財(cái)產(chǎn)保全和民間協(xié)議書1.甲方（買方/出租方/委托方）：

甲方名稱：XX房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司，

甲方地址：中國北京市朝陽區(qū)建國路88號XX大廈18層，

甲方法定代表人/負(fù)責(zé)人：張明，性別男，身份證號碼聯(lián)系方式

2.乙方（賣方/承租方/服務(wù)提供方）：

乙方名稱：XX商業(yè)管理有限公司，

乙方地址：中國上海市浦東新區(qū)陸家嘴環(huán)路100號XX金融中心25層，

乙方法定代表人/負(fù)責(zé)人：李華，性別女，身份證號碼聯(lián)系方式

**協(xié)議簡介**

本協(xié)議由甲方XX房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司與乙方XX商業(yè)管理有限公司（以下簡稱“雙方”）于2023年10月26日在中國北京市簽訂。甲方作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，擁有位于中國北京市朝陽區(qū)XX項(xiàng)目地塊的土地使用權(quán)及地上物業(yè)開發(fā)權(quán)，該項(xiàng)目為高端商業(yè)綜合體，包含購物中心、寫字樓及酒店式公寓等業(yè)態(tài)。乙方作為專業(yè)的商業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)，在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營、租賃管理、物業(yè)管理等領(lǐng)域擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)及成熟的運(yùn)營體系。雙方基于以下背景及前提條件，經(jīng)友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議：

甲方擬通過乙方提供專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)，確保XX項(xiàng)目在建成后的租賃率及運(yùn)營效益達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。乙方同意接受甲方的委托，按照本協(xié)議約定，對XX項(xiàng)目進(jìn)行全周期運(yùn)營管理，包括但不限于市場推廣、招商租賃、物業(yè)管理、客戶服務(wù)及財(cái)務(wù)監(jiān)管等。雙方合作的前提是，甲方已取得XX項(xiàng)目相關(guān)政府批文及建設(shè)工程施工許可證，且項(xiàng)目主體工程已按計(jì)劃完成。乙方承諾在協(xié)議有效期內(nèi)，以專業(yè)能力協(xié)助甲方實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的最大化，雙方權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任均以本協(xié)議及附件為準(zhǔn)。

本協(xié)議的簽訂，旨在明確雙方在XX項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營管理中的合作框架及具體安排，為后續(xù)協(xié)議條款的履行奠定基礎(chǔ)。雙方確認(rèn)，本協(xié)議簡介所述內(nèi)容與后續(xù)章節(jié)約定的各項(xiàng)條款具有同等法律效力，任何一方均應(yīng)嚴(yán)格遵照執(zhí)行。

第一條協(xié)議目的與范圍

本協(xié)議的主要目的是明確甲方委托乙方對XX項(xiàng)目商業(yè)部分（以下簡稱“項(xiàng)目”）進(jìn)行專業(yè)化運(yùn)營管理的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，確保項(xiàng)目在建成后能夠?qū)崿F(xiàn)市場預(yù)期，最大化商業(yè)價(jià)值。協(xié)議范圍包括但不限于以下內(nèi)容：

1.乙方根據(jù)甲方要求，負(fù)責(zé)項(xiàng)目招商租賃策略的制定與執(zhí)行，包括目標(biāo)客群定位、租金定價(jià)、租賃談判及合同簽署等；

2.乙方負(fù)責(zé)項(xiàng)目物業(yè)管理，涵蓋公共區(qū)域維護(hù)、設(shè)備設(shè)施檢修、安保服務(wù)及環(huán)境衛(wèi)生管理等；

3.乙方提供市場推廣服務(wù)，包括品牌合作洽談、活動(dòng)策劃執(zhí)行及線上線下宣傳等；

4.乙方建立財(cái)務(wù)監(jiān)管機(jī)制，定期向甲方匯報(bào)運(yùn)營收支情況，確保資金使用合規(guī)透明；

5.乙方享有協(xié)議約定的管理權(quán)限，并承擔(dān)相應(yīng)的運(yùn)營責(zé)任。雙方合作期限為項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之日起五年，自2024年1月1日起至2028年12月31日止。

第二條定義

1.“項(xiàng)目”指位于北京市朝陽區(qū)XX房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司名下的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，包含購物中心、寫字樓及酒店式公寓等業(yè)態(tài)；

2.“招商租賃”指乙方為項(xiàng)目引入符合條件的商戶或租戶，并完成租賃合同簽署的全過程服務(wù)；

3.“物業(yè)管理”指乙方對項(xiàng)目公共區(qū)域及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行的日常維護(hù)、檢修及安保管理；

4.“運(yùn)營收入”指項(xiàng)目在運(yùn)營期間產(chǎn)生的租金收入、服務(wù)費(fèi)收入及其他合法收益；

5.“不可抗力”指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，如地震、洪水等自然災(zāi)害或政府政策調(diào)整。

第三條雙方權(quán)利與義務(wù)

**1.甲方的權(quán)利與義務(wù)**

（1）甲方有權(quán)對乙方的運(yùn)營管理方案進(jìn)行審核，并要求乙方根據(jù)市場變化調(diào)整策略；

（2）甲方應(yīng)按照協(xié)議約定向乙方支付管理服務(wù)費(fèi)，首期費(fèi)用于協(xié)議生效后30日內(nèi)支付，剩余款項(xiàng)按季度結(jié)算；

（3）甲方需提供項(xiàng)目相關(guān)資料，包括但不限于土地使用權(quán)證明、建設(shè)工程許可文件及設(shè)計(jì)紙等，并保證資料真實(shí)性；

（4）甲方有權(quán)監(jiān)督乙方運(yùn)營過程中的財(cái)務(wù)支出，乙方需配合提供財(cái)務(wù)報(bào)表及審計(jì)文件；

（5）如遇重大運(yùn)營決策，甲方享有最終決定權(quán)，包括但不限于重大租賃合同的審批權(quán)。

**2.乙方的權(quán)利與義務(wù)**

（1）**招商租賃權(quán)利與義務(wù)**

乙方享有在協(xié)議期限內(nèi)優(yōu)先獲取項(xiàng)目招商租賃收益的權(quán)利。其義務(wù)包括：

-制定分階段招商計(jì)劃，首年目標(biāo)租金回報(bào)率不低于XX%，并定期向甲方匯報(bào)進(jìn)展；

-對租賃對象進(jìn)行資質(zhì)審核，確保商戶符合項(xiàng)目定位，且無不良商業(yè)記錄；

-乙方可授權(quán)第三方機(jī)構(gòu)開展租賃推廣，但需事先獲得甲方書面同意，并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。

（2）**物業(yè)管理權(quán)利與義務(wù)**

乙方作為項(xiàng)目物業(yè)管理人，享有以下權(quán)利：

-對項(xiàng)目公共區(qū)域及設(shè)施享有管理權(quán)，可制定《項(xiàng)目運(yùn)營管理規(guī)定》，報(bào)甲方備案后執(zhí)行；

-對違反規(guī)定的租戶或訪客，有權(quán)采取警告、罰款或解除合同等措施，但需提前通知甲方。

其義務(wù)包括：

-建立完善的物業(yè)管理體系，配備專業(yè)團(tuán)隊(duì)，確保響應(yīng)客戶報(bào)修需求不超過24小時(shí)；

-每季度提交物業(yè)管理報(bào)告，包括能耗數(shù)據(jù)、維修記錄及客戶滿意度結(jié)果；

-乙方可引入第三方服務(wù)商提供專項(xiàng)服務(wù)（如安保、清潔），但需確保服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不低于行業(yè)規(guī)范，費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

（3）**市場推廣權(quán)利與義務(wù)**

乙方享有市場推廣方案的主導(dǎo)權(quán)，但需滿足以下義務(wù)：

-每年投入不少于項(xiàng)目運(yùn)營收入5%的市場推廣費(fèi)用，并提交詳細(xì)預(yù)算方案供甲方審批；

-重點(diǎn)推廣項(xiàng)目品牌合作，確保簽約品牌數(shù)量不低于協(xié)議約定的標(biāo)準(zhǔn)；

-乙方的重大市場活動(dòng)需提前30日向甲方提交方案，甲方有權(quán)提出修改建議。

（4）**財(cái)務(wù)監(jiān)管權(quán)利與義務(wù)**

乙方作為運(yùn)營財(cái)務(wù)監(jiān)管方，享有以下權(quán)利：

-對項(xiàng)目運(yùn)營收入享有優(yōu)先分配權(quán)，用于覆蓋運(yùn)營成本及管理費(fèi)用；

-每月向甲方提供財(cái)務(wù)明細(xì)表，包括收入分成比例、成本支出明細(xì)及留存收益。

其義務(wù)包括：

-建立獨(dú)立的財(cái)務(wù)核算體系，確保賬目透明可追溯；

-如發(fā)現(xiàn)異常支出或潛在風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)立即向甲方報(bào)告并提出解決方案；

-協(xié)議終止時(shí)，乙方需配合甲方完成財(cái)務(wù)審計(jì)，并移交完整的財(cái)務(wù)檔案。

（5）**保密權(quán)利與義務(wù)**

乙方對項(xiàng)目商業(yè)信息及客戶數(shù)據(jù)享有保密權(quán)，非經(jīng)甲方書面同意，不得泄露給任何第三方。若因乙方違反保密義務(wù)造成甲方損失，乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

（6）**續(xù)約與退出權(quán)利**

協(xié)議期滿前六個(gè)月，如甲方有意續(xù)約，應(yīng)書面通知乙方并提出修改建議，雙方可協(xié)商調(diào)整條款；如乙方認(rèn)為運(yùn)營條件顯著不利，可提前六個(gè)月提出書面退出申請，但需完成項(xiàng)目清算并保證無遺留債務(wù)。

第四條價(jià)格與支付條件

1.甲方同意向乙方支付管理服務(wù)費(fèi)，總額為項(xiàng)目運(yùn)營收入的XX%（具體比例由雙方另行簽署補(bǔ)充協(xié)議確定，但最低不低于XX%），自項(xiàng)目正式開業(yè)后的次月起計(jì)算。

2.管理服務(wù)費(fèi)按季度支付，甲方應(yīng)在每個(gè)季度結(jié)束后的15個(gè)工作日內(nèi)，根據(jù)乙方提供的財(cái)務(wù)報(bào)表核對無誤后支付上一季度的管理服務(wù)費(fèi)。支付方式為銀行轉(zhuǎn)賬，乙方應(yīng)向甲方提供收款賬戶信息。

3.除管理服務(wù)費(fèi)外，乙方因履行本協(xié)議而產(chǎn)生的合理支出（如市場推廣費(fèi)、第三方服務(wù)費(fèi)等），需事先獲得甲方書面批準(zhǔn)，并在次年第一季度一次性結(jié)算，結(jié)算金額以雙方確認(rèn)的憑證為準(zhǔn)。

4.若項(xiàng)目出現(xiàn)重大盈利或虧損，雙方可協(xié)商調(diào)整管理服務(wù)費(fèi)比例，但調(diào)整方案需經(jīng)雙方書面同意。

第五條履行期限

1.本協(xié)議有效期為五年，自2024年1月1日起至2028年12月31日止。協(xié)議期滿前六個(gè)月，如雙方均有意續(xù)約，可另行簽署續(xù)約協(xié)議。

2.關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)包括：

-項(xiàng)目主體工程竣工驗(yàn)收完成日期：作為乙方正式提供物業(yè)管理服務(wù)的起始日；

-每個(gè)季度最后一天：作為管理服務(wù)費(fèi)結(jié)算周期終點(diǎn)；

-每年12月31日：作為年度財(cái)務(wù)審計(jì)及業(yè)績考核基準(zhǔn)日。

3.如遇政府政策調(diào)整或不可抗力事件，協(xié)議履行期限可相應(yīng)順延，順延時(shí)間不超過事件影響期限。

第六條違約責(zé)任

**1.甲方違約責(zé)任**

（1）甲方未按時(shí)支付管理服務(wù)費(fèi)的，每逾期一日，應(yīng)向乙方支付逾期金額千分之X的違約金，但累計(jì)違約金不超過總管理服務(wù)費(fèi)的XX%。逾期超過30日，乙方有權(quán)暫停服務(wù)，并要求甲方在30日內(nèi)補(bǔ)足款項(xiàng)及違約金，否則可解除協(xié)議并要求賠償損失。

（2）甲方未按約定提供項(xiàng)目資料或?qū)徟曳椒桨傅?，?dǎo)致乙方無法正常履約的，應(yīng)承擔(dān)乙方因此產(chǎn)生的直接損失，并賠償甲方XX萬元的經(jīng)濟(jì)損失。

（3）甲方單方面解除協(xié)議的，需支付乙方相當(dāng)于一年管理服務(wù)費(fèi)XX%的違約金，并承擔(dān)乙方已投入的不可退還的運(yùn)營成本。

**2.乙方違約責(zé)任**

（1）招商租賃未達(dá)標(biāo)的，乙方應(yīng)在每季度結(jié)束后10個(gè)工作日內(nèi)提交書面解釋，如連續(xù)兩個(gè)季度未達(dá)標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方減免當(dāng)期管理服務(wù)費(fèi)，或解除協(xié)議并要求乙方賠償甲方因招商失利造成的收入損失，賠償金額不超過同期預(yù)期租金收入的XX%。

（2）物業(yè)管理出現(xiàn)重大安全事故（如火災(zāi)、結(jié)構(gòu)坍塌等），或因乙方疏忽導(dǎo)致客戶重大財(cái)產(chǎn)損失的，乙方應(yīng)承擔(dān)全部賠償責(zé)任，包括但不限于賠償金、訴訟費(fèi)及律師費(fèi)，且甲方有權(quán)解除協(xié)議并要求乙方支付相當(dāng)于兩年管理服務(wù)費(fèi)總額的違約金。

（3）乙方泄露項(xiàng)目商業(yè)秘密或客戶信息的，應(yīng)立即停止違約行為，并賠償甲方XX萬元違約金，若造成甲方直接經(jīng)濟(jì)損失，賠償金額以實(shí)際損失為準(zhǔn)，且甲方有權(quán)追究乙方的刑事責(zé)任。

（4）乙方未經(jīng)甲方批準(zhǔn)擅自提高運(yùn)營成本或改變服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方退還已多收的費(fèi)用，并支付相當(dāng)于多收金額XX倍的懲罰性賠償。

（5）乙方在協(xié)議期內(nèi)擅自轉(zhuǎn)讓或委托第三方履行義務(wù)的，視為嚴(yán)重違約，甲方有權(quán)立即解除協(xié)議，并要求乙方支付相當(dāng)于三年管理服務(wù)費(fèi)總額的違約金。

**3.違約金與賠償?shù)倪m用**

雙方約定的違約金條款具有獨(dú)立性，即使協(xié)議其他部分無效，違約金條款依然有效。如違約金不足以彌補(bǔ)實(shí)際損失的，違約方還應(yīng)補(bǔ)足差額部分。任何一方違約導(dǎo)致協(xié)議無法繼續(xù)履行的，守約方有權(quán)要求違約方承擔(dān)全部合同責(zé)任，包括但不限于經(jīng)濟(jì)賠償、合同解除及聲譽(yù)損失。雙方應(yīng)通過友好協(xié)商或法律途徑解決違約爭議，任何一方不得單方面強(qiáng)制執(zhí)行。

第七條不可抗力

1.不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，包括但不限于地震、臺風(fēng)、洪水、火災(zāi)、戰(zhàn)爭、恐怖襲擊、政府行為（如法律變更、政策調(diào)整、禁令發(fā)布）以及類似影響商業(yè)運(yùn)營的突發(fā)事件。

2.任何一方因不可抗力導(dǎo)致無法履行或無法完全履行本協(xié)議義務(wù)的，不承擔(dān)違約責(zé)任，但應(yīng)在不可抗力發(fā)生后7個(gè)工作日內(nèi)書面通知對方，并提供相關(guān)證明文件（如政府公告、事故報(bào)告等）。

3.雙方應(yīng)根據(jù)不可抗力的影響程度，協(xié)商決定是否延期履行、部分履行或解除協(xié)議。如不可抗力持續(xù)超過30日，雙方均有權(quán)單方面解除協(xié)議，并互不承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力造成的損失，由雙方各自承擔(dān)。

4.不可抗力消除后，受影響方應(yīng)立即恢復(fù)履行協(xié)議義務(wù)，并無需承擔(dān)延遲履行的責(zé)任。若不可抗力導(dǎo)致協(xié)議部分條款無法履行，雙方應(yīng)協(xié)商修改或刪除相關(guān)條款，剩余條款繼續(xù)有效。

5.本協(xié)議所稱不可抗力不包括一方因其自身過錯(cuò)或疏忽造成的意外事件，如乙方未能妥善保管設(shè)備導(dǎo)致?lián)p壞，或甲方未能及時(shí)提供批準(zhǔn)文件導(dǎo)致延誤，均不適用不可抗力免責(zé)條款。

第八條爭議解決

1.凡因本協(xié)議引起的或與本協(xié)議有關(guān)的任何爭議，雙方應(yīng)首先通過友好協(xié)商解決，協(xié)商期限不超過30日。協(xié)商期間，雙方應(yīng)保持合作態(tài)度，尋求達(dá)成書面和解協(xié)議的途徑。

2.如協(xié)商不成，任何一方均有權(quán)將爭議提交至甲方所在地有管轄權(quán)的人民法院通過訴訟解決。仲裁選擇條款不適用本協(xié)議爭議解決方式，雙方一致同意優(yōu)先采用訴訟途徑。

3.在爭議解決期間，除爭議事項(xiàng)外，雙方應(yīng)繼續(xù)履行本協(xié)議中未受爭議影響的其他條款，任何一方不得以爭議存在為由暫停履行全部或部分義務(wù)。

4.訴訟期間，如爭議涉及項(xiàng)目運(yùn)營的緊急事項(xiàng)（如租金支付、安全危機(jī)等），雙方應(yīng)指定臨時(shí)負(fù)責(zé)人或授權(quán)代表，在法院框架內(nèi)先行處理，相關(guān)決定應(yīng)報(bào)備法院備案。

5.勝訴方有權(quán)要求敗訴方承擔(dān)其因爭議解決而產(chǎn)生的合理費(fèi)用，包括但不限于訴訟費(fèi)、保全費(fèi)、律師費(fèi)及差旅費(fèi)，具體金額以法院判決或調(diào)解書為準(zhǔn)。雙方均應(yīng)積極配合證據(jù)收集及出庭，以減少爭議解決成本。

第九條其他條款

1.**通知方式**

雙方確認(rèn)，本協(xié)議項(xiàng)下的所有通知、請求、要求或其他通信均應(yīng)以書面形式（包括但不限于信函、傳真、電子郵件）發(fā)送至本協(xié)議首部列明的地址或聯(lián)系方式。任何一方變更聯(lián)系方式，應(yīng)至少提前10日書面通知對方。以電子郵件方式發(fā)送的，發(fā)出時(shí)視為送達(dá)；以快遞或掛號信方式發(fā)送的，寄出后3日視為送達(dá)。

2.**協(xié)議變更**

對本協(xié)議的任何修改或補(bǔ)充，均需經(jīng)雙方授權(quán)代表書面簽署補(bǔ)充協(xié)議方能生效。補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力，構(gòu)成本協(xié)議不可分割的一部分。任何口頭約定或非書面形式變動(dòng)的，均不產(chǎn)生法律效力。

3.**保密義務(wù)**

除非法律規(guī)定或獲得對方書面同意，雙方及其工作人員不得向任何第三方披露本協(xié)議內(nèi)容、項(xiàng)目商業(yè)信息及客戶資料。此保密義務(wù)不因協(xié)議終止而失效，持續(xù)有效期限為本協(xié)議終止后5年。

4.**獨(dú)立締約**

本協(xié)議各條款為相互獨(dú)立的部分。若任何條款被認(rèn)定為無效或不可執(zhí)行，不影響其他條款的效力。雙方應(yīng)協(xié)商替換為內(nèi)容最接近、合法有效的條款。

5.**終止條件**

除本協(xié)議另有約定外，任一方可在協(xié)議有效期內(nèi)提前6個(gè)月書面通知對方解除本協(xié)議，但需支付截至解除日前乙方已完成工作的相應(yīng)報(bào)酬。甲方有權(quán)在乙方嚴(yán)重違約且未在30日內(nèi)糾正時(shí)解除協(xié)議，并要求賠償損失。協(xié)議終止后，雙方應(yīng)結(jié)清所有款項(xiàng)，乙方應(yīng)向甲方移交所有項(xiàng)目資料及運(yùn)營文件。

6.**適用法律**

本協(xié)議的訂立、效力、解釋、履行及爭議解決均適用中華人民共和國法律。