1、平頂山房地產(chǎn)市場調(diào)查報告2017年11月，章節(jié)目錄，第1部分平頂山城市概況，第2部分房地產(chǎn)市場情況，第3部分大樓調(diào)查，第1部分，城市概況，地理區(qū)域：平頂山，別名鷹城。 位于河南中部，中原經(jīng)濟區(qū)重要能源和重工業(yè)基地、豫中地區(qū)的中心城市。 境內(nèi)叢林群山起伏，有國家5A級石山(八尾山)風景旅游區(qū)、石漫灘國家森林公園、白龜山風景旅游區(qū)、白龜湖國家濕地公園、昭平湖風景旅游區(qū)。行政區(qū)劃：平頂山管轄新華區(qū)、衛(wèi)東區(qū)、湛河區(qū)、石龍區(qū)、舞鋼市、葉縣、魯山、寶豐、邲縣4區(qū)5縣，總面積為7882平方公里，總?cè)丝跒?38.8萬人(2016年政府公報)。 平頂山市區(qū)面積90平方公里多，人口102萬人。 平頂山管轄的汝州市

2、在2014年被指定為省管市。 因此，本報告選擇了平頂山2014年以后的大數(shù)據(jù)作為大數(shù)據(jù)。 一、城市地位，二、城市宏觀經(jīng)濟，、2016年，平頂山市全年經(jīng)濟運營總體穩(wěn)定增長，2016年全市總產(chǎn)值達到1425.88億元，按比較價格計算，比上年增加7.2%。 在全省經(jīng)濟排名中相對居后。 注： 2014年平頂山下轄汝州市成為省直管市，為了保持城市大數(shù)據(jù)的準確性，本報告書的大數(shù)據(jù)選擇了平頂山2014年后的數(shù)據(jù)。 三、城市三產(chǎn)、平頂山市是以第二產(chǎn)業(yè)為中心的資源型城市，經(jīng)濟與煤炭資源開發(fā)密切相關(guān)，2016年的城市一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從去年的9.8:38.4到9.7:50.8:39.5 第一產(chǎn)業(yè)比重下降0.1個百

3、分點，第二產(chǎn)業(yè)比重下降1.0個百分點，第三產(chǎn)業(yè)比重上升1.1個百分點，整體城市轉(zhuǎn)型緩慢，第二產(chǎn)業(yè)比例達到50%以上。 城市人口的增長率，、到2016年末為止全市總?cè)丝跒?38.8萬人，常住人口為404.8萬人，城市化率為52.5%。 總體來說，該市人口基數(shù)穩(wěn)定，城市總?cè)丝跒?35萬左右，近三年人口增加約23萬/年，常住人口400萬，其中市區(qū)人口約100萬。 五、人均可支配收入、城鄉(xiāng)居民經(jīng)濟差距大，近年來城鄉(xiāng)可支配收入穩(wěn)定增長。 注： 2014年平頂山下轄汝州市成為省直管市，為了保持城市大數(shù)據(jù)的準確性，本報告書的大數(shù)據(jù)選擇了平頂山2014年后的大數(shù)據(jù)。地理區(qū)域：計劃市區(qū)城市系統(tǒng)的空間結(jié)構(gòu)是由“一

4、心、兩衛(wèi)、四極”和“x型雙軸發(fā)展”組成的點軸配置結(jié)構(gòu)。 六、城市發(fā)展規(guī)劃“一心”:以平頂山市(中心城區(qū))為中心，按照“發(fā)展西部新區(qū)，優(yōu)化東區(qū)功能，完善老區(qū)環(huán)境”的發(fā)展思路，完善中心城市功能，增強城市的區(qū)域競爭力、輻射力、動力。 “兩衛(wèi)”:葉縣、寶豐縣城是中心城市的衛(wèi)星城市，為中心城市的進一步發(fā)展提供空間。 “四極”:舞鋼市、汝州市、邳縣、魯山縣城是四大經(jīng)濟增長極，發(fā)展成特色縣(市)區(qū)域經(jīng)濟和文化中心。 “x型雙軸”:沿著焦枝、漯寶、平舞和羅界、許南等干線道路和羅平漯高速公路，沿著以汝州市區(qū)、寶豐縣城、平頂山中心市區(qū)、葉縣城、舞鋼市區(qū)等城市為主要節(jié)點的城市發(fā)展主軸線311國道西段和鄭八尾高速公路

5、，是魯山縣城、寶豐縣城、鄧縣縣城主要城市定位：中部經(jīng)濟區(qū)以平頂山中心城市為中心，以能源化學工業(yè)、裝備制造產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，大力推進工業(yè)化。 七、優(yōu)化中心城市發(fā)展方向、中心城市土地利用結(jié)構(gòu)，并行新區(qū)建設(shè)和舊區(qū)改造。 通過建設(shè)西部新區(qū)，在增強城市經(jīng)濟發(fā)展動力的同時，擴大舊城市改造的空間，提高城市整體建設(shè)水平。 城市的西向南擴展。 主要城市發(fā)展方向：八、平頂山新城規(guī)劃、平頂山新城區(qū)規(guī)劃：總占地面積約15.6平方公里。其中工業(yè)用地面積約277.21公頃，占總建設(shè)用地18.08%的居住用地面積為415.81公頃，占總建設(shè)用地27.13%的公共服務(wù)設(shè)施用地為298.50公頃，占總建設(shè)用地的19.48%。 到20

6、15年，新城區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)面積1149公頃，工業(yè)總產(chǎn)值700億元以上，就業(yè)人口預(yù)計達到7萬人。 2020年，新城區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)面積達1565公頃，工業(yè)總產(chǎn)值達900億元以上，就業(yè)人口達10萬人。 從功能布局來看，東居、北產(chǎn)業(yè)、南服務(wù)、中心行政目前已成熟為早期行政中心區(qū)域。 計劃建設(shè)區(qū)是南部綜合服務(wù)業(yè)最集中的地區(qū)。 商務(wù)金融事務(wù)CBD、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型園區(qū)寶德未來城、中興科技產(chǎn)業(yè)園等居住、教育、全方位優(yōu)勢相結(jié)合，將成為平頂山的新代名詞。 總結(jié)，城市自然環(huán)境平頂山為資源型城市，城市整體環(huán)境受到前期礦產(chǎn)資源開發(fā)的影響，居住環(huán)境相對較差，隨著資源型城市經(jīng)濟發(fā)展的限制，平頂山城市的變革面臨著很大的挑戰(zhàn)。 城

7、市宏觀經(jīng)濟平頂山經(jīng)濟，人口呈穩(wěn)定增長態(tài)勢，經(jīng)濟發(fā)展速度放緩，人口相對穩(wěn)定。 城市主導產(chǎn)業(yè)仍以第二產(chǎn)業(yè)為主，且第二產(chǎn)業(yè)的比例達到50%以上，近年來，第三產(chǎn)業(yè)的比例雖然小幅增長，但增長率較慢，2016年第三產(chǎn)業(yè)的比例增加1.1%，第三產(chǎn)業(yè)整體約占三產(chǎn)的40%。 城市關(guān)閉，流動性年以來，平頂山城市人口基數(shù)穩(wěn)定，外來人口少，多以當?shù)鼐蜆I(yè)為主的鐵路交通不方便，無法享受高鐵經(jīng)濟帶來的紅利，近年來，煤炭行業(yè)經(jīng)濟下降，以煤為主要經(jīng)濟來源的居民的經(jīng)濟收入有限，城市這也是近年來該市大廈市平穩(wěn)的主要原因。 總結(jié)，城市發(fā)展方向平頂山現(xiàn)分為3個發(fā)展板：市中心、新城區(qū)、湛南新城。 為了緩解老城區(qū)的發(fā)展壓力，改善地區(qū)的居住

8、環(huán)境，老城區(qū)向西、南發(fā)展兩個新城、平頂山新城區(qū)和湛南新城。 目前，湛南新城還處于規(guī)劃的起點階段，水電采暖等設(shè)施還沒有完全配套，西方新城是政府發(fā)展的核心區(qū)域，市政府已經(jīng)遷移到新區(qū)，發(fā)展十幾年，還不繁榮。 平頂山新城區(qū)和老城區(qū)之間有很大的空閑空間，為資源開采下沉區(qū)。 第2部分，平頂山房地產(chǎn)市場概況，一，土地市場，331萬/畝，331萬/畝，150萬/畝，190萬/畝，330萬/畝，505萬/畝，309萬/畝，平頂山土地市場2017年前的第三季度合計供給地為16處，其中住宅一、土地市場，2016年平頂山土地市場交易活躍，城市化進程加快，新城區(qū)市場土地供給成為主流，合體類特別是商業(yè)和商業(yè)類產(chǎn)品競爭加劇

9、。 2016年，全市房地產(chǎn)土地購買面積28.81萬平方米，比上年減少15.20%，土地成交價款8.29億元，比上年增加12.40%，土地交易權(quán)利稅0.08億元，比上年減少46.38%。 2016年度平頂山市區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)占13批，合計44塊土地，合計112萬平方米(合計1680畝)最終成交土地39件，成交面積104.8萬平方米(合計1572畝)，成交金額24.58億元，土地成交平均價格為156.35 成交平均價格最高的是河南鷹城集團有限公司得到的衛(wèi)東區(qū)建設(shè)路和康復路交叉點西北角的商業(yè)區(qū)劃和衛(wèi)東區(qū)康復路東側(cè)的住宅商業(yè)區(qū)劃，成交價格為626.3萬元/畝和612.4萬元/畝，其次是碧桂園集團所

10、屬的平頂山碧海置換業(yè)有限2016年度土地方面最高的是碧桂園集團所屬的平頂山碧海置換業(yè)有限公司，土地投入金額為4.84億元，其次是河南鷹城集團有限公司，土地投入合計為4.56億元的大連萬達商業(yè)地產(chǎn)株式會社取得了196萬元/畝，建設(shè)路中段路南面積為46157.64平方米的商業(yè)用地，土地轉(zhuǎn)讓平頂山市房地產(chǎn)開發(fā)投資呈逐年減少的趨勢。 2016年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資實現(xiàn)138.2億元，比上年減少28.94%。 其中住宅開發(fā)投資達到100.08億元，投資金額占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額72.44%的商業(yè)營業(yè)住宅和辦公樓開發(fā)投資達到21.34億元，占投資總額15.45%的其他投資達到16.47億元，比上年增加110.

11、2%，投資二、房地產(chǎn)開發(fā)投資，近三年房地產(chǎn)供應(yīng)情況(市區(qū))，近三年，平頂山整體房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，但對市區(qū)來說，2015年供給量穩(wěn)步上升，由于煤炭經(jīng)濟的下降，2015年房地產(chǎn)銷量減少，減少率達到9.9%。 隨著2016年全國房地產(chǎn)形勢大幅度上升，平頂山大廈市的供給量和產(chǎn)量也呈現(xiàn)兩位數(shù)的上升幅度。 2016年，全市商品房2016年上市38065套，417.83萬平方米，比上年同期分別增加21.50%和14.24%。 其中，市區(qū)商社發(fā)售了26877套，300.76萬平方米。 2016年全市商社銷售了34929套，402.10萬平方米。 其中，市區(qū)銷售22387套，248.42萬平方米，比上年分別增加6

12、8.98%和76.94%。 縣域銷售12542套，153.68萬平方米。 平頂山商社的供應(yīng)主力還在市區(qū)。 四、2016大樓市情況、五、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)：目前，平頂山房地產(chǎn)開發(fā)板主要分新城區(qū)板(新城區(qū))、建中板(新華區(qū))、南部板(湛河區(qū))、北部板(礦山工人路以北衛(wèi)東區(qū))、東部板(衛(wèi)東區(qū))。 五、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、新區(qū)板塊：政府大力開發(fā)新大樓，社區(qū)綠化面積大，住宅質(zhì)量高，有良好的居住氣氛，新區(qū)目前處于建設(shè)期，該區(qū)域的生活補助和商業(yè)補助還不完善。 代表性的大樓有創(chuàng)業(yè)十八城、恒大御景半島等，大樓價格也比較高，單位平均價格為6700元/7700元/722222222222226，五、房地產(chǎn)市

13、場結(jié)構(gòu)、建設(shè)中板：以建設(shè)路中段和中興路為中心輻射的舊市區(qū)區(qū)域的大部分該區(qū)域以鷹城廣場為中心的凌云路附近最為活躍，代表大樓為金石九天城、名門舊家、百合金山、佳田新天地等，區(qū)域價格差異很大，基本上為50008000元/200000000000000000000000000000000000000，五、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，南部板塊(湛河區(qū)：主要是市區(qū)南部神馬街周邊區(qū)域，該區(qū)域也是舊市區(qū)南部擴展的部分，是市重點建設(shè)的湛南新城項目區(qū)域，周邊配套齊全，開發(fā)潛力大。 有代表性的大樓有恒大名都、平頂山碧桂園等，大樓整體價格在4500-5500元/A區(qū)間，個別的大樓在恒大名都7100元/CM，銀基譽府5800元/2

14、2222222222222222區(qū)域內(nèi)的有名企業(yè)很多，大樓的競爭更五、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，北部板塊：是礦工路，平安大街區(qū)域，主要以平炭集團為中心東西延伸，多是小屋區(qū)改造工程，由于礦區(qū)的原因，房地產(chǎn)開發(fā)空間有限，新盤少，大樓平均價格4200-5000元/000000000000000000 東部板塊(衛(wèi)東區(qū)) :平頂山東環(huán)東范圍，市政計劃的高新技術(shù)企業(yè)和城東大型批發(fā)建材市場區(qū)域，主要樓盤為萬達廣場、碧桂園天璽、碧桂園應(yīng)國府，樓盤平均價格為5000-5500元/區(qū)間，個別樓盤碧桂園價格為7500-8000六、房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀、本地客群、地方客群、住宅購買客群，來自平頂山市本地和各放牧縣，外國人的住宅

15、購買比例低。 新城區(qū)投資客人很多，以環(huán)境為最大需求目標的其他地區(qū)基本上剛換了集團，享受方便完善的一套城市。 城市化進程加快，礦區(qū)小屋改造、古鎮(zhèn)拆遷和城中村改造能力增加，房地產(chǎn)剛性需求也增加。 六、房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀、政府主導新城區(qū)的開發(fā)，南部地區(qū)湛南新城，南部環(huán)狀線外向擴大，中心城市主導舊城和城中村的改造，東部工業(yè)區(qū)、北區(qū)礦區(qū)的發(fā)展相對受限。 由于城市規(guī)劃和地區(qū)潛力的差異，新城區(qū)整體房價最高，其次是中心城市，即以丹尼斯為中心的建設(shè)中板和以萬達為中心的建設(shè)東板。 地區(qū)特征表現(xiàn)為，第3部分，平頂山代表性的樓盤，典型的樓盤代表，平頂山房價兩極分化對其他地級市來說非常嚴重，建設(shè)、恒大、碧桂園構(gòu)成了平頂

16、山三家比較可靠的住宅企業(yè)，三家住宅企業(yè)幾乎收割了平頂山的所有有錢人。 這兩年銷售比較好的是百合金山和九龍廣場，兩個項目有共同的特點，項目量大，位置相對好，周邊已經(jīng)成熟，價格相對低，滿足部分低總價格的客戶。 平頂山碧桂園、平頂山碧桂園項目是以碧桂園身份進入該市的第一個項目，位于城南湛河板塊，以剛需求、剛改和舊城外溢客戶為主，銷售進度比其他一些碧桂園大樓盤慢。 與碧桂園天璽、平頂山萬達廣場相鄰，萬達計劃于2017年11月24日開始營業(yè)，項目區(qū)域的優(yōu)勢被強調(diào)，現(xiàn)在銷售的精裝上層的平均價格在7500-8 恒大名都、恒大名都項目位于湛南新城區(qū)，是平頂山老城南移發(fā)展帶，項目以上層為主，主要是老城區(qū)對外溢剛需求，剛變更客戶群，目前銷售預(yù)期住宅的平均價格為6900元/000000000000006，總結(jié)市場結(jié)構(gòu)平頂山房地產(chǎn)市場中小開發(fā)者很多，現(xiàn)在國內(nèi)進入第一線的是恒大(2項)，碧桂園(包括汝州在內(nèi)共計4項)，省內(nèi)有名的開發(fā)者有創(chuàng)業(yè)、名門、銀基，本地品牌開發(fā)者有常綠、佳田、華誠榮邦，以上的開發(fā)者基本上是平頂山房地產(chǎn)市場的60個其馀都是小開發(fā)商或項目公司，質(zhì)量一般，沒有證書，惡性競爭很嚴重。 價格表現(xiàn)建筑業(yè)、恒大、碧桂園在價格上遠遠領(lǐng)先于平頂山本地開發(fā)商，碧桂園、恒大典型大樓的高級價格在7000-80 平頂山市房地產(chǎn)發(fā)展穩(wěn)定，2016年全國