住高層的以“35—39歲”居多。3.4.3不同職業(yè)特征對建筑類型的偏好3.4.4不同家庭收入對建筑類型的偏好3.4.5不同購房總價對建筑類型的偏好3.5.1戶型需求

1人2人3人4人+現(xiàn)有的居住規(guī)模5.00%16.11%50.56%28.33%希望新居能容納的規(guī)模9.44%18.89%40.56%31.11%調(diào)查啟示：在項目規(guī)劃和設計的時候，應充分考慮以下三種戶型：1）兩代三口之家——在本次調(diào)查中占到調(diào)查總體的44%；2）三代多口之家——在本次調(diào)查中占到總體的27%；3）兩口之家——包括新婚兩口之家和老齡兩口之家，占24%；3.5.2不同家庭結(jié)構(gòu)的戶型需求

新婚兩口有46.34%希望住房能容納2人；夫妻加讀書的孩子型家庭有57.69%希望住房能容納3人；40%的老兩口希望首先要能容納2人。3.5.3面積需求調(diào)查顯示：套內(nèi)面積在71～100平方米某省市場需求最集中,占到53.3%；其次，面積在100平方米以上的某省市場需求累計起來也達到30%的需求；50—70平米的中小戶型也有某省市場需求，調(diào)查顯示，占到總體的14.4%3.5.4不同置業(yè)類型對面積的需求“多次置業(yè)”的購房消費者對大戶型住房（100平方米+）有較大的需求，占到47.9%，高于平均水平12個百分比；3.5.5不同職業(yè)背景對面積的需求3.5.6對不同社區(qū)類型與面積的關系3.5.7不同家庭月收入對面積的需求3.5.8不同購房總價與面積的關系3.6.1住房空間結(jié)構(gòu)需求3.6.2不同年齡結(jié)構(gòu)對空間結(jié)構(gòu)的需求3.6.3不同職業(yè)背景對空間結(jié)構(gòu)的需求3.6.4不同家庭收入對空間結(jié)構(gòu)的需求3.7.1住房戶型結(jié)構(gòu)需求3.7.2住房戶型結(jié)構(gòu)需求隨戶型的增大，購房者對空間結(jié)構(gòu)要求多樣化，有層次感的錯層、躍層需求比例呈分散在各種戶型結(jié)構(gòu)當中。3.7.3住房戶型結(jié)構(gòu)需求3.8.1同層戶數(shù)需求

調(diào)查顯示：某省市場主力需求要求同層戶數(shù)在4戶為最佳，占調(diào)查總數(shù)的45%；項目在規(guī)劃時，開發(fā)商應充某省市場的需求，采用多種形式，設計出某省市場需求又滿足開發(fā)商利益的房屋。3.8.2不同購房總價與同層戶數(shù)的關系3.9對衛(wèi)生間個數(shù)的需求兩室以上的戶型建議設計“主衛(wèi)”和“客衛(wèi)”3.10.1對陽臺個數(shù)的需求兩室以上的戶型建議設計“生活陽臺”和“休閑陽臺”3.10.2對陽臺形狀的需求原音重現(xiàn):“陽臺最好有兩個，一個生活陽臺，一個休閑陽臺”“陽臺一定要大，可以種花，足不出戶在家享受”（老年人）“在陽臺上可以喝茶聊天，小孩可以有玩的活動空間”（中年人）“可以在陽臺上放簡單的健身器材”（年輕人）“主陽臺要有10M2以上”3.11.1對主要功能房的需求程度戶型設計首先考慮戶型分隔、通風采光設計、功能區(qū)劃分和聯(lián)結(jié)的合理性。無“暗房”。3.11.2

大戶型輔助用房重要性分析相對重要相對重要3.11.3需要面積加大的功能房3.11.4大戶型綜合分析在設計大戶型房屋的時候，考慮更多的是體現(xiàn)居住的舒適性。我們所稱的大戶型，也并非是面積無限制的大，而是以滿足面積合理、功能完善為條件的。例如，一套讓人居住舒適的大戶型中，除了要有足夠的客廳、臥室、廚衛(wèi)以外，還應該有玄關、衣帽間、儲藏間、保姆房等?；蛟S，這對于舒適型的大戶型來說，這些成了不可或缺的必須，大戶型必須要設計兩個以上的陽臺和衛(wèi)生間。大戶型的優(yōu)點：（1）功能比較完善，面積的加大，使得動靜分區(qū)、潔污分區(qū)能夠更好地得到保障；（2）寬敞舒適，大戶型在設計上應充分考慮景觀、采光、通風的要求，同時還要有足夠的空間來支配衛(wèi)生間、廚房的需要。大戶型的缺點：（1）房子總價高，消費者購買的成本大；（2）假如設計不當，很容面積浪費，不能體現(xiàn)其應有的價值。3.11.5大戶型各功能房分析功能房需求主臥室私密性要好，面積在20平方米左右，有一個5平米的主衛(wèi)生間，最好有一個觀賞陽臺至少是陽光窗，放兩，可以觀賞風景。書房采光好，但一定處于整個住房里最隱蔽的位置，有一個已經(jīng)規(guī)劃好的凹進去的書柜?？蛷d明亮，面積30～50平米，連接一個大露臺；有時會承擔小型辦公室的作用。廚房需要一個方正的廚房，可以有兩個人的活動空間，最好有一個放電視的地方，打發(fā)做飯的時間，面積8～15平米。休閑陽臺有一個大露臺，面積10平米+；“陽臺一定要大，可以種花，足不出戶在家享受”（老年人）；“在陽臺上可以喝茶聊天，小孩可以有玩的活動空間”（中年人）；“可以在陽臺上放健身器材”（年輕人）生活陽臺很必須衛(wèi)生間明衛(wèi)其他增加一個娛樂休閑房或空間；“衛(wèi)生間”和“廚房”分開。3.12交房標準的需求購房群體對“毛坯房”的需求比例呈現(xiàn)降低的趨勢。開發(fā)商可對交房標準形式作創(chuàng)新，以區(qū)別于同質(zhì)性樓盤。

3.13.1對物業(yè)管理需求消費者的聲音“開發(fā)商實現(xiàn)自己的承諾”“開發(fā)商有好的為用戶服務的心態(tài)，才會全心全意服務”“維修要及時解決”“管理體系正規(guī)，不要存在太多隨機性”“物業(yè)管理的從業(yè)人員穩(wěn)定，素質(zhì)很重要，著裝、儀態(tài)好”“我覺得′龍湖‵和′錦繡山莊‵物業(yè)管理不錯”“物業(yè)管理也有ISO900論證”“有專業(yè)的物管公司”“收多少值多少”“人性化服務，比業(yè)主先想到”

xx的消費者對小區(qū)物業(yè)管理的要求很基本。3.13.2對物業(yè)管理需求3.14.1社區(qū)配套需求需求排位康樂設施需求需求百分比1有線數(shù)字電視22.83%2中心綠地花園20.17%3商場設施14.21%4寬帶上網(wǎng)13.46%5住戶專用小巴12.02%6私人會所/俱樂部/小型兒童游戲處9.77%7停車位7.54%3.14.2社區(qū)公共配套需求3.14.3社區(qū)商業(yè)配套設施需求需求排位康樂設施需求需求百分比1品牌性的社區(qū)某省市68.9%2便利商品55.4%3餐飲小吃街54.6%4洗衣店54.3%5書店47.1%6花店40.7%7餐飲快餐店36.8%8西點面包店32.1%9照片沖印店26.4%10中餐廳23.2%11西餐廳16.1%12家庭飾品店11.8%3.14.4社區(qū)康樂配套設施需求需求排位康樂設施需求需求百分比1健身房57.1%2休閑設施40.7%3圖書閱覽室40.4%4棋牌室33.6%5游泳館33.6%6健身器材31.4%7咖啡廳31.1%8跑步專用道路30.0%9老年人活動中心28.9%10兒童娛樂室27.5%11網(wǎng)球場25.7%12籃球場23.2%13網(wǎng)吧21.1%14體操房18.2%15臺球室18.2%16乒乓球室17.9%17排球場16.4%按照經(jīng)驗，每千人要有200～300平方米的康樂設施配套，xxxxx社區(qū)能容納近2萬人居住，因此，康樂設施的最優(yōu)供給量為6000平米左右。

3.15對景觀和朝向的需求3.16對整體建筑風格的需求3.17.1對居住在大橋附近的態(tài)度3.17.2對居住在大橋附近的態(tài)度正面意見負面意見交通方便42.69%灰塵大、吵鬧26.54%環(huán)境好32.51%不愿住大橋附近14.39%可能會29.59%空氣不好環(huán)境不好3.92%外部自然景觀好6.04%

愿住大橋附近5.34%

空氣好可看到江面4.31%

3.18.1不同職業(yè)背景對付款方式的選擇調(diào)查顯示：37.14%的購房者選擇“按揭”購房，29.64%的購房者傾向“分期付款”；不同職業(yè)背景的購房者在選擇付款方式上有明顯的不同；43.48%的“企業(yè)管理人員”和29.09%的“私營業(yè)主“購房時傾向于“分期付款”；57.14%的“事業(yè)單位職員”和“專業(yè)技術(shù)人員”傾向于“按揭付款”購房。3.18.2不同年齡段對付款方式的選擇3.18.3不同家庭收入水平對付款方式的選擇3.19.1對房子總價的承受能力結(jié)果分析：被訪者對購房總價承受能力較弱。單套總價在10--15萬的購買需求最大,占40.6%和39.05%；其次，是單套總價在15--20萬的住房，需求分別是31.1%和26.63%；排在需求第三位的是20—25萬元的住房，需求比例分別為14.2%和10.6%。3.19.2不同年齡特征對購房總款的承受能力3.19.3不同職業(yè)特征對購房總款的承受能力結(jié)果分析：事業(yè)單位員工（如教師、醫(yī)生等）、企事業(yè)單位管理人員、專業(yè)人員的購房群體總價的承受能力相對較強，其中單套總價能承受15--25萬元的比例分別達到66.67%、84.78%、80.65%。

3.19.4不同家庭收入水平對購房總款的承受能力結(jié)果分析：購房群體總價的承受能力與目前家庭經(jīng)濟收入呈高度正相關。高收入群體即有一定的經(jīng)濟積蓄，并且，他們目前仍然有比較穩(wěn)定的收入來源。3.19.5不同社區(qū)規(guī)模與購房總款的關系調(diào)查結(jié)果：分析顯示，隨著消費者對“社區(qū)規(guī)?！毙枨蟮募哟?，購房總價的支付能力也相應增強。有實力的買家傾向于購買較大規(guī)模的社區(qū)樓盤，因為，有開發(fā)實力保障和全面的配套設施。3.20對按揭首付款的承受能力結(jié)果分析：被訪者選擇首付款金額在3.1萬--4萬元所占比例最大，達32.05%；其次是2.1--3萬元，占28.21%；選擇首付款在4--5萬元和首付款在9萬元以上的比重一樣，都為8.97%，經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)，能夠承受首付款在9萬元以上的樣本都為購買150平方米大戶型的高端消費者。3.21對月按揭款的承受能力結(jié)果分析：被訪者在考慮按揭月供款能力時,充分考慮了自身的經(jīng)濟收入水平。選擇月供款在600—900元之間的樣本所占比例最大，達41.77%；其次是月供款在300--600元之間，占30.38%；能承受月供款在1500元及以上的消費者很少，只占了調(diào)查總體的5.05%。4、對xxx項目本身的測試4.1.1對“民居”建筑風格的需求（A類）4.1.2對“民居”建筑風格的需求（B類）4.2.1對項目單價的預期調(diào)查分析：調(diào)查顯示，由于xxx片區(qū)已經(jīng)逐漸形成氣候，消費者對本項目的預期也比較好，因此，經(jīng)綜合評估后，建議本項目開盤價格可采用低開高走的策略，開盤價定位在1900～2100元每平方米（套內(nèi)面積），隨某省市場狀況逐步拉高。4.2.2對項目開盤單價的最高預期N卻失值平均值中位數(shù)眾數(shù)標準差全距最小值最大值ValidMissingMeanMedianModeStd.DeviationRangeMinimumMaximum18010021222100200022.1325160015003100分析發(fā)現(xiàn)：消費者對本項目開盤單價的預期最高單價為2355元每平方米，其中，能承受的開盤單價最高拐點為2500元，超過該價格消費者就可能會難以接受。（價格）都是以套內(nèi)單價計算。4.3對工商大學與xxx關系的認知xx工商大學B區(qū)（原渝州大學文財學院）就位于xxx片區(qū)，該大學是xxx片區(qū)人口最多的單位之一。由于該學校的存在使得xxx片區(qū)的發(fā)展超過江北其它同類區(qū)域，該學校給xxx帶來了巨大的機會。4.4對華新分流道與xxx關系的認知華新分流道是某省市政規(guī)劃中的重要道路，也是xxx片區(qū)規(guī)劃的重要組成部分，華新分流道北接金開大道，南接嘉陵江復線橋，是貫穿xxx片區(qū)，帶動xxx片區(qū)快速發(fā)展某省市政項目。4.5.1現(xiàn)居住區(qū)域與意向購房區(qū)域的選擇（A類）4.5.2現(xiàn)居住區(qū)域與意向購房區(qū)域的選擇（B類）4.6江北區(qū)各片區(qū)吸引力分析研究顯示：江北區(qū)的房地產(chǎn)項目本區(qū)域消化能力超過40%。本次抽樣研究結(jié)果顯示，對潛在購房者最有吸引力的三個片區(qū)依次是觀音橋片區(qū)、五里店片區(qū)和渝北車站片區(qū)，而本項目所在地xxx片區(qū)排在最后的選擇位置上。據(jù)分析，這與現(xiàn)階段xxx片區(qū)臟、亂、差情況突出有密切的關系，消費者還沒有意識到xxx作為上檔次居住社區(qū)的價值。4.7對xxxxx項目的購買意向分析“可能性≤50”的原因：不了解這個區(qū)域29.1%交通不便11.1%這個區(qū)域治安不好，有點亂9.4%污染嚴重，空氣不好7.7%想在商業(yè)中心買房5.1%文環(huán)境不是很好5.1%該區(qū)域發(fā)展前途不大5.1%到時看區(qū)域（社區(qū)）的發(fā)展情況而定4.3%不喜歡這個片區(qū)4.3%5、消費者購房的信息來源5.1消費者買房的五步驟:消費者的“買房經(jīng)”“一看”：比較“報紙”、“電視”和“樓書”上的房地產(chǎn)信息，進行初步篩選；“二詢”：向朋友、同事等生活中密切接觸的信賴的人打聽項目情況；“三探”：到樓盤現(xiàn)場實地探測虛實；打入銷售熱線電話，詢問項目細節(jié)：如交房時間、有哪些戶型、土地使用年限等；“四等”：到現(xiàn)場與開發(fā)商談判，并等待和尋找最佳的下定時機；“五成”：訂下自己喜歡的房子。“最終下定到成交般集中在半年以內(nèi)”，銷售時應在有效追蹤詢樓者；5.2.1獲取房地產(chǎn)信息的渠道調(diào)查顯示：報紙、親友介紹、電視是潛在購房者獲取樓盤信息的主要途徑。一類二類5.2.2獲取房地產(chǎn)信息的渠道

“口碑傳播”已經(jīng)成為潛在購房群體獲取房產(chǎn)信息最重要的渠道。為了保持老社交圈，老朋友希望生活在一起，有伴可以經(jīng)常交流，對“成交客戶”老業(yè)主給予多種營銷方式，爭取連動銷售，開發(fā)商應提高重視程度,這也是品牌效應的產(chǎn)物。傳統(tǒng)的“報紙“仍然是達成房地產(chǎn)信息有效溝通的一大強勢媒體，買家對樓盤廣告和信息不會排斥，有效的房地產(chǎn)廣告對推動樓盤銷售非常重要，其中，有60%的購房群關注報紙“房地產(chǎn)專版”?！胺拷粫睖p少了潛在購房群體跑路的麻煩，更直觀的比較樓盤優(yōu)劣和新的信息；房交會是開發(fā)商展示實力，與消費者直接對話的良好的平臺；“電視”逐漸受到潛在購房群體的重視，聽覺、視覺的刺激，“房子”類專題節(jié)目受到消費者的喜歡；“樣板房”對于買期房的消費者有一個直觀的參考，好的樣板房對銷售非常關鍵。

“專業(yè)技術(shù)人員/醫(yī)生“和”教師“還比較重視“樣板房”?！八綘I業(yè)主”、“管理人員”和“一般職員”還比較重視“電視”媒體。

5.2.3獲取房地產(chǎn)信息的渠道親友介紹有效渠道專業(yè)技術(shù)人員教師私營業(yè)主管理人員一般職員63.458.651.458.858.7報紙63.452.662.947.163房交會43.944.442.952.943.5現(xiàn)場展示樣板房41.548.131.433.317.4電視29.332.34058.852.2現(xiàn)場廣告牌19.51825.715.726.1互聯(lián)網(wǎng)14.662.99.82.2促銷活動9.810.514.39.815.2戶外廣告牌7.311.311.43.910.9公益活動4.965.73.94.3郵寄，發(fā)送的宣傳品2.435.722.2車身

0.82.9

5.3.1有效的報紙媒體主流報紙媒體輔助報紙媒體（樣本：280個）5.3.2不同年齡段對報紙的關注5.3.3不同文化程度對報紙的關注5.3.4不同職業(yè)背景對報紙的關注5.3.5不同背景特征樣本對報紙的關注消費者目前最信賴的是《xx晨報》和《xx晚報》的房地產(chǎn)信息；其中“35歲以上”年齡段的購房群體更偏好《xx晚報》；“25～35歲”年齡段更偏好《xx晨報》；《渝洲導報》有一部分穩(wěn)定的“30歲-”年齡段青年讀者群體；低學歷購房群體偏好《xx晚報》的房地產(chǎn)信息；中高學歷購房群體偏好《xx晨報》；《渝洲導報》有一部分穩(wěn)定的高學歷（本科及以上）男性讀者群體；“一般職員”和“管理人員/事業(yè)單位人員”偏好《xx晚報》和《xx晨報》的房地產(chǎn)信息；“教師群體”消費者比較偏好《xx晚報》；“專業(yè)技術(shù)人員/醫(yī)生”群體偏好《xx晚報》和《xx晨報》的房地產(chǎn)信息，且比較關注《渝洲服務導報》；“私營業(yè)主/個體戶”群體偏好《xx晚報》和《xx商報》。

5.4消費者關注的房地產(chǎn)信息點5.5.1消費者對房地產(chǎn)品牌的評價5.5.2消費者對房地產(chǎn)品牌的評價關注率高的樓盤滿意的樓盤1東方港灣37.8%1東方港灣21.84%2龍湖21.1%2龍湖18.39%3東方家園16.7%3天驕8.05%4天驕俊園15.6%4東方家園8.05%5金砂水岸14.4%5金科6.90%6華宇8.9%6山水花園5.75%7山水花園7.8%7金科.天籟城4.60%8南方花園5.6%8華宇廣場3.45%5.6消費者對房地產(chǎn)廣告的態(tài)度（定性研究結(jié)論）“買房前一定會收集報紙上的房地產(chǎn)廣告”“開發(fā)商打廣告,可以提高知名度”“廣告投入量,是開發(fā)商實力的反映”“房地產(chǎn)廣告虛夸層份不小”“房地產(chǎn)廣告對于買房很重要”結(jié)果顯示，消費者對樓盤廣告不排斥，而有效的房地產(chǎn)廣告對推動樓盤銷售非常重要，特別是對品牌的樓盤和社區(qū)型的樓盤。5.7消費者關注的廣告信息點越重要重點考慮消費者關注的廣告信息點：“有無合法手續(xù)”“交房時間”“環(huán)境狀況”“交通狀況”（樣本：280個）5.8.1消費者購房心理價值分析“方便”、“實用”、“舒適”、“安全性”在規(guī)劃和推廣中應重點體現(xiàn)。調(diào)查啟示：江北區(qū)潛在購房群體多屬首次置業(yè)者，購房以改善居住條件或解決居住為主要目的。因此，房屋結(jié)構(gòu)應重點突出“方便”、“實用”的主體特色。關注焦點5.8.2購房心理價值分析(定量研究結(jié)論)關注增值潛力更加關注房子的安全性、舒適和實用5.8.3購房心理價值分析(定性研究結(jié)論)房子的角色“房子”是一個港灣；“有自己的房子，才有家的感覺”；“現(xiàn)代人壓力很大，回到家就可以放松了，我需要安靜、寧靜、幽靜”；“目前大家都開始重視交流，35歲以下的人群工作外閑暇時的小聚會在日常生活中占有非常重要的地位；成家的人群在住宅內(nèi)開聚會的頻率明顯低于未成家的人，家仍主要屬于個人家庭的；“50歲以上的人”的親戚比較多，會經(jīng)常串門”；“教師群體的生活比較有規(guī)律和單調(diào)，家要承擔備課等工作的職能”；“現(xiàn)代家庭的住房，需要家居+辦公結(jié)合在一起的需求模式比例增大”。5.8.4購房心理價值分析(定性研究結(jié)論)舒適的意義“舒適和性格、職業(yè)特點有關，希望視野開闊”；“小區(qū)有休閑設施”；“小區(qū)要有層次感“；“我希望居住的社區(qū)內(nèi)業(yè)主可以交流，希望大家的文化修養(yǎng)比較高，重視擇鄰而居”；“小區(qū)的配套也不要太齊全，這樣會嘈雜”；“舒適居住分內(nèi)環(huán)境、小區(qū)內(nèi)環(huán)境、和大環(huán)境”“郊區(qū)很舒適，但沒有車，不方便”；“xx是山水某省市，如果住的地方缺少這些就沒有xx味道”；“現(xiàn)在流行綠色、水、山、樹、運動、健康、寧靜等等”“小區(qū)舒適一定要要增加文化設施甚至是文藝設施，健身房、游泳池太大眾化，是否可以將“琴棋書畫”放入小區(qū)，每種愛好的人都可以找到交流的朋友，而且教師群體中這樣的人比較多；“身份限于個體，品牌體現(xiàn)整體”；“小區(qū)要有一個圖書館”。

5.8.5購房心理價值分析(定性研究結(jié)論)方便的意義實用的意義希望離上班地方不太遠，希望步行回家，最遠為“20～30”分鐘；“公共交通非常重要，出行方便”；“生活方便，日常生活，吃、穿、住、行”；“孩子讀書上學方便”；“有醫(yī)療設施，有小病不用跑醫(yī)院”；

“我討厭什么概念”，消費者回歸到房子結(jié)構(gòu)的重視；“實用就是大一點的房子”；5.8.6購房心理價值分析(定性研究結(jié)論)購置“居住”房產(chǎn)(單位:人次)“舒適”18“方便”14“實用”10“品牌”10“增值”6“行業(yè)集中地”4原音再現(xiàn):“買房子自己住，舒服清靜就好”“品牌代表開發(fā)商實力、物管好、能否準時拿到相關證件、消費者無更多的地產(chǎn)專業(yè)知識，只能相信開發(fā)商實力和以往的樓盤品質(zhì)”。“我主要考慮房子結(jié)構(gòu)是否合理，功能是否實用”“老百姓一般都沒有私家車，需要便捷的公交站線”“居住在熟悉的環(huán)境里，有老鄰居、老朋友陪伴”。5.8.7選擇/購買時考慮的因素（定性研究結(jié)論）地理位置開發(fā)商信譽“我考慮中心地段、方便，停車也方便”“我考慮交通方便，將來還可以方便出租”“我工作在江北區(qū)，所以比較方便”“在江北區(qū)生活習慣了”“江北區(qū)房價比渝中區(qū)便宜很多，而且交通發(fā)達”“地段是綜合的因素”“和親戚/朋友住得近”“我們把，就不希望發(fā)生糾紛”“開發(fā)商實力強就不存在法律上的問題”“隨著競爭激烈，開發(fā)商實力強就不存在法律上的問題”重點陳述5.9.1購房考慮的因素問題（定量研究）5.9.2購房考慮的因素問題（定性研究）房價住宅是商品，消費者有極強的價格敏感度；“房價”分為：總價與單價；總價是衡量消費者對一套住房整體的經(jīng)濟承受能力；單價是消費者為房子的“品質(zhì)”、“地段”給出的性價比分值；地理位置消費者首先篩選居住的大區(qū)域和片區(qū)的傾向；

xx消費者目前有極強的“遷居不遷區(qū)”的情節(jié)，并且“地段”是一個綜合考察指標；購房者對于地段的要求，是隨著交通成本的上漲（時間、精力、經(jīng)濟）而提出的；位于交通要道，生活方便的房產(chǎn)無論是售價和銷售效果都要比其他房產(chǎn)突出很多；5.9.3購房考慮的因素問題（定性研究）戶型“功能性、私密性、舒適性和居住人口規(guī)?！笔窍M者的基本要求；規(guī)劃中應關注消費者的文化背景、生活習慣的需求，還要考慮一定的靈活性和超前性；配套生活配套設施完善程度的追求，已經(jīng)體現(xiàn)出這群購房者對房產(chǎn)的苛求已經(jīng)大大走出了所購產(chǎn)品（房屋物業(yè)）、走向了小區(qū)甚者外部社區(qū)的環(huán)境。不僅對住宅房間內(nèi)的設計和功能配套毫不放松要求，對于外部的小區(qū)和社區(qū)環(huán)境，社會交往、社區(qū)的休閑娛樂和運動健康的設施提出了新的要求，更體現(xiàn)了這群高素質(zhì)購房者所追求的不僅僅是換一個更大的房間、更便利的位置，而是追求一種更舒適、更人本的生活方式。隨著購房者經(jīng)濟實力的增強，已出現(xiàn)對優(yōu)美的園林設計和自然景觀的需求的增加。景觀設計要與建筑風格吻合。景觀雖然是人造的，但一定要自然，不是簡單的噴泉和假山，而應該形成“生態(tài)環(huán)境”的設計?！八焙苤匾蛄魉?，給業(yè)主安靜的感覺。

5.9.4購房考慮的因素問題（定性研究）物業(yè)管理“對于物業(yè)管理和服務功能的強化也是目前購房者關注的問題”；“現(xiàn)在物業(yè)管理，缺乏人性化的東西，希望提供親情服務，物業(yè)管理人與業(yè)主不是被管理和管理者的關系，而是朋友和鄰居；而現(xiàn)在物管人員呆在那里不動，很傻，業(yè)主不知道他們做了些什么工作，對業(yè)主有哪些好處和幫助”；“目前物業(yè)管理專業(yè)化水平比有限，應加強專業(yè)化培訓，最好為轉(zhuǎn)業(yè)軍人為物業(yè)管理人員，他們的素質(zhì)較高，有一定的急救知識”；“物業(yè)管理，現(xiàn)在普遍做的不好的是后續(xù)服務，希望24小時為業(yè)主提供服務”；業(yè)主關注所購房產(chǎn)能夠帶給居住者一個什么樣的生活質(zhì)量和狀態(tài)，所以開發(fā)商在加強產(chǎn)品本身功能時，還更應加強物業(yè)附屬的軟性服務功能，才能真正符合潛在購房群體所期望的理想住宅產(chǎn)品。5.9.5購房考慮的因素問題（定性研究）開發(fā)商品牌“我們把，就不希望發(fā)生糾紛”；“隨著競爭激烈，開發(fā)商實力強就不存在法律上的問題”；有品牌的開發(fā)商就有信譽和實力是眾多住房消費者的共識，打造一個優(yōu)良的品牌，不僅能增加消費者的購買信心，而且還能給消費者一種成就感和地位感，給予其參與社會競爭的勇氣和力量，所以對品牌的追求已成為他們選擇住房的重要因素。對產(chǎn)品品牌的認同可以延伸至對產(chǎn)品使用者的認同，對缺乏專業(yè)房地產(chǎn)購房知識的彌補，后續(xù)居住生活的無顧慮和麻煩，就意味著二次置業(yè)的購房者已經(jīng)逐步注重所購房產(chǎn)能夠帶來的產(chǎn)品使用功能以外的“貼牌”效應。

5.10.1購房首選五因素比較（定量研究）首選其次再次第四第五因素百分比因素百分比因素百分比因素百分比因素百分比房價48.89%面積25.56%地理位置16.76%工程質(zhì)量21.91%各種合法手續(xù)13.87%地理位置11.67%地理位置24.44%面積11.17%地理位置10.67%自然環(huán)境12.14%配套設施8.33%房價17.22%戶型10.61%物業(yè)管理9.55%物業(yè)管理10.98%戶型7.78%戶型7.78%工程質(zhì)量9.50%各種合法手續(xù)7.87%優(yōu)惠條件9.25%面積6.67%配套設施5.00%配套設施8.38%配套設施7.87%工程質(zhì)量8.67%5.10.2首次與多次置業(yè)因素重要性比較（定量研究）

第一次置業(yè)自己居住

第二次置業(yè)及以上改善居住房價23.69%房價21.63%地理位置17.62%戶型16.15%戶型14.65%地理位置15.56%工程質(zhì)量7.38%面積10.59%面積6.95%工程質(zhì)量7.49%交通方便6.64%交通方便6.90%物業(yè)管理5.50%設施配套4.23%設施配套4.12%境配套3.57%付款方式3.41%有增值潛力3.11%境配套3.05%開發(fā)商信譽/品牌2.82%有增值潛力2.34%物業(yè)管理2.75%開發(fā)商信譽/品牌1.92%付款方式2.30%各種合法手續(xù)/證件1.49%各種合法手續(xù)/證件2.23%優(yōu)惠條件1.10%優(yōu)惠條件0.67%交房標準0.07%交房標準5.10.3首次與多次置業(yè)因素重要性比較（定性研究）“一次置業(yè)”的消費者重視樓盤的“物業(yè)管理”、“設施配套”和“付款方式”；“二次以上置業(yè)”消費者更關注項目的“設施配套”、“環(huán)境景觀”和“增值潛力”。定量研究顯示：潛在購房群體在購買住宅產(chǎn)品時候，第一層次考慮的是“房子”的硬性指標，而對于第二層次各軟性指標的重視程度，不同年齡、不同職業(yè)、不同收入水平、不同置業(yè)類型對消費者考慮軟指標的影響都有較大的不同。產(chǎn)品某省市場建議6.1某省市場定位1）充分發(fā)揮交通和區(qū)位優(yōu)勢，為部分具有消費能力的工薪族，尤其是嘉陵江對面渝中區(qū)范圍內(nèi)有一定文化，有一定專業(yè)技術(shù)的企事業(yè)單位職工、公務員提供精致、細膩、舒適的生活空間。2）以高水平的規(guī)劃設計，中低成本的建安費用，中高品質(zhì)的整體形象，經(jīng)濟適用的多款戶型，優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境，完善的公建配套，物業(yè)管理來營造獨有的濱江小區(qū)樓盤特色。3）注重實效、戒除奢華，努力降低消費者的支付能力，走中檔價位高檔品質(zhì)的路線，多給消費者以真切的關懷，多給消費者實實在在的實惠。4）

保持合理商業(yè)面積以臨街特色商鋪營造人氣商氣，增強住氛圍。某省市場定位：“大眾消費的精品樓盤”或“新生代的園”。6.2項目的消費定位1、項目主要定位于為需求面積在70—100平方米（套內(nèi)）以內(nèi)，單價在2000元左右，總價在15—20萬元以內(nèi)的消費群提供產(chǎn)品。這類消費群某省市的大眾消費者，占到購房總體的70%左右。2、某省市場的整體需求，建議本項目考慮設計30%—40%的戶型面積在100—160平方米，單價在2500元左右，總價在25—40萬元的康居型住宅。3、建議本項目在臨街面規(guī)劃一二層商鋪，多為40—200平方米的獨立商鋪，單價在20—80萬元左右，為中小業(yè)主提供經(jīng)營性資產(chǎn)。4、項目還應該為有私家車的業(yè)主設計地下停車場或半地下車庫，每個單價在7--10萬元左右，為已經(jīng)取得一定成就或打算購置轎車的業(yè)主解決停車之便。6.3項目的目標客戶定位主力買家次級買家

在渝中區(qū)和江北區(qū)效益較好的公司、企業(yè)、工廠、研究所工作的中高層管理人員、干部、專業(yè)技術(shù)人員。年齡在25—35歲之間，收入水平較高、工作穩(wěn)定且購房為成家的年輕白領職業(yè)者。

渝中區(qū)和江北區(qū)部分因舊城改造而拆遷的居民。目前在江北區(qū)工作/居住的潛在購房者傾向中檔中小社區(qū)規(guī)模樓盤的潛在購房者因子女分家、父母養(yǎng)老而分離出來的購房者開發(fā)商在規(guī)劃設計時，應在戶型、結(jié)構(gòu)上采取多元化，挖掘潛在消費者需求的共同點，盡量避免戶型單一，結(jié)構(gòu)失衡。本項目的最某省市場是江北區(qū)擁有穩(wěn)定收入、具有較高文化程度、講究生活品質(zhì)和注重生活質(zhì)量的社會中層人士，特別是中青年人士。而關注和加入本項目的目標客戶群體，一般都具有一定的樓盤鑒賞能力，對環(huán)境、功能、規(guī)劃、升值潛力、內(nèi)在素質(zhì)及發(fā)展商、承建商信譽都有比較高的要求。因此，本項目在規(guī)劃設計和營銷推廣時都應該足夠考慮這些因素。

在江北華新街、觀音橋片區(qū)內(nèi)長期居住的“土著居民”。6.4項目的戶型定位鑒于目前某省市的戶型普遍偏大，總價偏高，需求存在錯位的現(xiàn)象，建議項目的戶型定位以90--140平米的中戶型錯層為主（面向收益較好的青年夫婦、中年夫婦），90平米以下的小戶型為輔（面向單身白領、白領青年夫妻、分家后的老年夫婦），合理配備150平米以上