1、*實業(yè)有限公司 編號：版號：頁碼： 第1頁 共 16 頁 商業(yè)綜合體 籌建全程運營管理流程部門編制日期審核日期批準日期一、 經(jīng)營目的： 項目-是我司以文化藝術元素為載體開發(fā)的超大型、主題、旅游商業(yè)地產(chǎn)項目，項目的開發(fā)與現(xiàn)場中后期的運營管理密切相關，文化公司（商業(yè)管理公司）承擔著力打造該商業(yè)項目品牌形象、提升項目商業(yè)品質(zhì)、修煉核心商業(yè)價值的責任和使命，旨在對項目商業(yè)物業(yè)保值增值為目地，更為項目商業(yè)經(jīng)營戶創(chuàng)造一個有序的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境。 二、 經(jīng)營定位： 1、 引領成都藝術文化主題商業(yè)市場消費革命：集購物、娛樂、餐飲休閑、主題酒店、商務、金融、藝術、旅游等多位一體的集約式藝術文化主題商業(yè)集群。2、 服

2、務于：借助成都-文化旅游市場，聚焦以成都當代藝術為主的消費者及輻射四川境內(nèi)、國內(nèi)其他城市旅游商業(yè)潛在客戶市場。三、 經(jīng)營管理原則： 統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一營造商業(yè)環(huán)境。四、 經(jīng)營管理隊伍搭建：1、 成立項目-“”中后期現(xiàn)場商業(yè)街區(qū)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理公司，目前暫定為“有限責任公司”行使商業(yè)經(jīng)營管理公司全部職能職責。2、 “”商業(yè)區(qū)參照項目整體開發(fā)時間節(jié)點，按照階段性目標任務，分步實施地產(chǎn)開發(fā)，分步交房、分步招商、分步商家開業(yè)；打造主題商業(yè)街區(qū)，逐步形成超大型的文化藝術主題商業(yè)街區(qū)集群。3、 文化商業(yè)經(jīng)營管理公司主要工作職能職責如下：3.1、階段性參與項目前期項目商業(yè)規(guī)劃，結合

3、各行業(yè)業(yè)態(tài)商家選址要求提供項目商業(yè)規(guī)劃中涉及的建筑形態(tài)、建筑技術指標等相關參數(shù)參考以及合理建議。3.2、全程統(tǒng)籌、分步執(zhí)行項目整體商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)態(tài)組合，編制招商方案、實施商家招商落位工作。3.3、全程統(tǒng)籌管理項目中后現(xiàn)場商業(yè)經(jīng)營活動，涵蓋商家日常管理、街區(qū)日常經(jīng)營管理、項目資產(chǎn)類經(jīng)營管理、商業(yè)街區(qū)經(jīng)營氛圍營造、商業(yè)街區(qū)品牌傳播、基礎物業(yè)經(jīng)營監(jiān)督管理等所涉及的商業(yè)地產(chǎn)項目中后期經(jīng)營管理。4、文化商業(yè)經(jīng)營管理公司組織構架如下：（規(guī)范經(jīng)營管理期間）五、經(jīng)營管理措施：1、 商家租賃管理流程2、 商家進場管理流程3、 商家退場管理流程4、 租金收納管理流程5、 商家日常商業(yè)經(jīng)營管理流程商家租賃管理流程

4、A、現(xiàn)場租戶接待登記6、 可靠棵 當日資料匯總B、外聯(lián)拓展新商戶存檔錄入商戶數(shù)據(jù)庫轉入招商內(nèi)勤C、篩選/甄別有效商戶信息分類管理調(diào)配D、重點商源信息儲備7、 分類 業(yè)態(tài)分類錄入根據(jù)業(yè)態(tài)定位、篩選談判對象/審查準入 項目推薦、資料傳遞、商戶看場、與商戶達成初步合作意向 （若是大型主力商家）公司分管領導參與談判部門負責人參與談判進入商務條件 談判程序（若是主力商家）公司領導參與談判商務條件測算、評估上級參與談判再次談判-達成商務條件內(nèi)容 關聯(lián)部門參與 租賃合同樣本內(nèi)容溝通 商業(yè)管理中心分管領導審批律師審核租賃合同文本內(nèi)容 簽定商鋪正式租賃合同、補充協(xié)議、繳納收取費用復印備案并錄入項目商家檔案1.

5、目的 規(guī)范項目整體招商租賃操作流程，指導招商專員按照規(guī)定程序和流程從事租賃工作；為項目建立商家資料檔案錄入電子文檔而完善項目資料；規(guī)范和確保項目順利運營，使公司本建設項目得以可持續(xù)發(fā)展，整合有利于自身發(fā)展的社會優(yōu)勢資源，形成長效的核心競爭力，以推動整個建設項目的良性發(fā)展2. 適用范圍本流程適用于項目的全程招商租賃工作。適用于商業(yè)管理中心-招商部招商全過程的執(zhí)行和跟進工作及商家檔案資料的收集與整理。 3. 術語和定義0.1. 租賃的定義與意向性租賃商家洽談并通過比較、評估、分析商家的品牌、形象、信譽度、美譽度、實力、租金收益等綜合因素，挑選合適商家進行選擇性重點洽談，在平衡收益與保持整體商業(yè)地產(chǎn)

6、形象的前提下確定合作商家并組織項目部工作人員完成引進商家入駐，與商家簽定租賃合同并按照合同履行雙方的權利和承擔各自的義務4. 職責負責項目的招商工作實施準備階段、招商實施階段的工作開展。5. 工作程序5.1. 負責招商商家的挑選、聯(lián)絡、維護、接洽和談判及組織簽定租賃合同工作5.2. 根據(jù)本部門的實際情況，各崗位人員對自己的工作進度進行合理安排5.3. 商業(yè)管理中心-招商部負責人對本部門員工進行合理的分工安排，確保各項工作有效開展5.4. 臨時性工作，經(jīng)商業(yè)管理中心-招商部負責人同意后，安排相關人員開展工作；如遇特殊情況，相關人員應在接受工作的同時向商業(yè)管理中心負責人匯報6. 支持性文件0.2.

7、 房屋租賃協(xié)議0.3. 招商手冊0.4. 商家入場通知書7. 相關紀錄0.5. 齊盛公司-商業(yè)資源匯總統(tǒng)計表0.6. 招商工作周報表0.7. 進駐商家簽約情況統(tǒng)計表商家進場管理流程不可行與商家進行招商談判主要涉及內(nèi)容：拆墻、煙道、上下水設置、強弱電配置（含電表、負荷）及改動、對消防設施的改動、大型機械荷載要求及處理方案、空調(diào)系統(tǒng)的選擇及外機位置安排、空調(diào)管道數(shù)量及走線方式等是否有工程改造內(nèi)容商業(yè)管理中心與齊盛公司工程部及物業(yè)管理項目部協(xié)商可行性有無簽定正式租賃合同獲得書面確認工程改造時間表可行繳納租賃保證金、首期租金 商業(yè)管理中心簽發(fā)商家入場確認通知書簽定商家管理公約、物業(yè)管理合同、繳納物業(yè)管

8、理費、裝修保證金、水電押金等。全套租賃資料移交物業(yè)辦理物業(yè)管理相關手續(xù)商家提交裝修方案裝修平面圖，水、電圖，裝修材料說明書、外立面及店招布置圖、對現(xiàn)有設施的改動圖紙（含對主體結構的改動，現(xiàn)有隔墻的拆除，上下水管道的改動，強弱電改動，大型設備設置，消防改造及報建手續(xù)）交商業(yè)管理中心、物業(yè)項目部，（含前期）報開發(fā)商工程部審核批準后，與物業(yè)管理公司簽定裝修責任書、消防責任書，交納裝修押金、裝修管理費、建渣清運費等交房（交房標準、鑰匙、水電氣底數(shù)等）及工程返修物業(yè)管理公司辦理裝修進場手續(xù)獲得裝修入場許可證入場裝修項目物管現(xiàn)場監(jiān)管、商業(yè)管理中心總體協(xié)調(diào)項目物管裝修驗收后期項目現(xiàn)場商家管理 物管出據(jù)裝修驗

9、收意見書，明確是否支持啟動開業(yè)1、 目的 1、 目的了解商家的具體情況，建立好基礎管理平臺，為今后的經(jīng)營管理提供商家的原始資料，以達到快捷、優(yōu)質(zhì)的為商家服務的目的。2、適用范圍適用于由商業(yè)管理中心-招商部統(tǒng)一招商進場的商家含轉租商家及業(yè)主自營商家.3、職責：31 商業(yè)管理中心根據(jù)項目開發(fā)節(jié)點，統(tǒng)一進行招商，按照公司的制式合同簽訂房屋租賃合同、房屋租賃補充協(xié)議按照公司相關合同審批流程規(guī)定的程序上報審批，待審批后和本項目物業(yè)管理公司（項目-物業(yè)管理處）簽署消防責任書、商家公約和物業(yè)管理服務協(xié)議、并和物業(yè)管理公司按標準收取“物業(yè)管理費”，“水電保證金”等。32根據(jù)上報公司審批后的商家租賃合同，商業(yè)管

10、理中心通知商家領取房屋租賃合同并向公司財務部門繳納合同約定的租賃保證金、首期租金；商家憑繳納款項憑證到商業(yè)管理中心，領取中國藝庫-商家入場通知單，并由商業(yè)管理中心將相關租賃資料復印件及商戶資料移交之物業(yè)管理公司洛帶物業(yè)管理處。33物業(yè)管理公司根據(jù)移交內(nèi)容，確認-商家入場通知單后，準予與商戶辦理商鋪交房手續(xù)，并簽署物業(yè)管理協(xié)議繳納相關物業(yè)管理基礎費用。3.4.物業(yè)管理公司對商戶進場裝修前，須對商戶裝修圖紙、店招設計等進行審查合格后，辦理進場商家的裝修申請，并按裝修管理規(guī)定辦理裝修許可證（商家應交清裝修押金、建渣清運費、出入證工本費等）簽發(fā)商家準予進場裝修許可書。34物業(yè)管理公司保安檢查進場經(jīng)營商

11、家是否具有準予進場裝修許可書，準予商家裝修材料和貨品設施進場。4、 工作程序41商業(yè)管理中心與商家簽訂房屋租賃合同、督促商戶繳納租賃保證金、首期租金，并簽發(fā)中國藝庫-商家入場通知單。42物業(yè)管理公司與商家簽定物業(yè)管理協(xié)議、消防責任書、商家公約。43商業(yè)管理中心根據(jù)租賃合同，交費收據(jù)，辦理商家登錄，建立商家臺賬檔案。44物業(yè)管理公司對商家的裝修申請進行審查，方案認定后，商家交納裝修押金，建渣清運費，出入證公本費等。45物業(yè)管理公司對裝修過程的監(jiān)督，檢查，按照物業(yè)管理公司的裝修管理規(guī)定進行控制。46裝修驗收完畢（物業(yè)管理公司核定裝修意見書）。47商家在辦完以上所有手續(xù)工作后，物業(yè)管理公司簽發(fā)準予進

12、場裝修許可書。5、相關文件51房屋租賃合同5. 2. 物業(yè)管理協(xié)議53消防責任書54商家公約55裝修管理規(guī)定56裝修驗收意見書6、相關記錄：61-商家入場通知單6. 2. 準予進場裝修許可書商家退場流程圖商家提出退場書面申請書 商業(yè)管理中心向公司書面上報商家退場處置辦法（按照合同核查商鋪情況）結清費用，財務認可（物業(yè)管理公司抄取水表、電表的計量度數(shù)，請商家認可）公司業(yè)務領導審批后與商家簽定合同終止協(xié)議物業(yè)管理公司抄表后對該商鋪停水、停電，填制商家轉退場通知書商業(yè)管理中心、物業(yè)管理公司聯(lián)合開具出門條，保安憑出門條放行 物業(yè)管理公司清理商鋪衛(wèi)生并收回商鋪物業(yè)管理公司對店內(nèi)的設施設備進行檢查，上報招

13、商運營中心，待二次租賃 1目的規(guī)范商家的退場行為，完善退場手續(xù)，交清商業(yè)和物業(yè)相關費用，達到減少公司遭受損失和商家逃費行為。2適用范圍適用于由商業(yè)管理中心統(tǒng)一招商進場的商家，適用于正常租賃期退場商家3職責：31商業(yè)管理中心統(tǒng)一對項目上商家進行現(xiàn)場運營管理、全面了解商家日常經(jīng)營情況，對經(jīng)營不善有退場征兆商戶進行重點監(jiān)督監(jiān)管，并向項目物業(yè)管理處提前作出預警告知，以防商戶偷逃費用，私自撤場。32監(jiān)督商家的退場；33配合物業(yè)管理處收取商家“物業(yè)管理費”和結清“水電費”等；34根據(jù)商家租賃合同，商業(yè)管理中心核查商家違約情況并上報公司，及時作好補位招商執(zhí)行工作。4工作程序41商業(yè)管理中心督促承租商家就退租

14、房屋租賃一事會商，在雙方達成一致意見的基礎上由商家提出退場書面申請書；42商業(yè)管理中心向公司書面上報商家退場處置辦法（按照合同核查商鋪情況）；43物業(yè)管理公司與商家結算清物業(yè)相關管理費用。4. 4. 商業(yè)管理中心監(jiān)督商家結算租金繳納等費用，開據(jù)-商家退場通知書并通知現(xiàn)場物業(yè)管理公司； 45 正常情況下，由商業(yè)管理中心與商家簽定房屋租賃合同終止協(xié)議；45物業(yè)管理公司抄表后對該商鋪停水、停電，填制商家轉退場通知書46商業(yè)管理中心根據(jù)租賃合同，交費收據(jù)，辦理商家退場手續(xù)，退還保證金，建立退場商家臺賬檔案。5、相關文件51房屋租賃合同6、相關記錄：61中國藝庫-商家退場通知書租金收繳管理流程每月25日

15、前商業(yè)管理中心與公司財務核對下季度租金清單公司財務部開具發(fā)票每月5號發(fā)放商家租金交納溫馨提示函每月15號發(fā)放商家租金催交通知書每月20日發(fā)放商家租金催交停電通知書并知會物業(yè)管理處商家拖欠租金商家交納租金物業(yè)管理處采取停電、停水等措施財務部收取租金商家正常持續(xù)經(jīng)營物業(yè)管理處、商業(yè)管理中心聯(lián)合催收商家未交納租金商家交納租金物業(yè)管理處停電財務部收取租金通知商家退場1目的規(guī)范商家的租金繳納行為和繳納習慣，保證公司正常的項目年度商戶租金收益。2適用范圍適用于商業(yè)管理中心-招商部統(tǒng)一招商進場的商家3工作職責：31密切關注和全面項目現(xiàn)場商家日常經(jīng)營情況。3. 2. 與公司財務部核對季度商家租金應收清單；33

16、商業(yè)管理中心負責發(fā)放3次租金催收通知單。34物業(yè)管理處配合停電等措施協(xié)助商業(yè)管理中心收取商家租金；4工作程序41每月25日與財務核對下月租金應收清單；42按照規(guī)定日期由商業(yè)管理中心-內(nèi)勤發(fā)放商家租金催交溫馨提示函，通知書和停電通知書并知會物業(yè)管理處；43商家非正常交納，物業(yè)管理處負責采取停電、停水等正常與非正常措施；44物業(yè)管理處和商業(yè)管理部聯(lián)合催收；45商家仍然未交納，物業(yè)管理處繼續(xù)停電、停水，商業(yè)管理中心通知商家退場。5、相關文件51房屋租賃合同6、相關記錄：61商家退場通知書 62租金交納溫馨提示函63商家租金催交通知書64停電通知書65發(fā)票商家日常經(jīng)營管理流程早：09:00-09:30

17、中：12:00-12:30晚：19:00-19:30商業(yè)管理中心-市場管理部主管、物業(yè)管理處主任及相關人等聯(lián)合共同巡場每日巡場商業(yè)街區(qū)經(jīng)營環(huán)境檢查主要涉及內(nèi)容：固定資產(chǎn)類例如花車、戶外小品、座椅、路燈、綠化等是否有損壞或遺失，地面是否干凈，關鍵崗位上保安是否正常在崗；電梯等設備設施是否運行正常。發(fā)現(xiàn)問題，分析問題根源，找到解決方案、快速處理。有無已解決未能解決 未按時開門營業(yè)者，立即電話通知商家，查明原因，備案商家店鋪開門情況檢查商戶店內(nèi)貨品陳列、經(jīng)營環(huán)境 及時將問題/事情上報至盛田文化分管領導尋求支援/解決方案了解商家近期經(jīng)營情況，未來經(jīng)營設想，項目經(jīng)營建議或意見收集檢查和督促房租、水電等費

18、用的繳納處理和協(xié)調(diào)商戶、客戶投訴/建議結合多年來的旅游經(jīng)營特點，原則上商業(yè)街區(qū)內(nèi)商戶統(tǒng)一開門、關店時間；在中后期的實際經(jīng)營過程，由于消費習慣的引導和改變，商戶夜間經(jīng)營時間可根據(jù)實際情況順延，不作強制要求一定準時關店歇業(yè)。商戶店鋪關店情況檢查商業(yè)街區(qū)經(jīng)營環(huán)境、常規(guī)設備設施完好、戶外夜間持續(xù)經(jīng)營設施完好紙質(zhì)文件物業(yè)管理處留檔一份、市場管理部辦公室留存一份，當日工作日志于下班前電子文件郵件至商業(yè)管理中心、盛田文化公司分管領導。市場管理部填寫當日商戶經(jīng)營管理工作日志物業(yè)管理處接手商業(yè)街區(qū)夜間經(jīng)營環(huán)境治消、清潔衛(wèi)生等管控次日上午10:00前，物業(yè)管理處填寫前日夜間管理工作日志 4、 目的 規(guī)范項目日常商家經(jīng)營管理管控，指導市場管理部主管、專管員、物業(yè)管理處負責人等按照規(guī)定程序和流程從事商家的日常管理；規(guī)范和確保項目順利運營，防患于未然，杜絕一切影響項目正常經(jīng)營的事件發(fā)生；為商戶提供一個優(yōu)質(zhì)的、舒適的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境；確保項目持續(xù)的、長久的、良性發(fā)展。2、適用范圍本流程適用于項目的日常商家經(jīng)營管理工作。適用于商業(yè)管理中心-市場管理部、物業(yè)管理處日常全過程商家經(jīng)營管理管