上海物業(yè)出租管理辦法總則目的與依據(jù)為了加強上海物業(yè)出租管理，規(guī)范物業(yè)出租行為，維護物業(yè)市場秩序，保障物業(yè)所有者、使用者和相關(guān)當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《上海市房屋租賃條例》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于上海市行政區(qū)域內(nèi)各類物業(yè)的出租活動及其相關(guān)管理。本辦法所稱物業(yè)，包括住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)等各類房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。基本原則物業(yè)出租管理應當遵循平等、自愿、公平、合法和誠實信用的原則。鼓勵物業(yè)資源的合理利用，促進物業(yè)市場的健康發(fā)展。出租主體與客體出租主體資格1.物業(yè)所有者應當是具有完全民事行為能力的自然人、法人或其他組織。2.委托他人出租物業(yè)的，應當出具合法有效的授權(quán)委托書。出租客體條件1.出租的物業(yè)應當符合國家和本市規(guī)定的建筑安全、消防安全、衛(wèi)生等標準和要求。2.已建成并通過竣工驗收的物業(yè)方可出租，但法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。3.禁止出租存在結(jié)構(gòu)安全隱患、違反規(guī)劃用途改變使用性質(zhì)或法律法規(guī)禁止出租的物業(yè)。租賃合同合同簽訂1.物業(yè)出租應當簽訂書面租賃合同。租賃合同應當具備以下主要條款：當事人姓名或者名稱及住所；房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施設(shè)備及用途；租賃期限；租金及支付方式和期限；房屋維修責任；物業(yè)服務、水、電、氣等相關(guān)費用的承擔；房屋交付日期和租賃期滿日期；違約責任；爭議解決方式。2.租賃合同示范文本由市房屋行政管理部門會同市工商行政管理部門制定并公布。當事人可參照示范文本簽訂租賃合同。合同備案1.房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，租賃當事人應當?shù)阶赓U房屋所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心辦理登記備案。2.辦理租賃合同登記備案，應當提交下列材料：房屋租賃合同；房屋租賃當事人身份證明；房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明；出租共有房屋的，還應當提交其他共有人同意出租的證明；出租委托代管房屋的，還應當提交委托代管人同意出租的證明。合同變更與解除1.租賃合同履行期間，經(jīng)租賃當事人協(xié)商一致，可以變更或解除租賃合同。2.因不可抗力致使租賃合同無法繼續(xù)履行的，或者因一方當事人違約，另一方當事人依法解除租賃合同的，應當及時通知對方，并辦理相關(guān)手續(xù)。租金與押金租金標準1.物業(yè)租金由租賃當事人根據(jù)市場行情協(xié)商確定，但不得違反國家和本市有關(guān)規(guī)定。2.居住房屋的租金標準應當符合本市房屋租賃指導價格，具體標準由市房屋行政管理部門定期公布。租金支付1.租金支付方式和期限由租賃合同約定。租賃當事人應當按照合同約定履行租金支付義務。2.承租人應當按照約定的期限和方式支付租金。逾期支付的，應當按照合同約定承擔違約責任。押金管理1.租賃當事人可以在租賃合同中約定收取押金。押金數(shù)額由租賃當事人協(xié)商確定，但不得超過月租金的兩倍。2.出租人收取押金的，應當在租賃合同終止時，將押金退還承租人。除合同約定的情形外，出租人不得克扣押金。房屋使用與維修房屋使用規(guī)定1.承租人應當按照租賃合同約定的用途合理使用房屋，不得擅自改變房屋用途。2.承租人應當遵守國家和本市有關(guān)房屋使用和物業(yè)管理的規(guī)定，不得損害其他業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。3.承租人應當愛護并合理使用房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備，發(fā)現(xiàn)損壞的，應當及時通知出租人修復。因承租人使用不當造成房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備損壞的，承租人應當負責修復或者賠償。房屋維修責任1.出租人應當按照租賃合同約定履行房屋維修義務，確保房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備正常使用。2.房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)損壞，影響承租人正常使用的，承租人應當及時通知出租人維修。出租人應當在接到通知后的合理期限內(nèi)進行維修。3.因承租人的原因致使房屋需要維修的，出租人不承擔維修責任，但出租人應當協(xié)助承租人維修。因維修房屋影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租賃期限。物業(yè)服務物業(yè)服務內(nèi)容1.物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供下列物業(yè)服務：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護和管理；環(huán)境衛(wèi)生清潔；綠化養(yǎng)護；公共秩序維護；車輛停放管理；物業(yè)檔案資料管理等。2.物業(yè)服務企業(yè)應當制定物業(yè)服務方案，明確服務標準和收費標準，并向業(yè)主和使用人公布。物業(yè)服務費用1.物業(yè)服務費用由業(yè)主和使用人按照物業(yè)服務合同的約定支付。2.物業(yè)服務費用可以采取包干制或者酬金制等方式收取。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。物業(yè)服務合同1.建設(shè)單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。2.物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費標準、合同期限、雙方的權(quán)利義務、違約責任等內(nèi)容進行明確約定。轉(zhuǎn)租與轉(zhuǎn)借轉(zhuǎn)租規(guī)定1.承租人未經(jīng)出租人書面同意，不得擅自將房屋轉(zhuǎn)租給他人。2.承租人經(jīng)出租人書面同意，可以將房屋轉(zhuǎn)租給他人。轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。3.轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止的，轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或者終止。轉(zhuǎn)借規(guī)定承租人不得擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)借他人使用。違反規(guī)定轉(zhuǎn)借的，出租人有權(quán)解除租賃合同，并要求承租人承擔違約責任。監(jiān)督管理管理部門職責1.市房屋行政管理部門負責本市物業(yè)出租管理的指導、監(jiān)督和協(xié)調(diào)工作。區(qū)、縣房屋行政管理部門負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)出租管理的具體實施工作。2.工商、公安、消防、環(huán)保、衛(wèi)生等部門按照各自職責，協(xié)同實施本辦法。檢查與執(zhí)法1.房屋行政管理部門應當定期對物業(yè)出租情況進行檢查，及時發(fā)現(xiàn)和處理違法違規(guī)行為。2.對違反本辦法規(guī)定的行為，房屋行政管理部門可以依法采取責令改正、罰款、沒收違法所得等處罰措施；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。投訴與處理1.任何單位和個人發(fā)現(xiàn)物業(yè)出租活動中的違法違規(guī)行為，有權(quán)向房屋行政管理部門或者其他相關(guān)部門投訴舉報。2.房屋行政管理部門和其他相關(guān)部門應當及時受理投訴舉報，并依法進行調(diào)查處理。法律責任出租人的法律責任1.出租人違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，由房屋行政管理部門責令限期改正，可處一千元以下罰款；情節(jié)嚴重的，可處一千元以上一萬元以下罰款：未按規(guī)定簽訂書面租賃合同的；未辦理租賃合同登記備案的；未履行房屋維修義務的；擅自改變房屋用途的；未按規(guī)定收取押金或者克扣押金的。2.出租人違反本辦法規(guī)定，將不符合出租條件的房屋出租的，由房屋行政管理部門責令限期改正，可處一萬元以上十萬元以下罰款；情節(jié)嚴重的，可處十萬元以上五十萬元以下罰款。承租人的法律責任1.承租人違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，由房屋行政管理部門責令限期改正，可處一千元以下罰款；情節(jié)嚴重的，可處一千元以上一萬元以下罰款：未按規(guī)定簽訂書面租賃合同的；未辦理租賃合同登記備案的；擅自改變房屋用途的；擅自將房屋轉(zhuǎn)租給他人的；擅自轉(zhuǎn)借他人使用房屋的。2.承租人違反本辦法規(guī)定，損壞房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備的，應當負責修復或者賠償。其他法律責任1.物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定