蘇州預(yù)售款管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)蘇州房地產(chǎn)市場預(yù)售款的監(jiān)督管理，保障預(yù)售項(xiàng)目順利建設(shè)，維護(hù)購房人合法權(quán)益，根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于在蘇州行政區(qū)域內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)，預(yù)售商品房（含住宅、商業(yè)、辦公等）并收取預(yù)售款的行為及其監(jiān)督管理。（三）基本原則1.專款專用原則預(yù)售款應(yīng)當(dāng)全部用于預(yù)售項(xiàng)目的工程建設(shè)，包括建筑安裝工程、配套設(shè)施建設(shè)等，確保項(xiàng)目按時(shí)、按質(zhì)、按量完成。2.監(jiān)督管理原則政府相關(guān)部門依法對預(yù)售款的收存、使用進(jìn)行監(jiān)督管理，確保預(yù)售款使用合規(guī)、透明。3.保障權(quán)益原則保障購房人的合法權(quán)益，確保預(yù)售款用于項(xiàng)目建設(shè)，防止預(yù)售款被挪用，保證項(xiàng)目順利交付。二、預(yù)售款收存管理（一）預(yù)售許可與預(yù)售款監(jiān)管賬戶設(shè)立1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定，在商業(yè)銀行設(shè)立預(yù)售款監(jiān)管賬戶。監(jiān)管賬戶應(yīng)當(dāng)與項(xiàng)目預(yù)售許可證一一對應(yīng)，一個(gè)預(yù)售項(xiàng)目只能設(shè)立一個(gè)監(jiān)管賬戶。2.監(jiān)管賬戶的名稱應(yīng)當(dāng)為“[房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱]蘇州[項(xiàng)目名稱]預(yù)售款監(jiān)管賬戶”，并在賬戶名稱中明確體現(xiàn)“預(yù)售款監(jiān)管”字樣。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與監(jiān)管銀行、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議，明確各方的權(quán)利、義務(wù)和監(jiān)管責(zé)任。監(jiān)管協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括監(jiān)管賬戶的開立、使用、資金繳存、支取方式、賬戶信息變更、違約責(zé)任等內(nèi)容。（二）預(yù)售款繳存1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在取得預(yù)售許可證后10日內(nèi)，將預(yù)售項(xiàng)目全部房源的預(yù)售款繳存至監(jiān)管賬戶。2.預(yù)售款繳存金額按照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：住宅項(xiàng)目按照預(yù)售建筑面積計(jì)算，每平方米繳存標(biāo)準(zhǔn)不得低于[X]元。具體繳存標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域、建筑結(jié)構(gòu)、裝修標(biāo)準(zhǔn)等因素進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，但不得低于本市規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)、辦公等其他項(xiàng)目的預(yù)售款繳存標(biāo)準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與監(jiān)管銀行、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況協(xié)商確定，并在監(jiān)管協(xié)議中明確。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同約定的付款方式和時(shí)間，督促購房人將預(yù)售款直接存入監(jiān)管賬戶。購房人未按照合同約定繳存預(yù)售款的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有權(quán)按照合同約定追究其違約責(zé)任。（三）繳存方式1.購房人可以通過銀行轉(zhuǎn)賬、支票、本票等方式將預(yù)售款繳存至監(jiān)管賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向購房人提供監(jiān)管賬戶信息，并在售樓處顯著位置公示監(jiān)管賬戶信息。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在收到購房人繳存的預(yù)售款后，及時(shí)向監(jiān)管銀行提供繳存憑證，并在監(jiān)管賬戶對賬單上注明繳存人姓名、房號、繳存金額等信息。三、預(yù)售款使用管理（一）使用計(jì)劃編制1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，在每年年初編制本年度預(yù)售款使用計(jì)劃，并報(bào)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案。2.使用計(jì)劃應(yīng)當(dāng)包括項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排、各階段資金使用預(yù)算、資金支付方式等內(nèi)容。資金使用預(yù)算應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)成本進(jìn)行合理編制，確保預(yù)售款能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)需要。（二）使用申請與審核1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用預(yù)售款時(shí)，應(yīng)當(dāng)提前向監(jiān)管銀行提出用款申請，并提交以下資料：用款計(jì)劃申請表；項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度證明材料，如工程形象進(jìn)度照片、監(jiān)理報(bào)告、施工進(jìn)度報(bào)表等；資金使用預(yù)算明細(xì)及相關(guān)憑證；其他需要提供的資料。2.監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交的用款申請進(jìn)行初審，初審?fù)ㄟ^后報(bào)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門審核。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)在收到用款申請后的[X]個(gè)工作日內(nèi)完成審核，并出具審核意見。3.審核意見應(yīng)當(dāng)明確是否同意用款以及用款金額、支付方式等內(nèi)容。對于符合使用條件的，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)在監(jiān)管賬戶對賬單上簽署同意支付意見；對于不符合使用條件的，應(yīng)當(dāng)說明理由并退回申請。（三）資金支付1.監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門的審核意見，將預(yù)售款支付至與項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)的單位或個(gè)人賬戶。支付方式應(yīng)當(dāng)采用銀行轉(zhuǎn)賬等非現(xiàn)金方式，確保資金流向清晰、可追溯。2.預(yù)售款應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于支付項(xiàng)目建設(shè)所需的建筑材料、設(shè)備采購、施工進(jìn)度款、監(jiān)理費(fèi)等直接與項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)的費(fèi)用。不得用于與項(xiàng)目建設(shè)無關(guān)的其他支出，如企業(yè)日常經(jīng)營費(fèi)用、廣告宣傳費(fèi)用、歸還貸款本息等。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照工程建設(shè)合同約定，及時(shí)向施工單位支付工程款，不得拖欠工程款。施工單位應(yīng)當(dāng)按照合同約定組織施工，確保工程質(zhì)量和進(jìn)度。（四）使用監(jiān)督1.市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)定期對預(yù)售款使用情況進(jìn)行檢查，檢查內(nèi)容包括資金使用計(jì)劃執(zhí)行情況、資金支付憑證、工程建設(shè)進(jìn)度等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)配合檢查工作，如實(shí)提供相關(guān)資料。2.對于發(fā)現(xiàn)的預(yù)售款使用違規(guī)行為，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限期整改，并依法依規(guī)進(jìn)行處理。整改期間，暫停該項(xiàng)目的預(yù)售款使用申請審批。3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立預(yù)售款使用臺(tái)賬，詳細(xì)記錄預(yù)售款的收存、使用情況，包括繳存時(shí)間、繳存金額、使用時(shí)間、使用金額、支付對象等信息。臺(tái)賬應(yīng)當(dāng)保存至項(xiàng)目交付使用后[X]年。四、賬戶信息變更與注銷管理（一）賬戶信息變更1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因名稱變更、項(xiàng)目名稱變更、監(jiān)管銀行變更等原因，需要變更預(yù)售款監(jiān)管賬戶信息的，應(yīng)當(dāng)在變更事項(xiàng)發(fā)生后10日內(nèi)，向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門提出變更申請，并提交以下資料：變更申請報(bào)告；相關(guān)證明材料，如企業(yè)名稱變更核準(zhǔn)通知書、項(xiàng)目名稱變更批復(fù)文件、監(jiān)管銀行變更協(xié)議等；原預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；其他需要提供的資料。2.市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)在收到變更申請后的[X]個(gè)工作日內(nèi)完成審核，并出具審核意見。審核通過后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與監(jiān)管銀行、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門重新簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議，辦理賬戶信息變更手續(xù)。（二）賬戶注銷1.預(yù)售項(xiàng)目竣工并通過驗(yàn)收備案后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門提出預(yù)售款監(jiān)管賬戶注銷申請，并提交以下資料：注銷申請報(bào)告；項(xiàng)目竣工備案證明文件；預(yù)售款使用情況報(bào)告，包括預(yù)售款繳存、使用明細(xì)及余額情況；原預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；其他需要提供的資料。2.市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)在收到注銷申請后的[X]個(gè)工作日內(nèi)完成審核，并出具審核意見。審核通過后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與監(jiān)管銀行辦理賬戶注銷手續(xù)。3.賬戶注銷后，監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)將賬戶余額及利息退還房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。五、監(jiān)督管理與法律責(zé)任（一）監(jiān)督管理部門職責(zé)1.市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)本市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目預(yù)售款的監(jiān)督管理工作，具體職責(zé)包括：制定預(yù)售款管理政策和制度；指導(dǎo)、監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和監(jiān)管銀行做好預(yù)售款收存、使用管理工作；審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)售款使用計(jì)劃和用款申請；定期檢查預(yù)售款使用情況，查處違規(guī)行為。2.人民銀行蘇州中心支行負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督商業(yè)銀行做好預(yù)售款監(jiān)管賬戶的開立、使用等相關(guān)工作，加強(qiáng)對商業(yè)銀行的金融監(jiān)管。3.蘇州銀保監(jiān)分局負(fù)責(zé)監(jiān)督商業(yè)銀行嚴(yán)格履行預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議約定的職責(zé)，對違規(guī)行為依法進(jìn)行查處。（二）違規(guī)行為及處罰1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期改正，并處以[X]萬元以上[X]萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，暫停其預(yù)售項(xiàng)目的銷售，直至整改到位：未按照本辦法規(guī)定設(shè)立預(yù)售款監(jiān)管賬戶的；未按照規(guī)定將預(yù)售款繳存至監(jiān)管賬戶的；擅自挪用預(yù)售款的；未按照審核意見使用預(yù)售款的；提供虛假資料騙取預(yù)售款使用的。2.監(jiān)管銀行有下列行為之一的，由蘇州銀保監(jiān)分局責(zé)令改正，并處以[X]萬元以上[X]萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，暫停其預(yù)售款監(jiān)管業(yè)務(wù)：未按照預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議約定履行監(jiān)管職責(zé)的；未按照審核意見支付預(yù)售款的；協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)挪用預(yù)售款的。3.購房人未按照合同約定將預(yù)售款繳存至監(jiān)管賬戶的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有權(quán)按照合同約定追究其違約責(zé)任。（三）法律責(zé)任追究1.對違反本辦法規(guī)定的行為，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。2.市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、人民銀行蘇州中心支行