羅源老舊小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為加強羅源老舊小區(qū)的管理，提升小區(qū)居民的生活質量，改善居住環(huán)境，根據(jù)國家相關法律法規(guī)以及地方關于城市管理、物業(yè)管理等方面的政策標準，結合羅源老舊小區(qū)實際情況，制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于羅源縣行政區(qū)域內已建成投入使用、配套設施不全或老化失修、環(huán)境較差的住宅小區(qū)（以下簡稱“老舊小區(qū)”）。（三）基本原則1.以人為本原則：以滿足居民需求為出發(fā)點和落腳點，充分尊重居民意愿，保障居民合法權益，提升居民生活滿意度。2.政府主導原則：發(fā)揮政府在老舊小區(qū)管理中的主導作用，統(tǒng)籌協(xié)調各方資源，加大政策支持和資金投入。3.多方參與原則：鼓勵居民、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)居委會、社會組織等各方力量共同參與老舊小區(qū)管理，形成共建共享的良好局面。4.長效管理原則：建立健全長效管理機制，不斷完善管理制度和措施，確保老舊小區(qū)管理工作持續(xù)、規(guī)范、有效。二、管理職責（一）政府部門職責1.住房和城鄉(xiāng)建設部門負責牽頭組織老舊小區(qū)改造工作，制定改造計劃和方案，監(jiān)督改造工程質量和進度。指導和監(jiān)督老舊小區(qū)物業(yè)管理工作，制定物業(yè)服務標準和規(guī)范，調解物業(yè)管理糾紛。負責協(xié)調相關部門做好老舊小區(qū)配套設施建設和維護工作。2.城市管理部門負責對老舊小區(qū)內的環(huán)境衛(wèi)生、市容市貌、違法建設等進行監(jiān)督管理，依法查處各類違法行為。指導和督促物業(yè)服務企業(yè)做好小區(qū)內的垃圾清運、綠化養(yǎng)護等工作。3.財政部門負責統(tǒng)籌安排老舊小區(qū)管理相關資金，保障改造和管理工作的順利開展。加強對資金使用的監(jiān)督管理，確保資金專款專用，提高資金使用效益。4.社區(qū)居委會協(xié)助政府部門做好老舊小區(qū)管理工作，組織居民參與小區(qū)建設和管理，協(xié)調解決居民反映的問題。指導業(yè)主委員會的組建和運作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責。組織開展社區(qū)文化活動，營造和諧的社區(qū)氛圍。（二）業(yè)主及業(yè)主委員會職責1.業(yè)主職責遵守本管理辦法及小區(qū)管理規(guī)約，按時繳納物業(yè)服務費用、專項維修資金等相關費用。配合物業(yè)服務企業(yè)和社區(qū)居委會開展小區(qū)管理工作，自覺維護小區(qū)環(huán)境和秩序。監(jiān)督業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的工作，提出意見和建議。2.業(yè)主委員會職責執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議，維護業(yè)主的合法權益。代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同，定期對物業(yè)服務企業(yè)的服務質量進行評估。協(xié)調業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的關系，及時處理業(yè)主的投訴和建議。組織業(yè)主籌集和使用專項維修資金，監(jiān)督專項維修資金的使用情況。（三）物業(yè)服務企業(yè)職責1.按照物業(yè)服務合同約定，提供相應的物業(yè)服務，包括但不限于房屋及共用設施設備維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護、秩序維護等。2.建立健全物業(yè)服務管理制度，加強員工培訓，提高服務質量和水平。3.定期向業(yè)主公開物業(yè)服務費用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。4.協(xié)助社區(qū)居委會做好小區(qū)內的各項管理工作，積極參與小區(qū)建設和改造。三、小區(qū)改造（一）改造計劃制定住房和城鄉(xiāng)建設部門應會同相關部門，根據(jù)老舊小區(qū)的實際情況和居民需求，制定年度改造計劃。改造計劃應包括改造項目、資金預算、實施時間等內容，并廣泛征求居民意見。（二）改造內容1.基礎設施改造完善小區(qū)道路、排水、供電、供氣、通信等基礎設施，確保設施完好、運行正常。對老舊房屋進行屋面防水、外墻粉刷、樓道修繕等，改善房屋外觀和居住條件。2.配套設施建設建設或改造小區(qū)內的停車位、充電樁、電動車棚等停車設施，緩解停車難問題。增設或改造小區(qū)內的綠化景觀、休閑廣場、健身設施等公共服務設施，提升小區(qū)環(huán)境品質。3.安防設施升級安裝小區(qū)門禁系統(tǒng)、監(jiān)控攝像頭等安防設施，提高小區(qū)安全防范能力。完善消防設施設備，確保消防通道暢通，提高消防安全水平。（三）改造實施1.住房和城鄉(xiāng)建設部門應按照改造計劃，通過公開招標等方式確定改造工程施工單位，并與施工單位簽訂施工合同。2.施工單位應嚴格按照設計方案和施工規(guī)范組織施工，確保工程質量和安全。在施工過程中，應采取有效措施減少對居民生活的影響。3.社區(qū)居委會應配合施工單位做好居民協(xié)調工作，及時解決施工過程中出現(xiàn)的問題。同時，應組織居民對改造工程進行監(jiān)督，確保改造工程符合居民意愿。（四）改造驗收1.改造工程竣工后，施工單位應向住房和城鄉(xiāng)建設部門提交竣工驗收申請。住房和城鄉(xiāng)建設部門應會同相關部門、社區(qū)居委會、居民代表等組成驗收組，對改造工程進行驗收。2.驗收合格的，由住房和城鄉(xiāng)建設部門出具驗收報告；驗收不合格的，施工單位應按照要求進行整改，直至驗收合格。四、物業(yè)管理（一）物業(yè)服務模式選擇1.根據(jù)老舊小區(qū)實際情況，可采取以下物業(yè)服務模式：業(yè)主自行管理：在業(yè)主自愿的基礎上，由業(yè)主共同推選管理人員，負責小區(qū)的日常管理工作。委托物業(yè)服務企業(yè)管理：由業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)，簽訂物業(yè)服務合同，由物業(yè)服務企業(yè)提供專業(yè)化的物業(yè)服務。社區(qū)代管：由社區(qū)居委會組織人員對小區(qū)進行代管，提供基本的物業(yè)服務。2.鼓勵探索創(chuàng)新物業(yè)服務模式，如引入市場化運營機制、開展物業(yè)服務外包等，提高物業(yè)服務質量和效率。（二）物業(yè)服務合同簽訂1.采取委托物業(yè)服務企業(yè)管理模式的，業(yè)主委員會應與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應明確雙方的權利義務、服務內容、服務標準、收費標準、服務期限等內容。2.物業(yè)服務合同簽訂后，業(yè)主委員會應將合同報社區(qū)居委會備案，并在小區(qū)內顯著位置公示。（三）物業(yè)服務費用管理1.物業(yè)服務費用由業(yè)主按照物業(yè)服務合同約定繳納。物業(yè)服務企業(yè)應按照規(guī)定的收費標準和方式收取費用，并向業(yè)主開具合法有效的票據(jù)。2.物業(yè)服務費用應主要用于支付物業(yè)服務人員工資、設施設備維護保養(yǎng)、環(huán)境衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等費用。物業(yè)服務企業(yè)應定期向業(yè)主公開物業(yè)服務費用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。3.鼓勵業(yè)主通過成立業(yè)主大會、制定小區(qū)管理規(guī)約等方式，對物業(yè)服務費用的使用進行監(jiān)督和管理。（四）專項維修資金管理1.老舊小區(qū)應按照規(guī)定建立專項維修資金制度。專項維修資金由業(yè)主按照規(guī)定的標準繳存，專項用于小區(qū)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造。2.專項維修資金的使用應按照相關規(guī)定進行，由業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)提出使用計劃，經業(yè)主大會表決通過后實施。使用情況應定期向業(yè)主公開。3.住房和城鄉(xiāng)建設部門應加強對專項維修資金的監(jiān)督管理，確保資金安全、合理使用。五、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）清掃保潔1.物業(yè)服務企業(yè)應按照環(huán)境衛(wèi)生作業(yè)標準，定期對小區(qū)內的道路、樓道、綠地、垃圾桶等進行清掃保潔，確保小區(qū)環(huán)境整潔衛(wèi)生。2.加強對小區(qū)內衛(wèi)生死角的清理，及時清除雜物、垃圾等，保持小區(qū)環(huán)境整潔美觀。3.合理設置垃圾桶，定期進行垃圾清運，做到垃圾日產日清。垃圾清運應密閉運輸，避免二次污染。（二）垃圾分類1.按照國家和地方關于垃圾分類的要求，在老舊小區(qū)推行垃圾分類工作。物業(yè)服務企業(yè)應設置垃圾分類投放點，配備相應的垃圾分類設施設備。2.加強對居民的垃圾分類宣傳教育，引導居民正確分類投放垃圾。同時，組織開展垃圾分類收集、運輸和處理工作，提高垃圾資源化利用率。（三）環(huán)境衛(wèi)生監(jiān)督檢查1.城市管理部門應加強對老舊小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督檢查，定期對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生狀況進行評估。對發(fā)現(xiàn)的問題，應及時督促物業(yè)服務企業(yè)進行整改。2.社區(qū)居委會應組織居民對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生進行監(jiān)督，鼓勵居民積極參與環(huán)境衛(wèi)生管理，對破壞環(huán)境衛(wèi)生的行為進行勸阻和制止。六、綠化管理（一）綠化養(yǎng)護1.物業(yè)服務企業(yè)應按照綠化養(yǎng)護標準，定期對小區(qū)內的綠地、樹木、花草等進行養(yǎng)護管理，確保綠化植物生長良好、景觀效果美觀。2.加強對綠化植物的病蟲害防治、修剪整形、施肥澆水等工作，及時清除病死樹木和枯枝敗葉。3.保護小區(qū)內的綠化設施設備，如圍欄、花架、亭廊等，確保設施完好、安全使用。（二）綠化建設1.根據(jù)小區(qū)實際情況，合理規(guī)劃綠化布局，增加綠化面積，提高小區(qū)綠化覆蓋率。2.在小區(qū)內建設或改造休閑廣場、健身設施等公共服務設施時，應充分考慮綠化因素，做到綠化與設施相互融合、相得益彰。3.鼓勵居民在小區(qū)內種植花草樹木，美化居住環(huán)境。物業(yè)服務企業(yè)應給予居民必要的指導和支持。（三）綠化監(jiān)督檢查1.城市管理部門應加強對老舊小區(qū)綠化工作的監(jiān)督檢查，定期對小區(qū)綠化狀況進行評估。對發(fā)現(xiàn)的問題，應及時督促物業(yè)服務企業(yè)進行整改。2.社區(qū)居委會應組織居民對小區(qū)綠化進行監(jiān)督，鼓勵居民積極參與綠化管理，對破壞綠化的行為進行勸阻和制止。七、秩序維護管理（一）人員出入管理1.物業(yè)服務企業(yè)應在小區(qū)出入口設置門禁系統(tǒng)，安排專人負責人員和車輛出入登記管理。對進出小區(qū)的人員和車輛進行核實，嚴禁無關人員和車輛進入小區(qū)。2.加強對小區(qū)內流動人員的管理，及時掌握人員動態(tài)，發(fā)現(xiàn)異常情況及時報告相關部門。（二）巡邏防控1.物業(yè)服務企業(yè)應制定巡邏制度，安排專人進行定時巡邏。巡邏人員應佩戴明顯標識，攜帶必要的巡邏裝備，對小區(qū)內的公共區(qū)域、重點部位進行巡查。2.加強對小區(qū)內治安隱患的排查，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類治安問題。對發(fā)現(xiàn)的違法犯罪行為，應及時報警，并協(xié)助公安機關做好調查處理工作。（三）車輛停放管理1.合理規(guī)劃小區(qū)內的停車位，設置明顯的停車標識。引導車輛有序停放，避免亂停亂放現(xiàn)象。2.對小區(qū)內的車輛進行登記管理，收取停車費用。停車費用應按照規(guī)定的標準收取，并向業(yè)主開具合法有效的票據(jù)。3.加強對小區(qū)內消防通道、疏散通道等重要通道的管理，確保通道暢通無阻。嚴禁在通道內停放車輛或堆放雜物。（四）秩序維護監(jiān)督檢查1.公安機關應加強對老舊小區(qū)秩序維護工作的指導和監(jiān)督，定期對小區(qū)治安狀況進行評估。對發(fā)現(xiàn)的問題，應及時督促物業(yè)服務企業(yè)進行整改。2.社區(qū)居委會應組織居民對小區(qū)秩序維護進行監(jiān)督，鼓勵居民積極參與秩序維護管理，對破壞秩序的行為進行勸阻和制止。八、設施設備管理（一）共用設施設備維護保養(yǎng)1.物業(yè)服務企業(yè)應建立共用設施設備維護保養(yǎng)制度，定期對小區(qū)內的道路、排水、供電、供氣、通信、電梯、消防等共用設施設備進行維護保養(yǎng)，確保設施設備正常運行。2.制定設施設備維護保養(yǎng)計劃和操作規(guī)程，明確維護保養(yǎng)責任人和工作要求。對設施設備進行定期巡檢、維修、保養(yǎng)和更新，及時消除安全隱患。3.建立設施設備維護保養(yǎng)檔案，記錄設施設備的維護保養(yǎng)情況、維修更換記錄等信息，做到資料齊全、檔案完整。（二）專項設施設備管理1.電梯管理：物業(yè)服務企業(yè)應委托有資質的電梯維護保養(yǎng)單位對小區(qū)內的電梯進行定期維護保養(yǎng)，確保電梯安全運行。電梯維護保養(yǎng)單位應按照規(guī)定的時間和要求進行維護保養(yǎng)，并做好記錄。同時，加強對電梯使用的日常管理，確保電梯正常運行。2.消防設施設備管理：物業(yè)服務企業(yè)應按照消防管理規(guī)定，定期對小區(qū)內的消防設施設備進行檢查、維護和保養(yǎng)，確保消防設施設備完好有效。加強對消防通道的管理，確保消防通道暢通無阻。同時，組織開展消防演練，提高居民的消防安全意識和應急處置能力。3.二次供水設施管理：物業(yè)服務企業(yè)應加強對小區(qū)內二次供水設施的管理，定期對設施進行清洗、消毒，確保水質符合衛(wèi)生標準。建立二次供水設施運行檔案，記錄設施運行情況、水質檢測結果等信息。同時，加強對二次供水設施的巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理設施故障。（三）設施設備更新改造1.對于老舊小區(qū)內老化失修、存在安全隱患的共用設施設備，物業(yè)服務企業(yè)應及時向業(yè)主委員會報告，并提出更新改造建議。業(yè)主委員會應組織業(yè)主進行討論，根據(jù)業(yè)主意見和小區(qū)實際情況，制定更新改造方案。2.更新改造方案應包括改造項目、資金預算、實施時間等內容，并報社區(qū)居委會和住房和城鄉(xiāng)建設部門備案。改造資金可通過專項維修資金、業(yè)主自籌、政府補貼等方式籌集。3.改造工程竣工后，應按照相關規(guī)定進行驗收。驗收合格的，方可投入使用。同時，應將改造情況向業(yè)主公開，接受業(yè)主監(jiān)督。（四）設施設備監(jiān)督檢查1.住房和城鄉(xiāng)建設部門應加強對老舊小區(qū)設施設備管理工作的監(jiān)督檢查，定期對小區(qū)設施設備運行情況進行評估。對發(fā)現(xiàn)的問題，應及時督促物業(yè)服務企業(yè)進行整改。2.相關行業(yè)主管部門應按照各自職責，加強對小區(qū)內專項設施設備的監(jiān)督管理，確保設施設備安全運行。如電梯、消防等設施設備的監(jiān)督管理，應嚴格按照國家相關法律法規(guī)和行業(yè)標準執(zhí)行。九、社區(qū)文化建設（一）文化活動組織1.社區(qū)居委會應組織開展形式多樣、內容豐富的社區(qū)文化活動，如文藝演出、體育比賽、書法繪畫展覽、讀書分享會等，豐富居民的業(yè)余文化生活。2.鼓勵居民成立各類文化社團，如舞蹈隊、合唱團、書法協(xié)會、攝影協(xié)會等，社區(qū)居委會應給予必要的支持和指導，引導社團開展健康有益的活動。（二）文化設施建設1.利用小區(qū)內閑置房屋、公共空間等資源，建設社區(qū)文化活動室、圖書閱覽室、棋牌室等文化設施，為居民提供文化活動場所。2.配備必要的文化設施設備，如圖書、報刊、電腦、棋牌桌椅等，滿足居民的文化需求。同時，加強對文化設施設備的管理和維護，確保設施設備正常使用。（三）文化宣傳教育1.利用小區(qū)宣傳欄、社區(qū)網站、微信公眾號等平臺，宣傳黨的方針政策、法律法規(guī)、文明禮儀、健康知識等內容，提高居民的綜合素質。2.組織開展各類培訓和講座，如法律知識講座、健康養(yǎng)生講座、職業(yè)技能培訓等，為居民提供學習和提升的機會。（四）社區(qū)文化建設監(jiān)督檢查1.社區(qū)居委會應定期對社區(qū)文化建設工作進行總結和評估，及時發(fā)現(xiàn)問題并加以改進。同時，廣泛征求居民意見，不斷完善社區(qū)文化建設工作。2.街道辦事處應加強對社區(qū)文化