上海房屋銷售管理辦法一、總則（一）目的與依據(jù)為了加強(qiáng)上海房屋銷售管理，規(guī)范房屋銷售行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房屋交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于在本市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上新建商品房、存量房的銷售及其相關(guān)管理活動(dòng)。（三）基本原則房屋銷售應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則，禁止任何形式的欺詐、脅迫、惡意串通等違法行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等銷售主體應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)營(yíng)，誠(chéng)實(shí)守信，履行相應(yīng)的社會(huì)責(zé)任。二、銷售主體管理（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)1.設(shè)立與資質(zhì)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定，經(jīng)工商行政管理部門(mén)登記注冊(cè)，并取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)后，方可從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三、四級(jí)和暫定資質(zhì)，不同資質(zhì)等級(jí)的企業(yè)承擔(dān)不同規(guī)模和類型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。2.備案管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在本市從事房屋銷售活動(dòng)前，應(yīng)當(dāng)向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門(mén)辦理項(xiàng)目備案手續(xù)。備案內(nèi)容包括項(xiàng)目基本情況、建設(shè)進(jìn)度、銷售方案等。銷售方案應(yīng)當(dāng)包括房源情況、銷售價(jià)格、銷售方式、付款方式、交付時(shí)間等內(nèi)容。3.誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范，誠(chéng)實(shí)守信，不得發(fā)布虛假?gòu)V告、捂盤(pán)惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等。應(yīng)當(dāng)按照合同約定按時(shí)交付房屋，并承擔(dān)相應(yīng)的質(zhì)量保修責(zé)任。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)1.備案登記房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到所在區(qū)住房保障房屋管理部門(mén)辦理備案登記手續(xù)。備案內(nèi)容包括機(jī)構(gòu)基本情況、從業(yè)人員情況、業(yè)務(wù)范圍等。2.從業(yè)人員管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書(shū)，并在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)注冊(cè)后，方可從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)從業(yè)人員的管理，建立健全業(yè)務(wù)培訓(xùn)、績(jī)效考核、投訴處理等制度。3.業(yè)務(wù)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，明確服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用等事項(xiàng)。不得隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等手段招攬業(yè)務(wù)，不得泄露或者不當(dāng)使用委托人的個(gè)人信息和商業(yè)秘密。應(yīng)當(dāng)對(duì)房源信息的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、合法性進(jìn)行核實(shí)，不得發(fā)布虛假房源信息。三、房屋銷售行為規(guī)范（一）新建商品房銷售1.預(yù)售許可房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》后方可預(yù)售。預(yù)售許可申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)提交土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上等證明材料。2.銷售公示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在售樓處顯著位置公示以下內(nèi)容：《商品房預(yù)售許可證》《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》、項(xiàng)目規(guī)劃圖、戶型圖、裝修標(biāo)準(zhǔn)、銷售價(jià)格、優(yōu)惠政策、付款方式、交付時(shí)間、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。3.合同簽訂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與購(gòu)房者簽訂書(shū)面商品房買賣合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。合同應(yīng)當(dāng)包括房屋基本情況、價(jià)格、付款方式、交付條件、面積差異處理、違約責(zé)任等內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得強(qiáng)迫購(gòu)房者簽訂補(bǔ)充協(xié)議，不得設(shè)置不合理的條款。4.價(jià)格管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定，在售樓處顯著位置公示每套房屋的銷售價(jià)格、總價(jià)、單價(jià)等信息，不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷售，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。（二）存量房銷售1.房源信息發(fā)布房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布存量房房源信息，應(yīng)當(dāng)對(duì)房源的真實(shí)性、合法性進(jìn)行核實(shí)，并在信息中注明房屋的基本情況、權(quán)屬狀況、抵押情況、租賃情況等。不得發(fā)布虛假房源信息，不得隱瞞房屋存在的瑕疵。2.交易資金監(jiān)管存量房交易資金實(shí)行監(jiān)管制度。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)交易當(dāng)事人通過(guò)存量房交易資金監(jiān)管專用賬戶劃轉(zhuǎn)交易資金。監(jiān)管賬戶由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門(mén)會(huì)同相關(guān)部門(mén)指定的銀行開(kāi)設(shè)。交易資金監(jiān)管期限自資金存入監(jiān)管賬戶起至房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記完成止。3.合同簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)協(xié)助交易當(dāng)事人簽訂存量房買賣合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。合同應(yīng)當(dāng)包括房屋基本情況、價(jià)格、付款方式、交付時(shí)間、違約責(zé)任等內(nèi)容。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)合同條款進(jìn)行解釋和說(shuō)明，確保交易當(dāng)事人理解合同內(nèi)容。四、廣告與宣傳管理（一）廣告內(nèi)容要求房屋銷售廣告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法、準(zhǔn)確，不得含有虛假或者引人誤解的內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者。廣告中應(yīng)當(dāng)載明房屋的基本情況、銷售價(jià)格、優(yōu)惠政策、交付時(shí)間等內(nèi)容，不得隱瞞重要事實(shí)或者提供虛假信息。（二）禁止性規(guī)定房屋銷售廣告不得含有以下內(nèi)容：1.對(duì)規(guī)劃或者建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及其他市政條件作誤導(dǎo)宣傳的；2.承諾為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的；3.未經(jīng)核實(shí)的房屋交易價(jià)格信息的；4.法律、法規(guī)禁止的其他內(nèi)容。五、合同管理（一）合同示范文本市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)制定和推行房屋銷售合同示范文本，供當(dāng)事人參照使用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)使用合同示范文本簽訂房屋銷售合同，不得擅自修改合同條款。（二）合同備案房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自房屋銷售合同簽訂之日起30日內(nèi)，將合同報(bào)所在區(qū)住房保障房屋管理部門(mén)備案。備案內(nèi)容包括合同當(dāng)事人基本情況、房屋基本情況、合同條款等。區(qū)住房保障房屋管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)備案合同進(jìn)行審查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知當(dāng)事人進(jìn)行修改。六、投訴處理與監(jiān)督檢查（一）投訴處理市、區(qū)住房保障房屋管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立健全房屋銷售投訴處理機(jī)制，及時(shí)受理和處理消費(fèi)者的投訴舉報(bào)。對(duì)投訴舉報(bào)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，依法處理，并將處理結(jié)果及時(shí)反饋投訴舉報(bào)人。（二）監(jiān)督檢查市、區(qū)住房保障房屋管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房屋銷售活動(dòng)的監(jiān)督檢查，定期對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等銷售主體進(jìn)行檢查。檢查內(nèi)容包括銷售主體資質(zhì)、銷售行為、廣告宣傳、合同簽訂等方面。對(duì)違反本辦法規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)依法予以處罰。七、法律責(zé)任（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違法責(zé)任房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由市、區(qū)住房保障房屋管理部門(mén)責(zé)令限期改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，暫停網(wǎng)簽資格：1.未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的；2.未按照規(guī)定辦理項(xiàng)目備案手續(xù)的；3.未按照規(guī)定公示相關(guān)信息的；4.捂盤(pán)惜售、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)的；5.未按照合同約定按時(shí)交付房屋的；6.其他違反本辦法規(guī)定的行為。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違法責(zé)任房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)有下列行為之一的，由市、區(qū)住房保障房屋管理部門(mén)責(zé)令限期改正，并處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，注銷備案登記：1.未按照規(guī)定辦理備案登記手續(xù)的；2.未按照規(guī)定簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的；3.隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等手段招攬業(yè)務(wù)的；4.泄露或者不當(dāng)使用委托人的個(gè)人信息和商業(yè)秘密的；5.發(fā)布虛假房