我國(guó)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅法律制度：困境剖析與優(yōu)化路徑一、引言1.1研究背景與意義近年來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，已然成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年一季度，全國(guó)新建商品房銷售面積雖下降3%，但相比去年全年收窄9.9個(gè)百分點(diǎn)，且比1-2月份降幅收窄2.1個(gè)百分點(diǎn)；銷售額下降2.1%，降幅比去年全年收窄15個(gè)百分點(diǎn)，比1-2月份收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)。從40個(gè)重點(diǎn)城市監(jiān)測(cè)情況來看，一季度新建商品房銷售面積和銷售額分別增長(zhǎng)1.2%和4.4%，其中一線城市新建商品房銷售面積增長(zhǎng)0.6%，市場(chǎng)交易愈發(fā)活躍。然而，在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮發(fā)展的背后，也逐漸暴露出諸多問題，如房?jī)r(jià)波動(dòng)較大、投資投機(jī)性購房行為屢禁不止等，這些問題不僅影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展，也對(duì)民生保障和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展造成了一定的沖擊。在這樣的背景下，保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅法律制度的研究顯得尤為重要。完善的保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅法律制度，有助于優(yōu)化我國(guó)稅收體系。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系在流通環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)存在稅負(fù)不均衡的狀況，流通環(huán)節(jié)稅負(fù)重，而保有環(huán)節(jié)稅負(fù)相對(duì)較輕。通過深入研究并完善保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅法律制度，能夠使房地產(chǎn)稅收體系更加科學(xué)合理，充分發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)作用。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家都建立了較為完善的房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收制度，如美國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅，其對(duì)房地產(chǎn)的征稅是財(cái)產(chǎn)稅的重要來源，約占財(cái)產(chǎn)稅收入的75%，來自于居民住宅的約占50%，這為地方政府提供了穩(wěn)定的財(cái)政收入來源，同時(shí)也有效調(diào)節(jié)了房地產(chǎn)市場(chǎng)。我國(guó)對(duì)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅法律的研究，正是順應(yīng)這一國(guó)際趨勢(shì)，填補(bǔ)國(guó)內(nèi)稅收體系在這方面的不足。研究保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅法律制度，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控具有重要意義。房地產(chǎn)稅作為保有環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)增加持有住房的成本，有助于抑制投資投機(jī)性購房需求，引導(dǎo)住房的理性消費(fèi)和投資。以日本和韓國(guó)為例，盡管兩國(guó)使用保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)住房?jī)r(jià)格的效果不盡如人意，但在抑制房地產(chǎn)投機(jī)方面仍起到了一定作用。我國(guó)若能建立健全保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅法律制度，將有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，避免市場(chǎng)的大起大落，實(shí)現(xiàn)住房資源的合理配置，滿足居民的合理住房需求。保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅還能為地方政府提供穩(wěn)定的財(cái)政收入來源。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模巨大，稅基可觀。在國(guó)外，房地產(chǎn)保有稅一般由地方政府征收，是地方稅的重要組成部分和地方政府的重要收入來源。在發(fā)展中國(guó)家，財(cái)產(chǎn)稅收入占地方稅收收入的比重一般維持在20%-50%之間，且地位日益重要。在我國(guó)，研究并完善保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅法律制度，能夠增加地方財(cái)政收入，減少地方政府對(duì)土地出讓金的過度依賴，優(yōu)化地方財(cái)政收入結(jié)構(gòu)，為地方公共基礎(chǔ)設(shè)施和公共事業(yè)的建設(shè)提供資金支持，加強(qiáng)地方投資環(huán)境建設(shè)，推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的良性運(yùn)營(yíng)和發(fā)展。1.2國(guó)內(nèi)外研究綜述在國(guó)外，房地產(chǎn)稅作為地方財(cái)政收入的重要來源，已有較為成熟的理論研究與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。學(xué)者Oates在其經(jīng)典研究中指出，房地產(chǎn)稅與地方公共服務(wù)之間存在緊密聯(lián)系，地方政府通過征收房地產(chǎn)稅為公共服務(wù)提供資金支持，進(jìn)而影響居民的居住選擇和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。這一觀點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)稅在地方財(cái)政與公共服務(wù)供給中的關(guān)鍵作用，為后續(xù)研究奠定了基礎(chǔ)。Hoyt通過對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)稅制度的深入分析，探討了房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響機(jī)制，認(rèn)為房地產(chǎn)稅的征收會(huì)增加房產(chǎn)持有成本，從而在一定程度上抑制房?jī)r(jià)的過度上漲。這一研究為理解房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用提供了重要參考。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，各國(guó)的房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收制度各有特色。美國(guó)的房地產(chǎn)稅以市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，稅率由地方政府根據(jù)財(cái)政支出需求確定，具有較強(qiáng)的靈活性和自主性。這種制度設(shè)計(jì)使得地方政府能夠根據(jù)自身發(fā)展需求，合理調(diào)整房地產(chǎn)稅稅率，為地方公共服務(wù)提供穩(wěn)定的資金支持。日本則實(shí)行固定資產(chǎn)稅和都市規(guī)劃稅并行的房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收制度，對(duì)不同用途的房地產(chǎn)設(shè)置不同的稅率，以實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的精準(zhǔn)調(diào)控。例如，對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)設(shè)置較高稅率，對(duì)住宅房地產(chǎn)設(shè)置相對(duì)較低稅率，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理布局。在國(guó)內(nèi)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展和房地產(chǎn)稅收制度改革的推進(jìn)，學(xué)者們對(duì)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅法律制度的研究也日益深入。一些學(xué)者從理論層面探討了保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的征收目的、基本原則和法律定位。他們認(rèn)為，征收保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅不僅是為了增加財(cái)政收入，更重要的是為了調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)社會(huì)公平。在基本原則方面，應(yīng)遵循稅收公平原則、稅收效率原則和財(cái)政收入原則，確保房地產(chǎn)稅制度的合理性和有效性。在法律定位上，房地產(chǎn)稅應(yīng)作為地方稅的主體稅種，為地方政府提供穩(wěn)定的財(cái)政收入來源。另一些學(xué)者則從實(shí)證角度分析了保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、地方財(cái)政收入和居民財(cái)富分配的影響。有研究通過構(gòu)建計(jì)量模型，對(duì)滬渝兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)試點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在一定程度上受到了房產(chǎn)稅的影響，投資投機(jī)性購房需求得到了一定抑制，房?jī)r(jià)上漲速度有所放緩。在地方財(cái)政收入方面，雖然短期內(nèi)房產(chǎn)稅對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)有限，但從長(zhǎng)期來看，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和房產(chǎn)稅制度的完善，其對(duì)地方財(cái)政收入的補(bǔ)充作用將逐漸顯現(xiàn)。在居民財(cái)富分配方面，保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的征收有助于調(diào)節(jié)居民的財(cái)富差距，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。對(duì)高收入群體擁有的多套房產(chǎn)征收較高的房地產(chǎn)稅，可減少其財(cái)富積累速度，對(duì)低收入群體給予一定的稅收優(yōu)惠，可減輕其生活負(fù)擔(dān)。還有學(xué)者從比較研究的角度，借鑒國(guó)外房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收制度的成功經(jīng)驗(yàn)，為我國(guó)房地產(chǎn)稅制度的完善提供建議。他們指出，我國(guó)應(yīng)拓寬房地產(chǎn)稅的征稅范圍，將更多的房地產(chǎn)納入征稅范圍，以擴(kuò)大稅基，提高稅收收入。同時(shí)，應(yīng)改革計(jì)稅依據(jù)，采用市場(chǎng)價(jià)值或評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，使房地產(chǎn)稅更能反映房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。在稅率設(shè)計(jì)上，應(yīng)根據(jù)不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，設(shè)置差別化的稅率，以適應(yīng)不同地區(qū)的實(shí)際需求。此外，還應(yīng)加強(qiáng)稅收征管，完善房地產(chǎn)登記制度和評(píng)估體系，提高稅收征管效率，確保房地產(chǎn)稅的順利征收。盡管國(guó)內(nèi)外學(xué)者在保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅法律制度研究方面取得了豐碩成果，但仍存在一些不足之處。一方面，現(xiàn)有研究在理論分析上雖已較為深入，但在實(shí)證研究方面還存在一定的局限性。由于數(shù)據(jù)獲取的困難和研究方法的限制，部分實(shí)證研究的樣本量較小，研究結(jié)果的普適性有待提高。另一方面，在比較研究中，雖然對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收制度的介紹和分析較為全面，但在如何結(jié)合我國(guó)國(guó)情，將國(guó)外經(jīng)驗(yàn)有效應(yīng)用于我國(guó)房地產(chǎn)稅制度改革方面，還需要進(jìn)一步深入探討。不同國(guó)家的經(jīng)濟(jì)、政治、文化和社會(huì)背景存在差異，不能簡(jiǎn)單地照搬國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，而應(yīng)在充分考慮我國(guó)實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，進(jìn)行有針對(duì)性的借鑒和創(chuàng)新。1.3研究方法與創(chuàng)新點(diǎn)在研究過程中，本文將綜合運(yùn)用多種研究方法，以確保研究的全面性、深入性與科學(xué)性。文獻(xiàn)研究法是基礎(chǔ)，通過廣泛查閱國(guó)內(nèi)外關(guān)于保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的學(xué)術(shù)文獻(xiàn)、政策文件、統(tǒng)計(jì)資料等，對(duì)現(xiàn)有研究成果進(jìn)行系統(tǒng)梳理與分析。深入探究國(guó)內(nèi)外學(xué)者在房地產(chǎn)稅理論、制度設(shè)計(jì)、政策實(shí)施效果等方面的研究現(xiàn)狀，從而明確當(dāng)前研究的熱點(diǎn)與難點(diǎn)問題，為本研究提供堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)與豐富的研究思路。例如，通過研讀國(guó)外學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)稅與地方公共服務(wù)關(guān)系的研究文獻(xiàn)，了解其在稅收理論框架下的分析視角和研究結(jié)論，為我國(guó)相關(guān)問題的研究提供借鑒。同時(shí)，梳理我國(guó)政府發(fā)布的房地產(chǎn)稅收政策文件，把握政策演變的脈絡(luò)和方向，分析政策實(shí)施過程中出現(xiàn)的問題及原因。比較分析法也是重要的研究方法之一，對(duì)國(guó)內(nèi)外保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅法律制度進(jìn)行全面比較。詳細(xì)剖析美國(guó)、日本、英國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收制度的特點(diǎn)，包括納稅人的界定、征稅范圍的劃定、計(jì)稅依據(jù)的確定、稅率的設(shè)置以及稅收優(yōu)惠政策的實(shí)施等方面。通過對(duì)比不同國(guó)家的制度設(shè)計(jì)，總結(jié)出可供我國(guó)借鑒的成功經(jīng)驗(yàn)和需要避免的教訓(xùn)。例如，美國(guó)以市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，稅率由地方政府靈活確定，這種方式能夠充分反映房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值和地方財(cái)政需求；日本對(duì)不同用途房地產(chǎn)設(shè)置差別稅率，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的精準(zhǔn)調(diào)控。通過對(duì)這些國(guó)家經(jīng)驗(yàn)的分析，結(jié)合我國(guó)國(guó)情，為我國(guó)房地產(chǎn)稅制度的完善提供參考。案例分析法同樣不可或缺，以滬渝兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)為具體案例，深入分析試點(diǎn)政策的實(shí)施情況。詳細(xì)研究試點(diǎn)地區(qū)的政策內(nèi)容，包括征稅對(duì)象、稅率、計(jì)稅依據(jù)、稅收優(yōu)惠等方面的規(guī)定，以及政策實(shí)施過程中的征管措施和遇到的問題。通過收集和分析試點(diǎn)地區(qū)的相關(guān)數(shù)據(jù)，如房地產(chǎn)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)、稅收收入數(shù)據(jù)、居民購房行為變化數(shù)據(jù)等，評(píng)估試點(diǎn)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、地方財(cái)政收入和居民生活的影響。例如，分析試點(diǎn)地區(qū)房?jī)r(jià)的波動(dòng)情況、投資投機(jī)性購房需求的變化、稅收收入的增長(zhǎng)幅度以及居民對(duì)政策的接受程度和反饋意見，總結(jié)試點(diǎn)過程中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)稅改革提供實(shí)踐依據(jù)。本文的創(chuàng)新點(diǎn)主要體現(xiàn)在研究視角和政策分析兩個(gè)方面。在研究視角上，本文將房地產(chǎn)稅置于稅收法定原則、稅收公平原則和稅收效率原則的多維度理論框架下進(jìn)行分析，不僅關(guān)注房地產(chǎn)稅制度本身的設(shè)計(jì)，更注重從法理和經(jīng)濟(jì)理論的角度探討其合理性和有效性。通過深入剖析房地產(chǎn)稅與這些基本原則的內(nèi)在聯(lián)系，為房地產(chǎn)稅制度的完善提供理論支撐，這種多維度的研究視角在以往研究中相對(duì)較少。在政策分析方面，本文緊密結(jié)合我國(guó)最新的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)，對(duì)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅法律制度進(jìn)行動(dòng)態(tài)研究。充分考慮當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需狀況、房?jī)r(jià)走勢(shì)、居民購房能力等因素，以及國(guó)家在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展、保障民生等方面的政策目標(biāo)，探討房地產(chǎn)稅制度如何更好地適應(yīng)新形勢(shì)的需求。同時(shí)，關(guān)注政策之間的協(xié)同效應(yīng)，分析房地產(chǎn)稅與其他相關(guān)政策（如土地政策、金融政策、住房保障政策等）如何相互配合，形成合力，共同促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和發(fā)展，這也是本文研究的一個(gè)創(chuàng)新之處。二、我國(guó)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅法律制度概述2.1相關(guān)概念界定房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性概念，涵蓋了一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過程有直接關(guān)聯(lián)的稅收。在我國(guó)，其范圍涉及房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅等多種稅種。它貫穿于房地產(chǎn)的開發(fā)、交易、保有等各個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行和發(fā)展起著重要的調(diào)節(jié)作用。從國(guó)際范圍來看，不同國(guó)家的房地產(chǎn)稅制度存在差異，但總體上都是基于房地產(chǎn)的價(jià)值或使用情況進(jìn)行征稅，以實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入籌集和經(jīng)濟(jì)調(diào)控的目的。保有環(huán)節(jié)是指房地產(chǎn)在被持有期間所處的階段，在這一階段對(duì)房地產(chǎn)征收的稅收即為保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅。它主要針對(duì)房地產(chǎn)的所有者或使用者，目的在于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)資源的合理配置，促進(jìn)房地產(chǎn)的有效利用，防止資源閑置和浪費(fèi)。例如，在一些發(fā)達(dá)國(guó)家，如美國(guó)，對(duì)居民住宅征收的房地產(chǎn)稅是地方政府財(cái)政收入的重要來源，通過對(duì)保有環(huán)節(jié)征稅，促使居民合理選擇住房面積和數(shù)量，提高房地產(chǎn)資源的利用效率。在我國(guó)現(xiàn)行稅收體系中，與保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅密切相關(guān)的稅種主要有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。房產(chǎn)稅以房屋為征稅對(duì)象，計(jì)稅依據(jù)為房屋的計(jì)稅余值或租金收入。對(duì)于自用房產(chǎn)，按照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計(jì)征，年稅率為1.2%；對(duì)于出租房產(chǎn)，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%，對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。城鎮(zhèn)土地使用稅則是以開征范圍的土地為征稅對(duì)象，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)定稅額對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收。其稅額標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)不同地區(qū)和土地等級(jí)有所差異，旨在促進(jìn)土地資源的合理利用，調(diào)節(jié)土地級(jí)差收入。保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅與其他相關(guān)稅種存在明顯區(qū)別。以土地增值稅為例，土地增值稅是在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓所取得的增值額征收的一種稅。它主要關(guān)注的是房地產(chǎn)在流轉(zhuǎn)過程中的增值收益，而保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅則側(cè)重于房地產(chǎn)持有期間的征稅。契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，對(duì)產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅，是針對(duì)房地產(chǎn)交易行為的一次性征稅，與保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅在征稅環(huán)節(jié)和目的上都有所不同。從稅收功能角度看，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅種如營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等，主要作用在于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)交易行為，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期波動(dòng)和交易活躍度產(chǎn)生影響；而保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅更注重房地產(chǎn)資源的長(zhǎng)期配置和持有成本，通過增加持有成本，抑制投機(jī)性購房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。在稅收收入歸屬方面，不同稅種也存在差異，這也反映了我國(guó)稅收體系在不同環(huán)節(jié)和領(lǐng)域的調(diào)控重點(diǎn)和政策導(dǎo)向。2.2法律制度的歷史演進(jìn)建國(guó)初期，我國(guó)百廢待興，房地產(chǎn)稅收制度處于初步建立階段。1950年1月，政務(wù)院公布《全國(guó)稅政實(shí)施要?jiǎng)t》，明確規(guī)定全國(guó)統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅，這為我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度奠定了基礎(chǔ)。當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步，房產(chǎn)主要用于滿足居民基本居住需求和少量的商業(yè)經(jīng)營(yíng)，稅收政策旨在建立基本的稅收秩序，為國(guó)家財(cái)政籌集資金。1951年8月8日，政務(wù)院公布《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，將房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并為城市房地產(chǎn)稅，在全國(guó)范圍內(nèi)施行。這一舉措適應(yīng)了當(dāng)時(shí)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，對(duì)房地產(chǎn)的統(tǒng)一管理和稅收征收起到了積極作用。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，房地產(chǎn)的流通和交易相對(duì)較少，城市房地產(chǎn)稅的征收主要針對(duì)企業(yè)和少數(shù)房產(chǎn)所有者，稅率和征收標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)簡(jiǎn)單。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的推進(jìn)，1973年，我國(guó)對(duì)稅制進(jìn)行簡(jiǎn)化，將試行工商稅的企業(yè)繳納的城市房地產(chǎn)稅并入工商稅，僅對(duì)有房產(chǎn)的個(gè)人、外國(guó)僑民和房地產(chǎn)管理部門繼續(xù)征收城市房地產(chǎn)稅。這一變革是為了適應(yīng)當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)體制的調(diào)整，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。在當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主要由國(guó)家計(jì)劃安排，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)屬性尚未充分體現(xiàn)，稅收政策也相應(yīng)進(jìn)行了調(diào)整。1984年10月，國(guó)營(yíng)企業(yè)實(shí)行“利改稅”和全國(guó)工商稅制改革，恢復(fù)對(duì)企業(yè)征收城市房地產(chǎn)稅，并將城市房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和土地使用稅。1986年9月15日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《房產(chǎn)稅暫行條例》，決定從當(dāng)年10月1日起施行，對(duì)在中國(guó)有房產(chǎn)的外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外籍人員仍征收城市房地產(chǎn)稅。這一時(shí)期，我國(guó)改革開放不斷深入，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)逐步發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始活躍，對(duì)房產(chǎn)稅和土地使用稅的區(qū)分，有利于更精準(zhǔn)地對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行征稅，適應(yīng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需求?！斗慨a(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定了房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)，計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)余值或租金收入，稅率根據(jù)不同情況確定，這一制度框架在后續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)發(fā)揮了重要作用。2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和組織及外籍個(gè)人，依照《房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅徹底退出歷史舞臺(tái)，房產(chǎn)稅制實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一。這一舉措是我國(guó)稅收制度與國(guó)際接軌的重要體現(xiàn)，消除了內(nèi)外資企業(yè)在房產(chǎn)稅方面的差異，營(yíng)造了公平的稅收環(huán)境，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的國(guó)際化發(fā)展。隨著我國(guó)加入世界貿(mào)易組織，經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程加快，統(tǒng)一的房產(chǎn)稅制有利于吸引外資，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。2011年1月，上海和重慶成為全國(guó)首批征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市，開啟了對(duì)部分公民個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的先河。上海試點(diǎn)主要針對(duì)新購住房且人均住房面積超過一定標(biāo)準(zhǔn)的情況，重慶則側(cè)重于對(duì)獨(dú)棟商品住宅和高檔住房征稅。這一試點(diǎn)改革是我國(guó)房地產(chǎn)稅制度改革的重要探索，旨在通過稅收手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，抑制投機(jī)性購房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。當(dāng)時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資投機(jī)性購房現(xiàn)象較為嚴(yán)重，房?jī)r(jià)上漲過快，試點(diǎn)改革是應(yīng)對(duì)這些問題的重要舉措。2021年10月23日，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議作出決定，授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。這一決定進(jìn)一步推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)稅改革的進(jìn)程，為完善房地產(chǎn)稅制度積累經(jīng)驗(yàn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，房地產(chǎn)稅改革的重要性日益凸顯，通過試點(diǎn)工作，可以深入研究房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、地方財(cái)政收入和居民生活的影響，為全面推行房地產(chǎn)稅改革提供科學(xué)依據(jù)。2.3現(xiàn)行法律制度框架與主要內(nèi)容我國(guó)現(xiàn)行保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的法律制度框架主要由《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》和《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》構(gòu)成。這些法規(guī)在規(guī)范保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的征收與管理方面發(fā)揮著關(guān)鍵作用，為稅收征管提供了明確的法律依據(jù)。在納稅人方面，房產(chǎn)稅的納稅人是房屋產(chǎn)權(quán)所有人。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納；產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納；產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人則是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，包括國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及其他單位，個(gè)體工商戶以及其他個(gè)人。征稅對(duì)象上，房產(chǎn)稅以房屋為征稅對(duì)象，這里的房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，不屬于房產(chǎn)，不征收房產(chǎn)稅。城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為征稅對(duì)象，土地面積的計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)為每平方米。實(shí)際占用的土地面積，以房地產(chǎn)管理部門核發(fā)的土地使用證書與確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)；尚未核發(fā)土地使用證書的，應(yīng)由納稅人據(jù)實(shí)申報(bào)土地面積，待核發(fā)土地使用證書后再作調(diào)整。計(jì)稅依據(jù)上，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計(jì)算繳納，具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定稅額計(jì)算征收。土地使用稅每平方米年稅額如下：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。省、自治區(qū)、直轄市人民政府，應(yīng)當(dāng)在上述稅額幅度內(nèi)，根據(jù)市政建設(shè)狀況、經(jīng)濟(jì)繁榮程度等條件，確定所轄地區(qū)的適用稅額幅度。市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況，將本地區(qū)土地劃分為若干等級(jí)，在省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的稅額幅度內(nèi)，制定相應(yīng)的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行。在稅率方面，房產(chǎn)稅采用比例稅率。依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%，對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)行定額稅率，即采用有幅度的差別稅額，按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米土地使用稅年應(yīng)納稅額。這種稅率設(shè)置方式，充分考慮了不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和土地價(jià)值差異，具有一定的合理性和靈活性。在稅收優(yōu)惠方面，國(guó)家對(duì)部分房產(chǎn)和土地給予了減免稅政策。如國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)和土地，免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅；由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)和土地，也享受免稅待遇；宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)和土地同樣免征。此外，對(duì)個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅，但對(duì)個(gè)人擁有的營(yíng)業(yè)用房或出租的房產(chǎn)，應(yīng)照章納稅。這些稅收優(yōu)惠政策體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)特定群體和公共事業(yè)的支持，有助于促進(jìn)社會(huì)公平和經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。三、我國(guó)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅法律制度存在的問題3.1立法層面問題3.1.1立法層級(jí)較低目前，我國(guó)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅相關(guān)法律規(guī)范多以暫行條例、行政法規(guī)等形式存在，如《房產(chǎn)稅暫行條例》和《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》。這些較低層級(jí)的立法，在權(quán)威性和穩(wěn)定性方面存在明顯不足。從稅收法定原則的角度來看，稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補(bǔ)稅等，都應(yīng)當(dāng)依照法律的規(guī)定執(zhí)行；法律授權(quán)國(guó)務(wù)院規(guī)定的，依照國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。而暫行條例的頻繁修訂和調(diào)整，使得納稅人難以準(zhǔn)確預(yù)期稅收負(fù)擔(dān)，不利于納稅人合理安排經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，也削弱了稅收法律的權(quán)威性和嚴(yán)肅性。較低層級(jí)的立法還導(dǎo)致了稅收政策的不確定性。暫行條例往往根據(jù)當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策需要進(jìn)行制定和修改，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃和穩(wěn)定性。在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)稅政策可能會(huì)隨著市場(chǎng)的變化而頻繁調(diào)整，這使得納稅人對(duì)未來的稅收負(fù)擔(dān)感到迷茫，影響了市場(chǎng)的信心和穩(wěn)定。例如，在不同時(shí)期，對(duì)于房產(chǎn)稅的征收范圍、計(jì)稅依據(jù)和稅率等方面的規(guī)定可能會(huì)發(fā)生變化，納稅人難以適應(yīng)這種頻繁的調(diào)整，增加了納稅人的遵從成本。這種立法層級(jí)較低的狀況，也不利于稅收?qǐng)?zhí)法的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化。由于缺乏高層次法律的明確指引，稅務(wù)機(jī)關(guān)在執(zhí)法過程中可能會(huì)出現(xiàn)理解和執(zhí)行不一致的情況，導(dǎo)致稅收?qǐng)?zhí)法的隨意性和不公正性。不同地區(qū)的稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)同一稅收政策的解讀和執(zhí)行可能存在差異，影響了稅收的公平性和統(tǒng)一性。3.1.2立法體系不完善我國(guó)房地產(chǎn)稅收法律體系中，各法律法規(guī)之間缺乏系統(tǒng)性和協(xié)調(diào)性，存在規(guī)定不一致、空白等情況。在涉及房地產(chǎn)不同環(huán)節(jié)的稅收規(guī)定中，缺乏統(tǒng)一的立法理念和目標(biāo)，導(dǎo)致各稅種之間的銜接不夠順暢。土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅等稅種在房地產(chǎn)交易和保有環(huán)節(jié)分別征收，但它們之間在計(jì)稅依據(jù)、征稅范圍等方面存在重疊和沖突，使得納稅人在納稅時(shí)容易產(chǎn)生困惑，也增加了稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管難度。在一些新興的房地產(chǎn)領(lǐng)域，如房地產(chǎn)信托、REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）等，相關(guān)的稅收立法存在空白。隨著金融創(chuàng)新和房地產(chǎn)市場(chǎng)的多元化發(fā)展，這些新興業(yè)務(wù)逐漸興起，但目前我國(guó)的房地產(chǎn)稅收法律制度未能及時(shí)跟進(jìn)，沒有明確規(guī)定其稅收政策和征管方式。這不僅導(dǎo)致了稅收征管的困難，也使得這些新興業(yè)務(wù)在發(fā)展過程中缺乏明確的稅收政策指引，影響了市場(chǎng)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)稅收法律制度與其他相關(guān)法律法規(guī)之間的協(xié)調(diào)配合也存在不足。房地產(chǎn)稅的征收需要準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)信息、評(píng)估價(jià)值等，這就需要與房地產(chǎn)登記制度、評(píng)估制度等相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行有效的銜接。然而，目前我國(guó)房地產(chǎn)登記信息的準(zhǔn)確性和完整性有待提高，房地產(chǎn)評(píng)估制度也不夠完善，導(dǎo)致在房地產(chǎn)稅征收過程中，難以獲取準(zhǔn)確的計(jì)稅依據(jù)，影響了稅收的公平性和征收效率。三、我國(guó)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅法律制度存在的問題3.2稅制要素問題3.2.1征稅范圍過窄我國(guó)現(xiàn)行保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的征稅范圍主要集中在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)?！斗慨a(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，對(duì)個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅，這使得大量的個(gè)人自住住房被排除在征稅范圍之外。這種狹窄的征稅范圍導(dǎo)致稅基有限，無法充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用，也難以實(shí)現(xiàn)稅收公平的目標(biāo)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，個(gè)人擁有多套住房的現(xiàn)象并不罕見，這些閑置的住房不僅造成了資源的浪費(fèi)，也加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需不平衡。由于個(gè)人非營(yíng)業(yè)用住房不征稅，持有成本較低，這在一定程度上鼓勵(lì)了投機(jī)性購房行為，使得房?jī)r(jià)不斷攀升，普通居民的購房壓力增大。以北京、上海等一線城市為例，大量的閑置住房與剛需購房者的住房需求形成鮮明對(duì)比，而房地產(chǎn)稅征稅范圍過窄，無法對(duì)這種現(xiàn)象進(jìn)行有效調(diào)節(jié)。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，多數(shù)國(guó)家將居民住宅納入房地產(chǎn)稅的征稅范圍，無論是自住還是投資性住房。美國(guó)的房地產(chǎn)稅覆蓋了幾乎所有的房地產(chǎn)，包括居民住宅，這使得房地產(chǎn)稅成為地方政府財(cái)政收入的重要來源，同時(shí)也有效抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為。我國(guó)若能擴(kuò)大征稅范圍，將更多的個(gè)人住房納入征稅范圍，不僅可以增加財(cái)政收入，還能促進(jìn)房地產(chǎn)資源的合理配置，抑制投機(jī)性購房，使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加健康穩(wěn)定。3.2.2計(jì)稅依據(jù)不合理我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)主要有兩種，一是房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值，二是房產(chǎn)租金收入。這種計(jì)稅依據(jù)存在明顯的局限性。以房產(chǎn)原值為計(jì)稅依據(jù)，不能反映房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和增值情況。隨著時(shí)間的推移和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值可能會(huì)大幅上漲，但按照房產(chǎn)原值計(jì)稅，無法體現(xiàn)房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，導(dǎo)致稅收與房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值脫節(jié)。在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，房?jī)r(jià)漲幅較大，房產(chǎn)原值與市場(chǎng)價(jià)值的差距越來越大，按照房產(chǎn)原值計(jì)稅，使得稅收負(fù)擔(dān)相對(duì)較輕，無法充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用。以租金收入為計(jì)稅依據(jù)，容易造成稅負(fù)不公。租金收入受到市場(chǎng)供求關(guān)系、房屋位置、裝修情況等多種因素的影響，波動(dòng)較大。一些地段好、租金高的房產(chǎn)，可能承擔(dān)較高的稅負(fù)；而一些租金較低的房產(chǎn)，稅負(fù)相對(duì)較輕。這可能導(dǎo)致同一地區(qū)、相同價(jià)值的房產(chǎn)，由于租金收入的不同，承擔(dān)的稅負(fù)差異較大，不符合稅收公平原則。部分房東可能會(huì)通過隱瞞租金收入或簽訂虛假租賃合同等方式來逃避納稅義務(wù)，給稅收征管帶來困難。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，許多國(guó)家采用市場(chǎng)價(jià)值作為房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。這種方式能夠更準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，使稅收負(fù)擔(dān)與房產(chǎn)的價(jià)值相匹配，符合稅收公平原則。例如，英國(guó)的房地產(chǎn)稅以房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，定期對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)評(píng)估價(jià)值的變化調(diào)整稅收，確保稅收與房產(chǎn)價(jià)值的一致性。我國(guó)應(yīng)借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，改革計(jì)稅依據(jù)，采用市場(chǎng)價(jià)值或評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，以更準(zhǔn)確地反映房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)稅收公平，提高房地產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用。3.2.3稅率設(shè)置缺乏彈性我國(guó)現(xiàn)行保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的稅率設(shè)置較為單一，缺乏彈性。房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%，對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。這種固定的稅率設(shè)置難以適應(yīng)不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的差異。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，房?jī)r(jià)較高，居民收入水平也相對(duì)較高，采用統(tǒng)一的稅率可能導(dǎo)致稅收負(fù)擔(dān)相對(duì)較輕，無法充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用。而在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)不活躍，房?jī)r(jià)較低，居民收入水平有限，統(tǒng)一的稅率可能會(huì)給納稅人帶來較大的負(fù)擔(dān)，影響當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。以東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)和中西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)為例，兩者的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況存在巨大差異，但適用相同的稅率，無法體現(xiàn)稅收的調(diào)節(jié)作用和公平性。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，許多國(guó)家根據(jù)不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和房屋用途等因素，設(shè)置差別化的稅率。美國(guó)的房地產(chǎn)稅稅率由地方政府根據(jù)財(cái)政支出需求和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況自行確定，不同地區(qū)的稅率差異較大，這種靈活的稅率設(shè)置能夠更好地適應(yīng)各地的實(shí)際情況，實(shí)現(xiàn)稅收的有效調(diào)節(jié)。我國(guó)應(yīng)根據(jù)不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和居民收入水平等因素，設(shè)置差別化的稅率，以提高房地產(chǎn)稅的適應(yīng)性和調(diào)節(jié)效果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。3.3稅收征管問題3.3.1征管難度大我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況復(fù)雜，房產(chǎn)信息登記存在不全面、不準(zhǔn)確的問題，給保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的征管帶來極大困難。不同地區(qū)的房產(chǎn)登記系統(tǒng)各自為政，缺乏全國(guó)統(tǒng)一的房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫，導(dǎo)致稅務(wù)機(jī)關(guān)難以全面掌握納稅人的房產(chǎn)信息。在一些城市，存在大量小產(chǎn)權(quán)房，由于其建設(shè)和交易的不規(guī)范性，未被納入正規(guī)的房產(chǎn)登記體系，使得這些房產(chǎn)的信息難以獲取，給稅收征管帶來漏洞。部分房產(chǎn)存在產(chǎn)權(quán)糾紛，產(chǎn)權(quán)歸屬不明確，這也增加了確定納稅主體的難度，影響了稅收征管的順利進(jìn)行。我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估體系尚不完善，缺乏專業(yè)、規(guī)范的評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)評(píng)估是確定計(jì)稅依據(jù)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，但目前我國(guó)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估水平參差不齊，評(píng)估方法和標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性和公正性難以保證。在實(shí)際操作中，一些評(píng)估機(jī)構(gòu)為了迎合客戶需求，可能會(huì)出具虛假的評(píng)估報(bào)告，使房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值偏離市場(chǎng)實(shí)際價(jià)值，影響了房地產(chǎn)稅的征收公平性和科學(xué)性。評(píng)估周期過長(zhǎng)、效率低下，也無法及時(shí)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的變化，不利于稅收征管工作的高效開展。房地產(chǎn)稅的征收涉及多個(gè)部門，如稅務(wù)部門、房產(chǎn)管理部門、土地管理部門等，但目前各部門之間的信息共享和協(xié)作機(jī)制不完善。稅務(wù)部門難以從其他部門及時(shí)獲取準(zhǔn)確的房產(chǎn)信息、土地信息和產(chǎn)權(quán)變更信息等，導(dǎo)致稅收征管存在滯后性和信息不對(duì)稱的問題。房產(chǎn)管理部門在辦理房產(chǎn)登記和交易手續(xù)時(shí)，未能及時(shí)將相關(guān)信息傳遞給稅務(wù)部門，使得稅務(wù)部門無法及時(shí)掌握房產(chǎn)的變動(dòng)情況，影響了稅收征管的及時(shí)性和準(zhǔn)確性。各部門之間的職責(zé)劃分不明確，在稅收征管過程中容易出現(xiàn)推諉扯皮的現(xiàn)象，降低了征管效率。3.3.2稅收優(yōu)惠政策不規(guī)范我國(guó)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠政策目標(biāo)不夠明確，缺乏系統(tǒng)性和針對(duì)性。一些稅收優(yōu)惠政策的制定缺乏充分的調(diào)研和論證，未能充分考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際需求和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)，導(dǎo)致政策的實(shí)施效果不佳。對(duì)某些房產(chǎn)的稅收優(yōu)惠，可能是出于照顧特定群體或促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的目的，但在實(shí)際執(zhí)行中，由于缺乏明確的目標(biāo)導(dǎo)向，這些優(yōu)惠政策可能無法精準(zhǔn)地惠及目標(biāo)群體，也無法有效促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。部分稅收優(yōu)惠政策之間存在沖突和矛盾，相互抵消了政策的效力，使得稅收優(yōu)惠政策無法發(fā)揮應(yīng)有的作用。稅收優(yōu)惠政策的范圍設(shè)置不夠合理，存在過寬或過窄的問題。一些本不應(yīng)享受稅收優(yōu)惠的房產(chǎn)被納入優(yōu)惠范圍，導(dǎo)致稅收流失，影響了財(cái)政收入的穩(wěn)定性。部分企業(yè)利用稅收優(yōu)惠政策的漏洞，將經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)偽裝成享受優(yōu)惠的房產(chǎn)，逃避納稅義務(wù)。而一些真正需要政策扶持的群體或房產(chǎn)，卻因優(yōu)惠范圍過窄而無法享受相應(yīng)的優(yōu)惠，違背了稅收公平原則。對(duì)低收入群體的住房保障方面，稅收優(yōu)惠政策的覆蓋范圍有限，無法滿足他們的實(shí)際需求，不利于社會(huì)公平的實(shí)現(xiàn)。四、國(guó)外保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅法律制度借鑒4.1美國(guó)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅法律制度美國(guó)房地產(chǎn)稅歷史悠久，是地方政府財(cái)政收入的重要來源。其立法體系較為完善，房地產(chǎn)稅主要由州政府和地方政府立法進(jìn)行規(guī)范。在聯(lián)邦層面，雖沒有統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅立法，但聯(lián)邦稅法對(duì)房地產(chǎn)稅的一些相關(guān)規(guī)定，如稅收減免在個(gè)人所得稅中的扣除等，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)稅產(chǎn)生影響。各州擁有較大的稅收立法權(quán)，可自行設(shè)定房地產(chǎn)稅稅率、稅收減免政策等。在稅制要素方面，美國(guó)房地產(chǎn)稅的納稅人是財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有者，當(dāng)不存在產(chǎn)權(quán)所有者時(shí)，該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的實(shí)際使用人或控制人被視為產(chǎn)權(quán)所有者。征稅范圍廣泛，涵蓋各類土地和地上建筑物，包括住宅、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等，除公共、宗教、慈善等機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)免征外，其余所有不動(dòng)產(chǎn)所有者都需征稅，體現(xiàn)了“寬稅基”的特點(diǎn)。計(jì)稅依據(jù)通常為房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，通過專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和科學(xué)的評(píng)估方法來確定。評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)綜合考慮房地產(chǎn)的地理位置、面積、建筑結(jié)構(gòu)、周邊配套設(shè)施等因素，運(yùn)用銷售比較法、收益法、成本法等評(píng)估方法，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確估值。例如，在采用銷售比較法時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)收集周邊類似房地產(chǎn)的近期交易數(shù)據(jù)，通過對(duì)比分析，確定目標(biāo)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。稅率方面，美國(guó)房地產(chǎn)稅沒有統(tǒng)一的稅率，稅率由地方政府根據(jù)財(cái)政支出需求和房地產(chǎn)市場(chǎng)情況確定，采用“以支定收”的方式。地方政府首先制定年度預(yù)算草案并確定當(dāng)年所需支出，根據(jù)支出計(jì)算需要籌集的收入，將所需收入總額減去除房地產(chǎn)稅收收入以外的其他收入后得出當(dāng)年需要籌集的房地產(chǎn)稅收入，再根據(jù)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值，確定房地產(chǎn)稅的名義利率。各州和地方政府的房地產(chǎn)稅實(shí)際稅率相差較大，最高的如新澤西州可達(dá)2.13%，最低的夏威夷州為0.3%。在稅收征管方面，美國(guó)建立了完善的房地產(chǎn)信息登記系統(tǒng)，稅務(wù)部門能夠準(zhǔn)確掌握納稅人的房地產(chǎn)信息，包括房產(chǎn)的位置、面積、價(jià)值等。稅務(wù)與征管機(jī)構(gòu)由稅務(wù)部門以外的政府部門組織而成，既屬于政府部門，又與稅務(wù)部門相互獨(dú)立，這種設(shè)置保證了稅收征管的專業(yè)性和公正性。房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估師通過公開選拔或任命的方式聘用，利用現(xiàn)代化的信息系統(tǒng)和數(shù)據(jù)分析軟件，對(duì)房地產(chǎn)交易記錄等數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，得出房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，為應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)的評(píng)估提供了有效的技術(shù)支撐。地方政府擁有各自的稅收征管權(quán)，但在實(shí)際操作中，往往是由“縣政府”一并征收“州政府房地產(chǎn)稅”“縣政府房地產(chǎn)稅”和“學(xué)區(qū)政府房地產(chǎn)稅”等，然后將房地產(chǎn)稅稅收轉(zhuǎn)移至對(duì)應(yīng)的政府部門。為防止居民偷稅漏稅，地方政府會(huì)在固定周期的特定時(shí)間段內(nèi)向房屋產(chǎn)權(quán)所有者寄送稅務(wù)賬單，所有的房地產(chǎn)信息都需要注冊(cè)登記，包括房屋產(chǎn)權(quán)所有者的社會(huì)安全號(hào)、銀行賬號(hào)等。如果稅款繳納晚于一定時(shí)間期限，納稅義務(wù)人需要繳納一定的罰款和滯留金，對(duì)于長(zhǎng)時(shí)間不繳納房地產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，部分州規(guī)定可公開拍賣其房地產(chǎn)，拍賣所得款項(xiàng)用于支付未納稅款、滯留金等。美國(guó)的房地產(chǎn)稅制度具有以市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)、評(píng)估體系完善、稅率靈活且“以支定收”、征管嚴(yán)格等特點(diǎn)。這些特點(diǎn)使得美國(guó)的房地產(chǎn)稅能夠較好地發(fā)揮為地方政府籌集財(cái)政收入的功能，同時(shí)在一定程度上也有助于調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)資源的合理配置。4.2英國(guó)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅法律制度英國(guó)的房地產(chǎn)稅法律體系較為完善，在保有環(huán)節(jié)主要涉及住房財(cái)產(chǎn)稅（CouncilTax）和營(yíng)業(yè)房屋稅（BusinessRates）。住房財(cái)產(chǎn)稅，也被譯為市政稅、家庭稅，歷史可追溯到1601年伊麗莎白時(shí)期貧困救濟(jì)法案中的家庭稅（DomesticRates），1990年改稱社區(qū)稅（CommunityCharge），1993年最終更名為住房財(cái)產(chǎn)稅并沿用至今。它是對(duì)房產(chǎn)所有者或承租人使用的土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)按照評(píng)估價(jià)值的一定比例征稅，是地方政府重要的稅收收入來源。營(yíng)業(yè)房屋稅，也稱為非市政稅，課稅對(duì)象為營(yíng)業(yè)性的房地產(chǎn)，如商店、寫字樓、倉庫、工廠等。在稅制要素方面，住房財(cái)產(chǎn)稅的納稅人是年滿18歲的住房所有者或承租者，包括完全保有地產(chǎn)者、住房租借人、法定的房客、領(lǐng)有住房許可證者和居民以及住房所有者，但旅館居住者或居住在雇主家的家庭服務(wù)人員不屬于納稅人范圍。營(yíng)業(yè)房屋稅的納稅人則為營(yíng)業(yè)性房地產(chǎn)的所有者或使用者。住房財(cái)產(chǎn)稅的征稅范圍包括居民的住宅，課稅對(duì)象涵蓋土地以及附著其上的建筑物和構(gòu)筑物，計(jì)稅依據(jù)是納稅人擁有的一切居住房屋的評(píng)估價(jià)值，包括自用住宅和租用住宅，住房類型包含樓房、平房、公寓、分層式居住房間、活動(dòng)房屋、船宅等。營(yíng)業(yè)房屋稅的征稅范圍為營(yíng)業(yè)性房地產(chǎn)，涵蓋各類用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房產(chǎn)。英國(guó)住房財(cái)產(chǎn)稅采用定額稅率，稅費(fèi)按年度繳納。所有房屋根據(jù)其1991年4月1日的市場(chǎng)價(jià)值被劃分為A-H八個(gè)級(jí)次，其中以D級(jí)為基準(zhǔn)稅級(jí)，其他檔次的納稅額分別是D級(jí)的一定百分比或倍數(shù)。例如，在英格蘭地區(qū)，A-H級(jí)房產(chǎn)的納稅額與D級(jí)的比例關(guān)系較為明確，通過這種方式確定各等級(jí)房屋的應(yīng)納稅額。營(yíng)業(yè)房屋稅的稅率則會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行及時(shí)調(diào)整，以適應(yīng)市場(chǎng)變化。在稅收征管方面，英國(guó)的住房財(cái)產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)房屋稅的評(píng)估和征管均由地方政府的估價(jià)署（ValuationOfficeAgency，VOA）負(fù)責(zé)。VOA根據(jù)特定時(shí)間公開市場(chǎng)的交易價(jià)格來確定房產(chǎn)估值，如英格蘭和蘇格蘭采用1991年4月1日公開市場(chǎng)的交易價(jià)格確定住宅價(jià)值等級(jí)，威爾士采用2003年4月1日公開市場(chǎng)的交易價(jià)格確定。新建住宅則依據(jù)進(jìn)入公開市場(chǎng)時(shí)買賣雙方自愿交易的價(jià)格折算為相應(yīng)基準(zhǔn)日的名義價(jià)值，進(jìn)而判斷所屬價(jià)值等級(jí)。英國(guó)住房財(cái)產(chǎn)稅有較為豐富的減免政策。自動(dòng)性稅收豁免的房產(chǎn)包括因抵押貸款而歸銀行所有的房產(chǎn)、原住宅所有人被拘捕（拖欠住宅性房地產(chǎn)稅而被拘捕的除外）的房產(chǎn)、原住宅所有人移居醫(yī)院或養(yǎng)老院的房產(chǎn)、原住宅所有人因照顧他人而移居他處的房產(chǎn)、所有者為學(xué)生且該住宅是其主要居住地的房產(chǎn)等。居住人數(shù)少的家庭可享受稅收優(yōu)惠，當(dāng)一個(gè)成年人獨(dú)居在一棟住宅時(shí)，納稅人可享受25%的稅收優(yōu)惠。對(duì)于殘疾人所有或使用的住宅，納稅人書面提交申請(qǐng)并通過政府審核批準(zhǔn)后，住宅評(píng)估級(jí)次會(huì)在原有基礎(chǔ)上往下調(diào)一級(jí)。此外，針對(duì)低收入者，根據(jù)《地方政府財(cái)政法案（2012）》規(guī)定的住宅性房地產(chǎn)稅支持（LocalCouncilTaxSupport，LCTS）計(jì)劃，設(shè)定了其需要承擔(dān)的住宅性房地產(chǎn)稅的最低限額。營(yíng)業(yè)房屋稅也有相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，如對(duì)部分小型企業(yè)、慈善機(jī)構(gòu)等給予一定程度的減免。英國(guó)房地產(chǎn)稅制度在保障地方財(cái)政收入方面發(fā)揮了重要作用，其住房財(cái)產(chǎn)稅是地方預(yù)算支出的直接資金來源，營(yíng)業(yè)房屋稅雖為中央稅種，但最終稅款專項(xiàng)返還給地方財(cái)政，返還后的營(yíng)業(yè)稅收入在地方財(cái)政總收入中占比較高。這種制度設(shè)計(jì)既保證了地方政府有相對(duì)穩(wěn)定的財(cái)政收入用于地方公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，又通過中央對(duì)營(yíng)業(yè)房屋稅的統(tǒng)籌調(diào)劑，平衡了地區(qū)間的財(cái)力差異。在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)合理配置方面，英國(guó)“重存輕流”的稅種結(jié)構(gòu)，即重視房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，而輕視房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的稅收，高額的保有環(huán)節(jié)稅收促使業(yè)主高效利用房產(chǎn)，刺激了頻繁的交易活動(dòng)，有利于房地產(chǎn)資源的合理流動(dòng)和優(yōu)化配置。4.3日本保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅法律制度日本的房地產(chǎn)稅屬于地方稅種，在保有環(huán)節(jié)主要涉及固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅。固定資產(chǎn)稅屬于地稅，由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)征收管理，是對(duì)土地、房屋等固定資產(chǎn)在占有使用期間征收的稅金。城市規(guī)劃稅同樣由市町村征收，用于城市修建和道路養(yǎng)護(hù)等，與固定資產(chǎn)稅一起構(gòu)成了日本保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的主體。在稅制要素方面，固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅的納稅人皆為法律意義上的土地、房屋產(chǎn)權(quán)所有者。征稅對(duì)象涵蓋土地、房屋和折舊資產(chǎn)等，其中土地包括住宅用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地等各類用途的土地；房屋包括住宅、寫字樓、商鋪等不同類型的建筑物。這種廣泛的征稅對(duì)象設(shè)置，使得房地產(chǎn)稅的征收范圍較為全面。計(jì)稅依據(jù)為土地、房屋和折舊資產(chǎn)的評(píng)估額。日本一般每三年進(jìn)行一次基礎(chǔ)評(píng)估，估價(jià)的當(dāng)年稱為基準(zhǔn)年度，該年度的價(jià)格稱為基準(zhǔn)年度價(jià)值，在其后的兩年中，如無重大變化，一般不重新估價(jià)。政府會(huì)根據(jù)房產(chǎn)和土地的位置、面積、建筑年代、用途等因素，通過專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其進(jìn)行評(píng)估，確定其價(jià)值。政府地價(jià)公示價(jià)格的70%就等于固定資產(chǎn)稅評(píng)估額，這種評(píng)估方式相對(duì)科學(xué)合理，能夠在一定程度上反映房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。稅率方面，固定資產(chǎn)稅標(biāo)準(zhǔn)稅率為1.4%，都市規(guī)劃稅的稅率上限為0.3%，在具體執(zhí)行過程中不同地區(qū)的實(shí)際稅率略有差異。例如，在東京等大城市，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，土地和房屋價(jià)值較高，實(shí)際稅率可能會(huì)接近上限；而在一些小城市或農(nóng)村地區(qū)，實(shí)際稅率可能相對(duì)較低。這種稅率設(shè)置既考慮了地方財(cái)政的需求，又兼顧了不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。日本在房地產(chǎn)稅方面有一定的稅收優(yōu)惠政策。對(duì)于一些特殊用途的土地和建筑物，如公共設(shè)施、學(xué)校、醫(yī)院等，給予免稅待遇；對(duì)農(nóng)業(yè)用地也有相應(yīng)的稅收優(yōu)惠，以支持農(nóng)業(yè)的發(fā)展。對(duì)新建住宅在一定期限內(nèi)給予稅收減免，鼓勵(lì)居民購買新建住房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的更新?lián)Q代。在稅收征管方面，日本擁有完善的不動(dòng)產(chǎn)登記、評(píng)估和公示制度，確保房地產(chǎn)稅征收工作的正常開展。不動(dòng)產(chǎn)登記包括不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記和固定資產(chǎn)臺(tái)賬登記，分別保障了財(cái)產(chǎn)私有權(quán)和為固定資產(chǎn)征稅提供依據(jù)。日本不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估在不同級(jí)別政府機(jī)構(gòu)均設(shè)有專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)，國(guó)土交通省的公示價(jià)格成為日本評(píng)估價(jià)格體系的核心，并配備專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)鑒定師，評(píng)估技術(shù)完善，此外設(shè)評(píng)估理事會(huì)以解決評(píng)估爭(zhēng)議問題，相當(dāng)程度上保障了評(píng)估工作的有序開展。地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估結(jié)果，向納稅人發(fā)送納稅通知書，納稅人按照規(guī)定的時(shí)間和方式繳納稅款。4.4對(duì)我國(guó)的啟示從美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來看，完善的立法體系是房地產(chǎn)稅有效實(shí)施的基礎(chǔ)。我國(guó)應(yīng)提高房地產(chǎn)稅的立法層級(jí)，將相關(guān)暫行條例上升為法律，增強(qiáng)稅收法律的權(quán)威性和穩(wěn)定性，明確稅收要素，減少政策的不確定性，為納稅人提供清晰的稅收預(yù)期。美國(guó)以市場(chǎng)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)的做法值得借鑒，我國(guó)應(yīng)加快建立科學(xué)合理的房地產(chǎn)評(píng)估體系，培養(yǎng)專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員，定期對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，確保計(jì)稅依據(jù)能夠準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。在稅率設(shè)置上，我國(guó)可賦予地方政府一定的自主權(quán)，根據(jù)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和財(cái)政支出需求，制定差別化的稅率，提高房地產(chǎn)稅的適應(yīng)性和調(diào)節(jié)效果。英國(guó)完善的房地產(chǎn)信息登記和評(píng)估體系以及豐富的稅收優(yōu)惠政策對(duì)我國(guó)具有重要啟示。我國(guó)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)信息登記工作，建立全國(guó)統(tǒng)一的房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)信息的全面、準(zhǔn)確登記，為稅收征管提供有力支持。在稅收優(yōu)惠方面，應(yīng)明確優(yōu)惠目標(biāo)，針對(duì)低收入群體、特殊用途房產(chǎn)等制定精準(zhǔn)的稅收優(yōu)惠政策，體現(xiàn)稅收公平，促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展。英國(guó)“重存輕流”的稅種結(jié)構(gòu)，重視房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，這有助于促進(jìn)房地產(chǎn)資源的合理流動(dòng)和優(yōu)化配置，我國(guó)在房地產(chǎn)稅改革中也可適當(dāng)調(diào)整稅種結(jié)構(gòu)，加大對(duì)保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)力度。日本完善的不動(dòng)產(chǎn)登記、評(píng)估和公示制度以及合理的稅收優(yōu)惠政策值得我國(guó)學(xué)習(xí)。我國(guó)應(yīng)進(jìn)一步完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，確保登記信息的準(zhǔn)確性和完整性，加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的建設(shè)，提高評(píng)估的專業(yè)性和公正性，建立健全評(píng)估爭(zhēng)議解決機(jī)制。在稅收優(yōu)惠方面，可對(duì)新建住宅、特殊用途房產(chǎn)等給予適當(dāng)?shù)亩愂諟p免，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。同時(shí)，日本固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅的設(shè)置，為地方政府提供了穩(wěn)定的財(cái)政收入來源，我國(guó)也可考慮優(yōu)化房地產(chǎn)稅的收入分配機(jī)制，增強(qiáng)地方政府的財(cái)政實(shí)力。在稅收征管方面，國(guó)外普遍建立了完善的房地產(chǎn)信息登記系統(tǒng)，我國(guó)應(yīng)借鑒這一經(jīng)驗(yàn)，整合各部門的房產(chǎn)信息資源，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)信息的互聯(lián)互通，提高稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房產(chǎn)信息的掌握程度。國(guó)外在房地產(chǎn)評(píng)估方面有專業(yè)的機(jī)構(gòu)和科學(xué)的方法，我國(guó)應(yīng)加強(qiáng)評(píng)估機(jī)構(gòu)的建設(shè)，制定統(tǒng)一的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，提高評(píng)估的準(zhǔn)確性和公信力。國(guó)外注重各部門之間的協(xié)作，我國(guó)應(yīng)建立健全稅務(wù)部門與房產(chǎn)管理部門、土地管理部門等相關(guān)部門的信息共享和協(xié)作機(jī)制，明確各部門的職責(zé)，加強(qiáng)溝通與協(xié)調(diào)，提高稅收征管效率。五、完善我國(guó)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅法律制度的建議5.1提升立法層級(jí)與完善立法體系我國(guó)應(yīng)積極推動(dòng)房地產(chǎn)稅立法進(jìn)程，將現(xiàn)行的《房產(chǎn)稅暫行條例》和《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》等行政法規(guī)上升為法律，提高房地產(chǎn)稅的立法層級(jí)。稅收法定原則是現(xiàn)代稅收制度的基石，提升立法層級(jí)能夠增強(qiáng)房地產(chǎn)稅法律的權(quán)威性和穩(wěn)定性，為房地產(chǎn)稅的征收提供堅(jiān)實(shí)的法律保障。這有助于明確稅收主體的權(quán)利和義務(wù)，減少稅收政策的不確定性，使納稅人能夠清晰地了解自己的納稅責(zé)任，從而更好地安排經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。在立法過程中，應(yīng)廣泛征求社會(huì)各界的意見，充分考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜性和多樣性，以及不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民承受能力，確保立法的科學(xué)性和合理性。通過公開聽證、問卷調(diào)查等方式，讓納稅人、房地產(chǎn)企業(yè)、專家學(xué)者等各方參與到立法討論中，使法律條款更符合實(shí)際情況，更能反映社會(huì)公眾的利益訴求。我國(guó)應(yīng)整合現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收法律法規(guī)，構(gòu)建科學(xué)合理、系統(tǒng)協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)稅收立法體系。在整合過程中，需明確各稅種之間的關(guān)系，避免重復(fù)征稅和征稅漏洞的出現(xiàn)。要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、交易、保有等各個(gè)環(huán)節(jié)的稅收政策進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和協(xié)調(diào)，確保稅收政策的連貫性和一致性。在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，合理設(shè)置土地增值稅、契稅等稅種的征收標(biāo)準(zhǔn)和范圍，使其與保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅相互配合，共同調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)；在交易環(huán)節(jié)，優(yōu)化營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等稅種的征收政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理流通；在保有環(huán)節(jié)，完善房地產(chǎn)稅的相關(guān)規(guī)定，使其在房地產(chǎn)稅收體系中發(fā)揮核心調(diào)節(jié)作用。應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收法律制度與其他相關(guān)法律法規(guī)的協(xié)調(diào)配合，如與房地產(chǎn)登記制度、評(píng)估制度、土地管理制度等相銜接，形成協(xié)同效應(yīng)，提高房地產(chǎn)稅的征管效率和實(shí)施效果。通過建立信息共享平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)稅務(wù)部門與房地產(chǎn)管理部門、土地管理部門等之間的信息實(shí)時(shí)共享，確保稅務(wù)部門能夠及時(shí)獲取準(zhǔn)確的房地產(chǎn)信息，為房地產(chǎn)稅的征收提供有力支持。5.2優(yōu)化稅制要素設(shè)計(jì)我國(guó)應(yīng)逐步擴(kuò)大保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的征稅范圍，將更多的個(gè)人住房納入其中。目前，我國(guó)對(duì)個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅，這使得大量的個(gè)人自住住房被排除在征稅范圍之外，導(dǎo)致稅基有限，無法充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用。為了改變這一現(xiàn)狀，可先對(duì)擁有多套住房的個(gè)人征收房地產(chǎn)稅，以抑制投機(jī)性購房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)資源的合理配置。對(duì)于擁有三套及以上住房的個(gè)人，應(yīng)按照一定的稅率征收房地產(chǎn)稅，具體稅率可根據(jù)房屋的面積、價(jià)值等因素確定。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和相關(guān)配套制度的完善，再逐步擴(kuò)大到所有個(gè)人住房。這樣的逐步推進(jìn)方式，既能減少改革的阻力，又能使房地產(chǎn)稅制度更好地適應(yīng)市場(chǎng)變化。計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)稅制度的關(guān)鍵要素，我國(guó)應(yīng)采用市場(chǎng)價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，并建立定期評(píng)估機(jī)制。以房產(chǎn)原值為計(jì)稅依據(jù)，不能反映房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和增值情況，容易導(dǎo)致稅收與房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值脫節(jié)。而市場(chǎng)價(jià)值能夠更準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，使稅收負(fù)擔(dān)與房產(chǎn)的價(jià)值相匹配，符合稅收公平原則。應(yīng)建立專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和科學(xué)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，定期對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，一般可每3-5年評(píng)估一次，以確保計(jì)稅依據(jù)的準(zhǔn)確性和時(shí)效性。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)綜合考慮房地產(chǎn)的地理位置、面積、建筑結(jié)構(gòu)、周邊配套設(shè)施等因素，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法，如市場(chǎng)比較法、收益法、成本法等，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確估值。在稅率設(shè)置方面，我國(guó)應(yīng)設(shè)計(jì)差別化、彈性稅率，以適應(yīng)不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。目前我國(guó)現(xiàn)行保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的稅率設(shè)置較為單一，缺乏彈性，難以滿足不同地區(qū)的實(shí)際需求。根據(jù)不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和居民收入水平等因素，可設(shè)置不同的稅率檔次。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，如北京、上海、深圳等一線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，房?jī)r(jià)較高，居民收入水平也相對(duì)較高，可適當(dāng)提高稅率，以充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用；在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，如中西部的一些小城市和農(nóng)村地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)不活躍，房?jī)r(jià)較低，居民收入水平有限，可適當(dāng)降低稅率，以減輕納稅人的負(fù)擔(dān)，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。根據(jù)房屋的用途和面積等因素，也可設(shè)置差別化的稅率。對(duì)普通住宅和保障性住房，可給予一定的稅收優(yōu)惠，設(shè)置較低的稅率，以保障居民的基本住房需求；對(duì)高檔住宅和商業(yè)用房，可設(shè)置較高的稅率，以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)資源的合理利用。5.3加強(qiáng)稅收征管與規(guī)范稅收優(yōu)惠為了有效解決我國(guó)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅征管難度大的問題，完善房產(chǎn)信息登記系統(tǒng)是關(guān)鍵。我國(guó)應(yīng)建立全國(guó)統(tǒng)一的房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫，整合各地區(qū)、各部門的房產(chǎn)信息資源，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)信息的全面、準(zhǔn)確登記和實(shí)時(shí)共享。通過大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等信息技術(shù)手段，提高房產(chǎn)信息的采集、整理和分析能力，確保稅務(wù)機(jī)關(guān)能夠及時(shí)掌握納稅人的房產(chǎn)數(shù)量、位置、面積、價(jià)值等詳細(xì)信息，為房地產(chǎn)稅的征收提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支持?？山⒎慨a(chǎn)信息動(dòng)態(tài)更新機(jī)制，當(dāng)房產(chǎn)發(fā)生交易、產(chǎn)權(quán)變更、用途改變等情況時(shí)，相關(guān)信息能夠及時(shí)更新到數(shù)據(jù)庫中，保證信息的時(shí)效性。建立專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和科學(xué)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)也至關(guān)重要。應(yīng)加強(qiáng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)管理和行業(yè)監(jiān)管，培養(yǎng)一批專業(yè)素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的房地產(chǎn)評(píng)估師。制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)評(píng)估方法和標(biāo)準(zhǔn)，綜合考慮房地產(chǎn)的地理位置、面積、建筑結(jié)構(gòu)、周邊配套設(shè)施、市場(chǎng)供需狀況等因素，運(yùn)用市場(chǎng)比較法、收益法、成本