PAGEPAGE1A房企ABS業(yè)務(wù)專項(xiàng)計(jì)劃分析案例目錄TOC\o"1-3"\h\u4316A房企ABS業(yè)務(wù)專項(xiàng)計(jì)劃分析案例 129255第一節(jié)專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立背景 117378第二節(jié)A房企基本情況 311942一、核心企業(yè)A房企 319469二、A房企供應(yīng)鏈基本情況 49584三、A房企工程進(jìn)度款支付現(xiàn)狀 425713第三節(jié)專項(xiàng)計(jì)劃參與方概況 5第一節(jié)專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立背景近年來房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模高速擴(kuò)張，產(chǎn)生的應(yīng)收賬款規(guī)模越來越大，隨著外部融資管控政策的愈加嚴(yán)格，各大房企都開始了拓展新的融資方式進(jìn)行破局。行業(yè)龍頭企業(yè)萬科股份于2016年成功發(fā)行第一筆供應(yīng)鏈資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，取得了不錯(cuò)的融資效果后，其余房地產(chǎn)企業(yè)紛紛效仿，通過成立資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃實(shí)施供應(yīng)鏈金融ABS業(yè)務(wù)，截止2020年12月31日，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)類供應(yīng)鏈ABS發(fā)行規(guī)模已占據(jù)92.5%的份額，這也證明了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)對供應(yīng)鏈金融ABS的著重傾向，詳見下圖3.1、圖3.2，由表中可以看出從2018年到2020年，供應(yīng)鏈ABS這種新型融資規(guī)模逐年在高速增加，到2020年已達(dá)到了1894.99億元，這種增長趨勢可以預(yù)見在未來的發(fā)展中，供應(yīng)鏈應(yīng)收賬款類ABS依然將會(huì)是企業(yè)進(jìn)行供應(yīng)鏈融資的主要方式。單位：億元圖3.1供應(yīng)鏈類企業(yè)ABS發(fā)行規(guī)模數(shù)據(jù)來源：CNABS圖3.2各行業(yè)應(yīng)收賬款類ABS占比數(shù)據(jù)來源：CNABS本文所研究的A房企的資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，成立于2020年6月，通過將A房企與其上游承建商產(chǎn)生的應(yīng)收賬款債權(quán)進(jìn)行打包出售給專項(xiàng)計(jì)劃，從而進(jìn)行資金募集。具體概況如下：專項(xiàng)計(jì)劃：美好生活供應(yīng)鏈金融1號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃發(fā)行總額：A房企本次計(jì)劃籌集資金7.58億元，設(shè)置兩種層級(jí)，分別為7.5億元和0.08億元基礎(chǔ)資產(chǎn)分類：應(yīng)收賬款類，即A房企及其下屬項(xiàng)目公司與承建商產(chǎn)生的應(yīng)付工程款債權(quán)發(fā)行方式：私募A房企通過資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃使用供應(yīng)鏈金融ABS進(jìn)行融資的業(yè)務(wù)流程可分為以下七個(gè)步驟：第一步，作為債權(quán)人的上游工程承建商中標(biāo)A房企下下屬各個(gè)項(xiàng)目公司的建設(shè)工程，履約過程中由于向A房企下屬項(xiàng)目公司提供工程承包類業(yè)務(wù)服務(wù)，基于合法有效的合同條款，就擁有了對A房企下屬公司未到期應(yīng)收賬款債權(quán)，而作為這些下屬項(xiàng)目公司的母公司A房企主體集團(tuán)公司則做出到期付款的承諾，以出具書面文件承諾的的形式體現(xiàn)，與其下屬項(xiàng)目公司成為共同債務(wù)人。第二步，作為原始權(quán)益人的X保理公司，與作為債權(quán)人的工程承建商通過簽訂保理合同后，向承建商提供保理業(yè)務(wù)服務(wù)，同時(shí)并受讓該等未到期的應(yīng)收賬款債權(quán)。在承建商簽署一系列相關(guān)文件資料之后，同意原始權(quán)益人X保理公司將此筆保理債權(quán)轉(zhuǎn)讓給資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。第三步，作為計(jì)劃管理人的Z證券公司通過設(shè)立資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃向資產(chǎn)支持證券投資者募集資金與原始權(quán)益人X保理公司簽訂《基礎(chǔ)資產(chǎn)買賣協(xié)議》并運(yùn)用專項(xiàng)計(jì)劃募集的資金購買原始權(quán)益人X保理公司從債權(quán)人承建商處受讓的前述未到期應(yīng)收賬款債權(quán)，同時(shí)代表專項(xiàng)計(jì)劃按照專項(xiàng)計(jì)劃文件的約定對專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分。第四步，資產(chǎn)支持證券專項(xiàng)計(jì)劃管理人Z證券公司與X保理公司簽訂《服務(wù)協(xié)議》，委托X保理公司作為資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，為專項(xiàng)計(jì)劃提供基礎(chǔ)資產(chǎn)管理服務(wù)，包括但不限于基礎(chǔ)資產(chǎn)篩選、基礎(chǔ)資產(chǎn)文件保管、敦促原始權(quán)益人自行或代表原始權(quán)益人向債務(wù)人履行債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知義務(wù)、基礎(chǔ)資產(chǎn)池監(jiān)控、基礎(chǔ)資產(chǎn)債權(quán)催收與清收等。第五步，計(jì)劃管理人Z證券公司與托管行P銀行股份有限公司重慶分行簽訂《托管協(xié)議》，聘請其為專項(xiàng)計(jì)劃的托管銀行，在托管銀行開立專項(xiàng)計(jì)劃賬戶，對專項(xiàng)計(jì)劃資金進(jìn)行保管。第六步，本次專項(xiàng)計(jì)劃成立之后，資產(chǎn)支持證券將在中證登登記和托管。在專項(xiàng)計(jì)劃的運(yùn)行期間內(nèi)，資產(chǎn)支持證券將進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和交易。第七步，A房企及其下屬項(xiàng)目公司作為共同債務(wù)人到期按時(shí)償還到期應(yīng)付款項(xiàng)后，Z證券公司根據(jù)《計(jì)劃說明書》、《標(biāo)準(zhǔn)條款》、《托管協(xié)議》及相關(guān)文件的約定，對托管銀行P銀行傳達(dá)資金分配的相關(guān)通知，將相應(yīng)的專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)扣除專項(xiàng)計(jì)劃費(fèi)用和專項(xiàng)計(jì)劃稅費(fèi)等可扣除費(fèi)用后的剩余資金劃撥至登記托管機(jī)構(gòu)的指定賬戶用于支付資產(chǎn)支持證券持有人的投資收益。第二節(jié)A房企基本情況一、核心企業(yè)A房企A房企成立上個(gè)世紀(jì)九十年代末，適逢中國商品房經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展的黃金機(jī)遇，迄今為止經(jīng)過二十余年的穩(wěn)步發(fā)展，逐步成為國內(nèi)目前年銷售過千億的房地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)企業(yè)，近年來涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、康養(yǎng)文旅項(xiàng)目開發(fā)。根據(jù)A房企的公司戰(zhàn)略，A房企的土地拓展儲(chǔ)備節(jié)奏將會(huì)越來越快，同時(shí)也會(huì)快速增加對上游材料商、工程承建商等供應(yīng)商的應(yīng)付賬款。在“三條紅線”的融資管控背景下，這無疑對A房企的融資行為造成了很大的約束，企業(yè)的在應(yīng)付工程款的支付上壓力驟增，因此對于A房企來說，尋求新的融資渠道和方式來緩解高速發(fā)展帶來的資金壓力是當(dāng)務(wù)之急。二、A房企供應(yīng)鏈基本情況A房企主營業(yè)務(wù)為傳統(tǒng)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，在項(xiàng)目全周期的建設(shè)施工過程中供應(yīng)商主要分為建筑材料類供應(yīng)商、各個(gè)主體工程的施工承建商、設(shè)計(jì)類以及咨詢類供應(yīng)商等，而在這些不同的供應(yīng)商中，工程承建商合同交易額占比較大，這其中又按照施工類別不同可分為：土建及安裝工程（總承包）承建商、幕墻門窗工程承建商、園林景觀工程承建商、裝飾裝潢工程承建商等，A房企下屬項(xiàng)目公司對這些上游工程承建商根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)需求簽訂的工程建設(shè)施工合同，形成真實(shí)的應(yīng)付賬款款（工程款）的債權(quán)關(guān)系，本文就是對工程承建商與A房企因工程承建而簽訂的施工合同所產(chǎn)生的應(yīng)付工程款為基礎(chǔ)資資產(chǎn)，進(jìn)而對實(shí)施的供應(yīng)鏈金融ABS業(yè)務(wù)進(jìn)行研究。三、A房企工程進(jìn)度款支付現(xiàn)狀A(yù)房企在2018年第一次實(shí)施供應(yīng)鏈金融ABS業(yè)務(wù)之前，對于各個(gè)工程承建商的進(jìn)度款支付主要采取的支付方式為三種：現(xiàn)金轉(zhuǎn)賬，根據(jù)承建商提供的月度形象進(jìn)度的經(jīng)濟(jì)資料，A房企下屬項(xiàng)目公司根據(jù)審核完畢的產(chǎn)值，支付工程進(jìn)度款，支付比例為月度產(chǎn)值的75%；對于小于500萬的工程進(jìn)度款支付，采用商業(yè)承兌匯票支付，供應(yīng)商收到商票之后可選擇一年期自持或者當(dāng)月兌付，一年期自持到期后，A房企下屬公司除支付本金外，額外支付6%的資金占用費(fèi)作為補(bǔ)貼；若供應(yīng)商選擇當(dāng)月兌付，A房企下屬公司推薦保理公司為供應(yīng)商提供貼現(xiàn)渠道，并且在次月支付供應(yīng)商貼現(xiàn)產(chǎn)生的手續(xù)費(fèi)及固定比例的年化利息補(bǔ)貼（A房企現(xiàn)階段對于自持商票的年化利息為10%）。對于總承包及較大金額的分包工程，A房企自2018年第一次實(shí)施供應(yīng)鏈金融ABS業(yè)務(wù)后開始實(shí)行，供應(yīng)商將自身與A房企下屬項(xiàng)目公司的應(yīng)收賬款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給保理公司，由保理公司提供保理服務(wù)，而保理公司將受讓的應(yīng)收賬款債權(quán)再轉(zhuǎn)讓至資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃之中進(jìn)行募集資金。該方式即是本文所研究的供應(yīng)鏈金融ABS業(yè)務(wù)。A房企目前的快速擴(kuò)張戰(zhàn)略也促使了本身與工程承建商的長期戰(zhàn)略合作關(guān)系的提升，A房企下屬的項(xiàng)目公司與固定數(shù)量的合作商進(jìn)行戰(zhàn)略合作，戰(zhàn)略期基本為兩年，這種情況利弊同時(shí)存在。從A房企的角度來說，穩(wěn)固的供應(yīng)鏈關(guān)系可以有效加速項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏，例如項(xiàng)目落地之后，避免重復(fù)招標(biāo)就確定總承包和各項(xiàng)分包承建商，省去中間招標(biāo)時(shí)間，為項(xiàng)目的快速開盤銷售提供有力的前期保障，同時(shí)由于戰(zhàn)略合作的原因，承建商獲取足夠的工程業(yè)務(wù)體量后，會(huì)做出價(jià)格與付款周期條件上的讓步，建安成本相對于各項(xiàng)目逐個(gè)招標(biāo)有大幅度降低，這樣以來提升了企業(yè)的經(jīng)營質(zhì)效，提升了項(xiàng)目利潤；而從工程承建商角度來說，雖然戰(zhàn)略合作可以為企業(yè)的業(yè)務(wù)產(chǎn)值提供了穩(wěn)定保障，與標(biāo)桿房企的業(yè)績也可以作為獲取更多工程業(yè)務(wù)的資信證明，但是戰(zhàn)略合作往往存在單個(gè)承建商同時(shí)承接多個(gè)項(xiàng)目的情況，這種情況會(huì)對承建商的企業(yè)經(jīng)營資金造成極大的壓力，尤其在A房企嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)資料審核制度下，一旦項(xiàng)目出現(xiàn)操作失誤而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)資料不完整，依據(jù)工程建設(shè)施工合同，將直接影響工程款支付延期，那么對于承建商的公司經(jīng)營將會(huì)有重大的負(fù)面影響，但本身的資質(zhì)條件又無法以較低的融資成本獲取融資，這也是上游承建商所面臨的發(fā)展困境。第三節(jié)專項(xiàng)計(jì)劃參與方概況作為A房企本次實(shí)施供應(yīng)鏈金融ABS業(yè)務(wù)的專項(xiàng)計(jì)劃，本案例中專項(xiàng)計(jì)劃的主要參與方如下表3.1所示：表3.1主要參與方匯總核心企業(yè)A房企原始權(quán)益人X保理公司計(jì)劃管理人Z證券公司托管銀行P銀行登記機(jī)構(gòu)中證登深圳分公司評級(jí)機(jī)構(gòu)中誠信證評資料來源：根據(jù)公開資料整理原始權(quán)益人：X保理公司X保理公司（是一家實(shí)力雄厚的資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，在2018年到2020年之間，以原始權(quán)益人角色發(fā)行30筆企業(yè)供應(yīng)鏈金融ABS，發(fā)行規(guī)模152.2億元，排名為前十大原始權(quán)益人，如下圖3.3所示：圖3.32018-2020前十大原始權(quán)益人資料來源：CNABS以上可以看出，X保理公司的業(yè)績十分優(yōu)異，同時(shí)在選擇房地產(chǎn)合作伙伴時(shí)候都是行業(yè)內(nèi)評級(jí)較高的地產(chǎn)商，并且與房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)都保持良好合作，未來規(guī)模可實(shí)現(xiàn)可持續(xù)增長，A房企選擇與資信實(shí)力較強(qiáng)的X保理公司合作也是基于對順利實(shí)施供應(yīng)鏈金融ABS業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)可控的考慮。計(jì)劃管理人：Z證券公司成立于上個(gè)世紀(jì)九十年代初期的Z證券公司，將作為A房企供應(yīng)鏈金融ABS專項(xiàng)計(jì)劃的管理人，Z證券公司資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)類型涵蓋了各類專項(xiàng)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，針對不同群體可承受的風(fēng)險(xiǎn)類型和級(jí)別，制定了具有匹配性強(qiáng)的專業(yè)投資管理服務(wù)。Z證券公司的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)秉承主動(dòng)投資管理的發(fā)展方向，其公司業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)具備過硬的職業(yè)素養(yǎng)，服務(wù)范圍涵蓋固收類、權(quán)益類以及資產(chǎn)證券化等豐富的產(chǎn)品線業(yè)務(wù)類型，通過對市場的有針對性的調(diào)查研究，構(gòu)建了一套完整的切實(shí)可效的風(fēng)控體系，目前公司在資產(chǎn)管理方面的業(yè)務(wù)規(guī)模已達(dá)900多億元，在主動(dòng)管理方面月規(guī)模達(dá)到了近400億元，在監(jiān)管層面上，近一年當(dāng)中，Z證券公司以資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃管理人的角色未曾因重大違法違規(guī)而受到過處罰，這也體現(xiàn)了Z證券公