PAGE物業(yè)項(xiàng)目部財(cái)務(wù)制度一、總則（一）目的為加強(qiáng)物業(yè)項(xiàng)目部財(cái)務(wù)管理，規(guī)范財(cái)務(wù)行為，確保項(xiàng)目財(cái)務(wù)工作的順利開(kāi)展，提高資金使用效益，保障物業(yè)項(xiàng)目的正常運(yùn)營(yíng)，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及公司財(cái)務(wù)管理規(guī)定，結(jié)合物業(yè)項(xiàng)目實(shí)際情況，制定本制度。（二）適用范圍本制度適用于公司所屬的各物業(yè)項(xiàng)目部。（三）基本原則1.合法性原則：嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)和財(cái)務(wù)規(guī)章制度，依法進(jìn)行財(cái)務(wù)活動(dòng)。2.規(guī)范性原則：建立健全財(cái)務(wù)管理制度和流程，規(guī)范財(cái)務(wù)核算和財(cái)務(wù)管理行為。3.準(zhǔn)確性原則：確保財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，為項(xiàng)目決策提供可靠依據(jù)。4.效益性原則：合理配置資源，優(yōu)化資金使用，提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。5.監(jiān)督性原則：接受公司內(nèi)部審計(jì)和外部監(jiān)督，確保財(cái)務(wù)工作合規(guī)、透明。二、財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)與人員設(shè)置（一）財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置物業(yè)項(xiàng)目部應(yīng)設(shè)立獨(dú)立的財(cái)務(wù)部門(mén)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理工作。財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)配備必要的財(cái)務(wù)人員，明確崗位職責(zé)，確保財(cái)務(wù)工作的有序開(kāi)展。（二）財(cái)務(wù)人員崗位職責(zé)1.財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人全面負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目部的財(cái)務(wù)管理工作，制定財(cái)務(wù)工作計(jì)劃和目標(biāo)。組織編制和執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算，監(jiān)控預(yù)算執(zhí)行情況，及時(shí)調(diào)整預(yù)算偏差。審核財(cái)務(wù)報(bào)表和財(cái)務(wù)報(bào)告，確保財(cái)務(wù)信息真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控，制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，保障項(xiàng)目資金安全。協(xié)調(diào)與公司財(cái)務(wù)部門(mén)、稅務(wù)機(jī)關(guān)、銀行等相關(guān)部門(mén)的關(guān)系。2.會(huì)計(jì)人員負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)核算工作，按照國(guó)家會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和公司財(cái)務(wù)制度，準(zhǔn)確記錄和反映項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。編制記賬憑證，登記賬簿，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，定期進(jìn)行財(cái)務(wù)分析。負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)檔案的整理、歸檔和保管工作。協(xié)助財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算編制和執(zhí)行監(jiān)控。3.出納人員負(fù)責(zé)現(xiàn)金收付和銀行結(jié)算業(yè)務(wù)，確保資金收付安全、準(zhǔn)確。登記現(xiàn)金日記賬和銀行存款日記賬，定期與會(huì)計(jì)核對(duì)賬目。保管庫(kù)存現(xiàn)金、有價(jià)證券和空白支票等重要票據(jù)。協(xié)助會(huì)計(jì)做好財(cái)務(wù)核算工作。三、財(cái)務(wù)預(yù)算管理（一）預(yù)算編制1.物業(yè)項(xiàng)目部應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目年度工作計(jì)劃和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，編制年度財(cái)務(wù)預(yù)算。預(yù)算編制應(yīng)遵循“自上而下、自下而上、上下結(jié)合”的原則，充分考慮項(xiàng)目收入、成本、費(fèi)用等因素。2.財(cái)務(wù)預(yù)算主要包括收入預(yù)算、成本預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算、利潤(rùn)預(yù)算等。收入預(yù)算應(yīng)根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)計(jì)服務(wù)面積等因素進(jìn)行編制；成本預(yù)算應(yīng)包括人員工資、物料采購(gòu)、設(shè)備維護(hù)等成本項(xiàng)目；費(fèi)用預(yù)算應(yīng)涵蓋辦公費(fèi)用、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等；利潤(rùn)預(yù)算應(yīng)根據(jù)收入預(yù)算和成本費(fèi)用預(yù)算進(jìn)行測(cè)算。3.預(yù)算編制過(guò)程中，各部門(mén)應(yīng)提供詳細(xì)的數(shù)據(jù)和資料，財(cái)務(wù)部門(mén)進(jìn)行匯總、審核和平衡，形成年度財(cái)務(wù)預(yù)算草案，報(bào)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審核后，提交公司審批。（二）預(yù)算執(zhí)行1.經(jīng)公司批準(zhǔn)后的財(cái)務(wù)預(yù)算，作為項(xiàng)目年度財(cái)務(wù)管理的依據(jù)，各部門(mén)應(yīng)嚴(yán)格按照預(yù)算執(zhí)行。2.財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)建立預(yù)算執(zhí)行監(jiān)控機(jī)制，定期對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行分析和評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行偏差，并采取有效措施進(jìn)行調(diào)整。3.各部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行管理，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出，確保預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。如因特殊情況需要調(diào)整預(yù)算，應(yīng)按照規(guī)定的程序進(jìn)行申請(qǐng)和審批。（三）預(yù)算調(diào)整1.在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，如遇市場(chǎng)環(huán)境變化、政策調(diào)整、突發(fā)事件等不可抗力因素，導(dǎo)致原預(yù)算無(wú)法執(zhí)行或需要調(diào)整預(yù)算指標(biāo)時(shí)，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行預(yù)算調(diào)整。2.預(yù)算調(diào)整申請(qǐng)應(yīng)由相關(guān)部門(mén)提出，詳細(xì)說(shuō)明調(diào)整原因、調(diào)整內(nèi)容和調(diào)整后的預(yù)算指標(biāo)。財(cái)務(wù)部門(mén)進(jìn)行審核后，報(bào)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審批，重大預(yù)算調(diào)整事項(xiàng)需提交公司審批。3.預(yù)算調(diào)整后，應(yīng)及時(shí)更新預(yù)算報(bào)表和相關(guān)資料，確保財(cái)務(wù)信息的一致性和準(zhǔn)確性。四、收入管理（一）物業(yè)費(fèi)收入1.物業(yè)項(xiàng)目部應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方式，及時(shí)、足額收取物業(yè)費(fèi)。2.建立物業(yè)費(fèi)收費(fèi)臺(tái)賬，詳細(xì)記錄業(yè)主姓名、房號(hào)、收費(fèi)金額、收費(fèi)時(shí)間等信息，確保收費(fèi)記錄準(zhǔn)確無(wú)誤。3.加強(qiáng)物業(yè)費(fèi)催繳工作，對(duì)逾期未繳費(fèi)的業(yè)主，應(yīng)按照合同約定及時(shí)發(fā)出催繳通知，采取有效措施督促業(yè)主繳費(fèi)。（二）其他收入1.物業(yè)項(xiàng)目部的其他收入包括停車(chē)費(fèi)收入、廣告費(fèi)收入、場(chǎng)地租賃費(fèi)收入等。2.各項(xiàng)其他收入應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行收取和管理，明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)流程，確保收入合法合規(guī)。3.對(duì)其他收入應(yīng)進(jìn)行單獨(dú)核算，及時(shí)入賬，定期進(jìn)行核對(duì)和清理，防止收入流失。五、成本管理（一）成本核算原則1.物業(yè)項(xiàng)目成本核算應(yīng)遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則、配比原則和劃分收益性支出與資本性支出原則。2.按照成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目，準(zhǔn)確歸集和分配成本費(fèi)用，確保成本核算的準(zhǔn)確性和完整性。（二）成本項(xiàng)目1.人員成本：包括物業(yè)管理人員、維修人員、保潔人員、保安人員等的工資、獎(jiǎng)金、福利、社保等費(fèi)用。2.物料成本：指物業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中消耗的各類(lèi)辦公用品、清潔用品、維修材料等費(fèi)用。3.設(shè)備維護(hù)成本：包括物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)各類(lèi)設(shè)備的日常維護(hù)、保養(yǎng)、維修費(fèi)用，以及設(shè)備更新改造費(fèi)用。4.能源成本：如水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等。5.其他成本：如綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、垃圾處理費(fèi)用、辦公場(chǎng)地租賃費(fèi)用等。（三）成本控制措施1.制定成本控制目標(biāo)和成本預(yù)算，將成本控制責(zé)任分解到各部門(mén)和崗位。2.加強(qiáng)物料采購(gòu)管理，建立供應(yīng)商評(píng)估和采購(gòu)比價(jià)制度，降低采購(gòu)成本。3.合理安排人員，優(yōu)化人員配置，提高工作效率，降低人員成本。定期對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，提高員工技能水平，減少因操作不當(dāng)導(dǎo)致的維修成本增加。4.加強(qiáng)設(shè)備管理，建立設(shè)備臺(tái)賬和維護(hù)檔案，定期進(jìn)行設(shè)備巡檢和維護(hù)保養(yǎng)，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命，降低設(shè)備維修成本。5.加強(qiáng)能源管理，采取節(jié)能措施，降低能源消耗。例如，合理設(shè)置公共區(qū)域照明時(shí)間，推廣使用節(jié)能燈具和設(shè)備。6.嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出，加強(qiáng)費(fèi)用審批管理，杜絕不合理開(kāi)支。六、費(fèi)用管理（一）費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)原則1.費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)應(yīng)遵循真實(shí)性、合理性、合法性原則，報(bào)銷(xiāo)憑證必須真實(shí)有效，符合國(guó)家法律法規(guī)和公司財(cái)務(wù)制度規(guī)定。（二）費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)流程1.費(fèi)用發(fā)生后，經(jīng)辦人應(yīng)及時(shí)填寫(xiě)費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)單，注明費(fèi)用明細(xì)、金額、事由等，并附上相關(guān)發(fā)票、收據(jù)等原始憑證。2.部門(mén)負(fù)責(zé)人對(duì)費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)的真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核簽字確認(rèn)。3.財(cái)務(wù)人員對(duì)報(bào)銷(xiāo)憑證的合法性、合規(guī)性和金額準(zhǔn)確性進(jìn)行審核，審核通過(guò)后報(bào)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審批。4.項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審批同意后，出納人員按照規(guī)定支付報(bào)銷(xiāo)款項(xiàng)。（三）費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)標(biāo)準(zhǔn)1.辦公費(fèi)用：根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際需求，合理控制辦公費(fèi)用支出。辦公用品應(yīng)按照規(guī)定的采購(gòu)流程進(jìn)行采購(gòu)，實(shí)行集中管理，定期盤(pán)點(diǎn)。2.差旅費(fèi)：嚴(yán)格按照公司制定的差旅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，明確出差人員的交通、住宿、餐飲等費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)標(biāo)準(zhǔn)。出差人員應(yīng)在出差結(jié)束后及時(shí)辦理報(bào)銷(xiāo)手續(xù)，提供真實(shí)有效的出差審批單、發(fā)票等憑證。3.業(yè)務(wù)招待費(fèi)：業(yè)務(wù)招待費(fèi)應(yīng)遵循必要性、合理性原則，嚴(yán)格控制招待標(biāo)準(zhǔn)和范圍。招待費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)時(shí)，應(yīng)注明招待對(duì)象、事由、金額等信息，并取得合法有效的發(fā)票。4.其他費(fèi)用：其他費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定和公司授權(quán)審批制度執(zhí)行，確保費(fèi)用支出合理合規(guī)。七、資產(chǎn)管理（一）流動(dòng)資產(chǎn)1.貨幣資金加強(qiáng)現(xiàn)金和銀行存款的管理，嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金管理制度和銀行結(jié)算制度。定期對(duì)現(xiàn)金進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)，確保賬實(shí)相符；每月至少與銀行核對(duì)一次銀行存款賬目，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理未達(dá)賬項(xiàng)。2.應(yīng)收賬款建立應(yīng)收賬款管理制度，明確應(yīng)收賬款的管理責(zé)任和催收流程。定期對(duì)應(yīng)收賬款進(jìn)行賬齡分析，對(duì)逾期賬款及時(shí)采取催收措施，降低壞賬風(fēng)險(xiǎn)。（二）固定資產(chǎn)1.固定資產(chǎn)購(gòu)置物業(yè)項(xiàng)目部應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際需求，編制固定資產(chǎn)購(gòu)置計(jì)劃，報(bào)公司審批后實(shí)施。固定資產(chǎn)購(gòu)置應(yīng)遵循公開(kāi)、公平、公正的原則，通過(guò)招標(biāo)、詢價(jià)等方式選擇供應(yīng)商，確保購(gòu)置資產(chǎn)的質(zhì)量和價(jià)格合理。2.固定資產(chǎn)折舊按照國(guó)家規(guī)定的折舊方法和折舊年限，對(duì)固定資產(chǎn)計(jì)提折舊。折舊方法一經(jīng)確定，不得隨意變更。定期對(duì)固定資產(chǎn)折舊進(jìn)行核對(duì)和調(diào)整，確保折舊計(jì)提準(zhǔn)確無(wú)誤。3.固定資產(chǎn)清查每年至少組織一次固定資產(chǎn)清查，對(duì)固定資產(chǎn)的數(shù)量、價(jià)值、使用狀況等進(jìn)行全面清查。清查中發(fā)現(xiàn)的固定資產(chǎn)盤(pán)盈、盤(pán)虧、毀損等情況，應(yīng)及時(shí)查明原因，按照規(guī)定的程序進(jìn)行處理。（三）低值易耗品1.低值易耗品應(yīng)按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類(lèi)和管理，建立低值易耗品臺(tái)賬，記錄其購(gòu)置、領(lǐng)用、攤銷(xiāo)等情況。2.低值易耗品的攤銷(xiāo)方法可采用一次攤銷(xiāo)法或五五攤銷(xiāo)法，一經(jīng)確定不得隨意變更。3.定期對(duì)低值易耗品進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)，確保賬實(shí)相符，對(duì)盤(pán)盈、盤(pán)虧的低值易耗品及時(shí)進(jìn)行處理。八、財(cái)務(wù)報(bào)表與財(cái)務(wù)分析（一）財(cái)務(wù)報(bào)表1.物業(yè)項(xiàng)目部應(yīng)按照國(guó)家會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和公司財(cái)務(wù)制度的要求，定期編制財(cái)務(wù)報(bào)表。財(cái)務(wù)報(bào)表主要包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表等。2.財(cái)務(wù)報(bào)表應(yīng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整地反映項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果。報(bào)表編制完成后，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)進(jìn)行審核，確保報(bào)表質(zhì)量。3.定期將財(cái)務(wù)報(bào)表報(bào)送公司財(cái)務(wù)部門(mén)和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，為公司決策提供依據(jù)。（二）財(cái)務(wù)分析1.財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)定期對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果進(jìn)行分析，撰寫(xiě)財(cái)務(wù)分析報(bào)告。財(cái)務(wù)分析報(bào)告應(yīng)包括財(cái)務(wù)指標(biāo)分析、預(yù)算執(zhí)行情況分析、成本費(fèi)用分析、資金狀況分析等內(nèi)容。2.通過(guò)財(cái)務(wù)分析，揭示項(xiàng)目財(cái)務(wù)運(yùn)行中存在的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)，提出改進(jìn)措施和建議，為項(xiàng)目管理決策提供參考。3.定期組織召開(kāi)財(cái)務(wù)分析會(huì)議，向項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、各部門(mén)負(fù)責(zé)人等通報(bào)財(cái)務(wù)分析情況，共同探討解決問(wèn)題的方法和途徑。九、財(cái)務(wù)監(jiān)督與審計(jì)（一）內(nèi)部監(jiān)督1.物業(yè)項(xiàng)目部應(yīng)建立健全內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)督制度，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)工作的日常監(jiān)督和檢查。2.財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)定期對(duì)財(cái)務(wù)收支、資金使用、資產(chǎn)管理等情況進(jìn)行自查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正存在的問(wèn)題